Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общие положения о владении земельным участком и его защите 15-57
1.Современная гражданско-правовая реформа владения и владельческой защиты 15-26
2. Владение в системе ограниченных вещных прав и обязательственных прав на земельные участки 26-37
3. Гражданско-правовая защита владения земельным участком: понятие и содержание 37-57
Глава 2. Гражданско-правовая защита законного и добросовестного владения земельным участком 58-118
1. Понятие и виды законного и добросовестного владения земельным участком 58-74
2. Защита законного владения земельным участком 74-97
3. Защита добросовестного владения земельным участком 97-113
Заключение 114-118
Список нормативных правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы 119-144
- Владение в системе ограниченных вещных прав и обязательственных прав на земельные участки
- Гражданско-правовая защита владения земельным участком: понятие и содержание
- Защита законного владения земельным участком
- Защита добросовестного владения земельным участком
Введение к работе
Актуальность диссертационной работы. В науке гражданского права уделяется значительное внимание вопросам защиты гражданских прав. Однако в гражданско-правовых исследованиях рассматриваются либо общие вопросы правовой защиты, либо раскрываются различные аспекты защиты недвижимого имущества, а важнейшим с практической точки зрения вопросам гражданско-правовой защиты прав, связанным с земельным участком, уделяется сравнительно немного внимания. При этом предметом исследования являются предусмотренные действующим законодательством имущественные права, например, право собственности, право аренды и другие, или имущественные права, которые еще не восприняты действующим законодательством (например, категория владения).
К тому же, современное гражданское законодательство находится на стадии реформирования, наблюдается процесс реализации концептуальных положений, их внедрение в правовую действительность. В связи с этим особый интерес представляет исследование правовых явлений, которые существуют в правовом режиме ограниченной функциональности (например, владение, владельческая защита), и могут приобрести (при условии реализации указанной Концепции) черты правового института, а, возможно, и иного правового образования. При этом интересной представляется правоприменительная практика в виде позиций высших судебных органов, которые начинают разъяснять действующие нормы, ориентируясь на концептуальные положения.
Особенностью настоящего исследования является то, что оно проводится в период реформирования гражданского законодательства, позволяющего наблюдать внедрение классических римских конструкций в современное законодательство, моделировать правовое (межинституциональное) соотношение правовых категорий и явлений. При этом научно-практический интерес представляет объект исследуемых категорий – земельный участок. Земельный участок хотя и является объектом недвижимого имущества с позиции п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ, однако при применении норм гражданского права нельзя не учитывать положений Земельного кодекса РФ, а также иных природоресурсных законодательных актов, которые нашли отражение в законопроектах по внесению изменений в Гражданский кодекс РФ. Это подчеркивает комплексный характер исследования и ведущую роль гражданского законодательства и в природоресурсных отраслях права при регулировании имущественных отношений.
Актуальность диссертационного исследования обусловлена вниманием юридического сообщества к категориям владения и защиты владения на земельные участки. Владение как существующее правовое явление традиционно рассматривается в двух аспектах: как правомочие в содержании вещных и обязательственных прав и как фактическое отношение. Владение и защита владения неразрывно связаны друг с другом. Трудно представить владельческие отношения без соответствующего механизма защиты. Если владение составляет содержание соответствующих имущественных прав, то они защищаются вещными и обязательственными способами. Хотя некоторые способы защиты и направлены на защиту исключительно владения (в частности, истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), защита от нарушений, не связанных с владением (ст.304 ГК РФ)), но при этом защищают легитимное право в целом (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования и др.).
Фактические владельческие отношения носят принципиально иной характер. Они нуждаются в доказывании со стороны владельца, признании их судом (например, в случае приобретательной давности), при этом установление судом факта владения земельным участком является основанием для возникновения права собственности, но не определенного права – владения.
Концепция развития гражданского законодательства меняет сложившееся представление о владельческих отношениях и их защите. Настоящее исследование позволяет сформулировать ряд научно-обоснованных выводов относительно указанных категорий, их соотношении с существующими имущественными правами на земельные участки и способами гражданско-правовой защиты.
Степень научной разработанности темы диссертационного исследования. Владение, в том числе земельными участками, рассматривалось цивилистами применительно к разным этапам развития защиты титульного и беститульного владения земельными участками.
Становление и развитие владения и владельческой защиты земельными участками в древнеримском праве рассматривалось в работах Д.В. Дождева, В.А. Краснокутского, С.А. Муромцева, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, И.А. Покровского, В.М. Хвостова и др.
Происхождение и оформление владельческих отношений на земельные участки, вопросы их защиты в дореволюционной России исследовались такими учеными, как Е.В. Васьковский, Ю.С. Гамбаров, В.И. Курдиновский, Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич и др.
В советский период указанные категории с позиции защиты владения земельными участками, естественно, не рассматривались. Однако советскими цивилистами уделялось определенное внимание отдельным аспектам категории владения в трудах А.В. Венедиктова, Д.М. Генкина, Ю.К. Толстого, Б.Б. Черепахина и др.
В современной России наблюдается возрастающее внимание цивилистической мысли к владению и его защите: А.В. Коновалов, К.И. Скловский, Е.А. Суханов и др. Диссертационные работы за последние десять лет, посвященные этим вопросам, подтверждают актуальность и востребованность этих правовых явлений не только в научном, но и в практическом плане: Т.Ю. Астапова, Ю.С. Батчаев, Ю.А. Бочкарев, Н.В. Бадаева, О.Г. Зубарева, Т.Н. Сафронова, В.В. Шагова и др.
Однако вопросы гражданско-правовой защиты владения земельными участками комплексно не исследовалась. Специфика гражданско-правовой защиты определяется наличием определенного правового основания (титула) владения земельным участком или отсутствием такового. Раскрытие этих особенностей с научной и практической стороны позволит предложить цивилистической науке альтернативный взгляд на традиционную классификацию прав на земельные участки и способы их защиты.
Цель диссертационной работы – выявить и обосновать влияние применения способов гражданско-правовой защиты владения земельным участком на развитие теории владельческой защиты.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
- показать предпосылки и необходимость проведения современных реформ гражданско-правовой защиты владения земельным участком на основе теории о владельческой защите объектов гражданских прав;
- определить место владения в системе существующих ограниченных вещных и обязательственных прав на земельные участки;
- определить понятие и виды законного и добросовестного владения земельным участком;
- раскрыть специфику защиты законного владения земельным участком;
- исследовать особенности защиты добросовестного владения земельным участком.
Объектом диссертационного исследования являются общественные владельческие отношения на земельные участки и их гражданско-правовая защита.
Предмет исследования – правовые нормы, регламентирующие гражданско-правовую защиту владения земельными участками, практика их применения и доктринальные положения.
Методологическую основу составили общенаучные и частнонаучные методы познания. В числе общенаучных методов использованы диалектический, прогностический, аналогии, анализа и синтеза, индукции и дедукции, систематизации и структуризации. Среди частнонаучных методов можно выделить сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-юридический, метод доктринального толкования позитивного права.
Эмпирическую базу исследования составили материалы судебной практики Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, Федерального арбитражного суда Поволжского округа, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и других арбитражных судов, а также практика заключения, исполнения договоров и применения гражданско-правовых способов защиты прав на земельные участки.
Теоретическая основа исследования. В работе использованы труды М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, Л.Ю.Василевской, Е.В. Васьковского, Д.В. Дождева, И.А.Емелькиной, О.С. Йоффе, А.В. Коновалова, В.А. Краснокутского, О.И. Крассова, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Е.М. Тужиловой-Орданской, В.А.Хохлова, Б.Б. Черепахина, Г.Ф. Шершеневича и др.
Нормативной основой исследования выступает российское гражданское и земельное законодательство, содержащее нормы о титульном и беститульном владении земельным участком и его защите, а также законопроекты о внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ.
Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии гражданско-правовой теории владельческой защиты. Выявляется и обосновывается влияние применения способов гражданско-правовой защиты владения земельным участком на развитие теории владельческой защиты.
Исследование проблем гражданско-правовой защиты владения земельным участком позволяет в рамках диссертационной работы сформировать новый с научной и практической точки зрения подход к традиционным способам защиты гражданских прав (вещным и обязательственным). Проанализирована роль категории владения в титульных (вещных и обязательственных) и беститульных (добросовестных) правах на земельные участки, в результате чего предлагается выделить владельческие права на земельные участки и провести их классификацию на основании объема правомочий владельца. Значение этой классификации заключается в возможности оптимизации выбора способа защиты соответствующего владельческого права, так как каждому владельческому праву присущ свой специальный способ его защиты.
Научная новизна исследования выражается и конкретизируется в следующих выводах и положениях, выносимых на защиту:
-
Гражданско-правовая защита владения земельным участком представляет собой особую систему правовых мер защиты (материально-правовых способов, процессуально-правовых средств), предоставленных субъекту владения земельным участком. Особый характер данной системы обусловлен спецификой самого объекта (земельного участка, его части) как объекта гражданских и земельных правоотношений.
-
Характер владельческих отношений (титульное или беститульное владение) определяет способы и средства защиты владения земельным участком или его части. Выявлено, что именно гражданско-правовые способы и средства защиты послужили определяющими факторами для развития не только титульных прав, но и правовых положений о беститульном владении земельными участками.
-
Способы гражданско-правовой защиты владения земельным участком или его части подразделяются на основные (признание права, виндикационные, негаторные требования и др.) и дополнительные (признание сделки недействительной, возмещение убытков и др.).
-
Гражданско-правовая защита части земельных участков зависит от того, в каком качестве выступает часть земельного участка в гражданско-правовых отношениях: либо в качестве объекта, обозначающего пределы обременения (например, при сервитуте), либо в качестве объекта для признания соответствующего права (вещного или обязательственного) на часть земельного участка как на полноценный земельный участок. При этом вещно-правовые способы защиты гражданских прав принадлежат также лицам, владеющим земельными участками на основании обязательственных прав.
-
Владение является основой не только для титульных прав (вещных и обязательственных), но также и для беститульного пользования земельным участком или его частью (например, при пользовании земельным участком давностным владельцем, собственником здания, строения, сооружения). Обосновывается вывод о том, что собственник здания и сооружения, расположенных на чужом земельном участке, может обладать не только правом пользования, но являться и владельцем соответствующего земельного участка или его части. При этом действующим законодательством указанный субъект не наделен титульным правом (а только правом пользования). В связи с этим возникает необходимость теоретического и практического обеспечения гражданско-правовой защиты владения земельным участком или его частью.
-
Предложена новая классификация титульных прав на земельные участки: право собственности и иные владельческие права. В содержание владельческих прав включаются правомочия владения, пользования и распоряжения. Иные владельческие права имеют в своем содержании преимущественно правомочия владения и пользования и противопоставлены основному вещному праву – праву собственности. В работе предлагается новая классификация сделок: а) сделки, направленные на возникновение и прекращение права собственности на земельные участки (договор купли-продажи, дарения и др.); б) сделки, направленные на возникновение, изменение и прекращение владельческих прав на земельные участки (договор об установлении права постоянного землевладения, права застройки, сервитута и др.).
-
Выявлена тенденция к формированию в рамках гражданского права особого «владельческого права» в качестве особого правового образования (правового института). В настоящее время конкретизируется содержание владельческого права в части: а) перечня владельческих прав на земельные участки; б) определения предпосылок и пределов оборотоспособности этих прав; в) установления специфики множественности лиц на стороне владельца земельным участком; г) установления особенностей единого основания возникновения владельческих прав – договора. Отдельные элементы указанного правового образования уже восприняты и реализованы в правоприменительной (судебной) практике, в частности, признанием возможности долевого владения в отношении права пожизненного наследуемого владения (совместное владение ограниченным вещным правом).
Предложение по совершенствованию действующего законодательства. В определении содержания права безвозмездного пользования используется только правомочие пользования (ст. 689 ГК РФ). В связи с этим предложено дополнить конструкцию указанной нормы правомочием владения, так как трудно представить возможность практического использования земельного участка без фактического владения им. Это позволит не только привести указанное положение в соответствие с тенденцией развития гражданского законодательства, но и распространить на обладателей права безвозмездного пользования гражданско-правовые способы защиты.
Теоретическая значимость исследования. Полученные в результате исследования выводы о способах гражданско-правовой защиты владения земельными участками вносят вклад в развитие теории владельческой защиты. Особенность заключается в том, что в науке гражданского права, во-первых, часто категории владения и его защиты рассматриваются в целом как правовой институт, в котором выделяется либо титульное, либо беститульное владение. Во-вторых, в правовой науке обращается внимание на содержание категории владения (самостоятельное право, отдельное правомочие, фактическое отношение), но при этом, как правило, объекты гражданских прав исследуются в целом, не выделяя особенностей отдельных объектов.
Настоящее исследование направлено прежде всего на выявление специфики владения и гражданско-правовой защиты владения применительно к определенному объекту гражданских прав – земельному участку. Данный подход позволил исследовать проблемы владения и защиты владения на примере земельных участков. В ходе этого было выявлено, что владельческие отношения и вопросы их защиты определяются не только правовым режимом земельного участка, но и особенностями режима связанных с ним объектов (часть земельного участка, в том числе занимаемого зданием и сооружением).
Практическая значимость исследования состоит в том, что выводы, полученные в ходе исследования, могут быть использованы в правоприменительной деятельности для повышения эффективности гражданско-правовой защиты прав на земельные участки.
Отдельные положения диссертационного исследования рекомендуются для совершенствования гражданского законодательства.
Материалы диссертационной работы могут использоваться для преподавания учебной дисциплины «Гражданское право» и спецкурсов, связанных с гражданско-правовой защитой прав на земельные участки.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре экологического, трудового права и гражданского процесса юридического факультета ФГАОУ ВПО «Казанский (Приволжский) федеральный университет», где проведено ее рецензирование и обсуждение.
Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, были изложены в пяти научных статьях, три из которых опубликованы в журналах, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации. Результаты исследования были предметом выступления на различных всероссийских и региональных межвузовских научно-практических конференциях, в том числе на X Всероссийской ежегодной научно-практической конференции «Актуальные проблемы юридической науки и судебной практики» (Казань, 2 марта 2011 г.).
Структура работы, определенная целью и задачами диссертационного исследования, включает введение, две главы, содержащие шесть параграфов, заключение и список использованных нормативных актов, специальной литературы и материалов судебной практики.
Владение в системе ограниченных вещных прав и обязательственных прав на земельные участки
В настоящее время наука гражданского права и гражданское законодательство стоят на пороге ряда концептуальных преобразований системы ограниченных вещных прав на земельные участки. Задачей реформ является приведение действующего законодательства в соответствие с классическими подходами к вещным правам, требованиями правоприменительной практики, чтобы, в конечном итоге, достичь основной цели - ограничить право частной собственности на земельные участки и усилить позиции публичной собственности на землю. Средством решения указанных задач и достижения поставленной цели является введение новой системы ограниченных вещных прав на земельные участки с принципиально новым содержанием. В основе новой системы ограниченных вещных прав на земельные участки лежит категория «владение».
В цивилистической науке вызывают дискуссии вопросы о сущности, значении владения, о соотношении с вещными правами43. Одна группа ученых утверждает, что владение представляет собой процесс физического господства над вещью и не является правом . Противоположная точка зрения основана на том, что владение - это есть право . Настоящее исследование не направлено на рассмотрение и анализ указанных подходов. Целью работы является проведение сравнительно-правового анализа предстоящих изменений в системе ограниченных вещных прав, основанных на законном владении, т.е. осуществляемого на основе вещных прав.
Предпосылки подобных преобразований, как было отмечено, заложены наукой гражданского права и практикой применения гражданского законодательства, начиная с 1 января 1995 г. (т.е. со дня вступления в силу части I Гражданского кодекса РФ).
Начало реформы гражданского законодательства было положено Концепцией развития гражданского законодательства, одобренной Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 07 октября 2009 г. . Логичным ее продолжением стало рассмотрение в первом чтении Государственной Думой РФ проекта Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - проект изменений ГК РФ)49.
Причиной послужил действующий Гражданский кодекс РФ, который сочетал в себе нормы, разработанные в самом начале 90-х годов прошлого столетия, и правовые положения, ранее не известные отечественному законодательству. Ярким примером являются вещные права на земельные участки: право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения. Они были разработаны в начале последнего десятилетия прошлого века в качестве промежуточных правовых конструкций между частной собственностью и арендой на фоне нежелания правящих сил государства отдать землю в частные руки50. В последующем эти ограниченные вещные права получили закрепление в части I Гражданского кодекса РФ от 30 ноября 1994 г.51. Принятый в 2001 г. Земельный кодекс РФэ2 закрепил положения, направленные на постепенное вытеснение этих конструкций из гражданского и земельного законодательства: а) полный запрет на предоставление права пожизненного наследуемого владения (ст.21 ЗК РФ); б) предоставление права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки исключительно ограниченному кругу юридических лиц (государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям и др.) (ст.20 ЗК РФ); в) установление предельных сроков переоформления права постоянного (бессрочного) пользования для юридических лиц, которым это право не предоставляется (ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса PO»3j). Эти положения уже достаточно рассмотрены в научной литературе54.
В последние годы назрела необходимость подвести своеобразную черту: ввести в правовую действительность виды вещных прав, востребованных временем, и отказаться от постсоветских конструкций вещных прав. При этом в рамках проектных изменений Гражданского кодекса РФ четко прослеживается позиция законодателя на расширение системы ограниченных вещных прав, в основе которых находится владение, в том числе право постоянного землевладения, право застройки, сервитут, право личного пользовладения.
Законодатель снова возвращается к ограничению института частной собственности на землю, но, не подменяя идею самого полного вещного права, как это было сделано в конце прошлого века, а с намерением замещения права собственности целой системой ограниченных вещных прав на земельные участки. Это намерение законодателя призвано воплотиться в предстоящих концептуальных преобразованиях системы ограниченных вещных прав и в их содержании.
Во-первых, существенно расширяется система ограниченных вещных прав на земельные участки, в основе которых лежит правомочие владения. Если, в соответствии с действующим законодательством, к этой системе относятся право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, сервитуты (п.1 ст.216 ГК РФ), то, в соответствии с п.2 ст.223 проекта изменений Гражданского кодекса РФ, к ограниченным вещным правам относятся: право постоянного землевладения, право застройки, сервитут, право личного пользовладения, ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещной выдачи, право ограниченного владения земельным участком.
Если проанализировать сущность этих прав, то у всех в качестве объекта может выступать земельный участок либо непосредственным объектом вещного права, как, например, при постоянном землевладении (гл.20), сервитуте (гл.20.2), праве личного пользовладения (гл.20.3), ипотеке (гл.20.4), праве ограниченного владения земельным участком (ст.297.1), либо косвенно участвует во владельческих отношениях, к примеру, если говорить о праве вещной выдачи (глава 20.6).
В соответствии с п.1 ст.305 проекта изменений Гражданского кодекса РФ, право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи, в том числе земельного участка, имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере (объеме); в случае неполучения такого предоставления - правомочие распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки (статья 349). При этом право вещной выдачи может быть установлено в отношении доли в праве собственности на недвижимую вещь. Само право вещной выдачи уже стало объектом критики в научном сообществе, что не в последнюю очередь служит определенным препятствием на пути завершения процедуры принятия соответствующих нормативных актов55. Вместе с тем право вещных выдач было известно российскому дореволюционному гражданскому законодательству (ст. 1029-1039 Проекта Гражданского уложения для Российской империи).
Гражданско-правовая защита владения земельным участком: понятие и содержание
Особенности гражданско-правовой защиты владения земельным участком обусловлены не только правовой сущностью вышеописанных владельческих отношений, но и особенностями объекта владения -земельным участком.
Земельный участок выступает объектом ряда отношений, регулируемых различными отраслями законодательства, чем обусловлена отличительная особенность земельных участков как объектов гражданских правоотношений от других объектов, в т.ч. и других недвижимых вещей.
Имущественные отношения, относительно земельного участка, регулируются гражданским законодательством, которое рассматривает его как недвижимое имущество, в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ. Земельный участок является не только недвижимостью, но и выступает в качестве пространственного базиса для других видов недвижимых вещей (зданий, сооружений). В этом проявляется взаимосвязь земельных участков и расположенных на них объектов. Эта связь закономерно имеет правовой связующий характер. Правовые основы для нее определяются соответствующими законодательными актами. В этом ключе обращает на себя внимание принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, впервые введенный в российское законодательство Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, т.е. определяющее, доминирующее значение имеет земельный участок. Однако если исходить из смыла статьи 35 Земельного кодекса РФ, то наоборот, здания и сооружения имеют определяющее значение. Например, в соответствии с пунктом 1 указанной статьи, в случае перехода права собственности на объект недвижимости (здание, сооружение), находящейся на чужом участке, приобретатель здания и сооружения приобретает право на использование части земельного участка под указанной недвижимостью на условиях и в объеме, что были и у прежнего собственника82.
В полной мере этот принцип получил реализацию в более поздних природоресурсных законах: Водном кодексе РФ от 3 июня 2006 г., Лесном кодексе РФ от 4 декабря 2006 г.
Пункт 4 статьи 8 Водного кодекса РФ закрепляет правило, которое устанавливает, что водные объекты в виде прудов и обводненных карьеров отдельно без земельных участков, в пределах которых они расположены, отчуждению не подлежат.
В Лесном кодексе РФ также получил развитие указанный принцип. В соответствии со статьей 8 Лесного кодекса РФ, лесные участки в составе категории земель лесного фонда являются федеральной собственностью, а формы собственности на лесные участки других категорий определяются земельным законодательством.
Таким образом, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, несмотря на более чем десятилетний срок действия (с 30 октября 2001 г. по настоящее время), не получил должной реализации в отношении таких объектов недвижимости, как здания и сооружения. Этот принцип оказал влияние на перечень объектов недвижимости. В связи с введением в действие Водного кодекса РФ и Лесного кодекса РФ из п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ были исключены следующие недвижимые вещи: обособленные водные объекты (с 5 июня 2006 г.) и леса, многолетние насаждения (с 8 декабря 2006 г.).
Проект изменений Гражданского кодекса РФ претендует на установление доминирующей роли земельного участка в судьбе зданий и сооружений. В частности, здания и сооружения могут возводиться на основании права застройки. Эти объекты принадлежат субъекту права застройки на праве собственности в течение срока действия права застройки (п.2 ст.ЗОО проекта ГК РФ).
При прекращении права застройки, здания и сооружения, принадлежавшие застройщику, переходят в собственность собственника участка. Договором об учреждении права застройки может быть установлена обязанность застройщика освободить земельный участок от зданий и сооружений (п.1 ст. 300.7 проекта ГК РФ).
В настоящее время связующие правоотношения (земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения) имеют двусторонний характер:
а) когда земельный участок предоставляется для строительства зданий и сооружений. Первоначально земельный участок имеет определяющее значение до тех пор, пока соответствующий объект строительства не будет возведен и не станет объектом недвижимости. Собственник здания и сооружения вправе, даже по истечении срока договора аренды (в случае предоставления участка в аренду), иметь преимущественное право на заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ. В этом случае определяющим фактором является не владение земельным участком, а право собственности на объект недвижимости на нем. И если в будущем здание и сооружение будет разрушено или снесено, то право собственности на земельный участок сохранится за собственником земельного участка. Таким образом, владение земельным участком на праве аренды является основой для возникновения права собственности на участок даже опосредованным путем через возведение зданий и сооружений. Следовательно, в целях защиты владения земельным участком собственнику здания и сооружения необходимо реализовать свое преимущественное право, в соответствии со ст. Земельного кодекса РФ, и требовать от компетентного органа заключения договора купли-продажи участка, в крайнем случае, и в судебном порядке;
б) когда продавец (собственник) здания и сооружения обладает земельным участком не на праве собственности, а на ином праве (аренды, постоянного (бессрочного) пользования). При продаже здания и сооружения к покупателю переходит право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что были и у продавца. Первоначально, после приобретения права собственности на здание, владение земельным участком осуществляется без надлежаще оформленных документов. В связи с этим в правоприменительной практике возник вопрос о квалификации владения участком как самовольного (незаконного). Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ применительно к данным случаям разъяснил, что отсутствие документов на право пользования земельным участком не может рассматриваться как его самовольное занятие и, следовательно, не является земельным правонарушением (п.2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»).
Применительно к данному случаю, у покупателя здания и сооружения возникает преимущественное право на заключение договора купли-продажи земельного участка или договора аренды в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ. Он имеет право требовать от компетентного органа заключения соответствующего договора, в том числе и через суд.
Однако имеется и оборотная сторона этого вопроса: когда покупатель не обращается за заключением договора (купли-продажи, аренды) и, соответственно, нарушаются права и законные интересы публичного собственника в виде неполучения платы за использование земли - земельного налога или арендной платы.
Защита законного владения земельным участком
Римское владение (possessio) состояло из двух элементов субъективной и объективной стороны владения. Объективная сторона владения (corpus possessioms) переводится как «тело» владения, под которым понималось реальное физическое господство лица над вещью. Субъективная сторона владения (animus possidendi) представляла собой «душу» владения -волю лица владеть вещью от самого себя и на самого себя. В этом проявлялось намерение самостоятельного владения, исключая отношение третьих лиц.
Римское владение, в единстве вышеуказанных элементов, принадлежало собственнику. Древнеримское право, наряду с правом собственности (opinion dominii), признавало существование цивильного владения (possession civilis). Существенным признаком такого владения являлось отсутствие связи с правом собственности. Случалось, что даже неуправомоченные лица считались владельцами и признавались таковыми. Единственное требование - владелец должен был быть самостоятельным лицом (persona sui iuris): иметь имущественную дееспособность и проявлять в отношении объекта владения требуемые элементы («тело» и «душу») владения95. По утверждению некоторых исследователей, эта разновидность владения (possession civilis) являлась основанием для приобретения права собственности, в силу давности владения в древнеримском государстве96, которая впоследствии была воспринята (рецепцирована) в поздних правовых системах.
Римское право в достаточной степени регулировало общественные правоотношения и в связи с этим выработало много различных понятий, категорий и их видов. Так, в нем проводилось различие между владением (possession civilis) и держанием (detentio). В держании отсутствовал субъективный элемент владения, так как лицо, хотя и владеет вещью, но не от своего имени, опирается на волю самого владельца . Этим предопределялась и защита держателя. Правом на защиту обладал только титульный владелец, право держателя на вещь защищалось владельцем и от его имени, хотя некоторым держателям предоставлялась владельческая защита, например, залоговые кредиторы, наследственные арендаторы и другие. Держатели, которым законом не предоставлялась такая защита, могли рассчитывать только на самих себя, т.е. на самозащиту.
Владение, по римскому праву, подразделялось на законное владение (iusta possessio) и на незаконное владение (iniusta possessio). Законное владение существовало только при наличии правового основания (ex iusta causa). Незаконным оно являлось в случае неправомерных действий, удерживалось насильно, вопреки воле владельца.
Выделялось также владение добросовестное (possession bonae fidei) и недобросовестное (possession malae fidei). Добросовестным владение считалось, когда владелец ошибочно или по неведению полагал, что объект его владения никому другому не принадлежит . Последствиями такого владения являлась возможность приобретения права собственности по давности владения и право на защиту владения.
Недобросовестное владение означало: владелец заведомо владеет чужой вещью и осознает неправомерность такого владения.
Специфика владения (possessio) предопределила и его защиту. Владельческие отношения изменялись и совершенствовались во многом благодаря способам защиты. Можно даже утверждать, что владение и владельческая защита - это неразрывные категории, отсутствие одного отрицает присутствие другого. Эта позиция актуальна еще с римских времен. Владение защищалось интердиктами - административными актами претора. При разбирательстве дел о владении устанавливалась только фактическая, устоявшаяся принадлежность вещи, а спор о праве не допускался. Этим владельческая (посессорная) защита отличалась от петиторнои. Преимущество владельческой защиты перед петиторнои состояло в простоте и оперативности, поэтому даже собственники имущества предпочитали пользоваться посессорными исками, а не виндикационными. Сторона, не удовлетворенная владельческим интердиктом (посессорным процессом), имела возможность воспользоваться петиторнои защитой и предъявить виндикационный иск .
В. А. Краснокутский100 выделял следующие категории и виды владельческих интердиктов: 1) интердикты, направленные на удержание сложившегося порядка владения, посредством которых запрещались посягательства на владение (interdicta retinendae possessionis). Они различались для недвижимого имущества (interdictum uti possidetis) и для движимого имущества (interdictum utrubi). При этом для защиты владения первой разновидностью интердиктов (для недвижимого имущества) не имел значение характер владения: законное или незаконное. В отношении этого обстоятельства римский юрист Павел отметил, что правомерность или неправомерность владения в этом интердикте не имеет никакого значения, ибо владеющий владелец имеет больше прав, чем тот, кто не владеет .
Защита добросовестного владения земельным участком
В соответствии с п.1 ст.234 Гражданского кодекса РФ, только частные лица - граждане или юридические лица, не являющиеся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретают право собственности на это имущество (приобретательная давность). Следовательно, приобретение права собственности, в силу приобретательной давности, приводит к возникновению только частной собственности, но не государственной или муниципальной165. При этом неважно в какой форме собственности ранее находился земельный участок. В научных взглядах по этому вопросу встречаются мнения, согласно которым приобретательная давность, как первоначальное основание возникновения права собственности на земельные участки, может применяться только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. Все иные земельные участки не являются бесхозяйными: они находятся либо в государственной, либо муниципальной собственности .
Кроме субъектного состава, указанное положение предусматривает ряд обязательных условий: срок, непрерывное владение имуществом как своим собственным, добросовестность и открытость.
В отношении недвижимого имущества, к которому относятся и земельные участки, п.1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ, установлен пятнадцатилетний срок. При этом давностный владелец может присоединить к сроку своего владения время, в течение которого имуществом владел его предшественник. Первоначальную значимость при определении срока давностного владения имеет начало его исчисления. В отношении исчисления срока представлены две позиции: правоприменительная, в лице высших судебных органов, и научная.
Ст. 11 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» определяет, течение срока приобретательной давности распространяется на случаи, когда владение началось до 1 января 1995 г. и продолжалось после вступления в силу части первой Гражданского кодекса РФ. Давностным отношениям законом была придана обратная сила.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» , разъяснялось, что со дня вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР» (1 июля 1990 г.) утратили силу положения ст.90 ГК РСФСР 1964 г. о нераспространении исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения при применении п.4 ст. 234 ГК РФ о сроках приобретательной давности. Таким образом, срок владения недвижимым имуществом должен равняться восемнадцати годам (15 лет - срок приобретательной давности и 3 года - срок исковой давности).
Указанное постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 не содержало должного толкования ст. 234 Гражданского кодекса РФ, в связи с этим положения о приобретательной давности получили более полное разъяснение в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Высшие судебные органы обращают внимание, что течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (п. 16).
Срок исчисления приобретательной давности не может начаться до тех пор, пока не истек срок исковой давности по иску об истребовании земельного участка из незаконного владения лица, у которого оно фактически находится.
По общему правилу, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. На виндикационные требования распространяется общий срок исковой давности.
Однако в науке гражданского права имеется мнение, отличающееся от подхода законодателя и правоприменителя. Оно заключается в одновременном исчислении срока приобретательной и исковой давности168. Как отмечает Эйриян Г.Н., исчисление сроков должно начинаться с момента использования земельного участка фактическим незаконным владельцем. В течение этого периода собственник земельного участка вправе обратиться за защитой своих прав. По истечении срока на защиту права легитимного собственника, право на признание владения переходит к незаконному собственнику .
Давностный владелец должен владеть земельным участком в течение восемнадцати лет как своим собственным. В юридической литературе под словосочетанием «владеть как своим собственным» понимается относиться как к своей собственности «без оглядки на то, что у него есть собственник» . При этом к давностным отношениям неприменимы случаи, когда лицо владеет имуществом на основании договора, хотя и длительное время . Интересным является тот факт, что разработанные наукой гражданского права толкования собственнического характера владения еще в середине 90-х годов прошлого столетия получили закрепление в обобщениях судебно-арбитражной практики только в 2010 году, а именно: «владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)» (п. 15 указанного Постановления Пленума от 29 апреля 2010 г. № 10/22).
Если владение «как своим собственным» применить к земельным участкам, то в данном случае необходимо исходить не из того, что собственность на землю представляет собой благо, но, прежде всего, бремя содержания и поддержания участка в надлежащем состоянии. Бремя, по своей сути, заключается в надлежащем использовании. Обязанности по использованию земельного участка предусмотрены в ст. 42 Земельного кодекса РФ:
