Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Теоретико-методологические основы обращения взыскания на предмет ипотеки в гражданском праве 18
1. Ипотека как разновидность залога, ее типы. Способы и формы осуществления правазалога 18
2. Материально-правовое содержание категории «обращение взыскания» в залоговом и ипотечном праве 39
Глава II. Обращение взыскания - стадия осуществления права залога в ипотечных правоотношениях 63
1. Основания обращения взыскания на предмет ипотеки и условия, исключающие взыскание 63
2. Содержание и природа юридических возможностей сторон ипотеки на этапе обращения взыскания 80
3. Соглашение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке 100
Глава III. Материально-правовые условия (элементы), определяемые при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество 119
1. Предмет ипотеки как объект взыскания 1.19
2. Объем взыскания по ипотеке 137
3.. Начальная продажная цена объекта взыскания 153
4.. Способ реализации объекта взыскания 168
Заключение 188
Приложение 190
Список источников
- Ипотека как разновидность залога, ее типы. Способы и формы осуществления правазалога
- Материально-правовое содержание категории «обращение взыскания» в залоговом и ипотечном праве
- Основания обращения взыскания на предмет ипотеки и условия, исключающие взыскание
- Предмет ипотеки как объект взыскания
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена возрастающей ролью ипотеки как инструмента повышения темпов социально-экономического развития страны. Гарантированные залогом недвижимости кредитные ресурсы обеспечивают приток инвестиций в производственную сферу, формируют многоуровневый фиктивный капитал в виде закладных и производных ипотечных ценных бумаг, повышают платежный спрос на рынке недвижимости, расширяют возможности для развития предпринимательской деятельности, способствуют решению проблемы обеспеченности граждан жильем (экономическая функция ипотеки).
В юридическом смысле ипотека – способ обеспечения обязательств, сущность которого сводится к тому, что специально выделенное для целей залога недвижимое имущество в случае неисправности должника выступает источником компенсации имущественных потерь кредитора. Преимущества ипотеки по сравнению с иными способами обеспечения обязательств, в том числе залогом движимого имущества, обусловлены, прежде всего, свойствами недвижимого имущества (функциональная связь с землей, прочность, непотребляемость), а также особым правовым режимом возникновения, перехода и прекращения прав на него.
Однако факт установления ипотеки является не единственной гарантией получения кредитором преимущественного удовлетворения из стоимости ее предмета, не менее важной гарантией выступает наличие действенных правовых средств, обеспечивающих реализацию его права. Еще в конце XIX в. выдающийся русский цивилист Л.В. Гантовер отмечал, что главное условие развития поземельного кредита в России состоит не только в построении ипотечной системы на началах гласности, специальности и бесповоротности, но и в создании правовых средств, позволяющих кредитору легко и быстро удовлетвориться из ценности заложенной недвижимости. Эти слова, сказанные более 120 лет назад, сохраняют актуальность и поныне.
В условиях приоритета судебного порядка обращение взыскания и реализация обремененного ипотекой имущества занимает достаточно длительное время, в некоторых случаях – от полутора до двух лет. При этом внесудебная форма удовлетворения требований ипотечного кредитора (как более оперативная по сравнению с судебной), несмотря на внесенные в конце 2008 года в законодательство поправки, допустима в ограниченных законодателем случаях, а потому на практике должного развития не получает. Все это негативно сказывается на интересах сторон ипотечных отношений, снижает обеспечительную функцию ипотеки. Причины такого положения дел связаны не только со сложностями организационно-технического свойства, но и с недостаточной правовой регламентацией процедур осуществления права залогодержателя на удовлетворение требований за счет предмета ипотеки, прежде всего, нормами материального гражданского права. Поэтому проблема обращения взыскания и реализации заложенного имущества признана доктриной одной из центральных проблем залога в Российской Федерации.
Актуальность исследования ипотечных отношений на этапе обращения взыскания обнаруживает себя на теоретическом, прикладном и правотворческом уровне.
В теории права не сложилось однозначного понимания того, что такое обращение взыскания на заложенное имущество в материально-правовом смысле, его научные интерпретации многообразны. Нередко категория обращения взыскания понимается исключительно в процессуальном смысле, ее материально-правовое содержание отрицается. Не ясна природа правомочия ипотечного кредитора обратить взыскание на залог как составляющей комплекса прав залогодержателя. Очевидно, существующие взгляды требуют систематизации и обобщения, а поставленные вопросы – теоретического обоснования и решения.
В ходе обращения взыскания на заложенное имущество возникают вопросы правоприменительного свойства, в частности: каким образом обращается взыскание на объекты совокупной ипотеки; как определить объем взыскания, если основное обязательство изменено; каким критерием следует руководствоваться при установлении начальной продажной цены реализуемой недвижимости. Отсутствие, неполнота, неясность положений законодательства не позволяют найти однозначные ответы на поставленные вопросы. В этой связи задача совершенствования гражданского законодательства в обозначенной сфере сохраняет актуальность. Выработка соответствующих рекомендаций приобретает особую значимость в свете предстоящей реформы, предусмотренной Концепцией развития гражданского законодательства и разработанным на ее основе Проектом Федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации».
Степень разработанности темы. Категория «обращение взыскания на имущество должника» долгое время оставалась процессуальной, ее изучение до сих пор осуществляется преимущественно с позиции науки гражданского процесса и норм исполнительного производства. С принятием части первой Гражданского кодекса Российской Федерации договорные начала привнесены в регулирование отношений по обращению взыскания, а изъятие и реализация имущества должника в предусмотренном договором порядке стало рассматриваться как основание прекращения права собственности, в том числе на предмет залога (ипотеки). Данный аспект этих отношений достаточно подробно исследован в работе А.Н. Спиркиной.
Принятие Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обусловило исследование складывающихся в ходе обращения взыскания и реализации обремененного ипотекой имущества в рамках общей ипотечной проблематики. Среди авторов диссертационных работ, посвященных залогу недвижимости, вопросы правового регулирования обращения взыскания на предмет ипотеки затрагивали: О.С. Царапкина, В.В. Кулаков, А.А. Киселев, З.В. Хрулева, О.В. Чижова, Е.В. Пантюхина, Е.В. Косенко, А.А. Роньжин, А.В. Кузнецова, А.В.Ильин, В.М. Наумов, А.В. Фиошин, О.А. Ризк и другие авторы. Несмотря на значительный объем исследований по вопросам залога недвижимости, правореализационный аспект ипотеки, в том числе гражданско-правовые проблемы обращения взыскания на ее предмет, остается недостаточно разработанным в современной науке. Отдельные исследования по данной проблематике не проводились.
Названные причины предопределили выбор темы диссертационного исследования, постановку его цели и исследовательских задач.
Цель исследования состоит в разработке теоретико-правовых основ обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства в указанной сфере.
Данная цель обусловила постановку ряда исследовательских задач, решение которых составляет содержание диссертации:
– выявить круг проблемных вопросов, возникающих при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество (предмет ипотеки);
– обобщить и систематизировать научные представления об обращении взыскания как категории залогового права, предложить соответствующую дефиницию применительно к ипотечным правоотношениям;
– разработать научно обоснованную классификацию оснований обращения взыскания на предмет ипотеки, проанализировать условия, исключающие взыскание;
– определить содержание и природу юридических возможностей сторон ипотеки на этапе обращения взыскания;
– дать оценку соглашению о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество с точки зрения его правовой природы, формы, содержания и момента заключения;
– исследовать материально-правовые условия, определяемые в ходе обращения взыскания на предмет ипотеки (объект взыскания, объем взыскания, начальную продажную цену и способ реализации объекта взыскания), предложить соответствующие дефиниции;
– выработать предложения по применению и совершенствованию гражданского законодательства в части правовой регламентации обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.
Объектом исследования избраны общественные отношения, складывающиеся при обращении взыскания на обремененное ипотекой имущество, а предметом – нормы гражданского права, регулирующие порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (предмет ипотеки), правоприменительная и судебная практика, а также теоретические положения, содержащиеся в опубликованных научных работах по теме исследования.
Область исследования соответствует п. 1.17. «Понятие и виды обязательств. Исполнение, обеспечение исполнения и прекращение обязательств» специальности 12.00.03 «Гражданское право: предпринимательское право; семейное право; международное частное право» Паспорта научных специальностей ВАК (юридические науки).
Теоретическую основу исследования составили положения о залоге вообще и об ипотеке в частности, содержащиеся:
– в трудах российских дореволюционных юристов: К.Н. Анненкова, Е.В. Васьковского, Д.Д. Грима, Л.В. Гантовера, А.С. Звоницкого, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича и других;
– в работах советских и современных российских ученых: М.М. Агаркова, В.А. Алексеева, В.А. Белова, М.И. Брагинского, Р.С. Бевзенко, С.П. Гришаева, Б.М. Гонгало, А.А. Вишневского, И.В. Ершовой, О.С. Иоффе, М.И. Казанцева, Л.А. Лунца, А.А. Маковской, В.П. Мозолина, Л.Н. Наумовой, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, Ю.Н. Рассказовой, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, Л.А. Щенниковой и других;
– в диссертационных исследованиях: О.В. Белой, А.В. Ильина, Ю.А. Кожиной, Е.Ю. Конева, К.В. Копылова, Е.В. Косенко, В.В. Кулакова, Д.Н. Морозова, В.М. Наумова, Е.В. Пантюхиной, Н.М. Поповой, С.В. Прокофьева, А.А. Роньжина, О.А. Ризк, А.Н. Спиркиной, А.В. Фиошина, З.В. Хрулевой, О.В. Чижовой, О.С. Царапкиной и других.
В ходе исследования использовались многочисленные публикации в периодических научных изданиях, а также работы зарубежных цивилистов: Х. Вебера, М. Венкштерна, Г. Дернбурга, Л. Жюллио де ла Морандьера.
Методологическую основу исследования образует совокупность общенаучных и частнонаучных методов познания правовых явлений и процессов, в том числе диалектический, формально-логического и функционального анализа, исторического и сравнительного правоведения, а также технико-юридический.
В частности, методы анализа и обобщения позволили диссертанту выявить основные подходы к пониманию материально-правового содержания категории обращения взыскания в залоговом праве, предложить авторское определение этого понятия применительно к залогу недвижимости (ипотеке). Метод исторического и сравнительного правоведения применялся при решении ряда практических вопросов (о критерии, который может быть положен в основу определения начальной продажной цены заложенного имущества, об объектах и объеме обеспечения ипотекой и др.) Технико-юридический метод использовался при оценке норм, составляющих предмет исследования, и обосновании рекомендаций по совершенствованию правового регулирования отношений, образующих объект исследования.
Нормативной основой диссертации послужили положения гражданского законодательства, регламентирующие порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (предмет ипотеки) – Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также отдельные нормы процессуального законодательства, тесно связанные с предметом исследования, в частности, Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», и другие нормативные акты.
Эмпирическую основу исследования образуют опубликованная практика федеральных арбитражных судов и судов общей юрисдикции за 2003–2011 гг., обзоры и разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ, статистические данные и аналитические материалы (Банка России, Федеральной службы судебных приставов, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Ассоциации российских банков), публикации в СМИ и Интернет.
Научная новизна диссертации заключается, во-первых, в систематизации, уточнении и развитии научных представлений об обращении взыскания как категории залогового и ипотечного права; во-вторых, в разработке рекомендаций по совершенствованию гражданско-правового регулирования ипотечных отношений в сфере обращения взыскания на предмет ипотеки.
В плане конкретизации заявленной научной новизны на защиту выносятся следующие основные положения:
1. Выявлено, что при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество (предмет ипотеки) возникает комплекс гражданско-правовых вопросов теоретико-прикладного характера, в частности: о материально-правовом содержании данной категории в залоговом и ипотечном праве; о классификации оснований обращения взыскания на предмет ипотеки; о содержании юридических возможностей сторон на этапе взыскания; о природе, форме, содержании, моменте заключения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания; о сущности, значении и особенностях материально-правовых элементов, устанавливаемых в результате обращения взыскания. Их решение имеет существенное значение для развития учения об ипотеке, однако попыток комплексного освещения данного круга проблем в науке не предпринималось (с. 36–38).
2. Установлено, что категория «обращение взыскания» имеет не только процессуальное, но и материальное (гражданско-правовое) содержание.
В залоговом праве под обращением взыскания на предмет залога, в зависимости от контекста, понимается: 1) стадия реализации права залога (А.А. Вишневский); 2) основание прекращения права собственности на обремененное залогом имущество (В.П. Мозолин); 3) способ (мера) защиты субъективного права залогодержателя (В.Ф. Яковлев); 4) юридическая процедура, опосредующая осуществление права залога на этапе взыскания (А.А. Маковская); 5) субинститут залогового права (с. 44, 50, 54, 58, 61).
Предложено авторское определение «обращения взыскания» применительно к ипотечным правоотношениям, под которым следует понимать совокупность действий ипотечного кредитора, направленных на получение материально-правового основания реализации предмета ипотеки (судебного решения либо соглашения сторон), устанавливающего подлежащее реализации заложенное недвижимое имущество (объект взыскания), объем удовлетворяемого требования (объем взыскания) и условия реализации объекта взыскания (начальную продажную цену и способ реализации).
Более широкая трактовка обращения взыскания в залоговом праве как всего комплекса действий залогодержателя по непосредственному обращению взыскания и реализации предмета залога (О.Н. Садиков, Л.В. Щенникова), по мнению диссертанта, сопряжена с отождествлением понятий «обращение взыскания» и «осуществление права залога», что противоречит материально-правовому смыслу, вкладываемому в это понятие нормами ст. 348, 349 ГК РФ и главы IX Закона об ипотеке (с. 47–50).
3. Предложена классификация оснований обращения взыскания на предмет ипотеки по двум критериям: источнику возникновения и структуре.
По источнику возникновения их следует разделить на:
(а) внутренние (они возникают внутри системы обеспечиваемого и обеспечивающего отношений; связаны с нарушением условий основного договора или договора об ипотеке; всегда представлены в виде неправомерных действий (бездействия) должника, нарушающих обеспечиваемое ипотекой обязательство, либо неправомерных действий (бездействия) залогодателя по нарушению принятых обязательств по договору ипотеки) и
(б) внешние (источник их происхождения находится вне ипотечного и обеспечиваемого ипотекой правоотношений; их возникновение, как правило, не зависит от воли сторон указанных отношений; они не связаны с нарушением ни основного, ни дополнительного обязательства; выступают в качестве правомерных действий третьих лиц или юридических актов) (с. 69–70).
По структуре целесообразно выделять основания обращения взыскания:
(а) простые (право на обращение взыскания возникает из единственного юридического факта) и
(б) сложные (для возникновения соответствующего права требуется наличие совокупности или состава юридических фактов) (с. 70–71).
4. Определено, что крайняя незначительность нарушения обеспечиваемого ипотекой обязательства и явная несоразмерность причиненных этим правонарушением убытков стоимости предмета ипотеки – объективные критерии неправомерности действий залогодержателя по обращению взыскания. Эти критерии не являются универсальными, а могут быть применены только в случае, когда взыскание на предмет ипотеки обращается вследствие виновных действий должника, выразившихся в нарушении основного обязательства (с. 71–73).
Поскольку законодатель требует наличия обоих критериев одновременно (п. 2 ст. 348 ГК), защита залогодателю от неосновательной утраты права собственности на предмет залога (ипотеки) может быть предоставлена судом лишь в случае, когда обеспеченное залогом обязательство в основном выполнено. Однако залогодатель нуждается в подобной защите и на начальном этапе обеспечения, поэтому, по мнению диссертанта, в правом регулировании оснований, исключающих взыскание, от критерия явной несоразмерности следует отказаться (с. 74–79).
5. Доказывается, что ипотека наряду с обязательственной связью ипотечного кредитора и залогодателя порождает ограниченное вещное право по распоряжению заложенным имуществом, в том числе в форме возможности получить преимущественное удовлетворение из его стоимости. Реализация последней осуществляется в рамках охранительного правоотношения – относительной связи сторон ипотеки, которая опосредуется двумя правомочиями активного субъекта: а) обратить взыскание на заложенное имущество и б) реализовать (продать) его. Осуществление права залога на этапе обращения взыскания не устраняет абсолютной связи залогодержателя со всяким и каждым, включая залогодателя, в этой связи субъективному праву залогодержателя корреспондирует обязанность залогодателя: в абсолютном правоотношении – не препятствовать действиям залогодержателя по обращению взыскания, а в относительном – выдать заложенную вещь для последующей реализации. Содержание относительной связи сторон ипотеки на этапе обращения взыскания образуют также правомочие залогодателя прекратить взыскание путем исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и соответствующая ему обязанность залогодержателя (с. 97–99).
6. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания – составная часть договора об ипотеке, поэтому оно не может быть заключено ранее договора об ипотеке и должно совершаться в той же форме, что и основной договор, если законом не установлено иное. В то же время государственная регистрация такого соглашения лишена оснований: соглашение не влечет возникновение, переход и прекращение ипотеки (ст. 131 ГК), не затрагивает существенных условий договора об ипотеке (п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке), но устанавливает порядок и условия реализации права залога (ст. 55 Закона об ипотеке), следовательно, его регистрация в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним легитимна лишь при внесении изменений в законодательство (с. 102–105, 109–111).
Предварительное нотариальное согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания, квалифицируемое в литературе как форма сделки (Р.С. Бевзенко) либо юридический нонсенс (Н.Ю. Рассказова), по мнению диссертанта, все же выполняет функцию выраженного в нотариальной форме акцепта либо оферты на новых условиях, поскольку удовлетворяет признакам последних (с. 106–109).
Представляется, что de lege ferenda соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки должно заключаться, по общему правилу, после наступления оснований для обращения взыскания; специальным субъектам – кредитным организациям – такое право может быть предоставлено и до просрочки должника. При этом поступление предмета ипотеки в собственность специального субъекта допустимо лишь в случае невозможности его реализации с торгов (с. 113–118).
7. Диссертантом предложено применительно к ипотечным правоотношениям отсутствующее в литературе понятие объекта взыскания, под которым следует понимать принадлежащее залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, указанное в договоре об ипотеке в качестве его предмета, выделенное для реализации с целью удовлетворения требований ипотечного кредитора и сохранившееся в натуре к моменту обращения взыскания (с. 124–127).
Обосновывается, что при обращении взыскания на предмет совокупной ипотеки (залог нескольких объектов недвижимости по одному договору) право выбора объекта взыскания принадлежит ипотечному кредитору, если объект взыскания не определен соглашением сторон. При этом суд не вправе предрешать вопрос об объекте взыскания, в том числе по мотиву соразмерности суммы взыскания стоимости одного или нескольких объектов недвижимости, обремененных совокупной ипотекой. Целесообразность обращения взыскания на один или несколько объектов совокупного обеспечения в силу состязательности процесса должна иметь характер факта, подлежащего доказыванию, если такое возражение заявлено ответчиком (залогодателем) (с. 132–136).
8. Применительно к ипотеке предложено отсутствующее в науке понятие объема взыскания. Под объемом взыскания по ипотеке следует понимать совокупность обеспечиваемых ипотекой требований, подлежащих удовлетворению из стоимости объекта взыскания. Объем взыскания определяется исходя из режима объема обеспечиваемых ипотекой требований (объема законного или договорного) и окончательно выявляется, как правило, к моменту удовлетворения (с. 138–143).
Показано, что закрепленные в Законе об ипотеке (ст. 3 и ст. 4) пределы обеспечения ипотекой следует трактовать ограничительно, поэтому нельзя взыскать из стоимости ипотеки, в частности, расходы залогодержателя по страхованию предмета ипотеки, а также убытки поручителя, понесенные в связи с ответственностью за должника (с. 149–152).
Аргументировано, что изменение условий обеспечиваемого ипотекой обязательства (в частности, о размере и сроке исполнения) при отсутствии государственной регистрации таких изменений в договоре об ипотеке не влияет на действительность обеспечения. В этом случае объем взыскания должен определяться по условиям основного обязательства, а если залогодателем является третье лицо – по условиям договора об ипотеке (с. 143–147).
9. Предложено отсутствующее в учении об ипотеке понятие начальной продажной цены реализуемого с целью удовлетворения требований залогодержателя объекта взыскания. Начальную (минимальную) продажную цену следует определять как денежное выражение стоимости выставляемого на реализацию объекта взыскания, с которой начинаются торги, либо, исходя из которой, определяется покупная цена объекта взыскания в случае признания торгов несостоявшимися, а также в случае его приобретения залогодержателем для себя или третьих лиц (с. 154–156).
Выявлены критерии, которые могут быть положены в основу ее определения: а) рыночная стоимость; б) ликвидационная стоимость; в) сумма требований кредиторов; г) уменьшенная рыночная стоимость (с. 160, 162, 164, 165).
Доказывается, что среди перечисленных критериев наиболее оптимальным для целей определения начальной (минимальной) продажной цены является критерий ликвидационной стоимости как учитывающий принудительный характер взыскания и ограниченный срок экспозиции (выставления на продажу) предмета ипотеки. Такой подход соответствует цели торгов по выявлению наиболее высокой (максимальной) цены реализуемой недвижимости (п. 4 ст. 447 ГК), но не исключает возможности определения начальной продажной цены исходя из рыночной стоимости предмета ипотеки, с учетом установленного законом или согласованного сторонами процента снижения (уменьшенная рыночная стоимость) (с.167).
10. Под способом реализации предмета ипотеки (объекта взыскания) предлагается понимать его продажу, по общему правилу, с публичных торгов или, если это установлено соглашением сторон, – с аукциона, либо приобретение предмета ипотеки залогодержателем для себя или третьих лиц.
Показано, что имеющееся в Законе об ипотеке противопоставление публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства, аукциону, организуемому залогодержателем, обусловлено не только самостоятельностью публичных торгов как особой разновидности торгов, но и опирается на ряд существенных различий между ними. Эти различия касаются: а) сферы применения, б) оснований проведения, в) порядка правового регулирования, г) фигуры продавца и организатора торгов, д) признака принудительности, е) признака обязательности, ж) характера складывающихся отношений (с. 168–176).
Оставление предмета ипотеки залогодержателем за собой в результате несостоявшихся повторных торгов, по мнению соискателя, представляет собой самостоятельный способ удовлетворения требований залогодержателя, – одностороннюю сделку по распоряжению предметом ипотеки путем его «присвоения» (с. 181–185).
На основе данных выводов в диссертации сформулированы предложения по совершенствованию гражданского законодательства, обобщенные в приложении.
Теоретическая и практическая значимость исследования определяется возможностью применения его теоретических положений в учебном процессе на юридических факультетах высших учебных заведений при подготовке учебного материала по дисциплинам «Гражданское право», «Предпринимательское право», спецкурсу «Залоговое право», а также в ходе научной работы при дальнейшем исследовании ипотечной проблематики. Сформулированные в диссертации предложения по совершенствованию гражданского законодательства могут быть использованы в правотворческой деятельности, а практические выводы – в правоприменительной практике.
Апробация результатов исследования. Диссертация рецензирована и обсуждена на заседании кафедры гражданского и предпринимательского права Российской государственной академии интеллектуальной собственности (РГАИС). Основные положения диссертации и рекомендации по их использованию изложены в научных статьях автора и доложены на научно-практической конференции, посвященной памяти проф. М.И. Казанцева (Москва, 2010). Результаты научного исследования апробированы в учебном процессе вуза (ФГБОУ ВПО «Государственная классическая академия им. Маймонида»).
Структура работы обусловлена целью и задачами исследования и включает в себя введение, три главы, объединяющие девять параграфов, заключение, приложение, список источников.
Ипотека как разновидность залога, ее типы. Способы и формы осуществления правазалога
Hypotheke — термин греческого происхождения, впервые в обиход введен Солоном в начале VI в. до н.э. Ипотекой (с греч. — подпоркой) назывался столб, который размещался на земельном участке должника и означал, что земельный участок заложен в обеспечение возврата долга по кредиту1.
В римском праве термин «ипотека» официально появился в Своде Юстиниана. Ипотекой именовалась наиболее развитая форма залогового обеспечения без передачи вещи залогодержателю, дающая кредитору право изъять за-лог, продать его и из вырученной суммы получить удовлетворение на случай неплатежеспособности должника. Поначалу ипотекой назывался залог любой вещи, как движимой, так и недвижимой; позднее - в I в. до н.э., когда деление вещей на движимые и недвижимые приобрело более четкие границы, ипотекой стал именоваться именно залог недвижимого имущества.
С рецепцией римского права ипотека проникла в европейские законодательства, где под влиянием национальных правовых традиций приобрела своеобразные черты. Наряду с классической ипотекой сформировались особые институты залогового обеспечения недвижимостью: поземельный и рентный долг германского (1191—1203 ГТУ), привилегии и антикрез французского (титулы XVII и XVIII Кодекса Наполеона) права.
В дореволюционном праве термин «ипотека» стал известен с середины XIX в., но в законодательстве не применялся. Залог недвижимости именовался просто залогом и в этом смысле противопоставлялся залогу движимости (закладу)1.
В российском законодательстве ипотека как форма залогового обеспечения недвижимым имуществом впервые закреплена в Законе РФ от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге» и окончательно оформилась с принятием в 1994 году части первой Гражданского кодекса РФ и Федерального Закона от 16 июля 1998 года№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Законодатель определяет ипотеку как залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений; квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст.-334 FK). Из приведенного определения следует, что ипотека представляет собой разновидность залога, выделенную по критерию предмета — недвижимо-му имуществу . Аналогичная система, принята в ряде европейских стран, например, в Венгрии, Чехии. «Однако в большинстве стран, сохраняющих соответствующие правовые институты в их традиционном виде (Германия, Франция, Нидерланды и т.п.), ипотека признается, наряду с залогом, самостоятельным способом вещного обеспечения обязательств.. .»4.
В-силу легальной формулы залога ипотека порождает у залогодержателя-право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом недвижимости обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом, а в предусмотренных законом случаях- путем передачи предмета ипотеки в собственность залогодержателями. 1 ст. 334 ГК РФ):
Круг объектов недвижимого имущества, которые могут быть предметом ипотеки, определен в ст. 5 Закона об ипотеке. Пункт 1 данной статьи содержит ссылку на ст. 130 ГК РФ, которая различает два вида недвижимых вещей: 1) вещи, недвижимые по природе; 2) вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона. Первые, в свою очередь, подразделяются на: а) земельные участки, участки недр; б) объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Среди этих двух категорий недвижимых по природе вещей Закон об ипотеке выделяет: земельные участки, за исключением земельных участков; указных в ст. 63 Закона;-здания и сооружения, непосредственно связанные с землей; незавершенное строительством! недвижимое имущество при условии.соблюдения правил ст. 69 Закона; жилые дома, квартиры-и части жилых домов и квартир; состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; предприятия; строения» потребительского назначения, (подп. 1-4" п. 1, п. X ст. 5). Среди вещей, отнесенных к недвижимости в,силу закона Закон об ипотеке, как и ст. 130 ГК РФ, называет воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (подп. 5 п. Г ст. 5):
Режим ипотеки распространен на ряд имущественных прав: долю вшраве-собственности (п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке); право аренды; права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве (п. 5 ст. 5 Закона), залог которых, строго говоря, ипотекой не является, а представляет собой иную разновидность-залога — залог прав. В отличие от зарубежного,- предмет ипотеки российского законодательства не охватывает прав на недвижимое имущество, как например, вігерманском праве, относящем к недвижимым вещам-права, связанные с правом собственности на недвижимое имущество (96 ГГУ), либо французском праве, включающим в состав недвижимости вещные права и вещные требования на нее (ст. 526 ФГК).
Это первая особенность ипотеки как разновидности залога. Другая ее особенность состоит в обязательности государственной регистрации ипотеки как обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)1. Закон об ипотеке последовательно разграничивает государственную регистрацию основания возникновения ипотеки (договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона) и государственную регистрацию собственно ипотеки (п. 1 ст. 11 и п. 1 ст. 19). Государственная регистрация договора об ипотеке имеет двоякое правообразующее значение, с одной стороны, она влияет на действительность ипотечного договора (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке), а с другой, - служит основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Для возникновения ипотеки в силу закона требуется также государственная регистрация права собственности на это имущество. В этой связи момент возникновения ипотеки как обременения в зависимости о ее основания определен различно: ипотека в силу договора возникает с момента заключения договора об ипотеке, а ипотека в силу закона - с момента государственной регистрации права собственности на обременяемое законной ипотекой имущество (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). Именно с момента государственной регистрации ипотека считается возникшей для третьих лиц (п. 7 ст. 20 Закона об ипотеке), с этим же моментом закон связывает и возникновение права залога (п. 3 ст. 11).
Ипотека как обременение порождает у собственника соответствующие ограничения по распоряжению предметом ипотеки, которые выражаются в возможности отчуждения заложенной недвижимости, передачи ее в аренду или безвозмездное пользование другим лицам, совершения иных распорядительных сделок только с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК).
Материально-правовое содержание категории «обращение взыскания» в залоговом и ипотечном праве
В римском праве термин «ипотека» официально появился в Своде Юстиниана. Ипотекой именовалась наиболее развитая форма залогового обеспечения без передачи вещи залогодержателю, дающая кредитору право изъять за-лог, продать его и из вырученной суммы получить удовлетворение на случай неплатежеспособности должника. Поначалу ипотекой назывался залог любой вещи, как движимой, так и недвижимой; позднее - в I в. до н.э., когда деление вещей на движимые и недвижимые приобрело более четкие границы, ипотекой стал именоваться именно залог недвижимого имущества.
С рецепцией римского права ипотека проникла в европейские законодательства, где под влиянием национальных правовых традиций приобрела своеобразные черты. Наряду с классической ипотекой сформировались особые институты залогового обеспечения недвижимостью: поземельный и рентный долг германского (1191—1203 ГТУ), привилегии и антикрез французского (титулы XVII и XVIII Кодекса Наполеона) права.
В дореволюционном праве термин «ипотека» стал известен с середины XIX в., но в законодательстве не применялся. Залог недвижимости именовался просто залогом и в этом смысле противопоставлялся залогу движимости (закладу)1.
В российском законодательстве ипотека как форма залогового обеспечения недвижимым имуществом впервые закреплена в Законе РФ от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге» и окончательно оформилась с принятием в 1994 году части первой Гражданского кодекса РФ и Федерального Закона от 16 июля 1998 года№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Законодатель определяет ипотеку как залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений; квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст.-334 FK). Из приведенного определения следует, что ипотека представляет собой разновидность залога, выделенную по критерию предмета — недвижимо-му имуществу . Аналогичная система, принята в ряде европейских стран, например, в Венгрии, Чехии. «Однако в большинстве стран, сохраняющих соответствующие правовые институты в их традиционном виде (Германия, Франция, Нидерланды и т.п.), ипотека признается, наряду с залогом, самостоятельным способом вещного обеспечения обязательств.. .»4.
В-силу легальной формулы залога ипотека порождает у залогодержателя-право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом недвижимости обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом, а в предусмотренных законом случаях- путем передачи предмета ипотеки в собственность залогодержателями. 1 ст. 334 ГК РФ):
Круг объектов недвижимого имущества, которые могут быть предметом ипотеки, определен в ст. 5 Закона об ипотеке. Пункт 1 данной статьи содержит ссылку на ст. 130 ГК РФ, которая различает два вида недвижимых вещей: 1) вещи, недвижимые по природе; 2) вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона. Первые, в свою очередь, подразделяются на: а) земельные участки, участки недр; б) объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Среди этих двух категорий недвижимых по природе вещей Закон об ипотеке выделяет: земельные участки, за исключением земельных участков; указных в ст. 63 Закона;-здания и сооружения, непосредственно связанные с землей; незавершенное строительством! недвижимое имущество при условии.соблюдения правил ст. 69 Закона; жилые дома, квартиры-и части жилых домов и квартир; состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; предприятия; строения» потребительского назначения, (подп. 1-4" п. 1, п. X ст. 5). Среди вещей, отнесенных к недвижимости в,силу закона Закон об ипотеке, как и ст. 130 ГК РФ, называет воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (подп. 5 п. Г ст. 5):
Режим ипотеки распространен на ряд имущественных прав: долю вшраве-собственности (п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке); право аренды; права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве (п. 5 ст. 5 Закона), залог которых, строго говоря, ипотекой не является, а представляет собой иную разновидность-залога — залог прав. В отличие от зарубежного,- предмет ипотеки российского законодательства не охватывает прав на недвижимое имущество, как например, вігерманском праве, относящем к недвижимым вещам-права, связанные с правом собственности на недвижимое имущество (96 ГГУ), либо французском праве, включающим в состав недвижимости вещные права и вещные требования на нее (ст. 526 ФГК).
Это первая особенность ипотеки как разновидности залога. Другая ее особенность состоит в обязательности государственной регистрации ипотеки как обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)1. Закон об ипотеке последовательно разграничивает государственную регистрацию основания возникновения ипотеки (договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона) и государственную регистрацию собственно ипотеки (п. 1 ст. 11 и п. 1 ст. 19). Государственная регистрация договора об ипотеке имеет двоякое правообразующее значение, с одной стороны, она влияет на действительность ипотечного договора (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке), а с другой, - служит основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Для возникновения ипотеки в силу закона требуется также государственная регистрация права собственности на это имущество. В этой связи момент возникновения ипотеки как обременения в зависимости о ее основания определен различно: ипотека в силу договора возникает с момента заключения договора об ипотеке, а ипотека в силу закона - с момента государственной регистрации права собственности на обременяемое законной ипотекой имущество (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). Именно с момента государственной регистрации ипотека считается возникшей для третьих лиц (п. 7 ст. 20 Закона об ипотеке), с этим же моментом закон связывает и возникновение права залога (п. 3 ст. 11).
Основания обращения взыскания на предмет ипотеки и условия, исключающие взыскание
Исследование вопроса об основаниях обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество составляет одну из задач настоящей работы,, постановка и решение которой обусловлены, по меньшей мере, двумя обстоятельствами. Во-первых, юридические факты, служащие основаниями обращения взыскания-на ипотеку выполняют ключевую роль в динамике ипотечного правоотношения,, поскольку не только порождают у ипотечного кредитора-право удовлетвориться из ценности предмета ипотеки, но и создают материальную предпосылку для перехода ипотечного отношения в фазу осуществле-ния права залога. Характеристика соответствующих оснований приобретает особое значение для понимания правового положения сторон, существенно изменяющегося после-их наступления в. связи с совершением ипотечным кредитором действий, по взысканию. Во-вторых, в специальной литературе, посвященной ипотечной1 проблематике, классификация оснований обращения взыс-канияне приводится вовсе, но потребность в ней очевидна не только для целей науки и учебного процесса, но и для-целей практики, поскольку способствует правильному применению закона. Здесь же рассмотрены условия, исключающие осуществление права залога, а следовательно, применение обращения взыскания как обеспечивающей исполнение основного обязательства меры.
Особенности и классификация оснований обращения взыскания на предмет ипотеки1. Гражданское законодательство не содержит общего легального определения юридических фактов. В доктрине гражданского права общепризнанным является определение юридических фактов как конкретных жизненных обстоятельств,, с которыми закон связывает наступление определенных данских правоотношений . Следовательно, право обратить взыскание на заложенное имущество и получить удовлетворение из его ценности не может возникнуть у ипотечного кредитора спонтанно, оно должно быть основано на тех жизненных обстоятельствах, с наступлением которых закон возникновение этого права связывает.
Еще проф. Г.Ф. Шершеневич писал: «Право залогодержателя состоит в возможности требовать судебным порядком продажи заложенной вещи. Но это право обуславливается неисполнением в срок обязательства... По наступлении срока залогодержатель приобретает право требовать продажи вещи, состоящей в залоге»2. «Условием предъявления залогового иска является наступление установленного срока»3.
На тех же постулатах дореволюционного права основывается и современное законодательство о залоге. Так, п. 1 ст. 348 ГК закрепляет, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Таким нарушением, как правило, является невыполнение условий основного обязательства о сроке платежа, поэтому просрочка должника служит наиболее распространенным основанием возникновения и реализации залоговым кредитором своего права. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, т.е. на следующий день за днем, в который должно быть произведено исполнение (п. 1 ст. 348 ГК). Такой день заранее известен сторонам:хрок исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства — существенное условие договора об ипотеке (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке).
Применительно к ипотеке основания обращения взыскания ввиду просрочки должника дифференцированы законодателем в зависимости от порядка исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
При обеспечении ипотекой обязательства, исполнение которого должно быть произведено путем внесения единовременного платежа, основанием для обращения взыскания, по общему правилу, является неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, т.е. его однократное нарушение. Возможными формами неисполнения или. ненадлежащего исполнения являются неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части (п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке).
При- обеспечении ипотекой обязательства из кредитного договора или договора займа, предусматривающего его исполнение путем внесения периодических платежей, основанием обращения взыскания на заложенное имущество может выступать систематическое нарушение сроков их внесения, определяемое законодателем как просрочка платежей более трех раз в течение 12 месяцев: Это правило действительно даже при незначительности каждой просрочки (п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке)1. В этом случае, как совершенно верно подметила Н.Ю. Рассказова, «предмет залога забронирован от обращения на него взыскания вплоть до четвертой просрочки уплаты должником очередного платежа во исполнение основного обязательства... Если после более чем трех просрочек в течение года кредитор не реализует свои права залогодержателя, следует признать, что он рассматривает нарушение как несущественное»2. Диспозитивный характер анализируемой нормы позволяет в договоре ипотеки предусмотреть иные, как более жесткие, так и-льготные условия обращения взыскания при нарушении заемщиком сроков внесения периодических платежей1. /
При разграничении указанного в ст. 50 Закона об ипотеке неисполнения и ненадлежащего исполнения следует принимать во внимание, что неисполнение обязательства характеризуется бездействием должника, в результате которого кредитор не приобретает причитающиеся ему блага; основная цель обязательства, таким образом, остается недостигнутой. При ненадлежащем исполнении основная цель обязательства достигается, но на менее выгодных для кредитора условиях . В связи с этим различие между неисполнением и ненадлежащим исполнением отражается на объеме требований кредитора. Поэтому неисполнением обязательства, обеспеченного ипотекой, чаще всего признается неуплата долга в срок, обусловленный договором, из которого возникло основное обязательство; к ненадлежащему исполнению следует отнести частичное погашение долга, а также неуплату процентов, штрафа, пени даже при погаше-нии основной суммы долга .
Предмет ипотеки как объект взыскания
Основополагающая сущность ипотеки как обеспечительного средства заключается в выделении из всей имущественной массы должника (залогодателя) одной или нескольких недвижимых вещей, ценность которых служит источником компенсации имущественных потерь ипотечного кредитора на случай неисполнения1 должником обеспеченного ипотекой обязательства. В основу такого выделения, положен принцип специальности ипотеки, распространяющий свое действие в отношении двух элементов обеспечения: предмета ипотеки и обеспечиваемого ею требования. Специальность ипотеки по объему требования предполагает установление в договоре размера обеспечения или объема (состава) требований, подлежащих удовлетворению за счет стоимости заложенного имущества, тогда как специальность ипотеки по предмету означает, что ипотека может быть установлена только на имеющийся в наличии индивидуально-определенный объект (или объекты) недвижимости1.
Обязательное выделение определенного имущества для целей удовлетворения требований залогового кредитора (принцип специальности ипотеки по предмету) - продукт длительной эволюции залога как формы реального кредита,„который зародился в римском праве, и представляет собой, как справедливо заметила Е.С. Демушкина, достижение уже германского права2, не допускавшего в отличие от права римского установление т.н. генеральных ипотек, обременяющих все имущество должника, как наличное, так и приобретенное им,в будущем. Его значение, очевидно, в придании ясности и определенности обороту, поскольку объект, на который может быть направлено взыскание и обеспечено преимущественное удовлетворение требований ипотечного кредитора, заранее известен иным потенциальным кредиторам должника, что дополнительно обеспечивается» записями в реестрах прав на недвижимости. И в современном российском праве специальность ипотеки, прежде всего, необходимо понимать в ключе невозможности обременения ипотекой будущих недвижимых вещей, а также установления ипотек, охватывающих наличное и будущее имущество должника.
Нормативное закрепление принципа специальности ипотеки по предмету обнаруживает себяів ст. 5 Закона об ипотеке, определяющей круг объектов недвижимого имущества, в отношении которых может быть установлена ипотека, а также в ст. 9 Закона, закрепляющей в качестве существенного условия договора об ипотеке, наряду с существом, размером и сроком исполнения, обеспечиваемого ипотекой обязательства, предмет ипотеки и его оценку. Законодатель предусматривает обязательную индивидуализацию предмета ипотеки: предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого имущества описанием (п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке). «Залог недвижимости не допускает неопределенности предмета залога не только в силу индивидуального характера недвижимости, но и по причине возникновения (перехода) титула на недвижимость на основании сделок с момента государственной регистрации права. Поэтому сведения о принадлежности недвижимого имущества должнику, подтверждаемые данными о государственной регистрации права собственности на него, отнесены законом к существенным условиям договора ипотеки»1. Очевидно, ипотека в силу закона также должна признаваться специальной по предмету: последняя возникает не только при наступлении указанных в законе обстоятельств, но и при условии, что в законе определено, какое имущество и для исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК РФ); круг случаев легальной ипотеки законом не ограничен (ст. 586 ГК, ст.ст. 64.1, 69.1, 77 Закона об ипотеке; ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
Некоторая условность используемого законодателем термина «предмет ипотеки» может усматриваться не только в связи с отсутствием в доктрине единого подхода к пониманию объекта гражданских правоотношений (субъек-тивных гражданских прав) , но и по причине спорности вопроса о вещной либо обязательственной природе залога. Опираясь на точку зрения, что вещи являются одним из объектов гражданских прав, поименованных законодателем в ст. 128 ГК, а ипотека наряду с обязательственной связью между залогодателем и залогодержателем порождает вещное право на чужую вещь1, полагаю, что под предметом ипотеки (в смысле ГК и Закона об ипотеке) следует понимать само заложенное недвижимое имущество, которое, в зависимости от контекста, выступает объектом вещного права залогодержателя (ст.ст. 2-4, 11, 19, 33, 38 и др. Закона об ипотеке), предметом договора об ипотеке (ст.ст. 1, 5-7, 9, 43 и др.), а равно предметом ипотечного обязательства (ст.ст. 29-32, 37, 40, 42 и др.).
В теории права уже давно подмечено, что правомочие залогового кредитора обратить стоимость заложенного имущества на удовлетворение своих требований; связанных с нарушением обеспеченного залогом обязательства, является ядром правоотношения по залогу2. И в современном праве формула ипотечного залога создает почву для квалификации залога недвижимости как права на заключающуюся в заложенной вещи имущественную ценность3. Как отмечает Ю.Н. Рассказова; «с требованием залогодержателя СООТНОСИТСЯУ не сам предмет залога, а его стоимость»4. В этой связи напрашивается вывод, будто объектом права залога является, по существу, не сама вещь, а ее стоимость5.
