Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правовые и экономические основы разработки новых про цедур и алгоритмов массовой оценки земельных участков 17
Глава 2. Анализ результатов государственной кадастровой оценки городских земель и разработка основных положений по ее завершению 37
2.1. Анализ полученных в ходе государственной кадастровой оценки земель поселений результатов на конкретных примерах 37
2.2. Общие проблемы оценки земельных участков под предприятиями промышленности и коммерческими объектами 63
23. Общие выводы и предложения по завершению государственной кадастровой оценки земель поселений, вытекающие из проведенного анализа 71
2.4. Частные выводы из анализа. Экономическое и методическое обоснование завершения государственной кадастровой оценки земель поселений в Москве и городах Подольск и Балашиха 73
Глава 3. Исследование землеустроительных проблем массовой оценки земельных участков в крупных городах и формирование эталонного зе ельного участка в кварталах существующей многоэтажной жилой застройки 76
3.1. Основные положения нормативной правовой базы по формированию земельных участков в существующей многоэтажной застройке крупных городов 76
3.2. Практика формирования земельных участков под многоэтажными жилыми домами в городе Балашихе 82
3.3. Формирование эталонного земельного участка в кварталах многоэтажной жилой застройки 86
3.4. Влияние процедур формирования земельных участков на результаты государственной кадастровой оценки земель крупных городов 95
3.5. Анализ результатов государственной кадастровой оценки земель поселений с позиции налогоплательщика 103
Глава 4, Основные результаты исследований и разработка новых положений правил, процедур и алгоритмов массовой оценки земель ных участков в городах с развитой инфраструктурой 111
4. 1 Основные положения концепции государственной кадастровой оценки земель в крупных городах 111
4.2. Критерии применимости методик массовой оценки земельных участков в крупных городах 113
4.3- Основные направления и алгоритмы корректировки результатов государственной кадастровой оценки земель поселений— 114
4-4-Форма представления результатов государственной кадастровой оценки земель в крупных городов России 125
4,5. Основные алгоритмы массовой оценки земельных участков крупных городов России 127
Заключение 133
Список используемой литературы 135
Приложение
- Общие проблемы оценки земельных участков под предприятиями промышленности и коммерческими объектами
- Частные выводы из анализа. Экономическое и методическое обоснование завершения государственной кадастровой оценки земель поселений в Москве и городах Подольск и Балашиха
- Практика формирования земельных участков под многоэтажными жилыми домами в городе Балашихе
- Анализ результатов государственной кадастровой оценки земель поселений с позиции налогоплательщика
Введение к работе
Актуальность проблемы и необходимость ее теоретической и практической разработки.
Решающее значение для реформирования земельных отношений в городах в современных условиях приобретает государственный земельный кадастр, как информационный ресурс, используемый для обоснования управленческих решений органами власти всех уровней. При этом, информационное обеспечение для выработки и принятия адекватных управленческих решений в области земельно-имущественных отношений применительно к землям поселений необходимо осуществлять с учетом данных земельного, градостроительного, водного, лесного и других кадастров, а также положений гражданского и земельного права, многих других законов и нормативно-правовых документов. Сбор, обработка, актуализация информации об объектах земельных отношений в крупных городах и сосредоточение ее в земельном, градостроительном и других кадастрах, информационных базах данных органов БТИ, современных геоинформационных системах (ГИС), ведущихся как государственными, так и коммерческими организациями, являются основой для управления городскими земельными ресурсами- Для организации сбора, обработки, обобщения информации об объектах макроуровня — земли как природного ресурса, основы жизнедеятельности человека, и объектов гражданско-правовых отношений, - земельных участков или их частей, а также оптимизации стыковки этих информационных систем и баз данных, их взаимного обогащения нужны новые нормативно-методические документы.
Одна из наиболее острых проблем - наполнение государственного земельного кадастра информацией о стоимостных характеристиках земельных участков в соответствии с действующим законодательством. Задача эта для нынешнего поколения людей, живущих в России, во многом новая и решение ее
представляется возможным на основе сочетания исторического опыта массовой оценки недвижимости, включая землю, и современных научных разработок.
В Земельном кодексе РФ, принятом в октябре 2001 года, закреплена платность землепользования в стране и установлены основные положения по массовой (кадастровой) оценке земельных участков. Причем, сразу же была сделана оговорка, что «кадастровая» оценка проводится не только в целях определения базы для земельного налога, но и для «иных» целей.
Несовершенство правовой и нормативной базы массовой оценки земельных участков в городах, недостатки разработанных на федеральном уровне методик оценки, имеющиеся еще в большинстве российских городов землеустроительные проблемы, приводят к значительным ошибкам в определении «кадастровой» стоимости земельных участков.
Причины ошибок кроются, главным образом, в недостаточной подготовленности исполнителей к решению подобных задач. Следствиями являются: разработка, подготовка и принятие недостаточно обоснованных и слабо проработанных нормативных документов, регламентирующих организацию и методическое обеспечение государственной кадастровой оценки земель; не вполне корректные подходы на уровне формулирования основных определений цели оценки и формирования объектов оценки в крупных городах.
Следует отметить, что основным предназначением (функцией) государственной кадастровой оценки земель является определение налоговой базы, то есть определение стоимости земельных участков для целей налогообложения. Для сформированной в стране экономической системы, в которой основными источниками наполнения бюджетов всех уровней стали поступления от налогов и сборов, задача определения налоговой базы, в том числе определение стоимости природных и созданных в плановой экономике ресурсов, как в масштабах всей страны, так и на уровне хозяйствующих субъектов, стала исключительно важной и актуальной.
Вместе с тем, наряду с определением налоговой базы и величины налоговых отчислений, представляется чрезвычайно важным в условиях нестабиль-
ной переходной экономики обеспечить балансы фискальных и рыночных процессов. Фактически стоит задача не только обеспечить налоговые поступления в бюджеты всех уровней (фискальный процесс), но и создать условия для функционирования и развития предпринимательства в стране (рыночный процесс). Создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека - важнейшее положение Конституции РФ (статья 7). Решается это положение в государстве с рыночными принципами управления только через создание условий для развития предпринимательства- Это значит, что полная сумма налоговых отчислений от валового дохода каждого предпринимателя должна соотноситься с прибыльностью бизнеса. Подавляющее число налогов являются федеральными налогами. Величина налоговых ставок по этим налогам устанавливается на федеральном уровне. Поэтому возможности по сведению балансов между фискальными (налоговыми) изъятиями с валового дохода и рентабельностью (прибыльностью) бизнеса в каждом конкретном случае для конкретного предпринимателя или юридического лица существуют практически только на местном уровне. Решающую роль в сведении такого баланса играют земельные платежи. Именно поэтому в формировании баланса фискальных и рыночных процессов значительное место занимает проводимая в стране государственная кадастровая оценка земель, как мероприятие, в результате которого должна определяться налоговая база земельного налога и основа для определения размеров арендных платежей за земельные участки.
Общим явлением для современного состояния больших и малых городов России следует считать несбалансированность местных бюджетов по расходам на содержание городской инфраструктуры и доходам от земельных и коммунальных платежей (см. Приложение 4). Расходы на содержание инфраструктуры городов в России значительно превосходят поступления от коммунальных и земельных платежей. Это состояние в значительной степени обусловлено остаточными явлениями бюджетной политики, свойственной плановой экономике, где подавляющая доля расходов по содержанию городской инфраструктуры приходилась на городские бюджеты. Одним из необходимых звеньев при фор-
мировании рыночных отношений является жилищно-коммунальная реформа, главным звеном которой следует считать сведение экономических балансов в городах по расходам на содержание городской инфраструктуры и доходам от ее использования.
Земли поселений являются самым сложным и, вместе с тем, самым важным объектом оценки среди земель всех категорий России по нескольким причинам. Во-первых, поселения имеют значительные различия по размерам, численности населения, составу недвижимости, условиям функционирования, составу и состоянию инфраструктуры (от отдельных деревень и до городов с населением более миллиона человек). Во-вторых, оценка стоимости земельных участков поселений связана со значительными методологическими трудностями, поскольку удовлетворительной, универсальной методики массовой оценки стоимости земель поселений в России еще не создано. В-третьих, это обусловлено важностью задачи. Земли поселений вместе с недвижимостью по предварительным оценкам стоимости дают величину порядка одного триллиона долларов и 86% поступлений от земельных платежей в бюджеты всех уровней. Это самый дорогой компонент из всего земельного богатства России, В городах сосредоточена основная масса предприятий и объектов бизнеса, которые в созданной экономической системе являются основными плательщиками налогов, и арендной платы, то есть, основными источниками наполнения бюджетов всех уровней. Отсюда следует важность правильной оценки для дальнейшего не только экономического, но и политического развития страны.
В рыночной экономике в области земельно-имущественных отношений земельные платежи (земельный налог и арендную плату) следует рассматривать как важнейший инструмент сведения балансов на уровне местных бюджетов. Поэтому государственная кадастровая оценка земель на базе рыночной и иных видов стоимости имеет решающее значение для становления и развития рыночных земельно-имущественных отношений и формирования правильной земельной политики городских властей, поскольку именно она может и должна стать основой определения всех земельных платежей.
Следует сделать необходимый акцент на оценке земельных участков в городах, имеющих развитую инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры, К таким городам можно отнести поселения с числом жителей более 100 тысяч человек, а в случае наличия в городе (поселке) преобладающей многоэтажной жилой застройки, то и поселения с меньшим числом жителей. Наличие в поселениях инженерной инфраструктуры требует значительных средств (в масштабах поселения) для ее содержания и воспроизводства, В этом случае сбалансированный городской бюджет - необходимое условие нормального существования и развития города,
В настоящее время состояние отечественной оценочной школы следует рассматривать как нахождение в периоде становления- Многое из современных отечественных методических наработок в теории и практике оценки заимствовано из зарубежного опыта оценки. Вместе с тем, для выработки подходов и методических основ оценки, в частности оценки недвижимости и ее разновидности - массовой оценки - следует также обращаться к богатейшему историческому опыту массовой оценки недвижимых имуществ в целях налогообложения, который был накоплен в России до 1917 года.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ земельный налог является местным налогом. Определение налоговой базы - стоимости земельных участков для целей налогообложения - проводится на основании положений Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» по единому на территории России порядку и правилам- Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.
Утвержденная в 2000 году Руководителем Федеральной службы земельного кадастра РФ и используемая в настоящее время Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (далее Федеральная методика) имеет не только много недостатков постановочного плана, но и ориентируется на не вполне удачные с математической точки зрения, преимущественно мультипликативные модели оценки- Она дает результаты оценки, отличающиеся от оце-
нок, полученных другими методами, включая и рыночные данные, на 50-100%, а иногда и более. Полученные при применении этой методики результаты вызывают справедливые нарекания работников в городских администрациях. В сочетании с организацией оценки, результаты проведенной оценки специалистами администраций городов, расположенных вдали от Москвы принимаются как безальтернативные, спущенные сверху федеральными органами управления. Работники администраций городов, расположенных в Ближнем Подмосковье пытаются путем обращений к специалистам-оценщикам уяснить недостатки имеющейся методики и как-то опротестовать или отклонить полученные результаты, полагая их неадекватными [37].
Первые промежуточные результаты государственной кадастровой оценки земель поселений были представлены специалистами Федеральной службы земельного кадастра России к рассмотрению руководителям администраций муниципальных образований, в том числе в Московской области и в городе Москве в январе-июле 2002 года. Эти результаты, как по форме представления, так и по содержанию свидетельствовали об их неадекватности, слабой научной, правовой и методической обоснованности- Возникла срочная необходимость подвергнуть эти результаты исследованиям, провести их анализ, в том числе на основе сравнения по выборочным оценкам объектов, принятых в Федеральной методике основными объектами оценки, выявить источники ошибок, определить данные пригодные для использования, предложить комплекс мер, направленных на корректировку полученных результатов- Кроме того, необходимо было предложить и некоторые концептуальные наработки, вытекающие из современных потребностей городского землепользования и особенностей нормативно-правовой базы землепользования. Поскольку на проведение государственной кадастровой оценки земель в России были определены довольно сжатые сроки, наработку материалов и их обобщение приходилось проводить параллельно.
Значительная часть указанной работы была проведена. Анализ результатов государственной кадастровой оценки земель поселений был опубликован в
нескольких печатных изданиях, доведен до руководителей города Подольска и Балашихинского района. Доклады, содержащие основные выводы по результатам проведенных исследований и предложения по порядку дальнейшей работы, были прочитаны на V Международном конгрессе «Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации» 5-6 декабря 2002 года, на Всероссийской конференции «Земля» право, собственность» 18-20 февраля 2003 года.
Настоящая работа содержит исследование основных положений нормативно-правовых актов, методики государственной кадастровой оценки земель поселений, других методик и исторических традиций массовой оценки земельных участков в крупных городах России критически важных с точки зрения обеспечения достоверности результатов оценки, позволяющих использовать их в государственном земельном кадастре для обеспечения соответствующих управленческих решений. Особое внимание уделено информационным, техническим и иным особенностям стыковки исходных данных из земельного» градостроительного и иных кадастров, их влияние на точность и адекватность получаемых оценок.
Результаты исследований, разработанные алгоритмы и выводы могут послужить основой и отправным пунктом к коррекции и уточнению полученных в ходе проведенной «кадастровой» оценки результатов, что позволит значительно снизить затраты на проведение новой оценки. Для дальнейшей корректировки результатов в работе предложены необходимые дополнения и уточнения нормативных документов, регламентирующих массовую оценку земельных участков. Эти мероприятия позволят на последующих шагах оценки повысить точность и достоверность результатов массовой оценки земельных участков в городах с развитой инфраструктурой.
Цели диссертации.
1.Разработка новых моделей, процедур и алгоритмов массовой оценки земельных участков в городах с развитой инфраструктурой на основе много-
слойной кадастровой информационной системы при дополнении земельно-кадастровой информации данными из градостроительного и иных кадастров,
2.Разработка алгоритмов корректировки методики оценки и результатов, полученных при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в крупных городах-
З.Практическая реализация и апробация разработанных алгоритмов для получения скорректированных результатов массовой оценки земельных участков в городах Московской области при постоянном контроле точности и достоверности промежуточных и итоговых результатов.
Задачи, решаемые в ходе исследований,
1.Изучение и анализ отечественного исторического опыта создания научных основ массовой оценки недвижимости.
2.Обзор и анализ информационно-кадастровых моделей, положенных в основу нормативно-правовых и методических документов, определяющих цели, задачи» правила и порядок массовой оценки городских земельных участков на соответствие функциям кадастровой оценки,
3.Сопоставительный анализ применимости известных методик массовой оценки земельных участков в городах с развитой инфраструктурой для современных условий на соответствие результатов целям, задачам и функциям кадастровой оценки,
4.Исследование возможностей существующих алгоритмов, кадастровых технологий и программных продуктов для проведения расчетов по определению стоимости городских земельных участков.
5.Исследование методик, информационно-кадастровых технологий и результатов государственной кадастровой оценки земель по городам Подольск, Балашиха и Москва на их соответствие положениям существующей нормативно-правовой базы оценки и адекватность сложившимся ценовым уровням на земельные участки.
б.Формирование на основании обобщения научных представлений и положений действующих нормативно-правовых документов федерального, регионального и местного уровней научно обоснованного определения «эталонного» земельного участка в кварталах существующей многоэтажной жилой застройки.
7.Анализ влияния вариантов землеустроительных процедур формирования эталонного земельного участка в районах многоэтажной жилой застройки на полученные результаты государственной кадастровой оценки городских земель.
8.Разработка системы критериев применимости методик массовой оценки городских земельных участков для наполнения информацией об экономических характеристиках земельных участков государственного земельного кадастра на уровне российских городов.
9.Разработка алгоритмов корректировки промежуточных и итоговых результатов массовой оценки земельных участков в крупных городах, полученных по Федеральной методике.
Ю.Разработка научно обоснованных методических рекомендаций по способам формализации и форме представления результатов массовой оценки городских земельных участков в виде, обеспечивающем их включение в информационную систему государственного земельного, градостроительного и иных кадастров и соответствующую требованиям по решению задачи управления земельными ресурсами.
П.Разработка проекта нормативного документа — Правил проведения массовой оценки земельных участков в крупных городах.
Методология исследований,
Методологической основой диссертации являются общие принципы моделирования экономических и управленческих задач в условиях реформирования земельно-имущественных отношений, современные подходы к оценке недвижимости, основанные на Стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519.
Экономические аспекты моделировались на основе анализа характера, структуры и динамики денежных потоков, определяющих формирование и воспроизводство стоимостных характеристик всей городской инфраструктуры и особенно инженерной, а также систематизированные данные рынка недвижимости.
Управленческие задачи моделировались на основе общей теории управления, положениях существующей нормативно-правовой базы землепользования и смежного законодательства, данных по бюджетам и основным экономическим показателям, характеризующим состояние и динамику процессов в экономике землепользования крупных городов. В качестве примера и основы исследований были выбраны города Ближнего Подмосковья Подольск, Балашиха и город Москва,
Научная новизна.
Предлагаемая диссертация является одной из первых научных работ, посвященных исследованию имеющихся методик массовой оценки земель и их применимости в условиях переходной экономики. В ходе выполнения работы было проведено исследование применимости известных методик массовой оценки земель к переходным условиям реформирования земельно-имущественных отношений. Исследованы вопросы применимости известных методов оценки для решения задачи массовой оценки земельных участков.
Разработаны критерии применимости методик массовой оценки земельных участков для использования их в целях налогообложения и обоснования иных нормативов экономики городского землепользования.
Сформировано на основании действующих нормативно-правовых документов федерального, регионального и местного уровней представление об эталонном земельном участке в районах многоэтажной массовой застройки периода плановой экономики и проведен анализ влияния этого объекта земельных отношений на полученные результаты государственной кадастровой оценки городских земель.
Разработаны принципы, процедуры и алгоритмы массовой оценки земельных участков применительно к крупным городам России с учетом имеющейся правовой и экономической системы городского землепользования. При этом за основу были выбраны экономические показатели использования земельных участков в крупных городах, что на настоящее время составляет одну из основных экономических проблем страны.
На защиту выносятся:
Определение эталонного земельного участка в районах массовой многоэтажной жилой застройки.
Концепция массовой оценки земельных участков в крупных городах для целей налогообложения и иных целей, установленных законом;
Критерии применимости методик массовой оценки земельных участков для государственной кадастровой оценки земель поселений применительно к крупным городам;
Алгоритмы массовой оценки земельных участков применительно к крупным городам России,
Алгоритмы корректировки результатов государственной кадастровой оценки земель поселений.
Двухкомпонентная модель кадастровой стоимости земельного участка.
Практическая ценность и реализация результатов работы. Разработанные автором и предлагаемые к использованию при массовой оценке земельных участков в условиях переходной экономики критерии, прин-
ципы и алгоритмы, явились результатом работы автора в ответ на обращения работников администрации городов Ближнего Подмосковья - Подольска и Балашихи - с просьбой дать краткий анализ промежуточных результатов, полученных в ходе проводимой в указанных городах государственной кадастровой оценки земель.
Краткий анализ результатов государственной кадастровой оценки земель городов Подольск и Балашиха Московской области и города Москвы (далее Краткий анализ) руководством администрации Балашихинского района был направлен Руководителю Федеральной службы земельного кадастра России. В ответ на критические замечания, изложенные в Кратком анализе были скорректированы промежуточные результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Балашихинского района и внесены коррекции в Методику государственной кадастровой оценки земель поселений- Кроме того, материалы использованы при подготовке и написании совместно с работниками администрации некоторых служебных документов по анализу промежуточных результатов государственной кадастровой оценки земель города.
Полученные результаты используются при подготовке специалистов по оценке бизнеса в Московском университете геодезии и картографии, для подготовки и переподготовки профессиональных оценщиков коммерческих организаций, конверсии офицерских кадров в сферу экономики городского землепользования.
Апробация работы
Основные выводы по результатам проведенных исследований и предложения по порядку дальнейшей работы, были доложены на V Международном конгрессе «Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации» (Москва, 5-6 декабря 2002 года), на Всероссийской конференции «Земля, право, собственность» (Москва, 18-20 февраля 2003 года) и на Международной научно-практической конференции «Практика и перспективы развития имущественно-земельных отношений с учетом опыта России и Германии» (Москва, 24-25 ап-
реля 2003 года), а также докладывались и обсуждались на заседаниях Совета по предпринимательству при Мэре и Правительстве Москвы, на совещаниях в администрациях городов Подольск и Балашиха.
Публикации
Основные теоретические и практические результаты исследований по теме диссертации изложены в материалах V Международного конгресса «Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации», материалах Всероссийской научно-практической конференции «Земля, право, собственность», материалах Международной научно-практической конференции «Практика и перспективы развития имущественно-земельных отношений с учетом опыта России и Германии» и четырех печатных работах.
Общие проблемы оценки земельных участков под предприятиями промышленности и коммерческими объектами
При оценке земельных участков под объектами промышленности и другими объектами коммерческого характера проблема целей и функций оценки (вида определяемой стоимости, и предназначения результатов) встает очень остро. Она вытекает как из неправильного определения кадастровой стоимости, так и из многозначности функций оценки (предназначения оценки), определенных постановлением Правительства РФ от 25 августа 1999 года № 945. Если оценка проводится в целях налогообложения, то в соответствии с Земельным кодексом РФ и Правилами государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316» должна определяться не рыночная, а кадастровая стоимость земельных участков. Поскольку определения кадастровой стоимости в Стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 ,№ 519, нет, то следует определять не рыночную стоимость, а стоимость объекта оценки для целей налогообложения.
Многозначность функций оценки (назначения оценки) является серьезной недоработкой создателей постановления Правительства РФ от 25 августа 1999 года № 945 и всего Правительства РФ и приводит к значительной неопределенности при проведении оценки.
Положение усугубляется отсутствием главы Налогового кодекса РФ, регламентирующей налогообложение земельных участков. Таким образом, каж дый оценщик, принимающий участие в оценке поставлен в положение, требующее составления прогноза в вопросах формирования главы Налогового кодекса РФ по регламентации налогообложения земельным налогом, а также по проблемам определения стоимости (для налогообложения). Такая задача обусловлена полным отсутствием необходимых принципиальных положений в Правилах проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316, Кроме того, существенное значение имеют недостатки и противоречия существующей нормативно-правовой базы оценочной деятельности в стране вообще и их расхождение с целями, задачами и Правилами государственной кадастровой оценки земель в частности.
Очевидно, что вся организованная в стране процедура государственной кадастровой оценки земель проводится в целях формирования налоговой базы на основе определяемой в ходе оценки стоимости для целей налогообложения. Именно так сформулировано название этого вида стоимости в Стандартах оценки. Там же приводится и определение этого вида стоимости, как стоимости объекта оценки, определяемой для исчисления налоговой базы и рассчитываемой в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
Земельным кодексом РФ предусмотрены несколько видов прав на земельные участки. Некоторые достаточно распространенные виды прав, например право постоянного (бессрочного) пользования, не подлежит гражданскому обороту? то есть, правообладатель земельного участка на этом праве не может им распоряжаться, следовательно, рыночной стоимости такой земельный участок не имеет.
Подавляющее большинство предприятий в крупных городах России владеют земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Отсутствие правовой основы для оборота земельных участков, принадлежащих правообладателям па правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, не лишает этих правообладателей экономических выгод, вытекающих из факта пользования земельными участками, но существенно их ограничивает. Применительно к таким земельным участкам, объективно существует экономическая основа обложения правообладателей этих участков земельным налогом. Но эта экономическая основа не подпадает ни под понятие рыночной стоимости, определенной законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартами оценки, ни под понятие кадастровой стоимости, имеющей место в Земельном кодексе РФ и законе «О государственном земельном кадастре», но не имеющей определения. Если же взять за основу определения кадастровой стоимости те положения, которые изложены в Правилах государственной кадастровой оценки земель, то, исходя из этих Правил, кадастровая стоимость земельного участка и есть рыночная. Использовать определение кадастровой стоимости земельного участка, приведенное в Методике государственной кадастровой оценки земель поселений, не представляется возможным из-за отсутствия в ее определении экономического содержания, что противоречит пункту 3 статьи 3 Налогового кодекса РФ.
Таким образом, оценщик попадает в правовой вакуум ГКОЗП. Он вынужден определять стоимость земельных участков для целей налогообложения. Но этот вид стоимости, как следует из определения, данном в Стандартах оценки, рассчитывается в соответствии с положениями нормативных правовых актов. Нормативных правовых актов, на основе которых можно было бы провести расчеты этого вида стоимости, нет. Правила государственной кадастровой оценки земель для этой задачи непригодны по указанным выше причинам. Следовательно, необходимо оценщику формировать положения, методические разработки и процедуры оценки, которые можно положить в основу определения налоговой базы, то есть стоимости земельных участков для целей налогообложения [31-36],
К таким положениям следует отнести:- прогноз по формированию положений главы Налогового кодекса РФ, регламентирующих порядок установления, исчисления и уплаты земельного на
Частные выводы из анализа. Экономическое и методическое обоснование завершения государственной кадастровой оценки земель поселений в Москве и городах Подольск и Балашиха
В городе Подольске насчитывается 511 кадастровых кварталов, население 195 тыс. человек, площадь территории 4315 га. Квалифицированный специалист-оценщик вполне способен подвергнуть анализу и провести оценку примерно по 15 кадастровым кварталам в течение рабочего дня при наличии всех исходных данных. На основании этих положений для оценки всех городских земельных участков потребуется 34 рабочих дня или два календарных месяца (с запасом на уточнение отдельных позиций по использованию земель). Для сбора, обработки, ввода в ЭВМ и учета результатов расчетов необходимо привлечь еще трех человек и один месяц на подготовку и сбор информации. Двух человек целесообразно задействовать из состава местной администрации. Таким образом, группа из четырех человек, два из которых привлекаются в качестве специалистов и два из состава городской администрации, в течение трех месяцев вполне способна решить эту задачу. Специальных программных средств, которые создавались Федеральной службой земельного кадастра РФ для проведения оценки по разработанной Федеральной методике, как видно из анализа, не требуется- Вполне достаточно имеющейся программы Excel, В це лях отображения полученных результатов целесообразно использовать программный продукт Maplnfo, а также имеющееся в Подольске программное обеспечение градостроительного кадастра. В качестве материального обеспечения оценки необходимо иметь два персональных компьютера. Общие трудозатраты на оценку земель города составят, по примерным подсчетам, 700-800 человеко-часов- Кроме того, имеются и альтернативные методики (см. Приложение 2).
В городе Балашиха 104 кадастровых квартала, территория города составляет 1521 га, население 148 тыс.человек. Кадастровые кварталы по площади больше и по составу застройки сложнее, чем в Подольске. Поэтому необходимо подходить к оценке трудозатрат по соотношению численности населения двух городов, или по величине оцениваемой площади. Соотношение площадей территории городов Подольска и Балашихи составляет 2,8, а соотношение численности населения - 1,31. На основании этих данных можно установить, что для оценки земель города Балашихи соотношение трудозатрат по сравнению с городом Подольском следует установить 1,6. При этом общие трудозатраты по проведению оценки земельных участков в Балашихе составят 440 - 500 человеко-часов.
Следует также учитывать, что некоторые результаты оценки по городу Подольску, как показал анализ, после проверки можно использовать. При проверке адекватности полученных результатов на выборке в 10-15% кадастровых кварталов, результаты проведенной уже оценки могут быть использованы и скорректированы с целью устранения методических ошибок и погрешностей.2.Затраты финансовых средств по оценке земельных участков города Подольска составят ориентировочно 350 - 380 тыс. рублей. С учетом уже проведенной оценки и использования ее результатов сумма затрат может быть меньше и составит 250 - 270 тыс, рублей. Оценка земельных участков города Балашихи обойдется по затратам в 200 - 250 тыс. рублей. Поскольку в ходе выборочной оценки кадастровых кварталов в Балашихе данных проведенной оцен ки, пригодных для применения в дальнейших расчетах, определить не удалось, указанную сумму скорректировать в сторону уменьшения врад ли удастся.3.Оценка земельных участков в городе Москве, с учетом накопленного Лигой оценщиков земли опыта оценки городских земель, а также с учетом использования после проверки на выборке в 13-17% кадастровых кварталов результатов проведенной оценки, может быть проведена за 6-8 месяцев. Расходы по оценке составят 3,5 - 4 млн, рублей,4.На основании приведенных методических и экономических выкладок, оценка всех земельных участков в поселениях России может быть проведена в течение одного года командой численностью не более 500 человек. Расходы на оценку при этом должны составить не более 300 миллионов рублей.
Практика формирования земельных участков под многоэтажными жилыми домами в городе Балашихе
Для определения характерных особенностей формирования земельных участков под многоэтажными домами существующей застройки в городе Балашихе было исследовано 26 земельных участков. В качестве наиболее характерных примеров с целью анализа и демонстрации этих особенностей отобрано три.
Пример 1 (Рис. ЗЛ). Земельный участок в кадастровом квартале 010504 площадью 2376 кв. м под девятиэтажным жилым домом и встроенно-пристроенным торговым помещением ООО «Березка», в том числе под застройкой 1358 кв. м и под благоустройством 1018 кв. м. Под цифрами «1-2-3-6» - земельный участок под пристроенным помещением площадью 1056 кв. м, из них под застройкой-439 кв. м и под благоустройством- 617 кв. м.
Из площади земельного участка в цифрах «3-4-5-6» за ООО «Березка» «закрепляется» земельный участок в соответствии с идеальной долей, занимаемой в доме (0,046), что составляет 60,7 кв_ м, из них под застройкой 42,3 кв, ми под благоустройством 18,4 кв. м. Таким образом» долей ООО «Березка» во всем земельном участке является вся площадь под пристройкой и указанная часть площади под домом, а всего 1116,7 кв.м.
Формирование земельного участка проводилось до принятия в октябре 2001 года Земельного кодекса РФ, Границы участка установлены по внутренним границам боковых проездов, по красной линии, но по внешней границе проезда, построенного за зданием. С учетом положения статьи 85 Земельного кодекса РФ это неправильно. Границу «4-5» надо было установить по внутренней границе проезда, то есть на 3 метра ближе к дому.
Вместе с тем при анализе формирования этого участка вскрываются и проблемы в виде нарушений земельного права. Кто правообладатель земельного участка в границах 3-4-5-6 и каким видом прав он наделен по исчерпывающему перечню Земельного кодекса РФ? ООО «Березка» является, по сути, правообладателем двух участков, по крайней мере, платит арендную плату за два участка. Один - в границах 1-2-3-6, а другой является «идеальной долей соседнего участка». Кто согласует генеральному директору ООО «Березка» границу с соседним земельным участком и где она?
Пример № 2 (Рнс.3.2). Земельный участок в кадастровом квартале 010116 (в литерах А-Б-В-Г-Д-Е) общей площадью 1824 кв.м., из них под застройкой 552 кв.м. и под благоустройством - 1272 кв.м.
За ЗАО «Август», арендующего в указанном доме помещение и использующего его под продовольственный магазин, оформлен в аренду земельный участок площадью 244,4 кв.м., из них под застройкой - 74 кв.м. и под благоустройством 170,4 кв.м, в соответствии с идеальной долей (0,134), занимаемой в доме №2,
По особенностям взаимного расположения проездов и дома №2, его можно отнести к старой городской застройке, что и есть в действительности. Земельный участок сформирован так, что кратчайший проезд с улицы Октябрьская к дому №1 по Пушкинской улице необходимо производить по арендованному земельному участку. Никаких сервитутов в пользу жителей дома №1 на указанный земельный участок администрацией района не установлено. Граница «Г-Д» делит на части не только участки зеленых насаждений внутри двора, но и участок между домами. Деление участка зеленых насаждений между домами № 2 по улице Октябрьской и № 1 по Пушкинской улице можно признать неудачным. Вывод участков зеленых насаждений как внутри двора, так и мевду домами в земельные участки общего пользования представляется более предпочтительным- Что же касается ЗАО «Август», то перед ним встают те же проблемы, что и перед ООО «Березка» из дома № 18 по улице Победы, Пример № 3 (Рис.3.3). Земельный участок площадью 2884 кв. м (под литерами а-б-в-г) в кадастровом квартале 010514 города Балашихи под трехэтажным жилым домом № 2/3 по ул. Флерова со встроенно-пристроенными помещениями, в том числе под застройкой 1185 кв. м и под благоустройством 1699 кв.м
За ООО «Ксения» (магазин в пристроенном помещении дома) предлагается «закрепить» согласно идеальной доли в доме (0,54) земельный участок площадью 156 кв.м., в том числе под застройкой — 64 кв.м., под благоустройством - 92 кв.м, без выделения на местности-
По взаимному расположению проездов и дома этот земельный участок также относится к земельным участкам старой застройки. Характерная особенность формирования земельного участка — полное включение проезда за домом в границы земельного участка без установления публичного сервитута
Анализ результатов государственной кадастровой оценки земель поселений с позиции налогоплательщика
По состоянию на сентябрь 2003 года опубликовано несколько редакций проектов главы 51 «Земельный налог» Налогового Кодекса РФ, Для анализа влияния результатов проведенной кадастровой оценки на величину земельного налога с точки зрения жителей многоэтажных жилых домов, расположенных в рассмотренных в разделе 3.2 кадастровых кварталах города Подольска, выбрана ставка земельного налога в 1% от кадастровой стоимости земельного участка. Эта ставка попадает в диапазон предлагаемых опубликованными проектами налоговых ставок и значительно упрощает процедуру расчета величины земельного платежа.
В таблицах 3.3. и 3.4 представлены результаты расчетов вероятной величины налогового платежа для двух случаев. В колонках 10 и 11 отображены величины налоговых платежей в расчете на один квадратный метр общей площади жилья в многоэтажном жилом доме. Предполагается, что величина налогового платежа будет прямо пропорциональна общей площади квартиры. При этом в колонках 10 представлены расчеты исходя из величины удельного пока зателя кадастровой стоимости земель многоэтажной жилой застройки соответствующего квартала, взятые из таблицы 2.1 и площади земельного участка, рассчитанной на основании нормативных документов, принятых местными органами власти города Подольска (колонки 7). В колонках 11 представлены результаты расчетов величины налогового платежа на один квадратный метр жилья, исходя из стоимости земельного участка, указанной в колонке 9.
Необходимо отметить следующие особенности полученных результатов. Первая особенность. При расчете величины налогового платежа на основании полученных в ходе государственной кадастровой оценки результатов с увеличением этажности дома, то есть с увеличением плотности застройки и соответственно бюджетных расходов на содержание и эксплуатацию городской инфраструктуры, обеспечивающей нормальную жизнедеятельность жителей многоэтажных домов, размер налогового платежа с единицы общей площади жилья уменьшается. Эта особенность в какой-то степени перекладывает бремя налоговых платежей за земельные участки на жителей малоэтажных старых домов, что является элементом социальной несправедливости. Она характерна для Балашихи, в значительной степени для Подольска, но и в еще большей степени для города Москвы. Чем меньше площадь застройки по отношению к общей площади здания, тем меньше будет величина налогового платежа на единицу общей площади здания в данном квартале» Поскольку и в Подольске и в Москве расчет площади земельного участка под домом (по крайней мере, нормативной) производится исходя из площади застройки, то эта закономерность для городов Подольска и Москвы общая. Этот вывод прямо следует из формулы 3.1. При неизменной величине удельного показателя кадастровой стоимости для кадастрового квартала и при равных площадях застройки под домами разной этажности, равными будут и площади земельных участков. Различие будет только в значениях общей площади зданий. Следовательно, величина налогового платежа при таком методе подсчета обратно пропорциональна общей площади здания при прочих равных условиях, А поскольку общая площадь здания в этих условиях зависит от этажности здания, то с повышением этажности величина налогового платежа в расчете на единицу общей площади здания будет снижаться.
Вторая особенность» Как следует из формул 3.1 и 3.2 расчет величины налогового платежа невозможно провести без предварительного определения стоимости земельного участка. Если в формуле 3,2 расчет ведется сразу исходя из рассчитанной стоимости земельного участка, то в формуле 3.1 сначала путем перемножения удельного показателя кадастровой стоимости на площадь земельного участка определяется эта стоимость. Затем уже расчет идет аналогично по обеим формулам. Следовательно, под экономической характеристикой земельного участка для целей налогообложения и иных целей установленных законом является не удельный показатель кадастровой стоимости земель поселений, а стоимость конкретного земельного участка. Именно стоимость земельного участка и есть основа для расчета всех платежей. Поэтому на основании положений пункта 5 статьи 65 и пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ» пункта 4 статьи 17 Федерального закона от 2 января 2000 года № 2-ФЗ «О государственном земельном кадастре» в результате государственной кадастровой оценки должна определяться только и исключительно стоимость земельного участка.
Ни земельное законодательство России, ни смежное с ним не предусматривает такого понятия, как «удельный показатель кадастровой стоимости». Использование в качестве результата государственной кадастровой оценки удельного показателя кадастровой стоимости создает видимость оценки. Как следует из приведенного анализа этих результатов, в удельный показатель кадастровой стоимости оказались свалены проигнорированные в ходе оценки и нерешенные в стране вообще и в Федеральной методике в частности правовые, экономические, методические и землеустроительные проблемы.
Третья особенность. Многократное занижение величины налоговых платежей при применении для расчета удельного показателя стоимости земель поселений, полученного в результате ГКОЗП. Вследствие неправильного выбора объекта оценки яри оценке земельных участков в районах многоэтажной жилой застройки, происходит многократная (до 10 раз и более) потеря налоговой базы в виде занижения стоимости земельных участков. Особенно это характерно для Подольска и Москвы, но, как показано на примере с земельным участком под домом № 18 по улице Победы в городе Балашихе, не менее актуальна эта проблема и для Балашихи. Чтобы вычислить истинную величину натоговой базы
