Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Особенности постановки и решения задач кадастровой оценки городской недвижимости, включая земельные участки 12
Глава 2. Общие подходы к созданию информационной модели для выделения основных составляющих кадастровой стоимости городских земель 20
2.1. Основные положения нормативной базы и реально сложившиеся балансы в системе земельно-имущественных отношений для крупных и средних российских городов 20
2.2. Проблемы нормирования землепользования в российских городах и технологий землеустройства для приватизированных объектов недвижимости 29
2.3. Правовые основы применения затратного подхода для многокомпонентной кадастровой оценки объектов недвижимости на примере г. Москвы 34
2.4. Детализация модели расчетов стоимости основных подсистем каждого из трех видов городской инфраструктуры 46
2.5. Обоснование применения затратного подхода для многокомпонентной кадастровой оценки застроенных и не застроенных земельных участков на уровне крупных и средних городов Российской Федерации 52
Глава 3. Основные модели и алгоритмы многослойной многокомпонентной кадастровой оценки городской недвижимости и мониторинга ее результатов 57
3.1. Основные подходы к алгоритмизации многокомпонентной кадастровой оценки городской недвижимости 58
3.2. Алгоритм выделения отдельных компонентов стоимости объектов городской недвижимости и расчета их наиболее вероятных значений 60
3.3. Алгоритм покомпонентного сопоставления характеристик основных составляющих городской инфраструктуры, ее подсистем и крупнейших объектов для различных городов 69
Глава 4. Применение основных алгоритмов, информационных технологий для многослойной кадастровой оценки городских земель и результаты ее мониторинга 74
4.1. Расчет величины транспортной составляющей стоимости городских земельных участков на основе прямого моделирования характеристик городской транспортной инфраструктуры 74
4.2. Информационные технологии для многослойной многокомпонентной массовой оценки земельно-имущественных комплексов с адаптационными режимами 86
4.3. Некоторые особенности структуры и функционирования работы отдельных подсистем проблемно-ориентированных ГИС массовой оценки объектов недвижимости 88
4.4. Подсистема агрегирования слоев оценки и проведения оверлея для различных комбинаций тематических слоев 92
4.5. Результаты послойного сопоставления итоговых данных государственной кадастровой оценки земель поселений с характеристиками городской застройки и данными рынка недвижимости на уровне кадастровых кварталов 95
4.6. Результаты расчетов основных компонентов транспортной, экологической и градостроительной составляющих стоимости городских земельных участков на примере г. Подольска 99
Заключение 114
Список литературы 116
- Особенности постановки и решения задач кадастровой оценки городской недвижимости, включая земельные участки
- Проблемы нормирования землепользования в российских городах и технологий землеустройства для приватизированных объектов недвижимости
- Алгоритм выделения отдельных компонентов стоимости объектов городской недвижимости и расчета их наиболее вероятных значений
- Информационные технологии для многослойной многокомпонентной массовой оценки земельно-имущественных комплексов с адаптационными режимами
Введение к работе
Актуальность проблемы
В процессе проведения российской земельной реформы возрастает роль государственного земельного кадастра в превращении городской земельной недвижимости в реальный капитал, работающий в интересах всех жителей города. Введение в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации создало надежную базу для проведения всего комплекса земельно-кадастровых работ на современном уровне.
В российских городах создание кадастровых систем и их использование при проведении кадастровой оценки объектов недвижимости, включая застроенные и незастроенные земельные участки, особенно сложно по следующим причинам.
Во-первых, все земельные участки являются частью урбанизированной среды, в составе которой выделяются такие кадастровые объекты, как земли и границы субъектов федерации (города Москва и Санкт-Петербург), земли и границы муниципальных образований, территориальные зоны, поэтому кадастровые системы для управления земельными отношениями должны строиться не только с учетом возможностей современных ГИС-технологий, достижений геодезии, картографии, землеустройства, но и тех условий, которые накладывает градостроительное законодательство. Поэтому возникает достаточно сложная проблема согласования информационного обеспечения кадастровой оценки данными из земельного и градостроительного кадастров.
Во-вторых, хотя в пределах городской черты все объекты относятся к категории «земли поселений», для системы управления городом необходимы данные также и из водного, и из лесного кадастров. Здесь проблемы информационного взаимодействия различных кадастров при проведении кадастровой оценки решаются пока также очень сложно.
В - третьих, ряд проблем землепользования и застройки действующее законодательство относит к компетенции местных органов власти. Вследст виє этого, нормативно-методическая база местного уровня отличается большим разнообразием и часто осложняет создание и ведение современных кадастровых систем. Следует подчеркнуть, что администрация города в отношениях с землепользователями выступает не только как орган государственной власти и управления, но и как сторона, в хозяйственной деятельности имеющая свои коммерческие интересы, возможности и проблемы. Это накладывает отпечаток и на проведение кадастровой оценки, часто приводя к систематическому сдвигу ее результатов.
В - четвертых, на территории крупных, средних и даже ряда малых городов располагаются и ведут свою хозяйственную деятельность различные предприятия, которые оказывают негативное экологическое воздействие на всю городскую среду. Для более детального учета влияния этих предприятий на городскую среду, необходима разработка и внедрение кадастровых технологий на корпоративном уровне. Это позволило бы существенно повысить точность и достоверность результатов кадастровой оценки городских земель.
В - пятых, при выработке управленческих решений на основе кадастровых данных, необходима система критериев, учитывающих различные изменения в урбанизированной среде. Важнейшей частью этой системы должны стать результаты кадастровой оценки объектов земельных отношений и их регулярный мониторинг.
В такой ситуации одной из самых актуальных проблем управления городом в переходной экономике становится разработка и практическое создание многоцелевой информационной системы многослойной многокомпонентной кадастровой оценки городской недвижимости, включая земельные участки, позволяющей использовать информацию из других кадастров, организовать мониторинг результатов кадастровой оценки как на уровне города, так и на корпоративном уровне.
Здесь важнейшую роль сыграет и хорошее информационное обеспечение - всевозможные прейскуранты и сборники расценок, в которых данные должны отражаться в реальном времени, на текущую дату, быть общедос тупными и актуализироваться своевременно. То есть требуется обширная рыночная информация, которая по ряду причин, в том числе и из-за неразвитости основных рыночных институтов в настоящее время недостаточно полна и не вполне адекватна, а часто и вовсе отсутствует.
При практической реализации ГИС для многослойной кадастровой оценки городской недвижимости необходимо оптимизировать структуру и взаимодействие соответствующих баз данных различной размерности и тематического состава, набор векторизованных картографических слоев. При этом необходимо обеспечить верификацию, восполнение и коррекцию недостаточно полной, актуальной и достоверной исходной информации для оценки, создать внутренне непротиворечивую критериальную базу для контроля точности и адекватности используемых методик и полученных результатов.
Необходимо учитывать, что при организации кадастровой оценки городской недвижимости сложные проблемы возникают уже на самом первом шаге, в точном определении объекта оценки, не говоря уже о подробном анализе его характеристик и особенностей.
В качестве основного аргумента используется тривиальное представление о «земле» как некоем «пространственном базисе» для размещения определенного производства. Далее утверждается, что такая «земля» является неамортизируемым ресурсом, и поэтому обычный экономический анализ к ней неприменим.
Конечно же, нельзя не согласиться с тем, что человек живет на Земле, и эта планета у всех нас единственная. И площадь ее поверхности остается постоянной миллиарды лет, хотя соотношение площади суши и мирового океана все же изменяется. В географическом плане можно охарактеризовать еще очень много иных особенностей нашей планеты и человеческой деятельности по ее познанию и освоению для обеспечения своей жизнедеятельности.
Но чтобы не вносить ненужной путаницы, будем рассматривать в качестве объектов оценки лишь урбанизированные земельные участки в город ской среде, а еще лучше - земельно-имущественные комплексы различного уровня и структуры. То есть речь идет исключительно об оценке объектов, созданных человеком, вложившим определенное количество труда и капитала в освоение данного земельного участка и всей окружающей его урбанизированной среды.
Во многом это объясняется недостаточно детальной интерпретацией различных аспектов понятия «недвижимость», определенного Гражданским Кодексом РФ, отсутствием полноценного законодательства по кадастру недвижимости, рядом пробелов и противоречий в нормативно-методической базе по землеустройству, градостроительству, экологической проблематике и т.д.
Важнейшей задачей становится оценка величины и пространственно-функционального распределения затратной составляющей стоимости городской земельной недвижимости по кадастровым объектам различного уровня, т.е. получение информации, сколько и на что было затрачено собственником бюджетных и внебюджетных средств, на что они расходуются сейчас, достаточно ли эффективны эти затраты для обеспечения нормальной жизни и развития города. А также, насколько окупаются эти затраты в рамках существующей фискальной системы земельных платежей, системы тарифов за пользование различными элементами городской инфраструктуры, различного рода льгот и дотаций, не всегда достаточно продуманного и оптимизированного взаимодействия макроэкономических интересов города и экономики отдельных предприятий, интересов жителей города. Фактически, речь идет о поиске обоснованного ответа на естественный вопрос: за чей счет и насколько эффективно осуществляется использование и развитие отдельных территорий и городской земельной недвижимости в целом?
Особую актуальность эта задача приобретает и в связи с разработкой проектов практического введения частной собственности на городские земли. Без детальной проработки основных проблем землепользования на макро-и микроэкономических уровнях, моделирования последствий таких решений, их информационного сопровождения кадастровыми данными, приватизация городской земельной недвижимости может привести к существенной утрате управляемости развитием города и нанести серьезный ущерб интересам его жителей.
Основным путём решения описанных проблем представляется последовательное развитие единых представлений о полной совокупности земельных участков в урбанизированной среде, как сложном комплексе недвижимости, детальный анализ земельно-правовых, финансово-экономических, экологических и иных отношений города в целом и отдельных землепользователей на макро- и микроуровнях, формирование на этой основе адекватных информационных моделей и массовой (кадастровой), и индивидуальной оценки недвижимости. Реализация соответствующих алгоритмов должна проводиться с учетом иерархии сведений о застроенных и незастроенных земельных участках, объектах транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры города как кадастровых объектов и их связей с характеристиками урбанизированной среды в целом.
Цели исследований и разработок
Разработка информационных моделей для многослойной многокомпонентной кадастровой оценки городской недвижимости, включая земельные участки на основе объединения кадастровых данных различного типа с выделением основных ценообразующих факторов урбанизированной среды.
Разработка алгоритмов проведения мониторинга результатов индивидуальной и массовой оценки городской недвижимости с выделением основных компонентов стоимости объектов, обусловленных экологическими, транспортными, градостроительными и иными особенностями урбанизированной среды.
Практическое применение разработанных моделей и алгоритмов для кадастровой оценки городской недвижимости, мониторинга ее результатов и выработки рекомендаций по их корректировке.
Научная новизна
Предлагаемая диссертация является одной из первых научных работ, посвященных моделированию многослойной многокомпонентной кадастровой оценки городской недвижимости, включая земельные участки различного вида, мониторингу ее результатов, разработке основных подходов, информационных моделей и алгоритмов с выделением основных составляющих ее кадастровой стоимости, как комплексной характеристики.
Разработанные оригинальные информационные модели и алгоритмы обработки кадастровых данных с естественными критериями соответствия позволили в режиме последовательных приближений выявить основные особенности результатов кадастровой оценки городской недвижимости, включая земельные участки различного вида, рассчитать значения транспортной, градостроительной и экологической составляющих стоимости городской земельной недвижимости и обосновать ряд предложений по использованию кадастровых данных для улучшения экологической, транспортной и социальной обстановки в городе.
На защиту выносятся
Концепция многослойной многокомпонентной кадастровой оценки городской земельной недвижимости и мониторинга ее результатов, учитывающая особенности информационного обеспечения земельного, градостроительного и иных кадастров.
Информационная модель многокомпонентного представления кадастровой стоимости городской недвижимости, включая земельные участки различного вида, позволяющая выделить ее основные составляющие и оценить их абсолютные значения.
Алгоритмы выделения транспортной, градостроительной и экологической составляющих кадастровой стоимости объектов городских земельно-имущественных отношений различного уровня.
Результаты первого этапа многослойной многокомпонентной массовой оценки городской земельной недвижимости с выделением градостроительной, экологической и транспортной составляющих их кадастровой стоимости, систематизированные в атласе оценки земель г. Подольска.
Практическая ценность и реализация результатов работы
Разработанные модели и алгоритмы многослойной многокомпонентной кадастровой оценки городской земельной недвижимости использованы при выполнении практических работ по сбору, верификации и обобщению исходных данных для проведения балльной, массовой и индивидуальной оценки городской недвижимости, включая застроенные и незастроенные земельные участки, а таюке определения важнейших характеристик инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры города для подготовки и издания Атласа оценки земель г. Подольска.
Результаты мониторинга кадастровой оценки городских земель, а также верификации исходных данных для оценки и основных положений ведомственных методических рекомендаций использованы при разработке проектов нормативно-методической документации по стандартизации оценки объектов урбанизированного землепользования, а также некоторых положений проектов нормативных документов по созданию и ведению кадастра недвижимости.
Полученные результаты используются в учебном процессе МИИГАиК и ряда других организаций в качестве новых разделов учебных программ, а также в составе автоматизированных обучающих программ для подготовки и переподготовки кадров в сфере оценки городских земель и иной недвижимости.
Апробация работы
Основные положения диссертационной работы были доложены на нескольких Всероссийских и международных конференциях, региональных семинаров, а таюке ряде ведомственных совещаний по развитию системы массовой и индивидуальной оценки в различных отраслях и проблемам государственного земельного кадастра, научно-методических семинарах кафедры «Экономики городского землепользования» МИИГАиК. Ряд выводов и обобщений, полученных в ходе выполнения работы, использован при проведении научно-исследовательских работ в профильных организациях и подготовке Атласа оценки земель г. Подольска, выпущенного издательством «Экономика» в 2004 г.
Публикации
Основные теоретические и практические результаты исследований по теме диссертации изложены в 8 печатных работах, в том числе в Атласе оценки земель г. Подольска, включающем более 20 тематических слоев по результатам многослойной многокомпонентной массовой оценки городской недвижимости и мониторинга данных по кадастровой оценке городских земель. Ряд результатов, полученных автором диссертации, включены в учебное пособие «Оценка урбанизированных земель» объемом 97 п.л., выпущенное издательством «Экономика» в 2004г.
Структура диссертации
Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения и списка использованной литературы. Работа содержит 7 таблиц и 28 иллюстраций. Объём диссертации 125 стр.
Автор выражает глубокую признательность своему научному руководителю и консультантам, а также всем тем людям, которые способствовали выполнению и успешному завершению данной работы.
Особенности постановки и решения задач кадастровой оценки городской недвижимости, включая земельные участки
Создание и развитие земельного кадастра в современных условиях теснейшим образом связано с управлением городским хозяйством, гармоничным развитием основных составляющих урбанизированной среды. При этом важнейшую роль играют системы кадастровой оценки городской недвижимости, включая земельные участки различного вида и мониторинга ее результатов. Они должны опираться и на данные кадастрового учета земельных участков и регистрации всех видов городской недвижимости, и на положения генерального плана развития города, информацию градостроительного кадастра, других информационных систем, обеспечивающих управление городом.
Система кадастровой оценки городской недвижимости и мониторинга ее результатов, территориально-экономического зонирования города должна также стать и информационно-правовой основой для массовой и индивидуальной оценки любых видов стоимости отдельных земельных участков, иных объектов недвижимости в соответствии с целью оценки при всех видах рыночных операций с ними, создания и развития полноценного земельного рынка.
В создании основ государственной кадастровой оценки городской недвижимости, включая землю и мониторинга ее результатов большой вклад внесли известные российские ученые и специалисты: А.В.Антипов, В.Я.Беккер, С.В.Грибовский, И.И.Грабовой, Н.В.Волович, С.И.Кабакова, П.Ф.Лойко, А.А.Лукьяница, Р.Г.Мамин В.К.Пичуков, В.А.Прорвич, А.В.Севастьянов, С.И.Сай, А.А.Сегединов, С.А.Сладкопевцев и многие другие. К основным задачам массовой (кадастровой) оценки городской недвижимости, включая земельные участки различного вида, современная нормативно-правовая база относит следующие: установление объективной базы для расчета величины земельного налога и налога на недвижимость; обоснование нормативов арендной платы за землю применительно к земельным участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности; обоснование нормативов арендной платы за здания, строения и помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности; обоснование критериев для раскрытия понятия «эффективность использования» земельного участка; создание системы опорных кадастровых данных для определения степени износа зданий и сооружений, входящих в состав всех видов объектов городской инфраструктуры; создание объективной кадастровой базы для применения критериев «рациональности землепользования» при управлении урбанизированными земельными ресурсами; подготовка обоснованных кадастровых данных для установления цены выкупа приватизируемых земельных участков и иных объектов недвижимости; подготовка кадастровых данных для расчета возможного ущерба при выявлении ненадлежащего использования земельных участков и объектов иной недвижимости в рамках государственного, муниципального и общественного контроля за состоянием и использованием земель; подготовка кадастровых данных для обоснования величины экологического ущерба, наносимого городу в результате хозяйственной деятельности предприятий различного типа; подготовка сводных данных по характеристикам рыночных сделок с землей на «первичном» и «вторичном» рынке и особенностям проведения индивидуальной оценки городской недвижимости с использованием кадастровых данных.
Содержание и основные функции системы кадастровой оценки городской недвижимости, включая земельные участки различного вида, проиллюстрированы на рис. 1. Переходные процессы, связанные с реформированием земельных отношений, поставили перед всей системой кадастрового обеспечения управлением развития города принципиально новые задачи, неизмеримо более сложные, чем для любой равновесной экономико-правовой системы. Это не могло не отразиться и на основных целях и задачах системы кадастровой оценки городских земель и мониторинга ее результатов.
Проблемы кадастровой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости в новейшей истории России только начинает разрабатываться научными коллективами, поэтому публикаций по данной проблематике сравнительно немного. Общепринятыми можно считать монографии А.А.Сегединова, С.И.Кабаковой, В.А.Прорвича в которых были заложены основы информационных технологий ведения кадастровых работ, включая кадастровую оценку.
В этих работах были подробно исследованы не только основные объекты земельно-имущественных отношений, но и сущностные характеристики важнейших составляющих городской инфраструктуры, решающим образом влияющие на процессы ценообразования городских земельных участков, как застроенных, так и не застроенных. Особое внимание уделялось анализу наиболее эффективных вариантов использования подземного пространства города, а также решение транспортной задачи.
Проблемы нормирования землепользования в российских городах и технологий землеустройства для приватизированных объектов недвижимости
В настоящее время основным регулятором возникновения прав на земельные участки при переходе права на здания и сооружения является статья 35 Земельного кодекса РФ: 1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу - оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. 2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса. 3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса. 4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 настоящего Кодекса. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. 5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п.п. 4 и 5 ст. 28 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.
Этот пункт признан не противоречащим Конституции РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 N 8-П. При продаже в соответствии с правилами, установленными ст. 36 настоящего Кодекса, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном п.п. 2 и 3 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, а также ст. 552 и 652 Гражданского кодекса РФ:
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. 3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения. 1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. 3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Последние две статьи являются особенно не проработанными применительно к регулированию земельных отношений, в части разрешенного использования и площади земельного участка, необоснованно остающихся неизменными при так называемой «одновременной передаче» права на земельный участок.
В случае приобретения, например, здания детского сада коммерческим банком для размещения своего высокодоходного бизнеса, вряд ли можно согласиться с переходом к банку права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок детского сада той же площади, какая установлена нормативами для цели образовательной деятельности.
Новый Земельный кодекс РФ, регулируя в ст. 35 переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Вместе с тем, согласно п.З ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это противоречие приводит к тому, что земельные участки повышенной площади, выделенные ранее исключительно для детских образовательных учреждений, совершенно необоснованно (в плане нормирования их площади) переходят к коммерческим организациям, которые фактически бесплатно пользуются соответствующей частью городской инфраструктуры и системы общественных услуг.
Алгоритм выделения отдельных компонентов стоимости объектов городской недвижимости и расчета их наиболее вероятных значений
После завершения сбора, верификации и стандартизации достаточно полного массива исходных данных для мониторинга результатов кадастровой оценки используются все необходимые методики оценки недвижимости, включая землю, модифицированные для конкретных макроэкономических условий с учетом как интересов города в целом, так и микроэкономики отдельных землепользователей.
Следует отметить, что в рамках данных алгоритмов вполне могут быть использованы и достаточно распространённые методы факторного анализа относительных характеристик стоимостей городских земель, на основе как полученных поквартальных оценок, так и иных характеристик - плотности и характера застройки, удалённости от центра и наиболее важных мест работы и отдыха, экологических факторов, факторов соседства, престижности и других.
Суть используемых подходов состоит в первоначальном выделении аномальных областей и логическом переборе объектов по каждому информационному слою в определенном интервале параметров. Критерии аномального влияния определенных факторов и отбора объектов устанавливаются в рамках двухкомпонентной модели представления кадастровой или иных видов стоимости основных объектов оценки (либо её комбинаций).
Например, для каждого земельного участка или кадастрового квартала, как промежуточного объекта оценки определяются такие объективные показатели, как экологическое состояние, градостроительные характеристики, транспортное обеспечение, обеспечение социальной инфраструктуры, историческая ценность, вид использования, престижность и, возможно, другие. Далее вся генеральная совокупность земельных участков, после логического перебора, объединяется в группы таким образом, чтобы в каждой из них содержались участки, различающиеся не более, чем одним показателем (например, экологическим), а остальные показатели были бы приблизительно одинаковы. В каждой группе объединяются такие земельные участки, по которым уже заключены определённые рыночные сделки (аренды или купли-продажи) или имеются достаточно надежные данные об их кадастровой или иных видах стоимости.
Например, в простейшем случае в группу входят всего два участка со стоимостями Сі и Сг, соответственно. В двухкомпонентном представлении эти стоимости можно записать в виде: с,=со1+сэ1 С-2 -Со2 +Сэ2 /jg4 где Сэ1, Сэ2- экологические составляющие стоимости; Col, Со2- объединенные составляющие по остальным компонентам. Причём, по условиям первоначального отбора объектов oi о2 э1 ,-э2 Тогда, вычитая из первого уравнения системы (12) второе, получим очевидное равенство: С, -С2 =Сэ1 -Сэ2 2 Отсюда видно, что разность в стоимости двух земельных участков определяется разностью вкладов в нее экологических составляющих. Но абсолютные значения экологических составляющих стоимости земельных участков пока ещё неизвестны. Для их определения необходимо добавить ещё одно уравнение, например, определяющее соотношение экологических вкладов в стоимость этих двух участков. Для этого в каждой группе выделяются три класса (непересекающихся подмножества) участков: в первый класс объединяются участки, у которых все экологические характеристики примерно одинаковы; во второй - те у которых выделенная характеристика немного (в 1.5 -:- 7 раз) меньше, чем наибольшее значение в данном классе; в третий - участки, у которых соответствующее значение намного (более, чем в 7 раз) меньше, чем наибольшее значение в этом классе.
Разбиение по классам осуществляется с использованием оценок экспертов; дисперсия стоимостей участков оценивается по значениям стоимостей участков первого класса, по данным третьего класса определяется значение суммы составляющих стоимостей, соответствующих остальным показателям (одинаковое значение для всех участков группы); затем вычисляются оценки стоимости выделенного показателя. В результате получаются интервальные оценки составляющей стоимости, соответствующей выделенному показателю. Затем обрабатываются данные экспертных оценок, после чего вычисляются интервальные оценки стоимостей участков группы, по которым сделки не заключены. После обработки всех групп производится перераспределение участков по группам по другому признаку, например, транспортному обеспечению, и т. д. В результате получаются интервальные оценки всех аддитивных составляющих кадастровой стоимости всех участков.
Для исследования степени сопоставимости этих характеристик и подбора пар кварталов с близкими значениями Со использовались данные из ряда хорошо известных атласов: Москва современная, экологический атлас Москвы, транспортный атлас Москвы, атлас кадастровой оценки земель города Москвы, атлас оценки земель Москвы). Уточнение характеристик кварталов проводилось по результатам натурного обследования предварительно отобранных пар кварталов.
К примеру, экологическую информацию из различных источников мы получаем в единицах предельно допустимых концентраций (ПДК), в мг/мЗ, децибелах и иных размерных единицах. Но экономической информации, например стоимости ущерба, наносимого отдельными предприятиями города людям, животным, зеленым насаждениям и т.д. эти источники, как правило, не дают. В результате очень сложно подготавливать и принимать экономически обоснованные управленческие решения по экономической деятельности с учётом влияния на жизнь, работу и отдых граждан сверхнегативной экологической ситуации в городе.
Т.е., если можно было бы рассчитать с высокой степенью надежности, а затем сравнить общую стоимость экологического ущерба, наносимого городу определенным предприятием, выраженную в рублях например, со стоимостью самого предприятия, которое наносит этот экологический ущерб, и этот ущерб оказался бы больше стоимости самого предприятия, то стала бы очевидной необходимость подготовки организационных мер по практическому решению этой социально-экономической и экологической проблемы, вплоть до перевода или даже закрытия данного предприятия.
Однако система экологических исследований и многофакторных оценок пока на предусматривает экономического обоснования вариантов возможных управленческих решений давно назревших и очевидных для всех горожан проблем.
И экспертами по экологической ситуации, которые измеряют и указывают в ряде публикаций конкретные технические характеристики экологического воздействия вредных экологических предприятий в тоннах, кг, % вредных веществ конкретный экономический анализ, как правило, не проводится. А абсолютная калибровка экологических данных в денежных единицах является сложнейшей и пока ещё нерешенной задачей.
Информационные технологии для многослойной многокомпонентной массовой оценки земельно-имущественных комплексов с адаптационными режимами
поскольку и нормативно-методическая база, и сами подходы к созданию системы массовой (кадастровой) оценки городских земельно-имущественных комплексов пока ещё находится в стадии становления, информационные технологии обеспечения оценки должны учитывать необходимость их перманентной адаптации. Поэтому и алгоритм проведения кадастровой оценки городской недвижимости в Российской Федерации не может быть статичен и универсален. Необходимо учитывать, что итоговые результаты массовой оценки приводятся на четко определенный момент времени и должны оставаться неизменными в течении одного года или двух-трех лет. Сам процесс оценки занимает длительное время, в течение которого могут изменяться не только исходные данные для оценки, но и общие правила проведения оценки (например, в силу изменения законодательства).
Вполне очевидно, что даже в период формирования нового законодательства все равно необходимо формировать нормативы платежей, для чего требуются хотя бы промежуточные результаты кадастровой оценки. Показательным примером является процесс кадастровой оценки земель различных категорий, начавшийся ещё в 1999 г., до сих пор не завершен. За этот период произошло не только кардинальное изменение земельного и налогового законодательства, но и само земельно-кадастровое ведомство уже дважды было упразднено.
Все это показывает необходимость создания такой иерархической системы алгоритмов, которая может адаптироваться не только к составу и формату исходных данных, но и дополнять новые модули для новых методик оценки. Это актуально и с точки зрения ожиданий изменения законодательства в области земельного кадастра и кадастра недвижимости, чтобы получать и при необходимости уточнять уже полученные результаты кадастровой оценки с минимальными затратами. приводится схематическое представление одного из вариантов разработанной многослойной иерархической системы алгоритмов. В ней помимо блоков алгоритмов, реализующих методы оценки земельных участков и иной недвижимости, предусмотрены оригинальные управляющие и обслуживающие подсистемы. Они позволяют производить замену самих блоков оценки, изменять последовательность их работы, при сохранении единой системы получения, хранения и верификации статусной информации.
Специальное внимание уделялось отработке системы обратных связей и критериев оптимизации количества корректировок последовательных приближений, а также сохранения основных признаков статусной кадастровой информации. 4.3. Некоторые особенности структуры и функционирования работы отдельных подсистем проблемно-ориентированных ГИС массовой оценки объектов недвижимости
Подсистема подготовки и ввода исходных данных Для осуществления процедуры подготовки и ввода исходных данных для оценки использованы разработанные ранее и адаптированные к изменившимся условиям и наборам данных специальные программы - конверторы информации из первичной структуры и форматов файлов данных, полученных из различных источников, в единый стандартизованный формат базы данных.
При подготовке исходных данных производятся их входной контроль, предварительная верификация в интерактивном режиме, обобщение и возврат на доработку с последующим повторным вводом откорректированных данных. Процедура интерактивной загрузки исходных данных предусматривала возможность повторного ввода уточненной информации с созданием копии данных, введенных ранее, и её архивированием.
После завершения верификации и коррекции исходных данных, полученных из различных источников и завершения процедур ввода откорректированных данных, производится их агрегирование по установленным группам параметров. Агрегирование производится в два этапа. На первом этапе производится агрегирование информации по всем зданиям на каждом земельном участке кадастрового квартала в сводные характеристики недвижимости данного квартала по каждому источнику информации отдельно (рис 16). На втором этаже формируются сводные характеристики по установленным группам параметров. щЯІЯИ
Как было показано в главе 3, важным условием получения адекватного результата оценки является корректное определение ценообразующих факторов объекта оценки. Для решения этой задачи была разработана подсистема формирования параметризованных характеристик объектов оценки, а также важнейших ценообразующих факторов городской инфраструктуры.
Подсистема интерактивной оценки застроенных и незастроенных земельных участков и иных объектов городской недвижимости состоит из нескольких модулей, реализующих процедуру оценки по конкретным использованным методам (см. рис. 18), алгоритмы которых описаны выше. В соответствии с действующей нормативно-правовой базой, все методы представляют три основных подхода к оценке: сравнительный, доходный и затратный. По результатам их применения производится агрегирование оценок и их многослойная аппроксимация.
Подсистема визуализации промежуточных и итоговых результатов кадастровой оценки построена с использованием графического ядра ГИС. Такое решение упрощает систему в целом, хотя и снижает ее быстродействие. Но параметры системы подобраны так, что оценщик, работающий в реальном времени этого не замечает. Заметное увеличение времени реакции начинается только при выводе на экран слоев с количеством объектов порядка 100 000. К таким слоям можно отнести, к примеру, слой с изображением всех строений города Москвы. Масштаб изображения объектов оценки легко изменять путем выбора из меню функции "Просмотр" и использованием клавиш "Увеличить масштаб" и "Уменьшить масштаб". Наряду с использованием изолиний одинакового уровня стоимости для характеристики ценового рельефа городских земельных участков в подсистеме визуального отображения результатов оценки и их пространственной аппроксимации предусмотрен и режим картограммы - с "раскраской" всей площади каждого кадастрового квартала или оцениваемого земельного участка. При этом цвет или плотность черно-белой штриховки соответствуют выбранному значению (интервалу) стоимости, отображенного на легенде в углу экрана.
