Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Анализ ограничений и обременении земельных участков, как объектов кадастрового учета 8
1.1. Градация ограничений и обременении земельных участков. Анализ законодательства РФ в области кадастрового учета ограничений и обременении земельных участков 8
1.2. Сервитуты, как объекты кадастрового учета 17
1.3. Порядок государственной регистрации прав ограничений (обременении) земельных участков 24
Глава 2. Разработка методических рекомендаций по кадастровому учету ограничений (обременении) земельных участков 30
2.1. Разработка предложений по кадастровому учету ограничений (обременении) земельных участков для внедрения в законодательную базу РФ 30
2.2. Порядок присвоения кадастровых номеров частям земельных участков, образованных в связи с наложением ограничений (обременении) на земельные участки 33
2.3. Методические рекомендации по кадастровому учету ограничений (обременении) земельных участков 37
Глава 3. Разработка технологии создания программного комплекса для системы кадастрового учета ограничений (обременении) земельных участков 82
3.1. Технология создания программного комплекса кадастрового учета ограничений (обременении) земельных участков 82
Заключение 109
Библиографический список используемой литературы 111
Приложения
- Сервитуты, как объекты кадастрового учета
- Порядок государственной регистрации прав ограничений (обременении) земельных участков
- Порядок присвоения кадастровых номеров частям земельных участков, образованных в связи с наложением ограничений (обременении) на земельные участки
- Технология создания программного комплекса кадастрового учета ограничений (обременении) земельных участков
Введение к работе
Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности, либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других) (ст.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") [4, 32, 74] .
Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации [6, 17, 33]. Кадастровый учет ограничений и обременении земельных участков является неотъемлемой частью правовой инфраструктуры и поддерживает систему налогообложения актуальными сведениями об объектах налогообложения; инфраструктуру рынка недвижимости - открытой и достоверной информацией о земельных участках и связанных с ними объектах недвижимости; систему органов государственного и муниципального управления - информацией для осуществления государственной политики в сфере недвижимости, а также планирования, развития и правомерного использования территорий [4, 6, 17].
В настоящее время в России назрела настоятельная необходимость учитывать ограничения и обременения в составе земельных участков такие как: земли с особым режимом использования, земли общего пользования, сделки, аресты, запреты, объекты недвижимости, сервитута и др., для соблюдения установленного правового режима.
Наличие на земельном участке ограничений и обременении определяет специальный правовой режим, обусловленный спецификой таких объектов [23, 84]. На сегодняшний день в законодательстве отсутствуют общие критерии (признаки) по которым такие объекты должны быть наделены особым правовым статусом.
Серьезную проблему представляет вопрос о прохождении ограничений (обременении) земельных участков государственного учета, результатом которого является присвоение частям земельных участков, образованных в связи с наложением ограничений (обременении) на земельные участки, учетных кадастровых номеров. Именно по кадастровому номеру осуществляется идентификация земельного участка, в том числе и его ограничений (обременении), в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос о таком нормативном документе, как Заключение о градостроительных регламентах земельного участка, где отображается полная информация об ограничениях и обременениях земельного участка. Данный документ является градостроительным паспортом земельного участка в целом.
Указанные выше проблемы можно решить путем систематизации существующих законодательных норм об ограничениях и обременениях земельного участка и закреплении соответствующих положений в самостоятельном Федеральном законе об ограничениях и обременениях земельного участка, что предлагается автором диссертационной работы.
Развитие информационных технологий кадастрового учета ограничений и обременении земельных участков основывается на широком применении новейших компьютерных методов ведения кадастрового учета и невозможно без применения в процессе кадастрового учета ограничений и обременении земельных участков инновационных технологий [1, 25, 27, 82, 89].
В целевых программах "Создание автоматизированной системы ведения
государственного земельного кадастра и государственного учета объектов
недвижимости (2002-2008 годы) " и "Создание системы кадастра недвижимости
(2006-2011 годы) " подчеркивается актуальность разработки новых технологий
кадастрового учета для решения стратегических задач в области структурной
перестройки российской экономики в части земельно-имущественных
отношений [71].
Модернизированный программный комплекс Единого государственного реестра земель обеспечит решение задач кадастра объектов недвижимости в части кадастрового учета ограничений (обременении) земельных участков. Применение модернизированного программного комплекса требует разработки соответствующей технологии создания автоматизированной системы кадастрового учета ограничений (обременении) земельных участков.
С учетом вышеизложенного автор полагает, что тема диссертации является актуальной и имеет важное научное и практическое значение.
Объектами исследования являются ограничения и обременения земельных участков.
Предметом исследования является кадастровый учет ограничений и обременении земельных участков.
Целями диссертационного исследования являются разработка методики по кадастровому учету ограничений и обременении земельных участков и автоматизация данного процесса, обеспечивающего надлежащее ведение государственного земельного кадастра (ГЗК). Для достижения данной цели были поставлены и решены следующие задачи:
-чЬ определить и проанализировать ограничения и обременения
земельных участков, как объектов кадастрового учета; і исследовать проблемы и пробелы в законодательстве кадастрового учета ограничений и обременении земельных участков; 4 исследовать технические средства и основные проблемы кадастрового учета ограничений и обременении земельных участков; І- разработать Методические рекомендации по кадастровому
учету ограничений и обременении земельных участков; L разработать технологию Порядка ведения государственного реестра земель в части учета ограничений (обременении) земельных участков;
-J*, разработать технологию оформления кадастровых паспортов земельных участков с учетом ограничений (обременении) земельных участков; "4- разработать технологию создания автоматизированной системы кадастрового учета ограничений и обременении земельных участков. Научная новизна и результаты, выносимые на защиту. Новыми и выносимыми на защиту являются следующие результаты:
-4- Предложения по кадастровому учету ограничений (обременении) земельных участков для внедрения в законодательную базу РФ; L Методические рекомендации по кадастровому учету ограничений и обременении земельных участков в современных условиях; і- Технический Порядок ведения Единого государственного реестра земель в части учета ограничений (обременении) земельных участков; -і- Технология оформления кадастровых паспортов земельных участков с учетом ограничений (обременении) земельных участков; -4- Технология создания автоматизированной системы кадастрового учета ограничений и обременении земельных участков. Практическая значимость. Полученные в диссертационной работе результаты и практические рекомендации могут быть использованы при разработке нормативно-методической и технической документации, при разработке законодательной базы РФ, а также применены Роснедвижимостью, Департаментами земельных ресурсов при ведении Единого государственного реестра земель, совершенствовании автоматизированной системы кадастрового учета ограничений и обременении земельных участков.
Апробация результатов исследования.
Результаты исследований в части предложений по кадастровому учету ограничений (обременении) земельных участков для внедрения в законодательную базу РФ докладывались на 12-й Всероссийской учебно-практической конференции "Организация, технологии и опыт ведения кадастровых работ" (г.Москва, 12-15 ноября 2007 г.), в части технологии создания автоматизированной системы кадастрового учета ограничений и обременении земельных участков и введении технологии оформления кадастровых паспортов земельных участков (до 01.03.2008 - кадастровых планов земельных участков) с учетом ограничений (обременении) земельных участков докладывались на совещаниях Управления государственного земельного кадастра и мониторинга земель Департамента земельных ресурсов города Москвы (г.Москва, 2006-2007) .
Публикации. Содержание диссертации опубликовано в двух работах. По теме диссертации автором самостоятельно опубликованы работы:
Статья № 1. Установление обременении земельных участков (сервитутов) и процедура государственной регистрации сервитутов // Известия высших учебных заведений. Геодезия и аэрофотосъемка. -Москва, 2007. - №5. -С. 163-169.
Статья № 2. Проблемы автоматизированного учета и государственная регистрация прав ограничений (обременении) земельных участков в городе Москве // Известия высших учебных заведений. Геодезия и аэрофотосъемка. - Москва, 2008. - №1. - С. 149-153.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка используемой литературы и приложений, изложенных на 120 страницах машинописного текста без учета приложений, содержит 6 таблиц, 10 рисунков, библиографический список использованной литературы из 90 наименований. Количество приложений - 3.
Сервитуты, как объекты кадастрового учета
Сервитут - это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества (ст.1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") [32].Сервитут является вещным правом (пункт 1 статьи 216 ГК) [12].
Сервитут - институт классического права. Как и любое вещное право, он следует за вещью, а не за лицом, т.е. переходит к приобретателю соответствующего имущества вместе с самой вещью. Классическое право выработало ряд характерных признаков, присущих сервитутам. Среди них прежде всего то, что сервитут не может обязывать к положительным действиям. Лицо, обязанное по сервитуту, претерпевает действия управомоченного лица. В этом объеме соответственно ограничивается право собственности обязанного по сервитуту лица. Критерием сервитута является его полезность участку (имению), а не самому собственнику этого участка [20, 76]. Сервитут подразделяется на частный и публичный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п.1 ст.23 Земельного кодекса РФ) [18]. В соответствии с п.1 ст.274 ГК собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) [3, 12]. Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Также, частный сервитут может быть установлен в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.
Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В случае спора она устанавливается судом (п. 1, 3, 4, 5 ст.274 части I Гражданского кодекса РФ) [3, 12]. Частный сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Сервитут также может быть прекращен по решению суда в случаях, когда земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка (п. 1, 2 ст.276 части I Гражданского кодекса РФ) [3, 12]. В качестве документов-оснований, подтверждающих досрочное прекращение частного сервитута на земельный участок выступает соглашение о прекращении сервитута, заключенное собственником земельного участка и лицом, в пользу которого установлен сервитут (либо решение суда о прекращении сервитута).
Согласно п.2 ст.23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний [18] .
Публичные сервитуты могут устанавливаться для: 1) прохода или проезда через земельный участок; 2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; 3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 4) проведения дренажных работ на земельном участке; 5) забора воды и водопоя; 6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; 7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; 8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке водном объекте в установленные сроки и в установленном порядке; 9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; 10) свободного доступа к прибрежной полосе. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Порядок государственной регистрации прав ограничений (обременении) земельных участков
В соответствии с п.2 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав [32].
Государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 вышеназванного Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).
Государственная регистрация ограничений (обременении) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации (п.2 ст. 13 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") [32].
Согласно статье 17 того же Федерального закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
При заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта.
В соответствии с Постановлением Российской Федерации от 18.02.1998 №219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" источником данных для формирования подраздела III, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, являющиеся основанием возникновения ограничений (обременении) [79].
В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части: подраздел III-1 - для записей об аренде; подраздел Ш-2 - для записей об ипотеке; подраздел Ш-3 - для записей о сервитуте; подраздел Ш-4 - для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке, договорах участия в долевом строительстве, сделках об уступке прав по договору участия в долевом строительстве и т.п.); подраздел Ш-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом); подраздел Ш-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях); подраздел ПІ-7 - для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса). Номер регистрации сделки, на основании которой возникает ограничение (обременение) права (договора аренды, договора об ипотеке и т.п.), указываемый в графе "Номер регистрации" подраздела Ш-4, и номер регистрации ограничения (обременения) права (аренды, ипотеки и т.п.), указываемый в графе "Номер регистрации" подразделов III-1, Ш-2 и т.п., являются одинаковыми. При внесении записи о возникающем залоге земельного участка (залоге права аренды земельного участка), предоставленного для строительства объекта долевого строительства, в графе "Номер регистрации" подраздела ІІІ-2 указывается номер государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства. При прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния). В листах специальных частей подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате преобразования, проставляется дата заполнения этих листов. В графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу "Особые отметки регистратора" после слов "дата регистрации". В графе, в которой описывается объект недвижимого имущества или содержание ограничения (обременения) права, указываются сведения о ранее существовавших объектах недвижимого имущества, а также их кадастровые (условные) номера.
Порядок присвоения кадастровых номеров частям земельных участков, образованных в связи с наложением ограничений (обременении) на земельные участки
Кадастровый номер земельному участку присваивается после завершения работ по межеванию объекта землеустройства (определения границ объекта землеустройства на местности и их согласования в установленном порядке) и оформления правоустанавливающего документа на право пользования земельным участком. Отдельным сформированным частям земельных участков, образованным вследствие наложения ограничений (обременении), в процессе государственного кадастрового учета присваиваются учетные кадастровые номера. Информация о сформированной части земельного участка, о распространении обременения на весь земельный участок, а также основная характеристика части земельного участка (наименование обременения (ограничения) и их основные характеристики) вносятся в государственный земельный кадастр в соответствии с документами, устанавливающими обременения земельных участков или ограничения прав их владельцев.
Необходимо учитывать, что в соответствии с п.4 Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 № 396, местоположение границ объектов землеустройства, ограниченных в использовании частей объектов землеустройства определяется с учетом требований федеральных законов, регулирующих их использование. Составляемая в результате проведения карта (план) объекта землеустройства должна включать сведения об ограниченных в использовании частях объекта землеустройства (ст.1 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ "О землеустройстве") [39].
Порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам в процессе их государственного кадастрового учета определен Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 .09.2000 № 660 "Об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам" [67].
Кадастровый номер земельного участка имеет иерархическую структуру — от субъекта Российской Федерации до номера конкретного зе мельного участка - А : Б : В : Г, где: А - номер кадастрового округа (совпадает с номером субъекта Федерации - № 77 - в границах г. Москва); Б - номер кадастрового района в кадастровом округе - два знака, (совпадает с номером административного округа г. Москвы); В - номер кадастрового квартала в кадастровом районе - пять знаков; Г номер конкретного земельного участка в кадастровом квартале - три знака; «:» - разделитель составных частей. Например, кадастровый номер земельного участка - 77:06:12014:001, где: 77- номер кадастрового округа (Московский городской); 06- номер кадастрового района в кадастровом округе (ЮЗАО); 12014 - номер кадастрового квартала в кадастровом районе (06); 001 - номер конкретного земельного участка в кадастровом квартале (12014). Данная структура применительна только для города Москвы [13-14]. Для Российской Федерации, кадастровый номер земельного участка будет иметь вид: А - номер кадастрового округа; Б - номер кадастрового района - два знака ; В - номер кадастрового квартала в кадастровом районе - семь знаков; Г - номер конкретного земельного участка в кадастровом квартале четыре знака; «:» - разделитель составных частей. Например, кадастровый номер земельного участка - 69:26:0000018:0001, где: 69- номер кадастрового округа (Тверской городской); 26- номер кадастрового района (Рамешковский район); 0000018 - номер кадастрового квартала в кадастровом районе (26); 0001 - номер конкретного земельного участка в кадастровом квартале (0000018). При возникновении необходимости учета частей земельного участка отдельным сформированным частям участка, образованным вследствие наложения ограничений (обременении), в процессе государственного кадастрового учета присваиваются учетные кадастровые номера. Учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи части земельного участка в Едином государственном реестре земель. При написании учетного кадастрового номера части земельного участка на бумажных носителях (договор аренды земли, кадастровый паспорт земельного участка, кадастровая выписка о земельном участке) сведения о данной части земельного участка (номер части участка) добавляется к основному кадастровому номеру земельного участка через слеш («/»). Например для города Москвы, 77:06:12014:001/001, где: 77:06:12014:001 - кадастровый номер земельного участка, в границах которого сформирована часть участка; /001 - учетный кадастровый номер части участка. Присвоение кадастровых номеров производится автоматически в соответствии со Схемой кадастрового деления и утвержденной технологией оформления земельно-правовых отношений на земельные участки [13-14, 67]. Присвоение учетных кадастровых номеров частям земельных участков, образованным вследствие наложения ограничений (обременении), производится также автоматически при вводе части участка в Единый государственный реестр земель. При прекращении существования части земельного участка, образованной вследствие наложения ограничений (обременении), учетный кадастровый номер части участка больше никогда не используется. Вновь образованной части земельного участка, образованной вследствие наложения ограничений (обременении), присваивается следующий порядковый номер. Например, 77:06:12014:001/002 и т.д.
Уничтожение ликвидированных кадастровых номеров земельных участков и учетных кадастровых номеров частей земельных участков, образованных вследствие наложения ограничений (обременении), не допускается. 2.3. Методические рекомендации по кадастровому учету ограничений (обременении) земельных участков. При оформлении и выдаче юридическим и физическим лицам градостроительной, проектной, исходно-разрешительной и земельно-правовой документации необходимо учитывать информацию об обременениях, ограничениях, налагаемых действующими линиями градостроительного регулирования (п.5 Постановления Правительства Москвы от 20.03.2001 № 270-1Ш "Об утверждении положения о порядке установления линий градостроительного регулирования в городе Москве") [11, 53, 59, 77]. Линии градостроительного регулирования обязательны для исполнения с момента утверждения разбивочного чертежа-акта линий градостроительного регулирования главным архитектором города (п.5.1 Положения о порядке установления линий градостроительного регулирования в городе Москве) [77]. В связи с этим, в первую очередь необходимо обеспечить и разработать технологию обмена информацией в режиме "одного окна" между органами кадастрового учета (Роснедвижимостью) и организациями полномочными устанавливать, изменять и отменять линии градостроительного регулирования (в г.Москве такой организацией является ГУП НИиПИ Генплана г.Москвы) в режиме он-лайн с увязкой созданного программного комплекса.
Технология создания программного комплекса кадастрового учета ограничений (обременении) земельных участков
Единого государственного реестра земель осуществляется посредством программного комплекса Единого Государственного реестра земель (ПК ЕГРЗ). Именно в этом программном комплексе должны учитываться ограничения и обременения земельных участков. Однако ПК ЕГРЗ не позволяет учитывать ограничения (обременения) земельных участков, налагаемые в соответствии с Заключением о градостроительных регламентах земельного участка. Помимо качественных и количественных характеристик, в Заключении о градостроительных регламентах земельного участка содержатся особые условия, которые предписывают землепользователям/землевладельцам как допустимо или недопустимо пользоваться земельным участком. Их выполнение должно контролироваться Роснедвижимостью. Подобных данных в ПК ЕГРЗ нет.
В связи с этим, предлагается использовать модернизированный программный комплекс, позволяющий подробно описывать ограничения (обременения) земельных участков, включая данные Заключений о градостроительных регламентах земельных участков. Основы программного комплекса учета ограничений и обременении земельного участка приведены на рис. 3.1 (стр. 83). Технологическая схема учета ограничений (обременении) земельного участка приведена на рис. 3.2 (стр.84).
Для создания программного комплекса учета ограничений (обременении) земельных участков предлагается использовать ГИС Maplnfo. В качестве исходного материала принимаются объектовая информация о градостроительных регламентах, формируемых на основе электронного плана векторных линий градостроительного регулирования, и объектовое представление границ земельных участков. Для этого посредством инструментария ГИС Maplnfo формируются соответствующие слои и создаются тематические карты [81]. Каждый слой содержит определенный тип информации, соответствующий ограничению (обременению). Слои предоставляются как прозрачные пленки, расположенные друг под другом. Каждый слой содержит таблицы (описания объектов) и связанные с ними площадные объекты карты, т.е. имеются как графическое, так и текстовое описание ограничений (обременении). Согласно ст. 10 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий: 1) индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон; 2) описание местоположения границ таких зон; 3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон; 4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений; 5) содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон, если такими зонами являются зоны с особыми условиями использования территорий [2, 34]. Это позволит оперативно и точно по актуализированной информации о линиях градостроительного регулирования формировать части земельных участков, образованные в связи с наложением ограничений (обременении). При этом появляется возможность формирования частей земельных участков ранее учтенных земельных участков, где в настоящее время данные о частях не отражаются. Пользователю будет достаточно выбрать любой земельный участок, как система автоматически выдаст все действующие на данном земельном участке ограничения (обременения) [81]. Пример отображения информации об ограничениях (обременениях) в среде ГИС Maplnfo представлен на рис.3.3 (пример приведен на основе квартала ЦАО г.Москвы). 1. Общие положения о формировании частей земельных участков, образованных в связи с наложением ограничений (обременении). Основаниями для формирования частей земельных участков, образованных в связи с наложением ограничений (обременении), являются случаи, описанные в разделе 1.1. главы I настоящей диссертационной работы.
Далее представлен перечень возможных видов прав, обременении и ограничений, для которых могут формироваться части земельных участков и по которым в дальнейшем потребуется поиск соответствующих частей. 1. Права, для которых формируются части земельного участка: Сервитут Аренда Безвозмездное срочное пользование Субаренда 2. Обременения, для которых формируются части земельного участка: Объекты недвижимости Ипотека (залог) Арест Запрет на продажу или иное отчуждение Запрет на сдачу в аренду или субаренду Запрет на изменение функционального использования Запрет на отдельные виды деятельности, связанные с использованием Запрет на ипотеку (залог) Обязательство передать по наследству 3. Ограничения, для которых формируются части земельного участка: территории, занятые техническими зонами подземных магистральных инженерных коммуникаций; территории, занятые техническими зонами линий воздушных электропередач 110 кВ, 220 кВ, 500 кВ; территории, резервируемые для развития головных инженерных сооружений (водопроводные станции, водопроводные регулирующие узлы, станции аэрации, канализационно-насосные станции с аварийно-регулирующим резервуаром, очистные сооружения поверхностного стока, тепловые электроцентрали, районные тепловые станции, квартальные тепловые станции, насосоперекачивающие станции, электроподстанции 220, ПО кВ, пункты перехода воздушных ЛЭП на кабельные, газораспределительные станции и газорегуляторные пункты на газопроводах высокого и среднего давления автоматические телефонные станции); территории, резервируемые под технические зоны подземных магистральных инженерных коммуникаций; территории, резервируемые для развития транспортной инфраструктуры (за исключением улично-дорожной сети): a) железнодорожный транспорт: вокзалы, станции, перегоны (линии), депо, парки отстоя и другие объекты, b) автомобильный транспорт: терминалы, автовокзалы, автостанции, c) речной транспорт: порты, пристани, причалы, d) метрополитен: станции, дополнительные входы на станции, перегоны существующих и проектируемых открытых эстакадных и линий мелкого заложения, открытых и эстакадных участков, пересадочные узлы, электродепо, другие объекты технико-эксплуатационной базы, e) новые виды скоростного внеуличного транспорта: станции, дополнительные входы на станции, перегоны, пути, депо, технико-экономической базы, f) наземный пассажирский транспорт: парки, депо, открытые стоянки, отстойно-разворотные площадки с конечными станциями, g) сооружение по обслуживанию автомобилей: сооружения для хранения легковых автомобилей емкостью 300 и более машиномест, отдельные объекты автосервиса (автозаправочные станции, станции техобслуживания и т.п.). территории, занятые объектами улично-дорожной сети и не подлежащие отчуждению из собственности субъекта Федерации и зарезервированных для городских нужд; территории, занятые объектами природного комплекса и не подлежащие отчуждению из собственности субъекта Федерации и зарезервированных для городских нужд; территории, занятые объектами историко-культурного наследия и охранных зон памятников; зоны санитарной охраны; водоохранные зоны; прибрежные зоны; промышленные зоны; зоны регулирования застройки.
