Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Сущность договора ипотеки и его элементы 10
Глава 2. Общие положения гражданско-правовой ответственности по договору ипотеки
1. Понятие гражданско-правовой ответственности 47
2. Основания и условия гражданско-правовой ответственности 68
3. Меры гражданско-правовой ответственности 95
Глава 3. Ответственность по договору ипотеки отдельных видов недвижимого имущества
1. Ипотека земельных участков 120
2. Ипотека предприятий, зданий и сооружений 133
3. Ипотека жилых помещений 148
4. Ипотека морских судов, судов внутреннего плавания, воздушных судов и космических объектов 162
Заключение 177
Список литературы 183
Приложения 200
- Сущность договора ипотеки и его элементы
- Понятие гражданско-правовой ответственности
- Ипотека земельных участков
Введение к работе
Принятие нового гражданского законодательства России является событием эпохального характера, и связано это с тем, что возродились давно забытые институты, в частности ипотека - залог недвижимости. Залог, служащий средством обеспечения исполнения обязательств, находит свое применение в различных сферах имущественных отношений, причем сфера его применения очень широка — от финансирования ипотечного строительства жилья до обеспечения сделок в предпринимательских отношениях.
Основным нормативным актом, детально регламентирующим ипотечные правоотношения, служит Федеральный закон РФ от 16 июля 1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1. Следует заметить, что его существование дало больше оснований для различных дискуссий, чем его отсутствие, поскольку данный закон далеко не безупречен. Действие закона в течение семи лет показало сложность и противоречивость законодательства, недостаточно эффективную судебную защиту прав кредитора (залогодержателя) при необходимости удовлетворения обязательств по кредиту за счет заложенной недвижимости, хотя в свое время средствами ипотеки предполагалось решить ряд проблем, среди которых задача повышения надежности и эффективности ипотеки для кредитора-залогодержателя занимала не последнее место.
Чаще всего ипотечные правоотношения принимают форму договора, который всегда занимал особое место в жизни людей, представляя собой одновременно и локальную социально-экономическую систему взаимоотношений, и принцип их организации. Возрастающее значение
1 См.: Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
договора одновременно обостряет проблему дисциплины сторон и ответственности.
Всякое обращение к проблемам ответственности объяснимо не только новизной законодательства. Юридическая ответственность сама по себе является особо сложной и чрезвычайно значимой категорией в системе права. Аккумулируя основные правовые ценности и обладая непреходящей актуальностью, юридическая ответственность в определенном смысле неисчерпаема как объект научного исследования. Поэтому вопросы, связанные с понятием, содержанием ответственности, всегда были и остаются в центре внимания отечественных юристов.
Учение о гражданско-правовой ответственности не остается неизменным; ее теоретические конструкции, понятийный аппарат являются предметом постоянного и пристального внимания исследователей. Значительный вклад в развитие представлений гражданско-правовой ответственности в целях правильного применения законодательства внесли российские и советские ученые: М.М. Агарков, Б.С. Антимонов, С.Н.Братусь, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиков, О.Э. Лейст, Н.С. Малеин, Г.К.Матвеев, В.А. Ойгензихт, Б.И, Пугинский, В.К. Райхер, В.А. Рыбаков, В.А.Тархов, Г.Ф. Шершеневич, В.А. Хохлов, В.Ф. Яковлев и др.
Несмотря на большое количество работ, посвященных данной тематике, острота и количество дискуссионных аспектов и неразрешимых вопросов не уменьшается. До настоящего времени не удалось найти общеприемлемого понятия гражданско-правовой ответственности, способного выразить существо этого явления и применяться в практической деятельности. Широко используя этот термин в научном обороте и юридической практике, юристы не только по-разному определяют ответственность, но и неодинаково ее толкуют. В известном смысле связано это с позицией законодателя, тщательно избегающего какого-либо определения гражданско-правовой ответственности. Таким образом, одно из
ключевых понятий права не имеет четкого значения, что дает больше оснований выдвигать все новые точки зрения относительно правовой природы института гражданско-правовой ответственности.
Основная цель диссертационного исследования заключается в комплексном изучении института гражданско-правовой ответственности по договору об ипотеке, анализе теоретических и практических проблем, возникающих между сторонами договора об ипотеке, а также разработке предложений по совершенствованию действующего российского законодательства.
Для достижения данной цели ставятся следующие задачи:
изучение нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечные правоотношения;
исследование юридической природы договора об ипотеке и его элементов;
анализ теоретических вопросов понятия и содержания гражданско-правовой ответственности на основании существующих концепций;
исследование оснований и условий возникновения гражданско-правовой ответственности по договору об ипотеке;
анализ существующих мер гражданско-правовой ответственности;
выявление особенностей привлечения к гражданско-правовой ответственности по договору об ипотеке отдельных видов имущества;
разработка и обоснование предложений по совершенствованию ипотечного законодательства.
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере правового регулирования гражданско-правовой ответственности по договору об ипотеке.
Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства, регламентирующие гражданско-правовую ответственность за нарушение обязательств, возникающих из договора об ипотеке.
Научная новизна работы заключается в том, что она представляет собой одну из первых попыток комплексного монографического исследования юридической природы договора ипотеки и гражданско-правовой ответственности, возникающей между сторонами данного договора.
На защиту выносятся следующие научные положения, выводы и рекомендации:
1. Аргументирована позиция о том, что закон не может служить
основанием возникновения залога, как то предусматривают п. 3 ст. 334 ГК
РФ и п. 2 ст. 1 Закона «Об ипотеке». Объясняется это тем, что в ст. 8 ПС РФ
установлен исчерпывающий перечень оснований возникновения гражданских
прав и обязанностей, в числе которых закон не предусмотрен.
Сделан вывод о том, что необходимыми условиями для привлечения к ответственности по договору об ипотеке являются противоправность деяния и вина залогодателя.
Доказано, что содержание п. 4 ст. 9 Закона «Об ипотеке», согласно которому ипотекой может обеспечиваться обязательство, сумма которого подлежит определению в будущем, противоречит общим правилам заключения договора об ипотеке, поскольку сумма (размер) обеспечиваемого ипотекой обязательства является одним из существенных условий данного договора. В связи с этим целесообразно исключить подобную формулировку относительно обязательства, которое может возникнуть в будущем.
Аргументирована недопустимость возникновения залога ранее основного обязательства, что предусматривает п. 3 ст. 11 Закона «Об ипотеке».
Руководствуясь ст. 32 ГПК РФ, согласно которой стороны могут по соглашению между собой изменять территориальную подсудность,
целесообразно установить в договоре об ипотеке условие, в соответствии с которым дела об обращении взыскания на предмет ипотеки стороны должны рассматривать в судах по месту нахождения недвижимости.
Анализ п. 1 ст. 65 Закона «Об ипотеке», согласно которому ипотека распространяться не только на земельный участок, но и на здания и сооружения, которые залогодатель вправе возводить, показал, что данная норма противоречит теории ипотечного права, согласно которой ипотека может распространяться лишь на то имущество, которое является предметом договора. В связи с этим необходимо исключить подобную возможность и сохранить абз. 1 п. 1 ст. 65 Закона «Об ипотеке» в следующей редакции: «На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке».
Ипотечный контроль за деятельностью залогодателя следует рассматривать как государственно-принудительную меру превентивного характера. Объясняется это тем, что данная мера может быть применена лишь на основании судебного решения по требованию залогодержателя с целью либо непосредственного предупреждения возникновения правонарушений со стороны залогодателя либо их устранения.
Обоснована необходимость предоставлять залогодержателю право на ознакомление с отчетными документами, отражающими финансовое состояние предприятия, заложенного по договору об ипотеке, не только в порядке ипотечного контроля, но и при отсутствии нарушений со стороны залогодателя. В связи с этим следует дополнить п. 1 ст. 72 Закона «Об ипотеке» следующей формулировкой: «Залогодержатель имеет право на ознакомление с бухгалтерскими и иными отчетными документами, отражающими финансовое состояние предцриятия, являющееся предметом залога».
9. Основанием для обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке предприятие является не только неисполнение обязательства, но и его ненадлежащее исполнение. Вследствие этого необходимо внести изменение в п. 1 ст. 73 Закона «Об ипотеке» и сохранить его в следующей редакции: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда».
Методологическую основу исследования составляют следующие общенаучные и частно-научные методы познания: диалектический, технико-юридический, сравнительно-правовой, аналитический. Работа выполнена с использованием научных трудов дореволюционных, советских и российских цивилистов, материалов судебно-арбитражной практики разрешения споров об ответственности по договору об ипотеке, опубликованных в официальных источниках.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования определяется его актуальностью и выводами как теоретического, так и практического характера. Теоретическая значимость диссертационной работы обусловливается тем, что проведенное исследование вносит определенный вклад в развитие теории о гражданско-правовой ответственности, в общем, и ответственности по договору ипотеки в частности. Разработанные автором положения могут быть использованы в дальнейшем для углубленного исследования институтов гражданско-правовой ответственности и ипотеки.
Практическая значимость исследования определяется внесением предложений и рекомендаций, которые могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства.
Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования были обсуждены и одобрены на кафедре гражданско-правовых дисциплин Рязанского государственного педагогического
университета имени С.А. Есенина. Основные научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные автором в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в научных публикациях. Автором было подготовлено и опубликовано три статьи по теме диссертационного исследования.
Структура диссертации определена кругом исследуемых проблем, ее целями и задачами. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений.
Сущность договора ипотеки и его элементы
Социально-экономические изменения, произошедшие в России, оказали серьезное влияние на развитие гражданского права и значительно изменили традиционные правовые институты. А признание равенства государственной, муниципальной, частной и иных форм собственности привело к тому, что возродились давно забытые гражданско-правовые институты обеспечения исполнения обязательств, в частности ипотека - залог недвижимости.
Тема ипотеки, ее отдельных институтов и элементов привлекает внимание по многим причинам. К.П. Победоносцев полагал, что ипотека «соответствует высшему развитию экономического быта. В ней общество получает лучшее, совершеннейшее орудие кредита; зато и в обращении с этим орудием требуется более искусства, осторожности, разборчивости, технической ловкости приемов».
В современном российском праве залог служит способом обеспечения обязательства, «принудительной мерой, направленной на фактическое исполнение основного обязательства» . Следует заметить, что права на недвижимое имущество как на особый объект гражданского правоотношения являются в сущности новыми для сегодняшнего российского общества. Деление имущества на движимое и недвижимое, ведущее свое начало еще от римского права, в начале 20-х годов прошлого века было признано в нашей стране буржуазным и не соответствующим основам советского общества .
С принятием нового Гражданского кодекса РФ недвижимое имущество выделено в самостоятельный объект гражданского права и получило более или менее полное правовое регулирование.
Российское гражданское право под ипотекой понимает залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании должника. Следует отметить, что норма, в соответствии с которой это имущество не передается залогодержателю, является императивной. Необходимость такого решения очевидна: это имущество позволяет собственнику по своему усмотрению и независимо от чьей-либо воли использовать принадлежащее ему имущество не только для удовлетворения своих потребностей1, но и для получения доходов, за счет которых он будет расплачиваться со своими кредиторами, включая залогодержателя2.
Основополагающим нормативным актом, детально регулирующим ипотечные правоотношения, является Закон «Об ипотеке», который, однако, не раскрывает понятия этого института. Данное определение содержится лишь в п. 2 ст. 334 ПС РФ, в соответствии с которым под ипотекой следует понимать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
Нормативное определение ипотеки обнаруживает существенную близость к определению, содержащемуся в проекте Гражданского уложения. Как и в дореволюционном праве, стержнем этого определения являются права залогодержателя. Законодатель закрепил сущность ипотеки в том, что одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами. Преимущественный характер права залога по действующему законодательству проявляется в том, что при конкуренции требований одной очереди, которые могут быть удовлетворены за счет определенного имущества, предпочтение будет отдано требованию, обеспеченному правом залога на это имущество. Как справедливо заметил Г.Ф. Шершеневич, залоговое право не имеет самостоятельного значения, а стоит в зависимости от права по обязательству. Это означает, что залог как право акцессорное не может возникнуть ранее обязательственного права и продолжаться, когда обязательственные правоотношения прекратились. Подобные правоотношения возникают между сторонами в обеспечение исполнения каких-либо первоначальных обязательств. Следует отметить, что Закон «Об ипотеке» допускает обеспечение ипотекой любых действительных денежных требований. Поскольку понятие денежного обязательства не имеет законодательного определения и используется в широком смысле, на практике возникают в ряде случаев проблемы отнесения тех или иных обязательств, связанных с передачей денежных средств, к числу денежных обязательств. В судебной практике отмечается, что денежным является лишь такое обязательство, которое связано с погашением денежного долга. Высказывания B.C. Ема по этому вопросу более конкретны. Он полагает, что под денежными требованиями следует понимать требования, выраженные в денежной форме на момент удовлетворения интересов залогодержателя за счет предмета ипотеки.
Понятие гражданско-правовой ответственности
Принцип свободы договора, пронизывающий все гражданское законодательство, предоставил участникам гражданско-правовых отношений ранее неизвестные возможности, позволяющие наиболее полно удовлетворить их потребности и учитывать интересы1. При заключении договора ипотеки стороны возлагают друг на друга определенные обязанности, исполняя которые субъект гражданского правоотношения должен быть уверен, что другая сторона также исполнит свои обязанности надлежащим образом. Если обязательство все-таки было нарушено, для нарушителя должны наступать определенные неблагоприятные последствия, поскольку нарушение договорных обязательств представляет собой нарушение закона. Одним из последствий нарушения договорного обязательства и является гражданско-правовая ответственность, которую должник, не исполнивший обязательство или исполнивший его ненадлежащим образом, несет перед кредитором. В настоящей работе мы сосредоточим внимание на гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательства, вытекающего из договора ипотеки. Однако вместе с тем считаем необходимым проанализировать юридическую природу этого понятия. Следует заметить, что, несмотря на большое количество работ, посвященных данной тематике, острота и количество дискуссионных аспектов и неразрешимых вопросов не уменьшается. В известном смысле связано это с позицией законодателя, тщательно избегающего какого-либо определения ответственности. Это дает больше оснований выдвигать все новые точки зрения относительно правовой природы института гражданско-правовой ответственности. В связи с этим В. А. Хохлов признал необходимость «бережного отношения к любой точке зрения, поскольку каждая позиция, по его мнению, не случайна и связана с обнаружением исследователем реально существующих зависимостей, аспектов, нюансов ответственности» . В цивилистике существуют различные взгляды на сущность гражданско-правовой ответственности. Дореволюционные цивилисты сводили суть ответственности к обязанности правонарушителя вознаградить субъекта нарушенного права за убытки, которые нанесены вследствие правонарушения, а также независимо от вознаграждения за убытки, подвергнуться гражданскому наказанию, которое наступает по определению участников сделки или по определению законодательства . С возникновением нового обязательства, не существующего до нарушения чьего-либо права, связывал гражданско-правовую ответственность К.П. Победоносцев3. Представители современной цивилистики И.А. Галаган и М.Д.Шаргородский, полагают, что ответственность следует определять как меру государственного принуждения, основанную на юридическом и общественном осуждении правонарушителя и выражающуюся в установлении для него определенных отрицательных последствий в форме ограничений личного или имущественного порядка4. Е.А. Суханов высказывается по этому поводу более конкретно и определяет гражданско-правовую ответственность как одну из форм государственного принуждения, состоящую во взыскании судом с правонарушителя в пользу потерпевшего имущественных санкций, перелагающих на правонарушителя невыгодные имущественные последствия его поведения и направленных на восстановление нарушенной имущественной сферы потерпевшего. Однако сразу же хотелось бы не согласиться с тем, что только суд вправе взыскивать что-либо, поскольку законодательством предусмотрены случаи внесудебного разрешения вопроса об ответственности. В.П. Грибанов считал, что «гражданско-правовая ответственность есть одна из форм государственного принуждения, связанная с применением санкций имущественного характера, направленных на восстановление нарушенных прав и стимулирование нормальных экономических отношений юридически равноправных участников гражданского оборота» . О.С. Иоффе полагал, что ответственность — это «санкция за правонарушение, вызывающая для нарушителя отрицательные последствия в виде лишения субъективных гражданских прав либо возложения новых или дополнительных гражданско-правовых обязанностей»3. А саму юридическую ответственность нельзя определять ни как обязанность претерпеть определенные лишения, ни как лишение права без всякой компенсации, мотивируя это тем, что нужно различать основание ответственности, саму ответственность и ее реализацию. Основанием ответственности служит правонарушение. Сама же ответственность наступает, когда в установленном порядке будут определены конкретные юридические формы имущественных или личных лишений для нарушителя (обязанность возместить вред). Фактическое же совершение тех действий, обязательность совершения которых вытекает из возложения ответственности на нарушителя, означает реализацию ответственности. Таким образом, подчеркивает О.С. Иоффе, обязанность претерпеть определенные лишения возникает уже в момент правонарушения, когда нарушитель еще не отвечает, а только должен отвечать. До тех пор пока не последует возложение ответственности, имеется лишь ее основание, но не сама ответственность.
Ипотека земельных участков
Залог земельных участков с момента его возникновения в Древней Греции непосредственно был связан с правом частной собственности. В России возникновение частной собственности на землю имело свои особенности, что, в свою очередь, отразилось на развитии отношений по залогу недвижимого имущества, в первую очередь земельных участков. Как справедливо отмечал К.П. Победоносцев, «великое множество вещей по русским законам изъято из частного произвола, не подлежит вовсе частному праву, не может быть предметом частного имущества»1. Однако в начале XX века в России происходит расширение круга субъектов, имеющих право частной собственности на землю. В соответствии с Указом от 9 ноября 1906г. «О дополнении некоторых положений действующего закона, касающихся крестьянского землевладения и землепользования» крестьянин был признан субъектом права частной собственности на землю. С того момента начался переход от общинного землепользования к отрубному и хуторскому. Руководитель проводимых реформ П.А. Столыпин считал, что отсутствие купли-продажи не будет стимулировать крестьянина вкладывать в землю свой труд и денежные затраты.
С принятием в 1917 г. Декрета «О земле» земля была национализирована и полностью исключена из гражданского оборота. Как показал опыт советского периода, исключение земли из гражданского оборота не привело к расцвету сельского хозяйства и изобилию продовольствия. Даже несколько лет назад земля, недра, воды, леса признавались дарами природы, бесплатно передаваемыми их пользователям, поэтому имуществом их никак нельзя было считать. Какие-либо сделки с названными объектами природы были запрещены под угрозой уголовной ответственности.
Повышенное внимание в настоящее время к земле как объекту недвижимости объясняется потребностями реформирования экономики российского общества. В житейском смысле земля всегда была и будет недвижимостью. Этому понятию придается такой юридический смысл, чтобы средствами законодательства открыть возможность сближения правового режима использования земель и другого недвижимого имущества - объектов товарного оборота, отношения по поводу которых регулируются нормами гражданского законодательства. К тому же практика показала, что отношения по использованию земли в хозяйственных целях не могут регулироваться только административными методами.
Земля теперь относится к недвижимому имуществу и введена в гражданский оборот. Земельные участки могут быть предметом различных гражданско-правовых сделок, в том числе залога. Необходимо отметить, что земля не только недвижимое имущество, но и объект природы. Поэтому в регулировании земельных отношений должен превалировать публично- правовой, а не частноправовой элемент. В процессе решения вопроса о частной собственности на землю необходимо учитывать, что право собственности, как всякое право, всегда ограничено. Законодатель в любое время может установить пределы воли собственника. Примером такого ограничения является строгое целевое использование земли. Поэтому в процессе принятия земельных правовых норм необходимо найти оптимальный баланс интересов собственника и общества в целом.
В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Согласно ПС РФ для создания благоприятных условий реформирования экономики предоставляется хозяйственная свобода предприятиям-природопользователям, а также гражданам-владельцам. Так, пунктом 1 Указа Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. установлено: «Земельные участки и все, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости. Граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями».
