Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правовые основы и международный опыт ипотечного кредитования 13
1.1. Нормативно-правовое регулирование ипотеки в Российской Федерации 13
1.2. Организация системы ипотечного жилищного кредитования...32
1.3. Международный опыт ипотечного кредитования 56
Глава 2. Методика финансового учета операций по ипотечному жилищному кредитованию в организациях и банках 76
2.1 Методика и организация учета ипотеки специализированными участниками системы ипотечного жилищного кредитования 76
2.2. Методика и организация учета операций по ипотечному кредитованию в банках 87
2.3. Организация налогового учета специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования 104
Глава 3. Комплексный экономический анализ операций по ипотечному кредитованию 124
3.1. Информационное обеспечение и организация комплексного экономического анализа операций по ипотечному жилищному кредитованию 124
3.2. Методика экономического анализа операций ипотечного кредитования в организациях 130
3.3. Рейтинговая оценка кредитоспособности заемщиков при ипотечном кредитовании 137
Заключение 153
Список литературы 160
- Нормативно-правовое регулирование ипотеки в Российской Федерации
- Методика и организация учета ипотеки специализированными участниками системы ипотечного жилищного кредитования
- Информационное обеспечение и организация комплексного экономического анализа операций по ипотечному жилищному кредитованию
Введение к работе
В современных условиях развития рыночных отношений происходит изменение государственной политики в области создания рынка доступного жилья в Российской Федерации. В Посланиях Президента Федеральному Собранию и ключевых нормативных актах, обеспечивающих функционирование и развитие данного сектора экономики, формируется новое содержание права граждан на жилище в рамках отношения собственности, а также механизма его реализации.
Основная цель, обозначенная Президентом РФ в части реформирования жилищной политики государства, заключается в обеспечении возможности приобретения комфортного, отвечающего современным требованиям жилья, не менее, чем одной третью граждан. Достижение данной цели может быть осуществлено только с формированием и развитием системы ипотечного кредитования. Строительство объектов недвижимости в кредит является как ключевой формой решения жилищной проблемы населения, так и развития бизнеса на основе качественного улучшения состояния основных фондов, эффективной сферой приложения капитала с точки зрения банковских и небанковских институтов.
Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики Российской Федерации определяется тем, что оно является одним из самых надежных и проверенных мировой практикой способов привлечения инвестиций как в жилищную сферу, так и для результативного развития бизнеса.
Эффективно функционирующая система жилищного финансирования, основанная на дифференцированном подходе к различным категориям граждан и включающая в себя инвестиционно-строительную деятельность, механизмы надежного накопления средств гражданами и долгосрочное кредитование в сочетании с адресной государственной поддержкой (целевые субсидии) способна решить проблему повышения доступности жилья в Российской Федерации. Основой развития системы ипотечного жилищного кредитования служит законодательная база, касающаяся как общих организационных, так и специфических вопросов.
Положения нормативных актов, регулирующих порядок заключения и обслуживания ипотечных сделок, а также специфику функционирования участников системы ипотечного жилищного кредитования, касаются и требований по организации учета ипотеки. В частности Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяет, что «обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами». При этом отсутствует предложенный законодателем механизм отражения на счетах бухгалтерского учета операций по ипотечному жилищному кредитованию. Такие операции становятся все более разнообразными, что объясняется существованием альтернативных схем и моделей системы ипотечного жилищного кредитования и особенностями нового этапа ее развития.
Существующая законодательная неурегулированность вопросов учета операций по ипотечному кредитованию на стадии заключения и обслуживания сделки не позволяет пользователям бухгалтерской отчетности составить полное представление о реальной величине и структуре средств специализированной организации, об объемах, насыщенности и сегментировании рынка ипотечного жилищного кредитования.
В современной экономической литературе в последнее время получили освещение вопросы, связанные с теорией и практической проработкой проблем формирования системы ипотечного жилищного кредитования. В области решения общих проблем развития рынка доступного жилья Российской Федерации с привлечением кредитных ресурсов банковских и небанковских институтов, а также бюджетных источников, регулирования деятельности инфраструктурных элементов системы ипотечного жилищного кредитования основополагающими являются работы М.Р. Аляутдинова, М.И. Берковича, Ю.Ф. Воробьева, О.Л. Головина, Н.Г. Журкиной, И.В. Караваева, Н.Б. Косаревой, В.А Кудрявцева, Е.В. Кудрявцевой, В.В. Меркулова, В.И. Минца, И.В. Павловой, Н.С. Пастуховой, Н.Н. Рогожиной, А.В. Скробова, Л.В. Слюсаренко, Дж. Р. Страйка, О.В. Трусковой, Ю.П. Тыртышова, В.Б. Христенко [79, 87, 96, 101, 128, 163, 166, 187, 190, 191, 210, 215, 216, 277, 278, 281, 288].
Вопросам, связанным с развитием стоимостного управления при планировании ипотечно-инвестиционных программ, посвящены исследования С.А. Баронина [84]. Систематизированное изложение оценки организационно-экономического механизма ипотечного кредитования в регионе и в рамках муниципальных образований, особенностей формирования и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования в России представлено в работах И.И. Давидова, В. Т. Денисова, В. И. Жилиной, В.В. Зыкова, B.C. Казейкина, В. А. Ларина, А. А. Латкина, М.П. Логинова, А.Б. Петрухина, Ю. Ф. Питкевич, С.Н. Савинского, Л.В. Слюсаренко, М. К. Старовойтовой, Ю.А. Щербаковой [109, 114, 125, 135, 145, 169, 172, 220, 238]. Вопросы, связанные с изложением мирового опыта ипотечного жилищного кредитования, оценки возможностей его адаптации к российской практике нашли отражение в исследованиях И.К. Алексеева, А.Н. Ананьева, Е.В. Архиповой, А.Г. Валавиной, А.Б. Копейкина, П.Н. Кострикина, А.Н. Кузьминова, И.М. Лузина, К.Г. Масааева, СИ. Мутовина, И. Д. Пенкина, А. Б. Пуховой, Б.Б. Скоробогатько, Л.С. Стебенева, А.Д. Шадрина [78, 80, 82, 93, 161, 164, 181, 292]. Правовые аспекты формирования системы ипотечного жилищного кредитования представлены в работах И.А. Богданова, И.В. Грачева, СП. Гришаева, B.C. Ема, Г. П. Макарова, В.Ю. Мещерякова, В. Д. Нечаева, Т.А. Семиной, П.А. Соколова [89, 105, 106, 224, 178, 189, 202, 247, 259].
Проблемы функционирования специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации, тенденции их развития представлены в работах А. Г. Аксакова, Ю.Т. Ахвледиани, Дж. Кука, Е. Е. Машинистовой, К. В. Митрошиной, Л.И. Оловянниковой, В. М Порженко [77, 83, 167, 186, 193, 194, 207, 222]. Концептуальные подходы к определению правого статуса ипотечных ценных бумаг, специфика функционирования и анализа ипотечных кредитных продуктов, характеристика специализированных инструментов ипотечного жилищного кредитования, разработанных для Российской Федерации нашли отражение в исследованиях К. Марка, М. Равица, Б.Б. Рубцова, М.С. Розенберга, Т.А. Санниковой, А.В. Слекеничса, СБ. Смирнова, И.М. Стругацкого, Г.Д. Суворова, Дж. П. Телгарски, Ю.К. Туктарова, А.Д. Шадрина, И.А. Ясеновец [228, 229, 233, 232, 240, 250, 254, 268-270, 274, 292, 298].
При этом необходимо отметить, что к изучению проблематики формирования доступного рынка жилья и системы ипотечного жилищного кредитования исследователи обратились относительно недавно. В перечисленных работах рассматриваются теоретические и финансово-правовые аспекты заключения и обслуживания ипотечных сделок. Однако в имеющихся исследованиях не затрагивается специфика учета операций по ипотечному кредитованию в организациях, а также не рассматриваются проблемы организации и методики проведения их анализа.
Таким образом, необходимость разработки методики бухгалтерского учета ипотечных операций специализированными участниками, а также проведения комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию определяет актуальность исследования.
Целью работы является совершенствование методики финансового учета операций по ипотечному кредитованию в организациях и банках, а также методики комплексного анализа операций по ипотечному кредитованию.
Достижение поставленных целей вызвало необходимость решения следующих задач:
- изучить правовые основы и международный опыт ипотечного кредитования;
- дать оценку возможности адаптации мирового опыта в рамках создания российской системы ипотечного жилищного кредитования;
- обобщить опыт ипотечного жилищного кредитования в регионах и предложить схематичное представление применяемых схем и документооборота, осуществляемого в рамках данных систем;
- рассмотреть особенности организации и разработать методику учета ипотеки специализированными участниками системы жилищного кредитования;
- исследовать методику и организацию учета операций по ипотечному кредитованию в банках;
- предложить альтернативные варианты организации налогового учета у специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования;
- разработать основные группы регистров налогового учета специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования;
- предложить варианты «встраивания» налогового учета в систему бухгалтерского учета с применением аналитических позиций по доходам и расходам организации, осуществляющей операции ипотечного кредитования;
- разработать методику комплексного анализа операций по ипотечному кредитованию в организации;
- исследовать специфику рейтинговой оценки кредитоспособности заемщика при ипотечном кредитовании.
Предметом исследования является методология бухгалтерского и налогового учета, комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию, а также концептуальные подходы к их организации и проведению.
Объектом исследования служат специализированные участники системы ипотечного жилищного кредитования г. Самары и Самарской области как банковского, так и небанковского сектора.
Теоретической и методологической основой исследования явились положения современной экономической теории, методологии финансового и налогового учета, экономического анализа, финансового менеджмента.
В работе использовались правовые и нормативные акты, регулирующие деятельность организаций на рынке недвижимости, инструктивные материалы Министерства финансов Российской Федерации, Банка России, Госстроя, Высшего арбитражного суда Российской Федерации, труды отечественных и зарубежных экономистов, периодические издания, интернет-издания.
При разработке и решении поставленных задач использованы общенаучные приемы - анализ и синтез, дедукция и индукция, системный комплексный подход, а также такие логико-экономические приемы исследования - наблюдение, группировка, детализация, сравнение, табличные способы, относительные величины, приемы логической взаимоувязки различных элементов и объектов исследования в виде схем корреспонденции счетов бухгалтерского учета, экономическое моделирование.
В диссертационном исследовании использованы полученные и обработанные автором материалы обследования таких специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования г. Самары и Самарской области, как НКО «Самарский областной фонд жилья и ипотеки», ОАО «Самарское ипотечное агентство», НКО «Самарский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства на селе», ОАО КБ «Солидарность», ОАО КБ «Российский капитал».
В результате проведенного диссертационного исследования получены следующие научные результаты, выносимые на защиту:
- предложены варианты устранения противоречий между положениями, определяющими экономико-правовую сущность ипотеки, для повышения эффективности функционирования учетно-аналитической системы операций по ипотечному кредитованию;
- разработан комплекс оценочных показателей по определению нормативов участия федерально-региональных (бюджетных) и внебюджетных источников финансирования на различных стадиях (этапах жизненного цикла) реализации программы ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающих оптимизацию процесса управления и планирования деятельности системы ипотечного жилищного кредитования;
- исследована и обобщена практика использования различных моделей ипотечного кредитования на федеральном и региональном уровне, систематизированы и представлены основные модели ипотечного жилищного кредитования и документооборота;
- предложена многоуровневая учетно-аналитическая классификация ипотечных кредитов в соответствии с различными критериальными подходами и существующей мировой практикой, послужившая основой для построения системы бухгалтерского и налогового учета операций по ипотечному кредитованию, а также проведения комплексного аналитического исследования;
- определены информационно-методологические аспекты комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию, а также особенности организации и проведения. анализа операций по ипотечному кредитованию специализированными участниками системы ипотечного жилищного кредитования и банками;
- разработана методика бухгалтерского учета операций по ипотечному кредитованию специализированными организациями с учетом формы участия в образовании имущества юридического лица учредителей, цели деятельности, структуры управления, а также функций участников системы жилищного кредитования;
- исследована и уточнена методика учета ипотечных операций в банках, основанная на применении таких ключевых параметров, непосредственно определяющих специфику отражения данных операций на счетах бухгалтерского учета, как экономическая сущность ипотеки, сроки кредитования, цели получения кредита, уровень исполнения обязательств заемщиком, структура дополнительных расходов заемщика;
- предложены альтернативные варианты организации налогового учета для специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования, определены наименования соответствующих аналитических позиций, открываемых в рамках сближения бухгалтерского и налогового учета, а также разработаны формы специального отчета, используемого для организации налогового учета специализированных участников, и регистров налогового учета;
- определена схема и предложена методика проведения комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию специализированными организациями и банками, обеспечивающая тесное взаимодействие сбалансированной системы показателей учета и анализа, а также повышение достоверности информации, формируемой в рамках аналитического исследования и оказывающей непосредственное влияние на повышение эффективности и оптимизации управленческих решений.
Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что модель организации системы учета и комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию и разработанные сбалансированные методики бухгалтерского, налогового учета и анализа данного вида операций у специализированных участников и в банках были внедрены в практику, а именно:
- апробирована методика бухгалтерского учета операций по ипотечному кредитованию в специализированных организациях и коммерческом банке, подтверждено, что данная система обеспечивает пользователей необходимой информацией на различных этапах ипотечной сделки, а также объективно отражению ипотеку в соответствии с требованиями нормативных актов;
- внедрена в практику модель комплексного анализа операций по ипотечному кредитованию специализированных организаций, установлена и подтверждена ее эффективность, соответствие ключевым принципам ее функционирования;
- разработаны рекомендации по использованию методики бухгалтерского учета и экономического анализа операций ипотечного кредитования в условиях действующих специализированных организаций, проиллюстрирован порядок практического применения методик бухгалтерского, налогового учета и экономического анализа операций по ипотечному кредитования.
Предложенные методики бухгалтерского учета операций по ипотечному кредитованию у специализированных участников и банков, разработанный порядок организации налогового учета и методика комплексного экономического анализа ипотеки в организациях и банках могут быть использованы для:
- оперативного управления активами и обязательствами специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования;
- оптимизации структуры кредитного портфеля банков;
- эффективного управления рисками внешнего и внутреннего характера, влияющими на общий уровень финансовой устойчивости и деловой активности организаций, предоставляющих ипотечные кредиты и обеспечивающих их сопровождение;
- оперативного контроля соблюдения банком нормативных актов и указаний Банка России в отношении правил ведения и учета операций по ипотечному кредитованию;
- своевременного и оперативного контроля уровня доходности операций ипотечного кредитования, финансового состояния специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования, а также уровня доступности займов при использовании различных моделей расчета платежей по договору;
- создания единой системы налогового учета операций по ипотечному кредитованию в организациях с учетом принципа минимизации затрат и оптимизации информации о тенденциях изменения деятельности.
Применение предложенных организационно-методических приемов формирования системы бухгалтерского и налогового учета, а также проведения комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию в организациях и банках позволит повысить объективность, достоверность и качество информации о результатах деятельности с точки зрения их соответствия стратегия развития рынка ипотечных продуктов, стандартизировать процесс бухгалтерского учета и экономического анализа ипотеки, как специализированными участниками, так и банками, снизить риски, связанные с длительностью принятия управленческих решений.
Основные результаты, выводы, предложения и рекомендации апробированы и используются в практике работы НКО «Самарский областной фонд жилья и ипотеки», ОАО «Самарское ипотечное агентство», ОАО КБ «Солидарность».
Материалы данного исследования были использованы при подготовке учебных курсов по финансам, финансам и кредиту, финансовому рынку, бухгалтерскому финансовому учету, комплексному экономическому анализу хозяйственной деятельности и др., при разработке хоздоговорной НИР № 3-05 от 11.01.2005г. по теме: «Бухгалтерский учет и налогообложение операций на финансовом рынке Российской Федерации: теория и методология».
Нормативно-правовое регулирование ипотеки в Российской Федерации
В большинстве развитых стран мира строительство объектов недвижимости в кредит является не только ключевой формой решения жилищной проблемы населения, развития бизнеса на основе качественного улучшения состояния основных фондов, но и эффективной сферой приложения капитала с точки зрения банковских и небанковских институтов. Государство в данном случае выполняет вспомогательную функцию посредством установления общих правил, обеспечивающих оптимальное взаимодействие всех участников процесса ипотечного кредитования, а также прямого или косвенного использования бюджетных и внебюджетных источников финансирования с целью оказания содействия определенным категориям граждан в приобретении жилья и привлечения дополнительных частных инвестиций в определенные сферы бизнеса.
Ипотечное кредитование в условиях наличия реального обеспечения в виде недвижимости юридических и физических лиц способствует притоку денежных средств на данный сегмент рынка недвижимости, оживлению строительства и сопряженных с ним секторов промышленности, сохранению и увеличению количества рабочих мест, повышению уровня доходов населения, стабилизации экономического роста.
Система ипотечного кредитования является неотъемлемым элементом национального экономики развитых и развивающихся стран. При этом ипотечное кредитование не только служит основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом, спрос и предложение на рынке недвижимости. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется тем, что оно является одним из самых надежных и проверенных мировой практикой способов привлечения инвестиций как в жилищную сферу, так для эффективного развития бизнеса.
Механизм долгосрочного ипотечного кредитования служит необъемлемой частью рынка недвижимости и, в частности, рынка жилья, а также экономической системы страны в целом. В Германии, Дании, США, Канаде, Японии рынок ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать как основу финансового механизма жилищного строительства. Посредством вторичных рынков закладных в США и Европе ипотечное кредитование стало и частью инвестиционного рынка, позволяющего перераспределять капитал как внутри страны, так и в транснациональных масштабах [287]. Поэтому ипотечное кредитование вместе с вторичным рынком закладных в экономически развитых странах является системообразующим элементом экономики.
Ипотечное кредитование представляет собой сложный механизм, обеспечивающий ресурсами рынок недвижимости, функционирующий в соответствии с положениями гражданского права в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников и контролируемый государством с целью решения определенных задач социального характера [174].
Ипотека является одним из старейших институтов гражданского права, оказавшим значительное влияние на развитие экономических отношений [287]. В ипотеке (залоге недвижимости) ключевой составляющей служит экономическая сущность предмета залога, и этот аспект повышает значение ипотеки не только в сфере потребительского кредитования, но и в предпринимательской деятельности субъектов хозяйствования. Поэтому возрастает роль анализа положений действующего законодательства, регулирующего залог недвижимого имущества. Действующее кодифицированное право Российской Федерации первого уровня нормативно-правового регулирования не содержит прямой трактовки понятия «ипотека», оно отражает достаточно емкое, но размытое определение ипотеки. Так, в соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ [1] залог земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. В данном определении используются опосредованные (косвенные) признаки, в соответствии с которыми происходит идентификация такого понятия, как ипотека. Уточненная характеристика ипотеки с точки зрения определения прямых признаков представлена в ст. 42 закона Российской Федерации «О залоге» [13]. В данном случае законодатель признает ипотекой залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Методика и организация учета ипотеки специализированными участниками системы ипотечного жилищного кредитования
Положения нормативных актов, регулирующих порядок заключения и обслуживания ипотечных сделок, а также специфики функционирования участников системы ипотечного жилищного кредитования, касаются и требований по организации учета ипотеки. Так ст.2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [11] определяет, что «обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами». Кроме того, согласно основным положениям, касающимся регулирования бухгалтерского учета Российской Федерации [33, 39], объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и операции, осуществляемые в процессе хозяйственной деятельности. Таким образом, в нормативных актах РФ закреплена обязанность по формированию организациями упорядоченной системы сбора, регистрации и обобщения информации о хозяйственных операциях, осуществляемых в ходе заключения и обслуживания ипотечной сделки.
При этом отсутствует предложенный законодателем механизм отражения на счетах бухгалтерского учета операций по ипотечному жилищному кредитованию. В соответствии с данными обстоятельствами методологическую основу учета ипотеки составляют требования Федерального закона «О бухгалтерском учете» [33], Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации [39], а также соответствующих ПБУ [40-48]. Отражение на счетах бухгалтерского учета этих операций участниками системы ипотечного жилищного кредитования (кроме банков) производится согласно инструкции по применению плана счетов финансово-хозяйственной деятельности организаций [50]. В то же время операции с такого рода инструментами на финансовом рынке РФ приобретают все более разнообразный характер, объясняющийся существованием альтернативных схем в рамках системы ипотечного жилищного кредитования и новым этапом развития.
В связи с этим, по нашему мнению, для учета операций по ипотечному жилищному кредитованию целесообразно предусмотреть в рабочем плане счетов организации аналитические субсчета к балансовому счету «Финансовые вложения/Предоставленные займы» (в разрезе сроков и целей их предоставления), а также внебалансовым счетам «Обеспечения обязательств и платежей полученные» и «Обеспечения обязательств и платежей выданные» (в разрезе видов недвижимого имущества, принятого (выданного) в качестве обеспечения (залога) по ипотечной сделке).
Введение предлагаемых аналитических позиций будет способствовать повышению достоверности финансовой отчетности организаций, формированию детальной информации об имеющихся обязательствах заемщиков, их структуре и динамике, а также расширению возможностей по оценке эффективности операций по ипотечному жилищному кредитованию. Кроме того, использование предлагаемой схемы у специализированных участников позволит минимизировать риски системы ипотечного кредитования и провести хеджирование с учетом предельного значения, устраивающего организацию.
Организация и ведение учета операций по ипотечному кредитованию непосредственно взаимосвязана с формой участия в образовании имущества юридического лица учредителей и целью деятельности (некоммерческая и коммерческая организация), организационно-правовой формой субъекта хозяйствования (акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью и т.д.), структурой управления (например, структура Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предусматривает существование регионального оператора, сервисных агентов, агентов по сопровождению, агентов по взысканию, первичных кредиторов), функциями участников системы ипотечного жилищного кредитования, а также утвержденными принципами учетной политики.
Существующая в Российской Федерации система ипотечного жилищного кредитования предполагает функционирование банковских и небанковских структур, обслуживающих процесс заключения и обеспечения данного вида сделок. Следует отметить, что при этом в качестве первичного кредитора может выступать как коммерческая, так и некоммерческая организация. В первом случае предоставление ипотечного кредита заемщику происходит организацией-работодателем для приобретения или строительства индивидуального жилья, а также строительной или риэлтерской организацией. Во втором случае в рамках реализации федеральной или региональной программы и с участием бюджетных средств создается специальный инструмент в виде фонда (например, фонда жилья и ипотеки и фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе в Самарской области, фонда развития строительства в Рязанской области, фонд жилищного строительства в Оренбургской области, ипотечное агентство в Вологодской области и т.д.) или ипотечной корпорации (ипотечной жилищной компании). Функционирование банковских структур в системе ипотечного жилищного кредитования предполагает выполнение функций первичного кредитора по собственной программе банка, или в соответствии со стандартами АИЖК, а также функций рефинансирования в рамках приобретения закладных по кредитам, выданным по стандартам АИЖК региональным оператором (например, банк «Совфинтрейд» в Российской Федерации).
Для осуществлений функций регионального оператора по привлечению инвестиций в сферу ипотечного жилищного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов как за счет собственных, так и привлеченных средств необходимо создание соответствующей инфраструктуры. На данном этапе происходит направление АИЖК в адрес администрации субъекта Российской Федерации предложения о сотрудничестве по становлению и развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и о предоставлении рекомендаций по кандидатуре регионального оператора. Рассмотрение полученных документов завершается подписанием трехстороннего соглашения о сотрудничестве (Приложение 24). Формирование региональным оператором инфраструктуры с целью создания и развития рынка ипотечного жилищного кредитования включает в себя привлечение первичных кредиторов, страховых и оценочных, а при необходимости и риэлтерских компаний. При этом по результатам согласования с АИЖК кандидатуры участника программы на основании анализа финансового состояния и проверки правоустанавливающих документов заключается соглашение о сотрудничестве с участниками, в частности, банками (Приложение 25).
Информационное обеспечение и организация комплексного экономического анализа операций по ипотечному жилищному кредитованию
Ключевым элементом системы управления операциями по ипотечному кредитованию в организациях является экономический анализ эффективности осуществляемой деятельности. При этом по нашему мнению, данную функцию менеджмента следует рассматривать с точки зрения двух аспектов - организационно-информационного и методологического.
В первом случае целесообразно воспользоваться общей схемой проведения аналитического исследования [239] с поправкой на специфику осуществляемой деятельности, структуру управления и особенности заключения и обслуживания ипотечной сделки. Во втором случае необходимо разработать методику экономического анализа операций ипотечного кредитования. При этом следует отметить, что данный аспект не изучен в специальной литературе, а также отсутствует система методов и алгоритмов расчета ключевых показателей, предлагаемая законодателем к применению.
По нашему мнению, комплексный экономический анализ операций по ипотечному кредитованию в специализированных организациях (фондах, ассоциациях, корпорациях) охватывает: -финансовый анализ (анализ финансовой отчетности), основанный на расчете относительных показателей;
-структурно-динамический анализ ключевых показателей, характеризующих объемы и динамику ипотечного кредитования; -маркетинговый анализ (в том числе анализ насыщенности, емкости, глубины рынка ипотечного кредитования, соотношения спроса и предложения, анализ доступности ипотечного кредитования при использовании различных моделей расчета платежей и т.д.); -анализ эффективности применяемой программы ипотечного жилищного кредитования; -анализ доходности ипотечных ценных бумаг, выпускаемых ипотечными агентами, в частности, ипотечных облигаций.
Результативность анализа операций по ипотечному кредитованию во многом определяется правильной его организацией, что выражается в соответствии ряду требований. При этом аналитическое исследование специализированных субъектов хозяйствования должно носить научный характер, строиться на плановой (периодической) основе, основываться на новейших методиках, обеспечивать действенность и эффективность функционирования системы менеджмента ипотечных операций. Требования, предъявляемые к организации и проведению экономического анализа ипотечных организаций, в данном случае конкретизируются через следующие принципы:
четкое распределение обязанностей между отдельными исполнителями (рациональность распределения обязанностей определяет с одной стороны, полноту экономического анализа операций по ипотечному кредитованию, а с другой, предупреждает дублирование и способствует повышению эффективности использования рабочего времени специалистов-аналитиков);
обеспечение экономичности и эффективности аналитического процесса (выполнение наиболее полного и всестороннего исследования операций по ипотечному кредитованию при минимизации затрат на его проведение. Для достижения этой цели целесообразно использовать новейшие методики, компьютерные технологии обработки и представления, рациональные методы сбора и хранения данных);
регламентация и унификация (стандартизация) (первая предусматривает разработку для каждого исполнителя обязательного минимума таблиц и выходных форм по результатам анализа ипотечных операций; вторая предполагает создание типовых методик и инструкций, аналитических форм и таблиц, стандартных программ, единых критериев оценки, что обеспечивает сопоставимость результатов анализа системы ипотечного жилищного кредитования на всех уровнях управления, повышает объективность оценки деятельности подразделений, уменьшает затраты времени на анализ и способствует повышению его эффективности);
системность (предполагает изучение деятельности ипотечной организации как элемента АИЖК, региона и мировой системы ипотечного жилищного кредитования);
комплексность (требует всестороннего изучения ипотечных операций, т.е. раскрывает их основное содержание и факторы формирования;
регулярность (определяется для каждого вида ипотечных операций в зависимости от темпов их изменения. По нашему мнению, для целевых займов на приобретение квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке экономический анализ целесообразно проводить непрерывно в форме мониторинга. Для целевых займов, выдаваемых на строительство и реконструкцию жилья - через интервалы, обусловленные длительностью цикла строительства, технологического цикла; для целевых займов на газификацию жилья - через равные промежутки времени);
конкретность (реализуется в целевой направленности и адресности анализа операций по ипотечному кредитованию);
преемственность (обеспечивается применением единых принципов аналитической работы, сопоставимостью результатов аналитического исследования, а также выводов, полученных в ходе тематического и комплексного исследования деятельности специализированной ипотечной организации).
Аналитическое исследование ипотечных операций, осуществляемых в специализированной организации, подразделяется на следующие этапы:
определение субъектов и объектов анализа, выбор организационных форм их исследования и распределение обязанностей между отдельными службами и подразделениями;
планирование аналитической работы по оценке эффективности ипотечных операций;
формирование информационного и методического обеспечения анализа;
оформление результатов аналитического исследования;
контроль внедрения предложений, сделанных по результатам экономического анализа ипотечных операций, осуществляемых специализированными организациями.
