Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические и методические основы осуществления кадастровой оценки земель населенных пунктов в Российской Федерации 12
1.1. Нормативно-правовое обеспечение кадастровой оценки земель населенных пунктов 12
1.2. Методическое обеспечение кадастровой оценки земель населенных пунктов 20
1.3. Характеристика малых и средних городов Северо-Западного федерального округа 31
1.4. Анализ рынка недвижимости земельных участков среднеэтажнои и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного федерального округа 35
1.5. Краткая экономико-географическая и социальная характеристика объектов исследования 46
1.6. Выводы 53
ГЛАВА 2. Определение взаимозависимости факторов кадастровой стоимости земель среднеэтажнои и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-западного федерального округа 55
2.1. Выбор факторов кадастровой стоимости земельных участков 56
2.2. Определение значений ценообразующих факторов кадастровой стоимости земельных участков 60
2.3. Расчет корреляционных матриц ценообразующих факторов кадастровой стоимости земельных участков 63
2.4. Выявление устойчивого перечня взаимозависимых факторов кадастровой стоимости земель среднеэтажнои и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного федерального округа 68
2.5. Выводы 73
ГЛАВА 3. Методика кадастровой оценки земельных участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов в условиях низкой степени активности рынка недвижимости 75
3.1. Обоснование метода расчета весов факторов кадастровой стоимости земельных участков 75
3.1.1. Основные положения Метода анализа сетевых структур 75
3.1.2. Интерпретация взаимовлияния ценообразующих факторов кадастровой стоимости земельных участков 78
3.1.3. Формирование блочных матриц взаимосвязи факторов кадастровой стоимости земельных участков 85
3.2. Описание методики кадастровой оценки земельных участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки 93
3.2.1. Статистический блок кадастровой оценки 93
3.2.2. Экспертно-аналитический блок кадастровой оценки 95
3.3. Вывод 97
ГЛАВА 4. Апробация методики кадастровой оценки земельных участков среднеэтажной и Многоэтажной жилой застройки на примере города Мончегорска 98
4.1. Формирование объектов, подлежащих кадастровой оценке 98
4.2. Статистический блок кадастровой оценки 98
4.2.1.Сбор рыночной информации об объектах оценки 98
4.2.2. Определение базовой квартиры г. Мончегорска 103
4.2.3. Расчет кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка под базовой квартирой 109
4.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков вида разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки» города Мончегорска 110
4.4. Вывод 119
Выводы по диссертации 120
Заключение 123
Библиографический список 125
Приложение 1. Карты селитебной территории городов 133
- Анализ рынка недвижимости земельных участков среднеэтажнои и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного федерального округа
- Расчет корреляционных матриц ценообразующих факторов кадастровой стоимости земельных участков
- Формирование блочных матриц взаимосвязи факторов кадастровой стоимости земельных участков
- Расчет кадастровой стоимости земельных участков вида разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки» города Мончегорска
Введение к работе
Актуальность темы исследования. На современном этапе кадастровая стоимость земель является базой для расчета налоговых платежей, поэтому необходимость получения ее объективных величин не вызывает сомнения. Особенно важно обеспечить справедливость кадастровой оценки в населенных пунктах для земель жилой застройки, так как доля налогоплательщиков данного типа недвижимости высока. Наиболее актуальна указанная задача будет после введения в действие налога на недвижимость (предположительно к 2013 году), который полностью заменит собой налог на имущество и земельный. Для объектов недвижимости, размещенных на земельных участках жилой застройки, он будет зависеть, в том числе, и от кадастровой стоимости участка.
Вопросам экономической и кадастровой оценки земель посвятили свои труды А.А. Варламов, С.Н. Волков, В.А. Киселев, С.И. Кабакова, П.Ф. Лойко, Г.В. Ломакин, А.П. Огарков, А.П. Ромм, А.Э. Сагайдак, А.В. Севостьянов, В.Н. Хлыстун, Ю.А. Цыпкин и другие.
Однако существующая методическая база по определению кадастровой стоимости земель не обеспечивает в должной мере получение объективных результатов оценки. Причин такого положения несколько. Во-первых, используемый в настоящее время статистический метод, основанный на расчете стоимости земельного участка с использованием корреляционно-регрессионного анализа, требует наличия достаточного количества рыночной информации о сделках с недвижимостью. При этом современное состояние рынка недвижимости, особенно в малых и средних городах, не всегда позволяет сформировать статистические выборки достаточные для применения корреляционно-регрессионного метода даже для земель средне- и многоэтажной жилой застройки, по которым существуют наиболее полные сведения о рыночной стоимости объектов. Это обусловлено малым количеством совершаемых сделок, а также не отрегулированным процессом учета и регистрации цен сделок с недвижимостью. Во-вторых, рыночная информация часто является недостоверной вследствие стремления участников рынка скрыть истинные цены сделок и отличия цен спроса и предложений на недвижимость от последующих цен сделок. В этих условиях рассчитанные по статистическому методу кадастровые стоимости земель часто не соответствуют рыночным.
Помимо выше отмеченных противоречий, методики кадастровой оценки земель имеют методологические недостатки. В частности, в них не предусмотрена процедура проверки ценообразующих факторов на взаимозависимость. В то время как наличие либо отсутствие зависимостей между ними определяет перечень исходных факторов, а также влияет на выбор методики определения их весов.
Все выше изложенное позволяет сделать вывод, что разработка обоснованной методики кадастровой оценки земель средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов, учитывающей выявленные недостатки, является актуальной задачей, решение которой востребовано в современных социально-экономических условиях.
Цель работы: повышение объективности результатов кадастровой оценки земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов России, характеризующихся низкой степенью активности рынка недвижимости, на основе разработки методики кадастровой оценки.
Задачи, которые решены для достижения цели:
1. Исследование действующей нормативно-правовой и методической базы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов;
2. Анализ современного состояния рынка недвижимости в городах Северо-Западного округа;
3. Разработка модели сетевых структур для факторов кадастровой стоимости земельных участков;
4. Разработка приемов использования Метода анализа сетевых структур для определения весов факторов в городах с низкой активностью рынка недвижимости;
5. Выявление наиболее значимых факторов кадастровой стоимости земельных участков.
Идея работы: При выборе метода определения весов факторов кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки следует учитывать степень коррелированности этих факторов, и в случае наличия сильных зависимостей между ними определять их веса Методом анализа сетевых структур.
Научная новизна:
1. Выявлены зависимости между отдельными факторами кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного округа, позволяющие применять Метод анализа сетевых структур в целях расчета весов факторов, что повысит объективность результатов кадастровой оценки земель в городах с низкой степенью активности рынка недвижимости.
2. Установлены наиболее значимые факторы кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного округа, позволяющие повысить эффективность кадастровой оценки при расчете по статистическому методу.
Защищаемые положения:
1. Статистический метод определения кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки в малых и средних городах Северо-Западного округа следует применять на основе анализа результатов оценки показателей достаточности и достоверности рыночных данных об объектах недвижимости.
2. Для расчета весов взаимозависимых факторов кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки в малых и средних городах с низкой степенью активности рынка недвижимости необходимо использовать Метод анализа сетевых структур.
3. При определении кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки в малых и средних городов Северо-Западного округа по статистическому методу следует использовать следующие наиболее значимые факторы: расстояние объекта до центра населенного пункта; близость зон рекреации; близость водных объектов; расстояние до ж/д вокзала, станции; расстояние до автовокзала, автостанции; доступность общеобразовательных школ; доступность детских садов; расстояние до ближайшей поликлиники; факторы инженерной благоустроенности территории и экологии.
Практическая значимость работы:
- разработана методика кадастровой оценки земель средне- и многоэтажной жилой застройки для малых и средних городов Северо-Западного округа, применение которой позволит повысить ее объективность.
- определены веса ценообразующих факторов кадастровой стоимости земель городов Ковдор, Мончегорск, Оленегорск.
- рассчитаны кадастровые стоимости земельных участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки города Мончегорска.
Достоверность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждается использованием подлинных статистических данных по состоянию рынка недвижимости в малых и средних городах Северо-Западного округа, а также информации о значениях факторов кадастровой стоимости земель, полученной из официальных источников. Объективность результатов кадастровой оценки, выполненной по предлагаемой методике в городах с низкой степенью активности рынка недвижимости, подтверждается их сопоставимостью с результатами кадастровой оценки земель с достаточной рыночной информацией по статистическому методу.
Реализация выводов и рекомендаций работы. Основные положения диссертации рекомендуются к внедрению в систему кадастровой оценки земель малых и средних городов России.
Апробация работы. Основные положения работы дважды докладывались на Международной научной конференции во Фрайбергской горной академии в 2008 и 2009 гг., Международной научной конференции аспирантов и молодых ученых «Ломоносов-2009» в 2009 г., Международной научной конференции студентов и аспирантов в Марийском государственном университете в 2009 г., Международной конференции «Современные проблемы геомеханики, горного производства, маркшейдерского дела и недропользования» в 2008 и 2009 гг., ежегодной конференции аспирантов и молодых ученых в Аграрном государственном университете в 2008 г.
Публикации. Основное содержание работы отражено в 9 публикациях, три из которых опубликованы в изданиях, рекомендованных ВАК.
Объем и структура работы. Диссертация изложена на 177 страницах машинописного текста из них 132 страницы - 4 главы, введение, заключение, библиографический список из 67 наименований, 45 страниц - 3 приложения.
В работе 20 рисунков и 34 таблицы.
Анализ рынка недвижимости земельных участков среднеэтажнои и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного федерального округа
Действующие в настоящее время Методические указания по государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов от 2007 года (Методические указания) в качестве основного подхода к оценке стоимости земель предлагают статистический метод, основанный на корреляционно-регрессионном анализе зависимости рыночных цен на объекты недвижимости от ценообразующих факторов [31,33].
Одними из главных требований, предъявляемых к исходной рыночной информации при применении корреляционно-регрессионного метода оценки являются [35,57]: - достаточность (число рыночных данных должно превышать более чем в 10 раз число ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости); - достоверность (наличие объективных рыночных данных о ценах сделок с недвижимостью). Степень соответствия современных рыночных условий малых и средних городов России вышеуказанным требованиям корреляционно-регрессионного метода будет проверена на примере земель среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки городов Северо-Западного федерального округа по результатам анализа их рынка недвижимости. Основной рыночной информацией, используемой для расчета кадастровой стоимости земель среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки являются [31,33]: - цены сделок (купля-продажа, аренда) на объекты недвижимости; - цены предложений и спроса по купле-продаже объектов недвижимости; - цены предложений и спроса по аренде объектов недвижимости. - информация о рыночной стоимости объектов недвижимости по имеющимся отчетам об оценке; - привлечение оценщиков для расчета рыночной стоимости земельных участков. Следует особо отметить особенность рынка земельных участков, занятых среднеэтажной и многоэтажной жилой застройкой. Она заключается в том, что незастроенные и застроенные земельные участки данного вида разрешенного использования практически отсутствуют в рыночном обороте, следовательно, для них не существует достоверной информации о стоимости. В этих условиях в качестве источников рыночной информации используются цены сделок с помещениями в среднеэтажных многоэтажных жилых домах, цены спроса, предложения, аренды на указанные объекты, а также отчеты об определении рыночной стоимости помещений оценщиками. Информация о сделках с земельными участками и связанными с ними объектами городской недвижимости является одним из важнейших статистических показателей, так как она позволяет получить объективные данные о рыночной стоимости. Однако на современном этапе сбор информации о ценах совершенных сделок затруднен в силу следующих обстоятельств: - Отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ценовых показателей о сделках с объектами недвижимости [8,9,10,51,52]. - Правовая и нормативная неопределенность в области обмена информацией о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней на уровне административных образований [8,9,10,51,52]. - Несоответствие информации о ценах на объекты недвижимости, определенной в договорах купли-продажи, реальным рыночным ценам. Занижение цен сделок с квартирами продиктовано тем, что «если недвижимое имущество находилось в собственности менее трех лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется продавцу в сумме, не превышающей 1 млн. рублей. Следовательно, при продаже жилой недвижимости по цене свыше 1 млн. рублей разница подлежит обложению подоходным налогом в 13%» [14]. Желание продавца уйти от уплаты подоходного налога объясняет несоответствие цены сделки, указанной в договоре купли-продажи и реальной рыночной стоимостью квартиры. Указанные обстоятельства серьезно препятствуют сбору достаточной, и, не менее важно, достоверной и объективной информации о ценах сделок с объектами недвижимости. В целях проведения анализа и обеспечения сопоставимости количественных данных о сделках в различных малых и средних городах округа были рассчитаны показатели «степень активности рынка» купли-продажи и аренды помещений в различных городах Северо-Западного региона. Данный показатель представляет собой количество сделок соответствующего типа, приходящихся на 1000 человек населения за определенный период (год). Результаты расчетов представлены в табл.3.
Из табл. 3. видно, что самые низкие показатели степени активности рынка купли-продажи помещений (до 1 сделки на 1000 человек) определены для промышленных городов Мурманской и Ленинградской области (1 группа). В то же время, в городах Балтийск, Усинск, Тихвин, Старая Русса, Апатиты (2 группа) степень активности рынка купли-продажи помещений выше (от 2 до 4 сделок). Однако степень активности рынка купли-продажи исследуемых городов Северо-Западного округа существенно ниже аналогичных средних показателей по малым и средним городам субъектов иных округов. На рынке аренды помещений ситуация аналогична. По результатам степени активности рынка аренды выделены три категории городов с градациями значений: 1 группа: от 0 до 2 сделок; 2 группа - от 2 до 4 сделок; 3 группа — от 4 до 6 сделок на 1000 чел. При этом среднее значение степени активности рынка аренды в целом по представленным городам составляет 3,6 единиц, что существенно ниже средних значений по малым и средним городам субъектов иных федеральных округов.
Расчет корреляционных матриц ценообразующих факторов кадастровой стоимости земельных участков
Однако экологическое моделирование местности с применением эмпирико-математических формул не обеспечит получение карты с точными границами зон различной экологической нагрузки. Учет экологических факторов посредством такого подхода является формальным и недостоверным. В работе оценка экологического состояния земельных участков проведена на основе данных о загрязнении окружающей среды, содержащейся в государственных отчетах о состоянии окружающей среды в субъектах РФ и данных мониторинга с постов наблюдений в исследуемых городах. Для кадастровой оценки земельных участков исследуемых городов данные факторы рассматривались как бинарные (дихотомические) переменные с двумя возможными значениями факторов: да (загрязнение на участке присутствует)/нет (загрязнение на участке отсутствует).
Факторы наличия инженерных коммуникаций также определены Методическими указаниями недостаточно четко. В частности, не приводятся рекомендации по измерению значений этих факторов на конкретном земельном участке, предоставляя возможность оценщику самостоятельно выбирать вариант учета этих факторов [17]. Данные факторы также рассматривались как бинарные (дихотомические) переменные с двумя возможными значениями: да (участок обеспечен инженерными коммуникациями)/ нет (участок не обеспечен инженерными коммуникациями).
Полученные по результатам комплексной оценки земельных участков значения ценообразующих факторов кадастровой стоимости для каждого исследуемого города {Приложение 2) были проверены далее на наличие взаимозависимостей между ними.
Для решения поставленной задачи о выявлении и количественной оценке тесноты связи между ценообразующими факторами кадастровой стоимости земельных участков городов в зависимости от закона распределения значений факторов возможно использование либо коэффициента корреляции Пирсона, либо коэффициентов корреляции [57,58,59]. Для факторов, измеряющихся в относительной статистической шкале (Ф1-Ф14) проверка соответствия их распределений нормальному закону была проведена по тесту Колмогорова-Смирнова [19]. Определяющей характеристикой соответствия распределений нормальному закону является значение двухсторонней статистической значимости р, которое в случае отклонения от нормального распределения принимает значения меньше 0,05 [19]. Значения двухсторонней статистической значимости р для всех исследуемых городов приведены в табл.9.
Данные таблицы свидетельствуют о том, что распределения факторов Ф1, Ф2, ФЗ, Ф5, Ф6, Ф7, Ф10 соответствуют нормальному закону (рассчитанные значения статистической значимости более 0,05). Большинство распределений остальных факторов не подчиняются нормальному закону, вследствие чего для проверки тесноты связи между рассматриваемыми факторами необходимо использовать коэффициент ранговой корреляции [57,58,59]. Для расчета взаимозависимости между факторами был использован коэффициент ранговой корреляции Спирмена [57,58,59].
Согласно шкале Чеддока, наличие сильной связи между показателями присутствует при значении коэффициента корреляции больше 0,7 [57,58,59].
Для факторов групп «Инженерная благоустроенность территории» и «Экология» корреляции рассчитаны не были. Это связано со сложностью интерпретации коэффициентов корреляции из-за того, что, во-первых, указанные факторы измеряются в дихотомической шкале, во-вторых, значения факторов для земельных участков исследуемых городов практически не обладают изменчивостью.
По результатам расчета коэффициентов ранговой корреляции Спирмена были вычислены корреляционные матрицы для исследуемых городов. Результаты вычисления корреляционных матриц факторов приведены в сводной таблице 10.
Полученные корреляционные матрицы подтверждают гипотезу о наличии взаимозависимости между отдельными факторами кадастровой стоимости земельных участков среднеэтажнои и многоэтажной жилой застройки. Наличие таких взаимозависимостей свидетельствует о том, что структуры факторов не являются иерархическими. Следовательно, это ставит под сомнение возможность использования Метода анализа иерархий для расчета весов факторов, так как данный метод не применяется для взаимозависимых элементов. В связи с этим, при расчете весов факторов необходимо перейти от иерархической модели представления факторов к модели сетевых структур, предусматривающей наличие взаимосвязей между элементами (факторами) на различных уровнях.
В свою очередь, модель сетевых структур факторов обусловливает необходимость поиска нового метода расчета весов факторов кадастровой стоимости земель.
Формирование блочных матриц взаимосвязи факторов кадастровой стоимости земельных участков
По результатам расчетов выявлено, что кадастровые стоимости земель по предлагаемой методике оказались существенно ниже, чем по существующей государственной (средние значения стоимости участков по двум методикам отличаются в семь раз). В качестве возможного варианта проверки объективности полученных данных следует воспользоваться сравнительным анализом полученных кадастровых стоимостей земельных участков в Мончегорске с результатами оценки земель аналогичного вида разрешенного использования других населенных пунктов. Как уже упоминалось, при достаточности точных рыночных сведений наиболее объективные, приближенные к рыночным, результаты определения кадастровой стоимости земель обеспечивает статистический (корреляционно-регрессионный) метод оценки. Вследствие этого, в качестве объектов для сравнения предлагается выбрать города, обладающие достаточной и точной рыночной информацией и оцененные по статистическому методу. Такими объектами могут выступить исследуемые в диссертации города Тихвин, Кингисепп, Коряжма. В качестве критерия для сравнения городов следует использовать отношение среднего рассчитанному показателя кадастровой (рыночной) стоимости 1 м земель данного вида разрешенного использования (в городах Тихвин, Кингисепп, Коряжма рассчитанных по статистическому методу) к средней рыночной стоимости 1 м общей площади помещений средне и многоэтажных жилых домов. Выбор указанного критерия обусловлен прямой зависимостью рассчитанных по методу техники остатка для земли кадастровых (рыночных) стоимостей участков от рыночной стоимости расположенных на них помещений. Следовательно, данные соотношения для сравниваемых городов должны быть близки между собой. Результаты расчетов приведены в табл.34.
В результате расчетов выявлено, что вычисленные коэффициенты отношения среднего рассчитанному показателя кадастровой (рыночной) стоимости 1 м2 земель данного вида разрешенного использования к средней рыночной стоимости 1 м общей площади помещений средне и многоэтажных жилых домов для Мончегорска по двум методикам различны в 7 раз. При этом значение данного коэффициента, полученного с учетом кадастровой стоимости земель по предлагаемой методике близко к значениям коэффициентов в городах с рассчитанной по статистическому методу кадастровой стоимостью земель. Это подтверждает объективность полученных результатов расчета кадастровых стоимостей земельных участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки в городе Мончегорске по предлагаемой методике оценки.
Предлагаемая методика кадастровой (рыночной) оценки земель среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки учитывает реальные рыночные условия малых и средних городов России, характеризующихся низкой степенью активности рынка недвижимости. Проведенная апробация методики на примере г. Мончегорска показала, что рассчитанные по методике кадастровые (рыночные) стоимости земельных участков для города сопоставимы с результатами расчета аналогичных стоимостей в городах с достаточной информации о рынке недвижимости по статистическому методу, то есть являются объективными. Следовательно, данная методика может быть применена для массовой кадастровой оценки городов с аналогичными условиями.
Проведенные в диссертации исследования позволяют сформулировать следующие основные выводы. 1. Основной задачей проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов является создание базы для исчисления земельного налога (в перспективе налога на недвижимость), вследствие чего необходимо обеспечить получение справедливых, объективных и обоснованных кадастровых (рыночных) стоимостей земельных участков. 2. Из применяемых в современной оценочной практике методов оценки земельных участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки основным является статистический (корреляционно-регрессионный анализ), опирающийся на имеющуюся рыночную информацию об объектах недвижимости. Основными условиями использования метода являются достаточность и достоверность исходной информации. Анализ рынка недвижимости малых и средних городов России на примере Северо-Западного федерального округа показал, что не во всех населенных пунктах условия рынка удовлетворяют требованию достаточности статистического метода оценки. Это продиктовано низкой степенью активности рынка недвижимости, малым количеством цен предложений, спроса, аренды на объекты недвижимости. Кроме того, в ряде малых и средних городов региона рыночная информация не является достоверной вследствие несоответствия цен предложений и спроса на недвижимость последующим ценам сделок, а также стремлению покупателей скрыть истинную цену сделки. Эти обстоятельства обусловливают невозможность применения исключительно статистического метода оценки земель в таких городах, вследствие чего для определения кадастровой (рыночной) стоимости земель необходимо использовать комбинированный подход, сочетающий статистическую и экспертно-аналитическую составляющую.
Расчет кадастровой стоимости земельных участков вида разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки» города Мончегорска
Основной задачей проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов является создание базы для исчисления земельного налога (в перспективе налога на недвижимость), вследствие чего необходимо обеспечить получение справедливых, объективных и обоснованных кадастровых (рыночных) стоимостей земельных участков.
Из применяемых в современной оценочной практике методов оценки земельных участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки основным является статистический (корреляционно-регрессионный анализ), опирающийся на имеющуюся рыночную информацию об объектах недвижимости. Основными условиями использования метода являются достаточность и достоверность исходной информации. Анализ рынка недвижимости малых и средних городов России на примере Северо-Западного федерального округа показал, что не во всех населенных пунктах условия рынка удовлетворяют требованию достаточности статистического метода оценки. Это продиктовано низкой степенью активности рынка недвижимости, малым количеством цен предложений, спроса, аренды на объекты недвижимости. Кроме того, в ряде малых и средних городов региона рыночная информация не является достоверной вследствие несоответствия цен предложений и спроса на недвижимость последующим ценам сделок, а также стремлению покупателей скрыть истинную цену сделки. Эти обстоятельства обусловливают невозможность применения исключительно статистического метода оценки земель в таких городах, вследствие чего для определения кадастровой (рыночной) стоимости земель необходимо использовать комбинированный подход, сочетающий статистическую и экспертно-аналитическую составляющую.
Существующие в государственных методиках методы определения весов ценообразующих факторов кадастровой стоимости земельных участков основаны на предположении об их взаимной независимости. Однако результаты статистической обработки значений факторов стоимости в малых и средних городах свидетельствуют о наличии зависимостей между отдельными факторами кадастровой стоимости земель среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. Это привело к необходимости поиска метода определения весов факторов, учитывающего наличие зависимостей между ними. В результате исследований было выявлено, что оптимальным вариантом такого метода является Метод анализа сетевых структур.
С учетом вышеперечисленных обстоятельств разработана методика определения кадастровых стоимостей земельных участков для городов, характеризующихся недостаточной для использования статистического метода рыночной информацией о сделках. Апробация методики на примере города Мончегорска показала удовлетворительную сходимость полученных стоимостей земельных участков с результатами определения аналогичных стоимостей по статистическому методу в городах с достаточной рыночной информацией о сделках.
Ряд населенных пунктов Северо-Западного округа обладает более развитым рынком недвижимости. Условия таких городов характеризуются достаточной и более достоверной рыночной информацией о сделках с объектами недвижимости, что позволяет формировать достаточные и репрезентативные статистические выборки. Кадастровую стоимость земель среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки в таких городах следует рассчитывать исключительно по статистическому (корреляционно-регрессионному) методу.
Исследование взаимозависимостей ценообразующих факторов во всех рассматриваемых городах выявило существование устойчивого перечня зависимых пар факторов кадастровой (рыночной) стоимости земель среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов региона. Его наличие привело к сокращению общего количества учитываемых факторов путем выявления наиболее значимых, содержащих наибольшую информацию о значениях остальных. Использование полученного перечня наиболее значимых факторов при кадастровой оценке земель позволит повысить эффективность процедуры кадастровой оценки земель в городах по статистическому методу. Настоящая диссертационная работа представляет собой законченную научно-квалификационную работу, в которой на базе теоретических и практических исследований решена актуальная задача: разработка методики кадастровой оценки земель малых и средних городов РФ, характеризующихся низкой степенью активности рынка недвижимости. Применение методики позволит повысить объективность результатов определения кадастровой (рыночной) стоимости земельных участков. Основные научные и практические результаты заключаются в следующем: - Анализ современного состояния рынка недвижимости малых и средних городов РФ на примере Северо-Западного федерального округа выявил, что в ряде населенных пунктов региона имеет место нехватка рыночных данных (количества сделок, цен спроса и предложений, аренды и др.) для проведения государственной кадастровой (рыночной) оценки земель вида разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки» по статистическому (корреляционно-регрессионного) методу. При этом в остальных населенных пунктах округа объем рыночной информации достаточен для применения данного метода.
