Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Эволюция института аренды земельных участков в законодательстве России и государств-членов Европейского Союза
1.1 Становление и развитие института аренды земельных участков в законодательстве государств-членов Европейского Союза 13.
1.2 Возникновение и развитие института аренды земельных участков в российском законодательстве 30.
Глава 2. Договор аренды земельных участков: общая характеристика
2.1. Понятие, общая характеристика и существенные условия договора аренды земельных участков в России и Европейском Союзе 57.
2.2. Особенности современного правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации и государствах — членах Европейского Союза 109.
Глава 3. Проблемы современного законодательства об аренде земельных участков и пути их решения
3.1. Основные проблемы нормативно-правового регулирования и судебной практики в области аренды земельных участков в России и государствах-членах Европейского Союза 146.
3.2. Совершенствование законодательства об аренде земельных участков как средство предупреждения правонарушений в области земельных правоотношений 168.
Заключение 204.
Библиографический список использованной литературы 210.
- Становление и развитие института аренды земельных участков в законодательстве государств-членов Европейского Союза
- Понятие, общая характеристика и существенные условия договора аренды земельных участков в России и Европейском Союзе
- Основные проблемы нормативно-правового регулирования и судебной практики в области аренды земельных участков в России и государствах-членах Европейского Союза
Введение к работе
Актуальность темы исследования определяется стремительным развитием земельных отношений в Российской Федерации в конце XX - начале XXI в. в. Статистические данные свидетельствуют о значительной распространенности сделок с земельными участками, среди которых договор аренды земельных участков занимает лидирующее положение. В связи с этим среди назревших проблем реформирования гражданского законодательства Российской Федерации вопросы совершенствования правового регулирования аренды земельных участков являются одними из наиболее актуальных. Использование в этих целях опыта гармонизации законодательства государств - членов Европейского союза (далее - ЕС) в области правового регулирования имущественного найма земли приобретает особое значение, как для России, так и для новых интеграционных объединений (ЕврАзЭС, Таможенный союз России, Казахстана и Белоруссии), членом которых она является.
Всестороннее рассмотрение основных направлений совершенствования правового регулирования арендных отношений в области землепользования в Российской Федерации предполагает объективную оценку исторического опыта со всеми его отрицательными и положительными уроками; системное исследование состояния и тенденций развития института аренды земельных участков в России на современном этапе; анализ зарубежного опыта решения проблем в этой сфере и возможностей его использования в российских реалиях.
В настоящее время формирование в России рыночных отношений в области аренды земельных участков протекает достаточно бессистемно и не вполне адекватно общим темпам экономических реформ. Не выработаны методологические основы формирования стратегии развития арендных отношений в сфере землепользования, как на федеральном, так и на региональном уровнях. Отсутствуют комплексные исследования формирования и развития в России системы правового регулирования отношений на рынке аренды земельных участков, а также сравнительно-правовой анализ зарубежного опыта в этой сфере.
Законодательство, регулирующее оборот земель в Российской Федерации, недостаточно систематизировано и разрозненно между различными отраслями. Нормативные правовые акты, регламентирующие аренду земельных участков, зачастую не согласованы, дублируют друг друга, содержат внутренние проти-
воречия, характеризуются дефицитом общих норм о земле, непоследовательностью специальных норм. Это негативно сказывается на правоприменительной практике, и, в конечном итоге, на уровне обеспечения и защиты прав участников имущественного оборота. В связи с этим возрастает актуальность исследований, направленных на разработку путей формирования целостной системы правового регулирования оборота земли. Очевидно, что существующие проблемы необходимо решать путем совершенствования законодательства. При этом приоритетным направлением этой деятельности должно стать повышение качества правового регулирования земельного оборота, а не дальнейшее наращивание числа законов и иных нормативных правовых актов.
Актуальность темы настоящего исследования подтверждается также обострением дискуссии о соотношении и приоритетности норм Гражданского (далее — ГК РФ) и Земельного (далее — ЗК РФ) кодексов Российской Федерации, в том числе в части правового регулирования аренды земельных участков, о путях их оптимизации и гармонизации. Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации1, к тому же, не было предложено оптимальное решение вопроса о соотношении гражданского законодательства с комплексным законодательством, в том числе земельным.
Актуальной является и дискуссия о необходимости законодательного закрепления понятия земельного правонарушения. Совершенствование правового регулирования в этой области особенно важно для эффективной правоприменительной деятельности, в том числе органов внутренних дел.
Обозначенные проблемы повлияли на выбор темы диссертационного исследования и обусловили его актуальность как в теоретическом плане, так и в аспекте совершенствования правоприменительной деятельности.
Степень разработанности темы. В русской дореволюционной литературе исследованием договора аренды земельных участков занимались такие ученые, как Д. И. Азаревич, К. Н. Анненков, Е.В. Васьковский, Ю.С. Гамбаров, С. М. Гроссман, Н. Л. Дювернуа, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, С. В. Пахман, А. Л. Пест-ржецкий, К.П. Победоносцев, И. А. Покровский, И. М. Рейнке, В. И. Синайский,
Указ Президента РФ от 18 июля 2008 г. «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. № 29 (ч. 1). Ст. 3482.
О. А. Хауке, В. А. Хлебников, В. М. Цвингман, Г. Ф. Шершеневич и другие.
В советский и постсоветский периоды гражданско-правовые вопросы регулирования аренды земельных участков исследовались в работах М.М. Агар-кова, З.Х. Акчурина, С.С. Алексеева, Л.М. Ахметшиной, С.А. Боголюбова, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, С.Н. Братуся, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Т.М. Гандилова, Б.М. Гонгало, А.К Голиченкова, В.П. Грибанова, Л.А. Грось, А.В. Ерш, И.А. Иконицкой, О.С. Иоффе, И.И. Исрафилова, Е.Б. Козловой, Б.В. Кокотова, А.В. Копылова, СМ. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, И.Д. Кузьминой, В.А. Лапача, А.Л. Маковского, В.П. Мозолина, Д.В. Петрова, М.Г Пискуновой, М.В. Самойловой, В.Л. Слесарева, К.И. Скловского, О.П. Скребковой, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, И.В. Федорова, P.O. Халфиной, С.А. Хохлова, Б.Б. Черепахина, В.И. Чуркина, М.Г. Шаха, Л.В. Щенниковой, B.C. Якушева и других ученых.
Рассмотрению отдельных проблем регламентации арендных отношений в земельном, колхозном, аграрном праве посвящены научные исследования Ф.Х. Адиханова, Г. А. Аксенёнка, Ю. Андреева, В. П. Балезина, С. Байсайлова, Л. Н. Баховкиной, 3. С. Беляевой, С. А. Боголюбова, Б. Ф. Ерофеева, Н.Г. Жаворонко-вой, Ю. Г. Жарикова, И. А. Иконицкой, А. Каландадзе, О. В. Карамышевой, М. И. Козырь, О. С. Колбасова, О. И. Крассова, Н. И. Краснова, И. В. Павлова, М.И. Палладиной, К. А. Сафроненко, Н. А. Сыродоева, Т. Т. Тагирова, М. А. Турубинера, В.В. Устюковой, Е. А. Черноморец, Г.В. Чубукова и других ученых.
В европейской цивилистике вопросам правового регулирования аренды земельных участков посвящены труды П. Бимоуна, С.Витерила, Дж. Камерона, П. Матижсена, Л. Морандьера, М.Шеридана и других ученых.
В то же время в современной отечественной юридической науке недостаточное внимание уделено сравнительному анализу правового регулирования аренды земельных участков в законодательстве России и законодательстве государств - членов ЕС.
Несмотря на значительное число исследований в области развития арендных отношений в сфере землепользования в России, концепция правового регулирования отношений на рынке аренды земли до сих пор не сформулирована. Недостаточно исследованы вопросы соотношения гражданского и земельного законодательства в части правового регулирования аренды земель-
ных участков. Особенности гражданско-правовой ответственности за совершение земельных правонарушений также требуют предметного исследования. Отсюда со всей очевидностью следует необходимость дальнейшей разработки вопросов формирования и функционирования системы правового регулирования аренды земельных участков.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является законодательство Российской Федерации, и государств-членов ЕС, регулирующее институт аренды земельных участков; материалы судебной практики по соответствующей категории споров; а также система научных взглядов и теоретические концепции, относящиеся к теме диссертации. Предметом исследования является правовое регулирование института аренды земельных участков в законодательстве Российской Федерации и законодательстве государств-членов ЕС.
Целью диссертационного исследования является разработка на основе сравнительного анализа законодательств Российской Федерации и государств - членов ЕС научно обоснованных положений и рекомендаций по совершенствованию правового регулирования аренды земельных участков.
Поставленная цель предполагает решение следующих задач:
анализ особенностей возникновения и развития института аренды земельных участков в законодательстве Российской Федерации и государств - членов ЕС;
исследование правового режима земельного участка как объекта недвижимости и предмета договора аренды земельного участка;
изучение порядка заключения, изменения и прекращения договора аренды земельного участка в законодательстве Российской Федерации и государств - членов ЕС;
анализ соотношения норм гражданского и земельного законодательства Российской Федерации в области правового регулирования аренды земельных участков;
выявление имеющихся правовых проблем и коллизий, присущих институту аренды земельных участков, разработка возможных способов их преодоления;
определение направлений гармонизации правового регулирования аренды земельных участков в законодательстве Российской Федерации и ЕС;
разработка и обоснование предложений по дальнейшему совершенствованию правового регулирования аренды земельных участков в России;
исследование понятия земельного правонарушения и форм ответственности за его совершение в законодательстве Российской Федерации.
Теоретическую основу диссертации составляют труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблеме правового регулирования аренды земельных участков. При рассмотрении проблем общетеоретического характера использовались доктринальные подходы, разработанные в трудах ведущих российских ученых-цивилистов.
Методология и методика исследования. Тема диссертационного исследования определила многообразие и комплексность подходов к избранию методов исследования. Методологическую основу исследования, составляют как общенаучные (исторического, системного исследования и др.), так и специально-юридические (сравнительно-правового, технико-юридического анализа и др.) методы. Для получения конечных выводов использовались методы формальной логики: сравнение, анализ, аналогия и др.
Нормативная и эмпирическая основа исследования. Нормативной основой исследования явились положения действующего гражданского и земельного законодательства Российской Федерации, регулирующие арендные отношения в сфере землепользования, а также отдельные положения международного частного, европейского, налогового, страхового, уголовного и административного права. В процессе исследования изучалось законодательство государств — членов ЕС в сфере правового регулирования имущественного найма земли.
В качестве эмпирической основы диссертационного исследования использовались материалы судебной практики по решению споров в области правового регулирования аренды земельных участков: постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, судебные акты арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
Научная новизна исследования заключается в том, что впервые в современный период предпринята попытка системного анализа действующего законодательства, регулирующего институт аренды земельных участков, и комплексного исследования проблем, возникающих при его применении.
В представленной работе проводится сравнительное исследование правового регулирования отношений имущественного найма земли в законодательстве государств - членов ЕС и арендных отношений в сфере землепользования в законодательстве Российской Федерации с учетом динамики изменения законодательства.
Диссертантом проведено исследование теоретических и практических проблем правового регулирования аренды земельных участков, возникающих в связи с предстоящими изменениями законодательства, предусмотренными Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации.
Автором исследован процесс гармонизации правового регулирования имущественного найма земли в законодательстве ЕС на основе Принципов европейского договорного права, Свода принципов, правил и требований СЕНТРАЛ, Принципов УНИДРУА.
В рамках диссертационного исследования сформулированы предложения по совершенствованию действующего гражданского и земельного законодательства Российской Федерации в сфере аренды земельных участков, разработанные с использованием опыта правового регулирования имущественного найма земли в законодательстве государств - членов ЕС.
Основные положения, выносимые на защиту:
Институт имущественного найма земли для европейского права является исторически сложившимся, традиционным, тогда как в российском законодательстве развитие института аренды земельных участков в советский период фактически было прервано, в связи с тем, что аренда, как и другие сделки с землей, были запрещены. Развитие арендных отношений в сфере землепользования возобновилось лишь в конце XX века, поэтому совершенствование правового регулирования аренды земельных участков в России на современном этапе осложняется отсутствием необходимого законодательного и правоприменительного опыта в указанной сфере. В связи с этим, особое значение приобретает изучение практики правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования в зарубежных странах, в том числе в государствах — членах ЕС. Вместе с тем, воспринимая европейский опыт, следует учитывать самобытность и своеобразие условий развития российского законодательства и права.
В диссертации на основе проведенного анализа законодательства госу-
дарств — членов ЕС и законодательства Российской Федерации сделан вывод об отличии института аренды земельного участка, присущего российскому праву, от института имущественного найма земли в праве ЕС. В государствах — членах ЕС различают имущественный наем и его разновидность — аренду, тогда как в России аренда является самостоятельным правовым институтом.
3. Правовое регулирование договора имущественного найма земли в государствах - членах ЕС осуществляется в основном нормами земельных и аграрных кодексов, уложений и специальных законов о земле, чем отличается от законодательной и правоприменительной практики регулирования договора аренды земли в России. Институт аренды земельного участка является комплексным институтом, включающим в себя нормы различной отраслевой принадлежности, в том числе и нормы гражданского законодательства, находящиеся под воздействием публичных норм права. Сами эти нормы характеризуются единством решаемых задач, спецификой регулируемых отношений и однотипностью юридической их природы, что в конечном итоге, приводит к нивелированию отраслевых различий между этими объединенными нормами, регулирующими комплексные имущественные отношения по модели гражданского правоотношения.
4.Автор предлагает относить договор аренды земельного участка к категории смешанных вещно-обязательственных отношений, поскольку с одной стороны ему характерны черты обязательственных отношений, с другой стороны — вещных. Подобный вывод позволяет говорить о наличии в регулировании аренды земельных участков как обязательственных, так и вещно-правовых элементов, что в свою очередь позволяет определить место названного договора в системе существующих договоров.
5. Долгосрочное использование земельного участка сельскохозяйственного назначения на праве аренды создает определенные гарантии для рационального и бережного использования его арендатором. Ранее действовавшее земельное законодательство предусматривало минимальный срок аренды указанной категории земель, равный трем годам, что гарантировало арендатору определенную стабильность при использовании земельного участка в сельскохозяйственном производстве, создавало баланс интересов сторон договора.
Действующий закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назна-
чения» определил, что минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения устанавливается субъектом РФ (п. 3 ст. 9). Последствием подобного решения стал широчайший разброс в сроках аренды земель сельхозназначения в различных субъектах: самый большой минимальный срок аренды из установленных — 5 лет. Однако, большинство субъектов РФ пошли по пути существенного сокращения минимального срока аренды земельных участков, вплоть до 11 месяцев, что вызвано стремлением уклониться от налогового бремени и пополнить бюджетные средства.
Представляется, что краткосрочность договорных отношений создает угрозу такой эксплуатации земельного участка, которая ведет к существенному снижению плодородия земли. Во избежание указанных негативных последствий, считаем необходимым восстановить на федеральном уровне минимальный срок аренды земель названной категории, равный трём годам, наделив субъекты РФ полномочиями изменять его в сторону увеличения.
Законодательство государств-членов ЕС, в целях защиты прав арендатора, ограничивает право государственных (муниципальных) органов изменять размер арендной платы, допуская его лишь по истечении определенного периода времени, установленного договором. В законодательстве РФ подобной нормы нет. Введение данной нормы создаст определенные гарантии для арендатора и обеспечит стабильность арендных отношений, сделав арендное землепользование экономически более привлекательным для лица, желающего выступать арендатором земельного участка.
В целях развития земельного законодательства Российской Федерации и приведения его в соответствие международным нормам, в том числе и нормам законодательства государств-членов ЕС целесообразно широкое использование не только земли, но и будущего урожая в качестве залога при кредитовании сельхозпроизводителей, при получении ими различных видов ссуд в банке для покрытия расходов, связанных с приобретением необходимых им машин, семян, минеральных удобрений и т.п. С этой целью важно и восстановление существовавшего в дореволюционной России Земельного Банка, с повышением его роли в сфере инвестиций, заключаемых сделок и тем самым в формировании цивилизованного рынка земли в Российской Федерации.
Правовым основанием для привлечения к юридической ответственно-
сти за нарушение земельного законодательства является совершение земельного правонарушения. Действующее законодательство РФ не содержит определения этого негативного социального явления, что, несомненно, затрудняет правовое регулирование земельных правоотношений и не способствует эффективному осуществлению земельного контроля.
В связи с этим, предлагается закрепить в ЗК РФ дефиницию земельного правонарушения, под которым следует понимать общественно опасное, противоправное, виновное деяние (действие или бездействие) лица, совершенное в сфере земельных правоотношений, посягающее на установленный Конституцией РФ, иными федеральными законами и законами субъектов РФ земельный строй, порядок управления и правила пользования земельными ресурсами, а также нарушающее права и законные интересы субъектов земельных отношений в области охраны и использования земель, причиняющее или несущее реальную угрозу причинения вреда окружающей среде, жизни и здоровью человека, имуществу физических и юридических лиц, за которое законодательством РФ предусмотрена уголовная, административная, дисциплинарная и гражданско-правовая ответственность.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования. Изложенные в диссертационном исследовании положения, выводы и предложения могут быть использованы в законотворческой деятельности по совершенствованию действующего законодательства в сфере правового регулирования аренды земельного участка; в практической деятельности участников арендных отношений; в правоприменительной деятельности судебных и правоохранительных органов.
Теоретические положения диссертационного исследования могут быть использованы при преподавании курсов гражданского права, земельного права, международного частного права, европейского права и экологического права; при проведении научных исследований, подготовке научных работ, учебных и методических пособий и материалов по данной проблематике.
Апробация и внедрение результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права и процесса Московского университета МВД России, где проведено ее обсуждение и рецензирование. Основные положения, выводы, предложения и рекомендации, сформулированные в дис-
сертации, докладывались и обсуждались на межвузовских научно-практических конференциях, проведенных в Московском университете МВД России, Московском государственном институте международных отношений и Московской государственной юридической академии им. О.Е. Кутафина в 2006-2010 годах, а также в рамках международного семинара в Институте по профессиональной подготовке, повышению квалификации и кадрам полиции земли Северный Рейн-Вестфалия (Германия, 2005 г.), Европейского форума Альпбах (Австрия, 2008, 2009 гг.), Летней школы европейских переговоров Европейского Учебного Института МГИМО (У) (Австрия, 2009 г.).
В процессе проведения настоящего исследования была защищена магистерская диссертация в Европейском Учебном Институте МГИМО (У) на тему «Особенности правового регулирования недвижимого имущества в Европейском Союзе и Российской Федерации».
Результаты исследования вошли в учебное пособие «Земельное право» и используются при преподавании дисциплин гражданское право и земельное право в высших учебных заведениях МВД России.
Содержащиеся в диссертационном исследовании выводы, предложения и рекомендации внедрены и используются в нормотворческой и правоприменительной деятельности Правового управления Управления делами Президента Российской Федерации, а также ООО «МТК-Недвижимость».
Структура работы обусловлена ее предметом, целями и задачами, методологической основой исследования. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы.
Становление и развитие института аренды земельных участков в законодательстве государств-членов Европейского Союза
Изучение и анализ становления и развития института аренды земли на различных этапах истории государства позволяет познать ее сущность и особенности правового регулирования, определить значение для экономического, политического и социального развития страны, выявить тенденции и закономерности развития законодательства об аренде земельных участков.
Договоры, регулирующие передачу имущества в пользование, относят к классическим видам договоров, с древней историей и традиционной трактовкой. Еще Аристотель говорил: «Богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности». Собственность на землю известна с глубокой древности, благодаря учету, проводимому для взимания имущественных налогов. Освоенная земля в земледельческих обществах являлась средством производства, а недвижимое имущество олицетворяло состоятельность. Оборот недвижимости осуществлялся в пределах малочисленных замкнутых первобытных общин и не требовал детально разработанных процедур передачи права на недвижимость: доста-точно было сообщить о передаче всем членам общины или ее руководителям.
Деление имущества на движимое и недвижимое играет важную роль для любого правопорядка, особенно для стран континентальной правовой семьи. Недвижимость была и продолжает оставаться основой государственности, как для производительных отношений, так и для правового регулирования имущественного оборота. Однако, необходимо отметить и определенную значимость производной группы нематериальных объектов, таких как деньги, ценные бумаги и т. д.4
Исторически сложилось, что первые упоминания о становлении земельных арендных отношений сводятся к кадастровым5 и регистрационным системам. Исследователи считают,6 что первый земельный кадастр («кадаструм», «капитаструм»), появился в Древнем Риме во времена Октавиана в I в. до н. э. Он описывал разделение земель на участки во время переписи населения, включая размер участка, его ценность и величину взимаемого налога. Некоторые ученые связывают происхождение кадастра с более древним греческим термином «кадастрикон» («тетрадь для записей»).7 Так или иначе, кадастр более двух тысяч лет считается основой государственной фискальной системы землепользования и управления земельными ресурсами.
По мере роста населения, расширения географии торговых отношений, человеческого знания о распределении имущественных благ становится недостаточно. Возникает необходимость внедрения новых, надежных и точных форм укрепления прав: правовая защита принадлежности земли посредством записей известна со времен самых ранних земледельческих поселений вдоль Тигра, Еф-рата и Нила.
В Древнем Египте земля принадлежала богам, охранялась силой государства и авторитетом религии, не нуждаясь в формальных актах укрепления. Сезонные разливы Нила стирали границы земельных участков: приходилось их восстанавливать, устанавливать правообладателей и вычислять новую посевную площадь каждого землепашца. По результатам обмеров составлялись описи полей до и после разлива Нила — кадастры.8
В древнем Шумере земельный учет велся на глиняных табличках: составлялись планы поселений, записи о земельных сборах, записи судебных разбирательств, регистрировались операции с недвижимостью, в том числе и с землей.9
В Судебнике Хаммурапи (1775—1750 гг. до н. э.) подробно рассматриваются нормы арендной платы, условия залога имущества.
К концу IV в. до н.э. в Древней Греции аграрный фонд полисов был измерен и разделен. Границы между участками были зафиксированы межевыми столбами, указывающими на принадлежность земли, свидетельствующими о закладе, аренде или иных операциях, связанных участком. Появились и первые случаи мошенничества с землей.
В эпоху господства римского права законодательно был закреплен ком 15
плекс имущественных отношений, связанных с владением вещью без права собственности (договор найма вещей).10 Юристы древнего Рима разработали правовую систему, которая впоследствии была взята за основу во всех современных европейских правовых системах и правовых системах стран, перенявших европейский опыт.
В римском праве вещи «различались преимущественно по механическим свойствам своей природы».11 Первоначально деление вещей на недвижимые (res immobiles) и движимые (res mobiles) не имело принципиального практического значения. Правовой режим всех категорий вещей регулировался фактически одними и теми же юридическими нормами. К недвижимости1" римляне относили земельные участки - solum, fundus (обширные участки - latifundia, campi; малые - praedia, loci), в состав которых входила земля и все, что с ней соединено (junctia, implicatio), «что не может быть от них отделено без ущерба для их сущности или без перемены их формы», а также пространство под и над ними находящееся.
В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящемся на нем выступало выражение «res soli».14 Объекты (superficies) прочно связанные с землей путем насаждения, возведения надстройки или иным способом (постройки, посевы, насаждения и т.п.),15 утрачивали качества недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Фундаментальный принцип «superficies solo cedit» гласил, что сделанное на поверхности следует за поверхностью, являясь собственностью собственника земельного участка, на котором данный объект возведен.
Понятие, общая характеристика и существенные условия договора аренды земельных участков в России и Европейском Союзе
Во всех национальных системах права проводится определенная классификация объектов вещного права, в первую очередь объектов права собственности. Классификация проводится в зависимости от естественных свойств объектов, и основным ее критерием выступает деление вещей на движимые и недвижимые. Недвижимые вещи неперемещаемы, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми, тогда как движимые переместимы и в большинстве случаев заменимы другими однородными вещами.165 Во всех правовых системах к недвижимости относят землю и непосредственно связанные с ней вещи, неотделимые от земли без ущерба для них (здания, сооружения, растения на корню и т.д.), хотя многие из них могут стать движимыми вещами и предметом самостоятельных обязательств. Все остальные вещи рассматриваются как движимость.
Французское право исходит из наиболее широкой концепции недвижимых вещей (ст. 517-526 ФГК). К ним отнесены земля и связанные с ней строения, урожай на корню, леса и т.д. К недвижимым вещам по их назначению закон и практика относят машины, инструменты и сырье, используемые на предприятии, сельскохозяйственные орудия и скот в имении и т.д., хотя по своей природе они являются движимыми. Если эти объекты выделяются из состава имения, то они рассматриваются как движимость. Недвижимостью являются и установленные на землю вещные права — сервитуты, узуфрукт и др. Все другие виды имущества, в том числе и бестелесные имущества, квалифицируются как движимость.
В праве Германии используется более узкое понятие недвижимости:166 недвижимостью считаются земля и составные части земельного участка (строения, растения на корню, высаженные в почву семена), а также права, связанные с правом собственности на данный участок ( 94-96 ГГУ). Однако и в этом понятии нашли отражение имущественные права: права, связанные с правом собственности на земельный участок, рассматриваются как составные части земельного участка ( 94 ГГУ).
В Гражданском кодексе Италии также выделяются движимые и недвижимые вещи (ст. 810, 812 ГК Италии). Такое же деление распространяется на права посредством применения правил о недвижимых вещах к вещным правам, которые имеют своим предметом недвижимые вещи, и правил о движимых вещах — ко всем остальным правам (ст. 813 ГК Италии).
Гражданский кодекс Нидерландов, относит к недвижимым вещам землю, не извлеченные из нее полезные ископаемые, растения на корню, здания и сооружения, соединенные с землей. Все остальные вещи являются движимыми (ст. 3 книги 3 ГК Нидерландов).
Существенными особенностями разделения имущества на движимое и недвижимое обладает право Англии. Как следует из судебной практики, данные термины применимы к отношениям с «иностранным элементом», находящимся в области регулирования международного частного права. Во внутренних отношениях подобное деление значения не имеет: действует исторически сложившееся деление имущества на реальное (real property) и персональное (personal property). К реальному относят имущество, в отношении которого может быть предъявлен реальный иск (иск о восстановлении владения), тогда как персональным является имущество, защищаемое персональным иском, направленным на получение денежной компенсации.
В настоящее время понятие реального имущества включает в себя землю и связанные с ней объекты: здания (сооружения), растения, урожай на корню, постоянные принадлежности земли или здания (сооружения), которые не могут быть отделены без повреждения земли или здания (сооружения); а также все права, связанные с землей и возведенными на ней зданиями (сооружениями), то есть как телесные, так и бестелесные имущества. Универсальное определение реального имущества, именуемого в национальном законодательстве землей (land), содержится в английском Законе о толковании 1978 года (Interpretation Act 1978).170 Все остальные виды имущества относятся к персональному, которое подразделяется на два класса: реальная движимость (chattels real) и персональная движимость (chattels personal). К первому классу относится аренда. Персональная движимость делится, в свою очередь, на вещи во владении (choses in possession) и вещи в требовании (choses in action).
Во всех системах права отнесение имущества к движимому или недвижимому влечет за собой ряд правовых последствий. При этом форма установления (возникновения) права собственности и других вещных прав на эти виды имущества, как и совершения сделок в отношении них, неодинакова. Такого рода юридические акты в отношении недвижимости подчинены требованию гласности. Сделка должна быть заключена в письменной форме, как правило, нотариально удостоверена, и зарегистрирована в публичном реестре — поземельной книге или ином реестре земельных участков и расположенных на них зданий.172
Проанализировав многообразные подходы к понятию и классификации недвижимого имущества в государствах-членах ЕС, можно сделать вывод, что классификация объектов в рассматриваемых странах в основном трехзвенная: земельный участок; здание (сооружение); жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений. Подобная структура существует и в России. Основным из главных требований к любой классификации является отсутствие пересечений между различными ее звеньями. Для этого классификационные группы должны быть сформированы так, чтобы один и тот же объект не мог быть отнесен более чем к одной группе. В РФ данная классификация закреплена законодательно в Правилах ведения ЕГРП.173 Предметом нашего исследования является первое звено указанной классификации — земельный участок, который как объект недвижимого имущества существует с момента установления его границ и до их изменения в предусмотренном законом порядке.
Основные проблемы нормативно-правового регулирования и судебной практики в области аренды земельных участков в России и государствах-членах Европейского Союза
Основные проблемы нормативного правового регулирования и судебной практики в области аренды земельных участков на современном этапе развития России и государств-членов ЕС представляются весьма актуальными и требуют скорейшего рассмотрения и устранения. Рассмотрим указанные вопросы применительно к арендным отношения России, затем обозначим ситуацию в государствах-членах ЕС и перейдем к изучению сотрудничества России и ЕС в указанной сфере.
В России период первых шагов, определивших основы нового земельного правопорядка (многообразие форм собственности, закрепление части земельного фонда в собственность граждан и коммерческих организаций), сменяется этапом более широких преобразований. В предлагаемых темпах и объеме есть как положительные, так и отрицательные стороны. Основные материальные нормы теперь закрепляются в нормативных актах уровня закона, как и должно быть в обществе, имеющем представление о правовом государстве. Положительна и концептуальная модернизация нормативного регулирования. Однако за скорость законотворчества приходится платить качеством принимаемых норм. Недостатки земельного законодательства, его вторжение в сферу правового регулирования гражданского права, повлияли на принятие концепции совершенствования гражданского законодательства РФ от 07.10.2009 г. и иных нормативных правовых актов, призванных устранить существующие недостатки.
Как бы радикальны ни были дальнейшие перемены, в их основе в любом случае должны быть уже утвержденные Конституцией РФ базовые принципы.395 В основе дальнейшего развития российского земельного законодательства лежит необходимость обеспечения эффективного управления государственной и муниципальной собственностью на землю с определением земельных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности на основе Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю». Без окончания процедуры разфаничения невозможно говорить о полноценной реализации норм ЗК РФ, в особенности регулирующих отношения по управлению, владению, пользованию и распоряжению государственными и муниципальными землями. Однако до завершения указанной процедуры, которая объективно займет несколько лет, необходимо четко определить порядок управления «неразграниченной» государственной собственностью.
В европейской правовой юридической доктрине высказывалось мнение о том, что в экономическом смысле имущественный найм земли может представ ТЛУ лять больший интерес, чем собственность. Более того, в ряде случаев, при соответствующих методах осуществления государственной политики, право аренды земельного участка почти равносильно праву собственности на него.397 Аренда земли позволяет решить ряд задач по рациональному и экономически целесообразному использованию земель как в сельском хозяйстве, так и на несельскохозяйственных землях. Противники частной собственности на землю видят в аренде альтернативу приватизации земель сельскохозяйственного назначения.
Роль арендных отношений возрастает и в фермерстве, являющемся одной из перспективных форм хозяйствования на земле. Так, в государствах-членах ЕС произошли значительные изменения в менталитете фермеров. Если раньше фермерское хозяйство рассматривалось как перешедший по наследству вековой образ жизни, а дополнительная покупка земли способствовала его укреплению, то с развитием капиталистических элементов хозяйствования ферма рассматривается как объект для вложения капитала, который должен приносить доход. В России наибольший процент арендованных сельскохозяйственных земель приходится на фермеров, арендующих землю у государства, коллективных хозяйств и собственников земельных долей.399
Широкое распространение получила аренда земли у собственников земельных долей. Имеются все основания полагать, что ее масштабы будут постоянно возрастать. В действительности среди наделенных земельными паями в ходе реорганизации колхозов и совхозов около 40% - пенсионеры и работники социальной сферы села.400 Естественно, что эти категории владельцев земли, как правило, не могут самостоятельно ее обрабатывать. Поэтому в большинстве своем они выступают в качестве арендодателей земли. Предварительные расчеты показывают, что различными формами арендных отношений в сельском хозяйстве может быть охвачено около половины всех сельскохозяйственных угодий России. В силу этих обстоятельств, проблема разработки правоотношений при сдаче в аренду земли собственниками земельных долей представляется весьма актуальной.
