Содержание к диссертации
Введение
1 Современное состояние вопроса учета обременений при кадастровой оценке земель населенных пунктов 11
1.1 Анализ методик кадастровой оценки земель населенных пунктов 11
1.2 Анализ земельного фонда Санкт-Петербурга 14
1.3 Общие сведения об обременениях 17
1.4 Анализ учета обременений в процессе массовой оценки земель населенных пунктов 20
1.5 Выводы к главе 1 28
2 Анализ характера воздействия обременений на кадастровую стоимость 30
2.1 Классификация обременений 30
2.2 Определение закона статистического распределения обременений различной величины на территории Санкт-Петербурга 35
2.3 Определение видов взаимного положения обременения и земельного участка 47
2.4 Выявление наличия влияния обременений как одного из значимых факторов при кадастровой оценке земель населенных пунктов 60
2.5 Выводы к главе 2 71
3 Кадастровая оценка земель населенных пунктов с учетом влияния обременений (ограничений) 73
3.1 Определение кадастровой стоимости земельных участков с обременениями в использовании 73
3.2 Определение величин коэффициентов ограниченности действия и взаимного положения 77
3.2.1 Общие положения 77
3.2.2 Составление экспертной анкеты 79
3.2.3 Оценка качества экспертов 84
3.2.4 Обработка экспертных анкет 87
3.2.5 Формирование коэффициента ограниченности действия для каждого типа обременения на территории Санкт-Петербурга 91
3.3 Определение коэффициента локации для каждого типа взаимного положения обременения и земельного участка 99
3.4 Определение кадастровой стоимости земельных участков, имеющих несколько обременений в использовании 100
3.5 Выводы к главе 3 103
4 Применение полученных зависимостей для расчёта кадастровой стоимости земель, предназначенных для размещения жилой застройки на территории красногвардейского района города Санкт-Петербурга 104
4.1 Описание района исследования 104
4.2 Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для домов индивидуальной жилой застройки 108
4.3 Расчет кадастровой стоимости земельных участков Красногвардейского района города Санкт-Петербурга, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки 110
4.4 Выводы к главе 4 120
Заключение 121
Список литературы 125
- Анализ учета обременений в процессе массовой оценки земель населенных пунктов
- Выявление наличия влияния обременений как одного из значимых факторов при кадастровой оценке земель населенных пунктов
- Формирование коэффициента ограниченности действия для каждого типа обременения на территории Санкт-Петербурга
- Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для домов индивидуальной жилой застройки
Введение к работе
Актуальность темы исследования. На территории РФ все виды земельных платежей определяются на основе кадастровой стоимости земель, в связи с чем возникает потребность получения объективного значения данной величины, рассчитанной с учетом всех влияющих на нее факторов. Особенно актуальной эта задача является для таких активно вовлеченных в экономический оборот земель как земли городских населенных пунктов.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов (ГКОЗНП) в общем и земель, предназначенных для размещения домов жилой застройки в частности, проводится на основе обширного перечня нормативно-правовой литературы, в котором важнейшим регламентирующим процесс проведения массовых оценочных работ документом (после отменены Технических рекомендаций) остаются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Вопросами, связанными с совершенствованием методики определения кадастровой стоимости земель, занимались такие ученые, как Прорвич В.А., Се-гединов А.А., Сулин М.А., Шишов Д.А., Поликарпов А.М. и др.
В настоящее время методика оценки земельных ресурсов представляет собой динамично развивающуюся систему. С развитием легитимной базы и программного обеспечения распространение получают новые подходы к определению ранее не учитываемых показателей, таких как обременения. Современное состояние кадастровых служб городов позволяет сформировать базы данных по зонам с особым режимом использования. Несмотря на многочисленные исследования по данной проблеме и наличие в нормативно-правовой литературе нестрогих указаний на необходимость учета обременений в процессе кадастровой оценки земельных участков, в настоящее время таковой учет не производится. Более того, в методических указаниях не рассматриваются типы обременений, отсутствует методика учета зон их пересечения, не учитывается положение обременений на земельных участках. В то же время, вопрос о необходимости получения объективной величины кадастровой сто-3
имости городских земель, рассчитанной на основе всех влияющих
на нее факторов, в том числе наличия на участке обременений, сто
ит очень остро, поскольку учет характеристик обременений позво
ляет повысить объективность кадастровой оценки. Очевидно, что
научно и практически обоснованное корректирование методики ка
дастровой оценки земель населённых пунктов, учитывающее влия
ние обременений, является в современных социально-
экономических условиях актуальной задачей.
Цель исследования заключается в повышении объективности результатов кадастровой оценки путем учета влияния обреме-нений для обеспечения эффективности управления земельными ресурсами.
Основная научная идея работы: для повышения объективности определения кадастровой стоимости земель городских населенных пунктов, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки, необходимо учитывать влияние обреме-нений в методике кадастровой оценки земель путем введения поправочных коэффициентов в удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС).
Основные задачи диссертационной работы:
1. Провести анализ современных методик кадастровой оцен
ки земель населенных пунктов на предмет их модификации в аспек
те присутствия обременений;
2. Выявить социальные, экономические и статистические
предпосылки к учету обременений в процессе определения кадаст
ровой стоимости земель городских населенных пунктов;
-
Разработать научный подход к усовершенствованию классификаций института обременений, представленных на городских территориях, на примере Санкт-Петербурга;
-
Предложить и обосновать классификацию обременений по типу взаимного положения земельного участка и его обремененной части путем разработки коэффициента детерминированности;
5. Провести ранжирование обременений в зависимости от
регламента, установленного на их территории, методами экспертно
го анализа;
6. Разработать алгоритм процедуры учета влияния обреме-
нений при определении кадастровой стоимости земель населенных
пунктов в случае одного или нескольких обременений на земельном
участке, а также при наличии на земельном участке зон пересечения
обременений на основе введения системы коэффициентов, отража
ющих характеристики обременений;
7. Апробировать предложенный подход на территории одно
го из районов Санкт-Петербурга.
Предметом исследования являются закономерности, определяющие изменение кадастровой стоимости земель населенных пунктов в зависимости от наличия обременения, его типа, размера и взаимного положения земельного участка и его обремененной части.
Объектом исследования является кадастровая стоимость земельных участков городских населенных пунктов.
Методология исследования: обзор и анализ нормативно-правовой и научно-технической литературы, факторный анализ, статистический анализ, метод анализа иерархий, современные технические средства, программные продукты (Statistica, РГИС Санкт-Петербурга, MS Excel).
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
выявлены способы корректировки существующих методик кадастровой оценки городских земель;
обоснована необходимость учета обременений в процессе определения кадастровой стоимости земель городских населенных пунктов методами факторного анализа;
предложен научный подход к обоснованию классификаций обременений;
введен коэффициент детерминированности, и на его основе произведена классификация обременений по типу взаимного положения земельного участка и его обремененной части;
составлен формализованный список запрещений, входящих в состав каждого обременения, и на его основе методами экспертного анализа произведено ранжирование обременений в зависимости от установленного на их территории регламента;
разработан алгоритм процедуры учета обременений и их характеристик при определении кадастровой стоимости земель городских населенных пунктов, предназначенных для домов индивидуальной жилой застройки, путем введения коэффициентов, отражающих регламент использования обремененных территорий и тип взаимного положения земельного участка и его обремененной части;
определена средняя величина снижения кадастровой стоимости земельных участков Красногвардейского района Санкт-Петербурга в зависимости от наличия обременения и его свойств.
Достоверность и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в диссертационной работе, обусловлена использованием подлинных статистических данных по состоянию рынка земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки в городе Санкт-Петербург, и информации о значениях факторов кадастровой стоимости земель, полученной из официальных источников.
Обоснованность выводов подтверждается обсуждением результатов исследования на научных конференциях и конкурсах, а также публикациями в рецензируемых научных изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ.
Практическая значимость результатов исследования:
1) получены законы распределения величин отношений
площадей обременений (линейных и нелинейных) к площадям зе
мельных участков;
-
разработан коэффициент детерминированности, позволяющий обосновать классификацию обременений по типу взаимного положения земельного участка и его обремененной части;
-
определены веса групп ценообразующих факторов, а также вес фактора влияния обременений и запрещений, входящих в их состав, на кадастровую стоимость земель населенных пунктов;
4) предложены математические формулы для определения
кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для
размещения домов жилой застройки, с учетом влияния размеров,
типа обременения, взаимного положения земельного участка и его
обремененной части, обеспечивающие повышение адекватности кадастровой стоимости.
Апробация работы. Основные положения работы докладывались на научной конференции профессорско-преподавательского состава Санкт-Петербургского государственного аграрного университета 2010 г., факультетской конференции студентов и аспирантов Санкт-Петербургского государственного горного университета 2010 г., 2011 г., на Всероссийском конференции-конкурсе студентов выпускного курса 2011 г., на международном форуме-конкурсе молодых ученых «Проблемы недропользования» 2012 г., также в 2012 году по теме исследования был выигран научный грант DAAD по программе «Михаил Ломоносов», и в соответствии с ним была пройдена шестимесячная стажировка в ФРГ в 2012-2013 гг.
Публикации. По теме диссертации опубликованы 3 работы в изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка литературы, включающего 130 наименований, изложена на 143 страницах машинописного текста и содержит 31 рисунок, 27 таблиц.
Анализ учета обременений в процессе массовой оценки земель населенных пунктов
В нормативно-правовой литературе РФ положения о процессе учета обременений в ходе проведения массовых оценочных работ не отличаются четкостью и детальной разработанностью, существует условия, при которых этот учет не является обязательным. Например, согласно п. 10 ФСО №4, «При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации)» [114].
Проблема сложности учета видов прав и ограничений (обременений) на объекты оценки стояла весьма остро и до выхода ФСО №4. Это обусловливалось следующими причинами: отсутствием в нормативно-правовой литературе четких директив об определении стоимости недвижимости исходя из реального состава прав на нее или их ограничений; отсутствием указаний на то, какие именно характеристики прав или их ограничений должны быть учтены; затрудненностью сбора необходимой информации о видах прав и их ограничений вследствие того, что заказчик ГКОЗНП не является собственником оцениваемых объектов недвижимости, и исполнитель работ выполняет оценку на основании информации, находящейся в открытом доступе, либо на основании данных, предоставленной заказчиком или третьими лицами.
Если рассматривать учет обременений в методиках, предлагаемых различными отечественными специалистами в области кадастра, следует отметить труды А. В. Севостьянова, а именно усовершенствованную им методику ценового зонирования земель городского поселения (с развитием легитимной базы формулировка «городское поселение» была заменена на «городские населенные пункты»). В подходе, предложенном автором, совмещены экспертный и рыночный методы, затраты учитываются в относительных величинах с точки зрения их доли в сумме общих затрат, что обусловливает выражение цены земель в границах поселения в коэффициентах относительной ценности, являющихся относительной величиной. Эти действия А.В. Севостьянов предлагает производить на основании семи групп показателей, оказывающих наибольшее влияние на цену земель городских поселений и следующих из принципов развития и градостроительного планирования городских территорий. Учет обременений и ограничений А.В. Севостьянов предлагает осуществлять путем умножения базового показателя кадастровой стоимости земли на площадь всего земельного участка и на общий коэффициент снижения или повышения кадастровой стоимости (ценности) земель части земельного участка с ограничением в использовании (в случае, когда обременен весь земельный участок) или сложением произведений базового показателя кадастровой стоимости земли на площадь необремененной части земельного участка и базового показателя кадастровой стоимости земли на площадь обремененной части земельного участка и на общий коэффициент снижения или повышения кадастровой стоимости (ценности) земель части земельного участка с ограничением в использовании. Общий коэффициент снижения или повышения кадастровой стоимости земель предлагается рассчитывать как произведение коэффициентов, учитывающих влияние отдельных локальных характеристик кадастрового земельного участка, представленных в таблице 1.1 [98].
Как видно из приведенной таблицы, рассмотрение непосредственно самих обременений предлагается лишь в контексте некоторых из приведенных факторов. Например, шумовая зона аэродрома рассматривается лишь с экологической стороны, в контексте фактора шумового загрязнения. Ограниченность действия на обремененных земельных участках в данном перечне не отражена. Санитарно-защитные зоны различных предприятий рассматриваются в контексте группы факторов видеоэкологического загрязнения, а наличие коммуникаций является фактором, повышающим кадастровую стоимость (имеет коэффициент выше единицы), но при этом охранные зоны, причиной установления которых они выступают, в расчёт не берутся и не рассматриваются.
Интересным с точки зрения учета обременений является также подход, разработанный А.А. Варламовым. Автором предложено снижать кадастровую стоимость земельного участка на сумму коэффициентов влияния обремене-ний для земель сельскохозяйственного назначения, для земель поселений и земель лесного фонда. Снижение стоимости земель сельскохозяйственного назначения А.А. Варламов связывает со следующими факторами:
- снижение качества сельскохозяйственной продукции, произведенной на обремененных землях, в связи с их фактическим или потенциальным загрязнением;
- невозможность использования обремененных земель (подвергшихся загрязнению) для производства некоторых видов сельскохозяйственных культур;
- связанное с обременением территории ограничение деятельности, не позволяющее должным образом обрабатывать землю, в результате чего она становится непригодной для производства сельскохозяйственной продукции;
- возникновение недостатков землепользования, затрудняющих обработку сельскохозяйственных земель.
Снижение кадастровой стоимости земель лесного фонда, по мнению автора, обусловлено ограничением производства лесной продукции в результате загрязнения земель и сужения круга возможного действия в зоне обременения.
Основным фактором, снижающим стоимость земель населенных пунктов, в соответствии с данной методикой, выступает реальная или потенциальная угроза загрязнения, а также ограничение ВРИ. Иными словами, большинство обременений учитываются как экологический фактор, и лишь малая их часть выделена в группу, представляющую ограничение права или возможности осуществлять какую-либо деятельность. Также остается открытым вопрос об оценке потенциальной угрозы загрязнения. На рисунке 1.7 приведены значения коэффициентов, снижающих стоимость земельного участка, предлагаемых в данной методике [10, 12].
Выявление наличия влияния обременений как одного из значимых факторов при кадастровой оценке земель населенных пунктов
ГКОЗНП проводится на основании следующих групп факторов: физические характеристики земельного участка, характеристики местоположения, характеристики окружения, социальная инфраструктура, коммунальная инфраструктура, состояние окружающей среды, градостроительная информация [61]. В настоящее время, несмотря на множество разработок по этой теме, учет обременений и ограничений в процессе проведения ГКОЗНП не производится, однако, можно предположить, что взаимосвязь между кадастровой стоимостью и наличием обременения имеет место быть. Для проверки данного утверждения в перечень уже учитываемых в процессе ГКОЗНП факторов – площадь земельного участка, влияние магистралей, влияние локальных центров, инженерная обеспеченность, уровень загрязнения атмосферы, «озелененность» района, фактор близости к водным объектам, обеспеченность района объектами социальной инфраструктуры, – был включен фактор наличия обременений. Эти манипуляции были проведены с целью выявления места вновь включенного фактора среди других значимых факторов и проверки вновь введенного фактора на отсутствие корреляции с уже включенными в модель переменными. Решение поставленной задачи было решено производить посредством факторного анализа. Главными целями факторного анализа являются сокращение числа переменных (редукция данных) и определение структуры взаимосвязей между переменными, т.е. классификация переменных [104]. Одной из разновидностей факторного анализа является метод главных компонент, основой которого является преобразование m исходных переменных в n новых переменных (m=n), в результате чего векторы наблюдаемых переменных заменяются новыми векторами – главными компонентами (собственными векторами ковариационных матриц исходных признаков), которые вносят резко различные вклады в суммарную дисперсию. Число собственных векторов ковариационной матрицы определяется числом определяемых признаков, т.е. равно числу ее столбцов (или строк). Каждая главная компонента характеризуется собственным значением и координатами. Собственные значения ковариационной матрицы - это длины ее собственных векторов. Суммы собственных значений ковариационной матрицы равны ее следу, т.е. сумме ее диагональных элементов. В методе главных компонентов координаты собственных векторов рассматриваются как нагрузки соответствующих переменных на тот или иной фактор. Основная задача факторного анализа состоит в интерпретации главных статистических компонент и их сопоставление с причинами, которые обусловили одинаковое поведение исходных переменных [104]. Объектом моделирования выступили сведения, определённые для кадастровой оценки земель г. Санкт-Петербурга. Семантические данные наличие развитой инфраструктуры и коммуникаций определялись по принципу 1 (есть в наличии) или 0 (отсутствует). Степень загрязнения атмосферы определялась в соответствии с градацией и данными с Экологического портала Санкт-Петербурга [128]. Для каждого из них была сформирована выборка из 60 земельных участков с ВРИ под ИЖС. Необходимое количество земельных участков определялось по формуле: N = 6(m+1), (2.18) где m – число факторов [104]. В формируемой модели анализируемых факторов 9, соответственно минимальное достаточное количество участков равняется 60 (таблица 2.8). 69 Для обоснования выдвинутой нами гипотезы о влиянии наличия обременения на кадастровую стоимость участка был выполнен факторный анализ методом главных компонент, дисперсионный анализ. Существуют следующие методы дисперсионного анализа:
1) метод по Фишеру (Fisher) — критерий F., который применяется в однофакторном дисперсионном анализе, когда совокупная дисперсия всех наблюдаемых значений раскладывается на дисперсию внутри отдельных групп и дисперсию между группами;
2) метод "общей линейной модели",
По причине многофакторной модели нашей гипотезы был выбран второй метод – метод "общей линейной модели". Для реализации этого метода использовался пакет программного обеспечения Statistica, состоящий из модулей, каждый из которых применяется для решения своего конкретного класса задач [104].
На основе анализа исходного массива данных при помощи программы Statistica была получена корреляционная матрица (рисунок 2.14).
Variable Correlations (Spreadsheet?)Marked correlations are significant at p ,00100N=60 (Casewise deletion of missing data)
Площадь кв.м. Развитая и н фр а стр уктур Количество обременении Наличие коммуникаций Расстояние домагистрали, м РасстояниеДо локального центра м Загрязненност ь атмосферы расстояние до парков, м расстояние до воды, м
Из представленной матрицы следует, что все исходные данные слабо коррелируют между собой, то есть все переменные являются независимыми. Слабое повышение коэффициента корреляции наблюдается между факторами «наличие коммуникаций» и «количество обременений», что легко объяснимо тем, что некоторые обременения являются следствием присутствия различных инженерных сооружений. Однако значение коэффициента 0,34 все же не дает основания утверждать, что эти факторы взаимозависимы. Представленные данные позволяют сделать вывод, что вновь введенный фактор «количество обременений» не коррелирует с другими значимыми, уже учитываемыми в процессе ГКОЗНП, факторами.
Для определения местоположения фактора обременений в уже существующем перечне учитываемых факторов было проведено ранжирование данных переменных. С этой целью к списку исходных анализируемых данных была добавлена переменная «кадастровая стоимость» и вновь построена корреляционная матрица (рисунок 2.15).
Формирование коэффициента ограниченности действия для каждого типа обременения на территории Санкт-Петербурга
Как уже было сказано ранее, анализ нормативно-правовой литературы, являющейся основанием для установления различных типов обременений, позволил составить формализованный список запрещений, которые будут являться составными частями любого обременения на территории Санкт-Петербурга. В него вошли: полный запрет на строительство, частичный запрет на строительство, полный запрет на хозяйственную деятельность, частичный запрет на хозяйственную деятельность, возможность присутствия третьих лиц. Каждому обременению, содержащемуся в классификаторе, разработанном КЗРиЗ, был сопоставлен список запрещений (взятых из формализованного перечня), входящих в его состав. На основе этого списка был сформирован коэффициент ограниченности действия, вычисленный как сумма весовых коэффициентов запрещений, входящих в состав того или иного обременения. Так, например, на территории охранной зоны газораспределительной сети имеются следующие запрещения: полный запрет на строительство, частичное ограничение хозяйственной деятельности, возможность присутствия третьих лиц. В соответствии с результатами экспертного анализа, представленными в таблице 3.16, эти запрещения имеют следующие коэффициенты: 0,08; 0,03 и 0,02 соответственно. Следовательно, итоговый коэффициент ограниченности действия для типа обременения «Охранная зона газораспределительной сети» составляет: 0,08+0,03+0,02 = 0,13. Таким образом были получены все коэффициенты ограниченности действия для каждого типа об-ременений на территории Санкт-Петербурга.
Таким образом был сформирован коэффициент ограниченности действия для всех обременений на территории Санкт-Петербурга. Для обременения типа «Земли Ленинградской области на территории Петербургского кадастрового округа» коэффициент ограниченности действия равен нулю, поскольку ограничительные предписания для собственника или человека, осуществляющего деятельность на землях с рассматриваемым обременением, отсутствуют. Эти земли являются обременением для органов, осуществляющих управление земельными ресурсами Санкт-Петербурга, поскольку находятся в юрисдикции другого субъекта РФ. Для обременения типа «Зона возможного изменения вида функционального использования земельного участка» коэффициент ограниченности действия также равен нулю, поскольку на данных землях ограничительных условий в данный момент времени не существует. Они могут возникнуть в результате изменения ВРИ земель, но коэффициент ограниченности действия не отражает потенциальную угрозу появления ограничительных условий. Для группы обременений «Обременения правами третьих лиц» коэффициент ограниченности действия также определялся, поскольку учет данных обременений проводится для каждого земельного участка в индивидуальном порядке, на основе методик, используемых различными оценочными организациями. 3.3 Определение коэффициента локации для каждого типа взаимного положения обременения и земельного участка
Для учета описанных в главе 2 вариантов взаимного положения земельного участка и обременения предлагается ввести коэффициент, отражающий тип взаимного положения (location). Выведение данного коэффициента для каждой группы типа взаимного положения предлагается производить на основе формул, применяемых для оценки пространственных условий землепользования в землеустройстве [24].
1) В случае нуль-мерного взаимного положения данный коэффициент будет равен 0, поскольку обременение распространяется на весь земельный участок. Учет типа взаимного положения земельного участка и обремененной части нецелесообразен. Учитывать необходимо только коэффициент ограниченности действия.
2) В случае одномерного взаимного положения вычисление коэффициента предлагается осуществлять через оценку изменения конфигурации земельного участка, т.е. численно он будет равняться отношению коэффици ента конфигурации необремененной части земельного участка к коэффициенту конфигурации всего земельного участка. Используя классическую фор мулу оценки конфигурации землепользования для наших целей, была выве дена следующая формула для расчета поправочного коэффициента: В том случае, когда конфигурация земельного участка оказалась хуже его необремененной части и рассчитанное значение коэффициента локации оказывается больше 1, то его необходимо исключить из формулы и принять равным 0. Это будет означать, что местоположение обремененной части значения не имеет, и надлежит учитывать только коэффициент ограниченности действия.
3) В случае n-мерного взаимного положения предлагается использовать формулу для определения коэффициента расчлененности земельного участка, интерпретированная для условий обременений. Формула для расчета коэффициента локации при данном типе взаимодействия будет выглядеть следующим образом:
Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для домов индивидуальной жилой застройки
В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации, устанавливая и изменяя кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. В свою очередь территория Российской Федерации делится на кадастровые округа. Каждому кадастровому округу присваивается уникальный учетный номер и наименование. Кадастровый округ «Петербургский», соответствующий субъекту РФ – городу федерального значения Санкт-Петербургу, имеет номер 78. Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Красногвардейского кадастровый район (78:11) разделен на 224 кадастровых квартала [58]. Работы по ГКОЗНП в рамках которых рассчитывается кадастровая стоимость для каждого земельного участка в составе Санкт-Петербурга, частью которого является Красногвардейский административный район, проводятся в соответствии с кадастровым делением данного кадастрового округа.
Работы по кадастровой оценке земельных участков на территории Санкт-Петербурга проводились в 2012 году. Для вида ВРИ № 2 (земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки) они проводились совместно с ВРИ № 4 (земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества) и ВРИ № 8 (земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения) ввиду недостаточности сведений по земельным участкам с ВРИ № 4 и № 8 [77].
Средний уровень кадастровой цены в Красногвардейском районе составил 35 426 772.87 руб [77]. Значение среднего показателя кадастровой стоимости по муниципальным образованиям Красногвардейского района Санкт-Петербурга представлено на рисунке 4.3.
Средние значения кадастровой стоимости Красногвардейского района Санкт-Петербурга по муниципальным округам
В рамках проведения работ по массовой оценке земельных участков для каждого кадастрового квартала определяется значение УПКС – расчетной величины, отражающей кадастровую стоимость единицы площади земельного участка в зависимости от его функционального назначения. Значения УПКС для земельных участков с ВРИ под ИЖС на территории Красногвардейского района колеблется в пределах от 1546,68 руб/м2 до 4812,45 руб/м2.
В свою очередь, кадастровая оценка, как уже было сказано в главе 1, является основой для земельного налогообложения. Для земельных участков с ВРИ под ИЖС величина ставки земельного налога определена в размере 0,01%. Соответственно, задачей заключительного этапа исследования было определение величины снижения кадастровой стоимости в зависимости от наличия обременения на земельных участках с выбранным функциональным назначением.
Красногвардейского района города Санкт-Петербурга, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки
В целях апробации представленной в главе 3 методики кадастровой оценки с учётом обременений была проведена оценка земельного участков Красногвардейского района Санкт-Петербурга с ВРИ под ИЖС с обремене-ниями в использовании (таблица 4.1).
Для более подробного представления алгоритма действий по учету об-ременений в процессе определения кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для индивидуальной жилой застройки, рассмотрим несколько земельных участков из таблицы 4.1 более детально:
1) Земельный участок с кадастровым номером 78:11:0005607:79.
Часть его территории (180 м2) обременена Водоохранной зоной реки Охта. На рисунке 4.4 представлена схема расположения рассматриваемого земельного участка и основные сведения о нем. Поскольку земельный участок имеет одно обременение в использовании, то при расчете будут учитываться 2 коэффициента – коэффициент ограниченности действия и коэффициент локации.
Коэффициент ограниченности действия для типа обременения «Водоохранная зона водного объекта», согласно таблице 3.17, составляет 0,07. Как следует из схемы, представленной на рисунке 4.4, тип взаимного положения земельного участка и его обремененной части является одномерным, соответственно, коэффициент локации будет определяться по формуле 3.7. В
. Таким образом, конданном случае, он составляет: k фигурация необремененной части земельного участка лучше, чем конфигурация всего земельного участка, следовательно коэффициент локации исключается из формулы и принимается равным 0. Далее, на основе формулы 3.8 рассчитываем кадастровую стоимость рассматриваемого земельного участка с учетом влияния обременения: КС=1546,68 (1255+180 (1-0,07)) = 2199997,63 руб., что на 19488,17 руб. меньше кадастровой стоимости, рассчитанной на основе УПКС, определенного в процессе ГКОЗНП и наиболее адекватно отражает ситуацию, сложившуюся на данном земельном участке. 2) Земельный участок с кадастровым номером 78:11:0006184:1. На его территории находятся 2 обременения: водоохранная зона Горелого ручья и охранная зона газораспределительной сети, которые накладываются друг на друга. На рисунке 4.5 представлена схема расположения рассматриваемого земельного участка и основные сведения о нем.
Поскольку рассматриваемый земельный участок имеет 2 обременения в использовании, то учитываться будут только коэффициенты ограниченности действия. Для водоохранной зоны он составляет 0,07, для зоны газораспределительной сети – 0,13. В зоне пересечения обременений присутствует следующий перечень запрещений, вызванных присутствием водоохранной зоны: частичное ограничение хозяйственной деятельности, частичное ограничение строительства, полный запрет на строительство, частичное ограничение хозяйственной деятельности, возможность присутствия третьих лиц, связанных с охранной зоной газораспределительной сети. Так как в зоне наложения обременений следует учитывать все запрещения только один раз, повторяющиеся учету не подлежат, то в общий список запрещений на территории пересечения обременений вошли: полный запрет на строительство, частичное ограничение строительства, частичное ограничение хозяйственной деятельности, возможность присутствия третьих лиц. Основываясь на таблице 3.16 формируем коэффициент ограниченности действия для зоны пересечения обременений: ko=0,08+0,04+0,03+0,02=0,17. Как видно из рисунка 4.5, территория рассматриваемого земельного участка разделена на 4 части: 2 зоны пересечения обременений площадью 19,32 м и 76,10 м соответственно и 2 части, на которых присутствует только водоохранная зона, площадью 811,44 м и 57,96 м. Необремененных частей земельный участок не имеет. Следовательно, на основе формулы 3.8 рассчитываем кадастровую стоимость рассматриваемого земельного участка с учетом влияния обременений: КС = 2339,64 (0+(19,32+76,10) (1-0,17) +(811,44+57,96) (1-0,07)) = 2076993,42 руб., что на 183098,82 руб. меньше кадастровой стоимости, определенной на основе нормативно установленного УПКС и также наиболее адекватно отражает ситуацию, сложившуюся на данном земельном участке. Подобный расчет производился для всех земельных участков Красногвардейского района с видом функционального назначения под ИЖС, представленных в таблице 4.1.
