Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Общая характеристика и порядок проведения открытых конкурсов по отбору управляющей организации по российскому законодательству
1.1 Понятие и правовая природа открытых конкурсов на современном этапе 15
1.2 Порядок организации и проведения открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом 44
ГЛАВА 2. Юридическая характеристика участников и организаторов открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом
2.1 Правовое положение организаторов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом 86
2.2 Управляющие организации как самостоятельные участники открытых конкурсов в сфере жилищно-коммунального хозяйства ПО
ГЛАВА 3. Правовые последствия проведения открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом
3.1 Признания открытого конкурса по отбору управляющей организации состоявшимся и правовые последствия его проведения 126
3.2 Признание открытого конкурса по отбору управляющей организации несостоявшимся или недействительным 161
Заключение 185
Список использованных источников
- Порядок организации и проведения открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом
- Управляющие организации как самостоятельные участники открытых конкурсов в сфере жилищно-коммунального хозяйства
- Признания открытого конкурса по отбору управляющей организации состоявшимся и правовые последствия его проведения
- Признание открытого конкурса по отбору управляющей организации несостоявшимся или недействительным
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Проблемы правового регулирования отношений, связанных с организацией и проведением открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом на современном этапе актуальны, прежде всего вследствие их явно недостаточной разработанности, особенно с учетом наличия острой необходимости дальнейшего, притом ускоренного развития правового регулирования всего комплекса общественных отношений в сфере управления многоквартирными домами.
Существовавшие еще в дореволюционной России нормы о торгах лишь в конце 80-х годов прошлого столетия выходят из статического состояния и начинают поступательными этапами развиваться в процессе реализации правовых предписаний. На современном этапе развития экономических правоотношений организация и проведение торгов в различных сферах предпринимательской деятельности выступает одним из востребованных механизмов совершения сделок. Конкурсные процедуры размещения заказов на поставку товаров, выполнение работ и оказание услуг активно используют также субъекты жилищно-коммунальной сферы хозяйствования. Особую значимость указанные виды правоотношений приобретают в связи с выходом управляющих организаций на рынок услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства. При этом конкурс представляется наиболее оптимальной формой торгов при заключении договора на управление многоквартирным домом, поскольку решающее значение приобретают условия обслуживания жилых зданий и качество оказываемых услуг.
Практика реализации правовых предписаний, направленных на создание условий конкурентной среды, позволяющей коммерческим организациям претендовать на право ответственно и качественно обслуживать многоквартирные дома путем участия в честных, открытых конкурсах, показывает несовершенство действующих нормативных правовых актов. Имеющие место юридические коллизии, обусловлены сложной правовой природой отдельных элементов исследуемого конкурса, используемой терминологии, а также особенностью правового положения субъектов, связанных с организацией и проведением открытого конкурса по отбору управляющей организации.
Следует заметить, что отсутствие законодательного определения понятия «конкурс» зачастую приводит на практике к смешению его с понятием «аукцион», вследствие чего неизбежно возникают сложности с реализацией законодательных предписаний, и их нарушениями как со стороны организаторов торгов, так и со стороны их участников.
Введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Постановления Правительства Российской Федерации «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» не устранили пробелы и недостатки в проведении конкурса по отбору управляющей организации и не обеспечили ее эффективность и конкурентность. Кроме того, на сегодняшний день отсутствует необходимое доктринальное осмысление системы организации конкурсов с участием управляющих организаций по управлению многоквартирным домом с точки зрения механизма гражданско-правового регулирования.
С учетом изложенного, решение заданных проблем возможно лишь путем формирования нормативно-правовой базы в сфере проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом на основе сочетания гражданско-правовых и государственно-правовых методов, что предопределило содержательную направленность исследования, результаты которого составили основу диссертации.
Степень научной разработанности проблемы. Исходной теоретической основой диссертационного исследования стали труды ученых-цивилистов, работы которых посвящены проблемам гражданско-правового регулирования конкурсов: И.А. Покровского, Д.И. Мейера, Г.Ф. Шершеневича, К.Н. Анненкова, А.В. Венедиктова, К.П. Победоносцева; В.Н. Смирнова М.И. Брагинского, О.А. Красавчикова, В.Г. Вердникова, А.Ю. Кабалкина, М.М. Агаркова, Ф.И. Гавзе, Л.А. Лунца, М.В. Гордона, О.С. Иоффе, О.Н. Садикова и др.
Относительно поставленных автором в работе проблем теоретического и практического характера необходимо отметить, что в настоящее время разработаны лишь отдельные их аспекты, которые нашли отражение в следующих направлениях научных исследований.
Исследование проблем правового регулирования организации и проведения конкурсов в предпринимательской деятельности представлено в работе С.В. Савиной, договор управления многоквартирным домом рассмотрен П.А. Юрьевой, правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом представлено в работе В.К. Михайлова, правовые аспекты управление общим имуществом многоквартирного дома рассмотрено в работе С.В. Стрембелева.
Данные авторы, проводя исследования, в основном делали акцент на проведение конкурсов, либо на договорные отношения в области управления многоквартирными домами. Однако научные исследования комплексного характера, посвященные анализу вопросов гражданско-правового регулирования проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, а также сложившейся правоприменительной практики отсутствуют.
Цель и задачи исследования. Цель представленной работы определяется недостаточным уровнем научной разработанности проблемы и состоит в необходимости теоретического и практического обоснования особенностей гражданско-правового регулирования отношений по проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, а также в выработке практических рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства в рассматриваемой сфере.
Реализация поставленной цели исследования предопределила постановку и решение следующих задач:
– выявить правовую природу и особенности проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом;
– охарактеризовать и оценить современное состояние законодательного регулирования проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации;
– проанализировать особенности и порядок проведения конкурса по отбору управляющей организации в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
– определить правовое положение организатора и участников открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом;
– охарактеризовать порядок заключения договора управления многоквартирным домом по результатам проведенного конкурса;
– исследовать правовые основания признания конкурса состоявшимся, недействительным или несостоявшимся;
– сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие при организации и проведении конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
Предмет исследования выступают нормативные правовые акты, регламентирующие деятельность, связанную с проведением открытого конкурса в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а также правоприменительная практика в данной сфере.
Методология и теоретические основы исследования. В процессе исследования автор пользовался как общенаучными, так и частноправовыми методами познания: историко-правовым, формально-юридическим, сравнительно-правовым и др. Одним из основных применяемых методов являлся системно-структурный, который позволил выявить объект исследования во взаимосвязи его с другими явлениями, сущность и внутреннее содержание каждого изучаемого правового феномена.
При подготовке работы учитывались теоретические разработки, относящиеся к объекту и предмету исследования, содержащиеся в трудах российских ученых-правоведов: М.М. Агаркова, Н.Г. Александрова, С.С. Алексеева, Л.В. Андреевой, С.И. Аскназия, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Ф.И. Гавзе, Д.М. Генкина, Б.М. Гонгало, М.В. Гордона, В.П. Грибанова, Н.Д. Егорова, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, К.К. Лебедева, Л.А. Лунца, В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, О.Н. Садикова, В.Ф. Попондопуло, Ю.И. Пугинского, Н.В. Рабиновича, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Р.О. Халфиной, Л.И. Шевченко и др.
Комплексный характер исследования обусловил необходимость использования при написании работы также трудов представителей смежных отраслей знаний: конституционного, жилищного, муниципального права, изучавших те или иные аспекты обозначенной проблемы.
Нормативная база исследования. При написании диссертации автором проанализированы федеральные законы, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законодательство субъектов РФ, нормативные акты органов местного самоуправления, а также локальные нормативные акты ряда организаций.
Эмпирическую базу исследования составили решения Высшего Арбитражного суда РФ, апелляционных арбитражных судов, арбитражных судов субъектов РФ, материалы судебной практики в форме руководящих разъяснений Верховного суда РФ, а также данные статистических исследований, проведенных автором.
В работе также использованы материалы официальных информационных ресурсов Федеральной антимонопольной службы России и иных органов и организаций; данные справочно-правовых систем «Гарант» и «Консультант-Плюс».
Научная новизна исследования определяется тем, что впервые всесторонне и комплексно с учетом дополнительно выработанных критериев исследована проблема гражданско-правового регулирования проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, сформулированы предложения по совершенствованию законодательства.
На основе анализа действующего законодательства, а также материалов судебной и иной правоприменительной практики, с учетом современных экономических реалий диссертантом были получены следующие конкретные результаты, составляющие новизну исследования:
– определена правовая природа открытого конкурса по отбору управляющей организации и выявлены его особенности;
– выработаны принципы, которыми необходимо руководствоваться организатору конкурса при определении перечня обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома;
– исследовано правовое положение управляющей организации как юридического лица, выявлены ее специфические черты, предложено авторское определение понятия управляющей организации в соответствии с ее правовым положением и регламентирующими его нормами действующего законодательства;
– выявлены гражданско-правовые последствия проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, которые находят свое отражение в порядке заключения гражданско-правовых договоров с жителями многоквартирных домов.
Научная новизна исследования определяется также положениями, выносимыми на защиту:
1. Определен правовой статус и выявлены специфические черты, характерные для управляющей организации по управлению многоквартирным домом, а именно:
- юридическое лицо, независимо от организационно – правовой формы;
- осуществление деятельности в сфере управления по содержанию и эксплуатации многоквартирных домов;
- предоставление коммунальных и иных видов услуг, на основании договора управления с собственниками жилья.
На основании выделенных черт, предлагается авторское определение управляющей организацией, под которой следует понимать юридическое лицо, независимо от организационно – правовой формы, осуществляющее деятельность в сфере управления, по содержанию и эксплуатации многоквартирных домов, предоставлению коммунальных и иных видов услуг, на основании договора управления с собственниками жилья, заключенного в соответствии с законом.
Ввиду отсутствия в законе четкой регламентации правового положения управляющей организации по управлению многоквартирным домом целесообразно правовое закрепление понятия «управляющая организация» путем включения данного определения в подп. 2.3. п. 2 ст. 161 ЖК РФ.
2. Во избежание злоупотреблений при проведении отбора управляющих организаций по управлению многоквартирными домами, а также проникновения на рынок услуг в данной сфере некомпетентных лиц, целесообразно в ст. 161 ЖК РФ закрепить положение о том, что оказывать услуги в сфере управления многоквартирным домом могут только лица, соответствующие требованиям, установленным федеральными законами. Конкурс по отбору управляющей организации необходимо относить к открытому конкурсу с предварительным (квалификационным) отбором.
3. Анализ положений Правил, регулирующих проведение органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом свидетельствует о невозможности признания торгов состоявшимися при наличии заявки только одного участника. Данное положение противоречит п. 5 ст. 447 ГК РФ, началам состязательности и конкуренции, что является основой проведения таких конкурсов. По мнению автора, для устранения данного противоречия предлагается исключить п. 58 из Правил. В целях обеспечения состязательности и конкуренции, необходимо проводить ежегодно открытые конкурсы по отбору управляющих организаций и вести реестр данных организаций в органах местного самоуправления.
4. Гражданский кодекс РФ выделяет основные процедуры проведения торгов, в то время как подзаконные нормативные акты более подробно раскрывают процедуру заключения договора на торгах, дополняя нормы Гражданского кодекса РФ. Представляется недопустимым детальное урегулирование вопросов, связанных с процедурой заключения договора на торгах не на уровне закона, а на уровне подзаконных нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти. Предлагается п. 1 ст. 449 ГК РФ изложить в следующей редакции:
«Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, и принятых в соответствии с ним подзаконных актов, в том числе на основании нормативных правовых актов, принятых с нарушением установленного порядка и (или) противоречащих закону, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица». Одновременно суды должны рассмотреть вопрос о признании недействительным нормативного правового акта, принятого с нарушением установленного порядка или противоречащих смыслу ст.ст. 1 и 449 ГК РФ.
5. Пункт 6 названных Правил ограничивает возможность проведения конкурса по управлению несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений которых превышает 100 тысяч квадратных метров. Целесообразно отменить данное ограничение путем внесения изменения в п. 6 Правил, который следует изложить в следующей редакции:
«Конкурс проводится на право заключения договоров управления многоквартирным домом либо на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами. В случае если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, то такие дома должны иметь общие электрические и инженерные сети, дороги, коммуникации, иную инфраструктуру и расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования».
6. В действующем законодательстве принижено значение протокола, как единственного документа, являющегося основанием для заключения договора, поскольку не предусматривается никаких неблагоприятных последствий для уклоняющейся стороны от его подписания. Для обеспечения прав участников торгов, и в первую очередь, победителя, а также организатора торгов, необходимо наделить данных субъектов правом обращения в суд с требованием о понуждении к подписанию протокола.
В соответствии с этим текст п. 5 ст. 448 ГК РФ необходимо изложить в следующей редакции:
«Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. В случае уклонения одной из сторон от подписания протокола другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении подписать протокол…» далее по тексту.
7. Анализ положений, изложенных в п.п. 13,14 ст. 161 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что выбор способа управления многоквартирным домом – новостройкой осуществляется без участия собственников квартир. Подобное установление справедливо в отношении домов – новостроек, недавно введенных в эксплуатацию, и не в полном объеме заселенных. Однако данные положения противоречат п. 2 ст. 161 ЖК РФ, где императивно установлено, что способ управления определяется собственниками жилых помещений. Для устранения возникшей коллизии предлагается п. 13 ст. 161 ЖК РФ изложить в следующей редакции:
«В течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. Выбор управляющей организации органом местного самоуправления не лишает права собственников помещений в многоквартирном доме выбрать иной способ управления, предусмотренный законодательством, либо осуществить выбор иной управляющей организации».
8. На основании проведенного исследования установлено, что меры по обеспечению исполнения обязательств управляющей организации (страхование ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия, залог депозита), определённые п. 43 Правил не обеспечивают исключения возможных злоупотреблений со стороны управляющей организации.
Предлагается в данных Правилах определить одним из способов обеспечения исполнения обязательств безотзывную банковскую гарантию, при этом п. 43 Правил изложить в следующей редакции:
«Способом обеспечения исполнения обязательств является безотзывная банковская гарантия».
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что подходы автора к решению проблем гражданско-правового регулирования проведения открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирным домом основаны на их всесторонней проработке, а также широком охвате комплекса вопросов научно-теоретического и практического характера, формулировке новых выводов, положений и рекомендаций. Положения, полученные в ходе диссертационного исследования, могут быть использованы при организации и проведении конкурсов различными субъектами предпринимательской деятельности, субъектами государственной и муниципальной власти, а также при разработке нового и в совершенствовании действующего российского законодательства.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Российского государственного социального университета.
Разработанные методология, научные принципы, методы и методики, изложенные в работе, являлись предметом обсуждения на международных, общероссийских научно-практических конференциях и семинарах: Международной научно-практической конференции «Экономика и управление» (Луганск 2005-2011г.г.); «Законность и правопорядок в современном обществе» (Новосибирск 2010г); Общероссийской научно-практической конференции: «Молодежь. Наука. Творчество» (Люберцы 2008-2011г.г.).
Основные положения, выводы и рекомендации, сформулированные автором, отражены в опубликованных работах, пять из которых в ведущих рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК РФ. Научные результаты диссертационного исследования использовались в учебном процессе при чтении лекций и проведении семинарских занятий по курсам: «Гражданское право», «Жилищное право», «Российское предпринимательское право» в филиале РГСУ в г. Люберцы, а также включены в информационно-правовые системы «Гарант» и «Консультант-плюс».
Результаты диссертационного исследования использовались автором в судебных заседаниях: в Арбитражном суде Московской области, в Управлении Федеральной антимонопольной службы по Московской области. Положения диссертации были апробированы при организации и проведении конкурса по отбору Управляющей компании в Муниципальном образовании Люберецкого муниципального района Московской области.
Структура диссертации обусловлена предметом, целями и задачами исследования и состоит из введения, трех глав и списка литературных источников.
Порядок организации и проведения открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом
Между тем часть победителей конкурсов активно используют в дальнейшем также моральное поощрение. Тем более, что это иногда является условием для участия в других конкурсах. Общественно полезная цель -существенный признак публичного конкурса. При ее отсутствии публичный конкурс не соответствует требованию закона, сформулированному в п.2 ст. 1057 ГК РФ, что влечет недействительность сделки (ст. 168 ГК РФ). Согласно п. 1 комментируемой статьи объявить публичный конкурс вправе любой субъект гражданского права, как юридическое лицо, так и гражданин. Если это некоммерческая организация, например, фонд или общественное объединение, то должно соблюдаться правило о специальной правоспособности такой организации: права и обязанности, возникающие из конкурса, должны соответствовать целям деятельности, предусмотренным в ее учредительных документах (ч. 2 п.1 ст.49 ГК РФ).
Многие публичные конкурсы проводятся на основании решений органов исполнительной власти и финансируются полностью или частично за счет бюджетных средств. В некоторых случаях государственный орган утверждает Положение о конкурсе, в соответствии с которым конкурс проводится однократно или регулярно65.
Основное условие открытого публичного конкурса это объявления в средствах массовой информации. Под средствами массовой информации понимаются периодическое печатное издание, имеющее постоянное название, текущий номер и выходящее в свет не реже одного раза в год. радио-, теле-, видеопрограмма, кинохроникальная программа, имеющая постоянное название и выходящая в свет (в эфир) не реже одного раза в год, иная форма периодического распространения массовой информации.66
Если порядок объявления об открытом публичном конкурсе нарушен, то считается, что сделка не совершена. Круг лиц, которому адресовано приглашение участвовать в открытом конкурсе, почти никогда не бывает абсолютно неопределенным.67
Характер конкурсного задания, территориальный уровень конкурса (всероссийский, областной, городской и т.п.) определяют рамки участия в нем. Однако при этом, приглашение не является персональным, оно обращено к той или иной категории лиц, например, юридических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельности в области оказания услуг, выполнения работ по ремонту, эксплуатации и содержанию жилого фонда в данном городском поселении.
И здесь круг участников открытого конкурса, по мнению автора должен быть ограничен предварительной квалификацией лиц, желающих принять участие в конкурсе. В таком случае его участниками становятся лица, предварительно отобранные (допущенные к участию) организатором конкурса или действующими по его поручению лицами. Требования, предъявляемые при предварительном отборе, могут приводиться в объявлении об открытом публичном конкурсе. В объявлениях нередко указывается, что эти требования содержатся в специальной документации, с которой вправе ознакомиться каждый, кто намерен участвовать в конкурсе. Участниками последующего тура могут стать только лица, отобранные по результатам предыдущего, а победитель конкурса определяется лишь в финальном туре. Разъяснение Пленума ВАС РФ о том, что незаконный отказ участия в конкурсе может служить основанием для признания результатов конкурса недействительными по иску лица, которому было отказано в участии в конкурсе, относится к торгам, но имеет значение и для публичного конкурса.68
Основанием отмены в судебном порядке результатов открытого публичного конкурса может служить также несоблюдение при предварительном отборе условий его проведения, объявленных организатором конкурса, если допущенные нарушения могли повлиять на определение победителя. В п.4 ст. 1057 ГК РФ установлено обязательное содержание объявления о публичном конкурсе. Организатор конкурса вправе включить в объявление о его проведении и другие (факультативные) условия. Одно из необходимых условий - порядок оценки результатов работы или иных достижений.69
Кто будет определять победителя конкурса - конкурсная комиссия (жюри), сам организатор, уполномоченное им лицо - важная составляющая часть указанного порядка. Как правило, победитель определяется конкурсной комиссией, состав которой обычно заранее объявлен. ГК РФ не устанавливает запрета на вхождение в комиссию участников конкурса, тем не менее, он соблюдается, что диктуется этическими нормами. Обязательными условиями конкурса являются также форма и размер награды, подлежащей выплате победителю. Если награда предусмотрена в форме денежного вознаграждения, часто называемого премией, то ее валюта должна соответствовать ст.317 ГК РФ. Не исключено определение вознаграждения в сумме, кратной минимальному размеру оплаты труда, установленному на момент объявления публичного конкурса, или принятия решения о выплате награды, или на другой момент, указанный в объявлении о конкурсе. Награда в иной (неденежной) форме должна относиться к числу оборотоспособных объектов гражданских прав (ст.128, 129 ГК РФ).70
Управляющие организации как самостоятельные участники открытых конкурсов в сфере жилищно-коммунального хозяйства
В последнее время процедура организации и проведения конкурсов обнаруживает достаточно большое количество сложных вопросов. Прежде всего, обращает на себя внимание фигура организатора конкурса.
Так, согласно п. 2 ст. 477 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Последняя, действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от его или от своего имени. Вместе с тем правовое положение организатора торгов весьма неоднозначно. В частности, нерешенным остается вопрос, всегда ли организатор торгов является стороной договора, заключаемого по его результатам? Однозначно положительный ответ на этот вопрос можно дать лишь в случае, когда организатор и собственник вещи (обладатель имущественного права) совпадают в одном лице. Более сложная ситуация возникает, когда в качестве организатора действует специализированная организация
На сегодняшний день термин «специализированная организация» не раскрыт ни в ГК РФ, ни в других нормативных правовых актах, в том числе в законодательстве об исполнительном производстве. Г.А. Суходольский, анализируя термин «специализированная организация», содержащийся в ГК РФ, указывает, что «на практике специализированными организациями являлись организации, имевшие лицензии на право осуществления сделок с недвижимостью». В настоящее время лицензирование риэлтерской деятельности отменено (со дня вступления в силу ФЗ РФ от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».. Каких-либо универсальных специализированных организаций в настоящее время законодательством не предусмотрено.133
Так, М.И. Брагинский высказывает мнение, в соответствии с которым «при выступлении организатора от своего имени он должен быть признан контрагентом в заключенном договоре. Во всех остальных случаях эту роль выполняет собственник или носитель соответствующего права независимо от того, будут ли организаторами торгов они сами или выступающее от их имени лицо».134
Как и любые субъекты гражданско - правовых отношений организаторы и участники конкурса наделены правами и обязанностями. Организаторы конкурса несут следующие обязанности; - оценить работу, предложения, представленные конкурсной комиссии своевременно и в полном соответствии с условиями и порядком конкурса; - сообщить участникам о принятом решении в порядке, установленном конкурсом; - уплатить обещанное и присужденное вознаграждение тем, чьи работы признаны достойными в соответствии с условиями конкурса(если это вытекает из существа конкурса); - возвратить работы участникам, не удостоенным вознаграждения, если иное не предусмотрено объявлением о конкурсе и не вытекает из характера выполненной работы. Открытые конкурсы проводятся на основе следующих принципов: 1) создания равных условий участия в конкурсе для юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей; 2) добросовестной конкуренции; 3) эффективного использования средств собственников помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий пользования помещениями в многоквартирном доме, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме; 4) доступности информации о проведении конкурса и обеспечения открытости его проведения. Для проведения открытых конкурсов и подведения итогов организатором конкурса создается конкурсная комиссия. В состав конкурсной комиссии не могут входить физические лица, лично заинтересованные в результатах конкурса (в том числе лица, являющиеся претендентами, участниками конкурса или состоящие в трудовых отношениях с организациями, являющимися претендентами, участниками конкурса, а также родственники претендента (участника конкурса) -физического лица (физических лиц), состоящего в трудовых отношениях с организациями, являющимися претендентами, участниками конкурса, либо физические лица, на которых способны оказывать влияние претенденты, участники конкурса (в том числе лица, являющиеся участниками (акционерами) указанных организаций, членами их органов управления, кредиторами участников конкурса). В случае выявления таких лиц организатор конкурса обязан незамедлительно исключить их из состава конкурсной комиссии и назначить иных лиц.135
Признания открытого конкурса по отбору управляющей организации состоявшимся и правовые последствия его проведения
Однако данное положение не дает достаточных оснований для расширения понятия «управляющая организация», т.к. в нем идет речь о применении норм ГК РФ о порядке осуществления такой деятельности, но не о том, что индивидуальный предприниматель может осуществлять все те виды деятельности, которые вправе осуществлять коммерческие организации.216
В том случае, если законодатель предусматривает осуществление какой-либо деятельности как юридическим лицом, так и гражданином-предпринимателем, используется понятие «лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность» (ст. 492, 626 ГК РФ). Отсутствие четкой правовой регламентации статуса управляющей организации не означает возможности расширительного толкования положений ст. 161, 162 ЖК РФ. В силу этого предлагается исключить из текста Постановления Правительства № 75 словосочетание «индивидуальный предприниматель» и сохранить возможность осуществления функций управляющей организации только за юридическим лицом, созданным в соответствующей организационно-правовой форме для коммерческих юридических лиц.
При отсутствии лицензирования деятельности управляющих организаций целесообразно было бы установить требования к наличию в организации квалифицированных специалистов, а также требования к минимальному размеру уставного капитала такой организации. Кроме того, для обеспечения интересов собственников помещений возможно введение обязательного страхования гражданской ответственности управляющих организаций по договорам управления многоквартирным домом. При этом страховании сумма, как отмечает Е.Б. Козлова, «...должна соотноситься со стоимостью общего имущества многоквартирного дома, а также размером средств собственников, вносимых на содержание и ремонт указанного имущества».217
Договор управления многоквартирным домом является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения соглашения в установленной форме по всем существенным условиям. С момента заключения договора начинает исчисляться срок начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей. В соответствии с п. 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация должна приступить к их исполнению не позднее чем через 30 дней с момента подписания договора. Следует отметить, что данное правило является диспозитивным. В договоре может предусматриваться и инои срок для начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей.218
Договор управления многоквартирным домом заключается в целях управления, т.е. для осуществления управляющей организацией комплекса юридически значимых и фактических действий, направленных на обеспечение надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также оказание коммунальных услуг собственникам и иным пользователям помещений. При этом договор управления многоквартирным домом, в отличие от договора доверительного управления имуществом (гл. 53 ГК РФ), не предусматривает передачи правомочий собственников управляющей организации, а также передачи управляющей организации самого имущества. Отчуждение данного имущества в целом в какой-либо форме без передачи прав на жилые и нежилые помещения в доме невозможно. Соответственно, не требуется передачи дома на баланс управляющей организации, составление актов приема-передачи и т.д. К договору должен прилагаться лишь перечень объектов, составляющих общее имущество, надлежащую эксплуатацию которых обязана обеспечить управляющая организация. Данный перечень должен являться неотъемлемой частью договора управления.219
Как указывается в письме Министерства регионального развития РФ, законодательство РФ не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений, вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья.220
В п. 10 ст. 162 ЖК РФ предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов. В соответствии со ст. 36 ЖК, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме,221 многоквартирный дом, в котором помещения принадлежат двум и более различным собственникам, независимо от сведений бухгалтерского учета не может считаться принадлежащим одному лицу. Общее имущество в таких многоквартирных домах находится в общей долевой собственности всех собственников помещений. Учет многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, в реестре муниципального (государственного) имущества и/или бухгалтерский учет многоквартирного дома на балансе управляющей или иной организации следует считать неправомерным. Жилые и нежилые помещения, права государственной или муниципальной собственности на которые прекращены в результате приватизации и иных гражданско-правовых сделок, в соответствии с законодательством РФ о бухгалтерском учете списываются с баланса унитарных предприятий или государственных и муниципальных учреждений, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления,222
Признание открытого конкурса по отбору управляющей организации несостоявшимся или недействительным
Названные нормы не устанавливают запрет на участие в конкурсных торгах хозяйственных обществ, созданных органом местного самоуправления для осуществления полномочий по рещению вопросов местного значения.
Требования ст. 17 ФЗ РФ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» не нарушены, так как администрация района участия в торгах не принимала, доказательств совершения ею действий на ограничение конкуренции ФГУП НТЦ «Эксперт» МО РФ не представлено. При таких обстоятельствах оснований для принятия доводов заявителя и отмены судебного акта не имеется. Руководствуясь статьями 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд постановил: решение от 26.08.2008 Арбитражного суда Московской области по делу № А41-4457/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.271
В заключение данного вопроса хотелось бы отметить, что в силу норм гражданского законодательства, конкурсы, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Таким образом, нами был проанализирован обзор судебной практики и мы пришли к выводу по каким основаниям конкурсы могут быть признаны недействительными: установление судом факта грубых нарушений правил проведения торгов, а также нарушений, которые могли бы привести к неправильному определению победителя; несоблюдение объявленных условий конкурса; несоответствия состава и численности Конкурсной комиссии; нарушение правил процедуры проведения конкурсов (торгов); отсутствие у лица, проводившего реализацию имущества на торгах лицензии; нарушения, допущенные при определении цены и.т.д.
Перечень данных нарушений можно оставить открытым, т.к. конкурсы в нашей стране продолжаются, законы обновляются, а значит и нарушения дополняются.
Так, в соответствии с п.2 ст.449 ГК РФ признание торгов недействительными, влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Если, с другой стороны, итоги конкурса не были признаны недействительными, то нельзя говорить и о недействительности заключенного по их результату договора. Каковы же последствия признания конкурсов (торгов) недействительными? Это может быть отсутствие основания для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и, соответственно, для выдачи свидетельства, удостоверяющего произведенную государственную регистрацию. Однако бывает так, что при признании торгов недействительными суд не разрешает вопрос о договоре купли-продажи, заключенного с победителем торгов и о применении соответствующих последствий, предусмотренных законом. В такой ситуации, само по себе признание торгов недействительными не решает вопроса о восстановлении нарушенного права. Как результат, дело направляется на новое рассмотрение. Также, это может быть признание нормативного акта органов местного самоуправления недействительным или признание договора, заключенного на торгах недействительным. Последствия недействительности договора, заключенного по результатам конкурса, должны применяться только между сторонами договора.
В литературе существует мнение , что если торги будут признаны не действительными, то, что касается порядка истребования имущества после признания торгов недействительными, истец не должен предъявлять новый иск об истребовании имущества в порядке применения последствий недействительности сделки, имущество и так должно быть возвращено, так . как истцом заявлен иск о возврате имущества в связи с признанием торгов недействительными. Как при признании любой сделки недействительной, последствиями ее может быть реституция. В то же время следует учитывать, что торги не есть сделка. И к тому же при проведении торгов на право заключения договоров такая мера применяться не может, так как изымать у сторон нечего, единственное последствие здесь - проведение новых торгов и здесь за нарушение закона должен будет расплачиваться местный бюджет, чтобы организовать и провести конкурс заново.
Если при проведении конкурсов имелись такие серьезные нарушения, которые могли бы.
Анализируя практику разрешения споров, связанных с проведением конкурсов в РФ, быть основанием для признания их недействительными, то при отсутствии у истца формальной заинтересованности эти нарушения все равно не являются достаточным основанием для признания торгов недействительныминапрашивается вывод, что все основания признания торгов недействительными, не содержатся как некий определенный перечень в соответствующем акте, но может быть дополнен в связи с принятием новых нормативных актов.
