Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общая характеристика обеспечительной функции предварительного договора 20
1. Понятие, признаки и функции предварительного договора. Место обеспечительной функции в системе функций предварительного договора 20
2. Развитие института предварительного договора в российском и зарубежном законодательстве: анализ обеспечительной функции 37
3. Требования российского законодательства к элементам предварительного договора: реализация обеспечительной функции 58
Глава 2. Реализация обеспечительной функции предварительного договора в сфере оборота недвижимости при обеспечении его исполнения и ответственности за его нарушение 81
1. Реализация обеспечительной функции при обеспечении исполнения предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества 81
2. Реализация обеспечительной функции предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества при установлении и применении ответственности за его нарушение 93
Глава 3. Реализация обеспечительной функции предварительного договора в сфере оборота недвижимости: специфика отдельных договоров и стадий договорной динамики 111
1. Обеспечительная функция предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества 111
2. Обеспечительная функция предварительного договора аренды недвижимого имущества 118
3. Обеспечительная функция предварительного договора при создании объектов недвижимости 133
Заключение 148
Список использованных нормативных правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы
- Развитие института предварительного договора в российском и зарубежном законодательстве: анализ обеспечительной функции
- Требования российского законодательства к элементам предварительного договора: реализация обеспечительной функции
- Реализация обеспечительной функции предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества при установлении и применении ответственности за его нарушение
- Обеспечительная функция предварительного договора аренды недвижимого имущества
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования проявляется в нескольких традиционных аспектах.
Социально-экономический аспект. Переход недвижимости от одного субъекта права к другому может опосредоваться различными гражданско-правовыми договорами. Но в силу разных причин – отсутствие регистрации определенного права, отсутствие необходимых правоустанавливающих документов, невозможность для наследника получить свидетельство о праве на наследство до истечения установленного срока – заключение соглашения и переход недвижимости разделены во времени. В таких условиях единственной возможностью связать стороны обязательствами еще до заключения основного договора является заключение предварительного договора. Практика заключения и исполнения предварительных договоров в отношении недвижимого имущества ведет к усилению стабильности гражданского оборота. В условиях рыночной экономики большое значение приобретает правильная организация договорного процесса на всех его стадиях. Кроме того, четкое уяснение особенностей, перспектив и юридической процедуры заключения и исполнения предварительных договоров в отношении недвижимости способно дать субъектам указанных гражданско-правовых сделок дополнительные гарантии защиты их прав и законных интересов.
В последнее время в гражданском обороте российского общества увеличилось количество сделок с недвижимостью, соответственно увеличилось заключение предварительных договоров в отношении недвижимого имущества, в числе которых наиболее распространенными являются предварительные договоры купли-продажи и аренды недвижимого имущества. Проведенный в ходе исследования анализ современной российской судебной практики показывает, что по 93 гражданским делам из 112 изученных предметом судебного разбирательства были обязательства, вытекающие из предварительных договоров в отношении недвижимого имущества (83 % от общего количества обобщенных дел). Из этого числа в 72 случаях споры возникали по предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества (77 % от количества дел по обязательствам, вытекающим из предварительных договоров в отношении недвижимого имущества), в 26 случаях – по предварительным договорам аренды недвижимого имущества (28 %).
Правотворческий аспект. Предварительный договор является относительно новым явлением гражданского права России и одновременно «хорошо забытым старым». Прообраз современного института предварительного договора можно усмотреть в договоре запродажи. По русскому дореволюционному праву запродажей признавался договор, по которому одна сторона обязывалась продать другой к назначенному времени недвижимое или движимое имущество.
Усложнение договорных отношений в новых экономических условиях требует появления новых договорных конструкций, в том числе и с использованием предварительных договоров. Многие зарубежные государства ввели в гражданское законодательство более эффективные правила о предварительных договорах, чем нормы российского права.
Концепция развития гражданского законодательства РФ содержит целый ряд идей по совершенствованию правил заключения и исполнения предварительных договоров. Ряд предложений были отражены в предлагаемом к принятию федеральном законе «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Однако далеко не все идеи и предложения, основанные на опыте зарубежных стран и научных разработках отечественных ученых, нашли отражение в законопроекте. Необходимо продолжить работу над осмыслением новелл ГК РФ, над выявлением дефектов действующего законодательства, предложить пути его совершенствования. Так, не решены правовые вопросы установления и реализации гарантий прав и интересов сторон предварительного договора, в должной мере не разработан механизм обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора и т.д.
Правоприменительный аспект. В судебной и иной правоприменительной практике возникает много спорных вопросов, связанных с правовой квалификацией отношений, возникающих из предварительных договоров и реализацией обеспечительной функции данной договорной конструкции. Так, не выработана единообразная судебная практика применения отдельных способов обеспечения исполнения договорных обязательств, в частности задатка, залога и некоторых иных. Отсутствует устоявшаяся практика реализации норм об ответственности при уклонении одной из сторон предварительного договора от его исполнения.
Указанные обстоятельства в значительной мере снижают правовую эффективность института предварительного договора и порождают ситуацию, когда субъекты гражданского оборота не используют в полном объеме возможности предварительных договоров.
Степень научной разработанности темы исследования. В отечественной цивилистике правовые проблемы организационных отношений исследовали В.А. Белов, Б.М. Гонгало, Н.Д. Егоров, Л.Я. Данилова, Г.Н. Давыдова, Н.В. Васева, Т.И. Илларионова, О.А. Красавчиков, Б.Н. Мезрина, С.Ю. Морозов, Е.Л. Невзгодина, Б.И. Пугинский, К.И. Скловский, Г.И. Стрельникова, Ю.С. Харитонова и др. Вместе с тем предметного исследования функций организационных договоров не было. Обеспечительную функцию гражданско-правового договора также нельзя признать в качестве полностью изученной в доктрине. Лишь А.В. Бормотов в своей кандидатской диссертации анализировал обеспечительную функцию договора страхования.
Правовая регламентация отношений, возникающих при заключении и исполнении предварительного договора, была предметом изучения диссертационных исследований А.В. Васильева, М.Р. Каримова, П.А. Меньшенина, Ю.В. Шанауриной. Вопросы правового режима недвижимости были исследованы в трудах таких ученых, как З.А. Ахметьянова, С.П. Гришаев, Ю.Г. Жариков, М.Н. Илюшина, О.М. Козырь, М.Г. Масевич, С.А. Степанов, А.С. Трифонова, Е.М. Тужилова-Орданская, В.В. Чубаров и др. Однако следует отметить, что специального комплексного диссертационного исследования вопросов, связанных с применением предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества, равно как и исследований каких-либо функций данного договора, не предпринималось, обеспечительная функция предварительного договора предметом комплексного научного исследования никогда не выступала.
С учетом изложенного об актуальности и степени научной разработанности заявленной тематики цель диссертационного исследования – формирование целостного научного представления о правовой природе, особенностях нормативного правового закрепления и реализации обеспечительной функции предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
– изучить развитие института предварительного договора в российском законодательстве с учетом существующей практики его применения;
– провести комплексный анализ конструкции предварительного договора с позиции науки гражданского права;
– проанализировать признаки и функции предварительного договора, требования российского законодательства к элементам предварительного договора, юридической ответственности за нарушения предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества;
– исследовать обеспечительную функцию предварительного договора в системе функций предварительного договора;
– изучить особенности нормативного закрепления обеспечительной функции предварительного договора, в том числе применительно к использованию данной договорной конструкции в сфере оборота недвижимости;
– исследовать правовые проблемы реализации обеспечительной функции при обеспечении исполнения предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества.
Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, возникающие при заключении и исполнении предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества.
Предметом исследования являются нормы российского и зарубежного права, регулирующие отношения, связанные с заключением и исполнением предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества. В предмет исследования входит также соответствующая современная правоприменительная практика и доктринальные положения.
Методологическая основа исследования. В процессе диссертационного исследования применялись как общенаучные, так и частнонаучные методы, в том числе: формально-логические методы: анализ, синтез, индукция, дедукция, гипотеза. Среди специальных методов можно выделить исторический, статистический, социологический, юридико-технический, межотраслевой, сравнительно-правовой и другие методы научного познания.
Теоретическую основу исследования составили научные труды известных русских дореволюционных ученых, в частности К.Н. Анненкова, А.В. Васильева, Ю.С. Гамбарова, Д.Д. Гримма, К.П. Змирлова, И.Е. Ильяшенко, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, С.А. Муромцева, К.А. Митюкова, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, А.А. Симолина, П.П. Цитовича, Г.Ф. Шершеневича. В работе были использованы труды советских и современных авторов: М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, В.В. Безбаха, В.И. Богатовой, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, С.А. Денисова, И.В. Елисеева, В.В. Иванова, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Ю.Х. Калмыкова, М.Р. Каримова, А.В. Кашанина, О.М. Козырева, А.Д. Корецкого, С.М. Корнеева, Н.И. Косяковой, П.В. Крашенинникова, О.А. Красавчикова, М.В. Кротова, М.И. Кулагина, А.Н. Кучер, Л.А. Лунца, С.К. Мая, В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Е.А. Флейщиц, Р.О. Халфиной, Ю.В. Шанауриной, М.Ю. Челышева, В.Ф. Яковлева, В.С. Якушева и др.
Нормативную правовую базу исследования составили действующее гражданское законодательство России, нормативные правовые акты субъектов РФ, ранее действовавшие нормативные акты. В контексте анализируемой проблематики проведен сравнительный анализ гражданского законодательства участников СНГ и ряда других стран.
Эмпирическая база исследования представляет собой архивные дела и официально опубликованную судебную практику Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного Суда РФ, отдельных арбитражных судов и судов общей юрисдикции (2006 – 2012 гг.). В совокупности изучено 315 дел, рассмотренных арбитражными судами кассационной, апелляционной и первой инстанций различных регионов Российской Федерации, 20 архивных гражданских дел, рассмотренных судами Советского, Авиастроительного, Вахитовского районов г. Казани, городского суда г. Йошкар-Олы Республики Марий Эл, областного суда Пермского края. При разработке предложений использовался личный юридический опыт автора диссертационного исследования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что впервые на диссертационном уровне выработано целостное научное представление об обеспечительной функции предварительного договора на примере применения этой договорной конструкции в сфере оборота недвижимого имущества. При этом в работе сформулировано авторское определение данной функции, выделены ее виды и сформировано общее понимание правовой природы, определено место обеспечительной функции в системе функций предварительного договора, выявлены особенности нормативного закрепления указанной функции, ее выражения в элементном строении данного договора, охарактеризован механизм реализации обеспечительной функции предварительного договора, в том числе применительно к обеспечению его исполнения и установлению договорной ответственности за нарушение, а также в отношении отдельных разновидностей предварительных договоров, применяемых в сфере оборота недвижимости.
Также проведенное исследование позволило выявить коллизии и пробелы в праве, регулирующем заключение и исполнение предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества, и сформулировать предложения по совершенствованию законодательства с целью защиты прав и законных интересов сторон предварительного договора, заключаемого в обозначенной сфере.
Отмеченная научная новизна диссертационного исследования (ее отдельные элементы) конкретизируется и выражается в следующих основных положениях, выносимых на защиту:
-
В системе функций гражданско-правовых договоров следует выделять обеспечительную функцию, которая:
– является сущностной характеристикой соответствующей договорной конструкции, указывающей на наличие в ней как основного обеспечительно-организационного или обеспечительно-охранительного правового механизма,
– выступает концентрированным выражением целевой направленности соответствующей договорной конструкции,
– подчеркивает инструментальный характер конкретной договорной конструкции.
-
Обеспечительную функцию гражданско-правового договора следует подразделять на два вида: обеспечительно-организационную и обеспечительно-охранительную. В первом случае использование договорной конструкции направлено на юридическое формирование (организацию) конкретной, желаемой сторонами структуры договорных связей, во втором случае такое использование имеет сугубо охранительную направленность – обеспечение надлежащего исполнения гражданско-правовых обязательств.
-
Предварительный договор как соглашение, закрепляющее специальную структуру договорных связей (предварительный договор – основной договор или договоры), обладает ярко выраженной обеспечительно-организационной функцией. В процессе реализации данной функции следует учитывать ряд ее взаимосвязанных аспектов – юридический, психологический и экономический. Юридический аспект проявляется в том, что предварительный договор, с одной стороны, содержит механизм, устанавливающий определенную структуру договорных связей, а с другой – всегда выступает основой правовой формы этой структуры.
-
Обосновано, что хотя предварительный договор и имеет все функции гражданско-правовых договоров, однако регулятивная функция в системе его функций представлена в меньшей степени. Подобное смещение баланса в системе функций гражданско-правового договора, в том числе и предварительного договора, выступает как выражение его непосредственной инструментальной направленности. Это необходимо учитывать в рамках правореализации в квалификационных целях – при анализе правовой природы договора, его толковании и проч.
-
Конструкция обеспечительной функции гражданско-правового договора, в том числе и предварительного, имеет значение для построения системы гражданско-правовых договоров, а также может использоваться в классификационных целях. Так, именно на основе учета этой функции (общий признак) предварительный договор как средство самоорганизации гражданских отношений относится к группе организационных договоров, включающей рамочные, опционные, абонентские и другие подобные договоры, т.к. его стороны обязуются выполнить определенные предварительным договором действия (заключить основной договор), направленные на возникновение между ними гражданско-правового обязательства и на его исполнение. Вместе с тем среди всего массива организационных договоров предварительный договор занимает самостоятельное место, отличаясь от иных подобных договоров по следующим основным параметрам, также в той или иной степени характеризующим его обеспечительную функцию:
– стороны выполняют не ту или иную совокупность совместных действий, а каждая из сторон самостоятельно действует с целью заключения основного договора;
– основное обязательство возникает только между сторонами предварительного договора;
– предварительный договор относится, прежде всего, к сфере действия частного права, а публично-правовая составляющая этого договора невелика.
-
Обосновано, что эффективная реализация обеспечительной функции предварительного договора возможна лишь в определенных временных пределах. Поэтому в целях упорядочения гражданского оборота, придания ему должного уровня стабильности и в интересах лиц, заключающих предварительный договор, целесообразно императивно ограничить срок, в который стороны предварительного договора обязуются заключить основной договор, одним годом.
-
Анализ правовой регламентации отношений, связанных с предварительными договорами в сфере оборота недвижимости, позволил выявить две основные тенденции развития этого регулирования, связанные с усилением: 1) диспозитивных начал в правовой конструкции предварительных договоров, выражающимся, прежде всего, в смягчении подходов к формированию в рамках предварительного договора содержания основного договора; 2) степени дифференциации и специализации этой регламентации, которая во многом обусловлена особой ролью недвижимого имущества в гражданском обороте и спецификой недвижимости как объекта гражданских прав.
-
В соответствии с принципом единства и дифференциации правового регулирования специальные нормы о предварительных договорах в отношении недвижимого имущества должны вводиться в целях обеспечения стабильности оборота недвижимости, предотвращения злоупотребления правом на недвижимое имущество, пресечения действий по неправомерному завладению таким имуществом. Таким образом, специфика правового регулирования отношений, связанных с предварительными договорами в сфере оборота недвижимости, должна проявляться в установлении ряда дополнительных (повышенных) правовых гарантий исполнения такого договора.
-
В целях обеспечения эффективности конструкции предварительного договора в сфере оборота недвижимости целесообразно ввести в действующее законодательство дополнительные (повышенные) правовые гарантии в виде: 1) государственной регистрации ограничения (обременения) прав на объект недвижимого имущества, являющегося предметом предварительного договора, как специального правового последствия его заключения; 2) обязательного нотариального удостоверения предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества. Соответственно, в систему гарантий, обеспечивающих эффективность предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества, следует включать гарантии двух видов: частноправовые – способы обеспечения исполнения обязательств, механизм понуждения к заключению основного договора, механизм возмещения убытков, а также публично-правовые гарантии – механизм государственной регистрации обременения из предварительного договора, его нотариальное удостоверение.
-
Сформулировано предложение о конкретных пределах применения конструкции предварительного договора в сфере оборота недвижимости. Так, применение предварительного договора участия в долевом строительстве невозможно, поскольку подобная конструкция противоречит закрепленным в законодательстве признакам договора участия в долевом строительстве – а) направленность обязательства на создание объекта недвижимого имущества; б) заключение договора в целях приобретения результата строительства; в) оплата стоимости договора, как правило, при заключении договора.
В ходе проведенного диссертационного исследования выработаны также следующие рекомендации по изменению и дополнению действующего гражданского законодательства:
1. Из легального определения предварительного договора необходимо исключить слова, уточняющие, какие именно договоры могут быть заключены на основании предварительных договоров. Таким образом, п. 1 ст. 429 ГК РФ предлагаем изложить в следующей редакции: «1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».
2. Изменить п. 2 ст. 429 ГК РФ на следующую редакцию: «Предварительный договор заключается в письменной форме, либо в нотариальной форме, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность».
3. Дополнить п. 2 ст. 429 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Предварительный договор в отношении недвижимого имущества подлежит государственной регистрации».
4. Дополнить п. 4 ст. 429 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Стороны не могут предусмотреть в предварительном договоре срок для заключения основного договора больше, чем один год со дня заключения предварительного договора».
5. Дополнить ст. 429 ГК РФ пунктом 8 следующего содержания: «Договор о намерениях (протокол о намерениях), если в нем прямо не предусмотрены намерения сторон придать ему силу предварительного договора, не является предварительным договором, и его неисполнение не влечет за собой юридических последствий».
6. Дополнить ст. 429 ГК РФ пунктом 9 следующего содержания: «При заключении одним из супругов предварительного договора, направленного на отчуждение недвижимого имущества, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».
7. Дополнить п. 5 ст. 429 ГК РФ абзацем следующего содержания: «В случае неисполнения виновной стороной решения суда об обязании заключить основной договор суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о признании права на недвижимое имущество, являющееся предметом предварительного договора».
8. Дополнить ст. 429 ГК РФ пунктом 7 следующего содержания: «Исполнение обязательств по предварительному договору может обеспечиваться задатком и (или) неустойкой на условиях, предусмотренных законом или предварительным договором».
9. Изменить п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» на следующую редакцию: «3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, в том числе заключения предварительного договора, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».
10. Дополнить абз. 1 п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» после слова «аренда» словами «предварительный договор в отношении недвижимого имущества».
11. Дополнить главу IV «Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» статьей 30.3 «Государственная регистрация ограничения (обременения) прав на объект недвижимого имущества, являющегося предметом предварительного договора» следующего содержания: «1. Государственная регистрация ограничения (обременения) прав на объект недвижимого имущества, являющегося предметом предварительного договора, проводится посредством государственной регистрации соответствующего предварительного договора. 2. С заявлением о государственной регистрации указанного ограничения (обременения) прав может обратиться одна из сторон предварительного договора. 3. В случае регистрации ограничения (обременения) прав в отношении здания, сооружения, помещения в них или части помещений к предварительному договору в отношении здания, сооружения, помещения в них или части помещений, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера недвижимого имущества. 4. В случае регистрации ограничения (обременения) прав в отношении земельного участка (участка недр) или его части к предварительному договору в отношении земельного участка (участка недр) или его части, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта земельного участка с указанием его части».
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретическая значимость состоит в том, что сформулированное в работе комплексное научное представление о сущности обеспечительной функции предварительного договора служит определенным дополнением современной отечественной теории обязательственного права и ее подразделении – теории договорного права. При этом указанные теории дополняются новыми знаниями о специфике обеспечительной функции предварительного договора, в том числе ее сущности, разновидностях и механизме реализации. Данные знания можно использовать при научном анализе других гражданско-правовых договорных конструкций, а также применять при изучении структуры договорных связей, в том числе и в сфере предпринимательской деятельности.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что его результаты могут быть использованы в рамках правотворчества для совершенствования ряда норм современного гражданского законодательства Российской Федерации, закрепляющих общие и специальные правила о предварительном договоре. Отдельные положения диссертации могут быть восприняты правоприменительной практикой при рассмотрении и разрешении дел, связанных с использованием конструкции предварительного договора, в том числе в сфере оборота недвижимого имущества. Научные предложения автора могут найти применение при подготовке учебных программ, пособий, при преподавании курсов «Гражданское право», «Договорное право», «Вещное право».
Апробация результатов диссертационного исследования. Диссертация выполнена на кафедре гражданского и предпринимательского права Казанского (Приволжского) федерального университета, где проведено ее рецензирование и обсуждение. Результаты исследования также обсуждались на теоретических семинарах указанной кафедры.
Основные положения диссертационного исследования были изложены автором в выступлениях на следующих международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях и форумах: 1) IV международная научно-практическая конференция студентов и аспирантов «Преодоление правового нигилизма как вектор развития современного государства и общества», г. Казань, 27–28 ноября 2009 г.; 2) международная научно-практическая конференция «Актуальные вопросы развития юридической науки и практики в современных условиях», г. Уфа, 7–8 октября 2009 г.; 3) III международный аспирантско-студенческий форум «Наука, образование и предпринимательство: информационные технологии, инновации», г. Казань, 2010 г.; 4) всероссийская межвузовская научная конференция аспирантов, студентов и курсантов, г. Казань, 18 ноября 2010 г.; 5) международная научно-практическая конференция «Правовое обеспечение рыночной экономики и общие тенденции развития договорного права в России и странах СНГ и Балтии», г. Коломна, 24 декабря 2010 г.; 6) II международная научно-практическая конференция «Закон и порядок», г. Таганрог, 30 мая 2011г.; 7) IV международный аспирантско-студенческий форум «Научная и информационно-аналитическая база инновационного предпринимательства», г.Казань, 2011 г.; 8) II международная научно-практическая конференция «Право как основа современного общества», г. Москва, 25 июня 2011 г.; 9) научно-практическая конференция «Роль гуманитарного образования в формировании компетентного специалиста», г. Казань, 2 февраля 2012 г.; 10) I всероссийская научно-практическая конференция «Инновационная среда негосударственного сектора высшего профессионального образования» (с международным участием), г. Казань, 24–25 февраля 2012 г.; 11) IV международная научно-практическая конференция «Закон и порядок», г. Таганрог, 25 февраля 2012 г.; 12) межвузовская научно-практическая конференция «Актуальные проблемы российского законодательства», г. Казань, 28 марта 2012 г.; 13) международная научно-практическая конференция «Право как основа современного общества», г. Казань, 20–21 апреля 2012 г.
Основные положения исследования были изложены автором в двадцати публикациях, в том числе четыре – в журналах, рекомендованных ВАК РФ.
Структура и объем диссертации обусловлены целью и задачами проведенного исследования. Работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя восемь параграфов, заключения, списка использованных нормативных правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы, а также приложений.
Развитие института предварительного договора в российском и зарубежном законодательстве: анализ обеспечительной функции
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). Термин «договор» употребляется в гражданском праве в различных значениях.
Договор представляет собой важнейшее средство правового регулирования имущественных и соответствующих неимущественных отношений и обладает следующими основными чертами: а) заключение договора ведет к установлению юридической связи между участниками гражданского оборота и возникновению конкретного правоотношения между двумя или несколькими субъектами гражданского права; б) в договорных отношениях реализуются общие принципы гражданского права. Отношения его участников основаны на взаимном равенстве. Договор возникает в результате соглашения между его участниками, требует достижения согласия относительно вступления в обязательство и определения его условий, а принуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом; в) осуществление предусмотренных договором прав и исполнение обязанностей обеспечиваются мерами государственно-правового воздействия, которое придает обязательству юридическую силу, состоящую в возможности применения мер принуждения к исполнению должником обусловленных условий договора1.
Условия договоров регулируются как нормами гражданского права, общими для различных договоров, так и нормами об отдельных классах,
Лихачев, Г.Д. Гражданское право. Общая часть: курс лекций // ЗАО Юстицинформ, 2005. типах, видах и разновидностях договоров. С учетом юридической направленности договорных отношений договоры подразделяются на основные и предварительные. Основной договор порождает непосредственно права и обязанности сторон, связанные с перемещением материальных благ, передачей имущества, выполнением работ или оказанием услуг.
Определение предварительного договора содержится в п.1 ст.429 ГК РФ: по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (по терминологии ГК РФ - «основной договор») на условиях, предусмотренных предварительным договором1. Непосредственному регулированию правоотношений, регулирующих заключение предварительного договора, в ГК РФ посвящена всего одна статья2. В 2012 году в ГК РФ планируется введение статей 4291 «Рамочный договор» и 429 «Опционный договор», содержание которых напрямую связано с развитием теоретических представлений о предварительном договоре3.
Смысл заключения предварительного договора цивилисты видят в необходимости установления правовой связи (предварительного обязательства) между сторонами будущего (основного) договора, когда невозможно его немедленное заключение1. В этом заключается основное отличие предварительного договора от рамочного и опционного.
Суть предварительного договора заключается в обеспечении реализации в будущем основных гражданско-правовых отношений. В рамках заключения предварительного договора происходит закрепление существенных условий будущего основного договора, а также закрепляется срок заключения основного договора.
Формально ГК РФ ограничивает сферу применения предварительного договора случаями, когда основной договор предусматривает либо передачу имущества, либо выполнение работ или оказание услуг. Таким образом, буквальное толкование п. 1 ст. 429 ГК РФ приводит к выводу, что предварительный договор может заключаться в отношении лишь таких основных договоров, которые порождают обязательственные правоотношения.
По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, предварительный договор практически может предшествовать заключению основного договора любого типа (вида)2. Такой же позиции придерживается Ю.В. Шанаурина, формулируя вывод о том, что предварительный договор, не являясь разновидностью какого-либо типа гражданско-правовых договоров, может предшествовать заключению любого основного (обычного) договора3.
Из анализа обобщенных в Таблицу архивных дел автором установлено, что предварительные договоры заключались с намерением заключить в будущем: 1) по 72 делам - договоры купли-продажи (все 72 - в отношении недвижимого имущества), что составляет 64% от общего количества дел; 2) по 26 делам - договоры аренды, что составляет 23 % от общего количества дел; 3) по 1 делу - договор долевого участия, что составляет 0,9 % от общего количества дел; 4) по 3 делам - инвестиционные
См.: Бутенко, Е.В. Предварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства // Журнал российского права. 2004. № 3. 2 Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. М.: Статут, 2002. С.186.
Шанаурина, Ю. В. Институт предварительного договора в гражданском праве России. Тюмень, 2006. С. 10. договоры, что составляет 2,6 % от общего количества дел; 5) по 1 делу -договор участия в долевом строительстве, что составляет 0,9 % от общего количества дел; 6) по 2 делам - договоры ипотеки, что составляет 1,8 % от общего количества дел; 7) по 1 делу - договор об участии в торгах, что составляет 0,9 % от общего количества дел; 8) по 1 делу - договор залога, что составляет 0,9 % от общего количества дел; 9) по 4 делам - договоры уступки прав требования, что составляет 3,6 % от общего количества дел; 10) по 1 делу - договор о передаче в муниципальную собственность доли в самовольно возведенном строении, что составляет 0,9 % от общего количества дел; 11) по 1 делу - договор купли-продажи доли в уставном капитале, что составляет 0,9 % от общего количества дел (см. Приложение 2).
Необходимость в предварительном договоре возникает при заключении в будущем основного договора, требующего государственной регистрации, в частности, в отношении недвижимого имущества.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом осуществляется по представлению правоустанавливающих документов, что в некоторых случаях невозможно (например, свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1163 ГК РФ); право собственности на объект незавершенного строительства как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого объекта строительства в установленном порядке1 и другие случаи). Поэтому в целях обеспечения заключения основного договора, подлежащего государственной регистрации, возникает необходимость заключения предварительного договора.
Требования российского законодательства к элементам предварительного договора: реализация обеспечительной функции
Современный институт предварительного права в российском законодательстве является результатом длительного процесса его формирования. В русском дореволюционном праве не было общих норм о предварительных договорах. Единственной формой предварительного договора в дореволюционном праве является запродажа.
Русская запродажа соответствует римской теории предварительных договоров (pactum de contrahendo). Западные законодательства не знали запродажи как специального вида договора. В наших законах статьи о ней образовались, главным образом, из переработки указов, дозволявших заключение предварительных записей на продажу имений, состоявших под запрещением, с целью удержания нашедшегося на них покупщика в течение времени, необходимого для снятия запрещения1.
Запродажей признавался договор, по которому одна сторона обязывалась продать другой к назначенному времени недвижимое или движимое имущество. Таким образом, правовая природа запродажи соответствует современной концепции предварительного договора. Запродажа не устанавливала для контрагента права на передачу вещи в собственность и для другого - права на получение платы, а устанавливала только право на заключение относительно вещи договора купли-продажи в будущем, иными словами, запродажа только предшествовала купле-продаже.
Г.Ф. Шершеневич, описывая порядок заключения отдельных видов предварительных договоров, в том числе и запродажи, отмечал: «...прежде установления договора стороны приступают нередко к предварительному договору, который предшествует главному договору. Это есть договор о совершении другого договора в будущем, ввиду отсутствия в данный момент некоторых существенных условий»1, обосновывал необходимость заключения предварительных договоров: «потребность в нем вызывается существованием препятствий к заключению того договора, который предлагается в будущем, вследствие отсутствия каких-либо условий, необходимых для его заключения. С изменением впоследствии обстоятельств откроется возможность заключить главный договор», а также указывал на их значение: «сила таких договоров заключается в том, что стороны обязываются, с наступлением определенного срока или обстоятельств, совершить другой договор, но не могут быть принуждены к тому, а только возмещают вред, причиненный ими от уклонения. Следовательно, с этой стороны предварительные договоры имеют такое же юридическое значение, как и те, которые имеются в виду при заключении их»2.
К.П. Победоносцев отмечал, что запродажа применялась более по отношению к недвижимому имуществу (относительно движимого имущества запродажа встречается гораздо реже)3. Известный цивилист Д.И. Мейер объяснял это явление действительности следующим: совершение купли-продажи по недвижимому имуществу соединяется со многими формальностями, исполнение которых не во всякое время возможно для контрагентов; нередко бывают различные препятствия к заключению купли-продажи, например, на имуществе лежит запрещение; между тем собственник желает произвести отчуждение имущества, которое другому лицу желательно приобрести: вот они договариваются о заключении купли-продажи в будущем, когда им удобно будет исполнить формальности, требуемые при совершении купчей крепости1. Г.Ф. Шершеневич также указывал, что причинами запродажи могли быть невозможность совершения купли-продажи недвижимости, находящейся под запрещением, либо отсутствие у предполагаемого продавца права собственности, которое необходимо для купли-продажи, или появление вещи ожидалось в будущем . По мнению Д.И. Мейера, договор запродажи не есть поставка, потому что хотя по поставке от одного контрагента другому также доставляется какое-либо имущество, в известный срок и за известную плату, но во исполнение того же договора, тогда как все исполнение по договору запродажи состоит в заключении договора купли-продажи, да и в тех случаях, когда встречается, договор является запродажею только по имени, по существу же дела это большею частью поставка. Например, помещик запродает весною хлеб, имеющий родиться у него осенью: договор такого рода называется обыкновенно запродажею; но это не запродажа, потому что помещик не обязывается впоследствии заключать с покупателем куплю-продажу относительно хлеба, а уж этим самым договором обязывается доставить ему хлеб, но так как это обязательно относится к будущему времени и притом касается предмета, пока еще не существующего в природе и, следовательно, не составляющего собственности помещика, то нельзя свести договор и к купле-продаже, а следует свести его именно к поставке, а потому и законодательство упоминает особо только о запродаже3. К.П. Победоносцев указывал, что «соглашение, по которому лицо обязывается впоследствии заключить известный договор, может предшествовать какому бы то ни было договору: точно так же, как лицо обязывается тогда-то продать имущество, либо может обязаться, например, дать деньги в заем, или обязаться заключить договор найма и т.д., так называемый pactum de pacto contrahendo1.
По мнению Е.В. Драчева, цель заключения предварительного договора дореволюционные юристы видели в преодолении тех препятствий, которые существуют для заключения основного договора. Причина заключения предварительного договора виделась в отсутствии возможности заключить основной договор даже под отлагательным условием2.
Кроме того, преимущественное применение договора запродажи к недвижимому имуществу объясняется и тем, что с совершением купчей крепости связаны довольно значительные расходы, более или менее тягостные для контрагентов, а между тем когда купля-продажа производится между людьми близкими, приобретатель имущества и без купчей крепости и без формального ввода во владение фактически может распоряжаться им наравне с собственником; но нужно же приобретателю имущества на всякий случай иметь какой-либо акт, который бы обеспечивал его от возможных препятствий со стороны продавца: и эти лица заключают относительно имущества договор запродажи, по которому покупатель обязывается уплатить продавцу цену продажи, а продавец когда-либо впоследствии совершить купчую крепость на имущество и передать ее покупателю. Сторонам запрещалось допускать к владению недвижимым имуществом по запродажной записи без совершения купчей крепости, то есть до заключения договора купли-продажи, под угрозой штрафа с продавца и с покупателя поровну
Реализация обеспечительной функции предварительного договора в сфере оборота недвижимого имущества при установлении и применении ответственности за его нарушение
Исполнение обязательств, согласно ст. 329 ГК РФ может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Большинство исследователей полагают, что обеспечение обязательств по предварительному договору принципиально возможно . Однако относительно допустимости применения тех или иных способов обеспечения обязательств по предварительному договору в доктрине и практике единства не наблюдается2.
Способы обеспечения исполнения обязательств исторически рассматривают как необходимость повышенной гарантированности прав и интересов участников договорных правоотношений3. Обязательство может быть обеспечено одним из способов, предусмотренных ГК РФ, иными законами или соглашением сторон4.
О том, что можно только создавать экономические условия, при которых стороне договора будет выгоднее надлежащим образом исполнить обязательства, чем нести ответственность за его нарушение, говорит И.В. Попов. См.: Попов, И.В. Проблемные аспекты применения задатка при совершении сделок, требующих государственной регистрации // Российская юстиция. 2007. № 9. сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. При подписании предварительного договора будущий покупатель передает будущему продавцу определенную денежную сумму, которая именуется задатком и после заключения основного договора засчитывается в счет причитающихся по нему платежей. В случае необоснованного отказа от заключения основного договора покупатель теряет сумму внесенного задатка, а продавец обязуется вернуть ее в двойном размере.
В современной отечественной науке нет однозначного решения о возможности обеспечения задатком предварительного договора.
Так, А.Г. Каплин говорит о том, что задаток уже давно используется преимущественно для обеспечения предварительных обязательств и рассматривает его, помимо частичной или полной компенсации возможных убытков или штрафного значения, как доказательство серьезности намерения контрагентов1. Е.В. Бутенко, напротив, считает, что исполнение предварительного договора может обеспечиваться перечисленными в п. 1 ст. 329 ГК РФ способами, кроме задатка2. Невозможность обеспечения задатком предварительного договора отмечают также В.А. Лапач3, Б.М. Гонгало4. Е.И. Мелихов указывает на неразрешимые проблемы, возникающие при попытке обеспечить задатком исполнение предварительного договора5.
По мнению К. Коробковой, задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах, а поскольку предварительный договор не Мелихов, Е.И. Предваительный договор и задаток // Юрист. 2003. №4.С. 12-19 следовательно, в его рамках функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ПС РФ, не могут быть реализованы1. СВ. Сарбаш, исходя из позиции неотъемлемости платежной функции задатка, утверждает, что задаток не может быть использован по договору, который не предусматривает денежного обязательства2.
Б.М. Гонгало, отмечая организационную функцию предварительного договора, пишет, что во исполнение предварительного договора не может производиться передача какого-либо имущества, в том числе и денег одной стороной другой стороне. Вместе с тем он считает, что, если соответствующие условия включены в предварительный договор, в случае спора суду не останется ничего иного, кроме как квалифицировать переданную сумму в качестве аванса3.
По мнению Ю.А. Тарасенко, указание на то, что сумма, переданная будущим покупателем будущему продавцу при совершении предварительного соглашения, засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку сам основной договор еще не заключен4.
К. Коробкова предлагает денежную сумму, фактически исполняющую роль задатка, в предварительном договоре называть, например, обеспечительным взносом, а в качестве меры ответственности за
Такого же мнения придерживается М.Н. Сафонов: «...отличие задатка от аванса состоит в том, что для аванса нехарактерна обеспечительная функция: сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором». Отличие задатка от аванса состоит в том, что для аванса нехарактерна обеспечительная функция: сторона, вьщавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Сафонов, М. Н. Исполнение обязательств и способы обеспечения их исполнения // Журнал российского права. 2003. №7.
Тарасенко, Ю.А. Обзор судебной практики «Предвартельный договор» // Арбитражное правосудие в России. 2007. №1. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс". незаключение основного договора предусматривать возврат обеспечительного взноса и штраф в таком же размере .
С.А. Зинченко считает, что задаток в виде денежной суммы, выданной одной из договаривающихся сторон другой, является предварительным платежом (авансом), доказательством заключения договора, обеспечением исполнения договора2. А.Г. Карапетов справедливо полагает, что конструкция обеспечения задатком предварительного договора не вызывает серьезных возражений3.
В правоприменительной практике задаток в предварительном договоре, особенно в сфере оборота недвижимого имущества, весьма распространен. Так, из общего количества изученных и обобщенных нами в Таблицу гражданских дел (112) по 23 делам было предусмотрено обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору. Из них по подавляющему большинству дел в виде задатка - 14 дел, по 7 делам -в виде обеспечительного платежа и по 2 делам - в виде гарантийного взноса (см. Приложение 2).
В цивилистике выделяют три функции задатка: 1) доказательственная - заключение договора; 2) платежная - исполнение денежного обязательства; 3) обеспечительная . Из всех известных способов обеспечения обязательств
Коробкова, К. Сила и назначние предварительного договора // Корпоративный юрист. 2006. №11. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".
Зинченко, С.А. О понятии и классификации способов обеспечения исполнения обязательств // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. № 6. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".
По одному из них, задаток как средство обеспечения обязательства не может считаться одновременно средством платежа. Сторона договора, виновная в его неисполнении, теряет сумму задатка, следовательно, нельзя рассматривать задаток как часть платежа, он уже только задаток обладает платежной функцией. Помимо платежной функции задаток выполняет двустороннюю обеспечительную функцию: 1) если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны; 2) если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК).
Современная отечественная доктрина1 и судебная практика2 не имеют единого подхода к вопросу о возможности использования задатка по предварительному договору. Так, рассматривая дела, связанные с обеспечением предварительного договора задатком, суды в некоторых случаях указывают, что задаток является «средством платежа» по предварительному договору купли-продажи недвижимости3; в случае отказа стороны от исполнения соглашения (заключения основного договора) взыскивают двойную сумму задатка (Верховный Суд РФ по делу № 53-В08-5 также высказался, что «сторона соглашения, отказавшаяся от исполнения обязательства по заключению договора о передаче имущества, предусмотренного предварительным договором, обеспеченным задатком, трансформировался в штраф. И, наоборот, при исполнении обязательства задаток утрачивает обеспечительную функцию и трансформируется в авансовый платеж. Но это не значит, что у задатка отсутствует та или иная функция, просто одна из них оказалась невостребованной. См.: Куликов, Е.С. Проблемы использования задатка в современном гражданском обороте // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. № 5.
Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Общие положения. М.: Статут, 2002; Гонгало, Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. М.: Статут, 2004. С.72.
Обеспечительная функция предварительного договора аренды недвижимого имущества
Российской Федерации номера объекта недвижимости, сохраняющегося за данным объектом недвижимости пока он существует как единый объект зарегистрированного права. До проведения процедуры кадастрового и технического учета в предусмотренном законодательством порядке говорить о возможности заключения в отношении такого объекта недвижимости предварительного договора преждевременно, поскольку в этом случае является неопределенным такое существенное условие договора, как его предмет. Если соглашение сторон по данному существенному условию не достигнуто (даже было бы правильнее сказать, что не может быть достигнуто в силу отсутствия правоустанавливающих документов), то, как утверждает Д.А. Петров, считать договор заключенным нельзя2.
Некоторые авторы3 считают, что к предварительному договору купли-продажи жилья, содержащему условие об обеспечительном платеже, должны
«Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» от 19 сентября 2002 г. (утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. №2. применяться нормы Закона о долевом строительстве. Согласно п. 2 ст. 3 Закона о долевом строительстве «право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве». И делают вывод, что при наличии признаков, предусмотренных вышеуказанной нормой, может заключаться только договор об участии в долевом строительстве и никакой другой1.
Госстрой России в Практических рекомендациях по применению положения Федеральной целевой программы «Государственные жилищные сертификаты» указывал следующее: «Предварительный договор о приобретении готового жилья в строящемся жилом доме после завершения его строительства по своему экономическому содержанию является договором долевого участия в жилищном строительстве»2.
При использовании конструкции предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости на стадии строительства возникают сложности в определении и соблюдении срока заключения основного договора, так как практически невозможно (в силу объективных, порой независящих от воли сторон договора) определить срок заключения основного договора, в связи с чем возникают такие формулировки, как: а) после ввода здания в эксплуатацию; б) в течение скольки-то дней после государственной регистрации права собственности продавца. Однако согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен определять срок заключения основного договора. Согласно ст. 190 ГК РФ, срок может
Неблагоприятные последствия предварительного договора состоят также в том, что предварительный договор, заключаемый на стадии строительства, является ничтожной (притворной) сделкой, так как на основании предварительного договора застройщик должен сначала зарегистрировать недвижимое имущество на себя, а затем продать стороне предварительного договора по основному договору купли-продажи. То есть в данном случае все признаки ничтожной (притворной) сделки, так как покупатель оплачивает квартиру по предварительному договору для застройщика.
Договор долевого участия подпадает под регулирование Закона о защите прав потребителей, в том числе и в части взыскания убытков и неустойки, при заключении предварительного договора гарантий, предусмотренных указанным законом, сторона предварительного договора иметь не будет.
Одним из серьезных нововведений Закона о долевом строительстве стало требование о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4). Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в соответствии с Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества1. Закон
Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества: утверждена Приказом Минюста РФ от 09.06.2005 №82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества», зарегистрировано в предусматривает осуществление такой регистрации минимум дважды: после заключения договора участия в долевом строительстве до сдачи дома в эксплуатацию и после ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта дольщику1. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента регистрации. Именно с этого момента возникают права и обязанности у сторон договора участия в долевом строительстве. В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований закона о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. По мнению В.А. Зюзина и А.Н. Королева, такая сделка считается ничтожной". Известный правовед В.В. Витрянский по этому поводу пишет: «...буквальное содержание статьи 165 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации влечет недействительность сделки только в случаях, прямо установленных в законе (надо полагать, что это ст. 339 -ипотека, ст. 658 - аренда предприятия), а в том случае, когда в законе предусмотрено иное последствие, например, договоры аренды зданий, сооружений, продажи жилого дома, продажи предприятия считаются заключенными с момента их регистрации (ст. 651, 558, 560), оснований для признания таких договоров недействительными сделками в силу ст. 165 ГК РФ не имеется»3. Е.П. Згонникова представляет такую позицию верной, и в случае, если последствия неосуществления государственной регистрации договора не указаны в законе, то отсутствие регистрации влечет признание подобного договора незаключенным в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ4. В цивилистике существует и иное мнение. Так, А. Демехин, рассматривая вопрос регистрации договоров участия в долевом строительстве уже после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, пишет, что дольщику отказывают в регистрации договора в связи с притворностью характера сделки, прикрывающей куплю-продажу готового жилья и невозможностью регистрации договора, обязательства по которому исполнены1. Отказ в государственной регистрации в изложенных обстоятельствах влечет негативные последствия для участников отношений по долевому строительству. Выходов из сложившейся ситуации два: как обременения прав собственника недвижимого имущества.
Таким образом, применение предварительного договора в долевом строительстве невозможно, поскольку подобный порядок противоречит закрепленным в законодательстве признакам договора участия в долевом строительстве
