Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Характеристика ренты как гражданско-правовой категории 16
1.1. История становления и развития рентных отношений 16
1.2. Рента: понятие и предмет договора по законодательству России 32
Глава II. Гражданско-правовая характеристика рентных договоров и их виды 59
2.1. Гражданско-правовая характеристика рентных договоров 59
2.2. Характеристика договора постоянной ренты 79
2.3. Особенности договора пожизненной ренты 105
2.4. Существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением 123
Заключение 133
Библиография 147
- История становления и развития рентных отношений
- Гражданско-правовая характеристика рентных договоров
- Характеристика договора постоянной ренты
- Существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением
Введение к работе
Актуальность темы исследования
В условиях демократического общества, развитого рынка и правового государства права граждан на свободное распоряжение своим имуществом, в том числе недвижимым, а также исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации в целях систематического получения дополнительного дохода, обретают особую актуальность.
Вместе с тем, как справедливо отмечено в Концепции развития гражданского законодательства, в отличие от большинства западных правопорядков в российском законодательстве не создана система эффективного использования прав на такие ценные объекты как недвижимость, в том числе земельные участки, имущественные комплексы, а также исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации. В тоже время развитие экономики и становление рынка требуют использовать все возможные меры и средства гражданского законодательства, чтобы обеспечить добросовестное и надлежащее осуществление гражданских прав и исполнение гражданских обязанностей.
Для достижения указанных целей по ряду вопросов предполагается ужесточение регулирования, придание ему большей императивности. Особенно это будет проявляться в установлении четких правил о способах охраны и защиты вещных прав, направленных на создание такой правовой системы, в которой свобода усмотрения сторон ограничивается в интересах стабильности имущественного оборота и предсказуемости принадлежности правовых благ.
С этой точки зрения рентные отношения, опосредующие особый способ отчуждения имущества и получения платы за него в виде материальных и социальных благ, должны находиться в зоне особого внимания ученых, практиков и законодателя. Однако Проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в дальнейшем Проект изменений ГК РФ) свидетельствует, что законодатель оставил рентные отношения без должного внимания, предполагая дополнить ГК РФ только одной статьей 305.2. «Право вещной выдачи и рента (пожизненное содержание с иждивением)», которой явно недостаточно, чтобы решить уже существующие и могущие возникнуть проблемы в сфере рентных отношений. Такая ситуация свидетельствует, что мало внести изменения в ГК РФ или принять новые нормативные правовые акты, необходимо переосмыслить сущность и назначение тех институтов права, которые обеспечивают конституционные права граждан свободно осуществлять принадлежащие им права в целях удовлетворения охраняемых законом интересов (ст.ст. 30, 36, 55 Конституции РФ).
Вышеизложенное позволяет сделать вывод о научной и практической ценности теоретических исследований соответствующих институтов вещного права. Поэтому одной из главных задач научных изысканий сегодняшнего дня следует признать проведение комплексного анализа тех фактов, которые способны создать для субъектов гражданского оборота максимально благоприятные условия осуществления и защиты принадлежащих им прав в целях систематического получения дополнительного дохода.
Указанные факты послужили основанием для выбора темы настоящего диссертационного исследования и предопределили его структуру, а также позволили уточнить круг актуальных проблем гражданского права в системе рентных отношений.
Теоретическая основа и степень научной разработанности темы исследования
Рента как институт гражданского права была известна российской цивилистике еще в XIX веке, европейский опыт ее правового регулирования и использования анализировали такие отечественные ученые как Ю.С.Гамбаров, А.И.Загоровский, Д.И.Мейер, С.А.Муромцев, К.П.Победоносцев, Г.Ф.Шершеневич и другие. Результатами их трудов была разработана научная позиция о необходимости законодательного установления этого правового института в России. Более того, была попытка ввести ренту в круг регулируемых гражданских правоотношений, тем не менее в дореволюционном законодательстве рента не получила официального признания. В первые годы советской власти право граждан на возмездную помощь за отчужденное имущество по идеологическим причинам отрицалось, поэтому договорные модели ренты или пожизненного содержания с иждивением отсутствовали. Соответственно, научный интерес к данному институту не проявлялся.
Однако последующие периоды существования СССР свидетельствуют о многочисленных случаях заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Поэтому, несмотря на официальный запрет рентных отношений, некоторые цивилисты все же анализировали рентные отношения и обосновывали их, если не целесообразность, то хотя бы невредность социалистическому обществу. Наконец, ГК РСФСР 1964 г. узаконил право нетрудоспособных граждан отчуждать свои индивидуальные жилые дома другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного. В период перехода к рыночной экономике была официально расширена сфера рентных отношений, которые приобрели особую популярность. Одновременно появились научные труды, посвященные данному институту, в которых доказывалась значимость ренты как одного из источников получения гражданами негосударственной материальной и социальной помощи. В частности, известны научные изыскания таких авторов как В.А.Алексеев, Т.Е.Абова, М.М.Агарков, Е.В. Богданов, М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, В.П.Грибанов, С.П.Гришаев, Н.Д.Егоров, И.В.Ершова, Т.В. Закупень, О.С. Иоффе, П.В.Крашенинников, И.А.Михайлова, В.П.Павлов, В.Ф.Попондопуло, А.П.Сергеев, Е.А.Суханов, В.Ф. Яковлев и других.
Рентные отношения на уровне диссертаций исследовали А.А. Воронин, А.Н. Голикова, Н.В. Золотько, Я.А. Ключникова, Е.В. Лазарева, О.А. Маркова; К.Г. Токарева, Е.А. Яргина и др. Однако в последние несколько лет специального исследования рентных отношений на диссертационном уровне не проводилось. Поэтому имеющиеся результаты научных изысканий уже не отражают социально-экономических проблем сегодняшнего дня и не учитывают Концепции развития гражданского законодательства и Проекта изменений ГК РФ.
Вместе с тем, практика применения рентных договоров свидетельствует о необходимости расширения перечня объектов гражданского оборота, которые могут быть предметом указанных договоров. Разработка диссертантом идеи об использовании в качестве предмета рентных договоров исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации осуществлена на основе трудов И.А. Близнеца, Э.П. Гаврилова, В.В. Орловой, В.Н. Синельниковой и других авторов. Возможности использования инновационных технологий в качестве предмета рентных договоров рассматривались с учетом трудов М.В. Волынкиной. Перспективы вовлечения субъектов малого и среднего бизнеса в качестве плательщиков ренты анализировались с учетом трудов И.С. Мухамедшина.
С учетом вышеизложенного, есть весомые основания говорить не только об актуальности темы настоящего диссертационного исследования, но и его новизне, поскольку в рамках современной цивилистической науки отсутствуют аналогичные труды.
Объект исследования - система общественных отношений, которые возникают, изменяются или прекращаются в связи с отчуждением имущества под выплату ренты денежными средствами, а также путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, т.е. получения платы за отчужденное имущество в виде материальных и/или социальных благ в течение жизни получателя ренты или постоянно.
Предмет исследования - теоретические понятия, правовые термины и конструкции, научные концепции, законодательные и иные нормативные правовые акты, правоприменительная практика, отражающие сущность и значимость рентных отношений, опосредующих особый способ отчуждения имущества и получения платы за него в виде материальных и социальных благ.
Цель диссертационного исследования состоит в раскрытии правовой природы рентных договоров в условиях рынка, выявлении их системы и ее значимости в процессе отчуждения гражданами своего имущества, в том числе недвижимого, для систематического получения дополнительного дохода в виде материальных и/или социальных благ, а также выработке предложений, направленных на совершенствование теории института ренты и гражданского законодательства в части правового регулирования рентных договоров как оснований систематического получения дополнительного дохода в виде материальных и/или социальных благ.
Поставленная цель определила следующие исследовательские задачи:
- на основе исторического анализа архивных материалов, норм действующего законодательства, Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, Проекта изменений ГК РФ, имеющихся научных точек зрения, правоприменительной практики, а также результатов исследования, полученных лично автором, охарактеризовать ренту и ее виды как гражданско-правовые категории;
- обосновать необходимость расширения перечня объектов гражданского оборота, которые могут быть предметом рентных договоров, в частности, исключительных прав на ;
- аргументировать необходимость расширения оснований получения ренты посредством делегирования собственникам земельных участков права разрешать застройку их земельных участков посторонними лицами на условиях выплаты постоянной ренты;
- провести сравнительное исследование таких правовых категорий как «право вещной выдачи» и «рента (пожизненное содержание с иждивением)», на основе которого аргументировать вывод, что данные субинституты имеют лишь некоторые черты сходства, что говорит об их взаимосвязи, но не идентичности;
- на основе исследования договоров «обратной ипотеки» сформулировать вывод, что получение определенной суммы (единовременно или в рассрочку) с передачей кредитору права удовлетворения своих интересов по данному договору за счет недвижимого имущества заемщика после его смерти, по своей правовой природе является правом вещной выдачи, которое следует рассматривать как существенное условие договора постоянной ренты;
- разработать и внести предложения по совершенствованию действующего законодательства в сфере рентных отношений, в частности, предложить дополнительные способы защиты имущественных интересов получателей ренты.
Методологической основой исследования послужил диалектический метод познания действительности как основной способ объективного и комплексного изучения определенной сферы общественных отношений. Кроме того, в работе использовались такие методы исследования, как:
- исторический, который позволил выявить этапы становления и развития рентных отношений;
- системно-структурный метод использовался при характеристике существенных условий рентных договоров как оснований систематического получения дополнительного дохода в виде материальных и/или социальных благ;
- сравнительно-правовой метод применялся в процессе исследования таких правовых категорий как «право вещной выдачи» и «рента (пожизненное содержание с иждивением)», на основе которого удалось аргументировать вывод, об их взаимосвязи, но не идентичности;
- социально-правовой метод позволил выявить тенденцию утраты популярности рентных договоров в России в отношениях между гражданами.
В работе также использовались формально-логические (индукция, дедукция, анализ, синтез, гипотеза, аналогия) методы, восхождения от абстрактного к конкретному и др.
Эмпирическая база исследования сформирована путем обобщения и анализа опубликованных материалов судебной практики за период с 2000 по 2011 гг. Автор использовала также свой личный архив документов за период работы в качестве нотариуса, удостоверяющего рентные договоры (1998 -2012гг).
Научная новизна диссертационного исследования определяется тем, что на основе исторического анализа архивных материалов, норм действующего законодательства, Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, Проекта ГК РФ, имеющихся научных точек зрения, правоприменительной практики, а также результатов исследования, полученных лично автором, сформулировать выводы и предложения, направленные на углубление теоретических положений, касающихся рентных договоров, а также внести предложения по совершенствованию норм главы 33 ГК РФ.
Основные научные результаты, полученные лично автором и выносимые на защиту:
1. Договор ренты следует признать двусторонним, согласно которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество и/или отчуждает исключительные права на , а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренты определенные денежные суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме, а также оказывать социально-бытовые услуги или выполнять работы, согласованные сторонами и отраженные в договоре.
Содержание предлагаемой дефиниции рентного договора предопределено тем, что законодатель, не объясняя причин, исключил из перечня возможных предметов рентных договоров значительный круг объектов гражданского оборота, поскольку согласно нормам главы 33 ГК РФ предметом рентных договоров является имущество, носящее обобщенный характер (п.1 ст.583 ГК РФ), а п. 1 ст.601 ГК РФ устанавливает, что таковым может быть жилой дом, квартира, земельный участок и иная недвижимость. В то же время, руководствуясь статьей 128 ГК РФ, следует признать, что исключительные права на , НЕ могут быть предметом рентных договоров.
Вместе с тем, принимая во внимание интерес будущего плательщика ренты к исключительным правам потенциального получателя ренты на и его готовность приобрести их в обмен на рентные платежи и/или пожизненное содержание, в том числе с иждивением - позволяют утверждать об их ликвидности. С учетом изложенного, предлагаем в п.1 ст. 583 и п. 1 ст.601 ГК РФ слова «в собственность имущество» и «имущество» заменить на «предмет договора».
2. Договор ренты - ВСЕГДА ВОЗМЕЗДНАЯ сделка, поскольку имущество отчуждается в обмен на получение денежных и/или иных материальных средств, выполнения работ или оказания услуг, а в случаях предусмотренных договором, на предоставление пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Поэтому диспозиция пункта 1 ст. 585 ГК РФ, устанавливающая, что имущество отчуждается в собственность плательщика ренты «за плату или бесплатно», явно не неудачна. На самом деле речь идет о наличии или отсутствии первого денежного платежа (размер которого значительно меньше стоимости передаваемого в собственность плательщика ренты имущества) в момент заключения договора.
3. На договоры ренты не распространяются общие правила квалификации сделок как реальных или консенсуальных, поскольку законодатель выделил данный договорный тип из прочих сделок, направленных на отчуждение имущества, в целях обеспечения повышенной правовой и социальной защиты более слабой в экономическом, социальном и физиологическом отношении стороны этого договора – получателя ренты, так как склонение, принуждение его к заключению договора или требование передачи имущества после нотариального удостоверения сделки – безнравственно. Поэтому рентные договоры ВСЕГДА РЕАЛЬНЫЕ, несмотря на то, что все они подлежат нотариальному удостоверению, а при отчуждении недвижимого имущества и государственной регистрации.
4. Учитывая открытый перечень обстоятельств, предоставляющих получателю право требовать выкупа ренты, в случаях нарушений плательщиком ренты его обязательств, которые либо уже состоялись, либо с достаточной степенью вероятности могут произойти в будущем, следует считать, что передача имущества получателем ренты в собственность плательщику ренты, является неполной и условной. Таким образом, право собственности на имущество, обремененное рентой, по своему правовому положению сходно с правом собственности на имущество, обремененное залогом.
5. В доктрине отмечается многозначность термина «рента», который прежде всего означает «отдача того, что передано», т.е. возврат денежного эквивалента, стоимости переданного плательщику ренты в собственность имущества. Второе значение ренты – ее периодичность и непрерывность: рента не может быть разовой. Поэтому любой вид ренты (постоянная, пожизненная, пожизненное содержание с иждивением) возлагает на ее плательщика обязанность - в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Таким образом, договоры, заключаемые в целях получения какого-либо вида ренты, основаны на общем значении термина «рента» и имеют одинаковый правовой статус.
Тем не менее, в названии главы 33 ГК РФ наряду с общим институтом ренты вынесена только одна ее разновидность - пожизненное содержание с иждивением. Поэтому в целях приведения в соответствие названия и содержания главы 33 ГК РФ, предлагаем исключить из названия ссылку на разновидность, оставив общий термин «РЕНТА». Тем самым установится баланс между всеми разновидностями ренты и сохранятся специфические условия каждого вида договора.
6. В целях улучшения материального состояния сельского населения, а также удовлетворения спроса городских жителей на недвижимость в сельской местности, в том числе на имущественные комплексы, предлагаем делегировать сельским жителям право разрешать застройку их земельных участков посторонними лицами на условиях выплаты постоянной ренты. Для реализации этого предложения необходимо дополнить название ст. 590 ГК РФ и изложить пункт 1 данной статьи в следующей редакции:
«Статья 590. Предмет, форма и размер постоянной ренты
1. По договору постоянной ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество или предоставляет земельный участок, находящийся у получателя ренты в собственности, на праве постоянного пользования с условием его застройки или ведения сельскохозяйственной деятельности и/или отчуждает исключительные права на , а плательщик ренты в обмен на полученный предмет договора обязуется периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять вещи, выполнять работы или оказывать услуги, соответствующие по стоимости денежной сумме ренты».
7. Диссертант полагает, что широко распространенное мнение о том, что рента не связана с предпринимательской деятельностью, не представляет собой прибыли и не является доходом, нуждается в уточнении, поскольку если плательщиком ренты является коммерческая или некоммерческая организация, а также индивидуальный предприниматель, то они вправе распорядиться полученным в собственность имуществом в соответствии со своей волей и в своем интересе, который может состоять в коммерческой эксплуатации имущества, скажем, сдача в аренду или наем. Даже в тех случаях, когда плательщик ренты использует предмет рентного договора в личных целях, он получает либо прямой либо косвенный доход. Иначе говоря, плательщик ренты, исполняя обязанности по заключенному договору, всегда имеет доход, т.е. осуществляет приносящую доход деятельность.
8. Неправильным представляется встречающееся в доктрине утверждение о том, что размер рентных платежей является неопределенным и даже неопределимым. Практика свидетельствует, при любом виде ренты плательщик всегда тщательно взвешивает все pro и contra, определяет возможные сроки платежей, какие выгоды он может получить от заключаемого договора и т.п. Конечно, в этих случаях договор ренты носит рисковый характер, однако точно такой же характер имеют и многие другие гражданские договоры, в частности, договоры страхования. Поэтому рисковый характер рентных платежей не является существенным признаком договоров ренты, который сам по себе обусловил выделение их в самостоятельный договорный тип.
Теоретическая значимость диссертации - результаты настоящей работы могут быть использованы в ходе дальнейших цивилистических исследований института ренты и ее видов; выводы и предложения, сформулированные в работе, могут применяться при совершенствовании программ курсов «Гражданское право», на их основе целесообразно разработать спецкурс и учебно-методические материалы к нему.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования содержащихся в работе выводов и предложений в законотворческом процессе; результаты работы могут быть приняты во внимание государственными органами власти при совершенствовании порядка и условий заключения рентных договоров, как оснований систематического получения дополнительного дохода в виде материальных и/или социальных благ.
Апробация результатов исследования. Результаты проведенного исследования, основанные на них выводы, положения и рекомендации, полученные лично автором, нашли отражение в семи опубликованных работах, из них три в журналах, включенных в перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий. Теоретические и практические предложения по совершенствованию формы и содержания рентных договоров используются автором в практической деятельности.
История становления и развития рентных отношений
Рента (нем. - Rente, фр. - rente, от лат. reddita - отданная) как правовая категория использовалась европейским законодателем еще в средние века, под которой понимался всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности 5. При этом рентные отношения отграничивались от правоотношений, которые возникали в связи с передачей имущества во временное владение держателей. Например, владение наследственного арендатора общественного поля, когда отношение не может быть прекращено арендодателем (гражданской общиной) до тех пор, пока уплачивается рента (vectigal). В этих случаях владелец выступал лишь как держатель, так как он держал вещь на чужое имя и у него отсутствовала воля, намерение владеть ею как своей. Такое держание никогда не давало право собственности даже по истечении давности владения16.
Гримм Д.Д., исследуя отношения держателей имущества, выявил различия полномочий суперфициария (юридический владелец), который обладал правом полного пользования зданием, выстроенным на чужой земле и вследствие этого принадлежащим собственнику земли, от полномочий претора, который мог пользоваться и распоряжаться зданием на правах собственника, т.е. отчуждать, закладывать и обременять его сервитутами на срок существования своего права. Однако при этом он нес лежащие на здании подати и повинности, в том числе платить собственнику определенную ренту - solarium, pensio, от которой он, по обоюдному соглашению, мог быть освобожден17.
Известный французский цивилист Л.Ж. Морандьер называл на две причины появления ренты в правовых системах Европы:
а) недостаток наличных денег;
в) обход запрета, установленного церковью, на процентные займы как ростовщические.
Объясняя первую причину, Л.Ж. Морандьер писал, что собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплачивать ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было. Вторую причину появления ренты Л.Ж.Морандьер усматривал в том, что заемщик, который получал значительную сумму, обязывался возвратить ее, а вместо уплаты процентов выплачивал кредитору ежегодную ренту18. С экономической точки зрения такой способ возврата части долга гарантировал кредитору удовлетворение его имущественных интересов получать суммы, эквивалентные запрещенным процентам. Поэтому договоры займа с использованием рентных платежей пользовались в странах Европы особой популярностью, что подтверждается многими историческими документами. Золотько Н.В., исследуя генезис ренты, установила, что в средние века особое значение получила земельная рента, которая рассматривалась выдающимися экономистами А.Смиттом, Д.Рикардо как экономическая категория, а свое правовое закрепление получила в одном из первых законодательных источников регулирования соответствующих отношений -Французском ГК, включившем главу, посвященную договору пожизненной ренты. В Германском Гражданском Уложении существовала аналогичная глава, а в разделе «Вещное право» в качестве одной из разновидностей обременения земельного участка фигурировал «рентный долг». Общее Гражданское Уложение Австрийской империи, Швейцарское Гражданское Уложении также имели в своем содержании договоры о пожизненной ренте. Значительно позже ГК штата Луизиана (США) урегулировал в главе «Рента» так называемый «аннуитет» - ежегодную выплату. Один из последних по времени принятия Гражданский кодекс Квебека также содержал раздел «Различные договоры, подобные купле-продаже», в котором наряду с меной содержался специальный договор, именуемый «Об отчуждении за ренту» .
Я.А. Ключникова полагает, что причинами формирования рентных отношений в Европе послужили недостаток наличных денег и запрет процентных займов. Кроме того, она обращает внимание, что возникновение пожизненного содержания происходило как результат существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты . Лазаревой Е.В. удалось найти материал, подтверждающий факт правового регулирования договора пожизненного содержания Гражданским кодексом Японии, который, правда, имел принципиальные отличия от аналогичных договоров, предусмотренных законодательными актами Европы .
Вместе с тем, правового регулирования в дореволюционном законодательстве России рента не получила, хотя была известна российской цивилистике. Более того, европейский опыт ее правового регулирования и использования анализировали такие отечественные ученые как Ю.С.Гамбаров, А.И.Загоровский, Д.И.Мейер, С.А.Муромцев, К.П.Победоносцев, Г.Ф.Шершеневич и другие. В частности, Ю.С. Гамбаров писал, что канонический запрет процентов, вызвал к жизни ряд новых институтов права, в том числе институт купли ренты (Rentenkauf), посредством которого достигалась та же цель, что и при процентном займе . Г.Ф. Шершеневич, исследуя преимущества правоотношений, связанных со страхованием старости перед страхованием жизни, отмечал, что страхователь вносит известную сумму денег с тем, чтобы с достижением известного возраста получать право на капитал или на ренту . К.П. Победоносцев, характеризуя пожизненные вещественные права, включал в них право на непрерывный доход или поземельную ренту (tithes) .
Результатами трудов ученых-цивилистов XIX века была разработана концепция о необходимости законодательного установления данного правового института в России и предпринята попытка ввести ренту в круг регулируемых гражданских правоотношений. Так, в проекте кн. V Гражданского Уложения, внесенном 14 октября 1913 г. в Государственную Думу, гл. XIX именовалась "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание". Интересно отметить, что в указанном Проекте давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) (ст. 1100) и его разновидности - договора о пожизненном содержании. В тоже время понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало25. Однако эта инициатива осталась не реализованной и в дореволюционном законодательстве рента не получила официального признания. Однако юристы-практики того времени нашли выход из этого «правового тупика» путем использования принципа «отсутствие прямого запрета по своей правовой природе является основанием для применения соответствующего договора» .
В тоже время законодательству Российской империи был известен институт рентных платежей того, кто получал большую долю при разделе имения. Суть такой ренты состояла в том, что она предоставляла право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат (как правило, ежемесячных) как вид компенсации недополученного капитала или недвижимого имущества. Такие платежи обременяли имение и переходили к любому лицу, приобретавшему имение. Непосредственным поводом к использованию соответствующих отношений и их регулированию послужило главным образом недостаточное развитие кредита27.
Гражданско-правовая характеристика рентных договоров
Правовое регулирование рентных договоров осуществляется в основном нормами главы 33 ГК РФ, которая, включает 23 статьи, сформулированных таким образом, чтобы обеспечить повышенную правовую и социальную защиту более слабой в экономическом, социальном и физиологическом отношении стороны этого договора - получателя ренты, даже в тех случаях, когда стороны не предусмотрели в договоре важные для условия. Такая цель обусловила диспозитивность многих норм указанной главы. К примеру, ст. 591 ГК РФ, регламентируя сроки выплаты постоянной ренты, гласит: если иное не предусмотрено договором, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (курсив мой А.С.); пункты 2 и 3 статьи 594 ГК РФ устанавливают минимальную выкупную цену постоянной ренты при отсутствии такого условия в договоре.
В тоже время в интересах получателя ренты, некоторые нормы сформулированы императивно. Так, статья 597 ГК РФ (в редакции от 01 декабря 2011г.) устанавливает, что размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
Принцип приоритета интересов получателя ренты отражен и в нормах ст. ст. 599 и 605 ГК РФ, которые при существенном нарушении договора плательщиком ренты гарантируют получателю ренты право потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Эти и другие принципы охраны прав и законных интересов получателей ренты обеспечивают законность и стабильность заключаемых договоров .
Вместе с тем, рентные договоры порождают специфические правоотношения, проявляющиеся в том, что получатель ренты (больной или престарелый человек, нуждающийся в постоянной помощи и заботе, не имеющий достаточных физических сил и материальных средств к существованию и родственной поддержки, но обладающий ценным недвижимым имуществом) может воспользоваться соответствующими услугами юридического или физического лица на условиях отчуждения принадлежащего ему имущества. Однако склонять такое лицо - «слабую сторону» к заключению договора безнравственно. С нашей точки зрения, именно эта специфика рентных договоров, как отмечено выше, обусловила особые требования к их рекламе. Так, статья 30 «Реклама услуг по заключению договоров ренты, в том числе договора пожизненного содержания с иждивением» ФЗ «О рекламе» устанавливает, что реклама услуг по заключению договоров ренты, в том числе договора пожизненного содержания с иждивением, не должна содержать:
1) выражение благодарности физическими лицами, заключившими такие договоры;
2) утверждение о том, что заключение таких договоров имеет преимущества перед завещанием жилого помещения или иного имущества;
3) осуждение членов семьи и близких родственников потенциального потребителя таких услуг, якобы не заботящихся о нем;
4) упоминание о подарках для физических лиц, принявших решение о заключении договоров ренты с рекламодателем или другим лицом.
Если рекламодатель является посредником при заключении договоров ренты, в том числе договора пожизненного содержания с иждивением, реклама услуг по заключению таких договоров должна содержать указание на то, что плательщиком ренты по таким договорам будет другое лицо .
М.А. Спиридонова, Н.М. Удалова, комментируя эту статью, обращают внимание, что нормы указанной статьи запрещают заострять внимание на аморальности поведения отдельных граждан. Осуждение, о котором говорится в данной статье, может иметь как прямую форму ("если Вам не повезло с детьми . . .", "мы заменим Вам неблагодарных потомков"), так и косвенную ("это, конечно, не наша обязанность, но мы взяли ее на себя").
Такие заявления формируют негативное отношение и к рекламе, и к родственникам (причем к последним безосновательно)91, заставляют предвзято оценивать жизненные ситуации, придавая им заранее невыгодное освещение.
Кроме того, Закон не разрешает не только обещание, но и просто упоминание о получении безвозмездных выгод, презентов и иных поощрений гражданам, которые передали или собираются передать в собственность рекламодателю или иному лицу свое имущество по договору ренты. Со стороны такие предложения или упоминания выглядят как подкуп людей и напоминают недобросовестную предвыборную кампанию. Склонение к принятию решения о передаче имущества, не заботясь о судьбе отчуждающего, а из собственных интересов (ни один коммерсант не попросит себе в ущерб), похоже на мошенничество. Закон не позволяет ссылаться на уже полученные подарки за пользование услугами ренты и на те, которые еще можно получить, согласившись заключить договор.
В подтверждение своей позиции М.А. Спиридонова, Н.М. Удалова приводят конкретный пример: ООО "Центр социальной защиты и помощи пенсионеров", разместившее в средствах массовой информации рекламу такого содержания: "крупные единоразовые выплаты от 100 тысяч рублей, оплата коммунальных услуг, телефона, ежемесячная прибавка к пенсии (рента) от 2000 рублей, должный уход, заботливое внимание, необходимая помощь по дому, бытовая техника в подарок по заключении договора и другие подарки в праздничные дни, подписка на газету "Пенсионер", при этом вы продолжаете жить в своей квартире", было оштрафовано .
Ранее Спиридонова М.А., писала что «лица, имеющие коммерческий интерес к имуществу других лиц, не должны нарушать родственных и иных близких связей. Несмотря на то, что и завещание, и договор ренты волевые акты, и выбор собственника имущества о том, какой из способов распоряжения вещью предпочти, зависит только от него, нельзя подталкивать человека пренебрегать правами родных и ставить их на ступень ниже чужих, вещных интересов» .
Редакцию ст. 30 ФЗ «О рекламе» и комментарий к ней, по нашему мнению, следует признать актуальными и полностью соответствующими интересам не только получателей ренты, но и их возможных наследников.
Спиридонова М.А., Удалова Н.М. Комментарий к Федеральному закону от ] 3 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе" (под ред. В.А. Ларионовой) [электрон, ресурс] // СПС ГАРАНТ. 2011.
Учитывая многообразие рентных договоров, а также виды имущества, передаваемого в собственность плательщика ренты, можно с уверенностью констатировать, что диспозитивный характер норм главы 33 ГК РФ в сочетании с императивностью отдельных требований к условиям договоров, способны осуществлять эффективную охрану и защиту прав и законных интересов участников рентных правоотношений, предоставляя сторонам договора изменять диспозитивные нормы по своему усмотрению или предусматривать другие условия, если это не противоречит существу рентного договора. Скажем, стороны могут установить особый порядок индексации размера рентных платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа. Вместе с тем, у них отсутствует право предусмотреть возможность перехода прав получателя пожизненной ренты и т.п.
Сочетание принципов диспозитивности и императивности в правовом регулировании рентных договоров, а также усиленная охрана прав и законных интересов получателей ренты обусловили их обязательное нотариальное удостоверение, а в случаях отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, и государственной регистрации. Несомненно, услуги нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, во многих случаях предотвращают последующие судебные споры94.
Характеристика договора постоянной ренты
Договор постоянной ренты как вид рентных соглашений впервые выделен в отечественном законодательстве (ст.ст. 589-595 ГК РФ). По нашему мнению, это свидетельствует о расширении законодателем возможностей лиц, обладающих ценным имуществом (как правило, недвижимым), использовать его в целях получения постоянного дохода.
В соответствии со ст. 589 ГК РФ получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При этом закон не устанавливает каких-либо требований или условий для граждан -получателей постоянной ренты. Из чего можно сделать вывод -получателями постоянной ренты могут быть граждане независимо от их возраста и дееспособности. Вместе с тем, практика свидетельствует, что обычно получателями постоянной ренты являются бывшие собственники того имущества, которое может быть использовано в коммерческой деятельности. Чаще всего право на такое имущество было получено работниками предприятий и организаций в период приватизации. Поэтому такие получатели постоянной ренты, как правило, обладают полной дееспособностью.
Обратим внимание, ГК РФ не содержит запрета на передачу права получения постоянной ренты. Более того, п. 2 ст. 589 ГК РФ прямо указывает на правомерность уступки права требования. Вероятно, это будет договор в пользу третьего лица, при необходимости его права и законные интересы будет защищать опекун или попечитель.
Право получения постоянной ренты переходит по наследству. Отсюда вполне правомерно сделать вывод, что субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться. Этот вывод вытекает из диспозиции норм, регламентирующих указанный договор, поскольку постоянная рента предполагает продолжающееся обязательство, которое изначально возникло в социальной сфере. Именно данный факт обусловил право некоммерческих организаций приобретать права получателя постоянной ренты. На этот факт обратил внимание М.И. Брагинский, в частности он писал: «Постоянная рента - единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама рента - использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми» . Однако данное обстоятельство, по мнению многих авторов, не меняет существа ренты - как периодического дохода без осуществления предпринимательской деятельности. В частности, такую научную позицию высказал С.А. Хохлов, утверждающий, что коммерческая организация не должна превращаться в рантье . М.И. Брагинский, анализируя ст. 589 ГК РФ полагал, что нет препятствий для того, чтобы получателем постоянной ренты оказалась больница или иная социально-культурная организация11 .
С нашей точки зрения, эти выводы были сделаны более десяти лет назад и основывались на нормах, которые прямо устанавливают, что получателями постоянной ренты НЕ могут быть коммерческие организации, поскольку предполагается, что получение ренты не связано с осуществлением получателем ренты предпринимательской деятельности. Кроме того, авторы исходили из существующего в тот момент уровня развития рыночных отношений, который позволял довольно легко разграничить предпринимательство и некоммерческую деятельность.
Исследование научной литературы того времени свидетельствует, что договоры постоянной ренты анализировались в основном на уровне размышлений о нормах параграфа второго главы 33 ГК РФ, так как практическое использование таких договоров было редкостью. Поэтому некоторые авторы обосновывали его ненужность и вносили предложения об исключении норм о постоянной ренте из главы 33 ГК РФ. К примеру, Е.В. Лазарева, защищая в 2005 г. кандидатскую диссертацию, вынесла на защиту вывод о том, что субинститут постоянной ренты оказался неработающим и поэтому его следует исключить из главы 33 ГК РФ, которую следует назвать «Пожизненная рента»114. Однако судебная практика опровергла этот вывод: споры, возникающие из действующих договоров постоянной ренты, являются предметом судебных разбирательств 15.
Дополнительным аргументом востребованности договора постоянной ренты могут служить изменения социально-экономической и политической ситуации в стране, произошедшие в последние 3-5 лет, которые обусловили возникновение новых видов деятельности, сочетающих социальную направленность и систематический доход. Этими видами деятельности стали заниматься не только частные, но и государственные (муниципальные) учреждения, другие некоммерческие организации. Поэтому вполне обоснованно возникла необходимость в правовом обеспечении указанных видов деятельности и официальном расширении форм некоммерческих организаций, определении их компетенции.
Все это потребовало принципиального обновления гражданского законодательства, о котором 18 июля 2008 г. Президент России подписал Указ № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»116. Во исполнение данного Указа разработана Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации и принято более десяти федеральных законов, вносящих существенные изменения в ГК РФ, в том числе касающиеся деятельности некоммерческих организаций и их статуса. К примеру, расширен перечень организационных форм учреждений (ст. 120 ГК РФ), предполагаются принципиальные изменения в регулировании видов деятельности некоммерческих организаций и т.п. В свете изложенного, а также учитывая тему исследования, есть все основания уделить особое внимание видам деятельности некоммерческих организаций, которые могут быть получателями ренты.
Итак, Федеральным законом от 8 мая 2010 г. N 83-ФЗ внесены изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации, которыми государственным и муниципальным учреждениям официально предоставлено право осуществлять приносящую доход деятельность118.
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г. // "Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации".2009. N11. Федеральный закон от 8 мая 2010 г. N 83-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений" // Собрание законодательства Российской Федерации от 10 мая 2010 г. N 19. Ст. 2291 (вступил в силу
Интересно отметить, что изменения произведены путем дополнения компетенции некоммерческих организаций правом осуществлять приносящую доход деятельность. При этом законодатель не сформулировал дефиниции указанного вида деятельности, создав тем самым правовой вакуум, который пытаются восполнить ученые, проводя соответствующие исследования. В частности, О.В. Трачук полагает, что под приносящей доход деятельностью бюджетных учреждений следует понимать социально значимую уставную деятельность, осуществляемую на условиях возмездности посредством оказания услуг, выполнения работ, направленных на получение доходов, независимо от результатов такой деятельности .
Существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением, как отмечено в исторической части настоящей работы, получил свое официальное признание в ГК РСФСР 1964 г. Эта новелла гражданского законодательства того времени явилась результатом научной дискуссии, в которой приняли участие многие известные цивилисты СССР, в дополнение к указанным выше, можно вспомнить Т.Н. Амфитеатрова, П.Е. Орловского154, которые, опираясь на имеющуюся теоретическую базу, и принимая во внимание сложившуюся практику, в том числе судебную, аргументировали необходимость введения в новый Гражданский кодекс такого вида договора как купля-продажа дома с условием пожизненного содержания продавца.
Принятый в 1964 г. ГК РСФСР свидетельствует, что законодатель реализовал разработанную доктрину: договор пожизненного содержания был помещен в главу 21 «Купля-продажа» и квалифицировался как ее разновидность. Однако некоторые ученые придерживались другого мнения. Так, О.С. Иоффе, характеризуя этот договор, писал: « ...хотя в ГК РСФСР пожизненное содержание и отнесено к особым разновидностям купли-продажи, в действительности оно не только представляет собой самостоятельный договор, но и в системе обязательств по возмездной реализации имущества не может быть расположено ранее всех других относящихся к той же группе договоров»155. Такой же позиции придерживается Ю.К. Толстой 56. Позднее С.А. Хохлов также обосновывал самостоятельность рассматриваемого договора, в частности, он указывал на такие отличительные признаки, как ограниченный круг участников (получатель содержания - только гражданин), длящийся характер правоотношений, и, наконец, главное условие - эквивалентный обмен - недостаточно определенно) .
М.И. Бару, опираясь на эти исследования, продолжил формирование различительных признаков. В частности, он указал, что при купле-продаже в момент перехода права собственности договор считается исполненным, а при пожизненном содержании - это момент начала договора. Далее М.И. Бару пришел к выводу, что предметом договора пожизненного содержания является не отчуждение вещи, а оказание услуг158. На этот вывод обратил внимание М.И. Брагинский, однако, он уделил этому вопросу всего три строчки: «Этот вывод не укладывается в рамки действующего ГК, который содержит в п.2 ст. 779 исчерпывающий перечень глав Кодекса, регулирующих договоры услуг. Межу тем в этом перечне гл.33 («Рента и пожизненное содержание с иждивением») отсутствует»159.
По нашему мнению, эта научная позиция заслуживает большего внимания. К примеру, ее можно усилить такими аргументами как:
- перечень услуг, предусмотренный пунктом 2 ст. 779 ГК РФ на самом деле, является открытым, поскольку заканчивается традиционно для таких случаев: «иных», т.е. главный и единственный аргумент уважаемого Михаила Исааковича оказался не корректным;
- правовым основанием заключения договора следует признать волю будущего получателя ренты, направленную на то, что он хочет пользоваться социальными и бытовыми услугами (предоставление питания, одежды, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним), т.е. будущий получатель ренты является инициатором заключения договора и потребителем услуг;
- не имея средств платить за указанные услуги, гражданин в обмен на желаемые и необходимые услуги отчуждает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты;
- будущий плательщик ренты также имеет интерес в заключении договора, поскольку он желает получить недвижимое имущество в собственность в обмен на предоставление собственнику недвижимости материальных средств в виде одежды, питания, а также совершения деятельности, не имеющей материального выражения (уход, помощь в быту и т.п.).
Результатом исполнения договора следует признать оказание возмездных социальных и бытовых услуг, получение материальных благ и переход права собственности на недвижимое имущество. Такой вывод позволяет квалифицировать договор пожизненного содержания с иждивением как смешанный гражданско-правовой договор, который имеет сложный предмет: социальные и бытовые услуги, материальные блага и недвижимое имущество и право собственности на него.
Учитывая схожесть многих норм договора пожизненного содержания с иждивением и пожизненной ренты, законодатель установил общий принцип: к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено нормами главы 33 ГК РФ (п. 2 ст. 601 ГК). Полностью соглашаясь с данным принципом, обратим внимание на непоследовательность позиции законодателя: с одной стороны, он прямо признает идентичность многих существенных условий пожизненной ранты и пожизненного содержания с иждивением, устанавливая аналогию закона. Из чего можно сделать только один вывод: пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением -разновидности ренты.
С другой стороны, в название главы 33 ГК РФ наряду с общим институтом ренты вынесена только одна ее разновидность - пожизненное содержание с иждивением. Найти логическое объяснение такой структуре названия указанной главы ГК РФ довольно трудно. Поэтому в целях приведения в соответствие названия и содержания главы 33 ГК РФ, предлагаем исключить из названия ссылку на разновидность, оставив общий термин «РЕНТА». Тем самым установится баланс между всеми разновидностями ренты и сохранятся специфические условия каждого вида договора, например, можно выделить особенности договора пожизненного содержания с иждивением, позволяющие отграничить его от пожизненной ренты:
- предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, тогда как предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимое имущество;
- пожизненная рента допускается только в денежной форме, в то время как по договору пожизненного содержания с иждивением плательщик обязан выплачивать берет на себя обязанности не только о материальном обеспечении, но и о наборе необходимых социальных услуг, включая ритуальные. Вместе с тем, ст. 603 ГК РФ предусматривает исключение из этого правила: договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ);
- нахождение гражданина на пожизненном содержании плательщика ренты с иждивением предполагает установление между ними лично-доверительных отношений, хотя нормы параграфа 4 главы 33 ГК РФ прямо не ставят такого условия. Однако п. 3 статьи 602 ГК РФ обязывает суд при разрешении спора между сторонами руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Заметим, только в этом виде рентных договоров законодатель счел уместным повторить такое требование, несмотря на то, что п.З ст. 10 ГК РФ содержит общий принцип гражданско-правовых отношений - разумность действий и добросовестность участников предполагаются.
С нашей точки зрения, такой подход законодателя вполне оправдан, так как обусловлен социальной сущностью и назначением договора пожизненного содержания с иждивением. При этом момент возникновения потребности в уходе не имеет значения, поскольку такая услуга предусмотрена договором и ее оказание становится обязанностью плательщика ренты, который должен ее исполнять с учетом сложившихся обстоятельств и на уровне обычно предъявляемых требований.
Вследствие этого, полагают известные цивилисты МГУ, моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину - получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться как существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств, дающее получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом (ст. 594 ГК)160.
