Введение к работе
Актуальность темы исследования. Арендные правоотношения являются весьма распространенными как в бытовой, так и в предпринимательской сферах. Это связано с тем, что при помощи договора аренды возможно надлежащим образом оформить использование одним лицом имущества другого. Однако не всегда арендованное имущество востребовано со стороны арендатора или же используется им в неполном объеме, что может привести к значительной потере экономической эффективности аренды, а порой и к убыткам арендатора. В этой ситуации законом допускаются различные варианты использования такого имущества, в том числе возможность сдавать арендованное имущество в субаренду.
Не каждая организация, особенно на стадии своего развития, а тем более индивидуальный предприниматель, могут приобрести в собственность имущество, особенно недвижимое. Наиболее приемлемым вариантом получения имущества при развитии бизнеса является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать имущество, а третьим лицам использовать его, соблюдая при этом положения действующего законодательства и условия первоначального договора аренды.
Субарендные отношения, как показывает зарубежный и отечественный исторический опыт, позволяют решить задачу максимального использования арендатором имущества, находящегося во временном владении и пользовании, а также удовлетворить потребности общества в имуществе, находящегося в аренде у других лиц.
При заключении договора субаренды арендатор становится субарендодателем, но по-прежнему остается полноправным участником основного арендного соглашения. Договор аренды является первоначальным, а субаренды – производным по своей правовой природе, и его юридическая судьба зависит от основного. Несмотря на то, что договоры аренды и субаренды регулируют отношения одного порядка, они являются самостоятельными гражданско-правовыми договорами.
В настоящее время формирование в России отношений по субаренде протекает достаточно бессистемно и не вполне адекватно общему характеру проводимых преобразований в области экономики. Не выработаны методологические основы формирования стратегии развития субарендных отношений, как на федеральном, так и на региональном уровнях. В науке отсутствуют комплексные исследования формирования и развития системы правового регулирования отношений на рынке субаренды в России, не проведен сравнительно-правовой анализ зарубежного опыта в этой сфере.
Собственно правовому регулированию договора субаренды посвящено лишь несколько статей Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), отсутствует и легальная дефиниция рассматриваемого субдоговора. Как следствие, практика заключения договоров субаренды идет по пути бессистемного применения общих норм о договоре аренды в совокупности со специальным правовым регулированием отдельных видов договоров аренды. Более того, анализ судебно-арбитражной практики позволяет говорить об отсутствии общих подходов в толковании норм о субарендных отношениях, что свидетельствует о необходимости детального исследования вопросов их правового регулирования.
Решение проблемы эффективного использования договора субаренды определяет необходимость исследования вопросов правовой природы договора субаренды, порядка заключения, изменения и прекращения договора субаренды, содержания и ответственности сторон субарендных отношений, что свидетельствует об актуальности избранной темы.
Степень разработанности темы исследования. Исследование вопросов договора субаренды ранее проводилось только в рамках рассмотрения арендных отношений. В дореволюционный период проблемам общей теории договорного права и договору аренды уделяли внимание такие известные цивилисты как Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич и некоторые другие.
В советский и современный периоды развития науки гражданского права арендные правоотношения исследовались в работах М.М. Агаркова, Б.А. Азукаевой, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, С.Н. Братуся, Е.В. Вавилина, А.В. Венедиктова, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, Е.С. Гречихо, В.П. Грибанова, Л.А. Грось, А.Н. Дорошковой, А.В. Ерш, М.С. Жевлакович, Б.Д. Завидова, О.С. Иоффе, И.И. Исрафилова, Н.С. Карцевой, Е.Б. Козловой, А.В. Копылова, С.М. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, И.Д. Кузьминой, В.М. Ланды, В.А. Лапача, Н.И. Логиновой, А.Л. Маковского, М.Е. Мещеряковой, В.П. Мозолина, Д.В. Петрова, С.Г. Сафаралиевой, К.И. Скловского, О.П. Скребковой, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, И.В. Федорова, Р.О. Халфиной, С.А. Хохлова, Б.Б. Черепахина, В.С. Якушева и других.
Субдоговор подвергался исследованию со стороны немногих ученых-правоведов. Одними из последних к данному теме обращались А.И. Муртазин, И.И. Панченко и Н.Н. Ковров. Эти ученые в своих работах указали на необходимость научной разработки как общей теории субдоговоров, так и отдельных поименованных субдоговоров.
Таким образом, комплексных монографических работ, посвященных вопросам договора субаренды, позволивших бы определить сущность и правовую природу указанного договора, а также его особенности, к настоящему времени не было. Необходимость же обращения к проблемам субаренды порождается также неоднозначным пониманием субдоговорных конструкций в целом, и особенностями их правового регулирования, в частности.
Целью диссертационной работы является комплексный анализ договора субаренды, определение его сущности и понятия, установление правовой природы субарендных отношений, а также разработка предложений по решению существующих научных и практических проблем с целью совершенствования гражданского законодательства.
Поставленная цель предполагает решение следующих задач:
1) анализ особенностей правовой природы субаренды в законодательстве Российской Федерации и, как следствие, определение понятия и признаков договора субаренды;
2) определение порядка заключения, изменения и прекращения договора субаренды и особенностей его формы;
3) анализ субъектного состава и возможных договорных связей в субарендных отношениях, в том числе выявление особенностей содержания обязательства по договору субаренды;
4) определение особенностей ответственности как элемента механизма правового регулирования субаренды;
5) характеристика основных видов договоров субаренды и особенностей их законодательной регламентации;
6) разработка и обоснование предложений по дальнейшему совершенствованию правового регулирования договора субаренды в Российской Федерации.
Объект диссертационного исследования - общественные отношения, возникающие из договора субаренды.
Предметом исследования являются нормы российского гражданского права, регулирующие субарендные отношения, существующая судебно-арбитражная практика применения указанных норм, а также доктрина гражданского права по вопросам, затрагиваемым в диссертационном исследовании.
Методологическую основу исследования составили всеобщий метод познания (диалектический подход к исследованию договора субаренды) и общенаучные методы (анализ, синтез, системный и функциональный подходы). В работе использовались также сравнительно-правовой, логический, а также юридико-технические способы познания. Сочетание указанных методов позволило автору всесторонне исследовать проблемы, связанные с договором субаренды.
Теоретическую основу исследования составили труды известных ученых в области гражданского права, в том числе М.И. Брагинского, Е.В. Вавилина, В.В. Витрянского, С.А. Герасименко, Б.М. Гонгало, О.С. Иоффе, О.М. Козырь, Н.М. Коршунова, П.В. Крашенинникова, В.А. Лапача, В.М. Литовкина, В.В. Меркулова, Ю.В. Романца, В.А. Рыбакова, О.Н. Садикова, В.И. Синайского, К.И. Скловского, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича.
Диссертант в работе опирается на труды, посвященные договору аренды и смежным институтам, таких ученых как Б.А. Азукаева, А.Н. Дорошкова, Т.А. Еремкина, А.В. Ерш, М.С. Жевлакович, Н.С. Карцева, В.М. Ланда, Н.И. Логинова, М.Е. Мещерякова, С.Н. Мызрова, А.И. Попова, О.В. Чумакова.
Нормативной основой исследования явились положения действующего гражданского законодательства Российской Федерации, содержащие нормы о субарендных отношениях, а также природоресурсное законодательство.
Эмпирическую основу диссертационного исследования составляют материалы судебно-арбитражной практики по решению споров в области правового регулирования субаренды: постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Постановления Федеральных арбитражных судов округов, судебные акты судов общей юрисдикции.
Научная новизна исследования заключается в том, что впервые в современный период развития науки гражданского права проведен комплексный анализ действующего законодательства, регулирующего институт субаренды, системное исследование проблем, возникающих при его применении, изучены особенности правовой природы договора субаренды.
Определены особенности зависимости договора субаренды от основного договора аренды, а также особенности применения к договору субаренды общих положений о договоре аренды. Введена такая категория как «производность субдоговора от основного договора».
Выявлены признаки договора субаренды, позволяющие отграничить его от смежных правовых конструкций, а также сформулировано собственное определение договора субаренды как отдельного гражданско-правового договора.
Разрешены теоретические и практические проблемы гражданско-правовой ответственности, которые возникают в комплексе отношений между сторонами основного договора и соответствующего субдоговора.
Предложены и сформулированы нормы по изменению и дополнению действующего гражданского законодательства, касающиеся отдельных вопросов договора субаренды.
Научная новизна определяет следующие положения, выносимые на защиту:
1. Договор субаренды является производным от основного договора аренды и имеет самостоятельное правовое регулирование, а также специфическую правовую природу. Производность предполагает зависимость субдоговора от основного договора.
2. Основной договор аренды и соответствующий субдоговор в системе гражданско-правовых договоров относятся к одному договорному типу, направленному на передачу имущества в пользование. По своей правовой природе договор субаренды является самостоятельной разновидностью договора аренды.
Указанная правовая природа позволяет при определении понятия и признаков договора субаренды применять сложившийся в цивилистической науке подход к исследованию того или иного гражданско-правового договора.
3. Выделяются следующие признаки, присущие договору субаренды:
1) договору субаренды как разновидности договора аренды присущи все признаки основного договора;
2) законодательство четко регулирует договор аренды в сфере как общих положений, так и его отдельных видов. Указанные нормы применяются к договору субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды и субаренды;
3) договор субаренды можно выделить в качестве вида договора аренды на основе зависимости договора субаренды договора от основного договора аренды, то есть от прав вторичного арендодателя (арендатора по основному договору), а не в силу сдаваемого в аренду имущества;
4) права и обязанности субарендатора являются производными от прав и обязанностей арендатора (субарендодателя);
5) арендатор по основному договору аренды одновременно выступает субарендодателем по договору субаренды. То есть возникают, с одной стороны, взаимосвязанные признаком подчиненности договорные отношения, но, с другой стороны, в рамках самостоятельных гражданско-правовых договоров;
6) договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
4. Предложено собственное определение договора субаренды, в соответствии с которым по договору субаренды арендатор (субарендодатель) обязуется предоставить субарендатору с согласия арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование на срок, не превышающий срок договора аренды.
Указанное определение должно быть закреплено в ст. 615 ГК РФ.
5. Определены следующие специфические требования, которым должна соответствовать форма договора субаренды:
1) договор субаренды недвижимого имущества, заключенный на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, несмотря на то, что основной договор аренды будет зарегистрирован надлежащим образом;
2) если сторонами договора субаренды являются физические лица и договор заключается на срок менее одного года, то он может быть заключен в устной форме, даже при условии, что арендодателем является юридическое лицо, и основной договор заключен в письменной форме;
3) при передаче по договору субаренды части имущества арендодателя, правила о форме данного договора зависят от общих требований к договору аренды с аналогичным имуществом. При этом форма договора субаренды не зависит от формы основного договора аренды в связи с тем, что имущество, передаваемое по субаренде и имущество, находящееся в аренде, различно.
6. Особенность субарендных отношений заключается в том, что наряду с договорными связями, возникающими между сторонами субдоговора, существуют еще и определенные связи между сторонами субдоговора и основного договора. Поэтому можно говорить о наличии сложной структуры договорных связей в субарендных отношениях.
Структура договорных связей при субаренде сводится к тому, что наряду с договорными связями по основному договору могут одновременно существовать и субдоговорные связи. Согласно общему правилу прямых связей между арендодателем и субарендатором не существует, поскольку во взаимоотношениях с последним роль арендодателя выполняет субарендодатель, который является арендатором по основному договору. Однако закон не запрещает предусматривать в договорах аренды и субаренды условия, в соответствии с которыми стороны основного договора и субдоговора будут иметь права и обязанности по отношению друг к другу.
7. Сторонами рассматриваемого договора субаренды следует признать субарендодателя (вторичного арендодателя) и субарендатора. Особенностью сторон договора субаренды является то, что права субарендодателя являются производными от прав арендодателя по основному договору аренды и ограничены правами, предоставленными по данному договору.
Наряду с общими требованиями, предъявляемыми к сторонам договора субаренды, к правовому статусу последних также могут предъявляться и дополнительные, которые зависят как от вида договора аренды, так и от представляемого объекта.
При определении правового статуса субарендодателя к нему должны применяться общие требования, которым должен соответствовать арендодатель, а требования к субарендатору аналогичны требованиям к арендатору по основному договору аренды.
8. К ответственности арендатора перед арендодателем за действия субарендатора применяются правила об ответственности должника перед кредитором за действия третьих лиц.
Данное правило об ответственности должника за действия субдолжника является общим для всех субдоговоров. Исключение будут составлять только те субдоговоры, в законодательных положениях о которых будет прямо указано, что субдолжник отвечает перед основным кредитором. В данном случае может быть предусмотрена как полная ответственность субдолжника, так и субсидиарная.
9. Объектом субаренды может быть любое имущество, являющееся объектом договора аренды, если правовыми актами об отдельных видах аренды либо об аренде отдельных видов имущества не установлено ограничений.
Поскольку к договорам субаренды применяются по общему правилу положения о договоре аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), а к отдельным видам договора аренды применяются общие положения о договоре аренды (ст. 625 ГК РФ), то соответственно к отдельным видам договоров субаренды, наряду со специальными нормами, также будут применяться общие правила о субаренде, закрепленные в 1 гл. 34 ГК РФ.
Теоретическая значимость представленной работы заключается в том, что сформулированные в диссертации выводы, гипотезы и предложения могут служить основой для дальнейшего развития учения о субдоговорах. Поскольку данное направление науки гражданского права только начинает развиваться, положения диссертации могут быть использованы для проведения дальнейших научных исследований и разработок по указанной проблематике с учетом выявленных закономерностей в правовом регулировании.
Практическая значимость состоит в возможности использования материалов исследования при проведении лекционных, практических и семинарских занятий по дисциплинам «Гражданское право», «Договорное право», «Предпринимательское право» и специальных курсов в области природоресурсного законодательства. Практическая значимость исследования также заключается в том, что полученные результаты и выводы автора могут быть использованы для совершенствования действующего гражданского законодательства в части, касающейся правового регулирования договора субаренды, а также в правоприменительной, в том числе судебно-арбитражной практике.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования прорецензированы, обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского и предпринимательского права Московского государственного областного социально-гуманитарного института. Основные научные положения, выводы и предложения, содержащиеся в исследовании, нашли отражение в 7 опубликованных статьях, в том числе 3 – в рецензируемых научных журналах, и были апробированы в выступлениях на международных (Москва, 2010; Коломна, 2009) и всероссийских (Рязань, 2010; Коломна, 2008, 2010) научно-практических конференциях.
Структура работы определяется целью и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, разделенных на восемь параграфов, заключения, списка источников и литературы.
