Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ИМУЩЕСТВО, НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОНЯТИЙ
1. Понятие имущества. Основные экономические и юридические критерии определения имущества 12
2. Недвижимое имущество: понятие, признаки, соотнесение с иными категориями вещей 27
3. Земля как особый объект недвижимости, используемый в предпринимательской деятельности 41
4. Особенности регулирования «единого объекта недвижимости» и объектов недвижимости, связанных «единой судьбой» 52
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СОЗДАНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ОСНОВЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.
1. Способы обособления имущества юридического лица в целях осуществления предпринимательской деятельности 62
2. Особенности приобретения юридическим лицом права собственности на недвижимое имущество для осуществления предпринимательской деятельности , 75
3. Использование права хозяйственного ведения и оперативного управления как способ обособления недвижимого имущества в целях осуществления предпринимательской деятельности 143
4. Приобретение и осуществление обязательственных прав на недвижимое имущество как инструмент формирования юридическим лицом основы предпринимательской деятельности 154
ГЛАВА 3. УЧЕТ И РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК НЕОБХОДИМОЕ УСЛОВИЕ ВКЛЮЧЕНИЯ ЕГО В ХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ОБОРОТ
1. Бухгалтерский учет и бухгалтерская инвентаризация объектов недвижимого имущества в предпринимательской деятельности 203
2. Техническая инвентаризация объектов недвижимости и ее роль в осуществлении предпринимательской деятельности с использованием недвижимого имущества 216
3. Формирование технологических комплексов и регистрация прав на сложные объекты при включении их в хозяйственный оборот 228
4. Регистрация прав на объекты недвижимого имущества как публично-правовой механизм регулирования предпринимательства и оборота недвижимости 235
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ
ЛИТЕРАТУРЫ 244
- Понятие имущества. Основные экономические и юридические критерии определения имущества
- Способы обособления имущества юридического лица в целях осуществления предпринимательской деятельности
- Бухгалтерский учет и бухгалтерская инвентаризация объектов недвижимого имущества в предпринимательской деятельности
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Чем выше уровень развития бизнеса, тем более актуальным становится формирование имущественной основы предпринимательства, поскольку она является не только мерой обеспечения ответственности по обязательствам хозяйствующего субъекта, но и средством капитализации активов. Проведение экономической реформы во всех областях деятельности неразрывно связано с развитием и в некоторых сферах укрупнением бизнеса и, как следствие, с проблемами оборота недвижимого имущества. В процессе становления бизнеса, приведения его к рыночным параметрам, для субъекта предпринимательской деятельности первым по значимости встает вопрос, связанный с определением правового статуса используемого недвижимого имущества.
Недвижимое имущество отличается ото всех вещей, поименованных в ст. 128 ГК РФ тем, что обладает, как правило, значительной стоимостью по сравнению с другими видами имущества, требует серьезных затрат на его содержание.
Что касается возможности сохранения недвижимого имущества, закрепления прав владения, пользования и распоряжения, также существует множество проблем, т.к. недвижимое имущество нельзя удерживать, например, в депозитарии банка, как другую ценную вещь - предмет роскоши, ценную бумагу, деньги и др. Отсюда, единственным способом закрепления права на недвижимое имущество за легальным пользователем или обладателем является четкая правовая регламентация при совершения сделок с недвижимым имуществом и юридическое закрепление права на вновь создаваемое недвижимое имущество.
В силу перечисленных выше причин - значительная стоимость недвижимого имущества и невозможность удержания его легальным обладателем, кроме как путем закрепления права на имущество, остро встает вопрос участия государства в правовом регулировании оборота недвижимости. Именно в процессе осуществления предпринимательской деятельности имущество оказывается включенным в хозяйственный оборот, и как следствие, подверженным злоупотреблением правом.
Необходимость существования особого правового режима в отношении недвижимости прослеживается и в историческом контексте и при анализе оборота недвижимости в других правовых системах.
Анализ существующего правового регулирования различного рода сделок в целях формировании имущества предприятий на территории Российской Федерации, проблем, возникающих в процессе их осуществления, а также разработка рекомендаций, позволяющих устранить некоторые существующие недостатки в этой сфере, представляются особенно актуальными.
Состояние научной разработанности проблемы. В настоящее время проблема определения недвижимого имущества и его оборота занимает серьезное место в научных исследованиях. Созданный при Президенте Российской Федерации совет по кодификации законодательства разработал Концепцию1 о недвижимом имуществе, в которой обозначен ряд серьезных теоретических положений, связанных с правовым регулированием оборота недвижимости и регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также предложены пути решения наиболее сложных задач, возникающих в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Однако следует отметить, что количество работ в данной области, по сравнению с другими направлениями юридической науки, незначительно. Долгое время российские и советские ученые не акцентировали внимание на последних достижениях зарубежных исследователей по причине отсутствия в СССР права частной собственности на недвижимость и ее оборота. В большой степени это касалось имущества предприятий, которые до недавнего времени все без исключения были государственными. С развитием частной собственности на недвижимое имущество и частного предпринимательства возникла необходимость в
1 См Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, Исслед Центр частного права // Под общ ред В В Витрянского, 0,М Козырь, А А Маковской М , Статут 2004 теоретических разработках. Принятые в начале 90-х годов законы о приватизации и предпринимательской деятельности, а также экономические концепции развития отдельных отраслей хозяйственной деятельности, стимулировали бурное развитие частного предпринимательства, что привело к необходимости правого регулирования отношений по поводу недвижимого имущества, для предприятий различных организационно-правовых форм.
При наличии значительного количества работ в области исследования сделок с недвижимым имуществом с точки зрения осуществления гражданских прав, в юридической литературе практически не встречается исследований на тему использования имущества в целях предпринимательской деятельности и совершенствования публично-правовых институтов, регулирующих оборот недвижимости в целях развития бизнеса.
Отсутствуют работы по изучению правового регулирования учета недвижимого имущества в интересах предпринимательства, его бухгалтерской и технической инвентаризации, оценки стоимости недвижимости, отражении сведений о недвижимом имуществе в документах организации, расходовании средств на содержание. Так, например, ни один нормативно-правовой акт, за исключением Налогового кодекса Российской Федерации не дает сколько-нибудь точного определения капитальному и текущему ремонту недвижимого имущества, что, несомненно, важно для владельца недвижимости -предпринимателя, планирующего расходы на содержание имущества и уплату налогов.
Теоретическую основу диссертационного исследования составляют труды ученых, сферы научных интересов которых так или иначе касались недвижимого имущества или общих начал имущественного оборота. В их числе труды М.В. Абрамовой, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, А.Г. Быкова, В.В. Витрянского, Е.П. Губина, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, Д.И. Дедова, В.А. Дозорцева, B.C. Ема, И.В. Ершовой, Ю.Г. Жарикова, А.А. Завьялова, О.С. Иоффе, С.А. Карелиной, Е.А. Киндеевой, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, М.И. Кулагина, В.А. Лапача, П.Г. Лахно, А.А. Маковской, А.Л. Маковского, И.Б. Новицкого, С.А. Паращука, М.Г. Пискуновой, К.П. Победоносцева, О.Н. Садикова, АЛ. Сергеева, К.И. Скловского, С.А. Сосны, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Е.А. Флейшица, P.O. Халфиной, В.М. Хвостова, Б.Б. Черепахина, В.В. Чубарова, И.С. Шиткиной, A.M. Эрделевского, В.Ф. Яковлева и других ученых.
Поскольку в диссертационном исследовании понятие недвижимости рассматривалось и в историческом развитии, автор в ходе работы изучил труды таких крупных российских ученых как И.Н. Берштейн, И.Л. Брауде, В.П. Грибанов, А.С. Звоницкий, Д.И. Мейер, Е.Н. Носов, И.С. Перетерский, К.П. Победоносцев, В.И. Серебровский, В.И. Синайский, Н.С. Суворов, Г.Ф. Шершеневич, В.Н. Шретер и другие.
За рубежом изучение недвижимого имущества и включение его в оборот в целях предпринимательской деятельности имеет долгую историю. Становление российского законодательства о недвижимости обусловило необходимость в изучении теории и практики управления объектами недвижимости и его правового регулирования в тех странах, где законодательство о недвижимости сформировалось на основе практики его использования в предпринимательской деятельности, а описание объекта недвижимости имеет четкую структуру. При использовании достижений зарубежных ученых Е. Беккера, А. Бринца, В Захариа, Р Зома, Р. Иеринга, Р.Саватье, Ф.Савиньи, Дж.Смита и других были сформулированы выводы о тенденциях развитии законодательства о недвижимости в других правовых системах.
Методологической основой диссертации является комплекс научных методов познания, в том числе: конкретно-исторический, системно-правовой, структурно-функциональный, сравнительно-правовой, логический, диалектический и другие методы исследования. В работе использованы материалы и источники различных областей знаний, в том числе философии, физики, экономики, обществознания.
Объектом исследования является система правоотношений, возникающих по поводу формирования объектов недвижимости, владения, пользования и распоряжения ими в целях осуществления предпринимательской деятельности.
Целью исследования является обобщение российского и зарубежного теоретического и практического опыта правового регулирования использования недвижимого имущества в предпринимательской деятельности и определения путей совершенствования законодательства в области оборота недвижимости и повышения эффективности использования недвижимости как объекта предпринимательских правовых отношений.
Предметом исследования является состояние и правовые механизмы совершенствования регулирования оборота недвижимого имущества в целях предпринимательской деятельности, а также оценка возможности системного подхода к построению нормативно-правовой базы, регулирующей оборот недвижимости при формировании имущественной основы деятельности предприятия.
В соответствии с указанной целью были поставлены следующие задачи:
определение объема понятий «недвижимое имущество», «объект недвижимости» и некоторых других на основе изучения работ отечественных и зарубежных авторов;
изучение существующего нормативного регулирования оборота недвижимости с целью определения его целостности и внутренней непротиворечивости, связанного с первоначальным приобретением прав на создаваемое имущество и по передаче прав на уже созданное имущество в процессе осуществления предпринимательской деятельности; изучение результатов практической деятельности государственных и муниципальных органов власти по передаче недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности в частную с целью развития предпринимательства как основы стабильной деятельности региона; установление оптимального соотношения между публично-правовым и частно-правовым регулированием сделок с недвижимостью; определение возможности изучения и применения международного опыта решения проблем в сфере регулирования оборота недвижимого имущества в Российской Федерации.
Научная новизна выводов и положений заключается в том, что в работе сделана попытка комплексного исследования особенностей и проблем правового регулирования оборота недвижимого имущества с целью создания имущественной основы для различных субъектов предпринимательской деятельности. Проанализированы, с точки зрения предпринимательской деятельности, ряд способов приобретения имущества в собственность предприятий, на ином вещном праве, а также на основе осуществления обязательственных прав. Показана необходимость правового регулирования таких аспектов управления дедвижим имуществом как бухгалтерский и технический учет.
На защиту выносятся следующие новые или содержащие элемент новизны положения: 1. Предложена классификация недвижимого имущества, используемая в целях предпринимательской деятельности, с точки зрения инвестиционной и коммерческой привлекательности объектов. Классификацию объектов недвижимости для их понимания как объектов предпринимательского права предложено основывать на следующих критериях: происхождение (вновь создаваемый объект, реконструируемый и т.п.), назначение (коммерческое или для осуществления социальных функций), масштаб (комплексная застройка, отдельное строение, сооружение, водопроводные сети и т.п.), готовность к использованию (стадия строительства или реконструкции), обороноспособность (коммерческая привлекательность, возможность быстрой реализации).
2, Аргументирована позиция, согласно которой нельзя рассматривать имущество безотносительно к субъекту и его правам на него, т.к. имущество вне субъекта не может быть включено в оборот и перестает быть интересным с точки зрения предпринимательства.
3. Показана необходимость формирования технологических и иных комплексов на этапе технической инвентаризации в целях регистрации сложного объекта и включения его в оборот как единого объекта недвижимого имущества, исходя их предполагаемых целей использования объекта. Данные бухгалтерского учета в отношении отражения сформированного сложного объекта должны быть скорректированы в соответствии с необходимостью учитывать вновь сформированный объект как одну единицу учета.
4. Обоснована необходимость внесения изменений в действующее законодательство, а именно в Налоговый Кодекс РФ, позволяющих учитывать затраты на содержание недвижимого имущества с момента заключения сделки, направленной на передачу недвижимого имущества, до момента завершения регистрации права нового правообладателя в целях реализации предпринимательской деятельности. Показано почему следует позволить предпринимателям включать в состав затрат издержки на содержание недвижимости в «переходный» период при условии последующей регистрации прав на объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5. Обоснована необходимость изменения порядка закрепления прав на недвижимое имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, поскольку, существующая система препятствует развитию предпринимательской деятельности с участием государственных и муниципальных предприятий. Показано, что наличие исключительного порядка в отношении закрепления прав на имущество, передаваемое в хозяйственное ведение и оперативное управление, отрицательно влияет на развитие хозяйственного оборота, не гарантирует кредиторам предприятий, использующих имущество на таком праве, возврат средств, обеспеченных недвижимым имуществом. 6. Предложен механизм перезаключения договоров аренды земли и оформления иных прав на земельные участки при покупке недвижимости в случаях, когда собственники земли и расположенной на ней недвижимости не совпадают в одном лице, в целях реализации идеи «единого объекта» или «единой судьбы» объекта недвижимости, стабилизации имущественного оборота и развития предпринимательской деятельности
7. Вскрыта необходимость законодательного регулирования методики определения субъекта права собственности при возведении нового объекта недвижимости. Существующий порядок определяет необходимость оказаться первым заявителем в органах по регистрации прав на недвижимое имущество, что негативно сказывается на предпринимательской деятельности и влечет за собой злоупотребление правом.
8. Обоснована необходимость внесения изменений в ст. 28 Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые позволят предпринимателю избежать многократного обращения в судебные инстанции, сначала за установлением факта владения имуществом, а затем, за признанием права на основании уже состоявшегося решения о признании факта. Определен необходимый перечень документов, который позволил бы с высокой степенью достоверности подтвердить не только факт владения имуществом, но и право владельца на это имущество.
9. Обоснована необходимость внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации на предмет возможности учета арендованного имущества на балансе арендатора, как это регулируется сегодня в отношении имущества, переданного в доверительное управление, поскольку существующее положение не отвечает интересам предпринимательской деятельности и затрудняет имущественный оборот, т.к. учет и использование имущества осуществляется разными субъектами. Теоретическая и практическая значимость диссертации определяется ее направленностью на решение проблем, связанных с нормативным закреплением на федеральном уровне статуса объекта недвижимости и определения значимости недвижимого имущества в процессе формирования имущественной основы бизнеса. Показаны научные подходы, лежащие в основе противоречий трактовки понятия недвижимого имущества. Обобщены способы формирования имущества предприятия с использованием различных правовых институтов.
Практическая значимость работы определяется ее актуальностью для представительных и исполнительных органов власти, осуществляющих законотворческую и другую нормативно-правовую деятельность в сфере оборота недвижимого имущества и формированию имущества вновь создаваемых и реорганизуемых предприятий различных отраслей экономики. Интерес к работе может быть проявлен хозяйствующими субъектами, в той мере, которая касается многообразия создания имущественной основы бизнеса и способов управления недвижимостью с использованием известных правовых механизмов.
Основные теоретические положения и выводы могут быть использованы в учебном процессе при изучении соответствующих разделов гражданского, административного, предпринимательского права, в системе повышения квалификации преподавательских и управленческих кадров, при подготовке кадров, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество, а также в научно-исследовательских разработках по проблемам осуществления операций с недвижимым имуществом и управления недвижимым имуществом в предпринимательских целях.
Результаты работы могут быть использованы для дальнейшего развития оборота недвижимого имущества, поскольку развитие бизнеса в большой степени определяет изменение законодательства о недвижимом имуществе.
Понятие имущества. Основные экономические и юридические критерии определения имущества
Одной из наиболее сложных проблем, возникающих у субъектов предпринимательской деятельности, является проблема правильного и оптимального определения правового режима имущества, используемого при осуществлении предпринимательской деятельности. На многозначность самого понятия «имущество» указывал Г.Ф. Шершеневич, предлагая различать имущество с экономической точки зрения и юридическое понятие имущества.2 По его мнению, имуществом с экономической точки зрения называется запас благ (вещей и прав на чужие действия), находящийся в обладании известного лица. Юридическое же понятие имущества не совпадает с указанным экономическим. «С юридической точки зрения под имуществом понимается совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится известное лицо, - чисто личные отношения сюда не входят. «Следовательно, содержание имущества с юридической точки зрения, - пишет Г.Ф. Шершеневич, -выражается с одной стороны в а) совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещных прав и б) в совокупности прав на чужие действия (это именно и есть то деление имуществ, которое упоминается нашим законом под именем наличного и долгового...), а с другой стороны а) совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся в его обладании, и б) совокупности обязательств, лежащих на нем. Сумма отношений первого рода составляет актив имущества, сумма отношений второго рода - пассив имущества».3
Среди немецких ученых - цивилистов, воззрения которых повлияли на формирование содержания понятия имущества российских ученых, также не существовало единства точек зрения на содержание понятия имущество. Так А. Бринц полагал, что понятие имущества в экономическом аспекте раскрывается как совокупность ценностей (денежных и иных), принадлежащих лицу. Образующие имущество ценности состоят в деньгах или выражаются в деньгах. Отсутствие денежного выражения не позволило бы посчитать чистую стоимость любого имущества, что является обязательным условием определения имущества с экономической точки зрения.
В юридическом плане представление об имуществе как совокупности благ, имеющих ценность (наследство, движимое и недвижимое имущество) не ограничивается стоимостной оценкой, т.е. не все, что подлежит оценке в денежном выражении является имуществом. Важным аспектом в осознании понятия «имущество» является фактическое обладание имуществом. По мнению А. Бринца, не все, что может фактически находится в обладании, является имуществом, поскольку в таком случае имущество утратило бы значительную часть своего правового содержания. Поэтому фактическое наличие имущества у лица не может быть правовым критерием определения имущества. « В имуществе нет ничего, что не стоило бы денег, но не все, что стоит денег, входит в имущество».4
По мнению Г. Дернбурга, имущество есть совокупность благ, принадлежащих конкретному лицу и имеющих денежную стоимость. Составные части имущества могут изменяться, имущество может уменьшаться или увеличиваться. Входящие в состав имущества элементы - это либо телесные вещи, расположенные в пространстве объекты как-то: земельные участки и движимости, либо бестелесные вещи - различного рода права, например, сервитуты, обязательственные права требования, притязания на наследство. Право собственности, как и любое другое право, является бестелесным по Дернбургу, но на практике право собственности нередко отождествляют с самой вещью.
Любопытным представляется его воззрение на сложную вещь как единицу имущества. В раннем издании своих «Пандект» в 1884 году Дернбург проводил сопоставление вещей представляющих собой совокупности отдельных предметов.
4 Совокупность вещей, по его мнению, должна составляться в силу экономической целесообразности, т.е. при наличии необходимости включения в оборот единого целого, составленного из отдельных частей. Определение же экономической целесообразности субъективно, а, следовательно, субъективно и объединение частей в единое целое. «Соединение, писал он, есть физическая реальность, однако единство имеет место только в человеческом представлении».5 Некоторые из таких совокупностей имеют естественное происхождение (например, стадо скота), другие создаются по воле владельцев (библиотека, коллекция картин и т.п.). Дернбург не давал однозначного ответа на вопрос, как следует относиться (регулировать) к таким объектам с правой точки зрения, как к единому объекту или как к множеству телесных предметов. Современное гражданское законодательство не в полной мере восприняло идею объединения отдельных предметов в сложную вещь по Дернбургу. Так на основании ст. 134 ГК РФ сложной вещью является совокупность разнородных вещей, объединенных единым назначением. Следовательно, объединение однородных предметов (вещей) не являются сложной вещью, а являют собой множество отдельных вещей. Идея объединения разнородных вещей на основании экономической целесообразности, с нашей точки зрения, воспринята современным законодательством, т.к. статья 134 ГК РФ указывает на объединение разнородных вещей, предполагающее их совместное использование в обороте по общему назначению. Однако закон не содержит указания на то, в силу чего разнородные вещи могут быть объединены в одно целое. Остается предположить, что речь идет об экономической целесообразности, здравом смысле, хозяйственной необходимости. Все перечисленные категории носят субъективный характер.
Способы обособления имущества юридического лица в целях осуществления предпринимательской деятельности
«Современный взгляд на юридическое лицо основан на понимании его как способе обособления, персонификации имущества».74 Обособление имущества происходит тогда, когда имущество, обособляясь от личности своих учредителей, получает возможность самостоятельного участия в гражданском обороте под собственную имущественную ответственность . Используемое в предпринимательской деятельности имущество, обособляясь от имущества иных лиц, служит мерой обеспечения ответственности по обязательствам предпринимателя, как физического так и юридического лица, оно же является средством для реализации деятельности, определенной уставом.
Надо отметить, что за юридическим лицом закрепляется имущество, которое с точки зрения «удовлетворения потребностей имущественного оборота» выступает правовым инструментом закрепления права собственности на основные фонды (производственное оборудование, землю, здания, машины), нематериальные активы, т.е. все, что используется для ведения предпринимательской деятельности. Обособление имущества происходит не с позиции формы, а с позиции использования этого имущества для ведения бизнеса, т.е. с позиции целесообразности76. Причиной обособления имущества является создание и дальнейшее развитие бизнеса. Рассмотрим возможные способы обособления имущества с целью формирования имущественной основы для осуществления предпринимательской деятельности. Права на недвижимое имущество, как и на любое другое, могут быть приобретены по следующим основаниям: а) приобретение имущества в собственность, б) на ином вещном праве (хозяйственное ведение или оперативное управление), в) на основании договора.
Нам представляется логичным подход, предложенный И.В. Ершовой, когда речь идет о праве собственности как абсолютном праве, о праве хозяйственного ведения и оперативного управления как об абсолютно-относительных правах и о других правах, возникших на основании договоров, как об относительных правах77.
Для формирования имущественной основы в целях ведения предпринимательской деятельности организация или индивидуальный предприниматель могут приобретать имущество в собственность или во временное владение и пользование. За юридическим лицом, если это коммерческая организация, закрепляется (обособляется) имущество, необходимое для реализации целей бизнеса и удовлетворения потребностей имущественного оборота. За некоммерческим юридическим лицом также закрепляется имущество, необходимое для достижения общественно- полезных целей, указанных в уставе. В этом параграфе мы остановимся на возможности обособления имущества коммерческих организаций.78
Юридические лица создаются по воле их учредителей, однако государство (публичная власть) контролирует законность их создания в интересах всех участников имущественного оборота. С точки зрения общественного права, полагал Н.С. Суворов, нельзя отрицать государственное содействие при возникновении юридических лиц, даже если лицо возникло на основании общих правил, установленных государством, без каких-либо специальных разрешений. Государство устанавливает свободные условия
4 возникновения и широкие границы деятельности юридического лица, дает ему свое молчаливое одобрение и допускает свободную деятельность .
Юридическое лицо выступает правовым инструментом закрепления (обособления) имущества и имущественных прав на производственные фонды, оборудование, землю, здания, сооружения, машины и т.п., т.е. всего того, что необходимо для осуществления конкретной предпринимательской деятельности.
Обособление имущества в рамках юридического лица носит формальный характер. Для целей предпринимательства имущество обособляется с точки зрения целесообразности ведения бизнеса.
Использование имущества в предпринимательской деятельности предполагает обязательный учет имущества в соответствии с правилами бухгалтерского учета, определением его стоимости с соблюдением правил оценки и переоценки, а также правил реализации (выбытия) имущества .
Имущество, обособленное для целей предпринимательства от имущества иных лиц, служит основой деятельности и мерой ответственности по обязательствам хозяйствующего субъекта.
Юридическая форма обособления имущества юридических лиц -закрепление его на самостоятельном балансе.81
В зависимости от соотношения прав на имущество участников (учредителей) и самого юридического лица выделяют три модели организаций. Этот принцип деления нашел отражение в Гражданском кодексе РФ.
Бухгалтерский учет и бухгалтерская инвентаризация объектов недвижимого имущества в предпринимательской деятельности
Продолжая разговор о формировании имущественной основы предпринимательской деятельности с использованием недвижимого имущества, одним из наиболее важных, если не первых по значимости с точки зрения успешного ведения бизнеса, является проблема отражения в бухгалтерском учете объектов недвижимости. Правильное отражение объектов недвижимости в учете может способствовать не только дальнейшему развитию предпринимательства, но и вносить существенный вклад в формирование бюджетов различных уровней. «Налоговых поступлений тем больше, чем больше объектов недвижимости вовлекается в имущественный оборот, чем оживленнее рынок недвижимости, стабильности и законности которого способствует четко функционирующая система регистрации»276. Правильное определение налоговой базы и отражение объектов недвижимого имущества в бухгалтерской отчетности в большой степени связано с определение самого объекта недвижимости, отнесение его к основным средствам предприятия.
Определение недвижимого имущества, приведенное в статье 130 ГК РФ, как уже было неоднократно замечено, является недостаточно четким и проработанным, что вызывает определенные трудности в практической деятельности организаций. В то время как, ведение бухгалтерского учета недвижимого имущества регламентируется нормами налогового законодательства, которое по своей сути является публичным и зачастую «не терпит» двусмысленности, а, напротив, требует точных формулировок в целях налогообложения, которыми мы не располагаем исходя из Гражданского кодекса РФ и других нормативных актов. Высокая стоимость объектов недвижимого имущества приводит к существенным налоговым начислениям и платежам, которые могут быть определены с высокой степенью достоверности при точном понимании, например, к какой амортизационной группе относится то или иное сооружение, каким образом и на основании каких документов оно было введено в эксплуатацию и, наконец, является ли данный объект бухгалтерского учета сооружением с точки зрения налогового законодательства. Для ответа на эти и подобные вопросы представляется целесообразным обращаться к положениям Федерального закона «О бухгалтерском учете» и другим нормативным документам, принятым в развитие этого закона. При решении вопроса о квалификации недвижимого имущества используются нормативные акты, содержащие дополнительные параметры и критерии, позволяющие на практике решать вопрос об отнесении к недвижимости тех или иных объектов.
Бухгалтерский учет объектов недвижимого имущества в качестве основных средств осуществляется, прежде всего, на основании следующих нормативно-правовых документов:277 Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 (утв. Приказом Министерства финансов РФ от 30.03.2001 N 26н), Общероссийский классификатор основных фондов (утв. постановлением Государственного комитета Российской Федерации по стандартизации, метрологии и сертификации от 26 декабря 1994 г. N 359), Постановление Госкомстата РФ от 21 января 2003 г. N 7 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств", Постановление Госкомстата РФ от 8 декабря 2003 г. N 111 "Об утверждении порядка заполнения и представления форм Федерального государственного статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов" и N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций".278
Указанные документы регулируют порядок классификации, учета и отражения в бухгалтерской и статистической отчетности объектов основных средств, в том числе и тех из них, которые обладают признаками недвижимого имущества, обозначенными в Гражданском кодексе РФ.
Классификация основных фондов осуществляется в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов (ОКОФ). ОКОФ является официальным документом, содержащим перечень объектов, которые создаются в различных отраслях промышленности в соответствии с техническими правилами, могут участвовать в имущественном обороте в соответствии с гражданским законодательством и должны учитываться в соответствии с правилами бухгалтерского учета в качестве основных средств,
ОКОФ состоит из нескольких разделов, содержащих перечни видов имущества, некоторые из которых в силу своей физической природы и технических характеристик могут быть отнесены к объектам недвижимого имущества. Данные виды приведены в составе материальных основных фондов: здания (кроме жилых); сооружения; жилища.
К подразделу "Здания (кроме жилых)" относятся здания, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.
