Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общие положения об аренде 12
1.1. История становления и развития арендных отношений 12
1.2. Понятие и источники правового регулирования договора аренды 44
1.3. Стороны и содержание договора аренды 67
Глава 2. Порядок и основания изменения и расторжения договора аренды 101
2.1. Порядок и основания изменения договора аренды 101
2.2. Порядок и основания расторжения договора аренды 122
2.3. Ответственность сторон при изменении и расторжении договора аренды 143
Глава 3. Особенности изменения и расторжения отдельных видов договора аренды 161
3.1. Сочетание унифицированных норм и нормообразующих признаков в механизме расторжения (изменения) договора аренды недвижимого имущества 161
3.2. Особенности применения унифицированных норм к механизму расторжения (изменения) договора аренды движимого имущества 187
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 210
ПРИЛОЖЕНИЕ 219
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
- История становления и развития арендных отношений
- Порядок и основания изменения договора аренды
- Сочетание унифицированных норм и нормообразующих признаков в механизме расторжения (изменения) договора аренды недвижимого имущества
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Договор аренды занимает особое место среди договоров, опосредующих отношения владения и пользования чужим имуществом. Определяемый еще римским законодательством, данный договор не теряет актуальности и в настоящее время. В условиях ведения современной хозяйственной деятельности значение договора аренды трудно переоценить, поскольку посредством этого вида договора выявляются действительные потребности сторон в выборе направления предпринимательской деятельности. Договор аренды позволяет не только определить объем прав и обязанностей сторон, но и порядок их осуществления и исполнения. Однако проблематичным остается вопрос о роли условий договора в определении существующих гарантий и ответственности арендодателя и арендатора при реализации механизмов изменения и расторжения договора аренды. И здесь существенное значение имеет не только юридическая регламентация прав и обязанностей сторон, но и преддоговорная работа контрагентов, а также правильное оформление расторжения и изменения условий договора аренды.
Объективные предпосылки генезиса механизма расторжения (изменения) договора аренды обусловлены спецификой его развития, эволюцией понятия определения аренды, характером положения сторон, регламентацией прав и обязанностей, а также правильным толкованием концептуальных положений правомерного исполнения обязанностей и защиты прав контрагентов, определяемых синаллагматическим характером договора.
Однако при всей актуальности соответствующего вида договора, изучаемого цивилистикой, немаловажное значение, с точки зрения теории гражданского права, определенное не только спецификой субъектного состава, содержания договора, механизмом расторжения (изменения), но и имуществом, выступающим в качестве объекта договора аренды, приобретают отдельные его разновидности: договоры аренды недвижимого и движимого имущества. Переход к рыночным механизмам регулирования экономики сопровождается и реформированием арендных отношений.
В этой связи правильное толкование и применение нормы права одновременно означает ее системное применение. Это означает, что к любой разновидности арендных отношений и спорам, возникшим при расторжении (изменении) договора, применяются как нормы ГК РФ, так и иного законодательства. Чтобы правильно определить, какие конкретно нормы подлежат применению для регулирования арендных отношений необходимо установить правильную правовую квалификацию как самого правового отношения, так и его разновидности. На практике в арендном правоотношении нередко сочетаются признаки, характерные и для иных договоров. В связи с этим возникает проблема совокупного применения унифицированных норм и нормообразующих признаков.
Вышеобозначенные проблемы, а также отсутствие монографий, посвященных этой проблематике, породили необходимость проведения всестороннего исследования проблем реализации прав и обязанностей арендодателя и арендатора при расторжении и изменении договора аренды, регламентированных действующим гражданско-правовым законодательством. Выявление как теоретических, так и практических проблем защиты прав контрагентов при изменении и расторжении договора аренды, представляет в настоящее время несомненный интерес для науки гражданского права.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с изменением и расторжением договоров, направленных на возмездную передачу движимого и недвижимого имущества во временное владение и пользование.
В качестве предмета исследования выступают теоретические конструкции, законодательство Российской Федерации, зарубежных стран, доктрина, судебная практика в исследуемой области.
Цель диссертационного исследования заключается в комплексном исследовании положений договора аренды, касающихся процедуры изменения и расторжения, правильной регламентации прав, обязанностей и ответственности сторон, правильного применения норм гражданского и норм иного законодательства, которые требуют теоретического осмысления и разработки соответствующих практических рекомендаций. С указанными целями непосредственно связано выполнение следующих задач исследования:
- провести детализированный анализ эволюции договора аренды;
- определить специфику правового статуса субъектов арендного правоотношения;
- предложить сравнительно-правовую характеристику понятийного аппарата аренды российского законодательства и законодательства зарубежных стран;
- раскрыть социальную обусловленность специфики гражданско-правовых норм, регулирующих порядок и основания изменения и расторжения договора аренды;
исследовать существующие положения в отношении ответственности сторон договора аренды;
- выработать теоретические рекомендации, относящиеся к правовым проблемам механизма изменения и расторжения договора аренды движимого и недвижимого имущества, а также предложения по совершенствованию действующего законодательства
Методологическую основу диссертационного исследования составили современные методы познания, включая метод анализа и синтеза, сравнительно-правовой, историко-правовой, формально юридический, содержательно-нормативный, логический, метод системного анализа и правового регулирования.
В области правовых исследований использовались такие способы толкования, как грамматический, логический, буквальный, историко-правовой, а также конкретно-социологический в аспектах анализа нормативно-правовых актов и судебной практики. Их использование позволило провести исследование всесторонне и целостно.
Научно-теоретическую основу исследования составили многочисленные научные труды по римскому частному праву, теории государства и права, истории государства и права России и зарубежных стран, гражданскому праву.
В основу диссертации положены работы как дореволюционных авторов, так и современных цивилистов, осветивших различные аспекты института договора аренды. В качестве информационной базы исследовались: римское законодательство, законодательство Древней Руси, дореволюционное, советское законодательство; действующие и утратившие силу нормативные акты и комментарии к ним, а также материалы судебно-арбитражной практики рассмотрения споров по вопросам изменения и расторжения договоров аренды. Существенную помощь в формировании целевых выводов оказали работы А.Д. Рудокваса, Г. Дернбурга, К. Победоносцева, М.Ф. Владимирского-Буданова, И.И. Яковкина, Я.Н. Щапова, Д.Я. Самоквасова, И.Д. Беляева, К.А. Неволина, A.M. Анфимова, Г.Ф. Шершеневича, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, О.С. Иоффе, Л. Дюги, Р. Саватье, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.В. Кашанина, В.А. Савельева, Б. Завидова, Л.А. Лунца, Д. Савельева, Л.А. Новоселовой, В.Ф. Яковлева, Ю.В. Романца, В.К. Путинского, М.И. Кулагина, Е.В. Кабатова, В.П. Мозолина, В.В. Меркулова, З.И. Цыбуленко, Е.А. Суханова, А.П. Сергеева, В.П. Хохлова, А.Н. Танага и др.
Научная новизна диссертационного исследования и степень научной разработанности проблемы.
В диссертационном исследовании определена правовая природа договора аренды и отдельных его элементов. В представленной работе осуществлен анализ вопросов правового регулирования оснований изменения и расторжения договора аренды. Обосновывается сложная правовая природа института гражданско-правовой ответственности применительно к расторжению (изменению) аренды. Исследуются особенности сочетания синаллагматического характера договора с производными денежными обязательствами, имеющими особое значение при определении степени ответственности сторон при изменении и расторжении договора аренды. Детально анализируется применение совокупности унифицированных норм и нормообразующих факторов при изменении и расторжении договора аренды движимого и недвижимого имущества. На основе анализа теории и практики заключения сторонами договора аренды выявлены недостатки правового регулирования арендных отношений.
Основные выводы и положения, выносимые на защиту:
1. В целях единообразного понимания и применения норм гражданского права предлагаются следующие дефиниции изменения и расторжения договора аренды. Изменение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения). Расторжение договора аренды — это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержания арендных обязательств, а следовательно, всей совокупности прав и обязанностей.
2. В целях повышения эффективности воздействия нормативно- правовых актов на регулируемые отношения аренды предлагается следующая взаимосвязанная система, в основе которой лежит критерий сочетания действия унифицированных норм и нормообразующих признаков:
1) унифицированные нормативно-правовые акты (гражданское законодательство, имеющее характер самостоятельного нормативного акта: федеральные законы, содержащие нормы гражданского права);
2) нормообразующие правовые акты (кодифицированные источники правового регулирования и отраслевое законодательство);
3) производные нормативно-правовые акты (акты, содержащие нормы гражданского права: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти).
Указанная система позволит упорядочить большое количество нормативно-правовых актов, необходимых для регулирования отношений аренды в той или иной сфере предпринимательской деятельности.
3. При существующей дифференциации норм по предмету договора аренды, имеющееся разнообразие форм арендных отношений приводит к необходимости создания определенной системы в механизме правового регулирования арендных процессов. С этой целью предлагается разделить названный процесс на стадии: предварительную и сопутствующую.
4. С позиции теории гражданского права, а также исходя из статусной мотивировки субъектного состава, договор аренды следует рассматривать как согласованный акт обособленных волеизъявлений арендодателя и арендатора, направленный на установление правовых результатов, требующий обязательной правовой регламентации.
5. При выделении существенных условий основное значение термина «существенный» проявляется в следующем определении: «существенный» означает относимость условий к существу арендного правоотношения, при этом участвующих при формировании существа арендного обязательства. При традиционном делении условий договора на существенные и несущественные необходимо выделять и особые условия, в качестве которых следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства (установление ответственности сторон за ненадлежащее исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды).
6. В арендном обязательстве допустимо использование оговорки clausula rebus sic stantibus, так как право на оговорки непосредственно следует из имманентной обособленности волеизъявлений участников договора аренды. Поэтому возможность одностороннего отказа от исполнения договорных условий в случае изменения обстоятельств, при которых был заключен договор аренды, надлежит рассматривать не как исключение из принципа «святости» договоров, а как дополнение.
7. Специфика развития арендных отношений в дореволюционной России заключалась в существовании личной зависимости арендатора от арендодателя. Важной особенностью, характеризующей специфику российского договора аренды, отличной от римского и германского права, являлось то, что договор мог быть расторгнут (изменен) по требованию одной из сторон после «предварения», срок которого не мог предшествовать истечению срока взноса арендной платы. Нормы, регулирующие срок предупреждения досрочного расторжения (изменения) договора, дифференцировались в зависимости от того, являлось ли предметом договора аренды движимое или недвижимое имущество.
8. Изменение договора аренды следует отличать от новации в договоре аренды, используя определенное правило, в соответствии с которым новация договора аренды является соглашением сторон, влекущим автоматическое прекращение дополнительных обязательств посредством либо замены арендного обязательства, либо изменением его вида (типа), соответствующим законодательству, действующему только на момент совершения новации.
9. В качестве основания изменения договора, имеющего исключительный характер, необходимо отметить недопустимость изменения по инициативе одной из сторон условий договора аренды в одностороннем порядке, предполагающего автоматическую работу указанного основания. При включении такого условия в содержание договора в пользу только одной из сторон, явно ухудшающего положение другой стороны, данное условие необходимо рассматривать как кабальное, поскольку нарушается принцип равноправия сторон, и расценивать как злоупотребление правом.
10. Регулятивные денежные обязательства и охранительные производные денежные обязательства необходимо рассматривать как составные элементы сложного арендного обязательства, охватывающего совокупность прав и обязанностей арендодателя и арендатора.
И. В § 3 гл. 34 ГК РФ необходимо включить дополнительную статью в следующей редакции: «Транспортное средство представляет собой техническое устройство, являющееся источником повышенной опасности, функциональное предназначение которого предполагает перевозку грузов и пассажиров, и являющееся недвижимым только в случаях, прямо предусмотренных законом».
12. Унифицированными нормами института аренды следует признать единые общие правовые нормы, регулирующие арендные отношения, с применением общих методов .регулирования (передача имущества во временное владение и пользование; основания и порядок изменения и расторжения договора аренды).
Нормообразующими признаками являются системные факторы, определяющие специфику конкретного вида (типа) арендного отношения, регулируемые иным законодательством, нормы которого содержат более детализированные методы регулирования (в качестве системного фактора в договоре аренды выступают объект, стороны и т.д.)
Практическое значение диссертационного исследования определяется тем, что конкретные выводы и рекомендации могут быть использованы при корректировке нормативно-правовой базы, регулирующей сферу изменения и расторжения договора аренды, а также для разработки теоретических проблем гражданского права и в практике применения правовых норм. Собранный и обобщенный материал может быть использован в учебном процессе при изучении историко-правовых дисциплин и в процессе преподавания курса «Гражданское право», а также в рамках спецкурсов «Теория арендного права» и «Синаллагматическая концепция обязательств» в высших. учебных заведениях.
Апробация работы. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права юридического факультета Кубанского государственного аграрного университета. Теоретические положения и выводы, изложенные в работе, нашли отражение в опубликованных статьях вузовских и межвузовских научных и научно-практических конференций и представленных тезисах выступлений на IV Всероссийской научной конференции «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (Самара, 2004), II Международной научно-практической конференции «Фундаментальные и прикладные исследования в системе образования» (Тамбов, 2004), Всероссийской научно-практической конференции «Будущее России: перспективы и стратегии развития» (Казань, 2004), V Международной многопрофильной конференции «Актуальные проблемы современной науки» (Самара, 2004).
Структура диссертации обусловлена проблематикой, целями, задачами, логикой проведенного диссертационного исследования.
Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения и списка использованной литературы.
История становления и развития арендных отношений
Договор аренды зародился в римском праве как договор найма вещей (locatio - conductio rerum)1. Но исторический процесс его развития спорен. «И здесь некоторые предполагают сначала наем, как реальный контракт (Коста). Другие указывают как на прообраз бесформального найма на различные государственные localiones (Мом-мзен), хотя нельзя отрицать и некоторого влияния locationes censoriae (обычный пятилетний срок найма и т.п.). Во всяком случае, ко времени Кв. Муция Сцеволы все консенсуальные контракты снабжены цивильными исками bonae fidei» .
Наем вещей (locatio — conductio rerum) является одним из видов найма (locatio - conductio), в зависимости от того, «выступает ли объект найма в страдательной функции или деятельной. Но под понятие 1ос. operarum подходит лишь деятельность свобод человека, деятельность же раба и животного относится к loc. Rei»3.
«Договор имущественного найма или аренды (locatio et conductio rerum) заключается в том, что один из контрагентов, отдающий в наймы или аренду, locator, обещает другому контрагенту, нанимателю или арендатору, conductor, colonus, предоставить известную вещь в определенное, всегда временное пользование... за определенную сумму денег, наемную плату, merces»4. «Название сторон, вероятно, происходит от того, что древнейшим видом договора был наем рабов и животных, выводимых на рынок: хозяин locat servum (сдает раба в аренду), а берущий в наймы его уводит (conduct)»1.
Итак, этот «важный для общежития институт развился из незначительного зародыша»2. «Отдача в наем рабочего скота известна уже по закону XII таблиц, издавна встречалась также отдача внаем рабов, например, для уборки хлеба»3.
Основываясь на указанных выше мнениях, предполагаем, что при подобных сделках должна была укорениться терминология «locatio -conductio — «помещение» и «уводить», так как к другим предметам найма она не подходит. «Отдача в наем недвижимостей стала практиковаться уже после того, как эти выражения вошли в употребление, как термины для обозначения найма вещей движимых, в частности res sese moventes. На самом деле, ведь землевладельцы и жители древнего Лациума были либо собственниками, либо прекаристами, но не арендаторами и нанимателями» .
Если исходить из того, что основанием возникновения договора найма был имущественный наем, который впоследствии «обратил» некоторые основные черты на наем недвижимых вещей, то Г. Дернбург обращает внимание на некоторые особенности в области договора найма.
Так, например, «при найме в Риме не существовало никаких законных сроков для предварительного уведомления контрагента об отказе от договора, так что, за отсутствием особых соглашений, каждая сторона могла в любой момент прекратить обязательственное отношение. Это вполне естественно при найме вещей движимых, между тем как при найме недвижимостей, а в особенности при арендном договоре, такое правило поражает своей странностью» . Кроме того, это не противоречит выводам Г. Дернбурга в других его работах: «Равным образом, римское правило, что покупатель отданного в наймы предмета не связан договором найма, заключенным продавцом, не представляет ничего странного при вещах движимых. Но трудно понять, как подобный принцип мог бы установиться при найме недвижимостей, особенно же при аренде»2.
Таким образом, предметом имущественного найма могли быть движимые вещи, городская и сельская недвижимость и даже промышленные предприятия.
Отличительными признаками договора считается вознаграждение деньгами или натурой. «Возмездием служит известная цена или наемная плата (Miethzins, Pachtzins, prix du louage)... не могут быть предметом найма имущества, не способные к отдельному пользованию, например, сервитуты, нераздельно принадлежащие к имуществу, права индивидуальные в теснейшем смысле, которые нельзя отделить от личности (usus, habititio), залоговое право, так как оно, по существу своему, вмещает в себя не пользование, а распоряжение и отчуждение. Не подлежат найму вещи, по свойству своему потребляемые и назначенные для потребления»3.
Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств1. «В отношении потребляемых вещей неисполнима обязанность нанимателя, возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору» .
Римское законодательство, а впоследствии и германское, детально регламентировали основания одностороннего расторжения (изменения) договора аренды, инициируемого как наймодателем, так и нанимателем. В частности, наниматель имеет право расторгнуть договор, если: 1) объект найма не был ему предоставлен своевременно или же был у него «отобран, хотя бы только на время»; 2) в случае существования более сильного права третьего лица, которое существовало во время заключения договора и не было известно нанимателю; 3) если подобные недостатки препятствуют предусмотренному в договоре пользованию; 4) в случае «возникновения страха перед опасностью» (речь идет о найме недвижимого имущества в месте эпидемии холеры, даже если эпидемия не коснулась данной местности).
Порядок и основания изменения договора аренды
Особенности правового регулирования механизма изменения договора аренды представляют немаловажный практический интерес, поскольку реализация механизма изменения договора тесно связана с правильным пониманием волеизъявления сторон. Определенно, основания и порядок изменения договора аренды, являются наглядным примером того, выполняет ли договор роль правового акта, обладающего правовым результатом, к которому стремились стороны при заключении договора и охватывались ли их волей наступившие правовые последствия. Еще К.А. Митюков отмечал: «Договор, как и всякая сознательная перемена имущественных правоотношений, всегда совершается с известной юридической целью. Эта цель, для которой договор служит средством, и есть материальное его основание. Она определяет юридический характер договора. Основание договора может состоять в намерении,... принять на себя обязанность за действие другого, или обеспечить существующее обязательство, вообще в желании достигнуть какой-либо юридической цели. Без этого желания и мотива нельзя представить серьезной воли вступить в обязательство. С другой стороны, договор не имеет никакой силы, если в основании его лежит цель, запрещенная законом...» .
В этой связи арендодателю и арендатору необходимо прогнозировать наступления как благоприятных, так и неблагоприятных последствий.
Поскольку договор аренды - это согласованный правовой акт обособленных волеизъявлений сторон, облеченных в определенную форму, представляется логичным определить данный вид договора как арендное правоотношение, при этом гл. 34 ГК РФ, указывая на изменение договора, подразумевает изменение именно арендного правоотношения. Более того, договор аренды порождает такое явление как арендное обязательство, которое в процессе существования так же подвергается изменениям. норма ст. 434 ГК РФ, в соответствии с которой допустимыми способами заключения соглашения о расторжении (изменении) договора в письменной форме являются: составление сторонами единого документа, а также обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Применительно к договору аренды это может означать возможность изменить договор по телефону (поскольку в некоторых соглашениях прямо указывается, что они могут заключаться посредством телефонной связи). Однако, если законодатель разрешает передавать документы посредством указанного вида связи, это положение не дает оснований утверждать, что договор заключается по телефону (поясним, посредством одного из технических средств телефонной связи: по электронной почте могут передаваться документы). Можно ли тогда вести речь о телефонном звонке как необходимом подтверждении изменении договора аренды? «В некоторых соглашениях предлагается использовать записи телефонных разговоров в качестве доказательств соблюдения письменной формы сделок».1 Тогда возникает вопрос: чем отличаются устная и письменная форма договоров?
ГК РФ различает письменную и устную форму путем разграничения доказательственных значений определенных действий сторон. Ведь независимо от того, запись ли это телефонных переговоров или видеозапись, в чем отличие этих доказательственных фактов от простых переговоров контрагентов, находящихся в одном помещении. Очевидной разницы нет. Использование доказательственных моментов не должно вводить в заблуждение стороны о факте изменения, в частности, договора аренды, поскольку ни в первом, ни во втором случае указанный процесс не представляет собой обмен документами в доказательство изменения договора. Поэтому, возвращаясь к логике нормы ст. 434 ГК РФ, необходимо уяснить, что допустимым способом заключения соглашения об изменении договора аренды является составление документа на бумажном носителе, во избежание недоразумений.
Что касается телетайпной, телефонной, электронной и иных видов связи, то они в качестве доказательств предусматривают более тщательный подход, во избежание наступления неблагоприятных последствий для сторон, с применением подхода «индивидуализации контрагента». Телетайп — приемо-передающий буквопечатающий стартстопный аппарат с клавиатурой, как у пишущей машинки. Однако сегодня с появлением компьютеров, факса, Интернета, это средство связи актуально. Тем не менее такой способ передачи информации установлен законодательством. С помощью телефонной связи можно передать информацию устно, а также письменно путем использования факсового аппарата. Для идентификации стороны необходимо знать номер телефона (факса). Для получения этой информации нужно делать запрос в организации, предоставляющие связь и номер линии контрагенту. Правда, при этом следует учитывать, что номера телефонной и факсовой линии могут принадлежать иным лицам, поскольку законодательством не предусмотрена такая обязательная форма идентификации, как номер телефона или факса, и не требуется вносить эту информацию в регистрационные документы. Налицо ситуация, когда этими лицами могут быть арендодатели помещений, сдающими в аренду как помещения, так и телефонные линии, и где контрагент просто имеет место нахождения. Но при решении вопроса о принадлежности номера тому или иному лицу, вопрос может быть отклонен организацией, предоставляющей номер контрагенту, со ссылкой на конфиденциальность информации. В данном случае установить истину по затронутому вопросу можно лишь на стадии судебного разбирательства, в порядке, предусмотренном ст. 66 АПК РФ, ст. 57 ГПК РФ.
Доказать принадлежность электронного адреса стороне договора аренды также затруднительно по тем же причинам; возможно осуществить запрос держателю домена о выдаче интересующей информации, но гарантии на получение достоверной информации нет.
Поэтому при доказывании своей правоты при изменении договора аренды, необходимо ссылаться на пункты договора, содержащие данную информацию.
Однако форма соглашения о заключении договора не всегда совпадает с формой соглашения сторон об его изменении. Например, при заключении договора требуется нотариальное удостоверение, а при возникновении спора и его дальнейшего рассмотрения стороны прибегли к мировому соглашению, которое не требует нотариальной формы, однако требует утверждения суда.
Таким образом, основание «по соглашению сторон» имеет значение для изменения договора аренды не как определение степени законности поведения сторон, в отличие от изменения условий договора аренды в судебном порядке, а как определение последствий изменения договора аренды для сторон, к которым они стремились.
Сочетание унифицированных норм и нормообразующих признаков в механизме расторжения (изменения) договора аренды недвижимого имущества
Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости является ГК РФ, в котором сформулирован комплекс унифицированных норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено действие специальных правил в той части, в которой не используются нормообразующие признаки.
Отметим, что многие нормы имеют диспозитивный характер, это позволяет сторонам в договоре определять ряд своих положений несколько иначе, чем регламентируется законом, вместе с тем, использовать законодательные положения как иной вариант, если иное не предусмотрено в договоре аренды.
Императивными являются нормы законодательства, предусматривающие защиту прав сторон и третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Данный подход повышает уровень арендных отношений, не противореча их юридической природе, что является незыблемым действием принципа свободы договора.
Статьей 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Земельные участки, водные объекты, участки недр как объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе . То есть данные объекты «являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю».
На основании ст. 130 ГК РФ можно выделить иные группы объектов, которые могут быть предметом договора аренды, а именно: объекты, являющиеся недвижимостью по физическим свойствам — леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.; объекты, являющиеся недвижимостью в силу закона. Так, в соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ таковыми объектами признаются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но также и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации1.
Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав -предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Именно в соответствии с понятием имущества в состав предприятия включаются: а) вещи (земельные участки, здания и сооружения, оборудование, инвентарь, сырье и продукция), б) обязательства, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности (права требования и долги), в) иные нематериальные объекты (интеллектуальная собственность в виде фирменного наименования, товарных знаков, знаков обслуживания). Как отмечает О.М. Козырь, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является .
Указанные объекты недвижимости являются системными факторами, определяющими применение специальных норм, с присущей последним объективированной необходимостью использования специальных методов регулирования арендных отношений недвижимого имущества. Неотъемлемой особенностью данных отношений является наличие государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 609 ГК, договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества, если-иное не установлено законодательством РФ. В связи с этим С.Н. Мызров выделяет наряду с реальными и консенсуальными видами договоров третью разновидность гражданско-правовых договоров - регистрационную, учитывая, в частности, специфику заключения договора аренды, объектом которого выступает недвижимое имущество1.
Процедура государственной регистрации основывается на ряде принципов, среди которых можно выделить «принцип зеркальности», «принцип специальности», «принцип объективности».
