Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Оборот земельных участков 15
1. Правовые основы регулирования оборота земельных участков 15
2. Понятие оборота земельных участков, сложившееся в современном российском праве 48
3. Соотношение частно-правового и публично - правового регулирования оборота земельных участков 65
Глава II. Сделки с земельными участками 77
1. Понятие и классификация сделок 77
2. Земельный участок как предмет сделки 83
3. Субъекты сделок с земельными участками 102
4. Условия действительности сделок с земельными участками 121
Глава III. Особенности купли-продажи, аренды, ипотеки (залога) земельных участков 137
1. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков 137
2. Правовое регулирование аренды земельных участков 168
3. Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков 190
Библиография 213
- Правовые основы регулирования оборота земельных участков
- Понятие оборота земельных участков, сложившееся в современном российском праве
- Понятие и классификация сделок
- Правовое регулирование купли-продажи земельных участков
Введение к работе
Актуальность темы исследования
В Советской России земля была изъята из гражданского оборота и объявлена исключительной собственностью государства. Земельные участки не могли быть предметом частного оборота. Владение землей осуществлялось только на праве пользования, в результате чего земельные отношения утратили товарно-денежный характер, и вплоть до наступления 1990 года фактически сводились к административным процедурам предоставления и изъятия участков.
Существование земельного оборота в виде распределения и перераспределения земель между землепользователями в советский период истории нашей страны вполне соответствовало экономическим отношениям того времени, когда отсутствовали активный оборот прочно связанных с землей зданий, строений, сооружений и широкомасштабная внутренняя миграция населения.
В 1990 - 2000 годы под воздействием проводимых в нашей стране экономических, политических и правовых реформ оборот зданий, строений, сооружений существенно активизировался. Уже на начальном этапе земельной реформы стала доминирующей тенденция отчуждения максимально большего количества государственного имущества в частную собственность. Создание благоприятных с точки зрения мировой практики инвестиционных условий для развития производства потребовало предоставления частным лицам высокого уровня гарантий прав собственности на земельные участки, на которых расположены приобретаемые ими объекты недвижимого имущества.
Ранее традиционно вещные и обязательственные права граждан и юридических лиц в земельных отношениях возникали только на основании административных актов компетентных государственных органов и органов местного самоуправления. Закон ограничивал земельную правоспособность граждан и юридических лиц как субъектов права землепользования. Они не могли быть в условиях исключительной государственной собственности участниками рыночного земельного оборота.
С появлением различных форм собственности на землю, восстановлением деления вещей на движимое и недвижимое имущество, введением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним расширяется возможность возникновения вещных и обязательственных прав на землю граждан и юридических лиц не только на основании административных актов государственных органов и органов местного самоуправления, но и на основании гражданско-правовых сделок с земельными участками.
До принятия в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ1 (далее - ЗК РФ) правовое регулирование оборота земельных участков осуществлялось преимущественно на основании множества разрозненных подзаконных нормативных правовых актов, таких как указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. После принятия в декабре 1993 года Конституции Российской Федерации более сорока процентов норм Земельного кодекса РСФСР3 1991 года были признаны недействующими. Мораторий на применение главы 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» Гражданского кодекса Российской Федерации (деле - ГК РФ)4, наиболее полно регулирующей отношения по использованию земли, был отменен лишь 16 апреля 2001 года. Формирование эффективного механизма рационального перераспределения земли на основе рыночных механизмов, открытой и контролируемой обществом государственной земельной политики на начальном этапе земельной реформы осуществлялось в большей степени методом проб и ошибок. Такая ситуация вполне закономерна для государства, не имеющего собственного опыта правового регулирования реформирования прежнего земельного строя, основанного на монополии государственной собственности на землю, и аграрных преобразований государственного и коллективного секторов сельского хозяйства в рыночную аграрную экономику.
В отличие от многих западных государств Россия столкнулась с необходимостью создать в кратчайшие сроки рыночное земельное законодательство, соответствующее современным экономическим и политическим реалиям, начиная от базовых правовых понятий и общих правил, определяющих правовое положение участников земельного оборота, до сложнейших правовых институтов, относящихся к различным сделкам с земельными участками (купля-продажа, аренда, дарение, обмен, передача по наследству, залог, передача в уставный (складочный) капитал юридических лиц, доверительное управление, рента и пожизненное содержание с иждивением). На протяжении примерно десятилетнего периода с 1991 по 2001 годы российское законодательство об обороте земель развивалось преимущественно по пути сближения правового режима земельных участков с правовым режимом иной недвижимости. Постепенно совершенно очевидным стал тот факт, что ввиду уникальной природной специфики земельных участков абсолютное устранение различия правовых режимов указанных объектов создает угрозу для публичных интересов.
Комментируя развитие оборота земельных участков в зарубежных странах, Г.Е. Быстрое справедливо отмечает: «... все настойчивее утверждается идея служения частной собственности на землю общественным интересам, социальные функции которой ограничены посторонними правами, в том числе правом государства осуществлять экономическое и административное регулирование земельной собственности».
Создание стабильного рационального правового порядка в сфере оборота земель, обеспечение защиты и охраны данного природного объекта в условиях оборота недвижимости, а также прав и охраняемых законом интересов граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований является необходимым условием обеспечения социальной стабильности и прогрессивного развития государства и общества.
Правоприменительная практика, сложившаяся к настоящему моменту, свидетельствует о том, что правовая основа оборота земельных участков по-прежнему остается достаточно противоречивой, порождает возможность неоднозначного толкования требований и дозволений, содержащихся в нормах права, и не обеспечивает необходимого упорядочения соответствующих общественных отношений. Формирование в России правового регулирования отношений оборота земель, адекватного экономической, политической и экологической ситуации, обеспечивающего оптимальное сочетание публичных и частных интересов, продолжается. На этом этапе очень важно обозначить имеющиеся проблемы, своевременно скорректировать нормативно-правую основу развития таких отношений и соответствующую правоприменительную практику, что и обуславливает актуальность данного диссертационного исследования.
Степень научной разработанности темы В науке природоресурсного, аграрного и экологического права исследования в области правового регулирования оборота земельных участков проводились в трудах таких видных российских ученых, как З.С. Беляева, С.А. Боголюбов, Г.Е. Быстрое, Н.Н. Веденин, А.К. Голиченков, Е. П. Губин, В.А. Дозорцев, А.В. Дмитриев, Ю.Г. Жариков, И.А. Иконицкая, Б.Д. Клюкин, О.М. Козырь, О.И. Крассов, Н.А. Сыродоев, В.В. Устюкова, Л.П. Фомина, В.Н. Хлыстун.
Пристальное внимание к важнейшим аспектам правового регулирования оборота земельных участков нашло отражение в работах известнейших отечественных цивилистов, таких как В.К. Андреев, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.П. Мозолин, А.И. Масляев, О.И. Садиков, Е.А. Суханов, К.И. Скловский и др.
Исследования упомянутых ученых - правоведов являются основополагающими по таким вопросам как государственное управление в сфере оборота земли, правовой механизм земельного оборота, проблемы развития законодательства в области оборота земель и т.д.
Проблемы правового регулирования оборота земель, используемых в сельскохозяйственном производстве, исследовались в кандидатской диссертационной работе СИ. Герасина «Правовые основы оборота земель, используемых в сельскохозяйственном производстве» (2000 г.).
Отдельные аспекты правого регулирования оборота земель рассматривались в диссертационных работах следующих авторов: Н.А. Дедовой «Предоставление земель; изъятие земель; правовое регулирование в условиях экономической реформы» (1995 г.), Д.Б. Горохова «Правовое регулирование сделок с земельными участками» (1998 г.), О.В. Назимкиной «Возникновение прав на землю» (1999 г.), Г.Н. Эйриян «Основания возникновения прав на землю» (2001 г.), Е. В. Балашова «Правовое регулирование оборота земельных долей в аграрной сфере экономики» (2005 г.); Е.А. Барановой «Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование» (2005 г.).
Вместе с тем, нельзя не отметить, что проблема правового регулирования земельного оборота нуждается в комплексном исследовании с учетом особенностей современного состояния и развития земельных отношений. При этом в диссертационной работе много внимания уделяется тем вопросам и проблемам, которые имеют дискуссионный характер.
Цели и задачи исследования
Основной целью настоящего исследования является определение современного состояния правового регулирования оборота земельных участков в Российской Федерации, выявление наиболее актуальных теоретических и практических проблем в данной сфере, а также возможных путей их решения, включая меры по совершенствованию действующего законодательства и корректировке правоприменительной практики.
Для достижения указанной цели в рамках диссертационного исследования решаются следующие задачи:
-дается характеристика системы действующего законодательства Российской Федерации об обороте земельных участков;
-исследуются сложившиеся в теории и правоприменительной практике понятия оборота земельных участков;
-рассматривается соотношение частно-правового и публично-правового регулирования отношений оборота земельных участков;
-раскрываются наиболее актуальные проблемы правового регулирования сделок с земельными участками как основной составляющей оборота: проводится изучение земельного участка как предмета сделки, выявляются особенности участия различных субъектов гражданского права в качестве стороны в сделках с земельными участками, определяются требования законодательства к форме и государственной регистрации сделок с земельными участками, а также условия недействительности сделок с земельными участками;
-анализируются отдельные наиболее распространенные сделки с земельными участками (купля-продажа, аренда, ипотека): правовая основа и правоприменительная практика.
Методологическую основу исследования составили научно-диалектические методы и приемы, такие как анализ и синтез, абстрагирование, индукция и дедукция, аналогия, системный подход, а также ряд частно-научных методов сравнительного правоведения, технико-юридические и иные методы.
Предметом исследования является динамично развивающаяся система принимаемых законодательными и исполнительными органами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов, регулирующих оборот земельных участков. Предметом данного исследования выступает также практика разрешения земельных споров, связанных с применением законодательства об обороте земельных участков.
Источниковедческую базу исследования составляют труды советских и российских ученых — юристов и экономистов, посвященные проблемам оборота земли. Автором использованы статистические данные по теме диссертации.
Теоретической основой для исследования послужили труды советских, российских и зарубежных ученых - юристов и экономистов Г.А. Аксененка, А.А. Алпатова, В.Р. Беленького, М.И. Брагинского, Г.Е. Быстрова, В.В. Витрянского, А.К. Голиченкова, В.А. Дозорцева, А.В. Дмитриева, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, Б.Д. Клюкина, О.М. Козырь, О.И. Крассова, М.И. Палладиной, О.А. Самончик, Е.А. Суханова, Н.А. Сыродоева, A.M. Турубинера, В.Х. Улюкаева, В.В. Устюковой, Л.П. Фоминой, В.Н. Хлыстуна и др.
Научная новизна исследования
Научная новизна диссертации обусловлена комплексным подходом к исследованию правового регулирования земельного оборота в условиях формирования практики применения ЗК РФ, Федерального закона от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»6, Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»7, Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»8.
Новизна исследования заключается так же в формировании правового понимания оборота земли в новых экономических и юридических условиях реформирования общественных отношений, нашедшем отражение в положениях теоретического и практического характера, выносимых на защиту.
Практическое значение диссертационного исследования состоит в том, что выводы и предложения, сформулированные в диссертации, могут быть использованы при разработке нового и совершенствовании действующего законодательства в сфере оборота земель, а также в дальнейших исследованиях проблематики правового регулирования земельного оборота и в правоприменительной практике. Кроме того, материалы исследования могут быть использованы в процессе преподавания специальной учебной дисциплины «Сделки с земельными участками», учебных дисциплин «Земельное право» и «Гражданское право» студентам специальности «Правоведение» в высших юридических и экономических учебных заведениях и могут представлять интерес при подготовке соответствующих специалистов в других вузах страны.
Апробация и внедрение результатов исследования
Диссертация выполнена на кафедре земельного права Государственного университета по землеустройству, обсуждена на указанной кафедре, а также на кафедре аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии. Основные выводы и предложения изложены в публикациях автора, а также на научных конференциях аспирантов и молодых ученых разного уровня. Материалы исследований использовались при преподавании земельного права, специальных курсов и специальных семинаров по проблемам правового регулирования оборота недвижимости в высших юридических и экономических учебных заведениях России.
На защиту выносятся следующие основные выводы и положения:
Оборот земельных участков представляет собой переход прав на земельные участки (части земельных участков, доли в праве собственности на земельные участки) в результате совершения гражданско-правовых сделок, направленных на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей, и иных гражданско-правовых способов, осуществляемый в определенных рамках, установленных законом и при соблюдении определенных правил, которые вытекают из действующего законодательства.
Предлагается сделки с земельными участками, дополнительно к широко известным в теории гражданского права классификациям сделок, классифицировать по следующим основаниям: по объекту, вовлекаемому в сделку (сделки с земельными участками и их частями, сделки с правами на земельные участки, в том числе с долями в праве собственности на земельные участки); по субъектному составу: сделки граждан и юридических лиц и сделки, одной из сторон в которых выступают публично-правовые образования: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Целесообразно восстановить право учебно-испытательных, учебно-производственных, других хозяйств высших и средне-специальных сельскохозяйственных учебных заведений, научно-исследовательских институтов, совхозов-техникумов, совхозов-колледжей, опытных хозяйств, машиноиспытательных станций, опытно-селекционных станций и ботанических садов на получение земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование и внести изменения в п.1 ст. 20 ЗК РФ и п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»9.
4. Законодательство об обороте земельных участков не может ограничиваться рамками ЗК РФ и специального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, оно должно включать в себя ряд важных нормативных правовых актов, устраняющих недостатки действующего законодательства о разграничении государственной собственности на землю, в том числе, на земельные участки, которые подлежат оформлению в частную собственность или в аренду, диссертантом обоснована необходимость:
- отменить длительную бюрократическую процедуру согласования перечней земельных участков;
безотлагательно отказаться от разграничения государственной собственности на землю в отношении земельных участков под объектами недвижимости, находящимися в частной собственности;
в целях защиты интересов налогоплательщиков определить порядок рассмотрения судебных споров, возникающих при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая является базовой величиной для исчисления земельного налога, а также может быть использована при расчете выкупной цены и арендных платежей при переоформлении прав на земельные участки;
- ограничить применение п.2, 3 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»10, п.7 ст.28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» случаями отчуждения земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности;
- разработать предусмотренное п.З ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ постановление Правительства РФ об утверждении поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений и сооружений;
обеспечить реализацию конституционных прав субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на свободное распоряжение земельными участками, собственниками которых они являются, а также на свободу экономической деятельности, равное признание и защиту всех форм собственности (п. 1,2 ст.8, п.2 ст.36, подпункт 1 "У «в» пункта 1 ст.72 Конституции РФ ), устранив правовые препятствия для самостоятельного определения указанными публично-правовыми образованиями цены выкупа земельных участков, принадлежащих им на праве собственности;
- разработать и принять Федеральный закон «Об особенностях ипотеки (залога) земель сельскохозяйственного назначения», которым должны быть созданы экономические и правовые условия для формирования ипотечной системы, включающей в себя Сельскохозяйственный банк России, коммерческие банки, Федеральное ипотечное земельное агентство, кадастровые и информационно-консалтинговые центры, агентства по недвижимости, пенсионные и инвестиционные фонды, страховые компании. При этом должно быть усилено частно-правовое регулирование залоговых операций с землями сельскохозяйственного назначения, обеспечивающее каждому собственнику земельного участка и предпринимателю свободу земельного оборота с тем, чтобы с помощью ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения были созданы необходимые условия для перераспределения земель в пользу высокоэффективных конкурентоспособных хозяйств;
- разработать и принять Федеральный закон «Об обороте земельных участков в Российской Федерации», в котором на основе общих положений об оборотоспособности гражданских прав, связанных с выделением разрешенных, ограниченных и запрещенных к обороту земельных участков, должны быть отражены особенности договоров купли-продажи, дарения, залога (ипотеки), аренды, обмена земельными участками и передачи земельного участка или его части в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества или общества, или паевого взноса в паевой фонд производственного кооператива, добровольного объединения принадлежащего собственнику земельного участка с земельными участками других собственников, ренты и пожизненного содержания с иждивением.
Проектируемый закон призван также определить сферу действия данного закона и его соотношение с Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации, а также Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»13, принципы оборота земельных участков, особенности оборота земельных участков из земель поселений, земель промышленности и иного специального назначения; земель особо охраняемых территорий и объектов; земель лесного фонда; земель водного фонда; земель запаса.
Структура и объем работы обусловлены целью и логикой исследования и отражают специфику его содержания. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих десять параграфов и библиографии.
Правовые основы регулирования оборота земельных участков
Сложившееся в современном российском праве понимание оборота земельных участков неоднозначно. Однако при любых его трактовках оборот связывается с переходом прав на участки от одних лиц к другим, разница заключается только в основаниях такого перехода, а точнее в том, являются ли такие основания исключительно частноправовыми, или они могут быть и публично правовыми.14
Обоснованное изучение мнений правоведов о содержании земельного оборота, на наш взгляд, предполагает предварительное исследование формирования правовой основы системы перехода прав на земельный участки в российском законодательстве в период после отмены монополии государственной собственности на землю и до настоящего момента.
Такое исследование неразрывно связано с понятием реформирования земельных отношений.
Реформирование земельных отношений в Российской Федерации началось в 1990 году. До указанного момента развитие законодательства о земле сводилось к правовому регулированию института исключительной государственной собственности на землю. Программа проведения земельной реформы на территории РСФСР, предусматривала ее поэтапное осуществление. На первом этапе предполагалось закрепить земли в федеральную собственность РСФСР и собственность республик, входящих в состав РСФСР, а также уточнить административные границы, выявить потребности в земле граждан и юридических лиц, сформировать специальный фонд земель для последующего перераспределения земельных участков и установления ставок земельного налога и цены земли. Второй этап земельной реформы должен был завершить передачу и закрепление земель в собственность граждан и юридических лиц, пользование, в том числе аренду, пожизненное наследуемое владение. Однако развитие земельной реформы осуществлялось фактически бессистемно, путем принятия отдельных нормативных правовых актов (федерального и субъектового уровня), регулирующих земельные отношения.15 Сказывалась крайняя политизированность земельного законодательства.
Анализируя процесс формирования и развития нормативной правовой основы оборота земельных участков можно условно выделить несколько этапов: первый этап (1990 год - декабрь 1993 года); второй этап (декабрь 1993 - октябрь 2001 года); третий этап (октябрь 2001 - 2005 год).
Первый этап (1990 год - декабрь 1993 года) характеризуется переходом от исключительной государственной собственности на землю к легальному признанию множества ее форм и их равной защиты, с существенным ограничением правомочия распоряжения частной собственностью и постепенным разрешением ограниченного круга сделок.
Статьей 2 Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе»16 была отменена монополия государства на землю на территории РСФСР, введены две основные формы собственности на землю: государственная и частная.
В ст.6 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР»17 впервые определено, что земельные участки могут находится в частной, государственной и муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций) или предоставляться во владение и пользование гражданину, юридическому лицу, государственным, национально-государственным и административно-территориальным образованиям, входящим в Российскую Федерацию в соответствии с Земельным кодексом РСФСР, законодательными актами РСФСР.
Закон РСФСР от 22.11.1990 № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»18 развил этот вопрос и предусмотрел, что использование земли крестьянскими (фермерскими) хозяйствами допускается на праве собственности.
Гражданину, имеющему земельный участок в собственности, предоставлялось право заложить земельный участок в земельный банк или в случае принудительного изъятия земельного участка государством получить полную стоимость земельного участка, включая упущенную выгоду, то есть собственник имел право пользования, владения земельным участком, но распоряжался он им ограничено. Законодательство 1990 года не давало собственнику земельного участка права передавать свой, находившийся в собственности земельный участок.19
Право частной собственности на землю было закреплено и в Земельном кодексе РСФСР от 25.04.9120, в ст.1, 7 которого было указано на равенство частной собственности с другими формами собственности на землю, предусмотрена возможность предоставления земельного участка в частную собственность граждан.
Указом Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» (п. 12) с 1 января 1992 года гражданам, владеющим земельными участками на правах собственности, были разрешены их продажа другим гражданам и оформление и сделок в местной администрации в следующих случаях: при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет); при получении земли в порядке наследования; при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения; при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе.
Иные сделки купли - продажи земельных участков, прямо не предусмотренные законодательством и данным указом признавались недействительными.
Переход от полного запрещения сделок с земельными участками к разрешению совершения ограниченного (по субъектному составу (изначально только граждане) и причинам совершения) круга сделок происходил постепенно. В 1992 году Указом Президента РФ от 25.03.1992 № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий»22 гражданам и юридическим лицам было предоставлено право приобретать в собственность земельные участки в следующих случаях: при приватизации государственных и муниципальных предприятий (в соответствии с Основными положениями программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 г..
Понятие оборота земельных участков, сложившееся в современном российском праве
Изучение научной литературы по теме диссертационного исследования, а также анализ современного законодательства Российской Федерации свидетельствуют о том, что понятие «оборот земельных участков» употребляется в нормативных правовых актах и правовой науке наряду с такими понятиями как «оборот земель», «земельный оборот», «гражданский оборот земельных участков», «имущественный оборот».79
Прежде чем приступить к анализу различных аспектов правового регулирования оборота земельных участков нам представляется необходимым сформулировать понятие такого оборота. Формулировка правового понятия оборота земельных участков является необходимым условием для четкого определения совокупности общественных отношений, совершенствование правового регулирования которых является целью диссертационной работы.
Основополагающий нормативный правовой акт в системе земельного законодательства Российской Федерации - ЗК РФ80, как уже указывалось нами ранее, в ст.27 использует термин «оборот земельных участков», но не содержит его определения. В тоже время, пункт 1 ст. 27 ЗК РФ содержит правило о том, что «оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ». Приведенная норма земельного законодательства позволяет нам обратиться в своем исследовании оборота земельных участков к гражданскому законодательству, а также теории гражданского права, предопределяющей тенденции развития этой отрасли законодательства.
Как усматривается из смысла ст. 128, 130 ГК РФ с точки зрения гражданского законодательства земельные участки отнесены к категории недвижимого имущества, то есть объектам гражданских прав, существенной характеристикой правового статуса которых является их оборотоспособность (способность находиться в гражданском обороте).
Поэтому, нам представляется обоснованным обратиться к понятию гражданского оборота, сложившемуся в теории гражданского права и нашедшему отражение в гражданском законодательстве.
Определения понятия гражданского оборота представленные в отечественной правовой науке с дореволюционного периода до наших дней имеют сходную сущность, отличаясь лишь в отдельных аспектах.
Так, например, согласно мнению видного русского ученого -Ю.С. Гамбарова, сформулированному еще в 1911 году, под гражданским оборотом подразумевается совокупность учреждений и норм, при посредстве которых совершается и обеспечивается удовлетворение разнообразных потребностей человека, требующих для этого, при разделении труда и ограниченности индивидуальных средств, содействия других людей.81
В советском гражданском праве понимание гражданского оборота представлено рядом мнений, согласно которым под гражданским оборотом понимается: - «совокупность сделок и иных юридических фактов, порождающих гражданские правоотношения, в силу которых осуществляется переход имущества по тому или иному юридическому титулу от одного лица к другому» , - «совокупность отношений в сфере производства и обмена, регулируемых гражданским правом независимо от того, возникли ли они из гражданской правовой сделки, административно - распорядительного акта, или их сочетания»83, - «совокупность возникающих из правомерных действий гражданско-правовых обязательств, направленных на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг, уплату денег».84
Определение Ю.С. Гамбарова в большей степени отражает сущность гражданского оборота как явления социальной жизнедеятельности, тогда как позиции ведущих советских правоведов позволяют выделить в общественных отношениях отдельную сферу правоотношений гражданского оборота, опосредующих выполнение работ, оказание услуг, обмен, переход или передачу имущества.
Современное словарное юридическое определение гражданского оборота обобщает приведенные ранее точки зрения в следующей трактовке: "Гражданский оборот - гражданско-правовое выражение экономического оборота, опосредуется договорными и внедоговорными институтами обязательственного права. Участники гражданского оборота - физические и юридические лица, а в ряде случаев также государство (в Российской Федерации сама Федерация или ее субъекты и муниципальные образования). В содержание гражданского оборота входит переход имущества от одного лица к другому на основе заключаемых участниками гражданского оборота сделок или в силу иных юридических фактов".85
Анализ положений ГК РФ, позволяет уточнить теоретическое понимание гражданского оборота, приведенное нами ранее, применительно к современному состоянию гражданского законодательства.
Хотя ГК РФ избегает прямого употребления в тексте закона понятия «гражданский оборот», данным нормативным правовым актом косвенно определяется понятие «оборотоспособность объектов гражданских прав».
Согласно ст. 129 ГК РФ под оборотоспособностью объектов гражданских прав понимается способность объектов гражданских прав свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица), либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. ГК РФ непосредственно связывает способность объектов гражданских прав находиться в обороте (оборотоспособность) с возможностью их перехода от одного лица к другому гражданско-правовыми способами.
Понятие и классификация сделок
Сделка представляет собой один из юридических фактов, служащих основанием возникновения, изменения и прекращения гражданских прав, в том числе прав на земельные участки. В настоящее время сделки являются основной составляющей оборота земельных участков, они совершаются субъектами права свободно, по своей воле и в своих интересах, целью их является достижение определенного правового результата.
Заключение сделок с земельными участками предполагает направленность воли и действий субъектов права на достижение правового результата в виде возникновения, изменения или прекращения прав на землю. Направленность воли и действий субъекта на достижение определенного результата позволяет отделить сделки от юридических поступков, а в правомерности таких действий проявляется отличие сделок от деликтов.
Сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов -лиц, участвующих в сделке, субъективной стороны — единства воли и волеизъявления, формы и содержания. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. Недействительность сделки означает, что за этим действием не признается значение юридического факта, в связи с чем, недействительная сделка не может породить юридические последствия, которые стороны имели в виду при заключении сделки. Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности.119
Согласно ст. 154 ПС РФ сделки могут быть одно-, двусторонними и многосторонними. Односторонней является сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной из сторон.
В гражданско-правовых отношениях, основанных на равенстве, нельзя обязать другое лицо без его согласия, именно поэтому, по общему правилу, односторонние сделки порождают обязанности только для одного лица, совершившего сделку, у других лиц на основании таких сделок могут возникать только права. Случаи исключения из этого правила, в которых односторонняя сделка является основанием возникновения обязанности для других лиц, могут быть установлены только законом либо соглашением с этими лицами.
Сделки, для совершения которых необходима согласованность воль двух и более лиц, являются соответственно двух — и многосторонними сделками и называются договорами. Таким образом, понятие сделки является более широким, чем понятие договора. Договоры чаще односторонних сделок являются основанием для перехода прав на имущество, в том числе земельные участки от одного лица к другому.
Примечательно, что договоры, так же как и сделки могут быть односторонними, двух - и многосторонними. Определяющим критерием в данном случае, является не количество лиц, выражение воль которых является необходимым и достаточным для совершения сделки, а количество лиц, приобретающих права и обязанных по такому договору. Двух- и многосторонние договоры являются взаимными, то есть порождают взаимные права и обязанности. Односторонние же договоры - односторонне обязывающие.
Например, двухсторонняя сделка, является односторонне обязывающим договором, когда два субъекта права заключают договор, по которому согласно их совместному волеизъявлению обязанности возникают только у одного из них.
ГК РФ напрямую регулируется заключение большинства наиболее распространенных в обороте договоров. К односторонним сделкам применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (ст. 156 ГК РФ).
Согласно п.2, 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить смешанный договор, содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, либо договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Сделки, включая договоры, могут классифицироваться на отдельные виды по различным основаниям. В связи с отсутствием жесткой однозначной классификации сделок при их характеристике зачастую указывается видовая принадлежность одной и той же сделки одновременно к нескольким группам.
Помимо названных ранее одно-, двух- и многосторонних сделок, взаимных и односторонне обязывающих договоров, наиболее часто в теории гражданского права выделяются следующие виды сделок.
Возмездные и безвозмездные. Указанные виды сделок выделяются в зависимости от того, должна ли получить сторона, исполнившая договор, плату или иное встречное предоставление. По общему правилу, закрепленному в п.З ст.423 ГК РФ закрепляется презумпция возмездности договора, то есть договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания и существа договора не вытекает иное. Соответственно возмездный договор прямо предусматривает или подразумевает такую плату или иное встречное предоставление, а по безвозмездному договору, одна из сторон обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления (ст. 423 ГК РФ).
Момент, с которого сделка считается заключенной, является основанием для классификации сделок в качестве реальных и консенсуальных. Реальные сделки всегда предполагают передачу вещи, и считаются заключенными только с момента такой передачи, до указанного момента права и обязанности по сделке не возникают. Для заключения консенсуальных сделок достаточно, чтобы стороны достигли соглашения о совершении сделки.
В зависимости от значения основания сделки для ее действительности различаются каузальные сделки и абстрактные. По общему правилу действительность сделки прямо зависит от наличия основания. Если каузальная сделка совершена с соблюдением всех необходимых условий, но у нее отсутствует основание, такая сделка является недействительной. Законом могут быть предусмотрены случаи, когда основание является юридически безразличным, такие сделки признаются абстрактными. Для действительности абстрактных сделок обязательно указание на их абстрактный характер в законе.120
Сделки также могут быть бессрочными и срочными. К срочным сделкам относятся сделки, в которых определен либо момент вступления сделки в действие, либо момент ее прекращения, либо оба указанных момента. Если же не определен ни один из указанных моментов, сделка является бессрочной и вступает в силу немедленно по достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой законодательством форме.
Правовое регулирование купли-продажи земельных участков
Основу правового регулирования купли-продажи земельных участков на сегодняшний день составляют Конституция Российской Федерации201 (ст. 34, 35, 36), ГК РФ, ЗК РФ, Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в части купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения), Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»203 (в части государственной регистрации перехода права собственности).
Анализ правового регулирования купли-продажи земельных участков, сложившегося в современном российском праве позволяет сделать вывод о том, что купля-продажа земельных участков осуществляется в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности содержания такой сделки, способности сторон к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки.204
В тоже время, особенности земли как объекта сделки не могут не отразиться на условиях сделки, правах и обязанностях ее сторон, посредством установленных земельным законодательством пределов и ограничений.
По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя участок за определенную покупную цену в виде денежной суммы, а покупатель обязуется принять участок по передаточному акту и уплатить денежную сумму, обусловленную договором.
Как нам представляется исследование правового регулирования купли-продажи земельных участков целесообразно проводить соответственно традиционно выделяемым российской цивилистикой элементам договора: предмет, содержание, стороны, срок, форму и цену (для возмездных договоров).
Определяя предмет договора купли-продажи земельного участка, автор считает целесообразным исходить из соответствующей учению о предмете договора (обязательства) позиции М.И. Брагинского, по мнению которого, у правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи, имеется два рода объектов: объектом первого рода служат действия обязанного лица, а роль объекта второго рода играет вещь, которая в результате такого действия должна быть передана.205
Предмет договора купли-продажи земельного участка воплощается в двух составляющих: действия продавца по передаче земельного участка в собственность покупателя за соответствующую плату и корреспондирующие им действия покупателя по принятию земельного участка по акту приема-передачи и уплате за него покупной цены в виде определенной денежной суммы; земельный участок (товар).
Условие о предмете договора является единственным существенным условием, характерным для всех видов купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи согласованного сторонами условия о предмете, договор в силу ст. 432,433 считается незаключенным.
По общему правилу, формально это означает, что договор будет считаться заключенным, даже если стороны согласовали исключительно предмет договора. При этом отсутствие всех остальных условий может быть восполнено диспозитивными нормами ГК РФ.
Однако в отношении договора продажи недвижимости еще одним существенным условием, требующим обязательного согласования сторонами является условие о цене.
При заключении договоров купли-продажи недвижимости необходимо учитывать ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. Так, п.З ст. 129 ГК РФ определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Таким образом, ГК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах оборотоспособности природных ресурсов.
Предметом договора купли-продажи (товаром) может быть любой земельный участок, не изъятый из оборота (ст. 455 ГК РФ, ст.27 ЗК РФ).
Купля-продажа вещей, ограниченных в обороте, возможна, если она не нарушает их специального правового режима.
В отдельных случаях ограниченные в обороте земельные участки могут быть предметом купли-продажи, если федеральными законами допускается предоставление таких земельных участков в частную собственность.
Перечень критериев отнесения конкретного земельного участка к числу изъятых из оборота или ограниченных в обороте содержится, в первую очередь, в ст. 27 ЗК РФ.
Содержание ограничений оборота земельных участков может помимо ЗК РФ устанавливаться иными федеральными законами.
Так, например, ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178 - ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»206 определен круг земель, земельные участки которых не подлежат отчуждению в порядке, установленном этим законом.
Согласно п.1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2002 № 101 - ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям ст. 4 указанного федерального закона.
Требования, предъявляемые законодательством к определению предмета договора купли-продажи, применительно к продаже недвижимости существенно конкретизированы. Согласно ст. 554 ПС РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче считается несогласованным сторонами, а договор — незаключенным.
