Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1. Понятие ипотечного жилищного кредитования и его особенности в современных теоретических исследованиях 13
2. История становления механизма правового регулирования ипотечного жилищного кредитования: анализ отечественного и зарубежного опыта 30
3. Договор в механизме правового регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования 64
Глава 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1. Общая характеристика субъектного состава договора ипотечного жилищного кредитования и условий его заключения 83
2. Права и обязанности сторон договора ипотечного жилищного кредитования 97
3. Основания ответственности субъектов договора ипотечного жилищного кредитования 120
ГЛАВА 3. ДОГОВОР В ПРОЦЕДУРАХ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И ИХ РЕАЛИЗАЦИИ
1. Общие условия правового регулирования обращения взыскания на жилые помещения 129
2. Правовое регулирование соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на жилые помещения 139
3. Особенности договорного регулирования процесса реализации заложенных жилых помещений 149
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 162
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ В ИССЛЕДОВАНИИ НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ, СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ И СПЕЦИАЛЬНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 165
- Понятие ипотечного жилищного кредитования и его особенности в современных теоретических исследованиях
- Общая характеристика субъектного состава договора ипотечного жилищного кредитования и условий его заключения
- Общие условия правового регулирования обращения взыскания на жилые помещения
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В настоящее время в России развитие ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных национальных проектов1, реализация которого направлена на выработку как эффективных мер государственной социальной политики, так и новых направлений правоприменительной деятельности.
Длительное время сфера жилищного строительства и отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями представляли собой широкий пласт правоотношении, правовое регулирование которых осуществлялось на фоне доминирующего государственного бюджетного финансирования преимущественно средствами нормативно-правового характера. В указанных условиях вопросы о роли и значении договора в механизме правового регулирования отношений по реализации прав граждан на жилище играли вспомогательную роль, и поэтому должным образом не исследовались.
Произошедшее кардинальное изменение функциональной роли государства в вопросах обеспечения граждан жильем в нашей стране привело к необходимости поиска и разработки новых схем и средств удовлетворения потребности россиян в доступном жилье. Мировая практика решения указанной проблемы свидетельствует о том, что наиболее эффективным механизмом в рассматриваемой сфере выступает ипотечное жилищное кредитование.
В то же время анализ существующих научных исследований, действующего законодательства, а также практики его применения свидетельствует о недостаточной разработанности вопроса о роли и значении договора в механизме правового регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования. Имеющиеся работы по проблематике одноименных правоотношений преимущественно посвящены особенностям договорного регулирования залоговых правоотношений, а именно, условиям и порядку
'О бюджетной политике в 2007 году: Послание Президента Федеральному Собранию РФ от 30 мая 2006 г. // Пенсия.-2006.-№6.
4 заключения договора ипотеки, вопросам его государственной регистрации и субъектного состава, а также затрагивают общие направления защиты прав и законных интересов субъектов ипотечных правоотношений.
Анализ содержания проведенных научных исследований в рассматриваемой сфере не позволяет утверждать о достаточном уровне разработанности вопросов правового регулирования правоотношений ипотечного жилищного кредитования, которое не ограничивается регулированием залоговых правоотношений, а представлено комплексом правовых средств, воздействующих на систему кредитных и залоговых правоотношений, тесно переплетенных с правоотношениями оценки, страхования, обращения взыскания и реализации жилых помещений, особое место в котором принадлежит договору.
Необходимость комплексного исследования договорных конструкций, которые оформляют практически весь комплекс отношений ипотечного жилищного кредитования, предопределяется в современных условиях потребностями правоприменительной практики, нацеленной на эффективное развитие отношений ипотечного жилищного кредитования и обеспечение их максимальной доступности для основной массы населения.
Обращение к исследованию вопросов теории договорного права применительно к сфере отношений ипотечного жилищного кредитования обусловлено необходимостью выработки мер гражданско-правового регулирования отношений в рассматриваемой сфере и требует использования существующего исторического опыта нашей страны, а также применения четкой теоретической основы и тщательного анализа тенденций, имеющихся в юридической науке и практике. При этом наиболее значимым на современном этапе является определение оптимальных границ вмешательства государства в сферу отношений ипотечного жилищного кредитования, а именно, установление значения публично-правовых начал в различных договорных
5 формах на стадии возникновения, изменения и прекращения отношений ипотечного жилищного кредитования.
В то же время отсутствие практики ипотечного жилищного кредитования в России, обусловленное приоритетом государственной собственности в сфере жилищного строительства, предопределило необходимость исследования опыта зарубежных стран в области договорного регулирования ипотечного кредитования и выступило предпосылкой рассмотрения отдельных договорных форм в сфере ипотечного жилищного кредитования,
Степень научной разработанности темы. В дореволюционный период вопросы использования договора в правовом регулировании отношений ипотечного жилищного кредитования рассматривались в трудах таких ученых, как И.Д, Базанова, Л.В. Гантовера, Л.А. Фрейтага, A.M. Гуляева и др.
Исследование проблем применения различных правовых средств в механизме правового регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования проводилось в работах: И.В. Довдиенко, В.З. Черняка, В.В. Меркулова, М.Ф. Казанцева, В.К. Южелевского, И.В. Павлова, Л.Ю. Грудцыной и др.
Различные аспекты использования договора в правовом регулировании отношений ипотечного жилищного кредитования были предметом ряда диссертационных исследований1. Однако выводы и рекомендации имеющихся исследований, сохраняя свою научно-практическую значимость, не позволяют утверждать о достаточной степени теоретической разработанности вопросов использования договора в системе правового регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения в сфере ипотечного жилищного кредитования, урегулированные
См.; Яшенков К.А. Ипотечные правоотношения в России: автореф. дис.... канд. юрид. наук / К.А. Яшенков. -M., 2005; Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение: автореф. дис. ... канд. юрид. наук / А.А. Киселев. - М., 2000; Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: автореф. дис.... канд. юрид. наук / Л.Б. Лазаренко. ~ М., 2005.
различными видами договоров, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.
Предметом диссертационного исследования выступает содержание договоров используемых в процессе правового регулирования правоотношений ипотечного жилищного кредитования, научная доктрина и соответствующая судебная практика.
Цель и задачи исследования. Цель работы состоит в комплексном изучении проблем и анализе теоретических и практических аспектов использования договора в механизме правового регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования.
Указанная цель предопределила постановку и последовательное решение следующих исследовательских задач:
- раскрыть содержание понятия ипотечного жилищного кредитования
посредством установления места гражданско-правового договора в механизме
правового регулирования отношений, входящих в его состав;
выявить предпосылки формирования комплексного правового института ипотечного жилищного кредитования и установить в правовой системе нормы, формирующие указанный правовой институт;
исследовать правовую природу отдельных видов договоров в системе ипотечного жилищного кредитования и определить их содержание;
выявить гражданско-правовые особенности статуса отдельных субъектов ипотечного жилищного кредитования;
- разработать на основе анализа субъектного состава классификацию
договоров в сфере обращения взыскания на жилые помещения, приобретенные
посредством ипотечного жилищного кредитования.
Методологическая основа исследования. Для достижения поставленной цели и решения поставленных задач диссертационное исследование основывалось как на общенаучных методах познания (историческом методе, методе системного анализа и синтеза, восхождения от абстрактного к
7 конкретному, логическом методе, типологическом методе), так и специально-юридических методах научного исследования (в том числе формально-юридическом методе, сравнительно-правовом, методе правового моделирования).
Нормативная и эмпирическая база исследования. Выводы и предложения, содержащиеся в работе, основаны на исследовании и оценке норм Конституции РФ, Гражданского Кодекса РФ, Федеральных законов РФ, законов субъектов РФ и иных нормативно-правовых актов.
Эмпирической базой исследования послужили материалы судебной практики и практики функционирования агентств по ипотечному жилищному кредитованию в субъектах РФ. Автором были проанализированы постановления Конституционного суда РФ, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, постановления Федеральных Арбитражных судов округов РФ.
Теоретическая основа научного исследования. При исследовании темы диссертации автор опирался на достижения, представленные в работах советских и российских ученых-цивилистов: М.М. Агаркова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, B.C. Ема, О.С. Иоффе, А.С. Звоницкого, Л.Л. Кассо, Д.И. Мейера, К.Л Победоносцева, Л.А.Лунца, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, Л.Ю. Михеевой, В.А. Рахмиловича, П.И. Седугина, К.И. Скловского, В.Л. Слесарева, Е.Л. Суханова, Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, Б.Б. Черепахина, В.Л. Щенниковой, Г.Ф. Шершеневича, В.Ф. Яковлева и др.
Теоретическую основу исследования составляют достижения отечественной юридической науки (прежде всего цивилистики и теории права), нашедшие выражение в трудах дореволюционных российских ученых-цивилистов. Обращение к трудам дореволюционных российских ученых обусловлено глубиной разработки проблем договорного регулирования ипотечного жилищного кредитования и стремлением к преемственности правовых традиций России.
Научная новизна диссертации состоит в том, что настоящая работа является первым комплексным исследованием проблем ипотечного жилищного кредитования, выполненным после проведения процедуры законодательного обеспечения формирования рынка доступного жилья с позиции преобладающей роли договора как приоритетного правового средства в механизме правового регулирования указанных правоотношений.
В результате проведенного исследования теоретических и практических вопросов, связанных с использованием договора в механизме правового регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования, обоснованы следующие положения, выносимые на защиту:
1. Исследован механизм правового регулирования правоотношений,
преобладающих в сфере ипотечного жилищного кредитования. На основании
результатов исследования установлено, что в настоящее время приоритетным
средством правового регулирования указанных отношений по отношению к
средствам нормативного правового характера является договор. Договор
оформляет систему отношений ипотечного жилищного кредитования,
характеризующуюся единством правового, экономического и
организационного составляющих.
Исследованы предпосылки формирования комплексного правового института ипотечного жилищного кредитования. Установлено, что указанный правовой институт формируется на основе норм правовых институтов различных отраслей действующей правовой системы. В связи с этим предлагается выделение следующей системы правовых норм, формирующей правовой институт ипотечного жилищного кредитования: правовые нормы гражданского права; правовые нормы банковского права; правовые нормы предпринимательского права; правовые нормы налогового права; правовые нормы гражданского исполнительного права.
Подробно рассмотрены договоры, заключаемые между гражданами, приобретающими жилые помещения посредством ипотечного жилищного
Понятие ипотечного жилищного кредитования и его особенности в современных теоретических исследованиях
Ипотечное жилищное кредитование выступает базовой в современных условиях формой реализации права граждан на жилище и одним из основных способов привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства. При этом развитие системы ипотечного жилищного кредитования выступает одной из основообразующих предпосылок укрепления национальной экономики России1, базирующейся на следующих принципах.
Во-первых, существующие исследования по вопросу правовой природы права на жилище граждан свидетельствуют о сложившемся в научной литературе мнение о том, что право на жилище по своему содержанию является одним из аспектов обеспечения достаточного уровня жизни2 и входит в состав социальных прав, направленных на обеспечение и защиту потребностей и интересов человека.
Во-вторых, развитая система ипотечного жилищного кредитования является основой укрепления промышленного роста в России посредством увеличения численности рабочих мест в строительстве, совершенствования инженерной инфраструктуры. Система отношений ипотечного жилищного кредитования выступает регулятором различных интересов: населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в получении прибыли по ипотечным кредитам, субъектов строительной и смежных отраслей промышленности - в стабильном росте объемов производства, государства в повышении благосостояния отдельных граждан, и общем экономическом росте, что является приоритетным направлением в деятельности федеральных и региональных органов власти .
В-третьих, государство с развитой рыночной экономикой с устойчивым экономическим ростом, как показывает опыт развитых экономических стран, не может существовать без широкого слоя социально активных и дееспособных слоев населения, формирующих основу гражданского общества. Это объясняется тем, что развитие и укрепление экономических отношений возможно только в том обществе, в котором каждый субъект обладает определенными объектами собственности, а также имеет гарантированные возможности владения, пользования и распоряжения указанными объектами в своих собственных интересах. В рамках указанного направления ипотечное жилищное кредитование является механизмом, ориентированным на создание широкого слоя среднего класса граждан, заинтересованного в формировании и укреплении правовой стабильности и экономическом развитого государства и общества.
На протяжении длительной истории развития правовой системы российского государства основными цивилистическими принципами в сфере реализации права граждан на жилище являлись принципы обеспечения «каждой советской семьи квартирой или индивидуальным домом»2.
В связи с этим многочисленные работы в сфере изучения правовой природы права на жилище и форм его реализации даже на современном этапе, с одной стороны во многом сводятся к узкому рассмотрения этого вопроса, например, к изучению элементов отношений социального найма, являющегося, по мнению Л.М.Пчелинцевой, одной «из самых распространенных на практике форм реализации гражданами права на жилище»3, с другой стороны допускают в себе положения, отрицающие правовую природу деятельности государства в сфере отношений по обеспечению права на жилище, что, по нашему мнению, может быть оспорено. Так, в частности, Л.С.Мамут утверждает, что социальная деятельность государства вообще имеет внеправовой характер, поскольку предоставление социальных благ бесплатно либо без эквивалентного возмещения лежит по другую сторону права1. В то же время автор не рассматривает то положение, что, несмотря на отсутствие возмещения, характерного для эквивалентно-возмездных правоотношений, доминирующих в частно-правовой сфере, правовой элемент всегда существовал в жилищных правоотношениях. Это подтверждается, например, тем, что при включении граждан в число нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений правила и нормы предоставления в первую очередь основывались на положениях, урегулированных нормами права.
В то же время, несмотря на то обстоятельство, что государство всегда стремилось рассматривать жилищные отношения в плоскости права, произошедшие в экономике и обществе кардинальные изменения не могли не повлиять на структуру, базовые принципы и роль государства в целом в обеспечении граждан жильем. Нормативные правовые акты, принятые за последние несколько лет, свидетельствуют, что на современном этапе государство от прямого содействия в разрешении жилищного вопроса перешло к организационным и обеспечительным мерам, направленным на стимулирование развития индивидуального и коллективного строительства с использованием в первую очередь механизма ипотечного жилищного кредитования.
Рассмотрение понятия ипотечного жилищного кредитования в рамках настоящего исследования построено не только на базе вышеизложенных принципов, свидетельствующих о значимости и перспективности рассматриваемых отношений с точки зрения реализации прав граждан на жилище, но и с учетом того, что ипотечное жилищное кредитование представляет собой систему отношений различного характера и природы: организационных, оценочных, кредитных, залоговых, страховых и т.д.
При этом правовое регулирование указанных отношений предполагает не только внешнюю императивную регламентацию, не позволяющую индивидуализировать и упорядочить их содержание при помощи средств нормативного характера. Индивидуальное согласование и саморегулирование отношений ипотечного жилищного кредитования невозможно представить без использования правовой конструкции договора.
Общая характеристика субъектного состава договора ипотечного жилищного кредитования и условий его заключения
В настоящее время не оспаривается положение о том, что договорное регулирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется договорными конструкциями, соответствующими комплексу входящих в него отношений.
Как было выявлено, ипотечное жилищное кредитование представляет собой комплексное образование, в котором можно выделить различные группы отношений: организационные отношения по оценке кредитоспособности заемщика, кредитные отношения между банком и заемщиком, залоговые отношения между банком и залогодателем, страховые отношения между заемщиком и страховой компанией, отношения возмездного приобретения жилых помещений за счет средств банка, отношения по обращению взыскания и реализации жилых помещения, в случае неисполнения заемщиком условий кредитного договора и т.д.
В целом, согласно Концепции, предусмотрено несколько вариантов оформления отношений ипотечного жилищного кредитования:
- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующей сделкой, а также государственной регистрацией возникшей ипотеки;
- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека этого помещения возникает в силу закона в момент регистрации купли-продажи;
- трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки1 жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, и регистрируют переход права собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора.
Первый вариант оформления отношений ипотечного жилищного кредитования, как указывается в отдельных научных исследованиях по данной проблематике, применялся банками и иными кредитными организациями до принятия ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Процедура оформления отношений в этом случае заключалась в следующем:
во-первых, между заемщиком и кредитором заключался кредитный договор, в котором указывался целевой характер предоставляемых денежных средств. В договоре указывалось на приобретение какого конкретного жилого помещения предоставляется кредит;
во-вторых, между покупателем (заемщиком по кредитному договору) и продавцом (собственником) жилого помещения заключался договор купли-продажи жилого помещения;
в-третьих, после государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и получения покупателем (заемщиком по кредитному договору) правоустанавливающих документов на приобретенное жилье между залогодателем (заемщиком по кредитному договору) и залогодержателем (кредитором по кредитному договору) заключается договор об ипотеке.
В части реализации второго и третьего варианта оформления отношений ипотечного жилищного кредитования в существующих научных работах указывалось только то, что первым их этапом выступало заключение основного кредитного договора, в котором предусматривался целевой характер предоставления денежных средств.
В последующем при реализации: 1) второго варианта между покупателем (заемщиком по кредитному договору) и продавцом (собственником) жилого помещения заключается договор купли-продажи жилого помещения с включением положения, что жилое помещение приобретается на средства банка. Одним из обязательных условий, которые должны быть указаны в договоре, являлось то, что данное жилое помещение приобретается за счет целевых кредитных средств, полученных покупателем на основании кредитного договора. При этом банк, иная кредитная организация в этой сделке в качестве стороны не участвуют; 2) третьего варианта заключался трехсторонний (смешанный) договор купли-продажи и ипотеки жилого помещения, который оформлялся всеми тремя сторонами договора.
Таким образом, можно констатировать, что в настоящее время в проведенных цивилистических исследованиях не сделано детального анализа правовой природы и содержания договора, присутствующего во всех трех возможных вариантах оформления отношений ипотечного жилищного кредитования, а именно кредитного договора, заключаемого между банком и заемщиком в целях последующего приобретения заемщиком на предоставленные средства необходимого жилого помещения. Указанный договор, являющийся одним из основополагающих в системе договорного регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования, может быть обозначен как договор ипотечного жилищного кредитования, который в силу специфики предмета и содержания выступает самостоятельным подвидом кредитного договора, не предусмотренным в настоящее время действующим законодательством.
Обращаясь к вопросам характеристики субъектного состава договора ипотечного жилищного кредитования и особенностей его предмета, необходимо учитывать следующее.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ кредитный договор представляет собой соглашение сторон, по которому кредитор в лице банка или иной кредитной организации обязуется предоставить кредит в виде денежных средств заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить на нее проценты1.
Необходимо отметить, что прежде Основы гражданского законодательства Союза ССг фактически приравнивали кредитный договор к договору займа. Действующий ГК РФ рассматривает договор займа и кредитный договор как самостоятельные договорные типы.
Общие условия правового регулирования обращения взыскания на жилые помещения
В развитии правоотношений ипотечного жилищного кредитования обращение взыскания на заложенное имущество является одним из завершающих этапов. Соотнося проблематику обращения взыскания на жилые помещения в рассматриваемых отношениях с предметом настоящего исследования, необходимо указать на то, что сфера договорного регулирования не ограничивается вопросами текущей реализации субъективных прав и обязанностей, но и распространяется на отношения по обращению взыскания и реализации жилого помещения, представленного в обеспечение исполнения обязательств заемщика.
Наличие четкой процедуры обращения взыскания предопределяет гарантированность защиты прав не только интересов кредитора, который прибегает к данной процедуре при наличии основании предусмотренных законом и договором, но и прав заемщика.
Отчуждение недвижимости в случае неисполнения обязательств, в силу противоположных интересов кредитора и заемщика в процессе обращения взыскания, несмотря на принимаемые законодателем меры, представляется сферой недостаточного правового регулирования, требующей дальнейшего развития. С одной стороны обращение взыскания необходимо для кредитной организации, так как функционирование последней не предполагает бесконтрольного несения убытков, вследствие неисполнения условия договора. С другой стороны существует необходимость осуществления защиты прав заемщиков, для которых отношения по приобретению жилых помещений в сфере ипотечного жилищного кредитования носят потребительский характер и должны существовать соответствующие потребительскому характеру отношений механизмы защиты.
Развитие механизмов ипотечного жилищного кредитования на современном этапе имеет значительное число препятствий, являющихся как результатом недостаточного правового регулирования отдельных его составляющих, так и следствием коллизий отдельных действующих норм законодательства, в том числе в сфере обращения взыскания на жилые помещения.
Залог недвижимого имущества (ипотека) в большей степени гарантирует надлежащее исполнение обязательств должником, чем другие предусмотренные законодательством способы. Это объясняется тем, что удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой осуществляется за счет стоимости заложенного имущества и не зависит от финансового положения должника1. В то же время, несмотря на вышеуказанную роль ипотеки, правовое регулирование обращения взыскания на ее предмет, начиная с законодательного закрепления права частной собственности на землю Законом РСФСР «О земельной реформе» , без которого сложно говорить о гарантированной возможности полного распоряжения недвижимым имуществом, и до настоящего времени является недостаточным и несовершенным.
Для выяснения сложившегося в настоящее время правового регулирования поставленного вопроса, следует проследить, какие принципы лежали в основе принятых в 1990-е годы правовых актов, регулирующих вопросы ипотеки.
С началом рыночных преобразований в России в качестве одного из основополагающих принципов правотворческого процесса4 в указанной сфере, сформировался принцип абсолютного приоритета частной формы собственности на жилые помещения. В качестве примера можно привести нормы ст. 2 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990 г., закрепившей, что собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом, а также ст. 7 Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 "О залоге" (далее "Закон №2872-1"), устанавливающей, что собственник квартиры самостоятельно решает вопрос о сдаче ее в залог.
Вышеуказанные нормы являются ярким примером того, что в 90-е годы прошлого столетия на первом этапе становления частной формы собственности на жилые помещения в России права и свободы других граждан и общественные интересы при осуществлении правомочий собственника в отношении жилых помещений законодателем не принимались во внимание.
Однако указанная ошибка, связанная с игнорированием необходимости баланса частноправовых и публично-правовых интересов, была учтена при принятии Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"1, установившего в ст. 6, что собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, в аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
Следующий этап в развитии регулирования указанного вопроса связан с принятием части первой Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ2 в ч. 2 ст. 292 которой была закреплена норма, в соответствии с которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
1 Об основах федеральной жилищной политики: Указанная норма ГК РФ, «серьезно обременяющая условия отчуждения объекта права собственности на жилье» , заложенное в обеспечение обязательств, порождала противоречивую ситуацию.
С одной стороны, залогодержатель (кредитор по обязательству, обеспеченному жилым помещением) вправе был согласно ст. 348 ГК РФ обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения своих требований в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
С другой стороны, процедура обращения взыскания усложнялась в связи с тем, что сохранение права проживания за членами семьи, проживавшими совместно с залогодателем, значительно снижало возможность реализовать квартиру, на условиях, выгодных для залогодержателя (кредитора).
На разрешение указанного противоречия была направлена ст. 78 принятого Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее "Закон №102 - ФЗ"), в соответствии с которой проживающие с залогодателем члены его семьи давали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенное жилое помещение позже - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.
Однако принятая норма не позволила устранить существующую проблему, в частности, в связи с тем, что к моменту обращения взыскания на заложенную квартиру в ней мог оказаться проживающим член семьи залогодателя, с которого не взято указанное нотариально удостоверенное обязательство. Это связано с тем, что Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 года, регулировавший в том числе вопросы вселения, не предусматривал специальных норм, относящихся к вселению в жилые помещения, являющиеся предметом залога и предусматривающих в качестве условия вселения необходимость получения указанного обязательства.
В то же время процедура выселения лиц, не давших обязательство выселиться в случае обращения взыскания на жилое помещение, приобретенное за счет средств кредита, в законодательстве также не предусматривалась.
Проблема могла быть решена, если бы залогодержателю было предоставлено право требовать досрочного исполнения обязательства обеспеченного залогом жилого помещения в том случае, если залогодатель вселил в квартиру членов своей семьи, предварительно не взяв с них нотариально заверенного обязательства1. Однако указанное положение в законодательстве не было отражено.
Сложившаяся ситуация препятствовала развитию ипотечного кредитования, в связи с чем в Федеральный закон от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)» были внесены изменения, направленные на преодоление сложившихся противоречий: в частности, были отменены нормы, регламентирующие необходимость получения нотариально заверенного обязательства, рассмотренные выше.
