Содержание к диссертации
Введение
Глава I. История становления и развития рентных отношений.
1. Рента как экономическая категория и как юридическое понятие, их происхождение и развитие 11
2. Конструкция рентного договора в зарубежном законодательстве ...18
3. История развития договора ренты в российском законодательстве:
3.1. Договор ренты в дореволюционной России 31
3.2. Развитие рентных отношений в послереволюционный период 34
Глава II. Место договора ренты в системе договоров гражданского права.
1. Характеристика договора ренты как гражданско-правового договора 44
2. Выделение и соотношение разновидностей договора ренты 56
3. Соотношение ренты с другими гражданско-правовыми договорами 59
Глава III. Особенности договора ренты в российском законодательстве.
1. Форма договора и его государственная регистрация 67
2. Субъекты договора 80
3, Предмет договора 98
4. Права и обязанности сторон по договору 104
5. Способы обеспечения исполнения рентного обязательства. Ответственность по договору 122
6. Прекращение договора 137
7. Проблемы действительности рентного договора 148
Заключение 160
Библиография 164
- Рента как экономическая категория и как юридическое понятие, их происхождение и развитие
- Характеристика договора ренты как гражданско-правового договора
- Форма договора и его государственная регистрация
Введение к работе
Принятие Гражданского кодекса РФ привело к закреплению ряда новых институтов гражданского права. К таким институтам с некоторой оговоркой можно причислить и договор ренты. Советское гражданское право знало договор купли-продажи под условием пожизненного содержания, что не позволяет отнести ренту к абсолютно новым договорам. Но с другой стороны, рентный договор, как совершенно самостоятельная конструкция, впервые получил наиболее полную регламентацию в Гражданском кодексе РФ 1995 г. (не считая его наличия в дореволюционном Проекте Гражданского уложения, который так и не был введен в действие),
В настоящее время договор ренты не является широко применимым на практике договором. Достаточно привести статистику о зарегистрированных договорах ренты учреждениями юстиции городов Санкт-Петербурга, Читы и Иркутска. Следует указать, что полученные статистические данные отражают только те договоры, по которым в обмен на получение ренты было передано недвижимое имущество.
Приведем таблицу, которая содержит статистические данные о зарегистрированных договорах в Городском бюро регистрации г. Санкт-Петербурга в период с февраля 1999 по декабрь 2000 года, (данные получены в Бюро по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним г.Санкт-Петербурга).
Таким образом, нетрудно заметить, какое ничтожно малое количество договоров ренты регистрируется в многомиллионном Санкт-Петербурге, население которого составляет значительное число пожилых людей, то есть потенциальных получателей ренты. Что касается Читы, то Читинская городская регистрационная палата приняла на регистрацию, начиная с 1998 года по август 2001 года всего 23 договора ренты, В Департаменте по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним г. Иркутска за период работы с 17.08,98 г. по 11.09.01 всего зарегистрированы 21 договор ренты и 22 договора пожизненного содержания с иждивением.
Тем не менее, исследование немногочисленной нотариальной и судебной практики (автором было изучено 65 гражданских дел в судах Санкт-Петербурга и Читы) показало, что применение договора вызывает разного рода затруднения в связи с неопределенностью содержания некоторых норм ГК. Новизна этой договорной конструкции порождает целый ряд проблем как научного, так и прикладного характера. По большей части они касаются толкования принятых законодателем норм.
Нельзя не отметить и то, что в науке гражданского права институт договора ренты в целом пока не подвергался детальному исследованию. Поэтому в настоящее время рентные отношения требуют всестороннего изучения на новом уровне с учетом практики применения новейшего законодательства о договоре ренты. Многие аспекты договора в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании, в научном обосновании.
Сказанное дает основание для утверждения о том, что проблема рентных отношений должна быть отнесена к числу недостаточно исследованных, а потому актуальных проблем науки гражданского права.
В дореволюционной русской литературе по гражданскому праву не удалось обнаружить практически ни одного монографического
исследования по этому вопросу. Некоторые вопросы, связанные
пожизненным содержанием, затрагивались в работах К.ГШобедоносцева,
СВ.Пахмана, В.ЛИсаченко. В литературе советского периода этот
институт как разновидность договора купли-продажи исследовался в
работах КЛ.Брауде, Д.Ф.Еремеева, А.А.Ерошенко, О.С.Иоффе,
А.Ю.Кабалкина, В.Ф.Маслова, СМеерзона, ВАРясенцева,
Г.М.Степаненко, ЗА,Федотовской! Р.О.Халфиной, А.Штейнберга, в комментариях ГК и учебных пособиях по гражданскому праву. В современной юридической литературе вопросы, связанные с рентой, раскрываются в работах М.И.Брагинского, В.С.Ема, З.И.Цыбуленко, АПахомова.
Объектом исследования в настоящей работе являются общественные отношения, складывающиеся в результате заключения договора ренты.
Предметом исследования являются соответствующие нормы действующего гражданского законодательства, прежде всего содержащиеся в ГК РФ. В работе анализируется судебная практика. Кроме того, в целях наиболее полной характеристики договора рассматриваются соответствующие положения гражданского законодательства Франции, Германии, в наибольшей степени повлиявшие на становление и развитие этого института в российском праве, а также положения гражданских законов других государств. Из ранее подготовленных и действовавших актов предметом исследования являются нормативные акты - от Проекта Гражданского уложения до Гражданского кодекса РСФСР 1964 года.
Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на действующее законодательство, сложившиеся в теоретической литературе воззрения и судебную практику, провести комплексный анализ правового регулирования рентных отношений, выявить сущность
и специфику договора ренты, а также сформулировать имеющиеся проблемы в рассматриваемой области и разработать предложения по их разрешению и совершенствованию соответствующей законодательной базы.
Во исполнение данной цели ставятся следующие задачи:
проанализировать понятие ренты и рентных отношений;
показать действие договора ренты в зарубежном законодательстве, а также на различных стадиях развития российского законодательства;
* выявить позиции правовой науки в отношении признаков договора ренты, позволяющих определить его место в системе гражданско-правовых договоров;
определить специфику данного договора, показав особенности его предмета, субъектного состава и формы;
изучить права и обязанности сторон, исследовать порядок прекращения договора и признания его недействительным;
провести анализ практики применения договора;
сформулировать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения.
Методологическая и теоретическая основа исследования. В процессе исследования наряду с общенаучным диалектическим методом познания применялись также части о-научные методы исследования: формально-логический метод, метод сравнительного анализа, системный, исторический и др. Кроме того, на результаты работы оказало влияние использование социологических методов исследования. Результаты социологического опроса 45 нотариусов Санкт-Петербурга, Читы и Иркутска позволили изучить вопросы, касающиеся соблюдения на
практике формы договора ренты, его субъектного состава, предмета регулирования.
Теоретическую основу исследования составили работы таких ученых-юристов» как М.ШЇрагинский, В.СЕм, О.С.Иоффе, А.ЮЛСабалкин, В.КЛитовкин, В.Ф.Маслов, В.А.Рясенцев, А.П.Сергеев, Р.О.Халфина, Ф.СХейфец, С.А.Хохлов, З.И.Цыбуленко и других ученых, затрагивающих в своих работах различные аспекты института ренты. В работе использованы также труды ряда зарубежных исследователей -Р.Саватье, М.Плящтсля, Е.Годэеме, В.Ансона, Ж.Морандьера*
Научная новизна исследования. Настоящая работа представляет собой едва ли не первую попытку в отечественной юридической литературе комплексного исследования вопросов, связанных с договором ренты, определения его места и роли в механизме правового регулирования, выявления потенциала этого юридического инструмента и причин неполного его использования в практике.
Научная новизна исследования и результатов, полученных в диссертации, заключается в следующем:
Договор ренты является возмездным, реальным, односторонним договором. В законодательстве следует предусмотреть конструкцию консенсуального договора ренты в случае, если под ренту передаются движимые вещи за плату.
Все три разновидности ренты носят рисковый характер. Данная характеристика очевидна для договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, но оспаривается в литературе в отношении постоянной рейты. Договор постоянной ренты в силу своего длящегося характера становится рисковым, так как такие внешние факторы, как нестабильность политического и социально-экономического развития России» инфляция, резкие ценовые колебания могут
привести либо к обесцениванию предмета договора, либо к тому, что обязательство по выплате ренты станет неосуществимым.
При анализе оформления договора установлено, что нотариальное удостоверение сделки носит безусловный характер, то есть не заверенную у нотариуса сделку нельзя «вылечить» в соответствии с правилами п.2 ст.1б5ГК.
Вопросы и проблемы, возникающие при государственной регистрации сделки, требуют разрешения на уровне правительственного нормативного акта, где был бы отражен порядок регистрации самого договора и перехода прав по нему.
Выявлены и проанализированы особенности субъектного состава договора. Договор ренты приобретает некоторые черты публичного договора в случаях, когда плательщиками ренты выступают муниципальные органы власти, использующие рентный договор для решения социальных вопросов.
Исследование вопросов, связанных с предметом договора, показало, что по договору в настоящее время передается в основном недвижимое имущество. Объем рентных платежей зависит от оценки недвижимого имущества, как правило, только в том случае, если плательщиком по договору или в качестве посрелника при заключении договора выступает профессионал - юридическое лицо, занимающееся заключением таких договоров.
Многочисленные судебные иски о расторжении рентных доюворов свидетельствуют о неполноте условий в договоре, отражающих обязанности плательщика ренты. В связи с .этим
целесообразно было бы в данный момент утвердить типовой договор, условия которого были бы обязательны, и изменить которые можно было бы только в сторону увеличения их объема.
Заслуживает поддержки позиция законодателя, который
предусмотрел максимальную степень защиты прав получателя
ренты, установив обременение рентой и залогом
недвижимого имуществу а также иные способы обеспечения исполнения обязательства или страхование ответственности плательщика в случае передачи под выплату ренты движимого имущества. Не все гражданско-правовые способы обеспечения исполнения обязательств могут использоваться в договоре ренты в виду его специфического характера. Так, не применимы задаток, удержание; поручительство и банковская гарантия хотя и могут быть применены, но не гарантируют обеспечения исполнения на протяжении всего срока действия договора. Логичнее в договоре предусмотреть неустойку, но в этом случае возникает проблема ее соотношения с уплатой процентов за просрочку в соответствии со ст.395 ГК. Судебная практика допускает применение только одной из этих мер, если иное прямо не предусмотрено законом или договором. Определив проценты, взимаемые за пользование чужими денежными средствами, в данном случае как плату за пользование капиталом, таким образом, мы не отрицаем применения одновременно и неустойки и процентов, но в договоре сторонам следует обязательно предусмотреть соответствующе положение.
Исследование судебной практики выявило немалое количество судебных разбирательств, связанных с
действительностью рентного договора. При разрешении
споров, связанных с действительностью рентного договора,
необходимо учитывать рисковый характер данного договора, а
также то, что договор ренты, как никакой другой договор,
склонны использовать криминальные или просто
недобросовестные личности. Необходимо обратить внимание
на последствия признания сделки недействительной. На
практике последствия признания договора недействительным
во многих судебных решениях оказываются такими же,
какими бы они были при расторжении договора. Думается,
совершенно необоснованно суды не применяют
двустороннюю реституцию, даже тогда, когда сделка была
заключена под влиянием заблуждения со стороны получателя
ренты, не применяют суды и одностороннюю реституцию.
Необходимо пересмотреть данную практику, так как
подобные решения способствуют увеличению числа исков об
оспаривании договоров со стороны получателей ренты.
Практическая значимость. Результаты проведенного исследования
могут быть использованы в научно-исследовательской деятельности по
дальнейшей разработке проблемы договора ренты, а также в
нотариальной и судебной практике. Материалы исследования могут
найти применение в учебном процессе при чтении лекции и проведении
семинарских занятий по гражданскому праву и специальным курсам в
ВУЗах.
Структура работы определена целями и задачами проведенного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы. Текст иллюстрирован гремя таблицами, одним рисунком. Список литературы включает 170
источников- Общий объем исследования составляет 178 страниц машинописного текста.
Рента как экономическая категория и как юридическое понятие, их происхождение и развитие
Слово «рента» в современном языке имеет два значения: во-первых, - это определенный доход с капитала, имущества или земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности, а во-вторых, - это определенная ежегодная сумма, уплачиваемая страховым обществом застраховавшемуся. Термин и обозначаемое им понятие зародились еще в древнем Риме. В переводе с латинского reddita, означает отданная (в кратком словаре иностранных слов - возвращенная, оплаченная). Это слово укоренилось во многих языках - французском (rente), немецком (rente), английском (rent).
Данный термин употреблялся до недавнего времени в основном как экономическое понятие. С принятием ГК отношения, обозначаемые этим термином, приобрели и правовой характер. Потому следует различать ренту как экономическую категорию и как юридическое понятие. Как юридическое понятие этот термин употребляется в более узком понимании и по существу отождествляется с договором ренты, таким образом, имея в виду лишь одно значение данного слова - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.
В классической экономике рента - это доход, полученный владельцем земель или других природных ресурсов, выраженный в постоянной фиксированной сумме. В литературе делается предположение, что зачатком ренты являлись отношения, возникающие на стадии разложения рабовладельческого общества, когда латифундист отделяется от хозяйствования на земле, и возникают отношения колоната. Рабовладельцы в форме земельной ренты присваивали прибавочный продукт, создаваемый колонами (полусвободными землевладельцами). Традиционно рента была связана с землей, и этим термином изначально обозначали не просто вид дохода, а поземельный доход. К.Маркс, анализируя формы феодальной ренты, имел в виду именно поземельную ренту. При феодализме земельная рента -господствующая форма присвоения прибавочного продукта в сельском хозяйстве. К.Маркс выделял три основные формы феодальной ренты: отработочную, продуктовую и денежную. Самой первой является отработочная рента или барщина. При такой форме ренты феодал присваивает прибавочный труд зависимых крестьян. Часть недели крестьяне работали на земле феодала, а оставшуюся часть - на своей земле. Отсутствие заинтересованности крестьян в отбывании барщины и, следовательно, меньшая производительность на земле хозяина постепенно привели к появлению продуктовой ренты. Феодал теперь присваивает не труд крестьянина, а его прибавочный продукт. Продуктовая рента сменяется рентой денежной, когда вместо прибавочного продукта крестьянин отдает деньги от реализации этого продукта. Денежная рента является последней и высшей формой феодальной ренты. В своем дальнейшем развитии денежная феодальная рента сменяется капиталистической рентой. В данном случае уже не весь прибавочный продукт, а только часть его принимает форму ренты. Такая рента существует в виде двух разновидностей: абсолютная рента и рента дифференциальная. Абсолютная рента не зависит от плодородия и местоположения земельных участков и представляет собой разницу между рыночной стоимостью сельскохозяйственной продукции и общественной ценой производства или излишек прибавочной стоимости, производимой работниками в сельском хозяйстве, над средней прибылью. Дифференциальная рента связана с различиями в естественном плодородии почвы и местоположением отдельных земельных участков по отношению к рынку и представляет собой разность между рыночной стоимостью продукта и индивидуальной стоимостью.1 Формами присвоения капиталистической ренты служат аренда земли, проценты по ипотечному долгу, земельный налог.
С конца XIX века рента как особый вид дохода употребляется в более широком смысле слова. «Теперь рентой называется всякий исключительный доход, образующийся благодаря каким-либо особенно благоприятным условиям производства или сбыта товаров.»
В современной экономике существуют различные виды рент в зависимости от имущества, с которого она может быть получена, от способа ее получения и т.д., так, например, рента производителя -разница между рыночной ценой и предельными издержками выпускаемой продукции, рента инфрамаржинальная, рента финансовая, рента чистая экономическая. Но все эти виды рент объединяет одно, -это всегда доход от какой-либо деятельности, как правило, составляющий разницу между полным возмещением затрат на производство и предложенной ценой.
Характеристика договора ренты как гражданско-правового договора
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГКРФ).
Классификация договоров позволяет выделить их правовые особенности и лучше понять правовую специфику отдельных договоров, их значение и сферу применения. Классификация проводится по различным критериям.
Так, в соответствии с критерием наличия встречного удовлетворения интересов во взаимоотношениях контрагентов по договору производится деление договоров на возмездные и безвозмездные. Если до официального признания договора пожизненного содержания и были некоторые расхождения во мнениях при решении вопроса о его возмездности (так, например, А.Штейнберг полагал, что договор является договором дарения под условием, М.И.Бару также предлагал относить подобные договоры к договору дарения), то после помещения соответствующих правил в ҐК 1964 года таких разногласий не возникало. Как писал О.С.Иоффе, «в общей правовой характеристике договора, вытекающей из определения, не вызывает никаких сомнений только одни признак - возмездность, поскольку каждая сторона получает от другой встречное удовлетворение: приобретатель - в виде жилого дома или его части, а отчуждатель - в виде пожизненного содержания».1 Сегодня все авторы признают, что договор является безусловно возмездным, то есть встречная обязанность в предоставлении материального или иного блага обязательна, Причем договор является возмездным независимо от того, выплачивается ли получателю ренты помимо рентных платежей цена этого имущества или нет. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то договор, тем не менее, остается возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде рентных платежей. Однако, как уже было отмечено, возмездность договора не означает его эквивалентности, так как рентные платежи не рассматриваются в качестве эквивалента стоимости переданного имущества. Объем платежей не возможно определить заранее, он зависит от продолжительности договора.
В основе разграничения договоров на консенсуальные и реальные критерием служит признание правообразующим фактом либо соглашения сторон, либо сопровождающей его, реальной передачи вещи. Законодатель формулирует договор ренты как реальный (ст. 583 ГК РФ), как впрочем, и ГК 1964 года, где также было сказано, что отчуждатель «передает.., жилой дом или часть его» приобретателю (ст.253 ГК РСФСР). Поэтому многие авторы (М.И.Бару, В.И.Кофман, А.Ю.Кабалкин), которые исследовали договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, считали его договором реальным. Существовала и другая точка зрения, имевшая не мало сторонников. О.С.Иоффе считал, что договор является консенсуальным, так как моментом заключения договора пожизненного содержания является государственная регистрация договора в исполкоме местного Совета, а не реальная передача. Таким образом, если регистрация состоялась, а дом еще не передан, тем не менее, приобретатель уже стал собственником дома и потому обязан содержать отчуждателя.1 Эту позицию отстаивали В.А.Тархов, В.Ф-Яковлева, В.М.Десятков, НЛВолошин. М.И.Брагинский, анализируя полемику прошлых лет, занял совершенно противоположную относительно мнения, высказанного О.С.Иоффе, позицию, М.И.Брагинский указывает, что примеры О.СИоффе как раз свидетельствуют о реальности договора. Ведь момент государственной регистрации означает переход права собственности и хотя реальной передачи дома может и не быть (чаще и не бывает), тем не менее, приобретатель уже является собственником имущества по договору. То есть юридически передача уже состоялась."
НЛВолошин относил договор пожизненного содержания к консенсуальным договорам, на том основании, что он является разновидностью договора купли-продаж и, и должен соответствовать его общей характеристике. С такой аргументацией нельзя согласиться, тем более что практически все авторы (в том числе и сам Н.П.Волошин) писали о том, что пожизненное содержание представляет собой самостоятельный вид договора, совершенно отличный от купли-продажи.
Форма договора и его государственная регистрация
В ст.ст.253-254 ГК РСФСР 1964 г. не было прямого указания на то, в какую форму должен облекаться договор пожизненного содержания. Но так как пожизненное содержание являлось разновидностью купли-продажи жилого дома, то к нему применялись правила ст. 239 ГК РСФСР, согласно которым договор нуждался в нотариальном удостоверении, а в сельской местности - письменном оформлении с последующей регистрацией в исполкоме местного Совета. Причем регистрации подлежал не переход права на недвижимое имущество или предмет договора, а сами договоры, регистрацией которых занимались органы технической инвентаризации как подразделения коммунального хозяйства соответствующих Советов народных депутатов. В целях охраны интересов как отчуждателя, так и 3-х лиц, на случай, если бы приобретатель попытался реализовать дом во время действия договора, в актах регистрации отмечалось, что жилой дом приобретен по договору пожизненного содержания.
В соответствии с ГК РФ договор ренты является, безусловно, формальным, ибо определена обязательная форма, в которую он должен быть облечен. Договор ренты в соответствии со ст.584 ГК подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение требования о нотариальной форме влечет недействительность договора, причем такой договор является ничтожным в соответствии с п.1 ст. 165 ГКРФ.
Думается, что причины обязательного нотариального удостоверения договора следующие: во-первых, договор заключается на длительный срок, предусматривает длительное исполнение, поэтому для такого договора требуется более тщательное оформление; во-вторых, в связи с его рисковым характером права сторон требуют особой защиты. С одной стороны, в защите нуждается рентополучатель, как более слабая сторона. И хотя действующий закон не содержит таких ограничений в отношении получателей ренты, как ГК РСФСР 1964 года, традиционно ими продолжают оставаться люди пожилые, одинокие и больные. Для них договор имеет существенное значение на протяжении всей оставшейся жизни, часто являясь основным источником существования. Поэтому очень важно помочь им составить договор так, чтобы их права не были ущемлены, защитить их от обмана со стороны недобросовестного плательщика. Существует довольно обширная судебная практика по искам граждан о признании договора недействительным на том основании, что они либо были обмануты противоположной стороной в отношении характера договора, либо сами не поняли содержания договора и последствий его заключения. Например, часто граждане указывают, что они заключили договор дарения, имея ввиду договор пожизненного содержания, а условия по пожизненному содержанию оговорили в устной форме. Характерный пример из судебной практики Калининского районного суда г. Санкт-Петербурга. В суд обратилась гражданка М.Г.Матяшева (семидесяти семи лет) с иском о признании недействительным договора дарения своей квартиры гражданину Х.С.Малаеву. Заключить договор пожизненного содержания истице предложила председатель правления ЖСК, подыскав при этом плательщика. Стороны заключили договор дарения, при этом о пожизненном содержании в договоре ничего не было сказано, И лишь в один экземпляр договора (который хранился у истицы) ответчик вписал свои обязательства по содержанию истицы. Надпись была совершена гораздо позднее заключения договора. Никакой помощи Малаев истице не оказывал» вследствие чего она обратилась в суд с иском о признании договора недействительным. Судебное разбирательство по делу длилось четыре года. В конечном итоге суд вынес решение о признании договора недействительным, поскольку нашеЛз что подобная сделка, фактически являясь договором пожизненного содержания, а по форме - безвозмездным договором дарения, не соответствует требованиям закона, так как обязательства по содержанию дарителя в текст не вошли и юридических последствий не порождают. Дополнительным основанием суд посчитал то, что Матяшева, человек старый, юридически безграмотный, заключила договор под влиянием заблуждения, ответчик же от исполнения своих обязанностей уклонялся.1 Как уже было отмечено, подобные иски в судах не единичны. Но? думается, их было бы гораздо больше, если бы законом не была предусмотрена нотариальная форма договора. Именно в таких ситуациях нотариус незаменим, разъясняя сторонам смысл и содержание договора, помогая им при его составлении.
