Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»
1.1. Предпосылки возникновения ипотечного жилищного кредитования в России 12
1.2. История российского ипотечного кредитования и его нормативно-правовое регулирование 34
1.3. Сущность ипотечного жилищного кредитования 51
Глава 2. Договорное регулирование ипотечных кредитных правоотношений
2.1. Договор как основание возникновения ипотечных кредитных правоотношений 83
2.2. Субъекты ипотечных кредитных правоотношений 105
2.3. Элементы договора об ипотеке жилого помещения, приобретаемого или строящегося на кредитные (заемные) средства 130
2.4. Ответственность субъектов ипотечных кредитных правоотношений 153
Заключение 176
Список использованной литературы 190
Приложения 203
- Предпосылки возникновения ипотечного жилищного кредитования в России
- Договор как основание возникновения ипотечных кредитных правоотношений
- Элементы договора об ипотеке жилого помещения, приобретаемого или строящегося на кредитные (заемные) средства
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Важнейшими задачами социально-экономической политики любого государства, в том числе России, всегда являются улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищного сектора. Объясняется это тем, что жилищная сфера - одна из важнейших в обеспечении необходимых потребностей человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан и свидетельствует об их благосостоянии. Нельзя не заметить, что отношения в жилищной сфере имеют особое значение как для каждого конкретного человека, так и для общества в целом. Эти отношения, будучи урегулированными нормами жилищного законодательства, базируются на основных принципах, закрепленных в Конституции РФ и международных правовых актах.
Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. В настоящее время жилищная проблема стоит перед 61 % российских семей, общая потребность населения в России в жилье составляет 1569,8 млн кв. м. На конец 2006 г. число семей (включая одиночек), состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, составило, по данным Росстата, 3 117 тыс.
Нынешнее состояние жилищного рынка России не устраивает ни большинство граждан, ни государство. Отсутствие ожидаемых результатов во многом объясняется тем, что эффективный механизм управления таким сложным объектом, как жилищный рынок, так и не был создан. Подобное невнимание государства к обозначенным проблемам, по мнению Президента России В.В. Путина, является аморальным: «Не может страна с такими
4 резервами мириться с тем, что миллионы ее граждан живут в трущобах»1. Для того чтобы разрешить все перечисленные проблемы жилищного сектора, 21 октября 2005 г. при Президенте РФ был создан Совет по реализации приоритетных национальных проектов, среди которых особое место занимает национальный проект «Доступное и комфортное жилье -гражданам России», в рамках которого выделяются четыре приоритета:
повышение доступности жилья;
выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;
- увеличение объемов жилищного строительства и модернизация
коммунальной инфраструктуры;
- увеличение объемов жилищного кредитования2.
Основной целью современной государственной жилищной политики является комплексное решение проблем перехода к устойчивому надлежащему функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающему доступность и комфортность жилья для граждан. При этом основная задача указанного национального проекта - сделать комфортное жилье доступным для граждан России. Это станет реальностью в случае снижения цен на жилье, повышения платежеспособности населения, а также в случае, когда государство будет осуществлять прямое субсидирование строительства жилья для всех категорий граждан, признаваемых законом нуждающимися в улучшении жилищных условий, путем полной или частичной оплаты его стоимости при приобретении. Государство наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения делает акцент на решении жилищных
1 Российская газета. 2006. 11 мая.
2 См.: Жилище: Федеральная целевая программа на 2002-2010 годы:
Утв. Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675
«О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» // Рос.
газ. 2001. 19 сент.
5 проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами и накоплениями. При этом для большей части населения России основным способом решения жилищной проблемы становится долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Ипотечное жилищное кредитование -это сложная система правоотношений, возникающих в процессе кредитования, результатом которого выступает не только выдача ипотечного кредита на приобретение или строительство жилых домов или квартир, но и дальнейшее их обременение залогом. Нельзя не заметить, что отношения, возникающие в процессе ипотечного жилищного кредитования, носят комплексный характер, поскольку совмещают отношения по кредитованию и собственно ипотеке. Основной задачей законотворческой деятельности является правовое обеспечение защиты прав сторон, участвующих в процессе ипотечного жилищного кредитования, успешное развитие которого напрямую зависит прежде всего от создания полноценной, исключающей любые противоречия законодательной базы. Несмотря на то что в целом нормативная база, направленная на реализацию системы ипотечного жилищного кредитования, сформирована, количество желающих участвовать в этом процессе явно меньше числа нуждающихся в получении жилья. Объясняется это различными факторами, сдерживающими развитие ипотеки в России, как то: существование достаточно высоких процентных ставок, низкая платежеспособность населения, невозможность заплатить первоначальный взнос, недекларируемость доходов потенциальных заемщиков и т.д. Все они носят в большей степени экономический характер. Однако существуют и некоторые противоречия действующего законодательства, не позволяющие обеспечить эффективное правовое регулирование механизма ипотечного жилищного кредитования. В связи с этим следует признать необходимым анализ действующего ипотечного законодательства и дальнейшее внесение аргументированных предложений по его совершенствованию, поскольку без разрешения существующих противоречий развитие российской системы ипотечного жилищного
кредитования как одного из возможных способов решения жилищной проблемы в рамках реализации основных направлений национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» невозможно.
Степень разработанности темы. Активное развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России предопределило возникновение значительного числа исследований в этой области. Проблематика развития системы ипотечного жилищного кредитования нащла свое отражение в опубликованных научных статьях и отдельных работах таких ученых юристов и экономистов, как: А.А. Вишневский, Л.Ю.Грудцына, В.А. Горемыкин, И.Д. Грачев, В. Гурвич, B.C. Ем, М.И.Каменецкий, К.И. Карабанова, С.С. Колобов, З.П. Лукина, В.В. Меркулов, И.Л. Осокина, Е.А. Павлодский, В.Ф. Понька, И.С. Радченко, И.А. Разумова, Е.С. Рогова, М.Ю. Рогожин, В.В. Смирнов, А.А. Толкушкин, Е.С. Филиппова, Г. Шевченко.
Институт ипотечного жилищного кредитования явился предметом диссертационных исследований А.Ю. Александровой, Е.В. Дударевой, А.А. Киселева, О.А. Ковалевой, Е.В. Косаревой, Л.В. Лазаренко, А.Ю.Леванова, В.Н. Пономарева и других авторов.
Цели и задачи исследования. Исходя из актуальности обозначенной темы, целью данной работы является всестороннее исследование института ипотечного жилищного кредитования как одного из возможных способов реализации основных направлений приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», а также выработка предложений по совершенствованию законодательного регулирования механизма ипотечного жилищного кредитования в России.
Для достижения цели исследования диссертантом поставлены следующие задачи:
- проанализировать причины возникновения жилищной проблемы в России и способы ее возможного разрешения;
- определить этапы становления и перспективы развития правовой
системы ипотечного жилищного кредитования в России;
- рассмотреть ипотечное кредитное правоотношение как комплексное
гражданско-правовое отношение кредитования под ипотеку приобретаемого
или строящегося жилья;
изучить особенности договорного регулирования ипотечного жилищного кредитования;
подробно изучить субъектный состав ипотечного кредитного правоотношения, а также права и обязанности сторон, возникающие в процессе заключения ими кредитного договора или договора займа;
исследовать и проанализировать элементы договора об ипотеке как базового договора при ипотечных кредитных правоотношениях;
выявить особенности ответственности сторон, участвующих в ипотечном кредитном правоотношении;
сформулировать предложения по совершенствованию законодательства об ипотеке, предложить рекомендации по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в процессе ипотечного жилищного кредитования между участниками ипотечных кредитных правоотношений.
Предметом исследования выступают нормы действующего гражданского законодательства, регулирующие механизм ипотечного жилищного кредитования как возможного способа реализации основных направлений приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
Научная новизна исследования заключается в том, что настоящая работа представляет собой монографическое комплексное исследование механизма кредитования под залог приобретаемого или строящегося жилья как возможного способа решения жилищной проблемы, в рамках которого
8 предложены некоторые изменения действующего российского законодательства, относящегося к ипотечному жилищному кредитованию.
Методологической основой исследования являются следующие
общенаучные и частнонаучные методы познания: историко-сравнительный,
диалектический, технико-юридический, сравнительно-правовой,
комплексного исследования, аналитический.
Теоретической основой диссертационного исследования послужили труды, посвященные отдельным аспектам исследуемой темы, таких ведущих ученых-правоведов дореволюционного этапа развития правовой науки, как: И.А. Базанов, Л.В. Гантовер, Ф. Дыдынский, А.С. Звоницкий, Л.А. Кассо, Н.Н. Товстолес.
Основные положения, выносимые на защиту:
Право на жилище может быть реализовано лишь в случае придания гражданину статуса собственника жилого помещения или нанимателя по договору социального найма жилья. В иных случаях у гражданина есть право владения и пользования имуществом, что в совокупности не представляет собой реализацию права на жилище.
Учитывая юридическую природу ипотеки как разновидности залога, акцессорность которого проявляется в зависимости от права по основному обязательству, она не может возникать ранее обязательственного права и не может продолжаться, когда обязательственные правоотношения прекратились. Однако законодатель счел возможным возникновение ипотеки ранее основного обязательства, предусмотрев данный нонсенс в п. 3 ст. 11 Закона «Об ипотеке». В связи с этим целесообразно сохранить ст. 11 Закона «Об ипотеке» в следующей редакции: «Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора об ипотеке».
3. Необходимо разграничивать понятия «ипотечное жилищное
кредитование» и «кредитование под залог жилого помещения». В первом
9 случае предметом договора об ипотеке выступает приобретаемое или строящееся жилое помещение, и при этом применяются правила ст. 77 Закона «Об ипотеке», во-втором - уже имеющееся у заемщика жилье, залог которого регулируется ст. 74 Закона «Об ипотеке».
4. Предлагается различать участников ипотечного кредитного
правоотношения и участников системы ипотечного жилищного
кредитования. К первой группе следует относить кредиторов и заемщиков, а
также в некоторых случаях продавцов жилья, а ко второй - так называемых
вспомогательных субъектов, оказывающих содействие для эффективного
развития системы ипотечного жилищного кредитования (строительные
компании, страховые, риелторские и оценочные компании, органы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, инфраструктурные звенья (нотариат, органы опеки и попечительства и
т. д.). Особыми участниками системы выступают созданные при поддержке
органов государственной и муниципальной власти специальные организации
по финансированию и организации строительства жилья посредством
ипотеки.
Доказано, что заемщиком в ипотечном кредитном правоотношении может выступать лишь физическое лицо, поскольку целью подобного кредитования является удовлетворение потребности в жилье путем приобретения или строительства жилого дома или квартиры.
Несмотря на то что в силу ст. 77 Закона «Об ипотеке» ипотека возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, она обязательно должна быть оформлена в виде договора, содержание которого позволит определить объем прав и обязанностей, участвующих в правоотношении контрагентов.
Участие органов опеки и попечительства обоснованно в случае залога собственником уже имеющегося жилого помещения с целью получения ипотечного кредита по правилам ст. 74 Закона «Об ипотеке». При ипотечном жилищном кредитовании в рамках ст. 77 Закона «Об ипотеке»
10 подобное участие может ограничить потенциальных заемщиков в возможности получения ипотечного жилищного кредита.
Ипотека строящейся квартиры в многоквартирном жилом доме не всегда является надежным средством обеспечения защиты прав кредитора.
При ипотечном жилищном кредитовании в договоре об ипотеке, возникающей в силу закона, условия о сроке, существе и размере основного обязательства не являются существенными, поскольку нет необходимости дублировать условия основного договора, заемщик в котором является залогодателем в акцессорном обязательстве.
10. Основанием для прекращения права пользования заложенным
жилым домом или квартирой является государственная регистрация перехода
права собственности от заемщика к покупателю. В связи с этим необходимо
в п. 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке» внести изменения и сохранить его в
следующей редакции: «Основанием для прекращения права пользования
заложенным жилым домом или квартирой у залогодателя и членов его семьи
является государственная регистрация перехода права собственности на
указанные жилые помещения, при условии, что такие жилой дом или
квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу
закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных
банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом
на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или
квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также
на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение
или строительство жилого дома или квартиры».
Научная и практическая значимость заключается в том, что выводы, научные положения и предложения, сформулированные автором, позволят углубить теорию российского гражданского права и могут быть использованы при проведении дальнейших научных изысканий в области ипотечного жилищного кредитования. Практическая значимость
содержащихся в диссертации выводов и предложений направлены на совершенствование действующего российского законодательства об ипотеке.
Полученные результаты могут быть использованы специалистами в сфере гражданского и жилищного права, в научных исследованиях и при преподавании ряда правовых и экономических дисциплин, а также в деятельности субъектов, имеющих отношение к сфере ипотечного жилищного кредитования.
Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование выполнено, обсуждено и одобрено на кафедре гражданско-правовых дисциплин Рязанского государственного университета имени С.А.Есенина. Основные научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные автором в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в научных публикациях. Автором было подготовлено шесть статей по теме диссертационного исследования.
Структура диссертации. Работа состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Предпосылки возникновения ипотечного жилищного кредитования в России
Важнейшими задачами социально-экономической политики любого государства, в том числе России, всегда являются улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищного сектора. Объясняется это тем, что жилищная сфера - одна из важнейших в обеспечении необходимых потребностей человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан и свидетельствует об их благосостоянии. Нельзя не заметить, что отношения в жилищной сфере имеют особое значение как для каждого конкретного человека, так и для общества в целом. Эти отношения, будучи урегулированными нормами жилищного законодательства, базируются на основных принципах, закрепленных в Конституции РФ и международных правовых актах. Всеобщая декларация прав человека (1948 г.)1 и Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах (1966 г.)2 признают в качестве основных прав человека право каждого на достойный жизненный уровень для него и его семьи.
Статья 40 Конституции РФ провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Конституционные положения о праве на жилище являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства. Следует отметить существующее в юридической литературе неоднозначное мнение о содержании права граждан на жилище. До закрепления права граждан на жилище в Конституции СССР 1977 г. указанное право отождествлялось с термином «право на жилую площадь». Так, СИ. Аскназий, впервые использовавший его в теории жилищного права, понимал под правом на жилище особый гражданско-правовой институт как совокупность норм, имеющих свое место в системе гражданского права1, которое включает в себя комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору найма или другому законному основанию. И.Л. Брауде и А.И. Пергамент остро критиковали эту точку зрения, так как, по их мнению, неверно сводить полномочия съемщика к вещному праву на чужое имущество2. Тем не менее дальнейшие исследования осуществлялись в этом направлении. Ю.К. Толстой писал, что гражданину принадлежит субъективное право быть обеспеченным жильем из общественных фондов3. В.П. Грибанов использовал термин «право на жилище» в трех значениях: право на удовлетворение потребности в жилье, право на занятие помещения, право пользования определенным жилым помещением4. Таким образом, право на жилище связывалось с необходимостью обеспечить граждан жильем, поэтому элементами данного права являлись право на получение жилого помещения в пользование и право пользования жилым помещением.
Закрепление в ст. 44 Конституции СССР 1977 г. права граждан на жилище придало новый импульс исследованиям сущности этого права. Важным этапом развития теории права на жилище стало обоснование необходимости его гарантированности государством. Государственной гарантией рассматривалась широкая программа строительства государственного, кооперативного и индивидуального жилья и справедливое распределение жилой площади под общественным контролем. П.И. Седугин одним из первых в теории жилищного права обратил внимание на то, что понятие «право на жилище» неидентично понятию «право на жилплощадь». Право на жилище значительно шире по содержанию и ему свойственны такие элементы, как право граждан на получение жилья и закрепление жилой площади за гражданином в бессрочное пользование1. Немного позже П.И. Седугин напишет, что «конституционное право на жилище означает, прежде всего, право гражданина иметь жилище для проживания, а главным содержанием указанного права является право пользоваться жилым помещением и распоряжаться им по своему усмотрению - совершать сделки и другие юридически значимые действия с жилыми помещениями»2.
В настоящее время наиболее распространенной в отечественной цивилистике является точка зрения, согласно которой суть конституционного права на жилище сводится к возможности стабильно пользоваться уже имеющимся жильем и юридической возможности улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья3. В связи с этим в содержание права на жилище включается право на неприкосновенность жилья, что, безусловно, неверно. Л.О. Красавчикова отмечает, что право на неприкосновенность жилища является одним из составляющих более широкого субъективного права - права на охрану частной жизни4.
Договор как основание возникновения ипотечных кредитных правоотношений
Поскольку круг проводимого нами исследования ограничен исключительно рамками реализации направлений национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», мы склонны рассматривать ипотечное жилищное кредитование как систему обязательств, включающую отношения купли-продажи (участия в долевом строительстве) жилого помещения на кредитные или заемные средства, предоставленные на приобретение или строительство жилого дома или квартиры и его дальнейшего его залога в обеспечение их возврата, сущность которой закреплена в п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке». Данная статья, как абсолютно верно подметил В.А. Зюзин, является основой для формирования рынка ипотеки1. Нельзя не заметить довольно лаконичное ее содержание, которое, по сути, включает в себя огромное количество правомочий участвующих в ней сторон. В процессе ипотечного жилищного кредитования принимают участие многие субъекты: заемщики, кредиторы, продавцы жилья, риелторские компании, инвесторы, страховые компании, оценщики и т. д., права и обязанности которых возникают из заключенных ими договоров, при этом каждый из них выполняет свои функции, которые служат общей цели ипотечного рынка - созданию эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами за счет собственных и кредитных средств, выдаваемых под залог недвижимого имущества. Таким образом, множественность субъектов ипотечного кредитования объясняет множественность договорных связей, возникающих в процессе кредитования.
Нельзя не сказать несколько слов о том, какую роль играют договоры в ипотечных кредитных правоотношениях. Гражданско-правовой договор не только устанавливает юридическую связь между субъектами , но и выступает в качестве регулятора отношений между ними, и никакая императивная норма не может урегулировать отношения сторон так детально, как договор3. Как справедливо заметил Д.Н. Сафиуллин, гражданско-правовой договор, с одной стороны, является одним из юридических фактов, влекущих за собой возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, с другой - служит юридически оформленной программой взаимной деятельности сторон4. И в этом немаловажную роль играет интерес сторон, участвующих в договоре. Общий интерес сторон в заключении договора и его надлежащем исполнении порождает тот факт, что в рамках договора интерес каждой стороны может быть удовлетворен лишь посредством удовлетворения интереса другой стороны . Интерес этот заключается в определенной экономической цели, которую преследует каждая из участвующих в договоре сторон, и который, по мнению В.В. Меркулова, следует именовать каузой6. Кауза как определенная экономическая цель имеет место во всех договорах имущественного характера. Объясняется это тем, что стороны, вступая в договор, рассчитывают, как правило, на экономический результат, их интересуют не правовые основания, а удовлетворение определенной потребности. Ипотечное жилищное кредитование представляет собой рассчитанную на много лет «программу» согласованных действий договаривающихся сторон по удовлетворению взаимовыгодных интересов: для кредитора (банка, кредитной организации или юридического лица, выдавших ипотечный кредит) - это долгосрочное получение дохода на ссуженные денежные ресурсы и их возвратность, гарантированные надежным обеспечением - недвижимостью, постоянно повышающейся в цене: для должника (заемщика) - практически единственная возможность получить долгосрочный и доступный кредит на приобретение жилья: для продавца жилья - возможность реализовать принадлежащий ему товар -жилые помещения. Реализуя таким образом взаимный интерес в договоре, контрагенты направляют свои действия на достижение определенного результата. До тех пор пока не будет достигнут результат, договор признан регулировать поведение участников порожденного им правоотношения1. В период существования порожденного договором правоотношения договор является критерием правомерности поведения сторон в этом правоотношении, образцом, с которым должно совпадать поведение сторон , определяя таким образом права и обязанности участников порождаемого им правоотношения.
Элементы договора об ипотеке жилого помещения, приобретаемого или строящегося на кредитные (заемные) средства
Первоочередное значение для сторон договора об ипотеке имеет достижение соглашения по всем существенным условиям договора, как того требует ст. 432 ГК РФ: «Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора». При выработке предписываемых условий с наибольшей полнотой проявляется роль договора как индивидуального регулятора гражданского оборота1. Согласно п. 1 ст. 9 Закона «Об ипотеке» к числу существенных условий отнесены предмет договора и его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой.
По общему правилу необходимым признаком предмета договора об ипотеке должна признаваться его «товарность»; в ипотеку принимается только то, что закон не запрещает продавать2. Квартиры и жилые дома уже давно перестали быть объектами только государственной собственности, а если таковыми и являются, то ипотека подобных жилых помещений лицами, проживающими в них, запрещена. Таким образом, п. 2 ст. 74 Закона «Об ипотеке» вводит запрет на ипотеку недвижимости, находящуюся в государственной или муниципальной собственности.
В договоре об ипотеке обязательно должны содержаться сведения о наименовании предмета договора, месте его нахождения и достаточные для идентификации этого предмета описания с тем, чтобы однозначно выделить данный предмет от похожих других. Для описания предмета залога при ипотеке жилых помещений необходимо указание адреса недвижимости, общей, жилой и приведенной площади квартиры, количество комнат в квартире, доли закладываемого имущества. Судебная практика исходит из того, что при отсутствии в договоре ипотеки таких сведений существенное условие договора о его предмете является несогласованным, а сам договор -незаключенным. Таким образом, исходя из существа залогового обязательства предмет договора должен быть определен не просто указанием видовой принадлежности имущества, а путем указания индивидуальных характеристик конкретного объекта, позволяющих вычленить предмет договора ипотеки из однородных предметов1. Строения, являющиеся предметом договора об ипотеке, должны по своим характеристикам, в частности, по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые они имеют в качестве объекта государственной регистрации недвижимости (в соответствии со ст. 131 ГК РФ). Функциональное назначение жилых домов и квартир определено ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания, причем, руководствуясь ст. 16 данного закона, оно должно быть пригодным для постоянного проживания. Именно поэтому дачные домики, времянки, вагончики, землянки не являются жилыми помещениями.
В жилых помещениях должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений и др. Правила и нормы технической эксплуатации жилых помещений определены Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»1. В них определены требования и порядок по техническому состоянию, эксплуатации, ремонту и обслуживанию жилых помещений в целях обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности.
Поскольку, как мы заметили ранее, в соответствии со ст. 77 Закона «Об ипотеке» ипотечный кредит может выдаваться исключительно на приобретение или строительство квартир или жилых домов, предметом договора об ипотеке могут выступать либо приобретенные квартира или жилой дом, либо строящиеся квартира в многоквартирном жилом доме или строящийся жилой дом. Рассмотрим особенности ипотеки каждого из перечисленных объектов недвижимости.
Итак, под квартирой как объектом залога признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. Это значит, что квартира является составной частью здания, расположена изолированно и не связана с другими квартирами, имеет одну или несколько комнат, а также отдельный вход, который обеспечивает гражданам возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в этом доме. Руководствуясь правилом о неотъемлемости части от целого, то есть квартиры от многоквартирного жилого дома, ст. 75 Закона «Об ипотеке» устанавливает одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом. Причем для правового регулирования складывающихся при этом отношений важное значение имеет то, что согласия на такой залог собственников других квартир того же дома получать не надо.
