Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Понятие оборота недвижимости. Иммобилиарный оборот и вещное право 21-37
Глава 2. Недвижимость как объект гражданских прав. Виды недвижимого имущества
1. Общие положения. Цивилистические конструкции юридической связи объектов с землей 38-43
2. Концепция единого объекта и ее развитие в гражданском праве Германии 43-67
3. Понятие и «единство судьбы» объектов недвижимости в российском гражданском праве 67-91
4. Выводы и предложения по совершенствованию законодательства 91 -94
Глава 3. Основания и способы перехода вещных прав на недвижимое имущество
1. Основные модели перенесения вещных прав в континентальной правовой системе. Понятие распорядительной сделки и ее значение в механизме отчуждения недвижимости 95-107
2. Конструкция вещного договора в германском иммобилиарном обороте 107-122
3. Механизм передачи вещных прав на недвижимое имущество в российском праве 122-137
4. Выводы и предложения по совершенствованию законодательства... 137-140
Глава 4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в российском и германском гражданском праве
1. Правовая природа регистрации прав на недвижимое имущество и функции единого реестра прав в иммобилиарном обороте 141-157
2. Предмет, задачи, принципы организации поземельной книги в германском гражданском праве 157-183
3. Основные направления реформирования системы государственной регистрации в российском гражданском праве 183-194
Заключение 195-197
Список использованных источников 198-234
- Понятие оборота недвижимости. Иммобилиарный оборот и вещное право
- Общие положения. Цивилистические конструкции юридической связи объектов с землей
- Основные модели перенесения вещных прав в континентальной правовой системе. Понятие распорядительной сделки и ее значение в механизме отчуждения недвижимости
Введение к работе
В условиях реформирования экономической и правовой систем российского общества неуклонно возрастает потребность в стабильном и эффективном законодательном регулировании отношений с недвижимым имуществом. Недвижимое имущество занимает особое место в системе общественных отношений, с ним связана деятельность людей во всех сферах управления и бизнеса. Недвижимость - важнейшая составляющая богатства страны и благосостояния ее граждан, средство надежного обеспечения кредитов для реализации крупномасштабных проектов, объект привлечения отечественных и зарубежных инвестиций. Рынок недвижимости включает до 70% национального достояния, и успешность его функционирования выступает залогом общественного благополучия.
Динамично развивающееся российское законодательство закрепило основы организации оборота недвижимости, предопределило становление системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, создало действенные механизмы взаимоотношений участников оборота и гарантий их прав. Вместе с тем процесс формирования эффективной системы правового регулирования отношений с недвижимостью еще не завершен. Итоги первого десятилетия применения права в условиях изменившейся экономики свидетельствуют о необходимости дальнейшего комплексного развития и совершенствования как гражданского законодательства, так и законодательства о государственной регистрации, безотлагательного устранения пробелов и противоречий в правовых актах, научного осмысления подходов к роли государства и степени его вмешательства в деятельность участников гражданских правоотношений. Разработанная ведущими российскими цивилистами
5 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе1 (далее - Концепция) обозначила наиболее актуальные проблемы правового режима недвижимости, наметила важнейшие направления предстоящего реформирования законодательства, обосновала ряд первостепенных мер по созданию системы правового регулирования, оптимально сочетающей интересы правообладателей с потребностями и интересами государства и общества.
В условиях глубоких законодательных преобразований повышается роль сравнительного правоведения. Предлагаемые юридической наукой решения по оптимизации процедур передачи прав на недвижимость станут еще эффективнее, если будут опираться на зарубежный опыт. Сравнительный метод становится в современной правовой доктрине одним из важнейших приемов научного познания. Анализ российских и зарубежных правовых институтов позволяет установить общие закономерности развития национальных систем и выявить причины расхождений в решении аналогичных задач, выбрать наиболее верные способы правового регулирования и определить возможности применения иностранного опыта, более глубоко изучить традиционные вопросы и обозначить ряд новых проблем.
Российское гражданское право основывается на собственных исторических, социально-экономических, духовных традициях, оказавших и продолжающих оказывать влияние на правовую культуру стран Европы; как и любая национальная система, является неповторимым и по-своему уникальным и, вместе с тем, составляет неотъемлемую часть общеевропейского правового пространства. Современные интеграционные процессы придают сравнительно-правовым исследованиям еще большую значимость. Принципиальный отказ советского права от института частной собственности на землю, обращение
1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п.1 протокола №12 от 17 февраля 2003 г.). //Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Отв. ред. B.B. Витрянский. - M. 2003. - 61 с.
земли «во всенародное достояние» и запрещение ее оборота обусловили отсутствие должного законодательного регулирования отношений с недвижимостью на протяжении почти всего XX в. Данное обстоятельство в значительной степени предопределило противоречивость и несовершенство норм действующего российского законодательства. Важным направлением развития современного права, регулирующего оборот недвижимости, является изучение лучших достижений отечественной и зарубежной науки, скорейшая адаптация к оправдавшим себя на практике законодательным положениям. Процесс восприятия правом (с учетом его национальных особенностей) принципов и норм, получивших признание в мировом сообществе, назван в современной литературе неорецепцией.'
В континентальной правовой системе российское право традиционно причисляется к германской правовой ветви. В цивилистической доктрине небезосновательно признается, что Германия создала одну из самых совершенных систем поземельного права в мире, обеспечивающую гармоничное сочетание публичных и частных интересов. Идеи германского вещного права оказали значительное влияние при подготовке Проекта российского Гражданского Уложения и Гражданского кодекса 1922 г. Проект Вотчинного Устава, подготовленный российскими цивилистами в начале XX в., не только совпадает с источниками германского права по структуре, но и соответствует по содержанию ряду параграфов Германского Гражданского Уложения, регулирующих переход права собственности на земельные участки. Интерес к изучению германского права обусловлен также опытом реформирования поземельных отношений в восточной Германии: здесь, как и в советской России, преобладала государственная собственность на землю и средства производства, и на протяжении сорока пяти лет не осуществлялась государственная регистрация.
1 Мозолин В.П. Баренбойм П.Д. Неорецепция институтов корпоративного права и конституционная экономика //Правовая реформа, судебная реформа и конституционная экономика: Сборник статей /Составит. П.Д. Баренбойм. - М.: Издание г-на Тихомирова. 2004. - с. 152
7 Исторически обусловленная близость правопорядков, «высокая репутация ведущей нации в области правовой культуры»,1 которую германские цивилисты обеспечили своей стране, а также целенаправленный поиск путей совершенствования законодательства сделали закономерным выбор германской системы поземельного права для сравнительного изучения в данной работе. Изложенные обстоятельства свидетельствуют об актуальности исследования проблем правового регулирования оборота недвижимости, что предопределило тему диссертации и круг рассматриваемых вопросов.
Целью исследования является обоснование подхода к рассмотрению системы взаимоотношений участников оборота по отчуждению и установлению ограниченных вещных прав на недвижимое имущество как правового института, анализ наиболее значимых теоретических и практических проблем российского и германского права, связанных с регулированием отношений по передаче вещных прав на недвижимость, осмысление действующего российского законодательства и выработка на этой основе предложений по его совершенствованию. Для достижения этой цели в процессе исследования решаются следующие задачи:
определяется содержание и соотношение понятий «оборот недвижимости», «иммобилиарный оборот» и «правовой режим недвижимости»;
проводится сравнительный анализ современных российских правовых конструкций и дореволюционных доктринальных моделей и законодательных положений;
излагаются основные положения концепции единого объекта субъективного вещного права и германского учения о составных частях единого объекта (применительно к земельным участкам),
Аннерс Э. История европейского права (пер. со швед.). Институт Европы. - М.: Наука. 1994. - с. 320
8 анализируется их развитие и последовательная реализация в германском и дореволюционном российском законодательстве;
выделяются основные модели передачи вещных прав на недвижимое имущество в континентальной правовой системе, выявляются особенности российского механизма отчуждения недвижимости;
исследуются основные положения германского учения об абстрактной вещной сделке и оценка учения в современной цивилистической литературе, формулируется определение вещного договора как трехэлементной конструкции, подчеркивается ее значение как способа защиты интересов приобретателя в имущественном обороте;
анализируется германская и современная российская системы регистрации прав как виды двухуровневой модели регистрации и обосновывается целесообразность сохранения данной модели в реформируемом российском регистрационном праве.
Предмет исследования образуют концептуальные проблемы оборота недвижимого имущества. Оборот недвижимости определяется в работе в широком значении как совокупность всех правовых действий, совершаемых с недвижимым имуществом, и специальном - как совокупность сделок, направленных на перенесение вещных прав; для обозначения оборота недвижимости в его специальном значении вводится термин «иммобилиарный оборот». К проблемам иммобилиарного оборота, которые являются предметом рассмотрения в настоящей работе, относятся следующие:
понятие недвижимости в контексте иммобилиарного оборота - через установление юридической взаимосвязи механически связанных объектов;
основания и способы перенесения (установления) вещных прав;
принципы и функции государственной регистрации перехода (установления) вещных прав в едином реестре.
Отношения с недвижимым имуществом всегда были предметом пристального внимания юридической науки.
Теоретическую основу исследования составляют работы классиков российской цивилистики: К.Н. Анненкова, И.А. Базанова, А.Е. Вормса, Ю.С. Гамбарова, Н.Л.Дювернуа, В.Б. Ельяшевича, Л. А. Кассо, Д.И. Мейера, С.А. Муромцева, СВ. Пахмана, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, А.А. Фрейтаг-Ловинговена, Г.Ф. Шершеневича и др., в советский период исследованием проблем перехода вещных прав занимались И.Л. Брауде, А.В. Венедиктов, Л.И. Газиянц, А.Г. Гойхбарг, К.А. Граве, П.С.Никитюк, Г.М. Степаненко, Е.А. Флейшиц и др., в современный период особое значение имеют работы М.И. Брагинского, Г. Е. Быстрова, В.В. Витрянского, Н.Н. Веденина, Б.М.Гонгало, Ю.Г. Жарикова, B.C. Ема, О.М. Козырь, Б.Д. Клюкина, П.В. Крашенинникова, А.Л.Маковского, А.А. Маковской, М.Г. Масевич, А.И. Масляева, В.П. Мозолина, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Н.А.Сыродоева, Б.Л. Хаскельберга, В.В. Чубарова, A.M. Эрделевского, В.Ф. Яковлева, и др. В трудах российских ученых-цивилистов рассматриваются фундаментальные вопросы определения понятия недвижимого имущества, анализируются особенности его правового режима, выявляется его социально-экономическая предопределенность. Исследованию предшествовало изучение теоретических основ и методологического инструментария компаративистики в трудах Р. Давида, М.Н. Марченко, А.Х. Саидова, Ю.А.Тихомирова, К. Осакве, К. Цвайгерта, X. Кетца. Диссертационное исследование не могло быть выполнено без обращения к системе римского права - основе цивилистической теории государств континентальной правовой семьи. В работе над диссертацией использованы учебники римского права Ю.Барона, Д.Д. Гримма, Д.В. Дождева, Р. Зома, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, Г.Ф.Пухты, В.М. Хвостова, учебники пандектов Б. Виндшайда и Г. Дернбурга.
Несмотря на особое значение германского права для российской правовой системы, практически отсутствует современная переводная литература по германскому вещному праву. В данной связи ярким событием в цивилистической науке и науке сравнительного правоведения стала монография Василевской Л.Ю. «Учение о вещных сделках по германскому праву» 2004 г., всецело основанная на оригинальных источниках и материалах судебной практики ФРГ.
Кроме произведений классиков отечественной цивилистики и работ современных российских ученых, были изучены в оригинале труды по вещному праву представителей германской цивилистической науки В. А. Адлоффа, Ф. Баура, Ю. Баура, X. Брандта, Х.Брокса, Ш. Буххольца, Ф. Бэйерли, А. Ваке, К. Ваксманна, Ф. Виакера, В. Виеганда, X. Виелинга, М. Вольфа, О. Гирке, Р. Иохова, Ц. Канариса, Г. Кегеля, X. Кольхоссера, Г. Ланге, К. Ларенца, Д. Медикуса, А. Мертенса, К. Михаэлиса, Д. Молькентеллера, О. Мюллера, X. Нидера, П. Оэртманна, Г. Ортлиба, В. Пабста, Г. Прюттинга, А. Рота, Ф.К. Савиньи, В. Траппа, К.Х. Шваба, Р.Штюрнера, В. Шуберта, С. Хабермайера, В. Хабшайда, Е. Хольтхёфера, П. Хека, Р. Эртеля, О. Яуернига и других, а также предшествовавшие принятию Гражданского Уложения Германской империи материалы Редакционной Комиссии - Протоколы заседаний Комиссий, Обоснование и Мотивы к Проекту I Гражданского Уложения для Германской империи, представляющие исключительную научную ценность.
В ходе работы над диссертацией автор ознакомился с современными диссертационными работами и статьями М.В. Абрамовой, В.А. Алексеева, С.А. Бабкина, Е.А.Киндеевой, А.Р. Кирсанова, А.В. Кузнецова, В.А. Лапача, Е.Ю. Петрова, М.Г. Пискуновой, С.А. Степанова и других авторов. Несмотря на огромный массив научных работ, посвященных исследованию правового режима недвижимости, сравнительный анализ проблем иммобилиарного оборота в России и Германии получил лишь фрагментарное развитие.
Нормативную и источниковедческую базу исследования составляют положения Гражданского Кодекса РФ и Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», нормы Германского Гражданского Уложения и Положения о поземельной книге, ряд иных нормативных актов. Теоретический уровень познания сочетается в работе с эмпирическим уровнем. Изучены и использованы материалы судебной, регистрационной и нотариальной практики двух стран, комментарии и разъяснения практикующих юристов. Вещное право Германии изучалось автором в 2003-2004 г.г. в университете г. Вюрцбург (Bayerische Julius-Maximilians-Universitat Wurzburg, Бавария, ФРГ) под руководством проф. доктора Е.-М. Кинингер. Выполнению диссертации способствовали практические навыки, приобретенные автором в процессе работы в 1999-2002г.г. в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, пройдена практика в Департаменте по ведению поземельной книги суда г. Вюрцбург (Бавария, ФРГ).
Методологическая основа диссертации. Автором были использованы основные методы исследовательской деятельности, применяемые в правовой науке. Наиболее значимыми приемами научного подхода, положенными в основу анализа и позволившими сформулировать выводы и предложения по совершенствованию законодательства, стали следующие:
диалектический, отражающий динамику правового регулирования оборота недвижимости в национальных правопорядках;
формально-догматический, используемый для анализа нормативно-правовой основы исследования, с помощью которого удалось выявить несоответствие ряда правовых норм требованиям иммобилиарного оборота, противоречия в нормативных актах;
историко-правовой, позволивший рассмотреть не только проблемы современного российского оборота недвижимости, но и их отражение в дореволюционном и
12 советском гражданском законодательстве; данная ретроспекция в работе важна с точки зрения методологического подхода и обусловлена спецификой сравнительного исследования: для выявления общих тенденций в иммобилиарном праве двух государств должен быть выбран сравнимый со временем действия Германского Гражданского Уложения период развития российского права.
системно-интегративный, предопределивший рассмотрение института передачи (установления) вещных прав на недвижимость на основании сделки как внутренне согласованной совокупности норм вещного права.
Главный метод диссертационной работы - сравнительно-правовой. По форме анализа выполняемое компаративистское исследование является внутрисистемным (сравнение в рамках единой правовой семьи - правопорядки германской ветви континентального права);
диахронным (предметом сравнения выступают не только нормы действующего гражданского законодательства, но и, применительно к российскому праву, исследуются дореволюционный и советский этапы развития); функциональным (осуществляется анализ механизмов правового решения сходных проблем с целью выявления эффективности и функциональной адекватности данных механизмов);
концептуальным (сравнивается не только законодательное решение проблем иммобилиарного оборота, но и их концептуальное обоснование в цивилистической доктрине двух государств: в основу работы легли положения современной Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе и Обоснование к проекту Вотчинного Устава, с одной стороны, и Обоснование и Мотивы к Проекту I Гражданского Уложения для Германской империи и Положению о поземельной книге, с другой стороны); институциональным микросравнением (сравнение на уровне правовых норм и институтов).
13 Как отмечают выдающиеся германские компаративисты Цвайгерт К. и Кетц X., «сравнительный метод действует наиболее эффективно, когда автор, во-первых, излагает наиболее существенные материалы, касающиеся национального права по каждой стране, во-вторых, использует их как основу для углубленного критического анализа и, в-третьих, предлагает собственные выводы, имеющие значение для толкования своего национального права».1 Предложенная последовательность сравнительного анализа определила структуру данной работы.
Научная новизна содержания и результатов исследования обусловлена
постановкой проблемы и комплексным подходом к изучению отношений
иммобилиарного оборота. Система взаимоотношений сторон по передаче вещных
прав на недвижимое имущество (установлению ограниченных вещных прав)
представлена в работе как проблема сравнительного вещного права. На
основании результатов проведенного исследования сформулированы следующие
предложения теоретического и практического характера, направленные на
совершенствование законодательного регулирования российского
иммобилиарного оборота, составляющие положения, выносимые на защиту:
1. Предложено определение понятия «оборот недвижимости» в широком
значении - как совокупности всех правовых действий, совершаемых с
недвижимым имуществом, и специальном - как группы сделок, направленных
на передачу (установление) вещных прав на недвижимость. Для анализа
выделенной группы юридических процедур введена специальная
терминология - иммобилиарный оборот, иммобилиарное право, иммобилизация
имущественного оборота как тенденция развития вещного права,
иммобжизированные объекты гражданских прав.
Цвайгерт К., Кетц X. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права: В 2 т./ Пер. с нем. - М.: Международные отношения. 1998. Т. 1. Основы. 2000. - с. 14
Обосновано обособление совокупности норм, регулирующих отношения иммобилиарного оборота, в правовой институт подотрасли вещного права -институт приобретения (прекращения) вещных прав на недвижимость на основании сделки. Содержание института образовано правовыми положениями, закрепляющими 1) основания и способы отчуждения (установления вещных прав); 2) правовой статус сторон с момента заключения соглашения о переходе вещного права до его перехода к приобретателю; 3) принципы и функции регистрации перехода (установления) вещных прав в едином государственном реестре.
Сделан вывод о несоответствии принятого в доктрине в качестве основного деления вещей на движимые и недвижимые тенденциям развития современного имущественного оборота. Понятие недвижимого имущества в российском праве нуждается в пересмотре: закономерно исключение из числа недвижимых вещей объектов абз. 2 ч. 1 ст. 130 ПС РФ и предприятия как имущественного комплекса. В работе предложено деление вещей на две основные группы:
вещи, переход прав на которые подлежит регистрации в специальном реестре и осуществляется с момента регистрации в реестре (недвижимость и иммобилизированные объекты - подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, некоторые эмиссионные ценные бумаги; к иммобилизированным объектам законом может быть отнесено и иное имущество);
другие вещи, на которые данное требование не распространяется.
4. Проанализированы цивилистические конструкции юридической взаимосвязи
объектов (составная вещь, главная вещь и принадлежность, совокупность
вещей), опыт их применения по германскому и российскому праву;
проведенный анализ позволил признать конструкцию единой вещи — единого
15 объекта вещных прав наиболее рациональной моделью юридического соединения земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Считаем необходимым отражение в российском законодательстве положений о единой вещи - земельном участке с возведенными на нем строениями (сооружениями):
предоставлять земельные участки под застройку по общему правилу на праве собственности с соблюдением порядка, установленного законодательством; возведенное на земле собственника строение считать составной частью земельного участка;
вернуть в российское право классический вид ограниченного вещного права — наследственное право застройки;
передавать при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника возведенного на нем строения (строений) в случае их отчуждения (установления ограниченного вещного права), а также приобретения вещных прав на ином основании единое вещное право на один объект - единую вещь;
признать не соответствующим принципу «единства судьбы» (пп.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ) положение ч.2 ст.З Закона РФ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в части переоформления юридическими лицами принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) пользования земельных участков на право аренды ввиду наступающего необратимого юридического разъединения объектов;
отменить оформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в случае принадлежности зданий, строений (сооружений) государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям на праве оперативного управления и подчинить
данные взаимосвязанные объекты единому праву — праву оперативного управления.
5. Определение вещи-принадлежности в российском праве дополнено
признаками, отличающими его от понятия составной части сложной вещи:
принадлежностью могут быть только движимые вещи;
главная вещь и принадлежность объединены некоторым общим пространством, но не являются при этом механически взаимосвязанными объектами.
Понятие оборота недвижимости. Иммобилиарный оборот и вещное право
Понятие «оборот недвижимости» нередко встречается в литературе, и большинством авторов его содержание не раскрывается; анализ работ, вместе с тем, свидетельствует об отсутствии в российской цивилистике единого подхода к его определению.
Проблемам, связанным с «имуществами недвижимыми»,1 уделялось значительное внимание в дореволюционной науке. Покровский И.А. рассматривает оборот недвижимости как совокупность «обставленных различными и довольно сложными формальностями»2 отчуждений недвижимостей, «совершаемых у нас при посредстве крепостного порядка».3 Базанов И.А. выделяет категорию «вотчинно-ипотечный оборот», включавшую в себя вотчинный оборот - приобретение права на недвижимость производными способами - и реальный кредит.4 Ельяшевич В.Б. считает «поземельным оборотом»5 все сделки, переносящие вещные права с одного субъекта на другой. Победоносцев К. П. и Фрейтаг-Ловинговен А.Л. вводят для определения группы вещных прав на недвижимое имущество специальный термин «вотчина», а особенности их перехода обозначают категорией «вотчинный оборот». Тем самым дореволюционная доктрина акцентирует вещно-правовую сторону юридических процедур, определяющих содержание рассматриваемого понятия.
Напротив, неоднозначны в данном отношении позиции современных цивилистов. На наш взгляд, исходит из его определения в широком смысле — как элемента гражданского оборота - Витрянский В.В., относя к законодательству, регулирующему оборот недвижимости, кроме Гражданского и Земельного кодексов, Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Водный и Лесной кодексы, Жилищный кодекс РФ и некоторые другие.1 Сыродоев Н.А., рассуждая об обороте земельных участков, анализирует особенности передачи их в аренду. В то же время, исключительно как «процессы, сводящиеся к переходу вещных прав на недвижимость, могущую находиться в частной собственности, происходящие на основе добровольности и, как правило, возмездное»,3 рассматривает оборот недвижимости Бабкин С.А.
В целом, необходимо отметить утрату в современной доктрине термином «оборот недвижимости» своего особого значения («поземельный оборот», «вотчинный оборот» в дореволюционном праве) и расширение его объема до всех сделок, имеющих своим объектом недвижимое имущество. Представляется, что данному подходу в равной мере способствовали как отсутствие в современном российском праве специальной правовой категории для обозначения «динамики» иммобилиарных отношений, так и особенности современной системы государственной регистрации, закрепившей обязательность последней для сделок с недвижимостью, в том числе и не направленных на переход права. Между тем, понятие «оборот недвижимости» обладает, на наш взгляд, собственным содержанием и требует специального рассмотрения: представляется, что можно говорить об обороте недвижимости в широком и узком значении (собственном смысле слова).
Общие положения. Цивилистические конструкции юридической связи объектов с землей
Деление вещей на движимые и недвижимые ведет свое начало от римской классической традиции, в которой вещи различались преимущественно по механическим свойствам своей природы,1 и принято во всех правовых системах современных государств. Это исторически сложившееся деление, определяющее правила оборота вещей, в современном праве более не von Natur gegeben ist,2 a обусловлено их функциональным назначением, благодаря которому «земля рассматривается как самое важное, самое дорогое достояние гражданина. И это воззрение...становится в законодательстве как бы священным преданием, которого держится оно даже и в то время, когда уже накопилась значительная масса движимого имущества, которое в экономическом отношении не менее важно, как и имущество недвижимое».3 Отражением данных положений в законодательстве выступает особый правовой режим, означающий приоритет таковых вещей перед движимостью.
Понятие недвижимого имущества не является универсальным для современных законодательств. Признавая исходным элементом недвижимости земельный участок, правопорядки используют различные юридико-технические приемы для определения группы недвижимых вещей. Принципиально можно выделить две концепции определения понятия «недвижимость» в позитивном законодательстве, условно обозначаемые как концепция «земельного участка с принадлежностями» и концепция «множественности видов недвижимости».1 При всей неоднородности недвижимых объектов правовой институт в целом отличает наличие обязательной юридической связи земельного участка и расположенных (возведенных) на нем вещей, более строгой в западных континентальных системах, менее прочной в восточных. Подобную дифференциацию в литературе принято объяснять степенью влияния систематики римского права.
Юридическая взаимосвязь объектов с землей продиктована прежде всего требованиями экономической целесообразности: очевидно, что соединение и использование данных объектов по единому назначению создает некую новую хозяйственную единицу, представляющую собой определенное нераздельное благо, дополнительная экономическая ценность которого была бы значительно уменьшена либо утрачена вовсе вследствие разъединения первоначальных объектов. Кроме того, «третьи лица полагаются на единую хозяйственную единицу как на единый объект права, и ее экономическая стоимость должна быть сохранена. И, - замечает X. Розенбауер, - правильнее тогда было бы сказать, что сохранение экономической стоимости не само основание для появления правовой конструкции, а необходимое следствие правовой защиты имеющегося представления о вещи». Таким образом, единство механическое и экономическое порождают единство юридическое: положения законодательных актов должны быть направлены на обеспечение одновременного участия в обороте взаимосвязанных вещей.
Проблеме юридической взаимосвязи объектов уделено значительное внимание в германской цивилистической литературе; в российской науке она не была подвергнута специальному исследованию. Для юридического соединения вещей теорией цивилистики, восходящей к догме римского права,1 выработаны основные юридические модели — обозначим их как конструкции единого объекта, составной вещи, совокупности вещей.
1. Соединение вещей по первой модели приводило в римском праве к утрате изначальными объектами самого статуса вещей. Прочно связанные друг с другом либо присоединенные с целью perfectio, они становились составными частями единого с экономической и юридической точек зрения объекта — единой вещи - и поэтому не могли иметь в обороте самостоятельного значения. В отношении составных частей не допускалось установление вещных прав и предъявление вещных исков, «ибо это могло бы повести к отторжению их от целого и тем самым к разрушению ценностей».
Основные модели перенесения вещных прав в континентальной правовой системе. Понятие распорядительной сделки и ее значение в механизме отчуждения недвижимости
Механизм перенесения вещных прав на недвижимое имущество образован совокупностью действий, с которыми национальный закон связывает определенные юридические последствия. Экономическая составляющая отчуждения едина во всех правовых системах в своей сущности и объективном выражении (предоставление власти над имущественным благом, обусловленное соглашением сторон), и национальные правопорядки оформляют его правовую конструкцию, руководствуясь представлениями о потребностях оборота и защите интересов его участников. Считаем, что механизм отчуждения в том либо ином правопорядке романо-германской семьи может быть определен через последовательность взаимоисключающих принципов
- единства - разделения,
- соглашения - внесения (публичности),
- каузальности - абстрактности, система которых представлена на рис. 1:
В основу классификации положены следующие признаки:
1) основание перехода вещного права;
2) момент переход вещного права;
3) соотношение вещного договора с обязательственным.
В соответствии с изложенными принципами в частноправовой теории континентального права выделяются три основных модели приобретения вещных прав на основании договора:
1. Модель соглашения - для перехода вещного права на недвижимость по данной модели достаточно заключения сторонами договора. Право переходит к приобретателю на основании договора в момент достижения сторонами соглашения (принцип соглашения); на этой позиции основаны французское (ст. 1138 Code civil) и большинство дочерних Code civil систем, итальянское (ст. 1376 codice civile), португальское, бельгийское, румынское, болгарское право, некоторые скандинавские системы вещного права. Действие данного принципа выражается и в том, что внесение записи о праве приобретателя в единый реестр (транскрипция) не имеет для перехода вещного права конститутивного значения, однако до ее совершения приобретатель не может ссылаться на свое право в отношениях с третьими лицами.
2. Модель titulus et modus acquirendi - для возникновения у приобретателя права по данной модели, кроме соглашения (titulus), необходим еще акт легитимации нового собственника (modus); одна сделка об отчуждении в этой модели не способна произвести изменение в вещно-правовом положении сторон (принцип внесения) - (Испания, Нидерланды, старогерманское право). Право на недвижимость приобретается по сделкам (основание приобретения) посредством записи в поземельную книгу (способ приобретения).
3. Модель вещного договора — переход права осуществляется вне зависимости от основной сделки — договора об отчуждении - на основании специального вещного договора, направленного на перенесение вещного права; момент возникновения права у приобретателя, как и в предыдущей модели, определяется по записи в поземельной книге. Механизм отчуждения представлен здесь совокупностью двух договоров - обязательственного и вещного (основание перехода права), последний в качестве элемента включает и публичный акт — запись в поземельной книге. Переход вещного права на основании распорядительной вещной сделки является отличительной чертой германской правовой группы (Германия, Австрия, Швейцария).
