Содержание к диссертации
Введение
Глава 1: Теоретико - правовые основы ипотеки (залога) земельных участков ... 13
1. Понятие ипотеки (залога) земельных участков как института, регулируемого комплексными нормами законодательства 13
2. Земельный участок как объект земельных ипотечных (залоговых) правоотношений 15
3. Экономическая оценка земельных участков вусловиях современных рыночных отношений: виды, способы оценки 44
Глава 2: Сравнительная характеристика и развитие законодательства об ипотеке (залоге) земельных участков в России и зарубежных странах 52
1. Эволюция законодательства об ипотеке земельных участков в Древней Греции и Риме 52
2. История развития законодательства об ипотеке земельных участков на примере отдельных стран Европы и США 57
3. Регулирование земельных залоговых отношений в зарубежных странах в современный период 68.
4. Становление и развитие законодательного регулирования земельных залоговых отношений в России 81
Глава 3: Проблемы и пути совершенствования законодательства об ипотеке (залоге) земельных участков: теория и практика : 93
1. Основные проблемы, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора ипотеки (залога) земельных участков и его государственной регистрации ..93
2. Особенности юридической ответственности за неисполнение обязательств участниками земельных ипотечных отношений в виде обращения взыскания на земельные участки 105
3. Ипотечные ценные бумаги как средство развития земельного рынка 115
Заключение 140
Библиография 154
- Понятие ипотеки (залога) земельных участков как института, регулируемого комплексными нормами законодательства
- Земельный участок как объект земельных ипотечных (залоговых) правоотношений
- Эволюция законодательства об ипотеке земельных участков в Древней Греции и Риме
- Основные проблемы, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора ипотеки (залога) земельных участков и его государственной регистрации
Введение к работе
В современных условиях одной из общих предпосылок движения к развитой рыночной экономике' является привлечение долгосрочных инвестиций, направленных на развитие бизнеса, строительства, восстановление агропромышленного комплекса страны, техническую модернизацию основных фондов и переход на инновационный путь развития* После принятия закона РСФСР от 23 ноября 1990г. «О земельнойреформе» главная задача земельной реформы - создание экономически эффективного и экологически безопасного использования земли до сих пор не решена.
Россия обладает колоссальными земельными ресурсами, которые при имеющемся высоком- потенциале пока не стали гарантом инвестиций и условием' их привлечения, в то время как за рубежом земля- повсеместно и успешно используется именно в данном ключе. "
Существует множество причин, от политических до правовых, сдерживающих эффективное использование земли. Уделяется недостаточное1 количество внимания1 и, соответственно, средств для проведения аэрокосмических работ, связанных с подготовкой топографической основы. Государственный земельный кадастр имеет фрагментарный характер, который не дает общей совокупности сведений о земельном фонде страны и* не является в таком виде базой для организации разумного управления ресурсами, в том числе и для развития таких институтов, как земельная ипотека. Планово-картографическая основа преимущественно устарела, в связи, с чем крупные собственники земельных участков иногда вынуждены за свой счет оплачивать все работы, сумма которых посильна буквально, единицам.
Значительная часть-земли, как известно, находится в аренде и по смыслу земельная ипотека должна и может предусматривать возможность как залога земельного участка, находящегося на праве собственности, так и право аренды
земельного участка. Но чтобы это происходило, нужен рынок прав аренды, иначе это право аренды не может быть оценено надлежащим образом. Рынка права аренды нет, поэтому и возможности залога права аренды тоже, к сожалению, пока на сегодня нет. По классическим правилам при залоге земельного участка его стоимость должна быть определена на основе оценки рыночной стоимости, однако, в настоящий момент такая возможности по всей России практически отсутствует.
Не решен также окончательно вопрос, по какому пути развивать земельную
ипотеку в России: американскому (двухуровневая система) или западно
европейскому (одноуровневая система). Двухуровневая система подразумевает,
что кредитные организации имеют право и осуществляют кредитование под
залог земельных участков, а закладные консолидируются в различного рода
земельно-ипотечных агентствах, которые на их основе осуществляют эмиссию
и обращение ценных бумаг. Западно-европейская система заключается в том,
что существуют специализированные земельные банки, которые сами проводят
эмиссию ценных бумаг. ,;.
Россия, на наш взгляд, должна взять лучшее от двух систем и идти по собственному пути. Таким образом, более предпочтительна система, когда любые банки могут участвовать в процессе земельного кредитования, но обращение ценных бумаг, мониторинг и так далее, должны осуществляться на втором уровне. Необходимо создание одного или нескольких земельно-ипотечных агентств, причем форма этих организаций и статус могут быть разными. Это может быть сто процентов государственная компания, или государственное коммерческое партнерство, или межбанковское партнерство. Состояние научной разработанности темы.
Российский земельный ипотечный рынок переживает этап активного становления. Отсутствие до недавнего времени интереса к данному направлению, как со стороны государства, так и со стороны частных лиц,
привело к запоздалому развитию правовой базы, регулирующей эту потребность.
В относительно современный период само право передавать землю в залог было установлено земельным законодательством с 1991 г. Кардинально положение в этой сфере изменилось с принятием в 1998 г. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», использование которого в части залога земельных участков осуществляется с помощью целого ряда нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения, оценку земель: Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», «О землеустройстве», «О государственном земельном кадастре», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Данная диссертация является одним из первых исследований правового регулирования земельной ипотеки в России.
В работе автор опирался на современные достижения общей теории государства и права, отраслевых наук - земельного, аграрного, финансового, гражданского, банковского права, а также общей теории рынка ценных бумаг и денежного обращения, включая зарубежный опыт в этих областях. Настоящее исследование оказалось бы невозможным без выводов и обобщений, содержащихся в трудах следующих авторов: Г.Е. Быстрова, Р.К. Гусева, Е.Ю. Грачевой, СП. Гришаева, В.П. Мозолина, Базанова И.А., М.Ф. Владимирского-Буданова, Л.В. Гантовера, А.С. Звоницкого, Л.А. Кассо, И.Д. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.А. Удинцева, О.А. Хауке, Шершеневича Г.Ф. и др. Отдельные обобщения в области ипотеки земельных участков и иностранного регулирования данной сферы основываются на работах С.А. Боголюбова, М.И. Брагинского, В.М. Будилова, В.В. Витрянского, Г.А. Гаджиева, А. К. Голиченкова В.А. Дозорцева, Б. В. Ерофеева, И.А., Ю.Г.
Жарикова, Иконицкой, О.И. Крассова, Л.И. Краснова, М.И. Кулагина, О. М. Козырь, Л.Ф. Лесницкой, М.Г. Масевича, А. Л. Маковского, Е.А. Павло декого, E.A. Суханова, Н. А. Сыродоева, Ю.К. Толстого, Л.П. Фоминой, А.В. Черных, В.В. Чубарова В.В., Г.В. Чубукова, К.Б. Ярошенко и др.
Нормативную базу данного исследования образуют следующие материалы:
нормативные акты и другие источники отечественных правовых норм, регулирующих различные аспекты ипотеки земли (Конституция Российской Федерации, Федеральные Законы, Указы Президента, Постановления Правительства РФ и др.);
судебная практика всех инстанций и видов судов Российской. Федерации;
законодательство США, Германии и некоторых других стран, регулирующее ипотеку земли;
теоретические и эмпирические первоисточники - труды современных отечественных и зарубежных юристов и специалистов по ипотеке.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе ипотеки земельных участков.
Предметом исследования выступает законодательство Российской Федерации, США, Германии и других стран, регулирующее отношения в области ипотеки земельных участков, а также правоприменительная практика. Особое внимание автор уделил эффективности существующей системы ипотеки.
Методологическую основу диссертационного исследования составляют как общенаучные методы познания, такие, как системный, единство логического и исторического, статистический метод, так и частно-научные
правовые методы исследования: технико-юридический, сравнительного правоведения, формально-юридический, метод толкования и т.д.
В данном исследовании придается большое значение методу сравнительного правоведения, посредством которого исследуются аналогичные, сходные институты некоторых систем права. Таким образом, рассмотрено на примере России, США, Германии и других стран регулирование ипотеки земельных участков.
Сравнение позволяет, с одной стороны, выявить в исследуемых объектах сходные признаки, а с другой - установить различия между ними и определить оптимальные варианты.
Цель и задачи исследования.
Цель настоящего исследования состоит в определении, комплексном изучении и разрешении на теоретическом уровне проблем ипотеки земельных участков, а также в разработке практических рекомендаций по изменению и дополнению нормативных актов, действующих в этой области, для достижения большей эффективности при использовании земельных ресурсов.
Цель исследования конкретизируется в решении следующих задач:
проанализировать современное состояние ипотеки земельных участков;
исследовать ныне действующее законодательство и подзаконные акты в сфере ипотеки земли;
определить критерии, отграничивающие земельно-правовые отношения в сфере ипотеки земли от смежных с ним гражданских, предпринимательских, финансовых и административно-правовых отношений;
проанализировать правовые и методологические основы института земельной ипотеки;
определить основные тенденции и перспективы развития земельной ипотеки;
предложить наиболее эффективные меры по реформированию земельной ипотеки;
рассмотреть систему земельно-правовых отношений, возникающих при ипотеке земельных участков;
творчески использовать зарубежный опыт в регулировании ипотеки земельных участков в России.
Научная новизна настоящей диссертации заключается в том, что в ней в одной из первых осуществлен комплексный анализ общих закономерностей формирования, организации и функционирования ипотеки земельных участков в России, а также земельных и иных взаимоотношений государства, юридических и физических лиц при ипотеке земельных участков. Основные положения, выносимые на защиту.
В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие новые и содержащие элементы новизны положения:
1. В настоящее время назрела необходимость разработать и принять федеральный закон, регулирующий ипотеку (залог) земель. Базовым законом, регулирующим формирование и развитие ипотечного земельного рынка в России, может стать ФЗ «Об ипотеке (залоге) земель», который должен создать правовую основу для развития земельной ипотеки, в том числе для привлечения финансовых средств для развития предпринимательства в сельском хозяйстве. В ФЗ «Об ипотеке (залоге) земель» необходимо включить, прежде всего, тщательно проработанную понятийную базу, принципы ипотеки и ипотечного кредитования (например, долгосрочные кредиты на срок до 15 лет должны предоставляться под залог земель для: 1) покупки и аренды земель 2) коренного улучшения земель 3) создания производственной инфраструктуры и т.д.), государственные гарантии, льготы, особенности договора об ипотеке и ответственности за
неисполнение обязательств участниками земельных залоговых отношений. Отдельный раздел ФЗ «Об ипотеке (залоге) земель» должны быть посвящен залогу земель сельскохозяйственного назначения, как наиболее ценной и существенной части земельного фонда страны.
Для формирования современной земельной ипотечной системы необходимы меры прямой государственной поддержки и регулирования с целью обеспечения доступности кредитов для хозяйствующих субъектов, стимулирования долгосрочного ипотечного кредитования, регулирования хозяйственной деятельности институтов финансово-кредитной системы и контроля за условиями кредитования, осуществляемого в рамках государственных программ развития ипотечного кредитования, содействия развитию фондового рынка через законодательство о ценных бумагах.
Обосновывается дифференцированный подход к решению вопроса о принципах взаимодействия норм земельного и гражданского законодательства при регулировании ипотечных правоотношений, предметом которых является земельный участок. Регулированию гражданским законодательством подлежат отношения, возникающие по поводу земельного участка как объекта права собственности и иных вещных прав, а также обязательственные отношения, возникающие в результате реализации этих прав, включая случай распоряжения земельным участком посредством залога. Предмет регулирования норм земельного законодательства составляют отношения, в которых земля, оставаясь вещью, выполняет роль природного объекта. Таким образом, диссертант предлагает говорить о единовременном, совместном, но разграниченном (в различных плоскостях) действии норм гражданского и земельного законодательства.
Ипотечное законодательство РФ представляет собой целый комплекс нормативно-правовых актов различной отраслевой принадлежности. Вопрос о месте и задачах регионального нормотворчества в области регулирования ипотеки земли предлагается решать, оценивая федеральное законодательство как рамочное, а законодательство субъектов РФ - как конкретизирующее, назначение которого -отражение в правовых императивах, регулирующих земельно-ипотечные отношения, географических, природно-климатических, этнографических, демографических и социально-культурных факторов, составляющих особенности регионального землепользования.
Наиболее успешное правовое регулирование ипотеки земли как важного инструмента развития может быть достигнуто на федеральном законодательном уровне при последующей его детализации в подзаконных актах органов исполнительной власти. В современных условиях развития экономики России целесообразно использовать стиль правового регулирования, принятый в развитых зарубежных странах с учетом национальных реалий.
Целями правового регулирования ипотеки земли в России на современном этапе являются:
активизация развития ипотеки земли, в том числе путем увеличения вариантов размещения средств, предусмотренных федеральным законодательством;
расширение прав участников земельных имущественных отношений;
совершенствование механизма нормативного регулирования ипотеки земли через устранение внутренних пробелов и логических противоречий.
Для дальнейшего интенсивного развития ипотеки земли и в целом финансовой системы страны необходимо продолжение адаптации в российской правовой системе таких институтов, успешно работающих в развитых странах, как ипотечные агентства, ипотечные ценные бумаги, всемерная поддержка крестьянских (фермерских) хозяйств, развитие правового статуса участников земельных залоговых отношений.
Реализация заложенного земельного участка на основании взаимного, нотариально удостоверенного соглашения сторон представляется наиболее эффективной формой разрешения проблемных и спорных ситуаций, поскольку позволяет в наиболее короткие сроки -. удовлетворить интересы участников земельных имущественных отношений.
Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования.
Выработанные в данной работе положения систематизируют правовое ; регулирование ипотеки земельных участков, обобщают, развивают и дополняют научные знания о способах и системах использования земельных ресурсов на рынке. Сформулированные диссертантом выводы могут быть использованы для дальнейшей теоретической разработки отдельных вопросов, связанных с ипотекой земельных участков, а также для преподавания учебного курса по земельному праву, гражданскому праву и специальных курсов.
Практическая значимость исследования.
Автором формулируются конкретные предложения по внесению изменений и дополнений в действующие нормативные акты в сфере ипотеки земельных участков, принятие которых направлено не только на повышение эффективности использования земельных ресурсов, но и на совершенствование
государственных контрольно-надзорных полномочий в сфере ипотеки земельных участков.
Материалы диссертационного исследования могут быть использованы:
для совершенствования законодательства, регулирующего ипотеку земельных участков;
в правоприменительной практике государственных органов, осуществляющих контроль и регулирование деятельности участников земельных залоговых отношений;
в научной работе при проведении дальнейших исследований правового регулирования рационального использования земельных ресурсов;
в процессе преподавания учебных дисциплин "Земельное право", "Гражданское право".
Понятие ипотеки (залога) земельных участков как института, регулируемого комплексными нормами законодательства
В современных правовых системах, включая нашу отечественную, ипотека рассматривается как залог недвижимости, то есть наиболее ценного имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий и других имущественных комплексов.
Этимология слова "ипотека" указывает на греческое происхождение этого понятия. Ипотека явилась формой обращения личной ответственности в имущественную. Изначально ипотекой назывался столб, стоящий на границе земельного участка, который подтверждал, что данный участок служит залогом для возвращения долга. Кроме того, по некоторым данным, столб ставился в знак запрета заемщику вывозить с земельного участка «все приведенное, привезенное, принесенное».1 Как видно из истории, в своем первоначальном значении термин "ипотека" был близок к его современному пониманию как залога недвижимости.
Легальное определение ипотеки раскрывается через понятие договора об ипотеке, которое содержится в ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" (далее - «Закон об ипотеке»): по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого
имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Ипотека по своей сути представляет собой одну из разновидностей залога и является дополнительным (акцессорным) обязательством. Ипотечное правоотношение может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного. Особое внимание следует обратить на тот случай, когда выпускается закладная, которая сама может передаваться в залог в целях обеспечения исполнения иного обязательства, не связанного с первоначальным правоотношением, в обеспечение которого составлялась закладная. Таким образом, в данном случае речь идет скорее об исключении из правила - частичной акцессорности ипотеки.2
Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя.
Ипотека, являясь универсальным средством обеспечения обязательств, открывает собственнику земли возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получить кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. Кредитор же получает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Привлекательность залога недвижимого имущества (в том числе и земли) объясняется тем, что с его помощью проще произвести принудительное взыскание. В отличие от применения неустойки, поручительства или гарантии ипотека предполагает наличие заранее подготовленного для взыскания имущества, в данном случае - земельного участка.
Особую актуальность ипотека приобретает в условиях нестабильной экономики, когда не преодолено недоверие участников рынка друг к другу. В этих условиях ипотека может гарантировать надежность капиталовложений.
Зарубежный опыт показывает, что ипотека одновременно служит решению как социальных, так и экономических проблем, поэтому введение в России соответствующего нормально функционирующего механизма будет способствовать её социально-экономической стабилизации.
Земельный участок как объект земельных ипотечных (залоговых) правоотношений
Особый характер земельных залоговых правоотношений обусловлен спецификой земли, которая понимается в различных значениях: в широком смысле - вся планета, как природный объект и природный ресурс; в узком смысле — земельный участок, как объект земельных отношений, т.е. часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.3
В законодательстве нередко как синонимы используются понятия "земля" и "земельный участок" - говорится о правах на землю, сделках с землей и т.д. В п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - «ЗК РФ»), например, говорится о земле как недвижимом имуществе, объекте права собственности и иных прав. В то же время ни Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее - «ГК РФ»), ни другие федеральные законы не раскрывают понятие земли как имущества.
Определение земли можно найти в государственном стандарте ГОСТ 26640-85 "Земли. Термины и определения", согласно которому "земля - это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства".4 Представляется разумным, что не следует смешивать понятия "земля" и "земельный участок", необходимо различать земельный участок как объект недвижимости и землю как природный объект, природный ресурс, компонент окружающей среды.
Налоговый кодекс РФ в статье ст. 389 определяет земельные участки как объекты налогообложения и считает таковыми "земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог".5
В ст. 1 ФЗ РФ от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"6 конкретизируются понятия отдельных видов земельных участков. Так, под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).
Огородным земельным участком считается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).
К дачному земельному участку относится участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).
Выделяют такое понятие, как земельный участок общего пользования. Такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не закрыты для общего доступа и не подлежат приватизации. Граждане имеют право свободно находиться на них и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, установленных законом, а также собственником соответствующего земельного участка.
Земельные участки общего пользования рассматриваются как особая категория участков, которые могут входить в состав различных территориальных зон в составе земель поселений. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным образом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пойти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику.
Эволюция законодательства об ипотеке земельных участков в Древней Греции и Риме
Ипотека утвердилась в Древней Греции со времен Солона, однако широкое распространение получила несколько позже - в IV веке до н.э. Залог земли в большей степени применялся состоятельными гражданами и обычно не был связан с нуждами экономического характера, то есть носил потребительский характер. Об этом свидетельствует масса так называемых залоговых надписей, большая часть из которых приходится на IV век до н.э.
Залоговые надписи на закладных камнях представляли собой древний аналог ипотечных книг, сложившихся в Европе в Новое время. Они давали возможность каждому узнать о состоянии данного земельного участка и, прежде всего о степени обремененности его ипотечными долгами. Публичность ипотеки обеспечивала интересы и потенциального покупателя земли, то есть способствовала ее превращению в предмет торгового оборота.
Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал существенное влияние на развитие римского права. Наряду с ипотекой, как наиболее удобным способом обеспечения обязательства, прежде всего для должника, существовали и другие способы. Это фидуция, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитору, и пигнус - передача имущества во владение кредитору. В историческом процессе развития залога (обеспечения обязательств недвижимым имуществом должника) ипотека представляла собой третью - наиболее совершенную его форму.
В Древнем Риме ипотека получила большее развитие, чем в Древней Греции. Это связано с аграрной специализацией Рима (в отличие от греков, главным источником богатства для которых являлись торговля, мореплавание), вследствие чего земля здесь представляла относительно большую ценность, а принцип частной собственности на землю получил основательное законодательное оформление.
В Древнем Риме не было системы ипотечных книг, и, хотя основная идея ипотечной системы, заключающаяся в защите кредитора и добросовестного приобретения вещных прав третьими лицами, не была чужда римскому законодательству, ипотечные сделки сопровождались разного рода махинациями. Поскольку принцип публичности ипотеки, в отличие от Древней Греции, здесь не соблюдался, кредитор не мог быть уверен, что это имущество уже не заложено. Должник имел возможность закладывать имущество у нескольких лиц, таким образом, получая под него кредит, значительно превышающий рыночную стоимость залога. К этому прибавилось в более поздний период развитие так называемых генеральных ипотек, охватывающих все имущество должника (движимое и недвижимое), и ипотек, устанавливаемых в пользу известных лиц (как правило, из представителей знати) самим законом.
В Древней Германии до XIII века господствовал принцип имущественной ответственности за долги. Но потеря владения и права пользования недвижимостью, эксплуатация которой часто составляла основное занятие должника, были очень неудобны. Уже в XIII веке - сначала только в больших городах - стала развиваться новая форма залога недвижимости. Заложенная земля оставалась во владении и пользовании должника, при этом собственник лишался права отчуждения имущества и его вторичного залога.
В средневековье путем рецепции (то есть заимствования и последующей адаптации) римского права ипотека перешла в западно-европейское законодательство и, прежде всего, в германское. Германское право не остановилось на римской форме ипотеки: оно привнесло в нее условие гласности, и постепенно формализовало его путем введения уже в XIX веке системы земельных и ипотечных книг в Германии, а также в Австрии, Швейцарии и других странах. В средневековой Европе возникла практика совершения актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или городских ратушах, позже - путем занесения актов об отчуждении в судебные или городские книги.
В западноевропейское законодательство ипотека перешла с двумя основными отличительными чертами:
- она стала применяться только к недвижимому имуществу;
- продажа заложенных имений стала производиться не самим кредитором, а при посредничестве суда.
Ссуды под обеспечение земельными участками предоставлялись - сначала частными лицами (ростовщиками, торговцами), затем банкирами, банковскими домами и частными банками. Так, например, в Англии в XVIII веке выделялась группа банков, которые обслуживали земельную аристократию и провинциальное дворянство, обеспечивая хранение их сбережений и предоставляя им ссуды под залог земли. Специализированные ипотечные учреждения появляются в Европе в первой половине XIX века. Первым по времени основания был Баварский ипотечный и вексельный банк, начавший свои операции в 1835 году для Баварии и некоторых других государств Южной Германии. Однако до 60-х годов ипотечный кредит в германских государствах удовлетворялся преимущественно государственными или же земскими земельными учреждениями.
Основные проблемы, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора ипотеки (залога) земельных участков и его государственной регистрации
Ипотека земельных участков оформляется путем заключения договора об ипотеке, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.56
Согласно п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В дореволюционной России залог земли оформлялся нотариально удостоверяемой закладной (закладная крепость)57, а на тех территориях России, где существовала ипотечная система (система регистрации залога недвижимости в поземельной книге), залог земли оформлялся залоговыми го свидетельствами. В советский период истории нашей страны ст. 90 ГК РСФСР 1922 г. предусматривала залоговые свидетельства, выдаваемые нотариальными конторами для оформления залога строений и права застройки в обеспечение выдаваемых кредитными учреждениями ссуд и в обеспечение договоров с государственными учреждениями и государственными предприятиями.
Современное российское законодательство не предполагает возможности оформления залога земли каким-либо другим документом, кроме договора о право. Сделки. Изд. 2-е. С. 607. залоге. Дополнительно к договору о залоге (при условии, что в нем это предусмотрено) может быть выдана закладная, никоим образом договор о залоге не заменяющая, но исключающая возможность передачи прав по этому договору иным способом, кроме как путем передачи прав по закладной.
В литературе нередко допускается смешение оснований возникновения ипотеки и самого возникновения этого права, которое не совпадает с моментом заключения соответствующего договора об установлении ипотеки. Договор об ипотеке является договором, который стороны должны заключить для возникновения залогового права. Ипотека - это право, которое является результатом реализации данного договора. В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» повсюду речь идет об ипотеке, когда это касается права, созданного сторонами, и о договоре об ипотеке, когда речь идет о договоре, по которому создано это право.
В условиях рыночных отношений повышается роль локальных актов коммерческих банков и других кредитных учреждений, регулирующих на основе действующего земельного, гражданского, банковского законодательства залог земельных участков.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенные условия договора об ипотеке предусмотрены законодателем в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При несогласовании сторонами сделки одного из указанных условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается незаключенным. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации описанием.
Предметом ипотеки могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Ранее в соответствии с п. 1 ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств была запрещена. В связи с этим подвергалась сомнению конституционность положения п. 1 ст. 63 данного закона, поскольку в данном случае устанавливался различный правовой режим в отношении государственной, муниципальной и частной собственности на землю59, создавались привилегированные условия для залоговых операций с государственными и муниципальными землями
