Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Право пользования земельным участком в системе вещных и обязательственных прав 13
1.1. История развития системы вещных и обязательственных прав, связанных с землепользованием 13
1.2. Земельный участок как объект имущественных прав 37
1.3. Правовые формы землепользования в современном российском законодательстве... 55
1.4. Содержание и особенности права пользования земельным участком 71
Глава 2. Проблемы землепользования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей - собственников земельного участка или расположенной на нем недвижимости 89
2.1. Осуществление землепользования собственником земельного участка 89
2.2. Особенности землепользования при переходе права собственности на здания и сооружения 101
Глава 3. Право землепользования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей -титульных обладателей чужой вещи 123
3.1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком 123
3.2. Право пользования земельным участком, возникающее в силу договора аренды и безвозмездного пользования земельным участком 134
3.3. Земельный сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком 157
Заключение 176
Список использованных источников и литературы 180
- История развития системы вещных и обязательственных прав, связанных с землепользованием
- Осуществление землепользования собственником земельного участка
- Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
Введение к работе
Актуальность темы исследования. На сегодняшний день в Российской Федерации земельные имущественные отношения представляют собой существенную по объему и важную по значению сферу отношений. Земельный участок включен в гражданский оборот и сферу предпринимательских отношений, наблюдается реформирование системы вещных прав на землю, произошли принципиальные изменения в регулировании права пользования земельными участками.
Практическая реализация новых земельных отношений, основанных на рыночных механизмах, выявила ряд противоречий в их правовом регулировании, в связи с чем исследование проблем, связанных с правовым регулированием отношений, объектом которых является земельный участок, привлекает к себе внимание ученых. Богатство всякого государства, в том числе и России, состоит не в том, как много в стране природных ресурсов, а в том, как организовано пользование ими, в том числе и землей.
Пользование землей, понимаемое земельно-правовой наукой, как ее своевременная и качественная обработка, ранее не связывалось непосредственно с результатом труда на земле, земля не рассматривалась как экономическая ценность. Проводимая в стране земельная реформа меняет представления о характере и содержании права пользования земельным участком. Именно право пользования земельным участком представляет для исследования наибольший экономический интерес, поскольку предусматривает возможность извлечения плодов и получения доходов участниками отношений по поводу земли.
В Послании Президента Российской Федерации В. В. Путина Федеральному Собранию 10 мая 2006 года одной из важнейших составляющих
экономического процветания России названо стимулирование предпринимательской инициативы во всех сферах экономики .
Вопросы же осуществления права пользования земельным участком юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, наиболее часто вступающими в различные правоотношения по поводу земли, к настоящему времени изучены недостаточно полно. Современная гражданско-правовая наука не располагает комплексными исследованиями, непосредственно посвященными изучению данного вопроса, основанными на новейшем законодательстве.
Одним из неурегулированных является вопрос, связанный с правом пользования земельным участком и оборотом находящейся на ней недвижимости. Принятая на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 года Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе стала тем базисом, на основе которого совершенствуется законодательство в данной области. Вместе с тем, отмеченные в Концепции недостатки действующего законодательства до сих пор не устранены, что объясняется, в том числе и отсутствием научного обоснования поставленных в Концепции вопросов.
Существующее положение в регулировании отношений по пользованию земельными участками порождает также ряд неопределенностей в процессе реализации права. Нечеткость формулировок правовых норм приводит к их неоднозначному толкованию, обусловливает различные подходы к разрешению вопросов права пользования земельными участками, в то время как единообразие применения, в частности гражданского и земельного
1 Послание Президента Федеральному Собранию Российской Федерации М : ГроссМедиа, 2006. С. 4.
2 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе/Совет при Президенте
Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства,
Исследовательский центр частного права Под общей ред В. В. Витрянского, О. М Козырь, А. А Маковской
М: Статут, 2004.
законодательства, арбитражными судами должно способствовать развитию российского бизнеса, заинтересованного в становлении земельного рынка.
Несмотря на появление Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» говорить о полном отсутствии проблем в регламентации названной сферы отношений преждевременно.
Такая ситуация не только препятствует должной защите предусмотренных законодательством прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по пользованию землей, но и не позволяет участникам рассматриваемых правоотношений в полной мере воспользоваться в своем интересе всем многообразием инструментов, предложенных в законодательстве в качестве способов оформления отношений по землепользованию.
Изложенные выше обстоятельства предопределили выбор темы настоящего диссертационного исследования, а также ее актуальность.
С учетом отмеченного об актуальности и степени разработки тематики диссертационного исследования, цель работы заключается в комплексном теоретическом анализе гражданско-правового, в том числе и договорного, регулирования в современной России проблем, возникающих в области осуществления землепользования юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, обоснование и внесение конкретных предложений по совершенствованию законодательства.
Достижение поставленной цели предполагало решение следующих задач:
провести анализ действующего законодательства, регулирующего землепользование юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, а также складывающейся судебной практики;
показать эволюцию права пользования земельным участком в системе вещных и обязательственных прав;
выявить основные цивилистические характеристики земельного участка и сформулировать понятие земельного участка как объекта имущественных прав;
определить систему прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на земельный участок в современном законодательстве, раскрыть сущность понятия, исследовать содержание и особенности осуществления права пользования земельным участком;
выявить особенности осуществления правомочия пользования собственником земельного участка;
исследовать проблему «единой судьбы» земельного участка и находящейся на нем недвижимости;
раскрыть сущность понятия и дать характеристику отношений, складывающихся в сфере осуществления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
уяснить специфику содержания права пользования земельным участком, возникающим в силу договора аренды и ссуды;
определить условия установления земельных сервитутов и особенности ограниченного пользования чужим земельным участком;
выработать предложения по совершенствованию правового регулирования исследуемых отношений.
Объектом настоящего исследования выступает комплекс имущественных отношений, возникающих в сфере осуществления права пользования земельными участками юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.
Предметом исследования является система нормативных актов,
регулирующих право пользования земельными участками,
правоприменительная практика, а также основные проблемы нормативного, правореализационного и теоретического порядка, имеющиеся в рассматриваемой сфере правового регулирования.
Методологическую базу исследования составили общенаучные и специально-юридические методы: историко-правовой, системный, формальнологический, аналитический, методы анализа и синтеза, сравнительно-правовой, толкования и другие методы научного познания.
Теоретической основой диссертационного исследования выступают труды российских представителей наук: теории права, гражданского права, земельного права. В частности, это работы: М. М. Агаркова, С. С. Алексеева, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, А. В. Бенедиктова, Д. М. Генкина, В. П. Грибанова, О. М. Козырь, О. И. Крассова, В. А. Лапача, А. А. Маковской, В. И. Сенчищева, К. И. Скловского, С. А. Степанова, Е. А. Суханова, Н. А. Сыродоева, Ю. К. Толстого, А. Е. Черноморца и др. ученых.
Следует отметить, что многие из использованных в качестве теоретической базы работ построены на ранее действовавшем гражданском законодательстве.
В исследовании были использованы работы русских цивилистов, таких как Е. В. Васьковский, Ю. С. Гамбаров, Л. А. Кассо, Д. И. Мейер, К. П. Победоносцев, И. А. Покровский, В. И. Синайский, Г. Ф. Шершеневич и
др.
Применение метода сравнительного правоведения обусловило обращение к опыту следующих зарубежных ученых-правоведов: Г. Дернбурга, Ф. К. Савиньи, У. Матеи.
Эмпирической базой исследования послужило гражданское и земельное законодательство, регулирующее право пользования земельными участками юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.
Исследования в области вещных прав на землю велись древнеримскими юристами, а также в дореволюционной России. В современный период гражданские кодексы ряда европейских стран содержат нормы, регулирующие отношения, сходные с рассматриваемыми в диссертации. Сказанное вызвало необходимость специального изучения правоотношений по пользованию
земельными участками в древнем Риме, дореволюционной России, а также в современном зарубежном законодательстве.
В представленном диссертационном исследовании использована практика судов по вопросам применения гражданского и земельного законодательства к рассматриваемым отношениям.
Научная новизна диссертации состоит в проведении на основе новейшего гражданского законодательства и гражданско-правовой доктрины комплексного исследования теоретических и практических аспектов гражданско-правового регулирования осуществления права пользования земельными участками юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, определении возможных путей решения существующих практических проблем.
Кроме того, научная новизна отражена в следующих основных выводах и положениях, выносимых на защиту:
Обосновывается авторская дефиниция понятия «земельный участок» как объекта гражданских прав, под которым понимается часть земной поверхности с установленными в предусмотренном законом порядке границами, учтенная в государственном земельном кадастре и имеющая индивидуальный кадастровый номер. Предлагается включить данное определение в Гражданский кодекс РФ.
Утверждается, что часть земельного участка не может быть объектом гражданских прав, в том числе и при отчуждении находящихся на нём зданий и сооружений.
Аргументируется положение, что земельно-имущественные отношения должны регулироваться нормами гражданского права с учётом особенностей, сформулированных в земельном законодательстве. Специфика земли в ее триединстве, как объекта природы, объекта хозяйствования (пользования) и объекта вещных и обязательственных прав, может быть учтена путем обращения к нормам-принципам, закрепленным в ст. 1 Земельного кодекса РФ.
Доказывается, что перечень вещных прав на земельный участок является исчерпывающим и необходимости в употреблении в ст. 216 ГК РФ словосочетания «в частности» отсутствует.
Обосновывается конструкция двойного пользования земельным участком в случаях передачи собственником права пользования земельным участком иным лицам, поскольку собственник, оставаясь посредственным пользователем земельного участка, сохраняет возможность извлекать из земельного участка полезные свойства путем получения платы за пользование. В связи с этим предлагается в действующем законодательстве закрепить право собственника земельного участка на доходы, полученные в результате хозяйственного использования земельного участка, в том числе при передаче земельного участка в пользование иным лицам.
Предлагается в целях единообразия правовой оценки действий собственника земельного участка указать в Гражданском кодексе РФ перечень действий, которые составляют злоупотребление правом пользования земельным участком.
Аргументируется, что при отчуждении здания и сооружения, находящегося на земельном участке, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования, необходимо возложить обязанность по переоформлению права на земельный участок на продавца находящейся на земельном участке недвижимости до перехода права собственности на здание и сооружение. Вопрос об обеспечении прав на земельный участок будущего собственника приобретаемого здания или сооружения может быть решен и путем исполнения такой обязанности продавца покупателем здания или сооружения, что основывается на используемом в международном частном праве принципе оказания содействия одной стороной в договоре в исполнении обязанностей первой.
Делается вывод, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в современный период не имеет единого содержания. В зависимости от субъекта права оно дифференцируется по времени
существования, имеет разные пределы осуществления, отличаются и правомочия пользователей, в связи с чем выделяются: право пользования государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления; право пользования юридических лиц, для которых законодатель предусмотрел обязанность переоформления прав на земельный участок; право пользования лиц, приобретающих здание и сооружение, которые находятся на земельном участке, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также при реорганизации юридического лица.
Аргументируется положение о том, что при внесении права аренды в уставный капитал общества или товарищества, договор аренды сохраняет силу, в связи с чем имеет место дальнейшее «расщепление» права пользования земельным участком. Внесение вклада в уставный капитал является основанием возникновения корпоративных отношений, поэтому внесение права пользования земельным участком в качестве вклада в уставный капитал создаваемого на определённый срок юридического лица возможно лишь в случае, если договор аренды земельного участка не менее срока деятельности юридического лица.
Утверждается, что договор является самостоятельным способом установления сервитута, поэтому право на обращение в суд с иском о принудительном установлении сервитута возникает лишь в случаях недостижения соглашения об установлении сервитута либо его условий между собственниками служащего и господствующего участков. При этом истец должен представить доказательства досудебного урегулирования спора.
Наряду с указанными основными положениями, выносимыми на защиту, в работе содержатся и другие выводы и предложения.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Выводы, изложенные в диссертации, могут послужить теоретической базой для
дальнейшей научной разработки проблем, связанных с гражданско-правовым регулированием отношений по пользованию земельными участками.
Выводы диссертационного исследования направлены на совершенствование российской законодательной базы в соответствующей области и правоприменительной практики.
Практическая значимость исследования выражается также в возможности его использования в учебном процессе, при чтении лекций по гражданскому и земельному праву, спецкурсов, затрагивающих проблемы в этой области, при формировании соответствующих учебных программ, написании учебных и учебно-монографических пособий.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре трудового и предпринимательского права Института государства и права Тюменского государственного университета, где было проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные положения диссертации, выносимые на защиту, изложены в опубликованных статьях и докладах на научно-практических конференциях.
Материалы диссертации использовались при проведении занятий со студентами в Институте государстве и права Тюменского государственного университета.
Структура диссертации обусловлена целью и задачами исследования, соответствует логике проведенного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих 9 параграфов, заключения, списка использованных нормативно-правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы.
История развития системы вещных и обязательственных прав, связанных с землепользованием
Система прав, связанных с пользованием земельным участком, имеет давнюю историю1. Основные принципы, на которых построены исследуемые нами отношения в современных континентальных системах частного права, в том числе и российской частноправовой системе, были заложены в римском праве.
Римский правопорядок знал право собственности, сервитут, эмфитевзис, суперфиций, залоговое право. «Наиболее полную возможность пользоваться и распоряжаться вещью дает право собственности, т. е. без всякого ограничения. Ему противопоставляются все остальные вещные права в качестве так называемых iura in re aliena, вещных прав на чужую вещь. Очень близко к праву собственности подходят emphyteusis и superficies, которые дают весьма широкую возможность не только пользоваться, но и распоряжаться чужой вещью как своею. Одну только возможность пользоваться вещью без права распоряжения дают сервитуты; границы пользования при различных сервитутах очень различны, они наиболее широки при узуфрукте, наиболее узки при реальных сервитутах. Наконец, одну возможность распоряжаться вещью в смысле условного права возмездного отчуждения ее дает залоговое право (право пользования заложенной вещью принадлежит кредитору по залогу в исключительных случаях)» .
Наиболее полное право пользования и распоряжения земельным участком, защищенное против всякого вмешательства со стороны других лиц,
давало право собственности. При этом право собственности распространялось не только на сам участок, но и на воздушное пространство над ним и подземное пространство под ним, поскольку пользование тем или другим, по мнению римских юристов, могло представлять какой-либо практический интерес для собственника.
Между тем, право собственности могло быть ограничено. Уже Законами XII таблиц предписывалось ставить забор, строить дом, сажать деревья на определенном расстоянии от участка соседей. Собственник дерева, тень которого закрывала участок соседа, должен был обрезать его сучья. Обход, т.е. незастроенное место вокруг здания должен быть шириною в два с половиной фута1.
Ограничения собственника относительно пользования вещью могли иметь двоякий характер: положительный и отрицательный, в зависимости от того, налагают ли они на собственника обязанность воздерживаться от пользования или обязывали его терпеть известные акты пользования со стороны третьих лиц. Ограничения по пользованию земельным участком устанавливались в пользу соседей, а также в интересах неопределенного круга лиц. К числу первых относились следующие: собственник участка должен переносить напускаемые с соседнего участка дым, пар, пыль и т.д., поскольку последнее связано с нормальным пользованием участком ; собственник должен терпеть выступ на его землю стены соседа до Уг фута и др. В общественных интересах устанавливались такие ограничения, как собственник берега публичной реки обязан предоставить пользование набережной полосою судоходам и др. лицам, насколько этого требует оборот4; или если публичная дорога будет уничтожена благодаря наводнению и т.д., то собственник смежного с дорогой участка обязан уступить часть своей земли под публичную дорогу1.
Законы XII таблиц (VII 4, VII 2) упоминали о размежевании земельных владений полосой в 5 футов ширины; эти межи служили тропами для прохода, местом для поворота плуга2.
Упомянутые повинности понимались как ограничения земельной собственности, отличавшиеся от сервитутов тем, что, во-первых, устанавливались только по предписанию закона, но не договора и, во-вторых, мотивом их возникновения было общее благо, а сервитута устанавливались во имя интересов отдельных лиц. Поэтому А. В. Копылов, ссылаясь на законы XII таблиц, указывает, что несмотря на достаточно поверхностный взгляд на сущность сервитутов, юристы периода цивильного права разграничивали понятия ограничений права собственности от сервитутных прав.3
Сервитутами в римском частном праве назывались права пользования чужой вещью, которые устанавливались или для создания определенных выгод при эксплуатации определенного земельного участка, или в пользу других лиц. «Сервитуты суть вещные права пользования чужой вещью», писал Д. Д. Гримм4. Они состояли либо в праве лица непосредственно пользоваться земельным участком в том или другом отношении, либо в праве запрещать собственнику определенное пользование земельным участком.
Причиной появления земельных сервитутов явилось то, что местность, на которой находился Древний Рим, была холмистой и не изобиловала водой, вследствие чего в условиях раздробления общей собственности на землю для ведения эффективного сельскохозяйственного производства возникла необходимость ограничить правомочия пользования мелких землевладельцев в пользу их соседей. Как отмечал В. М. Хвостов, в эпоху XII таблиц земельные сервитута рассматривались римскими юристами отнюдь не как право на чужую вещь, а как реальная ценность. Предметом сервитута считалась непосредственно та часть чужого имущества, которой пользовался сервитуарий. Сервитутное право понималось как обладание полосой или пространством чужой земли, отведенной в пользование хозяином сервитута. В этом смысле это право мало чем отличалось от права собственности на часть чужой вещи1.
Вместе с тем при объяснении сущности сервитутного права римские юристы конца Республики и начала Империи, признав за ним значение особого ius in re, тем не менее рассматривали сервитут как выделенное из права собственности отдельное правомочие, переданное сервитуарию.
Осуществление землепользования собственником земельного участка
Согласно ст. 209 ГК РФ собственник по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Классическое определение права собственности было дано академиком А. В. Бенедиктовым «как право индивида или коллектива использовать средства и продукты производства своей властью и в своем интересе»1. Интерес собственника состоит в извлечении каких-либо благ из вещи, а этот положительный для собственника эффект достигается благодаря пользованию и распоряжению вещью.
Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законодательством о недрах, использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает права других лиц.
Попытки разграничить пределы возможностей собственника по пользованию земельным участком не только территориально, но и по вертикали, предпринимались в разные времени в разных правопорядках. Так, в частности, в Англии в свое время было введено понятие безусловной земельной собственности, являющейся наиболее полным правом, включающим право на недра и на воздушный столб.1 Похожая норма была определена в ст. 552 Гражданского кодекса Франции 1804 года . Однако в дальнейшем право собственности на землю во многих странах перестает охватывать земные недра и воздушное пространство, задевая их постольку, поскольку это касается основных реальных интересов владельца земельного участка.
Аналогично и российское гражданское законодательство допускает распространение права собственности на использование по своему усмотрению всего, что находится над и под поверхностью этого участка.
Положения, сформулированные в гражданском законодательстве РФ о праве собственности на земельные участки и его пределах, конкретизируются в земельном законодательстве.
В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники земельных участков имеют право использовать для собственных нужд в установленном законом порядке находящиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы. Собственник земли имеет право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием. Кроме того, собственник имеет право проводить мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы. Перечень прав собственника по использованию земельного участка является открытым.
Дополнительно к системе прав собственника земельного участка, закрепленной в ст. 40 ЗК РФ, соответствующие права собственников земельных участков предусмотрены и в других законодательных актах. Так, Градостроительный кодекс РФ предусматривает норму, которая конкретизирует право земельного собственника на застройку своего участка. Законодательство о недрах регулирует не только порядок добычи общераспространенных полезных ископаемых, но и порядок пользования недрами, не связанными с добычей полезных ископаемых.
Пользование земельным участком собственник может осуществлять по своему усмотрению. Усмотрение собственника неразрывно связано с его интересом в отношении принадлежащего ему имущества. Этот интерес может проявляться как в непосредственном извлечении потребительских свойств из вещи, так и путем передачи его в пользование иным лицам. «Пользование вещью составляет цель права собственности, но собственник, несомненно, может, не подрывая своего, предоставить, возмездно или даром, временное пользование другому лицу»1.
В существенно обедненном правопорядке, основанном на признании исключительной государственной собственности на землю, отношения землепользования имели административно-правовую природу. Советское государство как собственник земли не осуществляло само непосредственно пользование землей, а предоставляло землю в пользование кооперативным, общественным предприятиям и организациям, которые и проводили хозяйственную эксплуатацию земли как самостоятельные субъекты права. Отношение к земле как к «исключительной государственной собственности» обусловливало то, что государственная управленческая деятельность была направлена преимущественно на эффективное распределение, учет и хозяйственное использование земель.
Многие советские правоведы - специалисты по земельному праву на протяжении длительного периода утверждали, что, поскольку земля и иные природные ресурсы относятся к исключительной собственности государства и не являются товаром, то оно самостоятельно осуществляет владение и пользование этими объектами государственной собственности .
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком - это право пользования чужой вещью - земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Указанное право предоставляет землепользователям возможность непосредственного воздействия на земельный участок для удовлетворения своих интересов и потребностей по извлечению полезных свойств. Его отличительной чертой является нормируемость земельного участка. В Российской Федерации размеры земельных участков, предоставляемых юридическим лицам для использования в несельскохозяйственных целях, устанавливаются нормами отвода земель для соответствующих видов деятельности либо согласно проектно-сметной документации.
В соответствии со ст. 41 ЗК РФ обладатель права постоянного (бессрочного) пользования осуществляет весь комплекс прав собственников земельных участков, предусмотренных ст. 40 ЗК РФ, в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.
Так, не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. В соответствии со ст. 270 ГК РФ земельный участок, предоставленный на указанном праве, может быть передан другим лицам в аренду или в безвозмездное срочное пользование с согласия собственника.
Действительно, статьей 268 ГК РФ установлено правило о том, что право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства. В литературе высказано мнение о возможности перехода права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в случаях реорганизации юридического лица, поскольку у правопреемника юридического лица возникают только те права на имущество, в том числе земельные участки, которые принадлежали лицам, передающим свои права1.
Однако мы не можем согласиться с указанной точкой зрения, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не может быть передано по разделительному балансу или передаточному акту. Это допускается лишь тогда, когда земельный участок находится на балансе юридического лица, что возможно только в случае, если земельный участок приобрел признаки имущества, получил денежную оценку. Земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, имуществом юридического лица не являются.
Следовательно, при реорганизации юридического лица для передачи земельного участка, находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования, юридическому лицу необходимо в установленном законом порядке (ст. 36 ЗК РФ) определиться с правом на земельный участок. После этого земельный участок должен найти отражение в балансе юридического лица, в результате чего ликвидируются препятствия для передачи земельного участка по разделительному балансу или передаточному акту в порядке правопреемства.
Статья 42 ЗК РФ содержит открытый перечень обязанностей субъекта права постоянного (бессрочного) пользования. Одной из основных обязанностей землепользователя является обязанность производить платежи за землю в форме земельного налога. Однако «платность» использования земли нельзя рассматривать как «возмездность пользования» земельным участком с гражданско-правовой точки зрения. Землепользователь не осуществляет никаких платежей непосредственно собственнику земельного участка. Уплатой земельного налога он исполняет публично-правовые обязанности самого собственника земельного участка1.
Анализ права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком показывает, что в современный период оно не имеет единого содержания: в зависимости от субъектов права имеет разные пределы осуществления, отличаются и правомочия пользователей. Указанное право различается и по времени своего существования.
На наш взгляд, можно, во-первых, выделить право постоянного (бессрочного) пользования государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления Согласно п. 1 ст. 20 ЗК право пользования указанных субъектов имеет стабильный, постоянный, долгосрочный характер.
Вторая группа землепользователей - юридические лица за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Для них законодатель предусмотрел обязанность переоформления прав на земельный участок: на право аренды и право собственности. Это право ограничено сроком до 1 января 2008. В соответствии с п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК РФ, должны признаваться недействительными в силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ как противоречащие закону.
