Содержание к диссертации
Введение
1. Влияние гражданско-правовых отношений на содержание учетно-аналитической информации при совершении ипотечных операций 10
1.1. Экономическая сущность и функции ипотеки как системы экономических отношений по обеспечению исполнения обязательства залогом недвижимости 10
1.2. Правовые аспекты ипотечных операций и их влияние на формирование учетно-аналитической информации 32
1.3. Классификация ипотеки и ипотечных кредитов для целей бухгалтерского учета и экономического анализа 50
2. Исследование современного состояния бухгалтерского учета операций по ипотеке и направления его совершенствования в соответствии с требованиями рыночной экономики 64
2.1. Формирование учетной информации об обязательствах, обеспеченных ипотекой 64
2.2. Приоритетные направления совершенствования бухгалтерского учета операций с закладными 102
2.3. Особенности отражения в учете операций по ипотеке предприятия как имущественного комплекса 113
3. Аналитические аспекты операций по ипотеке 125
3.1. Совершенствование финансовых показателей, применяемых в анализе ипотечных операций 125
3.2. Методика анализа эффективности привлечения ипотечных кредитов 136
3.3. Оптимизация показателей бухгалтерского баланса с целью повышения кредитоспособности заемщика 152
Заключение 169
Список использованных источников 180
Приложения 193
- Экономическая сущность и функции ипотеки как системы экономических отношений по обеспечению исполнения обязательства залогом недвижимости
- Формирование учетной информации об обязательствах, обеспеченных ипотекой
- Совершенствование финансовых показателей, применяемых в анализе ипотечных операций
- Оптимизация показателей бухгалтерского баланса с целью повышения кредитоспособности заемщика
Введение к работе
Актуальность темы исследования. По своей экономической природе ипотека является самым надежным способом обеспечения исполнения различного рода обязательств и реальным инструментом элиминирования кредитного риска кредитора, что обусловило достаточно широкое распространение ипотечных операций во всем мире и в России, в частности.
В условиях мирового финансового кризиса ипотека может являться надежным гарантом требований кредитора при правильной организации ипотечной сделки: консервативной оценке стоимости закладываемой недвижимости и обеспечении существенного превышения стоимости предмета ипотеки над суммой обеспечиваемого обязательства.
Передача недвижимого имущества в залог с целью обеспечения исполнения обязательств оказывает значительное влияние на структуру имущества, требований и обязательств сторон ипотечной сделки.
Требования кредитора, обеспеченные ипотекой, являются наиболее надежными, что в свою очередь снижает общий уровень кредитного риска залогодержателя и улучшает структуру его финансовых активов. С позиции должника-залогодателя ипотечные обязательства относятся к разряду долгов, требующих наиболее ответственного исполнения, иначе возникает реальная угроза утраты наиболее ценного имущества залогодателя - недвижимости. В связи с этим, информация о стоимости заложенной недвижимости, величине ипотечных обязательств и требований, условных обязательствах и рисках, связанных с ипотечными операциями, является существенной для внешних пользователей бухгалтерской (финансовой) отчетности и для целей управления, что требует организации детального учета ипотечных операций и раскрытия соответствующих данных в отчетности. Однако этим вопросам не уделяется должного внимания в теории и практике бухгалтерского учета. Нормы бухгалтерского законодательства не содержат специальных требований к организации учета и формированию отчетной
информации по ипотечным операциям.
Потребность в совершенствовании бухгалтерского учета операций, связанных с залогом объектов недвижимости, обусловливается также интенсивным изменением хозяйственного законодательства. На сегодняшний день законодательно допускаются оформление и последующий оборот закладных при совершении операций залога недвижимости, передача в ипотеку не только отдельных объектов недвижимого имущества, но и целых имущественных комплексов. Это требует новых методических подходов к ведению бухгалтерского учета указанных операций.
Залогом недвижимости обеспечиваются, как правило, значительные по величине долгосрочные обязательства. Ввиду существенности данных операций важно оценить степень их влияния на финансовое положение сторон ипотечной сделки. Привлечение и выдача ипотечных ссуд требуют оценки эффективности совершаемых операций для кредитора и должника. В связи с этим, возникает необходимость проработки методики анализа операций по ипотеке. Однако в настоящее время в трудах по экономическому анализу рассматриваются лишь отдельные аспекты указанной проблемы, и отсутствует единая методика анализа ипотечных операций.
Актуальность темы исследования, недостаточность теоретических и практических разработок в области учета и анализа операций по ипотеке предопределили выбор темы диссертации.
Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в развитие отечественной системы бухгалтерского учета и экономического анализа внесли такие современные ученые, как Бакаев А.С., Безруких П.С., Гарифуллин К.М., Гетьман В.Г., Ивашкевич В.Б., Каспина Р.Г., Ковалев В.В., Коновалова И.Р., Кутер М.И., Лабынцев Н.Т., Ларионов А.Д., Мельник М.В., Мизиковский Е.А., Миронова О.А., Палий В.Ф., Петрова В.И., Пятов М.Л., Соколов Я.В., Шеремет А.Д., Шнейдман Л.З. и другие.
Некоторые аспекты бухгалтерского учета операций по ипотеке находят свое
отражение в трудах ученых начала XX века: Аринушкина Н.С., Бараца СМ., Вейцмана Н.Р., Гальперина Я.М., Герстнера П., Рощаховского А.К., Рудановского А.П. В настоящее время решением многих актуальных проблем, связанных с бухгалтерским учетом и отражением в отчетности операций по ипотеке, занимаются такие современные исследователи, как Жуков В.Н., Коновалова И.Р., Куликова Л.И., Павлова Л.Л., Семенихин В.В., Сугаипова И.В., Татаров К.Ю., Шатина Н.П. и другие.
Вопросы экономического анализа ипотечных операций затрагиваются в работах Балабанова И.Т., Грязновой А.Г., Ордуэй Н., Павловой Л.Л., Тарасевича Е.И., Уткина Э.А., Федотовой М.А., Фридмана Дж., Харисовой Ф.И., Шатиной Н.П.
Вместе с тем, к настоящему времени многие аспекты бухгалтерского учета и анализа операций по ипотеке остаются малоизученными или неисследованными вовсе.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка и обоснование рекомендаций по совершенствованию бухгалтерского-учета и экономического анализа операций по ипотеке. Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
исследование экономической сущности ипотеки, ее функций и роли в рыночной экономике, определение влияния гражданско-правовых отношений на содержание учетно-аналитической информации при совершении ипотечных операций;
систематизация видов ипотеки и ипотечных кредитов для целей бухгалтерского учета и экономического анализа;
анализ существующих подходов к отражению ипотечных операций в бухгалтерском учете и отчетности и обоснование рекомендаций по совершенствованию системы учета операций по ипотеке и повышению качества информации, раскрываемой в бухгалтерской (финансовой) отчетности;
разработка рекомендаций по отражению в бухгалтерском учете операций с
закладными как финансовыми инструментами ипотечных сделок;
определение особенностей бухгалтерского учета и раскрытия информации в отчетности по операциям ипотеки предприятия как имущественного комплекса;
выявление основных направлений анализа ипотечных операций и совершенствование методики проведения аналитических расчетов по указанным направлениям;
исследование методики анализа эффективности выдачи и привлечения ипотечной ссуды.
Область исследования. Диссертация выполнена в рамках раздела «Бухгалтерский учет и экономический анализ» Паспорта специальности ВАК РФ 08.00.12 - «Бухгалтерский учет, статистика»: п. 1.4 «Методологические основы и целевые установки бухгалтерского учета и экономического анализа»; п. 1.6 «Регулирование и стандартизация правил ведения бухгалтерского учёта, формирование отчётных данных».
Предмет и объект исследования. Предметом исследования является совокупность теоретических и методологических аспектов бухгалтерского учета и анализа операций по ипотеке, раскрытия информации об ипотечных операциях в отчетности. Объектом исследования являются коммерческие предприятия различных отраслей хозяйствования, в частности: ОАО «РТМ», ОАО «РЖД», ООО «Инвест-Строй».
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области экономических и юридических аспектов ипотечных операций, бухгалтерского учета и экономического анализа.
Информационной базой исследования явились законодательные и нормативные акты Российской Федерации, отечественные и международные стандарты бухгалтерского учета и отчетности, публикации в периодических изданиях, материалы научных конференций, ресурсы глобальной информационной сети Интернет, внутренние данные и бухгалтерская (финансовая) отчетность отечественных
предприятий, различные обзорные, статистические и справочные материалы, систематизированные и обработанные автором.
Методика исследования основывалась на наблюдении, обработке и анализе полученных результатов, установлении и практической реализации полученных выводов. При этом использовались следующие методы: сравнение, анализ и синтез, абстрактно-логический, экономико-математические методы.
Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в разработке методики бухгалтерского учета и анализа операций по ипотеке, позволяющей формировать наиболее полную информацию об ипотечных операциях для целей оценки реального финансового положения предприятия и принятия экономических решений пользователями данной информации.
В процессе исследования получены следующие основные научные результаты:
дано теоретическое обоснование экономической сущности ипотеки как основанной на публичности системы экономических отношений по обеспечению исполнения денежных обязательств недвижимым имуществом и реализации ею таких специфических функций, как стимулирующая, обеспечительная и воспроизводственная;
разработана система аналитического учета полученных и выданных обеспечений по ипотеке, предложена усовершенствованная форма представления информации об обеспечениях обязательств и платежей выданных и полученных в бухгалтерской отчетности, что позволяет формировать и раскрывать в отчетности детальную информацию об ипотечных операциях, необходимую для целей анализа и принятия управленческих решений;
предложена методика формирования учетной информации о резерве по ипотечным операциям, как об условном обязательстве, позволяющая раскрыть информацию о характере, величине и предполагаемых сроках исполнения условного обязательства, отразить формирование, использование и корректировку резерва в течение отчетного периода;
обоснованы рекомендации по отражению в бухгалтерском учете операций погашения и передачи закладной в доверительное управление, предложена методика расчета пропорционального списания балансовой стоимости приобретенной закладной;
разработаны и обоснованы различные подходы к отражению в бухгалтерском учете операций передачи в ипотеку предприятия как имущественного комплекса, в основе которых лежит обособленный учет заложенного имущества, даны рекомендации о представлении в бухгалтерской отчетности заложенного предприятия как хозяйственного сегмента организации-залогодателя;
предложен комплексный анализ операций по ипотеке, обоснована целесообразность использования при анализе таких финансовых коэффициентов, как доля недвижимости, переданной в ипотеку в общем объеме имущества залогодателя, доля ипотечных обязательств в общем объеме обязательств должника, доля ипотечных требований в общем объеме требований кредитора, которые позволяют определить влияние ипотечных операций на финансовое состояние сторон ипотечной сделки;
разработана усовершенствованная методика анализа эффективности ипотечной операции для кредитора и должника, в основе которой лежат оценка реального дохода кредитора по ипотечной операции с учетом влияния инфляции, расчет показателей дисконтированного эффекта с учетом налогообложения и эффекта финансового левериджа за весь период реализации инвестиционного проекта с целью оценки эффективности привлечения средств ипотечного кредита должником.
Теоретическая и практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что основные теоретические выводы и методические положения могут быть использованы как для дальнейших исследований, так и в практической деятельности. Результаты диссертационного исследования могут быть применены в практической деятельности коммерческих предприятий с целью повышения качества информации об ипотечных операциях, формируемой в системе
бухгалтерского учета и раскрываемой в бухгалтерской (финансовой) отчетности, а также при проведении анализа операций по ипотеке.
Теоретические и практические результаты данного исследования могут быть включены в учебно-методические материалы для студентов экономических специальностей.
Апробация и реализация результатов исследования. Результаты исследования методики бухгалтерского учета ипотечного обеспечения обязательств, операций с закладными, ипотеки предприятия как имущественного комплекса, порядка формирования и раскрытия информации об условных обязательствах, связанных с ипотечными операциями, докладывались на межвузовской научной конференции «Молодежь и экономическая наука» (г. Казань, 2004) и на ежегодных итоговых научно-практических конференциях ГОУ ВПО «Казанский государственный финансово-экономический институт» с 2005 по 2008 годы.
Ряд предложений автора были применены в практической деятельности ООО «Инвест-Строй», ООО «Производственно-строительное объединение «Ка-питалСтрой», ООО «КазМонолитСтрой-К».
Основные результаты диссертационного исследования нашли свое отражение в девяти публикациях общим объемом 1,8 п.л., в том числе две статьи в изданиях, включенных в реестр ВАК РФ, объемом 0,8 п.л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, состоящего из 148 наименований, и 18 приложений. Работа изложена на 179 страницах текста, включающих 25 таблиц и 7 рисунков.
Экономическая сущность и функции ипотеки как системы экономических отношений по обеспечению исполнения обязательства залогом недвижимости
Термин «ипотека» впервые был введен древнегреческим мудрецом Солоном в конце VII - начале VI в. до н.э. По-гречески «hypotetha» означает «подставка, подпорка». Солон осуществлял реформы, согласно которым каждый получал право расставаться с собственностью и завещать ее по своему усмотрению. Ранее залогом по обязательствам служила личность должника, которому в случае неуплаты долга грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил ставить на границе имения должника столб с надписью, что данное земельное владение служит обеспечением исполнения претензии на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой, на нем отмечались все поступающие долги собственника земли [96, с. 5]. Позже для этой цели появились специальные книги, которые назывались ипотечными. Таким образом, уже в древние времена обеспечивалась гласность, то есть каждое лицо могло беспрепятственно получать сведения об обременениях по интересующим его земельным владениям. С течением времени термин «ипотека» стал применяться для обозначения залога.
Дальнейшее развитие отношения ипотеки получили в Римской Империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. Институт ипотеки прошел эволюцию от фидуции (от лат. fiducia - сделка на доверии) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее — до ипотеки. При фидуции право собственности на объект залога переходило к кредитору, последний имел право либо возвратить объект должнику после исполнения договора, либо продать его, отказавшись от своего требования к должнику. Договор пигнуса предусматривал передачу объекта не в собственность, а лишь во владение кредитору, как гарантию исполнения обязательства. Кредитор не имел права оставлять объект залога у себя и мог продать его лишь в случае неисполнения обязательства должником, возвращая разницу между ценой продажи и суммой непогашенной задолженности. Становление непосредственно института ипотеки было связано с ослаблением рабовладельческого строя и передачей земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее предметом ипотеки стала являться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать его для последующей продажи с торгов и компенсации из вырученной суммы остатка долга заемщика [96, с.5-6].
Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договора, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (например, ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам [96, с.6].
При этом следует отметить, что в Древнем Риме ипотечное право не имело двух необходимых качеств — «специальности» и «гласности». Римская ипотека не гарантировала кредитору надежного исполнения обязательства, и кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не был уверен в том, что это же имущество не служит обеспечением какого-нибудь другого требования, которое может конкурировать с его ипотечным правом и может иметь перед ним преимущество [86, с.24].
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Эти сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. Поэтому в связи с закатом эпохи Древнего мира и ослаблением этих государственных функций институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться в средневековом европейском законодательстве [96, с.6]. В течение нескольких веков ипотека входила в средневековое европейское законодательство как элемент обязательственного права. Основой кредитной системы в Европе были ростовщики, они разделили залог имущества в целом на залоги движимого и недвижимого имущества. Залог недвижимости был назван ипотекой [86, с.24].
В Германии ипотека появилась не ранее XIV в., до этого времени действовал принцип личной ответственности за долги. Первый ипотечный банк был основан в Силезии в 1770 г. - это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам, для привлечения средств он стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С начала XIX в. деятельность ипотечных банков стала распространяться на мелкие помещичьи владения, а позднее и на крестьянские хозяйства.
Во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В настоящее время в стране имеются крупнейший земельный банк (Credit Foncier de France) и его филиал - Контора предпринимателей (Contoire des Entrepreneurs), которые предоставляют ссуды землевладельцам и крупным строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство, ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных кредитов на срок от 3 до 20 лет [52, с. 104].
В европейских странах достаточно рано появились законодательные системы, регулирующие ипотеку: в Пруссии - Уставы 1783 г. и 1872 г., в Австрии — Гражданское уложение 1811 г., и устав 1871 г., в Саксонии - Устав 1843 г. и Кодекс 1863 г. [86, с.25].
В США в 1916 году были созданы федеральные земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель. В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Сначала объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии — кредитование жилищного строительства.
В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты: во-первых, она применима только к операциям с недвижимостью, во-вторых, продажа заложенного имущества производится не самим кредитором, а при посредстве суда. При этом кредиторы посредством ипотеки имеют надежное обеспечение по долгам, не принимая в свое владение имущество должника и не опасаясь конкуренции других кредиторов.
Действительно надежным вещным правом ипотека становится только после внесения залоговой записи в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения». Право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока обязательство не погашено полностью. Отдельная продажа частей предмета ипотеки не лишала кредитора права требовать из вырученной суммы удовлетворения долга в полном размере. Ипотека распространялась на недвижимость независимо от смены ее владельца.
По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты и издержки, понесенные кредитором в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII-XIX вв. капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей [52, с. 105].
Проследим историю развития ипотеки в России.
В XIII - XIV вв. на Руси одновременно с возникновением частной собственности на землю появилось кредитование под залог недвижимости, получившее название «заклад» [86, с.230]. В XV в. в России широко укоренился залог вотчинных владений. Залог в то время не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась в том, что условия получения ссуды под залог недвижимости мало чем отличались от других форм кредита. Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали его очень дорогим. В XV - XVI вв. залог носил, по существу, характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами, близкими между собой. Из документов того времени видно, что в случае несостоятельности должника вотчина переходила в собственность кредитора, который становился полным ее владельцем.
В середине XVII в., в период экономического кризиса, потребовалось усиление ответственности должника именно за счет предмета залога. В 1649 г. Соборным уложением, в котором впервые были законодательно закреплены отношения ипотеки, был предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. В России ипотека широко использовалась поместным дворянством еще в дореформенную эпоху, но в отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались тогда преимущественно «души» [52, с. 107].
Только в XVIII в. первые банки, возникшие в России, приступили к выдаче собственно ипотечных ссуд. Значительная часть актов, касающихся землевладения или владения недвижимостью, отражалась в сенатских ведомостях. Однако многочисленность и бессистемность подобных публикаций делали использование их для оценки дел в том или ином имении неэффективным. В связи с этим крайне удобно было использование ипотечных книг для отражения прав и обязанностей собственника и кредиторов имений, а принцип гласности данной информации служил гарантией достоверности ее содержания [52, с. 108]. Результативность ипотечной системы достигалась ее тесной связью с законодательством. Суд не принимал к производству иски, основанные на фактах, не учтенных в ипотечной книге.
Формирование учетной информации об обязательствах, обеспеченных ипотекой
В настоящее время не существует достаточной нормативной базы, регулирующей учет операций по ипотеке, а в современной специальной литературе редко встречаются теоретические основы бухгалтерского учета операций залога недвижимого имущества. Однако еще в конце XIX- начале XX веков, когда ипотечные отношения были широко распространены, вопросами учета рассматриваемых операций занимался ряд российских ученых: Н.С. Аринушкин, СМ. Барац, Н.Р. Вейцман, Я.Ы. Гальперин, П. Герстнер, А.К. Рощаховский, А.П. Рудановский, а также этим вопросам посвящены работы современных ученых: В.Н. Жукова, И.Р. Коноваловой, Л.И. Куликовой, Л.Л. Павловой, И.В. Сугаиповой, К.Ю. Татарова, Н.П. Шатиной. Должным образом организованный учет операций по ипотеке объективно необходим, поскольку данные операции в силу своих экономико-правовых особенностей занимают отдельное место в среде всего многообразия хозяйственной деятельности предприятия. Обоснуем необходимость бухгалтерского учета операций по ипотеке.
Бухгалтерский учет должен со всей наглядностью отражать всякое изменение в процессе хозяйственной деятельности субъекта. В момент возникновения ипотеки происходят, с одной стороны, ограничение права залогодателя распоряжаться заложенным имуществом, с другой стороны, возникновение права залога данного имущества у залогодержателя. Эти изменения в наборе прав и залогодателя, и залогодержателя должны найти отражение в бухгалтерском учете обеих сторон. В связи с данным перераспределением прав на заложенную недвижимость залогодатель несет ответственность за нее не только перед самим собой, но и перед залогодержателем, что неминуемо влечет необходимость усиления контроля за переданной в залог недвижимостью. Без надлежащей организации учета указанного имущества должный контроль не может быть обеспечен. Наконец, ипотека ставит четкую грань между обязательствами, обеспеченными залогом недвижимого имущества, и всеми остальными обязательствами. Еще в 1905 году С. М. Барац настаивал на необходимости раздельного учета этих обязательств. От должника ипотека требует повышенной ответственности при исполнении обеспечиваемых ею обязательств, поскольку в данном случае к риску неисполнения обязательства присоединяется риск утраты наиболее ценного имущества организации-залогодателя — недвижимости. Для кредитора-залогодержателя ипотека, напротив, до минимума снижает риск неисполнения соответствующих требований должником, ставя эти долги в разряд наименее сомнительных. Выделим основные направления учета ипотечного обеспечения обязательств: - учет ипотеки как права на недвижимое имущество; - учет недвижимости, переданной в ипотеку; - учет обязательств и требований, обеспеченных ипотекой; - учет расходов, связанных с оформлением и обслуживанием ипотеки. Остановимся более подробно на каждом из этих направлений. Существуют различные подходы к отражению в бухгалтерском учете вы данных и полученных обеспечений. Исторически в теории бухгалтерского учета сложились три подхода к отражению права залога. Так, Аринушкин Н.С. в своем труде «Балансы акционерных предприятий» (1912 г.) отмечает, что у залогодержателя возможны следующие варианты отражения в балансе полученных в залог вещей: - они не обозначаются, а обозначается лишь долг; - они обозначаются под чертой (т.е. за балансом); - они обозначаются в форме двух уравновешивающих статей [22, с.68]. При этом в качестве обоснования третьего варианта Н.С. Аринушкин приводит следующие доводы: «Залоги, хотя нам и не принадлежащие, но выведенные по активу баланса, могут и не мешать изображению действительного состояния нашего только имущества. Это возможно при необходимом условии — непременном соблюдении основ двойной записи, - именно, чтобы и в пассиве баланса, в противовес выведенному по активу залогу, была выведена на соответствующую сумму статья, своим заглавием ясно отмечающая связь с той статьей, в противовес которой она вводится» [22, с.27].
В 1927 г. в своем труде «Балансоведение» Н.С. Аринушкин склоняется к отражению полученных залогов за балансом, при этом он выделяет следующие забалансовые статьи:
- ценности, принятые в обеспечение и залог (актив);
- залогодатели (по ценностям, принятым в обеспечение и залог) (пассив). Автор отмечает, что «товары, изделия и другие материальные ценности, служащие обеспечением ссуд и других долговых денежных операций, во внебалансовых статьях показываются в сумме той оценки, которая произведена при совершении операции. Так, если товар, при выдаче под него банковской ссуды, был оценен банком в 3000 руб., а ссуда выдана в размере 1500 руб., то во внебалансовой статье банка товар этот будет показан в сумме 3000 руб., отмечая, таким образом, что ссуда в достаточной мере обеспечена» [21, с. 124]. Следует отметить, что отражение в учете залогодателя выданного обеспечения Н.С. Аринушкин в своих работах не рассматривает.
Данный вариант отражения полученного обеспечения применялся на практике в советское время. Такой подход описан в работах Кошкина И.А. «Оперативно-балансовый учет» (1933 г.), Гальперина Я.М. «Курс балансового учета» (1934 г.). Так, Гальперин Я.М. пишет: «Забалансовые статьи. Сюда, в частности, относятся ... товары и материалы, полученные в залог, ... и т.п. В нашей практике все забалансовые статьи показываются парными счетами по активу и пассиву» [40, с.205].
В современных исследованиях по проблемам бухгалтерского учета операций по ипотеке встречаются предложения отражать полученные обеспечения на балансе залогодержателя. Для учета залогов выданных и полученных Сугаипова И.В. в 2002 году рекомендовала использовать свободную позицию нового Плана счетов в Разделе I «Внеоборотные активы», т.е. счет 09 «Залоги и гарантии выданные и полученные» с двумя субсчетами:
09-1 «Залоги и гарантии выданные»;
09-2 «Залоги и гарантии полученные».
По ее мнению, получение залогов и гарантий обеспечивает сохранность капитала фирмы и поэтому их стоимость следует отражать по кредиту счета 82 «Резервный капитал», введя в План счетов к этому счету субсчет 1 «Резервы по сохранению капитала». При получении залогов и гарантий составляется бухгалтерская проводка:
Дебет счета 09-2 «Залоги и гарантии полученные»
Кредит счета 82 «Резервный капитал», субсчет 1 «Резервы по сохранению капитала» [126, с.22].
По нашему мнению, сама суть ипотечных операций требует отражения в учете и отчетности обеспечений полученных и выданных. Однако отражение полученных обеспечений на балансе залогодержателя является необоснованным, так как это приводит к нарушению принципа имущественной обособленности и завышению общей стоимости имущества, чистых активов и капитала организации. Целесообразнее всего отражать переданные и полученные права залога за балансом. Причем, на наш взгляд, залогодержателю нет необходимости при получении обеспечения и отражении его на забалансовом счете в противовес заводить забалансовую статью для отражения источника поступления данного обеспечения. Этим целям должен служить детальный аналитический учет по забалансовым счетам. Именно такой подход закреплен в действующих нормативных документах по бухгалтерскому учету.
Совершенствование финансовых показателей, применяемых в анализе ипотечных операций
Экономические выгоды от привлечения средств ипотечных кредитов и займов получат те организации, которые направят эти средства в инвестиционную деятельность. Использование значительных заемных средств, как и любое инвестиционное решение, базируется на экономических расчетах условий и целесообразности их привлечения. Кроме того, ипотечные операции существенно влияют на структуру имущества и обязательств сторон ипотечной сделки. Анализ ипотечных операций можно проводить по следующим направлениям:
- анализ ипотечной задолженности;
- анализ влияния ипотечной операции на финансовое состояние должника и кредитора;
- анализ эффективности выдачи ипотечной ссуды;
- анализ эффективности привлечения ипотечной ссуды;
- анализ кредитоспособности заемщика и оптимизация показателей баланса с целью получения ипотечного кредита.
Основой информационного обеспечения анализа операций по ипотеке являются:
- договоры поставки, кредитные договоры, договоры займа, договоры ипотеки;
- бизнес-планы, расчеты будущих поступлений от реализации инвестиционных проектов;
- бухгалтерская (финансовая) отчетность предприятий-сторон ипотечной сделки;
- данные аналитического учета по счетам 01 «Основные средства», 02 «Амортизация основных средств», 58 «Финансовые вложения», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», 126
«Расчеты по краткосрочным кредитам и займам», 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
Для анализа ипотечной задолженности ряд исследователей, такие как Балабанов И.Т., Федотова М.А., Уткин Э.А., используют следующие показатели: коэффициент ипотечной задолженности и ипотечную постоянную [27, с. 184-185; 132, с. 192]. Рассмотрим алгоритмы расчета данных показателей, описанные указанными авторами.
Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипотечного долга, то есть заемных средств, в общей стоимости заложенной недвижимости.
КИЗ = ИК/Сх100, (3.1.1)
где: КИЗ - коэффициент ипотечной задолженности, %; ИК - основная сумма ипотечного кредита или займа; С - общая стоимость заложенной недвижимости.
Расчет коэффициента ипотечной задолженности имеет большую практическую ценность. Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и, следовательно, ниже доля собственных средств в финансировании инвестиционного проекта в том случае, если предмет ипотеки и объект кредитования совпадают. С позиции кредитора-залогодержателя более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает в этом случае более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Даже если ипотечный кредит выдается под залог уже имеющегося объекта недвижимости, чем выше значение коэффициента ипотечной задолженности, тем выше риск того, что при неисполнении ипотечного обязательства сумма, вырученная от продажи объекта ипотеки, может не покрыть сумму ипотечного требования и величину расходов, связанных с обращением взыскания на недвижимость.
Банки устанавливают определенные верхние пределы данного коэффициента, обычно не более 70-75 % стоимости покупки, как отмечает И.Т. Балабанов в своем труде «Банки и банковское дело» [27, с. 184]. В приложении 14 приведены условия предоставления ипотечного кредита под залог коммерческой недвижимости в пяти банках, которые также подтверждают, что на практике коэффициент ипотечной задолженности не превышает 70%.
Так, при привлечении ипотечного кредита в сумме 130 млн. руб. в 2007 году ООО «Инвест-Строй» передало в ипотеку здание гостиницы рыночной стоимостью 216 млн. руб. Коэффициент ипотечной задолженности составил 60% (130 млн. руб. /216 млн. руб. х 100%).
Ипотечная постоянная — это процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита или займа.
ИП = ГПОД /ИКхЮО, (3.1.2)
где: ИП — ипотечная постоянная, %;
ГПОД — годовая сумма платежей по обслуживанию долга; ИК - основная сумма ипотечного кредита или займа.
На величину ипотечной постоянной оказывают влияние процентная ставка по долговому обязательству, срок привлечения заемных средств и порядок погашения.
В специальной литературе расчет ипотечной постоянной рассматривают, как правило, по отношению к ипотечным кредитам, предусматривающим равновеликие выплаты в погашение долга. В этом случае величина ипотечной постоянной будет одинакова для каждого года пользования ипотечным кредитом. Банки используют специально рассчитанные карты ипотечных постоянных для планирования равновеликих выплат по обслуживанию ипотечного кредита или займа, исходя из предполагаемого срока кредитования и процентной ставки по кредиту.
Для того чтобы ипотечный кредит или заем был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за пользование заемными средствами. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы долга. Если же ипотечная посто 128
янная равна процентной ставке, то погашение первоначальной суммы ипотечного обязательства произойдет «шаровым» платежом. Когда ипотечная постоянная меньше размера процентной ставки, периодические выплаты по кредиту или займу не покроют даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга, и его остаток будет расти.
В специальной литературе не уделяется должное внимание анализу влияния ипотечной операции на финансовое состояние должника и кредитора. Представляется целесообразным расчет ряда показателей, характеризующих структуру имущества и обязательств сторон ипотечной сделки. Ипотека, как и любой другой залог, предполагает утрату прав залогодателем на заложенное имущество в случае неисполнения обязательства по основному договору. Однако особенностью ипотеки является то, что предметом залога служит наиболее ценное имущество предприятия — недвижимость. В связи с этим, обязательства, обеспеченные ипотекой, для залогодателя являются самыми ответственными, а для залогодержателя - самыми надежными. Для более полной характеристики имущества и обязательств сторон ипотечной сделки предлагаем рассчитывать следующие коэффициенты:
В общем случае, чем выше доля недвижимости, переданной в ипотеку, в общем объеме имущества, тем хуже структура имущества залогодателя, так как более высокое значение рассматриваемого коэффициента означает более высокую степень риска приостановки или прекращения деятельности предприятия вследствие утраты недвижимости. Однако такой вывод является достаточно поверхностным, поскольку необходимо учитывать также следующие моменты: соблюдается ли график погашения ипотечных обязательств; какова степень платежеспособности предприятия в данный момент и на перспективу. В случае абсолютного соблюдения условий ипотечной сделки и высокой платежеспособности предприятия риск утраты недвижимости, и, соответственно, приостановки или прекращения деятельности предприятия, существенно снижается.
Оптимизация показателей бухгалтерского баланса с целью повышения кредитоспособности заемщика
При привлечении заемных средств важным моментом является наличие надежного обеспечения, например, залога недвижимости. Однако этого недостаточно: заемщик должен иметь высокую кредитоспособность. Это особенно актуально в условиях сложившейся нестабильности российской экономики.
Под кредитоспособностью заемщика понимается наличие у него предпосылок для получения кредита и его возврата в установленный срок. Кредитоспособность характеризуется следующими качествами:
- репутацией заемщика, которая определяется его кредитной историей, качеством предоставленных отчетов, компетентностью руководства заемщика;
- текущим финансовым состоянием заемщика и его конкурентоспособностью;
- возможностью при необходимости мобилизовать денежные средства из различных источников [118, с.354].
Таким образом, одним из направлений оценки кредитоспособности заемщика является анализ его финансового состояния. При этом основным источником информации служат данные бухгалтерского баланса. Информация, представляемая в бухгалтерском балансе, не всегда отражает действительное финансовое состояние организации, так как показывает стоимость активов, обязательств и капитала лишь на определенный момент времени, а не характеризует хозяйственную деятельность в динамике. Поэтому даже в отлично функционирующей организации имеется риск того, что анализ финансового состояния по данным бухгалтерского баланса не покажет высокого результата, и требования банка не будут выполнены по некоторым показателям ликвидности и финансовой устойчивости. В результате этого организация может получить отказ в получении кредита либо разрешение на сумму меньшую, чем запрашиваемая. Чтобы предотвратить такой неблагоприятный исход для потенциального заемщика, следует заранее позаботиться о хорошей структуре баланса на отчетную дату. Для этого можно использовать многофакторную модель оптимизации бухгалтерского баланса.
Многофакторная модель оптимизации бухгалтерского баланса подробно исследована в работах Рассмотрим методику оптимизации бухгалтерского баланса на примере ООО «Холдинговая компания «Тетра-Инвест». Баланс данной организации на 31 декабря 2007 года представлен в приложении 17. Принятые нами условные обозначения статей и структура аналитического баланса приведены в таблице 3.3.1.
Проведем оценку финансового состояния ООО «Холдинговая компания «Тетра-Инвест» по данным бухгалтерского баланса. Единой жестко регламентированной процедуры оценки финансового состояния заемщика не существует. Каждый банк использует собственную методику оценки, но при этом за основу берутся стандартные методы оценки платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия, разработанные в теории финансового анализа. За основу наших расчетов возьмем показатели, рассмотренные в статье «Методика оценки кредитоспособности заемщиков» И.Н. Рыковой [112, с.46-51].
Использованные нами показатели, формулы их расчета, нормативные и фактические значения, рассчитанные по данным бухгалтерского баланса ООО «Холдинговая компания «Тетра-Инвест» на 31 декабря 2007 года, представлены в таблице 3.3.2.
Как показывают результаты расчетов в таблице 3.3.2, отклонения коэффициентов платежеспособности и финансовой устойчивости ООО «Холдинговая компания «Тетра-Инвест» на конец 2007 года по сравнению с началом года незначительны. Несколько улучшились значения коэффициентов текущей ликвидности, автономии и обеспеченности оборотных активов собственными оборотными средствами. Значения остальных коэффициентов немного снизились
Нормативным значениям удовлетворяет только коэффициент обеспеченности запасов всеми источниками формирования запасов, который составил 1,0426 на конец 2007 года. Величина остальных коэффициентов несколько ниже нормативных значений. Значения коэффициентов текущей, промежуточной и абсолютной ликвидности, равные соответственно 1,3954, 0,5071 и 0,0423, указывают на недостаточность оборотных активов, особенно наиболее ликвидных, для погашения краткосрочных обязательств. Коэффициент обеспеченности запасов собственным оборотным и долгосрочным заемным капиталом (0,4499), не достигший нормативного значения, свидетельствует о том, что большая часть стоимости запасов сформирована не за счет долгосрочных источников финансирования, а за счет краткосрочных кредитов и займов, что отрицательно влияет на финансовую устойчивость предприятия. Величина собственных оборотных средств предприятия отрицательна, что послужило причиной отрицательного значения коэффициента обеспеченности оборотных активов собственными оборотными средствами (минус 0,1041). Это свидетельствует о недостаточной величине собственных источников средств. Данный вывод подтверждает и низкое значение коэффициента автономии, равное 0,1760. Таким образом, на 31 декабря 2007 года платежеспособность и финансовая устойчивость ООО «Холдинговая компания «Тетра-Инвест» несколько хуже нормального уровня, следовательно, и кредитоспособность ООО «Холдинговая компания «Тетра-Инвест» как потенциального заемщика не столь высока.
Проанализируем, какие статьи бухгалтерского баланса ООО «Холдинговая компания «Тетра-Инвест» требуют корректировки. Низкая ликвидность баланса ООО «Холдинговая компания «Тетра-Инвест» обусловлена большим недостатком денежных средств и краткосрочных финансовых вложений, лишь небольшим превышением стоимости оборотных активов над величиной краткосрочных обязательств. Низкие значения коэффициентов автономии, обеспеченности запасов долгосрочными источниками их финансирования, обеспеченности оборотных активов собственными оборотными средствами обусловлены недостаточностью величины собственного капитала по сравнению с заемными источниками средств. Таким образом, необходимо разработать мероприятия, которые могут повлиять на величину запасов, краткосрочной дебиторской задолженности, денежных средств, собственного капитала, краткосрочных обязательств. Привлечение дополнительных краткосрочных и долгосрочных кредитов и займов в данном случае нецелесообразно, так как это будет отрицательно влиять при рассмотрении банком заявки заемщика.
