Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Законодательство и общая характеристика недействительности сделок с земельными участками 13
1. Зарождение и развитие законодательства о недействительности сделок с земельными участками 13
2. Законодательство о недействительности сделок с земельными участками в современный период 34
Глава 2. Правовой режим сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов 52
1. Понятие и условия действительности сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов 52
2. Понятие и формы торгов по продаже земельных участков или права их аренды 71
3. Этапы организации и проведения торгов по продаже земельных участков в собственность или в аренду 88
Глава 3. Понятие и основания недействительности сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов 104
1. Понятие и признаки недействительных сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов 104
2. Оспоримость и ничтожность сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов 110
3. Основания признания недействительными сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов 126
4. Особенности недействительности сделок с земельными участками на торгах для жилищного строительства 145
Заключение 160
Список использованной литературы 1
- Зарождение и развитие законодательства о недействительности сделок с земельными участками
- Понятие и условия действительности сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов
- Понятие и признаки недействительных сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. Современное развитие земельной реформы и массовое вовлечение земельных участков в гражданский оборот обусловили появление новых гражданско-правовых институтов и норм, регламентирующих процедуры перераспределения государственной и муниципальной собственности на началах прозрачности и публичности.
Главным звеном в этой системе применительно к регулированию перехода в частную собственность государственных и муниципальных земельных участков являются торги (аукционы и конкурсы), регламентируемые нормами гражданского и земельного законодательства.
На развитие института торгов по приобретению земельных участков в частную собственность или аренду огромное влияние оказало градостроительное законодательство, установившее новые цивилизованные правила в сфере строительства и реконструкции городской недвижимости. Именно под влиянием реформы градостроительного законодательства, направленной на уменьшение административных барьеров в строительстве, развитие рынка доступного жилья и уменьшение коррупционности строительной отрасли, осенью 2005 г. произошло установление обязательности предоставления земельных участков на торгах для жилищного строительства.
Увеличение количества сделок с земельными участками увеличило и количество споров, рассматриваемых, главным образом, арбитражными судами. Среди них особое место занимают дела, связанные с признанием недействительными сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов. При рассмотрении таких споров судам приходится решать, в каких случаях и по каким основаниям подобная сделка может быть признана недействительной, каковы последствия признания ее таковой, что является достаточно сложной задачей.
При этом в отечественной науке гражданского права до сих пор не проводились монографические исследования, направленные на изучение правовой природы сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов, определение оснований и порядка признания их недействительными, а также оценивающие последствия их недействительности. Вместе с тем, не вызывает сомнений, что в сложившихся условиях понятия ничтожных и оспоримых сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов, нуждаются в глубоком теоретическом осмыслении.
Степень разработанности проблемы. Вопросы недействительности сделок рассматривались в трудах М.М. Агаркова, А.П. Анисимова, МИ. Брагинского, В.В. Витрянского, Ю.С. Гамбарова, Д.М. Генкина, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, И.М. Перетерского, К.П. Победоносцева, М.З. Прилуцкой, Н.В. Рабинович, А.Я. Рыженкова, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, P.O. Халфиной, Ф.С. Хейфеца, А.Е. Черноморца, В.П. Шахматова и т.д.
В трудах названных авторов исследовались как общетеоретические, так и практические проблемы теории недействительности сделок, либо отдельные аспекты данной теории. Однако большинство из опубликованных научных работ устарело, поскольку было основано на анализе законодательства, прекратившего действие. В современных условиях конца первой декады XXI века содержание общественных отношений, регулируемых нормами гражданского права, существенно изменилось. Кроме того, появилась группа принципиально новых отношений, требующих адекватного регулирования, связанных с признанием недействительными сделок с земельными участками, предоставленными для жилищного строительства, и совершенных по итогам торгов. Именно в рамках последней группы отношений правоприменительная практика сталкивается с рядом неразрешенных проблем, нуждающихся в глубоком теоретическом осмыслении.
Необходимо отметить, что в пореформенный период начали появляться новые работы, посвященные рассмотрению теории недействительности сделок. Среди них следует выделить диссертационные исследования Т.Ш. Кулматова «Недействительные сделки по гражданскому праву и правовые средства органов внутренних дел по их предотвращению» (Москва, 1996), Е.С. Кушнерука «Недействительность сделок по ст. 169 ГК РФ: составы недействительных сделок и их правовые последствия» (Волгоград, 2002), О.Ю. Савельевой «Недействительность сделок в гражданском обороте: теория и практика» (Рязань, 2003), А.А. Киселева «Недействительные сделки: теоретические и практические проблемы составов, квалификации и правовых последствий» (Краснодар, 2004), С.Н. Смолькова «Недействительные сделки: вопросы теории и практики» (Рязань, 2004), А.В. Черярина «Правовые проблемы недействительности сделок и их последствий в российском законодательстве» (Волгоград, 2006), И.А. Данилова «Вопросы совершенствования гражданского законодательства, регулирующего отношения в сфере недействительности сделок» (Москва, 2006).
Из последних научных работ, затрагивающих вопросы осуществления сделок непосредственно с земельными участками, следует отметить диссертационные исследования Ю.В. Скворцовой «Гражданско-правовые отношения в сфере оборота земельных участков в России» (Санкт-Петербург, 2004), Д.Ю. Бугрова «Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества» (Саратов, 2004), Д.В. Жернакова «Правовой режим земельных участков как объектов гражданского оборота» (Екатеринбург, 2005), А.В. Лукьяненко «Гражданско-правовые проблемы землепользования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в Российской Федерации» (Тюмень, 2006), Е.В. Ельниковой «Гражданско-правовой оборот земельных участков под строениями в России» (Волгоград, 2006).
Появились и первые общетеоретические исследования, посвященные непосредственно торгам. Так, следует выделить работы Л.Ф. Гатаулиной
6 «Правовое регулирование организации и проведения торгов» (Краснодар, 2007) и Д.Н. Сахабутдиновой «Торги как субинститут договорного права и юридическая процедура» (Казань, 2007). Между тем, правовой режим торгов по продаже земельного участка или права его аренды, а также вопросы признания таких торгов недействительными в российской цивилистической науке продолжают оставаться недостаточно изученным явлением.
Целью диссертационного исследования является проведение комплексного научного анализа субинститута недействительности сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов, включающего в себя нормы различной отраслевой принадлежности, а также разработка теоретических и практических рекомендаций, направленных на решение выявленных проблем.
В соответствии с поставленной целью определяются следующие задачи диссертационного исследования:
проанализировать исторический аспект формирования законодательства о недействительности сделок с земельными участками;
- выявить правовую природу и содержание понятий «ничтожная
сделка» и «оспоримая сделка» с земельным участком;
- сформулировать определение и рассмотреть формы торгов по продаже
земельных участков или права их аренды;
-дать характеристику недействительных сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов;
- отразить условия действительности сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов;
исследовать правоприменительную практику в области недействительных сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов;
- установить основания признания сделок с земельными участками,
совершенных по итогам торгов, недействительными;
- рассмотреть этапы организации и проведения торгов по продаже земельных участков в собственность или аренду;
-сформировать предложения по совершенствованию гражданского законодательства, определяющего порядок совершения сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов.
Объектом диссертационного исследования выступают общественные отношения, возникающие по поводу недействительности сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов.
Предметом диссертационного исследования являются гражданско-правовые и земельно-правовые нормы о недействительности сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов, а также судебно-арбитражная практика.
Эмпирическую базу диссертационного исследования составили опубликованные либо размещенные в электронных правовых базах данных материалы судебной практики арбитражных судов Российской Федерации; факты, получившие отражение в научной литературе и периодической печати; статистические данные органов судебной власти.
Методологическую основу диссертационного исследования составляют общенаучные методы, в том числе формальной логики, лингвистический, исторический, методы моделирования и прогнозирования, метод системного анализа.
Научная новизна результатов диссертационного исследования. Диссертация представляет собой одно из первых монографических исследований субинститута недействительности совершенных по итогам торгов сделок с земельными участками. В работе рассматриваются основные гражданско-правовые, процедуры приобретения права собственности или аренды земельных участков по итогам торгов;- анализируются проблемы и основания признания таких сделок недействительными; определены недостатки гражданско-правового регулирования данных отношений и
намечены пути их преодоления.
Основанное на изучении современной научной доктрины и обобщении материалов судебно-арбитражной практики диссертационное исследование может служить базой для дальнейшей разработки проблем в сфере организации и проведения торгов по приобретению гражданами и юридическими лицами земельных участков для жилищного строительства, а также вопросов признания результатов таких торгов недействительными.
Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту:
На примере торгов по продаже земельных участков или права их аренды доказывается ошибочность законодательного закрепления деления недействительных сделок на ничтожные и оспоримые. В связи с этим доказывается, что не недействительные, а действительные сделки необходимо подразделять на безусловно действительные и на условно действительные (или оспоримые).
Аргументируется предложение, что понятие «недействительная сделка с земельным участком, совершенная по итогам торгов» достаточно объективно отражает смысл неправомерных действий, и поэтому должно использоваться как в законотворчестве, так и в правоприменительной практике.
Обосновывается вывод о том, что факт недействительности сделки с земельным участком, совершенной по итогам торгов, должен устанавливаться исключительно судом, а не самими субъектами гражданского оборота. Это позволит предотвратить злоупотребления в данной сфере и не нарушать принцип стабильности договорных отношений:
5. Доказывается, что информационное сообщение о проведении торгов по продаже земельных участков или права их аренды, публикуемое продавцом, не может считаться офертой по отношению к договору, который предполагается заключить путем проведения торгов. Договор на проведение
торгов заключается на основании извещения и принятых заявок между организатором и участниками торгов.
Обосновывается целесообразность установления трехлетнего срока исковой давности в отношении исков о признании недействительными торгов по продаже земельных участков или права их аренды.
Аргументируется положение о том, что в круг лиц, по иску которых торги по продаже земельных участков или права их аренды могут быть признаны недействительными, должны входить не только претенденты и участники этих торгов, но и государственные органы в лице прокурора и уполномоченных на проведение торгов органов публичной власти.
8. Предлагается внести следующие изменения и дополнения в
действующее законодательство.
- п. 4 ст. 448 ГК РФ изложить в следующей редакции:
«4. Претенденты на участие в торгах по продаже земельных участков или права их аренды вносят денежный взнос в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов».
- дополнить ст. 449 ГК РФ п. 3, изложив его таким образом:
«3. Торги по продаже земельных участков или права их аренды могут быть признаны судом недействительными в следующих случаях:
при нарушении принципа открытости торгов по продаже земельных участков или права их аренды, когда извещение о проведении торгов, в том числе об изменениях условий участия и победы в данных торгах, не были опубликованы в установленных законодательством средствах массовой информации или опубликованы с нарушением порядка и сроков;
при наличии заинтересованности организатора торгов по продаже земельных участков или права их аренды в победе определенного участника торгов, поскольку организатор не представил все необходимые условия для победы в торгах остальным участникам;
при отсутствии у организатора торгов по продаже земельных участков
или права их аренды полномочий проводить такие торги или подводить их итоги;
при отсутствии у членов конкурсной комиссии торгов необходимой квалификации для определения их результатов;
если при проведении аукциона по продаже земельных участков или права их аренды, победу в нем одержало не то лицо, которое предложило максимальную цену за земельный участок;
при ненадлежащем извещении претендентов и участников торгов по продаже земельных участков или права их аренды и об изменении условий участия и победы в данных торгах»;
- добавить новые пункты в Правила организации и проведения торгов по
продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности
земельных участков или права на заключение договоров аренды таких
земельных участков (утв. постановлением Правительства РФ от 11 ноября
2002 г. № 808), изложив их в следующей редакции:
«Торги по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков проводятся исходя из принципов открытости, равноправия (гласности), экономичности, ответственности и состязательности».
«Для проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков в составе конкурсной комиссии необходимо создать рабочую комиссию как постоянно действующий консультативный орган, которая будет подготавливать техническую часть конкурса (аукциона). В состав рабочей комиссии должны входить не менее трех экспертов в сфере организации и проведения торгов земельными участками».
- в п.25 названных Правил внести следующие пункты:
«з) наименование органа публичной власти, принявшего решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;
и) наименование организатора торгов;
к) информация о категории выставляемых на аукцион земельных участков, ограничениях и обременениях их использования, целевом назначении и разрешенном использовании».
- изложить абзац 2 п.З статьи 30.1 ЗК РФ в следующей формулировке:
«В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, обязан принять решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка либо отказать в предоставлении такого земельного участка, мотивируя причины такого отказа, либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального-сайта муниципального образования) в сети «Интернет»».
Теоретическая и практическая значимость работы.
Сформулированные в диссертации выводы могут быть использованы в теории гражданского и земельного права для дальнейших исследований субинститута недействительности совершенных по итогам торгов сделок с земельными участками. Отдельные положения диссертационного
исследования могут быть использованы в ходе преподавания учебных дисциплин гражданского права, а также специальных учебных курсов, затрагивающих вопросы недействительности сделок с земельными участками.
Ряд выводов может быть использован в ходе совершенствования законодательства, а также в правоприменительной практике судов общей юрисдикции, арбитражных и третейских судов.
Апробация результатов диссертационного исследования. Результаты работы были использованы при подготовке проектов судебных актов в Арбитражном суде Волгоградской области.
Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, нашли отражение в выступлениях на Международной научной конференции «Теоретические и практические проблемы социально-экономического развития общества в первой половине XXI века» (Волгоград, 2008), Научно-практической конференции «Научное обеспечение реализации Концепции развития потребительской кооперации России до 2015 года - стратегическая задача кооперативного образования» (Волгоград, 2008), а также в опубликованных работах автора, обсуждались на заседании кафедры гражданско-правовых дисциплин юридического факультета и Научно-исследовательского института современного права Волгоградской академии государственной службы.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих девять параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Зарождение и развитие законодательства о недействительности сделок с земельными участками
Земля представляет собой особый объект правовых отношений, который благодаря своим природным качествам и свойствам занимает важное место в жизни человека. В истории менялись формы использования земли, вместе с этим изменялись правовые нормы, регулирующие землепользование. Когда начинают развиваться экономические отношения, возникает расслоение в обществе на владеющих земельным участком и невл алеющих, появляется новая форма землепользования, именуемая землевладением. При распределении власти в общине, завоевании новых территорий происходит передел земельных угодий, таким образом у земли появляется владелец. С возникновением государства появляются законы, в том числе, регулирующие земельные отношения. Хозяйствующие субъекты вступают в сделки друг с другом на основании соглашений, договоров, в особенности они получили широкое распространение в Древнем Египте, Вавилоне, Индии и Китае.
Впервые письменное заключение сделки с землей относится к 2000 г. до н.э.1
Термин «сделка» берет свое начало из римского права - negotium, его использовали в нескольких значениях: возмездная сделка, договор; дело (судебный процесс), которым занято данное лицо; торговля, промысел, торговая сделка. Римские юристы дали определение правомерным действиям, которые прямо направлены на установление, изменение или прекращение права и обязанностей (так называемые сделки). Они не выработали общего понятия «сделки» и знали только отдельные конкретные договоры. Ближе всего подходило к современному понятию «сделки» выражение negotium gerere, negotium contrahere. В сделках как в правомерных целенаправленных действиях выражалась воля совершающих их лиц. Если в сделке выражается воля одного лица (одной стороны), сделка называется односторонней; например, завещание, выражающее всю волю завещателя; принятие наследства либо отказ от наследства, выражающее волю наследника. Если в сделке выражалась воля двух сторон (например, продавца PI покупателя; подрядчика и заказчика), сделка называется двусторонней, или договором .
В России земельные отношения стали складываться после возникновения государства - Киевской Руси.
В Новгородской и Псковской судных грамотах содержалось большое число видов договоров. Договор купли-продажи земли оформлялся записью. В Двинской области в состав продаваемых угодий входили обычно двор, пахотные земли, сенокосные и промысловые угодья ". Допускалось, что субъектами , договора купли-продажи земли могли быть близкие родственники. Известны случаи, когда сторонами были супруги, однако женщины могли в этой сделке выступать лишь в качестве продавца. Условиями действительности сделки было ее оформление при свидетелях обеих сторон и скрепление печатью архиепископа или его наместника. В договоре могло быть оговорено, что земля продается "одерень" или "в веки", т.е. без права выкупа. При отсутствии этого условия выкуп признавался недействительным.
В конце XIV века русские княжества объединяются в одно единое Московское княжество. При присоединении к Московскому княжеству земель удельные князья становились слугами и боярами московского князя, а удельные земли приобрели статус вотчин. Князья становились их собственниками, а московский великий князь считался «государем этих земель». МОСКОВСКРШ князь владел дворцовыми и черносошными землями. Из состава дворцовых земель раздавались земли за службу. Московский князь раздавал земли дворянам в «служилое» владение — поместья.
Значительным памятником гражданского права был Судебник 1497 года . Развитие земельных отношений характеризовалось полным или почти полным исчезновением самостоятельной общинной собственности на землю. Земли общин переходили в руки вотчинников и помещиков, включались в состав княжеского домена. В то же время все более четко оформлялось вотчинное и поместное землевладение. Вотчина отличалась тем, что собственник обладал почти неограниченным правом на нее. Он мог не только владеть и пользоваться своей землей, но и распоряжаться ею: продавать, дарить, передавать по наследству. В то же время вотчина - феодальное землевладение, поэтому условное. Например, князь мог отобрать вотчину у отъехавшего вассала.
Возникла еще более условная форма землевладения - поместье. Оно давалось сеньором своим вассалам только на время службы как вознаграждение за нее. Поэтому распоряжаться землей помещик не мог.
Великокняжеский домен разделялся на земли чернотяглые и дворцовые. Они различались лишь по форме эксплуатации населявших эти земли крестьян и по организации управления ими. Дворцовые крестьяне несли барщину или натуральный оброк и управлялись представителями дворцовой власти. Чернотяглые платили денежную ренту и подчинялись общегосударственным чиновникам. Земли домена постепенно раздавались великими князьями в вотчины и поместья.
Понятие и условия действительности сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов
В науке отечественного гражданского права существует ряд устоявшихся определений сделок. Так, по мнению М.М. Агаркова, сделка является юридическим фактом, в результате которого устанавливаются, изменяются либо прекращаются гражданские правоотношения . С точки зрения Е.В. Васьковского, сделками называют такие дозволенные юридические действия, которые специально направлены на произведение какого-либо юридического последствия ". Данные определения нашли свое отражение в легальном понятии сделки, которое получило законодательное закрепление в ст. 153 ГК РФ. Значение сделок для оборота заключается в том, что «...все движение гражданского оборота, бесконечное обращение всякого рода благ совершается через сделки...» J.
Как известно, сделками, согласно ст. 153 ГК, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделка является юридическим фактом, порождающим определенные юридические последствия. В земельном законодательстве, и в частности в п. 1 ст. 25 ЗК РФ перечень гражданско-правовых сделок с земельными участками отсутствует. Однако анализ содержания последующих его статей (в части гл. V ЗК РФ), положений части второй Гражданского кодекса РФ, а также нормативных правовых актов.земельного законодательства позволяют сделать вывод о том, что основаниями для возникновения прав на землю может быть ряд гражданско-правовых сделок с земельными участками, к которым относятся купля-продажа, дарение, залог (ипотека), аренда, обмен земельными участками, передача земельного участка или его части в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в паевой фонд производственного кооператива, добровольное объединение принадлежащего собственнику земельного участка с земельными участками других собственников, рента и пожизненное содержание с иждивением.
По мнению профессора И.С. Перетерского, сделка является правомерным действием, дозволенным законом. Он полагал, что действия, хотя бы и вызывающие юридические последствия, но не пользующиеся охраной закона (например, неисполнение обязательства или причинение вреда), не являются сделками. Равным образом, если действие имеет вид сделки, но направлено против закона или в обход закона, то оно не является сделкой. Поэтому сделками являются лишь действия, имеющие целью установить правоотношение, дозволенное законом, т.е. отвечающее интересам господствующего класса и защищаемое государственной властью» .
Профессор М.М. Агарков, анализируя гражданское законодательство, считал, что в Гражданском кодексе РСФСР 1922 года 2 термин «сделка» используется в качестве действия, направленного на установление, изменение или прекращение гражданского правоотношения, независимо от того, производит ли это действие указанный эффект или нет. В ст. 29, 30, 31 и 34 ГК РСФСР 1922 года сделкой называются действия, которые не приводят к тем юридическим последствиям, на которые они направлены. Волеизъявление, совершенное лицом, вполне лишенным дееспособности или же временно находящимся в таком состоянии, когда оно не может понимать значения своих действий (ст. 31 ГК РСФСР 1922 года), а также волеизъявление, которое по соглашению сторон совершено лишь для вида и без намерения породить юридические последствия (ст. 34 ГК РСФСР 1922 года), сами по себе взятые, являются действиями юридически безразличными. Эти действия не относятся ни к правомерным, ни к неправомерным, так как, с одной стороны, они не порождают юридических последствий, на которые они направлены, с другой стороны, не нарушают правовых норм. То же следует сказать и по поводу сделок, недействительных вследствие несоблюдения требуемой законом формы. Совершенное в простой письменной форме завещание, не удостоверенное нотариальным порядком, именуется законом сделкой, но не является ни правонарушением, ни правомерным юридическим действием .
Гражданско-правовые сделки с земельными участками характеризуются рядом признаков, которые ограничивают сделку от других юридических фактов, внешне схожих со сделками, но по внутреннему содержанию имеющие другие задачи и подчиненные иным правилам, а не нормам о сделках.
Прежде всего, следует отметить, что сделка представляет собой целенаправленное, т.е. волевое действие граждан и организаций и осуществляется для достижения определенного правового результата, в котором совершающее сделку лицо обязательно заинтересовано. Его воля должна быть выражена вовне, иначе она не будет доступной для восприятия другими лицами. Но, наконец, воля может стать известной другим лицам только при доведении ее до их сведения путем внешнего выражения, волеизъявления. Этот признак сделки позволяет ограничивать ее от юридических поступков, например, обнаружение находки и юридических событий, таких как стихийные бедствия, которые также влекут гражданско-правовые последствия, однако подчинены иному правовому режиму. Так, по условиям оборота земель сельскохозяйственного назначения для заключения договора о продаже земельного участка требуется, с одной стороны, извещение о продаже такого участка, которое вручается под расписку или направляется продавцом в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, с другой стороны, наличие волеизъявления покупателя, который уведомляет продавца о своем намерении приобрести отчуждаемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения.
Понятие и признаки недействительных сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов
Институт недействительности сделок насчитывает длительную историю. Среди ученых-цивилистов нет единого мнения в определении понятия недействительной сделки. Существуют несколько точек зрения, которые в основном сводятся к тому, что является ли недействительная сделка юридическим фактом вообще и является ли недействительная сделка правомерным или неправомерным действием.
Что же касается недействительной сделки, то под ней в юридической литературе принято понимать сделку, не способную породить желаемые сторонами последствия, но при определенных условиях порождающую нежелательные последствия . Д.О. Тузов справедливо отмечает, что при недействительности сделки, недействительными становятся права и обязанности, которые должны были наступить, но в силу определенных оснований не наступили .
Аналогичного подхода к вопросу понятия недействительности сделки придерживался О.А. Красавчиков. По его мнению, сочетание различных толкований термина «сделка» дает статья 36 ГК РСФСР 1922 года, говорящая о начальном моменте недействительности сделки. «Сделка, признанная недействительной (здесь имеется в виду правоотношение, возникшее из сделки), считается таковой с момента ее совершения» 3.
Анализ ряда статей ГК РФ позволяет нам сделать вывод о том, что законодатели неоднозначно подошли к понятию недействительности сделки. «Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом». Здесь сделка рассматривается как правоотношение (п.1 ст. 166 ГК РФ).
Безусловно, недействительная сделка не может повлечь юридических последствий и с момента ее совершения становится недействительной. В данном случае речь идет о сделке — юридическом факте.
Понятие «недействительность» означает отрицание правом тех юридических последствий, на которые была направлена сделка. Поэтому, когда речь идет о «недействительности сделки», имеется в виду недействительность (отрицание) тех прав и обязанностей, которые должны были наступить из сделки, но в силу определенных обстоятельств не наступили.
Профессор Н.В. Рабинович относила недействительные сделки к правонарушениям, потому что происходит нарушение нормы права, но это не простые правонарушения, а правонарушения «особого порядка», которые отличны от противозаконных действий, которые закреплены в главе 40 ГК РСФСР , посвященной обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда.
В отличие от нее профессор И.Б. Новицкий относил недействительные сделки к сделкам. Он отмечал, что сделка всегда действительна, но она может быть действительной условно. Так, если «она совершена под влиянием заблуждения, обмана и т.п., то потерпевший может ее оспорить, и тогда она утратит силу» ". Мы не разделяем его позицию, поскольку совершенно непонятно, как может недействительная с самого начала сделка быть условно действительной, - этого И.Б. Новицкий никак не объясняет.
В противоправных сделках И.Б. Новицкий разграничивал сделку и правовые последствия. По его мнению, она вызывает юридические последствия: не приводит к тем результатам, на достижение которых была направлена, а для участников сделки наступают другие нежелательные последствия. Элемент правомерности действия относится и к действительной, и к недействительной сделке .
Действительная сделка и недействительная сделка представляют собой разные группы юридических фактов, которые имеют различную правовую природу и не имеют общего родового понятия, такой позиции придерживается Е.С. Кушнерук ". Выявляя различную природу действительной и недействительной сделок, он указывает на отсутствие объединяющего их родового понятия «сделка». Е.С. Кушнерук в своем исследовании обращает внимание на необходимость разделения недействительных сделок на правонарушения (куда, в частности, входят сделки, квалифицируемые по ст. 169 ГК РФ) и объективно неправомерные действия. Понятие «недействительная сделка» становится обобщающей категорией для различных по своей правовой природе неправомерных действий, не допускаемых гражданских правом 3.
Конститутивным признаком сделки является ее направленность на создание, изменение или прекращение гражданских правоотношений, т.е.. отношений, урегулированных нормами права и охраняемых государством. В то же время в ряде недействительных сделок такая направленность отсутствует. Гражданское законодательство (ст. 169 ГК РФ) запрещает сделки с объектами, изъятыми из гражданского оборота, однако на практике такие «сделки» совершаются. Очевидно, в этом случае участники совершают ее тайно, скрывая ее перед государством и третьими лицами, а при нарушении условий такой «сделки» одним «контрагентом» другая сторона не будет использовать юрисдикционную форму защиты своих прав. Следовательно, в указанных правоотношениях участники не будут иметь обязательств.
