Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Понятие общей долевой собственности.
1.1. Понятие об общей долевой собственности в гражданском праве 12
1.2. Правовая природа доли в общей долевой собственности 25
1.3. Доля в неделимом и делимом имуществе 42
Глава 2. Правовая природа права преимущественного приобретения доли.
2.1. Доктринальное обоснование права преимущественного приобретения доли 62
2.2. Основания преимущества приобретения доли сособственниками 85
2.3. Проблемы реализации преимущественного права приобретения доли 100
Глава 3. Общая долевая собственность в земельных и иных недвижимых вещах.
3.1. Доля в земельном участке 117
3.2. Доля в многоквартирном доме 133
3.3. Доля в предприятии как имущественном комплексе 147
Заключение 167
Библиография 172
- Понятие об общей долевой собственности в гражданском праве
- Доктринальное обоснование права преимущественного приобретения доли
- Доля в земельном участке
Введение к работе
Актуальность темы. В настоящее время в России особую актуальность приобретает правовое регулирование общей долевой собственности. Отношения собственности приобретают новые формы, а сама собственность как правовая категория претерпевает ряд значительных изменений, в частности, получают развитие и активно применяются в различных институтах гражданского права забытые при социализме нормы об общей долевой собственности. Так, приватизация жилья, новый порядок управления многоквартирными жилыми домами, частная собственность на землю, явились основаниями возникновения значительного числа собственников, которые, являясь участниками права общей долевой собственности, активно используют свои правомочия для достижения личных и/или общественно-значимых результатов. Основная проблема права общей собственности заключается в противоборстве начал, на которых основывается данная конструкция. Право собственности, понимаемое со времен римского частного права как единоличное господство лица над вещью, как наиболее полное, «абсолютное» право, конструируется на индивидуальном начале. В то же время жизненные обстоятельства могут приводить и нередко приводят к ситуации, когда одна вещь принадлежит нескольким лицам, что влечет появление коллективного начала, конкурирующего с индивидуальным. Эффективное правовое регулирование отношений общей долевой собственности возможно только при условии примирения этих начал, что является непростой задачей.
В этих условиях перед юридической наукой возникла необходимость углубленно изучить и теоретически осмыслить фундаментальные категории данного правового института, выявить проблемы и особенности его использования в условиях рынка, а затем на этой основе разработать и внести предложения по совершенствованию системы правового регулирования отношений общей долевой собственности.
Несмотря на имеющиеся теоретические исследования, до сих пор не сложилось единства взглядов ни в теории, ни в судебной практике относительно правовой природы доли, сфере применения преимущественного права ее покупки, отсутствует общепризнанная позиция о сущности извещения о намерении продать долю (ее часть). В целях дальнейшего развития института общей долевой собственности внесены изменения в действующие и приняты новые законодательные акты. Так, например, нормы главы 17 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) изменены и дополнены положениями об особенностях осуществления долевой собственности на землю, в Жилищный кодекс РФ систематически вносятся изменения и дополнения, касающиеся порядка и условий пользования помещениями, находящимися в общей собственности. Такая нестабильность законодательства вызвана тем, что нет фундаментальной единой доктрины общей долевой собственности, которую можно было бы распространить на ее отдельные проявления. Практика показывает, что ныне действующее законодательство, регулирующее данную сферу общественных отношений, порождает многочисленные проблемы в использовании прав, касающихся общей долевой собственности.
Это позволяет сделать вывод об актуальности теоретического исследования института общей долевой собственности и переосмысления её основополагающих понятий с учетом уровня развития рыночных отношений и имеющихся конструкций управления долевой собственностью в различных организационно-правовых формах, а также подтверждают целесообразность внесения предложений по совершенствованию отдельных правовых норм, регламентирующих данный правовой институт.
Всё вышеизложенное актуализирует тему диссертационного исследования с точки зрения, как теории, так и практики.
Степень научной разработанности темы. Наиболее подробно в российской и советской юридической литературе рассматривался вопрос о правовой природе доли в общей собственности. В результате систематизации
различных подходов к решению указанной проблемы были разработаны следующие концепции:
1) идеальной доли в общем имуществе (К.Н. Анненков, Д.И. Мейер, К.П.
Победоносцев, Д.М. Генкин, Н.Н. Мисник, А.Е. Черноморец и др.);
2) доли в стоимости (ценности) общей вещи (В.И. Синайский, Г.Ф.
Шершеневич, В.А. Белов, Р.П. Мананкова, М.Г. Маркова, В.Ф. Маслов и
др;
3) доли в праве собственности (А.А. Ерошенко, М.В. Зимелева, О.С. Иоффе,
Е.А. Суханов, М.К. Умуркулов, P.O. Халфина и др.).
В рамках указанных теорий отдельными авторами (в частности, М.В.
Зимелевой, Р.П. Мананковой, М.Г. Марковой, Н.Н. Мисником) осуществлен
комплексный анализ общей собственности, предприняты попытки
выработать целостный подход к ее пониманию. Ряд работ * посвящен
преимущественным правам (Э. Гаврилов, В.А. Белов, Л.В. Кузнецова, Л.Ю.
Леонова, Н. Толчеев и др.), проблемам определения порядка владения и
пользования общим имуществом, а также выдела доли (Т.П. Батуров, В.Ф.
Маслов и др.).
Глубокие и содержательные идеи по обозначенной проблеме содержатся в монографических и диссертационных работах В.Ф. Зелер «Учение о праве общей собственности по римскому праву» Харьков, 1895 год, М.В. Зимелевой «Право общей собственности в советском гражданском праве» Москва, 1940 год, М.Г. Шах «Общая собственность по советскому гражданскому праву» Ленинград, 1953 год, Ш. Тагайназарова «Общая долевая собственность граждан и общая совместная собственность супругов в советском праве» Душанбе, 1966 год, Р.П. Мананковой «Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству» Томск, 1970 год, Н.В. Линниковой «Право общей долевой собственности граждан» Москва, 1982 год, Н.Н. Пахомовой «Право общей собственности» Екатеринбург, 1995 год, Н.О. Ведышевой «Право граждан на земельную долю в праве общей собственности участников (членов)
:>
сельскохозяйственных коммерческих организаций» Москва, 1998, Л.М. Минкиной «Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления» Белгород, 2004 год, Л.Ю. Леоновой «Преимущественные права в гражданском праве» Москва, 2005 год, Б.Г. Гончикнимаевой «Правовое регулирование общей долевой собственности в гражданском праве России» Москва, 2006 год, П.Н. Тютюника «Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России» Ростов-на-Дону, 2006 год, СЕ. Никольского «Преимущественные права в наследственном праве России» Москва, 2006 год, М.В. Субботина «Преимущественные права в российском гражданском законодательстве» Москва, 2007 год, Р.П. Козлова «Правовое регулирование общей долевой собственности в Российской Федерации» Москва, 2008 год.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является анализ правовой природы общей долевой собственности, исследование дискуссионных и мало разработанных вопросов, данного правового института, определение обоснованности и целесообразности действующих норм, регламентирующих отношения общей долевой собственности, выработка предложений и рекомендаций по совершенствованию современного гражданского права и законодательства. Цель работы предопределила постановку следующих задач исследования:
1) проанализировать существующие понятия права общей долевой
собственности, представленные различными научно-правовыми школами;
осуществить историко-теоретический анализ права общей долевой собственности, выявить основные тенденции ее становления и развития, включающие современное состояние долевой собственности и возможное направление ее дальнейшего использования;
доказать, что основополагающие элементы долевой собственности - доля в праве общей собственности и доля в имуществе, используемые действующим законодательством РФ и обоснованные в научных трудах отечественных
1 Белов В.А. Цивилистические диссертации (1814-2003). Библиографический укчштель. М., 2005. С. 139-140.
ученых, нуждаются в уточнении, так как следует различать понятия «вещь» и «имущество» и, соответственно, следует говорить о доле в праве общей собственности и доле в вещи;
определить функциональную роль преимущественного права покупки доли, уточнить сферы и механизм его применения;
проанализировать правовую характеристику извещения о намерении продать долю (ее часть) в общей собственности и обосновать его природу;
рассмотреть основания применения института общей долевой собственности в земельных и иных недвижимых вещах и на основе сделанных выводов сформулировать предложения по совершенствованию законодательства РФ- в данной сфере.
Теоретической основой исследования послужили труды известных отечественных и зарубежных учёных-юристов, в области истории государства и права, ~ философии права, теории государства и права, конституционного, семейного, земельного, гражданского права России и зарубежных стран.
Эмпирическую базу диссертации составили нормы гражданского, жилищного, семейного, земельного законодательства Российской Федерации; правоприменительные и интерпретационные акты Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда РСФСР, Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации относящиеся к рассматриваемой проблеме, а также материалы научно-практических конференций и семинаров, доклады, дискуссии, отражающие точки зрения их участников по различным аспектам исследуемых проблем.
Методологическая основа диссертационного исследования. При написании диссертации автор руководствовался принципами историзма, объективности, плюрализма. Использовались общенаучные и частнонаучные методы: системный, логико-юридический, сравнительно-правовой, функциональный и проблемно-теоретический.
ученых, нуждаются в уточнении, так как следует различать понятия «вещь» и «имущество» и, соответственно, следует говорить о доле в праве общей собственности и доле в вещи;
определить функциональную роль преимущественного права покупки доли, уточнить сферы и механизм его применения;
проанализировать правовую характеристику извещения о намерении продать долю (ее часть) в общей собственности и обосновать его природу;
рассмотреть основания применения института общей долевой собственности в земельных и иных недвижимых вещах и па основе сделанных выводов сформулировать предложения по совершенствованию законодательства РФ в данной сфере.
Теоретической основой исследования послужили труды известных отечественных и зарубежных учёных-юристов, в области истории государства и права, философии права, теории государства и права, конституционного, семейного, земельного, гражданского права России и зарубежных стран.
Эмпирическую базу диссертации составили нормы гражданского, жилищного, семейного, земельного законодательства Российской Федерации; правоприменительные и интерпретационные акты Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда РСФСР, Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации относящиеся к рассматриваемой проблеме, а также материалы научно-практических конференций и семинаров, доклады, дискуссии, отражающие точки зрения их участников по различным аспектам исследуемых проблем.
Методологическая основа диссертационного исследования. При написании диссертации автор руководствовался принципами историзма, объективности, плюрализма. Использовались общенаучные и частнонаучные методы: системный, логико-юридический, сравнительно-правовой, функциональный и проблемно-теоретический.
Теоретические выводы, практические рекомендации и предложения,
сформулированные в работе, базируются на диалектическом методе
познания, предполагающем всесторонность, объективность и
взаимосвязанность исследуемых процессов и явлений общественной жизни.
Объект диссертационного исследования составляют
урегулированные нормами гражданского права общественные отношения в рамках общей долевой собственности.
Предмет диссертационного исследования составили исторические документы, отечественные законодательные и нормативные правовые акты, прямо или косвенно относящиеся к общей долевой собственности, материалы судебной практики их применения, а также научные результаты, полученные ранее другими исследователями данной проблемы.
Научная новизна диссертации. Диссертация является одним из'с первых комплексных исследований, в котором выявлен и разработан механизм взаимодействия элементов общей долевой собственности;;; сформулированы и обоснованы предложения по правильному толкованию действующего гражданского законодательства об общей долевой . собственности и его совершенствованию.
Новизну исследования также определяют следующие основные положения, выносимые на защиту:
Материальная вещь предстаёт фундаментом, на котором формируются правоотношения общей собственности, однако непосредственного права собственности на нее нет как у сособственников, действующих сообща, так и у каждого из них в отдельности. Поэтому когда сособственники определяют порядок владения и пользования общей вещью или отчуждают ее, каждый из них реализует свое право собственности на долю в этой вещи посредством договорных правоотношений.
В правоотношениях общей долевой собственности имеет место два вида объектов - общая вещь и идеальная доля каждого из сособственников. В силу различных прав на них правомочия владения, пользования и
распоряжения оказались рассредоточенными непосредственно или в трансформированном виде между сособственниками как целым, а также между ними как относительно самостоятельными субъектами.
Так как фундаментом общей собственности является материальная вещь, без которой общая собственность не возникает, диссертант полагает невозможным применение модели общей собственности к доли в уставных капиталах коммерческих организаций и ценных бумаг.
Большие затруднения у российского правоприменителя вызывает ситуация, при которой желание купить долю в общей собственности изъявили несколько сособственников. В этих ситуациях предлагается использовать принцип пропорциональности долей. Для реализации данного предложения автор рекомендует дополнить абзац первый пункта 1 ст. 250 ГК РФ следующим положением: «При возникновении конкуренции интересов нескольких сособственников на приобретение доли (ее части) преимущественное право покупки между участниками устанавливается по их соглашению, а при недостижении такового пропорционально размерам их долей в общей собственности».
Рассмотрение правовой природы извещения о намерении продать долю в общей долевой собственности показало отсутствие в науке единого подхода к применению данной правовой категории. Само извещение не является офертой. Преимущественное право покупки доли, которым наделён участник общей долевой собственности, представляет собой по существу секундарное право, которому противостоит не обязанность продавца доли, а его «связанность» таким правом других участников.
6. Действующее законодательство в качестве обязательных требований к
содержанию извещения о продаже доли в праве общей собственности
устанавливает норму о необходимости указания в нем «цены и других
условий» продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ). О каких «других условиях» идет
речь, не уточняется. По мнению диссертанта в данном случае требования
ГК РФ о необходимости указания в извещении условий продажи, без
какой-либо конкретизации их состава, могут быть безукоризненно соблюдены только при условии направления управомоченному субъекту(ам), одновременно с извещением о продаже доли в общей собственности, проекта самого договора купли-продажи с третьим лицом. В этом случае возможность в дальнейшем получения от других участников общей долевой собственности претензий по ненадлежащему содержанию извещения об отчуждении доли третьему лицу будет сведена к минимуму. 7. Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме отличается от правового режима общей долевой собственности на другие объекты настолько, что есть все основания для выделения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в самостоятельную разновидность общей долевой собственности, которая в целях отражения наиболее специфической из присущих ей особенностей может быть названа общей неделимой долевой собственностью. При этом указание на эту разновидность общей долевой собственности должно содержаться в главе 16 ГК РФ, там же следует сформулировать, какие из общих положений об общей долевой собственности к данной разновидности неприменимы.
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в комплексном изучении и анализе правовых норм, регламентирующих институт общей долевой собственности, выявлении проблем их применения и внесении предложений по их решению. Ряд предложений и выводов вносят определенный вклад в развитие теории гражданского права, они могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях, а также в процессе преподавания учебного курса по теории права собственности. Практическое значение диссертационного исследования состоит в том, что содержащиеся в работе выводы и их аргументация могут быть использованы органами законодательной и исполнительной власти в процессе реформирования нормативного регулирования отношений общей
долевой собственности, а также практикующими юристами при защите интересов сособственников; специалистами в сфере высшего профессионального образования при совершенствовании учебных программ и подготовке учебно-методических пособий.
Апробация результатов исследования.
Диссертационное исследование выполнено на кафедре гражданского права и процесса. Основные положения и выводы диссертационного исследования: отражены в публикациях автора, получили практическую апробацию при чтении лекций.
Структура работы: диссертация состоит из введения, трех глав, включающих по три раздела каждая, заключения, библиографии.
Понятие об общей долевой собственности в гражданском праве
Перед тем как рассматривать понятие общей долевой собственности, необходимо рассмотреть категорию, которая для нашего исследования является центральной (исходной), то есть категорию «собственность».
Какие признаки характеризуют право собственности? Что отличает его от иных субъективных вещных прав?
Общеизвестна характеристика права собственности как абсолютного права, включающего в себя правомочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими ему вещами по своему усмотрению в пределах, установленных законом, не нарушая прав и интересов других лиц, а также отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами (п. 1 статья 209 ГК РФ)". То есть, по своему содержанию право собственности является самым широким из всех вещных прав, которое дает возможность своему обладателю собственнику и только ему определять содержание и направления использования принадлежащего ему имущества, осуществляя над ним полное хозяйственное господство".
Вещное право - совокупность норм о правах лиц на вещи, которые закрепляют и оформляют принадлежность вещей (материальных, телесных объектов имущественного оборота субъектам гражданских правоотношений, то есть, статику имущественных отношений.
Абсолютность права - это закрепление отношений лица к вещи, а не к другим лицам, исключая для них возможность препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи либо воздействовать на нее без его разрешения. С точки зрения общей теории права выражение «абсолютное правоотношение» является более корректным, чем «абсолютное право», ведь его отличительная особенность характеризует не столько право, сколько корреспондирующую ему обязанность, субъект которой заранее не определен, им выступает всякое подчиненное данной правовой системе лицо4.
Таким образом, абсолютное право собственности юридически оформляет непосредственное отношение лица к вещи, дающее ему возможность использовать данную вещь в своих интересах без участия других лиц.
Приведенные характеристики в целом позволяют установить главные отличительные признаки права собственности. В частности, В.А. Белов выделяет следующие признаки:
1) право собственности оформляет власть человека над вещью, устанавливая юридически возможные действия ее собственника, направленные на владение, пользование или распоряжение вещью;
2) власть над вещью, заключенная в праве собственности, имеет характер исключительный, то есть, у одной вещи в целом не может быть более одного собственника за исключением случая, когда вещь подверглась процессу выдела или раздела;
3) власть над вещью, заключенная в праве собственности, реализуется независимо от всех третьих лиц, что означает наличие у собственника возможности свободно определить те цели, ради достижения которых он будет осуществлять принадлежащее ему право собственности;
4) власть над вещью, составляющая право собственности, является пожизненной и наследуемой;
5) отчуждение власти над вещью, составляющей право собственности, может быть осуществлено только по воле носителя этой власти3.
Понятие общей собственности было применено еще римскими юристами, но, вместе с тем, до сих пор вызывают серьезные дискуссии - как понятие, так и сущность данного института. В частности, римляне полагали, что «общность собственности плодит раздоры»6. Общая собственность (communio) характеризуется множественностью субъектов и единством объекта. Она оформляет отношения по принадлежности вещи одновременно нескольким лицам-субъектам отношений собственности (сособственникам).7 большинстве случаев основаниями для возникновения права общей собственности являются сделки (купля-продажа, простое товарищество и др.), изготовление неделимой вещи, наследование. Если несколько лиц сообща приобрели или получили по наследству одну вещь (cohcreditas legatum или per vindicationem), или, нерасторжимым образом смешав собственные материалы (confusio), создали новое тело, или заключили договор товарищества (societas), среди них возникает общая собственность8. Не случайно Г.Ф. Шершеневич отметил, что «общая собственность, явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы». В Дигестах говорится: «Противно природе, чтобы, если я держу какую-либо вещь, и ты рассматривался бы как держащий ее» (6.41.2.3.5.)9.
Доктринальное обоснование права преимущественного приобретения доли
Понятие преимущественных прав является одной из весьма спорных проблем и вызывающих множество дискуссий относительно необходимости ее существования, а также относительно ее соответствия основным началам действующего гражданского законодательства. История возникновения преимущественных прав берет свое начало с постклассического периода Римской империи. Так, во времена императора Диоклетиана за собственником земельного участка было признано право преимущественной покупки эмфитевзиса (1.16.D.42.5; 1.60.D.2.14.1)75. Указанное право не было известно классическому периоду - каждый соучастник общей собственности мог самостоятельно распоряжаться своей долей без каких-либо ограничений в пользу остальных лиц. Если учесть сложившееся в романистике в целом негативное отношение к юриспруденции постклассического периода, «определяемое по контрасту с предшествующим расцветом и последующим синтезом» 76 и вызванное «усилением бюрократии, феодализацией государства и упадком автономии личности»7 в это время, то появление неизвестного классике права едва ли свидетельствует в его пользу. Видимо, не лишено оснований суждение, обнаруживающее в праве преимущественной покупки черты привилегии, характерной для феодального юридического уклада. В дальнейшем институт преимущественной покупки получил развитие сначала в средневековом, а затем и в современном германском праве , причем там он не обусловлен ни общей собственностью, ни общим делом участников гражданского оборота и предстает либо вещным обременением, либо обязательством. Наличие этого института в законодательстве обосновывается нуждами оборота . Право преимущественной покупки также известно и Гражданскому кодексу Франции , и англосаксонской системе права , причем если во Франции преимущественному праву покупки присущ вещно-правовой характер, то в англосаксонской системе права оно считается обязательственно-правовым ".
В России упоминание о праве преимущественной покупки можно найти еще в ст. 14 главы XVII «О вотчинах» Соборного уложения Алексея
Михайловича 1649 г. Позднее оно обнаруживается в Своде гражданских законов, где было закреплено, что каждый соучастник может самостоятельно распорядиться своей долей, то есть продать, подарить, завещать или заложить ее, но при этом соучастники пользуются правом преимущества. Закон предоставил сособственникам право воспротивиться переходу доли к постороннему лицу, уплатив по оценке стоимость доли. Переход к постороннему лицу возможен был и помимо распоряжения соучастника, например по праву законного наследования или по взысканию (Устав гражданский, ст. 1188), при конкурсе (Устав торговый, ст. 570), но и в этих случаях другим соучастникам было дано право предупредить такой переход уплатой ценности доли . Установление этого права объясняют тем, что между сособственниками «должно быть согласие, единодушие в осуществлении права собственности, а между тем путем отчуждения доли может быть навязан беспокойный товарищ» .
Среди ученых-цивилистов дореволюционного периода велась оживленная дискуссия по поводу правовой природы права преимущественной покупки. По мнению, например, К. Анненкова, право преимущественной покупки не содержит вещно-правовых черт , тогда как К. Победоносцев занимал противоположную точку зрения. По его мнению, купля-продажа, нарушающая права третьих лиц, в том числе право преимущественной покупки, «может быть уничтожена» . Несмотря на столь радикальные различия во взглядах на проблему, институт преимущественной покупки все же нашел свое выражение в проекте Гражданского уложения. В силу закона этим правом предлагалось наделить сособственников общей собственности при продаже одним из них своей доли (ст. 83); более того, закреплялось, что по договору купли-продажи продавец мог выговорить себе право преимущества на покупку проданного имущества в случае его перепродажи (ст. 232) .
Доля в земельном участке
В начале земельной реформы законодательство устанавливало минимальные требования к порядку раздела общего имущества: допускался выдел земельной доли без согласования с остальными сособственниками и с минимумом землеустроительных мероприятий .
Впоследствии ГК РФ установил, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246). Президиумом ВАС РФ был сделан вывод о том, что правило о необходимости осуществления распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников распространяется и на случаи выдела земельных долей: согласно ст. 252 ГК РФ, решение о местоположении выделяемых земельных участков оформляется по соглашению всех участников долевой собственности протоколом, который должен быть подписан всеми собственниками земли или их представителями, а также районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству184.
Вследствие использования данного правила на практике при значительном количестве участников долевой собственности возможность выдела участков в счет земельных долей была фактически заблокирована . И к 2000 г. только 0,3 млн. из 12 млн. дольщиков получили участки в счет земельной доли для расширения личного подворья и организации крестьянского (фермерского) хозяйства1 .
Одной из декларируемых разработчиками Закона «Об обороте земель он сельскохозяйственного назначения» (далее Закон об обороте земель) целей было упрощение процедуры выдела участков в счет земельных долей (уменьшение количества голосов дольщиков, необходимых для принятия управленческих решений, со 100% до 20%), однако землеустроительные процедуры остались неизменными.
В целом можно отметить, что правила владения, пользования и распоряжения общим имуществом (участком) по Закону об обороте земель значительно дополнены и детализированы по сравнению с главой 16 ГК РФ "Общая собственность", но в пользу противоречивого смешения общих норм ГК РФ и специальных норм Закона. В пункте 1 статьи 12 Закона об обороте земель решается вопрос, о том каким законом - земельным или гражданским -ив какой мере регулируется оборот долей. Соотношение норм земельного и гражданского законодательства и права относится к одной из сложнейших проблем права, вызывающей острые дискуссии среди специалистов. Закон об обороте в абзаце первом пункта 1 статьи 12 указал на необходимость применения к обороту долей ГК РФ. Если дольщиков шесть или более (превышает пять), то ГК РФ применяется в части, не противоречащей Закону об обороте, то есть дополняет применение положений Закона своими, не противоречащими Закону, положениями. Если же участников долевой собственности на участок пять или менее, то применяются только правила ГК РФ без учета особенностей, установленных статьями 12-14 Закона об обороте земель.
Особенности общей долевой собственности на участок в соответствии с Законом, если дольщиков более пяти, состоят в следующем:
1) принятие решений о порядке владения, пользования и распоряжения участком, находящимся в долевой собственности, с предварительным оформляемым протоколом, собранием дольщиков, а не сразу по соглашению (договору) всех дольщиков;
2) порядок извещения дольщиков о предстоящем отчуждении (кроме купли-продажи) доли через СМИ, определенные законом субъекта РФ, а не исключительно посредством письменного уведомления каждого дольщика;
3) доли в составе участка всегда равны у всех дольщиков; соглашением дольщиков не может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение участка; не предусмотрено заключение соглашений о порядке владения, пользования и (или) распоряжения общедолевым участком; участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения участка, не имеет права на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество;
