Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. Процесс формирования в нашей стране рыночной экономики и правового государства неизменно ставит перед законодателем и правоприменительной практикой проблемы, от своевременного и успешного решения которых напрямую зависит эффективность проводимых экономических и правовых реформ, судьба национальных проектов, являющихся на сегодняшний день приоритетными
Развивающаяся экономика нуждается в инвестициях Следствием этого является рост объемов кредитования и активный процесс вовлечения в отношения по привлечению заемных средств новых субъектов Получение кредита становится все более доступным, рынок по предоставлению услуг по кредитованию более насыщенным Банки и кредитные организации постоянно работают над поиском новых схем кредитования, позволяющих привлечь максимальное количество потенциальных заемщиков Вместе с тем растет необходимость совершенствования института обеспечения исполнения таких обязательств
В настоящее время законодательство предусматривает шесть способов обеспечения исполнения обязательств неустойка, залог, удержание, поручительство, банковская гарантия, задаток Не все они нашли свое применение в сфере кредитных обязательств Пункт 1 статьи 329 ГК РФ, перечисляя основные способы обеспечения исполнения обязательств, оставляет этот перечень открытым, говоря о том, что стороны могут обеспечивать свои обязательства и другими способами, предусмотренными законом или договором
Залог имущества занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств Он является классическим правовым институтом, начало развития которого было положено еще римским частным правом Сегодня он нашел широкое применение в кредитных отношениях, поскольку для банков, выступающих кредиторами, крайне важно получить такое обеспечение, которое позволяло бы в достаточной степени и максимально
оперативно получить удовлетворение своих денежных требований в случае неисполнения должником своих обязательств
Дополнительные преимущества залога перед другими способами обеспечения исполнения обязательств объясняются также и тем, что в данном случае имеется возможность взыскать сумму задолженности независимо от вины должника (в отличие, например, от неустойки или задатка, которые предполагают виновное поведение должника)
Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога, особенно в сфере кредитных правоотношений Это позволило ипотеке стать важной составляющей экономической и социальной политики государства Развитие системы ипотечного кредитования положено в основу приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
Для России договор залога недвижимости (ипотека) является сравнительно молодым институтом гражданского права Его формирование в нашей стране обусловлено в том числе и появлением в нашей стране отсутствовавшего в советский период рынка недвижимости Начало развития этого института в России было положено вступлением в силу первой части Гражданского кодекса и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в которых на сегодняшний день сосредоточены основные нормы, обеспечивающие законодательное регулирование залога недвижимости Отдельные специальные положения содержатся также в Земельном кодексе и Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Принятие Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», являющегося основополагающим в системе правового регулирования данного института, происходило в период высокой «законодательной активности» В это время
велась параллельная работа еще над целым рядом важнейших законопроектов, регулирующих земельные правоотношения, правоотношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Эти законодательные акты находятся в тесной связи и взаимозависимы с ипотечным законодательством Однако, к сожалению, законодателю не удалось избежать дублирования положений, а, иногда, и явных противоречий в нормах различных законодательных актов Отдельные же аспекты, наоборот, совершенно не нашли своего отражения ни в одном из принятых нормативно-правовых актов
Все вышеперечисленные причины заставляют законодателя постоянно вносить изменения в уже действующие нормативно-правовые акты Так, с момента вступления в действие Закона об ипотеке было принято 10 Федеральных законов, изменяющих отдельные его положения
В современный период наблюдается активное развитие правоприменительной практики, что предполагает дальнейшее совершенствование указанных норм, их адаптация к условиям динамично развивающейся экономики, а вместе с ней — и рынка недвижимости Однако, в силу вышеизложенных причин, в России отсутствует фундаментальная теоретическая база Недостаточная успешность функционирования ипотеки в нашей стране, помимо исторических и правовых, имеет и экономические предпосылки
Вместе с тем, на сегодняшний день уже имеется достаточно большая правоприменительная практика, показавшая, что ипотечное кредитование является перспективным направлением, нашедшим свое применение как в социальной сфере, так и в предпринимательской деятельности Это позволило диссертанту рассматривать ипотеку несколько шире, чем один из способов обеспечения исполнения обязательств В работе ипотека исследована как финансовый институт, банковская сделка, сочетающая в себе элементы частноправового и публично-правового характера
С учетом вышеизложенного, исследование ипотеки как одного из способов обеспечения исполнения кредитных обязательств представляет большой интерес и является весьма важным и актуальным
Степень научной разработанности темы диссертационного исследования. Поскольку достаточной долгий период российской истории был характерен тем, что в стране отсутствовал полноценный рынок недвижимости, а следовательно, не развивался институт залога недвижимого имущества, проблемы правового регулирования ипотеки стали актуальными сравнительно недавно Активное внимание ученых, специалистов, практикующих в банковской сфере, ипотечное кредитование в современных условиях привлекло только с появлением в России соответствующей нормативно-правовой базы
В основу теоретической базы диссертационной работы были положены труды классиков российской юриспруденции, проводивших в разное время исследования в области теории государства и права, гражданского права, финансового и банковского права, в том числе и рассматривавших институт залога как один из способов обеспечения исполнения обязательств Здесь особо следует сказать о работах Г А Тосуняна, в которых существенное внимание уделяется исследованию критериев разграничения заключаемых банками сделок на банковские и «обычные» Необходимо отметить также труды авторов XIX - начала XX века Д И Мейера, Г Ф Шершеневича, Л В Гангстера, К Анненкова, В М Хвостова, К П Победоносцева
Существенное внимание теоретическим основам залога уделялось в исследованных работах современных российских юристов М И Брагинского, В В Витрянского, Б М Гонгало, И Б Новицкого, Е А Суханова, Ю К Толстого, Б Д Завидова, П В Крашенинникова, М Г Масевич, А А Вишневского, О С Иоффе
Автором также были изучены работы О М Олейник, А Е Шерстобитова, С Прокофьева, Е А Павлодского, А А Киселева, С П Гришаева, А В Толкушкина, И Д Грачева
Проведенный автором анализ позволяет сделать вывод о том, что залог недвижимого имущества как способ обеспечения исполнения кредитных обязательств нуждается в дальнейшем исследовании, целью которого должны стать выявление экономических и правовых причин, препятствующих оптимальному использованию в России ипотеки как инструмента дополнительного стимулирования инвестиций в экономику, ее роль в решении социальных проблем, предложения по внесению изменений в действующее законодательство, направленных на совершенствование правового регулирования данного института
Цели и основные задачи исследования. Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы рассмотреть ипотеку не только как один из способов обеспечения исполнения обязательств, но и как финансовый институт, одну из важнейших составляющих правоотношений, возникающих в сфере предоставления кредита, а также чтобы на основе системного анализа действующих в Российской Федерации нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере оборота объектов недвижимого имущества, выявить недостатки и пробелы в правовом регулировании ипотеки, попытаться определить перспективы развития этого способа обеспечения исполнения обязательств в кредитных правоотношениях, обозначить основные направления работы по совершенствованию соответствующей законодательной базы Автор ставит своей задачей определение комплекса необходимых мероприятий, которые позволили бы повысить эффективность ипотеки как инструмента кредитной системы, привлечения инвестиций в экономику страны, а также составляющей социальной жилищной политики государства
Исходя из актуальности темы перед автором работы стояли следующие задачи
Проанализировать предусмотренные действующим законодательством и
используемые на практике способы обеспечения исполнения кредитных
обязательств,
Доказать преимущественное положение залога перед другими способами обеспечения исполнения кредитных обязательств,
Определить критерий, позволяющий отнести ипотеку как правовой институт либо к системе банковских сделок, либо к системе банковских операций,
Проанализировать историю развития залога в целом и, в частности, историю становления и развития ипотеки как самостоятельного института в России,
Определить правовую природу ипотеки, выявив основные признаки, присущие вещным и обязательственным правам,
Провести анализ действующего законодательства, сопоставив нормы Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с положениями земельного законодательства, законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
Провести анализ проблем, возникающих при подготовке необходимого пакета документов, проектов договоров ипотеки, его государственной регистрации,
Выявить сложности, возникающие в процессе реализации заложенного имущества,
Определить особенности ипотеки, связанные с залогом отдельных видов недвижимого имущества,
Определить направления, в которых необходимо совершенствовать действующее законодательство для успешного функционирования системы ипотечного кредитования в нашей стране, разработать предложения по внесению изменений и дополнений в действующие нормативно-правовые акты
Объект исследования. Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в процессе обеспечения исполнения кредитных обязательств залогом недвижимого имущества (юридическая природа,
содержание, субъектный состав, права и обязанности сторон), также нормы действующего российского законодательства, осуществляющего правовое регулирование ипотечно-кредитных отношений в банковской деятельности в России, правоприменительная деятельность по реализации этих норм
Предмет исследования. Предметом исследования являются юридическая природа ипотеки как одного из способов обеспечения исполнения обязательств, специфика договора залога недвижимого имущества в рамках кредитных правоотношений, нормы действующего законодательства, лежащие в плоскости гражданского, жилищного, административного, банковского, предпринимательского права, применяемые в правовом регулировании ипотечных правоотношений, их соотношение, плюсы и минусы сложившихся практических моделей ипотечного кредитования, тенденции в развитии института ипотеки в России
Методологическая основа исследования. Методологической основой исследования является общенаучный метод познания — диалектический, а также специальные методы — системно-структурный, исторический, технико-юридический, логический, метод сравнительного правоведения Применение указанных способов позволило провести комплексный анализ ипотечных правоотношений и возникающих в процессе обеспечения исполнения кредитных обязательств проблем
Теоретическая основа исследования. Теоретической основой исследования послужили труды отечественных правоведов в области общей теории права, отраслевых юридических наук, а также зарубежных авторов Проводился анализ работ как российского, так и советского периода В первую очередь это работы Д И Мейера, И Б Новицкого, Г Ф Шершеневича, Л В Гантовера, К Анненкова, В М Хвостова, К П Победоносцева, Г А Тосуняна, В В Витрянского, М И Брагинского, Б М Гонгало, Е А Суханова, Ю К Толстого, Д Ю Шестакова, Б Д Завидова, П В Крашенинникова, М Г Масевич, А А Вишневского, О С Иоффе, А Е Шерстобитова, С П Гришаева, А В Толкушкина, И Д Грачева
Использованная законодательная база. Основную нормативно-правовую базу составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, основополагающие Федеральные Законы «О банках и банковской деятельности», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Автором работы были исследованы также положения законодательства СССР и РСФСР В работе содержится анализ отдельных положений законодательства некоторых зарубежных стран Отдельное внимание в работе уделяется судебной практике Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ
Научная новизна работы состоит в положениях, выносимых на защиту На защиту выносятся следующие положения'
Делается вывод о том, что ипотеку как способ обеспечения исполнения кредитных обязательств следует отнести к банковским сделкам, не имеющим самостоятельного характера и являющимися дополнительными по отношению к кредитному договору
Ипотека как гарантия исполнения кредитных обязательств порождает отношения, предметом которых является недвижимое имущество Ее сущность характеризуется с двух сторон
публично-правовая природа исследуемых отношений связана с осуществлением специальной, носящей публичный характер, банковской деятельности по предоставлению кредита на определенных условиях, предусмотренных как основным (кредитным) договором, так и договором ипотеки,
частно-правовые начала обязательств, возникающих из договора ипотеки, выражаются в том, что предметом ипотеки является недвижимое имущество, правовой режим которого определен в гражданском праве
3 Установленная законом обязательность государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним в целом, и государственной
регистрации договора ипотеки в частности, порождает субъективную обязанность лица, заключающего договор об ипотеке, перед государством, что еще раз подчеркивает публичный элемент исследуемых отношений
Носящие частно-правовой характер и основанные на договоре ипотеки правоотношения кредитора и должника обеспечивают реализацию публичных отношений в банковской сфере Действуя в первую очередь в целях извлечения прибыли, кредитор (банк или иное кредитное учреждение), используя денежные средства вкладчиков для кредитования, обязан реализовывать специальный публичный механизм защиты их законных прав и интересов, минимизируя риск совершения кредитных операций Средством такой минимизации является договор ипотеки
Взаимосвязь и взаимозависимость основных и дополнительных обязательств (кредитных и ипотечных) делает необходимым совершенствование процедуры заключения и оформления дополнительного обязательства (договора ипотеки) Делается вывод, что через законодательно закрепленные требования к форме договора ипотеки осуществляется государственное регулирование правоотношений, возникающих из договора ипотеки и опосредованно выражается их публично-правовая составляющая
Классификация прав и обязанностей субъектов ипотечных отношений проводится автором по различным основаниям Предлагается выделить следующие основания
по субъектному составу,
по характеру норм, устанавливающих права и обязанности,
в зависимости от вида имущества, выступающего предметом ипотеки,
по способу реализации прав и обязанностей,
по наличию частных и публичных интересов в сфере банковской деятельности и др
При этом, к правам и обязанностям, выражающим частные интересы субъектов правоотношений, относятся права и обязанности, вытекающие непосредственно из кредитного договора и договора ипотеки Публичный
интерес названных субъектов выражен в необходимости государственной регистрации ипотеки и установлении обязанности органа, осуществляющего такую регистрацию, возместить заинтересованному лицу возможные убытки, причиненные его незаконными действиями (бездействием)
Делается вывод о том, что наличие публичного элемента в ипотечных отношениях в банковской деятельности вызвано характером основного (кредитного) обязательства, отражающего публичные интересы банковской системы общества
7 Автор отмечает, что исполнение ипотечного обязательства (обращение
взыскания на предмет ипотеки) имеет место в случае неисполнения
(ненадлежащего исполнения) основного кредитного обязательства
Реализация заложенного недвижимого имущества связывается законом с
соблюдением прав иных субъектов, в том числе лиц, имеющих основанное
на законе или договоре право пользования заложенным имуществом или
вещное право на это имущество
На этом основании делается вывод о том, что указанные лица, имея право удовлетворить требование кредитора без согласия должника, становятся кредитором по новому обязательству, производному и от основного, и от ипотечного обязательства
8 Автор вносит следующие предложения по совершенствованию
действующего законодательства, регулирующего кредитные и ипотечные
обязательства
- В целях исключения взаимного дублирования многих положений Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» автором работы предлагается исключить из закона об ипотеке главу IV «Государственная регистрация ипотеки», оставив общие положения о регистрации соответствующего вида сделок и вытекающих из них обременении объектов недвижимости на регулирование Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним», статья 26 которого посвящена особенностям государственной регистрации ипотеки
Предлагается специально осуществить четкое правовое регулирование такого специфического института, как залог права аренды недвижимого имущества, включив в 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации специальные нормы, посвященные особенностям залога арендатором своих прав
Предлагается осуществить правовое регулирование ипотечных отношений в сфере экономического оборота нежилых помещений на уровне закона об ипотеке, поскольку распространение сферы применения ипотеки, возникающей в силу закона, и на коммерческие объекты недвижимости (нежилые здания и помещения, производственные сооружения и земельные участки, не предназначенные для жилищного строительства), способствует успешной реализации кредитования как вида банковской деятельности
В Закон об ипотеке целесообразно включить отдельную главу, посвященную правам и обязанностям сторон по договору, разграничив при этом права и обязанности залогодателя и залогодержателя Такой подход позволил бы наиболее четко определить объем взаимных прав и обязанностей сторон ипотечных правоотношений как способа минимизации риска банковского кредитования
Предлагается снижать риск, который может возникнуть у стороны договора ипотеки, выступающей кредитором по основному обязательству, в связи с неисполнением второй стороной договора обязательств по государственной регистрации договора ипотеки, путем включения условия о возложении обязанности по государственной регистрации договора на одну из сторон сделки в текст самого договора ипотеки За неисполнение либо ненадлежащее исполнение этой обязанности возможно также установить какие-либо санкции Такой подход к решению данной
проблемы не противоречит реализации принципа дозволительной
направленности гражданско-правового регулирования
Теоретическая и практическая значимость работы направлена в первую очередь на дальнейшее совершенствование норм действующего законодательства, регулирующих ипотечные правоотношения Содержащиеся положения могут быть использованы при преподавании курсов гражданского и банковского права, а также при подготовке материалов для спецкурсов по вопросам ипотечного кредитования в России, особенностям правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Полученные результаты могут быть использованы в практической работе специалистами при выборе наиболее оптимального способа обеспечения исполнения кредитных обязательств, при подготовке и заключении договоров ипотеки, оценке объектов недвижимого имущества как потенциального предмета залога
Апробация результатов исследования. Отдельные положения, использованные в диссертационной работе, были высказаны на проходившей в июле 2004 года в г Самара международной конференции «Ипотечное кредитование населения и финансирование жилищного строительства — современное состояние и пути развития», в рамках Региональной конференции «Роль института государственной регистрации прав в реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» (18-19 05 2006 г), на ежегодных научных конференциях профессорско-преподавательского состава Самарского государственного университета (в течение 2003-2007 г г) Некоторые предложения были отражены в методических материалах органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Самарской области
Структура работы. Общий объем и структура диссертационного исследования определены стоящими перед автором целями и задачами Работа
