Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Гражданско-правовая характеристика риелторских услуг
1.1 Теоретические подходы и законодательные основы к формированию понятий «услуга», «риелторская услуга» 14
1.2 Сфера риелторских услуг в гражданском обороте 28
1.3 Система источников правового регулирования риелторских услуг 39
Глава 2. Договор как средство правового регулирования отношений в сфере оказания риелторских услуг
2.1 Понятие и правовая природа договора возмездного оказания риелторских услуг 58
2.2 Существенные условия договора возмездного оказания риелторских услуг 73
2.3 Субъекты и содержание как основные структурные элементы договора возмездного оказания риелторских услуг 101
2.4 Проблемы определения качества риелторской услуги 118
Глава 3. Особенности гражданско-правовой ответственности сторон и защиты прав потребителей в сфере оказания риелторских услуг
3.1 Гражданско-правовая ответственность сторон в договоре оказания риелторских услуг: проблемы законодательного регулирования и судебной практики 135
3.2 Правовые средства защиты прав потребителей риелторских услуг 158
Список литературы 173
- Сфера риелторских услуг в гражданском обороте
- Система источников правового регулирования риелторских услуг
- Субъекты и содержание как основные структурные элементы договора возмездного оказания риелторских услуг
- Правовые средства защиты прав потребителей риелторских услуг
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В течении длительного периода времени сфера оказания риелторских услуг не вызывала интереса в гражданско-правовой доктрине, в связи с отсутствием рынка недвижимости и самого деления имущества на движимое и недвижимое. Кардинальные изменения, произошедшие в постсоветском пространстве, существенным образом отразились на институте собственности, что предопределило формирование новой составляющей экономики. В связи с этим риелторская деятельность до сих пор является неисследованным институтом для современной России.
Возникновение рынка недвижимости способствовало появлению различных рыночных структур, которые обеспечивают более эффективный оборот недвижимости и соответственно появления различных видов услуг, посредством которых граждане и юридические лица разрешают свои потребности в объектах недвижимости. Особое место среди услуг, оказываемых на рынке недвижимости, занимают риелторские услуги (услуги посредников), основное назначение которых – удовлетворение общественных потребностей, связанных с недвижимостью.
За последнее 15 лет количество сделок с недвижимостью совершенных, в том числе, и при участии посреднических структур, значительно возросло. Так в III квартале 2012 года общий объем сделок по покупке недвижимости в России вырос на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года, а по предварительным прогнозам аналитиков, в 2013 году объем сделок с недвижимостью в России может составить 7,5 млрд долл. Поэтому вполне объяснимо, что обязательства по оказанию риелторских услуг в настоящее время стали весьма распространенным явлением. Однако результат их оказания не всегда оправдывают ожидания как заказчика, так и исполнителя, и в первую очередь, это связано с проблемами гражданско-правового регулирования отношений в сфере оказания риелторских услуг, которые обуславливаются рядом факторов.
Во-первых, несмотря на широкое применение на практике понятия риелторская услуга, ее нормативно-правовое закрепление не нашло отражение в законодательстве России. Отсутствует данное понятие и в локальных нормативных актах профессиональных объединений риелторов. Следует отметить большой диапазон мнений и в научных исследованиях по вопросам содержания риелторской услуги, порядке и принципах ее оказания. Исследователи и практикующие специалисты, в том числе члены профессиональных объединений риелторов предлагают включить в перечень риелторской деятельности широкий круг довольно разнородных видов услуг. Все это порождает многообразие и противоречивость договорных конструкций, которые применяются различными субъектами рынка недвижимости при оказании риелторских услуг. Кроме того, отсутствие соответствующего законодательного урегулирования приводит на практике к свободному формулированию и толкованию условий договорного обязательства, которое не способствует защите прав и законных интересов участников гражданского оборота.
Во-вторых, такая форма организации как саморегулирование позволяющая осуществлять правовой контроль за предпринимательской деятельностью, хотя и получила законодательное закрепление, однако оказалась не востребованной среди субъектов, оказывающих риелторские услуги. Поэтому существует необходимость в разработке и принятии нормативно-правовых актов, способных определить как порядок оказания риелторских услуг, так и механизм защиты прав и законных интересов участников.
В-третьих, неразрешенность проблем правового регулирования в сфере оказания риелторских услуг, приводит к проблемам и в правоприменительной деятельности судов. При отсутствии нормативно - правового регулирования риелторской деятельности, судам сложно разграничить риелторские услуги от иных видов услуг, связанных с недвижимостью, что приводит к неоднозначным и противоречивым судебным решениям.
Следует также заметить, что потребителями риелторских услуг выступает широкий круг его участников. Главными участниками являются физические лица, на которых приходится основной объем оказываемых услуг. Поэтому высокая социально-экономическая значимость риелторских услуг предполагает осуществление дополнительных исследований в части оптимизации гражданско-правового регулирования риелторской деятельности, разработки новых научно-обоснованных подходов и принципов в ее регулировании с целью повышения качества и эффективности оказания риелторских услуг.
Таким образом, неразрешенность теоретических и практических проблем, необходимость в выработке рекомендаций и предложений в процессе формирования законодательства в сфере оказания риелторских услуг, предопределило выбор темы диссертационного исследования и ее актуальность.
Степень научной разработанности проблемы. Значительное внимание исследованию проблем правового регулирования отношений в сфере оказания услуг уделяли в своих трудах такие известные ученые-цивилисты, как: Н.А. Баринов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.В. Зайцев, А.Ю. Кабалкин, Ю.Х. Калмыков, О.А. Красавчиков, М.В. Кротов, В.П. Мозолин, В.А. Ойгензихт, А.Е. Шерстобитов, Л.И. Шевченко, Е.Д. Шешенин В.Ф. Яковлев и другие ученые.
В настоящее время в разработку основ правового регулирования отношений по оказанию услуг в различных сферах деятельности внесли существенный вклад: А.В. Барков, Д.А. Жмулина, М.В. Кратенко, Р.Н. Мородумов, А.И. Петров, Л.В. Санникова, Л.Б. Ситдикова, Д.И. Степанов, Е.Г. Шаблова, О.М. Щуковская и другие ученые.
Исследование проблем договора оказания риелторских услуг рассмотрено в работе Е.В. Накушновой, договорному регулированию риелторской деятельности в Российской Федерации посвящена работа Д.В. Петелина, регулирование гражданских правоотношений в сфере риелторской деятельности изучено А.Н. Рудяковым.
Несмотря на то, что отдельные аспекты, связанные с оказанием риелторских услуг хотя и рассматривались сквозь призму договорного регулирования, в то же время комплексные научные исследования современными учеными в данной сфере деятельности были изучены не до конца. Все вышеизложенное свидетельствует о необходимости исследования сферы оказания риелторских услуг, проблем их правового регулирования в договорных отношениях, а также в выработке научных подходов, отражающих существо возмездного оказания риелторской услуги.
Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в решении теоретических и практических проблем гражданско-правового регулирования отношений в сфере оказания риелторских услуг, а также в выработке рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства в данной сфере деятельности.
Достижение поставленной цели предопределяет постановку и решение следующих задач:
– сформулировать понятие –« риелторская услуга »;
– рассмотреть существующие научные классификации риелторских услуг и разработать юридически значимые критерии классификации рассматриваемых услуг;
– выявить существенные условия договора;
– проанализировать выявление критериев качества надлежащего исполнения договора;
– рассмотреть существенные условия и содержание договора возмездного оказания риелторских услуг;
– исследовать правовой статус субъектов договора возмездного оказания риелторских услуг;
– рассмотреть правовые средства защита прав потребителей риелторских услуг.
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в сфере оказания риелторских услуг.
Предмет исследования составляют нормативно-правовые акты, регламентирующие отношения в сфере оказания риелторских услуг, исследования ученых-правоведов, материалы судебно-арбитражной практики, а также существующая практика договорной работы.
Методологическая основа исследования. В процессе написания работы применялась следующая совокупность общенаучных и частнонаучных методов исследования: анализа и синтеза, аналогии, индукции и дедукции, а также статистический, сравнительно-правовой, формально-юридический, межотраслевой методы юридического исследования. Вышеперечисленные методы позволили провести комплексный анализ исследуемого явления.
Теоретическую основу исследования составляют труды отечественных ученых-правоведов, названных выше. Кроме того, сделанные в диссертации выводы опираются также на труды таких ученых, как: Т.Е. Абовой, М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, С.М. Амосова, Л.В. Андреевой, В.А. Белова, С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, В.А. Дозорцева, Г.К. Дмитриевой, Б.Д. Завидова, В.В. Зайцева, Т.В. Закупень, С.В. Запольского, О.С. Иоффе, Я.А. Канторовича, Л.О. Красавчиковой, П.В. Крашенникова, Л.А. Лунца, М.Н Малеиной, Д.И. Мейера, Т.Н. Нештаевой, Л.А. Новоселовой, И.Б. Новицкого, С.И. Носова, Б.И. Пугинского, Ю.В. Романца, В.А. Рясенцева, О.Н. Садикова, С.В. Сарбаша, Б.М. Сейнароева, А.П. Сергеева, В.Л. Слесарева, В.И. Суханова, В.А Тархова, В.С. Толстого, Ю.К. Толстого, Л.В. Тумановой, Д.А. Фурсова, С.А. Хохлова, В.П. Чичканова, Л.И. Шевченко, Г.Ф. Шершеневича, М.К. Юкова, В.Ф. Яковлева и других специалистов в области теории права и гражданского права.
В процессе диссертационного исследования автор опирался также на труды зарубежных ученых, в числе которых М. Кронгауз, К. Гронрус, Ф. Котлер, У Стентон, У Сэссер, Т. Хилл.
Эмпирической базой исследования составили постановления и определения Конституционного суда РФ, материалы судебной практики Верховного и Высшего арбитражного судов РФ, обзоры судебной практики, опубликованные судебные решения, законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации, законодательство зарубежных стран, в том числе стран СНГ.
В работе также использованы материалы Роспотребнадзора опубликованные в официальных Интернет-сайтах, и ряда иных органов и организаций, а также неопубликованные материалы правоприменительной практики отдельных регионов России.
Научная новизна диссертации. Научная новизна предпринятого автором исследования определяется недостаточной изученностью вопросов гражданско-правового регулирования отношений в сфере оказания риелторских услуг. Данная диссертация является комплексным монографическим исследованием, посвященным научному анализу современного состояния риелторских услуг. В диссертационной работе представлена целостная концепция гражданско-правовому регулированию отношений в сфере оказания риелторских услуг, которая позволяет решить целый ряд проблем, а именно:
– представлены авторские определения понятий: «риелторская услуга», «риелтор», «риелторская деятельность», «договор возмездного оказания риелторских услуг»;
– представлена и научно обоснована классификация риелторских услуг;
– выработаны принципы, определяющие правовой статус исполнителя риелторских услуг;
– предложены механизмы, позволяющие определить качественные показатели риелторских услуг;
– сформулированы предложения по вопросам гражданско-правовой ответственности исполнителя-риелтора по своим обязательствам, а также по способам обеспечения исполнения обязательств.
Основные выводы, конкретизирующие научную новизну исследования, отражены в положениях, выносимых на защиту:
-
Предлагается авторское определение понятия «риелторская услуга», под которой следует понимать посреднические действия или деятельность юридического лица (индивидуального предпринимателя) по подготовке и сопровождению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществлению данных сделок на основе соглашения с заинтересованным лицом. Формулирование данной дефиниции стало возможным в результате выявления трех существенных признаков, свойственных риелторской услуги, а именно:
– цель услуги, определяется заданием заказчика;
– исполнение услуги путем совершения посреднических действий в подготовке и проведении гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них;
– осуществление сделок на основе соглашения с заинтересованным лицом.
-
По своей правовой природе договор в сфере оказания риелторских услуг является смешанным, поскольку содержит различные элементы других видов договоров, которые в зависимости от вида оказываемой услуги можно разделить на: 1) информационные и консультационные услуги, предусматривающие получения информации и (или) консультации относительно объекта недвижимости; 2) посреднические услуги, предусматривающие непосредственное участие риелтора во взаимоотношениях с контрагентами недвижимого имущества.
-
В результате проведенного исследования диссертант делает вывод, что отсутствие договоренности сторон по вопросу о цене и сроках оказания риелторской услуги создает невозможным надлежащее исполнение договора. В целях совершенствования практики заключения договора, обосновывается необходимость расширения условий договора с указанием на цену и срок оказания услуги. Существенными условиями договора возмездного оказания риелторских услуг являются: предмет договора (с указанием той предметной области, в которой оказывается услуга), цена (размер и порядок ее оплаты), срок оказания услуги.
-
Определен правовой статус и выявлены специфические черты, характерные для исполнителя в сфере оказания риелторских услуг: субъект предпринимательской деятельности – юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель; соответствие квалификационным требованиям профессии; осуществление деятельности в сфере сделок с недвижимостью. На основании выделенных черт, предлагается авторское определение понятия «риелтор» – это субъект предпринимательской деятельности (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), осуществляющий профессиональную деятельность по подготовке и сопровождению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом и правами на них. Второй стороной в договоре является потребитель (заказчик). Потребитель – это гражданин (индивидуальный субъект). Безусловно, процесс потребления также присущ и коллективным субъектам. В доктринальных подходах учеными поднимается вопрос о необходимости признания потребителями и юридических лиц, учитывая, что в хозяйственном обороте они занимают такое же положение, что и граждане
-
Профессиональная деятельность риелтора должна основываться на следующих принципах: (1) принцип профессионального характера риелторской деятельности. Субъекты, занимающиеся риелторской деятельностью должны иметь соответствующую квалификацию; (2) принцип независимости исполнителя (от всех третьих лиц) в сфере оказания риелторских услуг. Риелтор должен наделяться правовым статусом юридического лица (индивидуального предпринимателя) и осуществлять риелторскую деятельность на основании гражданско-правового договора. Существенной гарантией действия данного принципа служит осуществление саморегулирования в сфере риелторской деятельности; (3) принцип публичной значимости риелторской деятельности. Исполнитель обязан страховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору в сфере оказания риелторских услуг, что является одним из условий, обеспечивающим защиту прав и законных интересов.
-
Ввиду отсутствия в законодательстве и юридической доктрине условий оценки надлежащего исполнения договора в сфере оказания риелторских услуг с позиции ее качества, целесообразно руководствоваться следующими критериями: (1) информационные показатели (информационная обеспеченность клиентов); (2) профессиональность исполнения риелторских услуг; (3) квалификационные требования, характеризующие профессионализм риелторской фирмы (индивидуального предпринимателя.
-
В ходе исследования правовых средств защиты потребителей риелторских услуг, выявлены: досудебная защита (претензионное) производство и судебная защита (исковое) производство. Установлено, что действующее законодательство не предусматривает обязательный претензионный порядок урегулирования споров в сфере оказания риелторских услуг. Обосновывается вывод, что предъявление претензии должно являться обязательным условием в досудебном урегулировании спора сторонами в договоре с потребителем, в том числе в договоре в сфере оказания риелторских услуг.
Теоретическое и практическое значение исследования состоит в том, что содержащиеся в диссертационном исследовании теоретические выводы и положения внесут определенный вклад в совершенствование гражданско-правового регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг. Обобщенные выводы в работе по вопросам гражданско-правового регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг могут быть использованы при последующих научных разработках; служить для дальнейшего развития науки гражданского права, а также формирования законодательства, регулирующего риелторскую деятельность в Российской Федерации.
Результаты исследования могут быть также использованы в практической деятельности риелторов при оказании услуг потребителям.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена, рассмотрена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Российского государственного социального университета.
Основные научные положения диссертации, выводы и рекомендации, сформулированные автором, нашли отражение в 16 научных публикациях, в том числе 13 опубликовано в рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК РФ.
Основные концептуальные положения и выводы исследования докладывались на конференциях: Международная научная конференция «Проблемы развития общественных наук: вопросы, решения, перспективы». Волгоград: Волгоградский государственный университет, 2011; VIII международная научная конференция «Образование, экономика, право в современном информационном обществе». Москва: Московский технологический институт «ВТУ», Московский университет им. С.Ю. Витте, 2012; X международная научно-практическая конференция студентов и аспирантов «Россия, страны Европы и Азии: проблемы развития и сотрудничества». Московский университет им. С.Ю. Витте, 2012; Международный научно-практический семинар «Эффективность права: теория и практика». МУ им. С.Ю. Витте, 2012.
Научные выводы и положения, содержащиеся в диссертации, широко используются автором при чтении лекций и проведении семинарских занятий по курсам: «Гражданское право», «Российское предпринимательское право», «Правовое регулирование рынка недвижимости и риелторской деятельности», при подготовке учебных и учебно-методических пособий по данным дисциплинам, а также включены в информационно-правовые системы «Гарант» и «КонсультантПлюс».
Структура работы определена ее целями и задачами и состоит из введения, трех глав, разбитых на параграфы и списка литературных источников.
Сфера риелторских услуг в гражданском обороте
По мнению Л.В Санниковой, выявление сущности услуг как экономической категории через описание их свойств трудно признать эффективным22. Следует не согласиться с данным утверждением, поскольку по нашему мнению, выделенные свойства образуют особую группу, которая характерна именно для всех видов услуг. Данное положение невозможно опровергнуть, так как эти свойства услуг фигурируют во всех исследованиях представителей экономической науки. Различные подходы ученых к исследованию данного понятия, позволили им выделить также иные признаки. Однако, на наш взгляд, выделяемые признаки противоречивы, и в большей степени отражают сущностную характеристику отдельных видов услуг23. Поэтому полагаем целесообразным ограничиться указанными основными свойствами данного объекта гражданских прав (неосязаемость, неотделимость от исполнителя и потребителя, несохраняемость и непостоянство качества).
Многообразие подходов к понятию и сущности услуги характерно и для представителей юридической науки. Так, Е.В. Накушнова выделяет такие признаки понятия «услуга» как отсутствие вещественного результата (неосязаемость); невозможность обособить, отделить от источника; индивидуальность; уникальность (эксклюзивность); синхронность оказания и получения; несохраняемость; неустойчивость качества; возмездность . Как видим к основным признакам, выделяемым экономистами, Е.В. Накушнова добавляет еще четыре признака, которые по ее мнению, характерны и для риелторских услуг. По нашему мнению, выделение такого признака как индивидуальность, представляется не совсем логично. Такой признак услуги как неотделимость от исполнителя и потребителя, о котором говорилось выше, связан с персонификацией личности как исполнителя услуги, так и ее потребителя, подразумевает ее и соответственно индивидуализирует. Полагаем, что свойство возмездности, также не отражает сущностную характеристику услуги.
Д.И. Степанов указывает на наличие такого свойства - как эксклюзивность 3. Однако, автор считает, что свойство уникальности (эксклюзивности) не может являться общим для всех видов услуг, данное свойство может иметь существенное значение только для отдельных видов договоров услуг . Следует отметить, что выделение такого свойства как эксклюзивность для характеристики услуги, как правовой категории, по нашему мнению, не представляется целесообразным. Так, например, договор оказания риелторских услуг не характеризуется таким свойством, поскольку предусматривает широко распространенные, общеизвестные действия услугодателя-риелтора и только в отдельных случаях может проявлять свойства уникальности.
Е.В. Петелин, рассматривая юридическую природу риелторского договора, в целом придерживается свойств услуги, выделенных Д.И. Степановым и выделяет такие свойства как: нематериальный эффект услуги, неустойчивый вещественный результат (либо иметь овеществленный результат, но связанный с другими договорными отношениями); услуга, по мнению автора, должна обладать свойствами осуществимости, неотделимости от источника, в также моментальной потребляемости и неформализованное качества27.
В то же время, анализируя определение услуги, представленной на основе выделенных свойств Д.И. Степановым, Е.В. Петелин констатирует, что, несмотря на степень ее полноты и бесспорной теоретической глубины, она все же не охватывает только услуги с направленностью на достижение конкретизированного результата. Анализ выделенных свойств услуги, представленных Д.И. Степановым, показывает, что исследователь также оперирует основными свойствами услуги, выделяемыми экономистами, добавляя к ним еще одно свойство - осуществимость. Под осуществимостью автор понимает правомерность действий, т.е. услуга не должна противоречить нормам права, и ее оказание не должно нарушать требования норм существующей морали . Как справедливо указывает Д.И. Степанов, что данное свойство характерно не только для услуг, но и для любого правоотношения, которое должно совпадать с тем правовым значением, которое придается такой операции с точки зрения гражданского права. Разделяя изложенную позицию, полагаем, что данное свойство не целесообразно включать в перечень характерных свойств понятия «услуга», поскольку оно характерно для смежных правовых явлений.
Л.В. Санникова, рассматривая услуги в гражданском праве, высказала собственную позицию о невозможности выделения каких-либо свойств услуги, на базе которых можно дать общепринятого определения. Автор предлагает в качестве отличительного признака, позволяющего отграничить работы и услуги, использовать такую категорию как объект воздействия. Соответственно в правоотношениях по оказанию услуг в качестве объекта воздействия выступают «невещественные блага» . Полагаем, что рассмотрение теоретических аспектов, в разрыве диалектического единства наук гражданского права и экономики, не позволяет выработать приемлемых предложений для решения проблем гражданско-правового регулирования того или иного вида экономической деятельности. Таким образом, проведенный анализ выделенных свойств услуги с позиций как экономической, так и правовой свидетельствует о том, что выделенные свойства услуг являются универсальными.
На наш взгляд наиболее обоснованным с позиции сущностного подхода является определение понятия «услуга», сформулированное Л.Б. Ситдиковой, по мнению которой под услугой следует понимать действия (деятельность) юридического лица или гражданина - услугодателя, направленные на достижение определенного нематериального результата, удовлетворяющие потребности нуждающихся в них субъектов -услугополучателеи, имеющие самостоятельную имущественную ценность и потребляемые в процессе оказания услуги .
Система источников правового регулирования риелторских услуг
Остановимся на правовой конструкции договоров поручения, комиссии и агентском договоре применительно к договору оказания риелторских услуг.
Следует отметить, что риелтор в договоре возмездного оказания услуг выступает в качестве поверенного действующего на основании договора поручения заключенного с потребителем услуг (доверителем). Согласно ст. 971 ГК РФ договор поручения - это соглашение, в силу которого поверенный (одна сторона сделки) обязуется совершить от имени и за счет доверителя (другая сторона сделки) определенные юридически значимые действия, права и обязанности, из которых возникают непосредственно у доверителя. Данный договор, между риелтором и клиентом, направлен на делегирование обязанностей осуществления от имени и за счет доверителя определенные юридически значимые действия в отношении принадлежащего доверителю или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично. Следует отметить, что деятельность риелтора в качестве поверенного в отношении доверителя подлежит отнесению к риелторской услуги лишь при условии, что данная деятельность связана с приобретением или отчуждением, принятием или передачей во временное или постоянное пользование доверителем определенного или четко неопределенного недвижимого имущества согласно заключенному договору. Таким образом, договор поручения можно классифицировать как договор о представительстве, осуществляемый одним лицом от имени другого. Напрашивается вывод, что правила, относящиеся к договору поручения (в гл. 49 ГК РФ), должны применяться совместно (в единстве) с положениями гл. 10 ГК РФ применительно к институту представительства.
Выделяя существенные условия договора поручения, следует отметить, что к ним относятся конкретные юридически значимые действия, которые поверенный должен совершить от имени доверителя согласно оговоренному перечню таких услуг. Исходя из требований положения ст. 974 ГК РФ можно сформулировать следующие обязанности риелтора, выступающего в качестве поверенного: (1) лично исполнять данное доверителем поручение; (2) обязанность информировать доверителя о ходе исполнения поручения; (3) передать доверителю полученное по сделкам имущество; (4) возвратить доверителю доверенность, при условии, что срок ее действия не истек, а поручение исполнено или договор поручения прекращен, и если это требуется по условиям договора или характеру поручения, то представить отчет с приложением необходимых документов.
Статья 975 ГК РФ в свою очередь, возлагает на доверителя следующие обязанности: (1) выдать поверенному доверенность (при необходимости доверенности) на совершение юридически значимых действий, согласно договору поручения; (2) возместить поверенному фактические издержки; (3) обеспечить поверенного средствами или документами, необходимыми для исполнения поручения; (4) своевременно принять от поверенного (риелтора) все исполненное им в соответствии с договором поручения; (5) уплатить поверенному (риелтору) вознаграждение.
Наиболее часто встречающийся способ оформления посреднических отношений при оказании риелторских услуг - это оформление их договором комиссии. В случае заключения договора комиссии между риелтором и потребителем услуг, риелтор признается осуществляющим посредническую деятельность в качестве брокера (оказание брокерских услуг). В соответствии с договором комиссии (ст. 990 ГК РФ), комиссионер (риелтор) обязуется от своего имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок. При этом по сделке, совершенной комиссионером (риелтором) с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер (риелтор), хотя комитент (клиент) и был бы назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Таким образом, можно выделить содержание услуг, предоставляемых риелторской фирмой по договору комиссии - совершение сделок в интересах и по поручению клиента. Подавляющее большинство таких сделок, которые поручают заключить посреднику - это сделки, связанные с куплей-продажей недвижимого имущества. Показателен в этом плане Закон Республики Узбекистан, где ст. 10 данного Закона закрепляет посредничество при заключении сделок с объектами недвижимости и правами на них. При этом посредничество при заключении сделок с объектами недвижимости (действия, связанные с куплей-продажей, наймом (арендой), залогом, меной, дарением, рентой, безвозмездным пользованием недвижимым имуществом и отчуждением жилого дома (квартиры) с условием пожизненного содержания) осуществляется риелторской организацией на основании договора на оказание риелторских услуг. При этом риелторская организация не может являться непосредственной стороной указанных сделок .
Брокерские услуги риелтор также может оказывать и посредством договора поручения (гл. 49 ГК РФ). Следует отметить, правовая природа этих услуг не изменяется, т.к. риелторская фирма не приобретает права и обязанности по таким сделкам, заключенным им в интересах клиента. Выделяют общие черты присущие договорам комиссии и поручения -выполнение поверенным или комиссионером юридически значимых действий по поручению и за счет другой стороны - соответственно доверителя или комитента. Различия данных договоров касаются предмета, который в договоре комиссии охватывает более узкий круг юридически значимых действий, а именно совершение сделок. Как правило, сторона в таком договоре - комиссионер, действует в сделке от собственного имени и самостоятельно приобретает права и обязанности по сделке, а в последующем передает их комитенту.
ГК РФ не содержит положений запрещающих заключать сделки посредством договора комиссии, за исключением сделок, носящих личный характер. В этой связи целесообразно рассмотреть возможность заключения договора об уступке прав требования от имени риелтора, но в интересах и за счет клиента. Анализ ст. 17 Федерального закона «О долевом участии в строительстве...» допускает возможность участия риелтора в таком соглашении. Другой пример приводят в своей работе И.А. Дубровской и О.И. Соснаускене. Суть проблемного вопроса состоит в том, что клиент посредством заключения договора комиссии с риелторской фирмой хочет воспользоваться посредническими услугами по приобретению доли инвестирования в строительстве жилого дома. Авторы приходят к выводу, что посредник может заключить от своего имени далеко не каждую сделку, потому что, законодательство не всегда разрешает участие в сделке лица, действующего в качестве посредника.109. В данном случае необходимо руководствоваться положениями п. 2 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности...»" . Исходя из вышеизложенного следует, что услуги по договору комиссии в отношении риелторской фирмы могут быть приняты клиентом лишь в случае, когда клиенту необходимо осуществить куплю-продажу недвижимости или осуществить уступку прав требования по договору долевого участия в строительстве.
Субъекты и содержание как основные структурные элементы договора возмездного оказания риелторских услуг
В обязательствах по оказанию риелторских услуг особое значение имеют вопросы относительно субъектного состава сторон. Осуществление данного вида деятельности предполагает возникновение правоотношений, прежде всего, частноправового характера. Поэтому, одним из важнейших вопросов правового регулирования отношений в сфере оказания риелторских услуг является правильное понимание того, какие субъекты участвуют в риелторской деятельности.
Современное законодательство не содержит специальных требований к конкретному субъекту, осуществляющему риелторскую услугу. Поэтому следует обратиться к ГК РФ для определения общих требований к кругу возможных участников данных рассматриваемых отношений. Следует отметить, что ГК РФ не предусматривается какой-либо фиксации сторон в договоре в сфере оказания риелторских услуг. Как правило, в таких обязательствах для заказчика, не устанавливается никаких ограничений. Ими могут выступать физические лица, индивидуальные предприниматели, коммерческие и некоммерческие организации, публичные образования. Что же касается исполнителя, то если им выступает физическое лицо, то обязательным условием осуществления данного вида деятельности является необходимость выполнения требования о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
В юридической литературе в отношении исполнителя риелторских услуг высказываются следующие суждения. Так, по мнению А.А. Батяева, исполнитель, оказывающий риелторские услуги, является профессиональным участником на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью . Аналогичной точки зрения придерживается и Е.В. Накушнова, которая в своем исследовании указывает на риелтора как профессионального участника рынка недвижимости . Следует обратить внимание и на точку зрения Н. Ермакова, который считает, что помимо умения правильно оценить объект и проконсультировать клиента на предмет технических характеристик объекта, риелтор - специалист по недвижимости должен обладать знаниями в архитектуре, дизайне, а также разбираться в юридических аспектах сделки»186.
Говоря об исполнителе риелторских услуг, следует обратиться к законопроектам стран СНГ. Так, проект Закона Украины «О риэлторской деятельности», закрепляя понятие «риелтор», закладывает следующие квалификационные требования: базовое высшее образование; сдача квалификационного экзамена, по результатам которого выдается квалификационное свидетельство риелтора; регистрация в Реестре риелторов Украины. Закон Республики Узбекистан «О риэлторской деятельности» в понятие «риэлтор» как профессионала на рынке недвижимости вводит квалификационный сертификат и лицензию.
Если обратится к опыту зарубежных стран, то допуск на рынок субъектов, оказывающих риелторские услуги в отношении объекта недвижимости в большинстве стран выше, чем в России. Например, во Франции, для того, чтобы оказывать риелторские услуги требуется высшее образование. В некоторых странах обязательными требованиями являются курсы повышения квалификации и получение сертификата или лицензии. В одних странах получение лицензии и сертификата позволяет оказывать любые услуги по операциям с недвижимостью, а в США, например, существует большое количество различных лицензий, каждая из которых соответствует определенному кругу операций, совершения сделок с объектами недвижимости. Кроме того, раз в два года американский агент по недвижимости должен сдавать тест, подтверждающий квалификацию.
Оказание риелторских услуг не требует лицензирования, однако если обратиться вновь к опыту стран СНГ, то мы обнаруживаем устойчивую направленность на применения метода административно-правового регулирования - лицензирование. Так, на основании Закона Республики Узбекистан в соответствии со ст. 3 «Риэлторская деятельность осуществляется на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным
Документ, подтверждающий квалификацию исполнителя. На основании положения «О порядке выдачи квалификационного сертификата риэлтора», Госкомимущество Республики Узбекистан постоянно проводит сдачу квалификационных экзаменов риэлторов. Так, очередной квалификационный экзамен проходил 12.06.2012 г. Общее количество физических лиц, сдавших пакеты документов для участия на экзаменах, составило Указ Президента Республики Беларусь «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь», также закрепляет, что риелторская деятельность допускается только при наличии выдаваемого Министерством юстиции специального разрешения (лицензии) на осуществление деятельности по оказанию юридических услуг с указанием составляющих лицензируемый вид деятельности услуг - риелторских услуг. Аналогично данный вопрос решается и в Законе Кыргызской Республики «О риэлторской деятельности» .
Следует отметить, что в научной литературе также имеются различные подходы авторов по данному вопросу. Так, Е.В. Накушнова, разрабатывая требования, предъявляемые к исполнителю риелторских услуг, предлагает введение лицензирования на данный вид деятельности . Указанное предложение, на наш взгляд, не приведет к повышению качества риелторских услуг. В решении данного вопроса, представляется заслуживающей внимания позиция Д.В. Петелина. Этот автор также считает, что необоснованное лицензирование различных видов деятельности не способствует процессу либерализации экономической деятельности1 . Разделяя точку зрения Д.В. Петелина, мы приходим к выводу, что применение такого метода административно-правового регулирования общественных отношений как лицензирование риелторской деятельности, не приведет к росту профессионализма исполнителей риелторских услуг и повышению качества оказываемых услуг, а создаст дополнительные барьеры для вхождения на рынок недвижимости.
Правовые средства защиты прав потребителей риелторских услуг
Если придерживаться той точки зрения, что риелтор несет ответственность только в пределах стимулировать риелтора к добросовестному выполнению своих профессиональных полученного вознаграждения , то его услуги значительно теряют в стоимости. Подобное положение вещей не будет обязанностей: в случае причинения клиенту убытков в результате использования непроверенной информации, полученной от риелтора, последний все равно будет отвечать лишь в пределах вознаграждения. Более того, риелтор, участвую в посреднических отношений, как правило, не берет ручательство за действия третьих лиц, т.к. не имеет резервных фондов для покрытия расходов на выплату стоимости квартиры своему клиенту, если последний утратит право на жилье по решению суда.
Некоторые крупные риелторские компании широко внедряют так называемые «гарантийные обязательства», в которых провозглашают гарантию юридической чистоты сделки и финансовой защиты. Однако эти гарантии относятся только к последней сделке и не покрывают риски в истории квартиры.
Исходя из вышеизложенного следует, что для установления факта исполнения (либо неисполнения) риелтором обязательств по оказанию риелторских услуг в каждом конкретном случае необходимо определять объем предоставления услуги согласно условиям договора, и только после этого можно судить о соответствии существа риелторской услуги фактически исполнению обязательства.
С учетом состояния современного российского законодательства, повышенная ответственность риелтора (исполнителя) является общим правилом, но по согласованию сторон договор может включать условие о наступлении ответственности исполнителя только при виновном нарушении им обязательства. Однако в силу п. 4 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, ограничение повышенной ответственности риелтора невозможно в отношениях с гражданином потребителем. Вышеизложенное свидетельствует, что риелтор несет ответственность перед клиентом только на началах риска. Как ни парадоксально, но «безответственность» риелтора связана в первую очередь с отсутствием финансовых гарантий для их деятельности: полное возмещение клиенту всех убытков, связанных с недействительностью сделки, может привести к разорению и банкротству не только риелторов-одиночек, но и крупных агентств недвижимости. Этим объясняется взаимосвязанность страхования профессиональной ответственности риелтора и титульного страхования в части страховых событий. Аргументом в пользу полной ответственности риелтора может служить институт страхования профессиональной ответственности. Следует согласиться с мнением ряда авторов, которые отмечают, что страхование профессиональной ответственности позволяет решить две взаимосвязанные задачи. Это обеспечение защиты интересов потребителей (заказчиков) услуг и защиты интересов исполнителей услуг (обеспечение их финансовой устойчивости, предупреждение банкротства)249.
При этом следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает какой-либо обязанности риелтора по страхованию своей ответственности. Зарубежным правовым системам в гораздо большей степени известно обязательное страхование профессиональной ответственности риелтора, и в страховой литературе этот вопрос поднимается как страхование ответственности риелторов во взаимоотношениях с клиентом. Этому способствует ряд причин: осознание гражданами своих прав, рост благосостояния населения и соответственно увеличение общей суммы платежеспособности и размеров ущерба, увеличение числа факторов, вызывающих ущерб, связанных с индустриализацией общества, развитием техники и технологий, рост случаев причинения ущерба (вреда), новые инициативы законодательной власти, возможность широкого толкования в судопроизводстве категории ущерба и, как следствие этого, получение права на возмещение убытков, расширение сферы применения закона юриспруденцией. Все перечисленные факторы обусловлены высоким уровнем социальных и экономических гарантий, прав и свобод, которых достигло западное общество в процессе своего развития. Вышесказанное, обосновывает важность изучения зарубежного опыта страхования.
Страхование ответственности в экономически развитых странах характеризуется большим разнообразием видов страхования ответственности. При этом законодательство большинства цивилизованных стран мира предусматривает обязательным страхование профессиональной ответственности для ряда профессий: юристов (адвокаты, нотариусы, судьи); врачей (дантисты, окулисты, хирурги); фармацевтов; страховых и биржевых брокеров (маклеров); риелторов, работников финансовых учреждений (аудиторы, бухгалтеры, оказывающие услуги своим клиентам в подготовке балансов и финансовых отчетов, и т.п.), и др. . Вышесказанное свидетельствует, что институт страхования профессиональной ответственности традиционен для правового регулирования, в том числе, риелторской деятельности в зарубежных странах.
В настоящее время в России обозначилась тенденция внедрения обязательного страхования ответственности, порожденной ошибками в профессиональной деятельности, - нотариусов, оценщиков, риелторов и т.д. Несмотря на то, что в России за последние годы внедрены в законодательство нормы, предусматривающие как добровольное, так и обязательное страхование ответственности, степень защиты по договору страхования профессиональной ответственности не может быть признана высокой.
