Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Законодательство Англии и США об аренде сельскохозяйственных земель .
1. Законодательство Англии об аренде сельскохозяйственных земель .
2. Законодательство США об аренде сельскохозяйственных земель .
3. Отраслевая принадлежность норм, регулирующих аренду сельскохозяйственных земель в правовых системах Англии и США.
Глава 2. Понятие аренды, порядок заключения и форма соглашения об аренде сельскохозяйственных земель .
1. Понятие аренды сельскохозяйственных земель .
2. Государственная регистрация соглашения об аренде сельскохозяйственных земель.
3. Классификация соглашений об аренде сельскохозяйственных земель.
Глава 3. Элементы соглашения об аренде сельскохозяйственных земель
1. Права и обязанности сторон соглашения об аренде сельскохозяйственных земель .
2. Передача арендных прав по соглашению об аренде сельскохозяйственных земель и субаренда.
3. Ответственность сторон по соглашению об аренде сельскохозяйственных земель.
4. Прекращение соглашения об аренде сельскохозяйственных земель.
Заключение.
Библиография.
- Законодательство Англии об аренде сельскохозяйственных земель
- Законодательство США об аренде сельскохозяйственных земель
- Понятие аренды сельскохозяйственных земель
- Права и обязанности сторон соглашения об аренде сельскохозяйственных земель
Введение к работе
Актуальность темы. Правовое регулирование арендных отношений в России переживает в настоящее время сложный период. Следует отметить, что в гражданском и земельном законодательстве Союза ССР и республик аренда земель не только не поощрялась, но и признавалась серьезным гражданско-правовым деликтом, а также правонарушением, наказуемым в уголовном порядке как преступление против права государственной собственности на землю. Тем не менее, институт аренды сельскохозяйственных земель в России имеет долгую «досоветскую» историю. Законодательные акты и научные исследования, посвященные договору имущественного найма, имевшие место в дореволюционном праве России представляют собой прекрасный фундамент для развития современного российского арендного законодательства.
Законодательство Российской империи достаточно подробно регламентировало отношения, вытекающие из договора имущественного найма. Статья 1691 тома десятого Свода законов Российской империи определяла имущественный найм, как договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, российскому дореволюционному законодательству было «чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во
французском праве»1. Такой подход предполагалось сохранить и в новом Гражданском Уложении Российской империи, проект которого (кн. 5) был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г. В материалах Редакционной комиссии, подготовившей указанный проект, отмечалось, что в современных законодательствах делается различие между наймом в собственном смысле и арендой. Различие это, как заметил В.В. Витрянский усматривалось, главным образом в том, что при найме «предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд»; аренда же дает пользование всеми «производительными качествами» нанятого имущества с присвоением нанимателем полученных плодов и доходов.2
В проекте Гражданского Уложения не делалось различия между арендой и наймом. Основанием к этому дослужило желание изложить положения о найме согласно с действующим правом, не делая без уважительных к оному причин существенных от него отступлений.3 Предметом найма законодательство России того времени признавало нанимаемое имущество. Так, Д.И. Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные».
С позиции современного законодательства применительно к содержанию договора имущественного найма, важно отметить два момента, характерных для гражданско-правовой доктрины дореволюционного законодательства.
Во-первых, российские цивилисты последовательно проводили взгляд на природу договора имущественного найма, как на обязательственное правоотношение. Суть этого правоотношения заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования (но не владения) нанятым имуществом. В правоотношении, возникающим из договора имущественного найма, исключалась возможность наличия каких-либо вещно-правовых элементов, а наниматель не рассматривался в качестве титульного владельца, обладающего вещно-правовыми способами защиты.
Во-вторых, право пользования имуществом, получаемое нанимателем по договору найма, трактовалось весьма широко и включало в себя право нанимателя передавать нанятое имущество в пользование другим лицам. Д.И. Мейер отмечал, что «право пользования осуществляется как непосредственным употреблением вещи со стороны субъекта права, так и посредством извлечения из него плодов, доходов. Поэтому можно признать за норму, что наниматель имущества вправе отдать его внаем другому лицу. Так обыкновенно принимается и в действительности. Но, конечно, если хозяин имущества не желает передачи его нанимателем другому лицу, то может включить в договор особое о том определение» .
Нужно сказать, что после революционное законодательство России не отвергло договор имущественного найма. Более тог, во всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, увеличение числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей в наем государственного имущества. Основными кодифицированными источниками права, регулировавших отношения из договора найма были Гражданские кодексы РСФСР 1922 и 1964 годов. В соответствие со ст.ст. 152 ГК 1922 года и 275 ГК 1964 года под договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования. По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. В качестве предмета договора имущественного найма могло служить любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество. Вместе с тем круг конкретных объектов имущественного найма сужался. Так, в ГК 1922 года можно встретить нормы, регулирующие отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений (ст. 166), земельных участков (ст. 169-а,
государственных или коммунальных предприятий (ст. 153). Однако в ГК 1964 года таких норм уже нет. В комментариях к Гражданскому Кодексу приводились примеры запретов и ограничений в отношении отдельных видов имущества, в частности подчеркивалось, что не могут быть предметом найма земли сельскохозяйственного назначения.
Необходимо отметить, что в СССР наблюдалась тенденция умаления значения норм, регулирующих отношения из договора найма, содержащихся в ГК, путем издания многочисленных подзаконных нормативных актов. Договор имущественного найма по большей части регламентировался типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества, например: Типовым договором проката приборов, оборудования и иных технических средств (утвержден постановлением Госснаба СССР и Госарбитража СССР от 28 июля 1978 № 43/5); Типовым договором на аренду нежилых помещений (утвержден приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 октября 1965 г. № 281), и многими другими.
В конце 80-х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, гражданско-правовой договор имущественного найма был подвергнут существенной модернизации и предстал в качестве основного средства «разгосударствления» и одним из основных способов организации производственно-хозяйственной деятельности трудовых
коллективов государственных предприятий. Начало было положено Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277 «Об аренде и арендных отношениях в СССР». В преамбуле данного Указа было написано: «В системе мер по совершенствованию производственных отношений и глубокому
качественному обновлению производственных сил все большее значение приобретает аренда как новая прогрессивная форма социалистического хозяйствования». Указом Президиума Верховного Совета СССР было установлено, что в аренду в числе прочего, могут передаваться земля и другие природные объекты. В качестве арендодателей могли выступать государственные органы, совхозы, колхозы, другие государственные, кооперативные и иные общественные предприятия и организации, а также граждане.
Отличительной чертой подхода к договору аренды как к средству разгосударствления и одновременно способу организации хозяйственной деятельности являлось то, что понятием «аренда» охватывались не только традиционно подразумеваемые под этим отношения, связанные с имущественным наймом, но и внутрипроизводственные отношения по организации работы трудовых коллективов. Указ «Об аренде и арендных отношениях в СССР», содержал, в частности, положения о том, что вопрос о предоставлении земли во внутрихозяйственную аренду решается совхозом, колхозом или другим первичным землепользователем. Необоснованный отказ в предоставлении земли мог быть обжалован в исполнительный комитет районного (городского) Совета народных депутатов. Более того, исполкомы районных (городских) Советов народных депутатов получили право изымать у совхозов, колхозов и других сельскохозяйственных предприятий и организаций неиспользуемые или нерационально используемые земли в целях создания фонда для передачи земли в аренду.
В развитие Указа и в целях детализации его норм Советом Министров СССР (постановление от 7 апреля 1989 г. № 294), было утверждено Положение об экономических и организационных основах арендных отношений в СССР.
Необходимо отметить, что регулирование арендных отношений было в полной мере реализовано в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года. Данный законодательный акт представлял собой симбиоз гражданско-правовых норм, регулирующих отношения по аренде небольшой группы объектов гражданских прав и положений трудового законодательства, касающихся арендного подряда. В соответствие со ст. 1 Основ законодательства об аренде, аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности. Арендодателями признавались, прежде всего, собственники имущества.
Основы законодательства об аренде в первые годы их действия были необычно популярным и широко применяемым законодательным актом. Однако в дальнейшем при переходе от «разгосударствления» к полномасштабной приватизации государственного и муниципального имущества в российском законодательстве появились тенденции, направленные против установления арендных отношений. Так, в п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 года № 1230 « О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» было предусмотрено, что арендные отношения на территории Российской Федерации регулируются Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденными 31 мая 1991 года в части, не противоречащей
Конституции Российской Федерации, законодательным актам Российской Федерации, принятым после 12 июня 1990 года, и настоящему Указу. Среди законодательных актов, регулирующих арендные отношения на территории Российской Федерации не были названы Основы законодательства об аренде, утвержденные Верховным Советом СССР 23 ноября 1989 года. Между тем, в соответствие со ст.1 Закона РСФСР «О действии актов органов Союза ССР на территории РСФСР» от 24 октября 1990 года законы СССР, принятые в пределах полномочий, переданных Российской Федерацией Союзу ССР в соответствие с Декларацией о государственном суверенитете РСФСР и постановлением Съезда народных депутатов РСФСР от 22 июня 1990 «О разграничении функций управления организациями на территории РСФСР» (каковыми являлись Основы законодательства об аренде), действовали на территории Российской Федерации непосредственно. Их действие могло быть приостановлено Верховным Советом Российской Федерации. Указ Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 года № 1230 противоречил этому положению.
С 1 марта 1996 года введен в действие Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая). В нем имеется гл. 34 «Аренда», в которой изложены общие положения об аренде и правила аренды отдельных имущественных объектов. В соответствие со ст. 607 Кодекса допускается установление особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», гражданам и юридическим лицам - собственникам земельных
участков было предоставлено право сдавать их в аренду. Указ снял ограничения, установленные Земельным кодексом Российской Федерации 1991 года, который предусматривал передачу земельных участков в аренду гражданам лишь в случаях временной нетрудоспособности, призыва на действительную военную службу, поступлении на учебу и при несовершеннолетии наследника земельного участка. Для упорядочения практики заключения договоров аренды, были изданы типовые, примерные и рекомендательные формы подобных договоров. Так, постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 года была утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. Примерный договор аренды земельной доли был рекомендован постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 года № 96. Программа Правительства Российской Федерации «Структурная перестройка и экономический рост в 1997 - 2000 годах», утвержденная им 31 марта 1997 года, предусматривает расширение института аренды земли и совершенствование механизма ее правового регулирования. Данный институт признается частью механизма экономического стимулирования рационального и эффективного использования земли.
Несмотря на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации содержит нормы, регулирующие арендные отношения, специфика аренды, предметом которой выступает земля сельскохозяйственного назначения, в них не отражена. С другой стороны, действующие в России подзаконные акты (указы Президента, постановления Правительства) не могут в полной мере заменить специального законодательства об аренде сельскохозяйственной земли.
Следует отметить, что Институтом законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации совместно с Министерством сельского хозяйства Российской Федерации при активном участии Б.Д. Клюкина был подготовлен проект закона «Об аренде сельскохозяйственных земель», который был направлен на развитие земельных отношений в условиях земельного рынка и более рационального использования сельскохозяйственной аренды как средства эффективного использования земли. Проект предполагал регулирование как аренды отдельных земельных участков, так и участков земель с находящимися на них объектами недвижимости как неотъемлемой принадлежности этих участков.
Необходимо отметить, что российская правовая доктрина до настоящего времени рассматривала институт аренды в качестве вспомогательного по отношению к праву собственности. При этом собственность рассматривалась в качестве единственной формы экономически-эффективного производительного труда крестьянина. Однако эпоха «правового романтизма» постепенно уходит. На первый план выдвигаются новые, современные, проверенные многовековым опытом развития зарубежных стран, формы взаимодействия собственника земельного участка и лица, желающего осуществлять на нем сельскохозяйственное производство.
В настоящее время Российская Федерация оказалась лишенной комплексного и отраслевого законодательства, регулирующего арендные отношения и, в частности аренду земель сельскохозяйственного назначения. Отсутствие правового регулирования института аренды сельскохозяйственной земли в России приводит к тому, что правовое положение сторон договора
аренды является юридически не четким. Кроме того, отсутствие законодательной защиты прав арендатора и арендодателя является предпосылкой умаления значения аренды в отношениях между собственником земельного участка и производителем сельскохозяйственной продукции.
Выбор для диссертационного исследования
законодательства об аренде сельскохозяйственных земель Англии и США обусловлен тем, что английская и американская юридические модели аренды земли характеризуются общими подходами к регулированию своего предмета, отработанностью институтов и норм, закрепивших в послевоенное время права фермеров на длительное пользование землей при условии регулярного выполнения ими своих обязанностей и на преимущество при продлении арендного соглашения после истечения его срока, взаимной согласованностью норм и институтов, а также эффективностью арендного законодательства. Для России, где доминирующим по прежнему является крупное землевладение и где радикально изменились земельные отношения в результате приватизации земли, американская и английская юридическая модель аренды сельскохозяйственных земель представляет особый интерес потому, что и Англия и США представляют собой классический тип крупной земельной собственности и базирующихся на ней крупных предприятий сельского хозяйства.
Позицией, которой придерживается автор
диссертационного исследования, является необходимость в разработке и принятии специализированного отраслевого Закона Российской Федерации «Об аренде сельскохозяйственных земель». Данный закон должен отразить все лучшее из зарубежного опыта правового регулирования арендных отношений и стать основным
нормативно-правовым актом, регулирующим отношения, которые возникают из заключения договора аренды сельскохозяйственной земли.
Степень разработанности правовых проблем. В связи с отсутствием законодательного регулирования, институт аренды сельскохозяйственной земли оказался не полностью востребованным не только в практической жизни государства, но также и в научных исследованиях ученых-юристов. Однако нельзя не отметить тот важный вклад в развитие теории российского и советского арендного права и исследование арендного права Англии и США, который внесли видные дореволюционные и советские юристы, работы которых были посвящены проблемам аграрного законодательства зарубежных стран, и в том числе, проблемам арендного законодательства. К ним относятся, в первую очередь концептуальные работы по российскому и зарубежному арендному законодательству таких видных дореволюционных российских ученых, как А.И. Васильчиков, М.Я. Герценштейн, Д.И. Мейер, К. Победоносцев, Г.Ф. Шершеневич, Д.С. Розенблюм, М.М. Сперанский, О.А. Хауке. При этом следует отметить, что дореволюционные труды касались исследования института аренды исключительно в рамках гражданского права, а труды ученых советского периода истории были посвящены лишь общей характеристике арендного законодательства зарубежных стран. Общие проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений раскрываются в трудах ученых - цивилистов: В.А. Дозорцева, Ю.Х. Калмыкова, А.И. Масляева, В.П. Мозолина, В.А. Рахмиловича, Е.Н. Суханова, А.А. Собчака, Ю.К. Толстого, А.А. Мишина, В.П. Золотухина. Работы российских юристов аграрников (P.O. Халфина, Л.И. Дембо, В.А. Кикоть, Б.Д. Клюкин, Г.Е. Быстрое, З.С. Беляева, М.И. Палладина, И.А. Иконицкая, Ю. Г. Жариков, В.А. Мартынов, Б.А. Черняков, Э.И. Павлова, М.Ю. Галятин), также были посвящены анализу института аренды сельскохозяйственных земель, как в России, так и за рубежом. Тем не менее, следует отметить, что отдельного методологического исследования института аренды Англии и США в российской и советской правовой науках не осуществлялось.
Цели и задачи настоящего исследования. Основной целью диссертационного исследования является определение на
основании изученного зарубежного опыта оптимальной юридической модели регулирования института аренды сельскохозяйственных земель в Российской Федерации. Для достижения поставленной цели, в рамках диссертационного исследования диссертантом были поставлены на разрешение следующие задачи:
- изучение источников арендного права Англии и США;
- определение основных тенденций развития законодательства, регулирующего арендные отношения в Англии и США;
- выявление отраслевой принадлежности норм, регулирующих аренду сельскохозяйственной земли в Англии и США;
анализ основных элементов арендного соглашения по законодательству Англии и США;
выработка понятийного аппарата института аренды сельскохозяйственной земли в Англии и США;
- раскрытие особенностей содержания соглашения об аренде сельскохозяйственных земель;
определение классификации соглашений об аренде сельскохозяйственной земли в Англии и США;
- обобщение и анализ судебной практики по спорам, вытекающим из арендных соглашений в Англии и США;
- обоснование возможности и пути использования английского и американского правового опыта при кодификации российского арендного законодательства.
Предмет диссертационного исследования составляет: система правовых норм, регулирующих правовой режим
сельскохозяйственной аренды в Англии и США; практика разрешения судебных споров, связанных с применением норм арендного законодательства Англии и США.
Методологическая основа диссертации базируется на общефилософских воззрениях о естественных правах человека и роли государства в регулировании общественных отношений, связанных с арендой, как институтом права. В процессе работы диссертантом использовались общие (анализ и синтез, метод комплексного подхода) и частные (исторический, сравнительный, формально-логический) методы исследования.
Теоретические основы диссертации. Основной теоретической базой для исследования послужили нормативные акты Англии и США и научные труды ученых-юристов и экономистов. Диссертант изучил большое количество работ зарубежных авторов: Н. Харла, Д. Луни, Р. Бернхарда, К. Бергера, Р. Максвела, А. Миллера, А. Марчиала, А. Леннона, Ж. Юдо, Л. Коста Рана, Д. Байта, Д. МакКензи, М. Филлипс, Е. Бенсона.
яроме того, автором было исследовано более ста пятидесяти решений судов Англии и Уэльса, а также более ста решений федеральных судов и судов штатов США.
Поскольку анализируемые в диссертации проблемы тесно связаны с гражданским правом, то в процессе решения конкретных задач автор изучал труды ученых-цивилистов В.А. Дозорцева, Е.А. Суханова, В.А. Рахмиловича, В.П. Мазолина, А.И. Масляева, Ю.К. Толстого, А.А. Собчака.
Вопросы аренды сельскохозяйственных земель исследовались многими российскими юристами-аграрниками, - Г.Е. Быстровым, М.И. Палладиной, Б.Д. Клюкиным, М.И. Козырем, Ю.Г. Жариковым, И.Ф. Понкратовым, И.А. Иконицкой, Э.Н. Крылатых, Н.Н. Ведениным.
При написании работы диссертант изучил труды российских дореволюционных юристов А.И. Васильчикова, М.Я. Герценштейна, А.С. Гольмстена, Л.А. Кассо, А.И. Пешкова, Д.И. Мейера, К. Победоносцева, Д.С. Розенблюма, М.М. Сперанского, О.А. Хауке, Г.Ф. Шершеневича.
Большое количество законодательных актов и судебных прецедентов, в разное время изданных в Англии и США, изученных автором, предоставили диссертанту возможность определить круг законодательных императивов, которые могут быть включены в новое российское арендное законодательство и стать основой юридической модели специализированного национального законодательства об аренде сельскохозяйственных земель.
Научная новизна исследования и положения, выносимые на
защиту.
Настоящая работа является одной из первых попыток комплексного исследования эволюции законодательства Англии и США, регулирующего арендные отношения; анализа обширной судебной практики обоих государств; определения на основе проведенного изучения положений, необходимых для закрепления в российском законодательстве об аренде сельскохозяйственных земель.
Основными теоретическими выводами и положениями, которые выносятся на защиту, являются:
- вывод о тенденциях развития законодательства Англии об аренде сельскохозяйственных земель и определение периодов данного развития. Особое значение для исследования представляют третий и четвертый периоды, которые характеризуются выделением из «общего» арендного законодательства Англии отдельных специальных законодательных актов, регулирующих коммерческую аренду, сельскохозяйственную аренду и аренду жилья. При этом, необходимо отметить, что, в связи с существенными отличиями правового регулирования соглашения об аренде сельскохозяйственной земли от соглашения об общей коммерческой аренде, аренда земли как институт выводится за рамки гражданского права, и ее регулирование осуществляется специальными аграрным законодательством и законодательством о недвижимости. В США институт аренды земли также выведен за пределы правового регулирования норм гражданского права и является институтом аграрного права;
- вывод о том, что и в Англии и в США в последние 50 лет по мере усиления обеспокоенности общества загрязнением окружающей
среды, увеличивается сфера публичного правового регулирования земельных отношений собственника и арендатора земли. Тем не менее, следует отметить, что данное положение не является абсолютным, так как в правовых доктринах Англии и США существует взгляд, согласно которому государство может регулировать арендные отношения лишь в случае, когда сами стороны договора аренды посчитают это необходимым;
- вывод о том, что в современном законодательстве об аренде сельскохозяйственных земель и правовой науке Англии наблюдается тенденция сближения общей коммерческой аренды и сельскохозяйственной аренды;
- вывод о том, что английское законодательство об аренде сельскохозяйственных земель представляет в настоящее время симбиоз принятых в разное время многочисленных нормативно-правовых актов, судебных прецедентов, а также норм так называемого «права справедливости» ("equity"). Тем не менее, несмотря на то, что объем прецедентного права Англии очень велик, главное место в регулировании арендных отношений, так же как и в США занимает именно статутное законодательство;
- вывод о том, что в США регулирование арендных отношений осуществляется как на федеральном уровне, так и соответствующими региональными агенствами, органами штатов и местными муниципалитетами. Кроме того, следует отметить правовой опыт некоторых штатов США, в которых широко практикуются референдумы местного населения по земельным вопросам, затрагивающим интересы более 50 % местного населения;
- вывод о том, что поскольку земля представляет собой определенное имущество, находящееся в обороте, арендные отношения в Англии и США обладают частноправовым характером и регулируются
нормами гражданского права. Вместе с тем, арендные отношения безусловно относятся и к сфере правового регулирования аграрного права, которое учитывает особенности фермерской деятельности: зависимость от природных условий, налоги, спрос на продукцию и т.д.;
- вывод о том, что США признают необходимость особой законодательной и судебной защиты прав арендаторов сельскохозяйственных земель. В частности в США деятельность фермеров по производству сельскохозяйственной продукции рассматривается в качестве важнейшего стратегического направления государственной политики, что выражается в разработке многочисленных федеральных программ юридической и экономической поддержки фермеров;
- вывод о том, что правовые доктрины Англии и США выделяют в числе отличительных признаков понятия аренды обладание арендатором права исключительного владения арендованной землей, а также срочность владения и пользования землей. Право исключительного владения означает, что арендатор использует имущество и владеет им исключительно в одном лице, - без вмешательства арендодателя. Следует отметить, что законодательство и судебная практика Англии непоследовательно и противоречиво рассматривает такое существенное в странах континентального права условие арендного соглашения, как обязательство арендатора об уплате ренты. Так, в соответствие с Законом об имущественном праве 1925 года, обязанность по уплате ренты не является существенным условием арендного соглашения, однако судебная практика Англии придерживается различных, подчас противоположных точек зрения;
- вывод о том, что в противоположность США, где большинство соглашений об аренде сельскохозяйственных земель заключается на срок не свыше одного года, в Англии поощряется заключение долгосрочных арендных соглашений. Это во многом объясняется тем, что государственная регистрация прав на землю в США не является таким же важным инструментом государственной политики, как в Англии;
- вывод о том, что классификация соглашений об аренде сельскохозяйственных земель в США производится по двум основаниям: по способу уплаты ренты и по сроку действия арендного соглашения. Классификация арендных соглашений в США представляет собой строгую и последовательную систему взаимосвязанных правовых отношений между арендодателем и арендатором;
- показана необходимость разработки Закона Российской Федерации «Об аренде сельскохозяйственных земель» и включение в него следующих правовых норм и институтов: определение
минимального фиксированного срока, на который может быть заключен договор аренды сельскохозяйственной земли с тем, чтобы арендатор в течение определенно долгого периода времени имел возможность заниматься производством сельскохозяйственной продукции; предоставление арендатору сельскохозяйственной земли права преимущественного заключения договора аренды после истечения срока первоначального договора; детальное изложение правовых последствий, наступающих в случае передачи арендодателем или арендатором своих арендных прав третьим лицам; четкое определение правового статуса субарендатора, а также правовые последствия, наступающие для него в случае прекращения основного договора аренды; определение
фиксированного количества обстоятельств, при наступлении которых арендодатель имеет право прекратить договор аренды; указание конкретных видов и способов уплаты ренты, а также правил пересмотра ренты, как в сторону ее увеличения, так и в сторону уменьшения. Кроме того, в структуре Федерального закона «Об аренде сельскохозяйственных земель» необходимо предусмотреть отдельную главу «Улучшения арендованного имущества», в которой должны быть указаны ясные и четкие правила физического перемещения улучшений арендованного имущества, сделанных арендаторами, а также правила и условия получения арендаторами компенсаций за сделанные улучшения;
Практическая значимость диссертации состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические и практические выводы, а также научная информация, основанная на источниках, которые никогда не являлись теоретической основой иных исследований, могут быть полезны при разработке нового и совершенствования действующего законодательства. Материалы диссертации могут быть полезны при преподавании земельного, аграрного, гражданского права. Кроме того, теоретические выводы, содержащиеся в работе, могут помочь исследователям в дальнейшей разработке правовых проблем аренды сельскохозяйственных земель в России и за рубежом.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии. Ее основные выводы и положения были изложены автором в выступлениях на научно-практических конференциях и семинарах, а также в ряде публикаций в научных юридических изданиях.
Структура работы. Название, структура и объем диссертации обусловлены актуальностью и целями исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих десять параграфов, заключения и библиографии.
Законодательство Англии об аренде сельскохозяйственных земель
Институт аренды сельскохозяйственных земель в Англии и США играет одну из самых важных ролей в правовом регулировании земельных отношений в обоих государствах. Как важнейшая часть правовой системы любого современного европейского государства, он (институт аренды) обладает достаточно долгой историей своего существования и развития. Первые нормативные акты, регламентирующие начинавшие зарождаться арендные отношения ("tenures") в Англии, были приняты Вильгельмом Завоевателем после захвата Англии норманнами в 11-ом столетии нашей эры. После Великой битвы король Англии Вильям распространил свою королевскую юрисдикцию на всю территорию Англии, оставив за собой исключительное право передавать земли в так называемое "наследственное пользование" своим вассалам. Такая система передачи земли в правовое состояние владения, уже тогда отдаленно напоминавшее современную аренду, получило название «феодальное право на распоряжение землей». Вплоть до 14 столетия нашей эры, все феодальные земли в Англии считались принадлежащими исключительно королевской семье, и лишь специальными нормативно-правовыми актами - ордонансами, было установлено особое право «полного и безраздельного владения» тех лиц, кому эта земля была передана королевской властью.
Необходимо отметить, что английское право развивалось сначала как право статутное; при этом в качестве первых нормативно-правовых актов выступали ордонансы, издаваемые короной. В дальнейшем, с развитием институтов государственной власти в Англии, правовое регулирование стало осуществляться помимо статутов, с помощью так называемого прецедентного права ("case law"), которое формировалось на основе объединения различных судебных решений, принятых судами разных уровней и имевших силу закона. Большое влияние на регулирование правовых отношений в Англии оказывало и так называемое «право справедливости» ("equity"). Монарх в Англии сохранял остаточное право смягчать наиболее жестокие решения судов, ссылаясь при этом на принципы естественного права. Данное право осуществлялось через Совет, и, в частности, через Лорда Канцлера. Первые примеры таких действий мы можем видеть в 1340 году, когда королевская власть начала вмешиваться в деятельность судов. Постепенно была создана параллельная система материального права, которая в некоторых случаях разрушала решения судов общего права, а в 1474 году Суд Лорда Канцлера также превратился в суд права справедливости.
Английское арендное законодательство представляет в настоящее время симбиоз принятых в разное время многочисленных нормативно-правовых актов, судебных прецедентов, а также норм так называемого «права справедливости» ("equity").
Необходимо отметить, что все законные интересы и права в Англии разделяются по их юридической природе на две категории. К первой категории относятся права, признаваемые общим правом, а ко второй, - права, признаваемые «правом справедливости»
Таким образом, можно сделать вывод о том, что законодательство о сельскохозяйственной аренде Англии, как и вся законодательная система государства, включает в себя прецедентные и статутные, или законодательные нормы права.
Объем прецедентного права Англии очень велик, однако главное место занимает именно статутное законодательство.
В современной правовой науке одним из признаков верховной власти является активное участие последней в разработке и принятии законодательства. Однако норманны, захватившие Англию, не принесли с континента каких-либо законодательных актов, а располагали лишь общими, присущими феодализму обычаями, которые вскоре стали отличными от обычаев, бытовавших в Нормандии. Первые сто лет после завоевания Англии, корона была заинтересована в сохранении существовавшего общественного порядка и феодальных землевладений завоевателей.
С 1215 года в Англии стали появляться и развиваться первые законодательные акты о землевладении, принимаемые королем и ведущей знатью, а затем, через несколько поколений, после обсуждения с верхушкой средних классов, в органе, -предшественнике современной палаты общин. Первый действительно "новый" земельный закон (в отличие от законодательного более четкого определения действующих обычаев), появился примерно в 1285 году - Вестминстерский статут П. Данный закон определял земельные и имущественные отношения между короной и рыцарями.
Следует отметить, что земельные законы, принятые во время правления короля Эдуарда I особенно важны для определения исторической линии современного английского арендного законодательства: не случайно короля Эдуарда I даже называли "английским Юстинианом".
Многие ученые, и, в частности А. Киралфи, сравнивая право Англии и континентальное право, заявляют, что английское право было неписаным, а римское - писаным . Однако такое сравнение может ввести в заблуждение. В большей своей части право Римской республики напоминало право средневековой Англии, а римские законы по духу не столь отличны от англосаксонских законодательных актов или декретов ("Dooms"). Разумеется, в большей части Европы действовали обычаи до тех пор, пока не началась современная эпоха законодательства, ознаменовавшаяся появлением Кодекса Наполеона. В Англии статутное право в XVII в. стало играть главенствующую роль, однако данный факт был связан с учреждением в стране системы государственных органов и разработкой принципов и правовых доктрин, имеющих место при обычном праве. При этом английский законодатель в новом законодательстве использовал терминологию, которая не имела смысла без знания старых законов.
Законодательство США об аренде сельскохозяйственных земель
Аренда, как институт американского аграрного права играет определяющую роль в сельском хозяйстве США. Около 330 миллионов акров фермерских земель в США используются на основании заключенных арендных соглашений. Около 40% собственников фермерского имущества передают это имущество в аренду. В некоторых штатах США до 65% земли используется на основании заключенных арендных соглашений.1 Особенно распространены арендные отношения в 16 южных штатах США, где проживает около половины фермерского населения страны.
Большинство законодательных актов, регулирующих арендные отношения в США, были приняты уже в нашем веке и в основном после Великой Депрессии 30-х годов. Тем не менее, несколько законодательных актов, значение которых для регулирования арендных отношений трудно переоценить, было принято до Великой Депрессии. К ним относятся, например, Паккерс энд Стокярдс Акт 1921 года (Packers and Stockyards Act, 1921), Каппер-Вольстид Акт 1922 года (Capper-Volstead Act, 1922) и Закон о зерне 1922 года (Grain Futures Act, 1922).
Как уже было сказано выше, в США хорошо развиты статутное право и прецедентное право. В отличие от Англии, в США отмечался бурный процесс развития административно-правового законодательства. Кроме того, как отмечал Б.Д. Клюкин, характерную черту законодательного регулирования в США составляет большее расширение сферы публично-правового регулирования.2 Многими американскими учеными отмечается расширение компетенции федерации, что позволяет осуществить некоторую унификацию в регулировании аграрных отношений.
Государственное законодательное и административное регулирование земельных и, в том числе, арендных отношений представляет собой одну из важнейших функций государства. Пределы данного регулирования всегда являлись предметом дискуссий сторонников разных подходов к этому вопросу. Некоторые американские ученые, как, например, Дж. Джеймс, вообще считают, что государство должно регулировать арендные отношения только в тех случаях, когда сами стороны арендного соглашения посчитают необходимым это.1 Другие ученые, (Д. Рамзет) напротив, считают, что пределы федерального регулирования и регулирования штатов арендных отношений не должны быть ограничены, поскольку аренда в настоящее время в США является основной формой реализации фермерами своих возможностей по производству сельскохозяйственной продукции, а последнее, в свою очередь, является стратегическим направлением государственной внутренней политики.2
Оба приведенных выше взгляда на пределы государственного регулирования арендных отношений являются крайними по отношению к устоявшейся в течение долгого промежутка времени практике вмешательства государства в отношения между арендодателем и арендатором в США.
В США, в отличие от Англии, на арендное законодательство накладывает свой отпечаток конституционное устройство государства и существующая система распределения законодательной компетенции между федерацией и штатами. Вопросы разграничения полномочий федеральных органов власти США и органов власти штатов определяются Конституцией США.
Необходимо отметить, что в соответствие с федеральным законодательством и сложившейся судебной практикой, федеральное правительство США не имеет право «напрямую» регулировать отношения, связанные с арендой сельскохозяйственных земель и их использованием, в тех случаях, когда земля находится в частной собственности. Федеральное правительство регулирует арендные отношения, возникающие из заключенных арендных соглашений в отношении земель, право собственности на которые принадлежит каким-либо административным образованиям (к примеру, - национальные лесные земли; земли, находящиеся в трастовом управлении у индейцев и т.д.). Права, принадлежащие федеральному правительству в части регулирования арендных отношений, не могут быть ограничены нормативными актами органов штатов или местных муниципальных органов власти. Более того, несмотря на то, что государство не осуществляет специального зонирования национальных земель, используемых в сельском хозяйстве США, федеральное правительство путем ведения своей собственной коммерческой деятельности и бюджетного финансирования, играет определяющую роль в процессе регулирования отношений в сфере аренды и использования земли сельскохозяйственного назначения. К примеру, в соответствие с Федеральным законом о контроле над загрязнением воды, все действия, связанные с использованием земли сельскохозяйственного назначения в пределах большинства национальных водных объектов, должны быть согласованы с армейским инженерным корпусом американской армии.1
Понятие аренды сельскохозяйственных земель
Необходимо отметить, что законодательство и Англии и США не содержит четкого определения понятия аренды вообще и аренды сельскохозяйственных земель, в частности. Общее представление о данных правовых категориях возникает из ряда комплексных нормативных актов и теоретических работ ученых-юристов и экономистов.
Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма ("locatio-conductio") - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско-правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей ("locatio-conductio rerum"); наем услуг (locatio-conductio operarum"); наем работы ("locatio-conductio operas"). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.
Различие между договором найма ("locatio-conductio") и куплей-продажей ("emptio et venditio") римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел другую цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение.
Примечательно, что римское право исходило из обязательственно-правовой природы договора найма вещи. Хорошо известные современному гражданскому праву вещно-правовые элементы договора имущественного найма: права следования и вещно-правовая защита нанимателя как титульного владельца - в римском праве отсутствовала. Это выражалось, в частности тем, что, в случае отчуждения наймодателем вещи, находящейся у нанимателя, до истечения срока найма иному лицу, новый собственник не был связан договором найма.
В результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине договор имущественного найма по законодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. При этом необходимо отметить, что законодательство отдельных государств (ФРГ, Швейцария), рассматривает договор аренды как разновидность договора имущественного найма.
Для понимания понятия аренды по английскому праву, необходимо исследовать совокупность правовых состояний, которые могут иметь место по отношению к земле сельскохозяйственного назначения.
Возможно, это покажется необычным, но в настоящее время в английском земельном праве и праве недвижимости нет таких понятий как «собственник земли» и «право собственности на землю». Дело в том, что, как уже было сказано выше, с 1066 года теоретически все земли в Англии принадлежат Короне и только монарх является исключительным собственником всей земли королевства. Иными словами, субъект земельных отношений в Англии не может быть собственником земли, а может только иметь право использовать ее с позволения Короны. Физическое или юридическое лицо с точки зрения правовой доктрины Англии может быть только носителем определенной совокупности прав и обязанностей в отношении конкретного земельного участка, право собственности на который принадлежит короне. Английские юристы называют такую совокупность прав и обязанностей лица в земле " estate in land "- «правовой интерес в земле».
Таким образом, в Англии земля принадлежит Короне, а субъекту земельных правоотношений принадлежит "estate in land".
Отношения, которые имеют место между Короной и собственником права земельного владения ("freehold owner") называются в английском праве уже приводившемся выше термином "tenure", от латинского слова "tenere" - держание. В соответствие со ст. 1(1) Закона об имущественном праве 1925 года в Англии существует только два вида "estate in land": 1. Свободное неограниченное владение землей ("fee simple absolute in possession"). 2. Владение землей на определенный срок ("a term of years absolute").
Права и обязанности сторон соглашения об аренде сельскохозяйственных земель
Нормы, регулирующие процесс регистрации земли в Англии впервые были представлены в Законе о регистрации земли 1925 года (Land Registration Act, 1925). Данный закон подвергался постоянным изменениям и дополнениям. Последние изменения к закону 1925 года были сделаны Законом о регистрации земли 1997 года (Land Registration Act, 1927).
Первоначальной целью создателей системы регистрации земли в Англии было упрощение предоставления необходимой информации относительно земельных участков. Процесс регистрации осуществляется, в соответствие со ст. 127 Закона о регистрации земли 1925 года Главным земельным регистратором (Chief Land Registrar). Кроме того, существует достаточно большое количество районных земельных органов регистрации земли, которые были созданы Лордом-канцлером на основании ст. 132 вышеуказанного закона.
Формы регистрации. Процесс регистрации земли и прав на нее в Англии состоит из трех частей: регистрация имущества, регистрация права собственности и регистрация обременении на землю.
Данная часть процесса регистрации включает в себя описание имущества на основе его правового положения: неограниченное владение - "freehold" или арендное владение -"leasehold", и заключается в составлении специального плана.
Данный план составляется с помощью топографической карты, на которой регистрируемая земля обозначается красным цветом. Обычно описание имущества на данном этапе регистрации ограничивается обозначением почтового адреса, однако в разных случаях регистраторы применяют различные виды описания имущества (в случае, скажем, регистрации земельного участка -сельскохозяйственного поля, которое, естественно не имеет почтового адреса). Регистрация также включает в себя присвоение регистрационного номера, который определяется регистратором. Необходимо отметить, что согласно английскому праву регистрируется не сама земля, а правовой интерес в земле. В связи с тем, что в отношении одного земельного участка может существовать не один правовой статус (например, и неограниченное право владения ("fee simple") и аренда ("term of years"), регистрация может быть произведена несколько раз, в зависимости от количества правовых состояний.
Данная часть регистрации определяет классификацию правового титула и дает наименование зарегистрированному собственнику. Собственники описываются в регистрирующих документах как «зарегистрированные собственники». Следует отметить, что регистрация права собственности, включает также записи об ограничениях, связанных с использованием имущества, к примеру, в случаях банкротства собственника.
Данная часть процесса регистрации включает регистрацию обременении права на землю, таких как залог, траст и т.д.
После регистрации правового интереса в земле его собственник получает документальное свидетельство произведенной регистрации. Таким свидетельством является «земельный сертификат», который представляет собой копию записи о регистрации, сделанной регистратором.
Законом о регистрации земли 1925 года предусмотрена следующая классификация арендного владения: 1. Неограниченный арендный титул ("Absolute leasehold title" (ст.ст. 8-9); 2. Умеренный арендный титул ("Good leasehold title" (ст.ст. 8, Ю); 3. Владельческий арендный титул ("Possessory leasehold title" (ст.ст. 8, 11); 4. Квалифицированный арендный титул ("Qualified leasehold title" (ст. 12). J .Неограниченный арендный титул ("Absolute leasehold title").
В соответствие со ст. 8 Закона о регистрации земли 1925 года, передача неограниченного арендного титула ("absolute leasehold title ") имеет место тогда, когда Регистратор в процессе регистрации убеждается в добропорядочности, как самой аренды, так и первоначального правового статуса в земле, на основании которого арендодатель передает арендные права. На практике арендатору часто бывает невозможно получить информацию о добропорядочности первоначального титула арендодателя, так как в соответствие со ст. 44 Закона об имущественном праве 1925 года, арендатор не имеет права требовать от арендодателя доказательств добропорядочности его титула, если только данное право специально не было оговорено в контракте, предшествовавшему арендному соглашению.
2. Умеренный арендный титул ("Good leasehold title"). Регистрации данного титула имеет место тогда, когда Регистратор в процессе регистрации убеждается в добропорядочности аренды, однако при этом отсутствуют доказательства добропорядочности первоначального титула. В таких случаях Регистратор не может быть абсолютно уверен, что арендные права передаются лицом, имеющим право на такую передачу. Если не считать того факта, что при данном виде регистрации добропорядочность первоначального титула не может быть гарантирована, в соответствие со ст. 10 Закона о регистрации земли 1925 года юридическая ценность регистрации "good leasehold title" соответствует регистрации "absolute leasehold title".
В том случае, если первоначальный титул будет позже зарегистрирован в установленном законом порядке, регистратор имеет право изменить статус регистрации аренды с "good" на "absolute".
3. Владельческий арендный титул ("Possessory leasehold title"). Регистрация данного титула происходит в Англии достаточно редко и охватывает около 1% всех дел. Такие титулы регистрируются просто из факта занятия арендатором земли или из факта уплаты ренты и т.д. Кроме того, регистрация данного титула имеет место в случаях утери первоначальных документов, или в случаях, когда собственник земли приобрел свои права на основании владения землей в течение долгого периода времени. В соответствие со ст. 77 Закона о регистрации земли 1925 года данный вид титула может быть преобразован в умеренный арендный титул ("good leasehold title") после истечения 12 лет с момента регистрации титула владельческого арендного титула.
4. Квалифицированный арендный титул ("Qualified leasehold title"). Данный вид титула в Англии практически не регистрируется. Статья 7 Закона о регистрации земли 1925 года определяет, что данный титул может быть зарегистрирован по требованию лица, заявляющего о регистрации. В качестве примера регистрации такого титула можно привести ситуацию, когда покупатель земли принимает себя риск не проверки происхождения имущества, в отличие от обычного порядка. Скажем, для английской системы регистрации обычным правилом при регистрации титула, является исследование правового состояния земли за последние 15 лет. Если лицо, обратившееся с заявлением о регистрации, просит проверить состояние имущества только за последние 10 лет, то в случае, если Главный земельный регистратор осуществит регистрацию данного титула, последний будет являться квалифицированным арендными титулом ("qualified leasehold title").
