Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Развитие государственной регистрации прав на земельные участки и иную недвижимость в Российской Федерации
1. Дореволюционный опыт России при попытке становления системы публичной регистрации сделок с недвижимостью
2. Государственный земельный кадастр
3. Возникновение, становление и развитие правового регулирования государственной регистрации прав на земельные участки в г. Москве с 1991 года
Глава II. Понятие, сущность и принципы государственной регистрации прав на земельные участки и иную недвижимость
1. Понятие и сущность государственной регистрации прав на земельные участки и иную недвижимость. Анализ мирового опыта регистрации прав на недвижимость
2. Принципы государственной регистрации прав на земельные участки у и иную недвижимость
Глава III. Права на земельные участки, их ограничения (обременения) в г. Москве и порядок их государственной регистрации
1. Виды прав на земельные участки в г. Москве. Сделки с арендными правами
2. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость
3. Основания и порядок государственной регистрации прав на зе мельные участки
Заключение
Библиографический список использованной литературы
Приложения
- Дореволюционный опыт России при попытке становления системы публичной регистрации сделок с недвижимостью
- Возникновение, становление и развитие правового регулирования государственной регистрации прав на земельные участки в г. Москве с 1991 года
- Понятие и сущность государственной регистрации прав на земельные участки и иную недвижимость. Анализ мирового опыта регистрации прав на недвижимость
- Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость
Введение к работе
Актуальность темы исследования
Переход от плановых к рыночным условиям хозяйствования в последнее время способствовал бурному развитию предпринимательства. Предпринимательская деятельность на основе рыночных принципов может эффективно осуществляться только при наличии развитого гражданского законодательства, закрепляющего необходимые для этого правовые начала. В Конституции Российской Федерации установлены такие принципиальные правовые начала как возможность иметь в частной собственности землю, признание и защита равным образом всех форм собственности, право на предпринимательскую деятельность и беспрепятственное осуществление гражданских прав.
Гражданский Кодекс Российской Федерации - это основополагающий акт всего гражданского законодательства, направленный на становление нового экономического порядка в стране, предусмотрел необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью обеспечить более строгий правовой режим недвижимости по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределена особенностями недвижимости как вещи.
Эффективное осуществление предпринимательской деятельности невозможно без охраны отношений собственности, подразумевающей законодательное закрепление пределов владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом1. Любой собственник недвижимости должен быть уве рен, что для нарушающих права его собственности наступят неблагоприятные последствия, если право собственности подтверждено актом государственной регистрации, ведущим к устойчивости гражданского оборота недвижимости.
.Признание и подтверждение со стороны государства факта возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимость дает дополнительные гарантии по защите интересов иностранных инвесторов, особенно в условиях нестабильной экономики, которая до сих пор не отнесена мировым сообществом к рыночной.
Государственная регистрации прав на недвижимость и сделок с ней способствует также становлению нормального цивилизованного гражданского оборота недвижимых вещей, позволяющего учитывать как публичные интересы, так и частные.
Земля есть недвижимость и важнейший невосполнимый ресурс человеческого сообщества. Поэтому любое регулирование земельных правоотношений, в том числе и в области государственной регистрации актуально, учитывая, что правовой институт государственной регистрации недвижимости в нынешнем виде появился недавно и находится в стадии становления, что и определяет высокую актуальность заявленной темы.
Степень разработанности правовых проблем
Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в современной России берет свое начало от дореволюционного института «укрепление вещных прав», согласно тогдашней терминологии цивилистов. «Укрепление вещных прав» регулярно исследовалось такими выдающимися дореволюционными российскими учеными как А.В. Гантовер, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, И.А. Покровский, О.А. Хауке, Г.Ф. Шершеневич в основном с общих гражданско-правовых позиций.
В советский период вопросами сбора и систематизации сведений о правах на землю регулярно занимались Г.Я. Аксененок, Л.И. Дембо, Б.В.Ерофеев, Н.Д. Казанцев, В.А. Кикоть, Е.Н. Колотинская, Н.Т. Осипов, А.А. Ржаницын. При этом с учетом приоритета государственной собственности на землю сбор и систематизация сведений о правах на землю носили сугубо учетную функцию. Последние работы современных российских юристов - Г.Е. Быстрова, И.А. Иконицкой - посвященные исследованию проблем земельного и аграрного права, затрагивают вопрос о регистрации прав на землю с точки зрения государственного земельного кадастра, который, согласно действующему гражданскому законодательству может рассматриваться не как государственная регистрация прав на землю, а как специальная регистрация либо учетная функция.
Современные юристы-цивилисты - М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.Д. Завидов, В.А. Егиазаров, А.Г. Калпин, А.И. Масляев, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой - рассматривают вопросы государственной регистрации прав на недвижимость (землю) с позиций основ гражданского права.
Следует подчеркнуть, что детальное изучение вопросов государственной регистрации прав на земельные участки и иную недвижимость и сделок с ними до сих пор не проводилось из-за небольшого периода времени, прошедшего с момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятого Государственной Думой Российской Федерации 17 июня 1997 г. и подписанного Президентом Российской Федерации 21 июля 1997 г. Цель и задачи настоящего исследования
Цель исследования - комплексное рассмотрение порядка, условий и оснований государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними на основе анализа действующего гражданского и земельного законодательства и выявление возможности использования испанского и немецкого опыта при правовом регулировании вопросов государственной регистрации сделок сземлей в России.
Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования проанализированы:
источники правового института государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе и на земельные участки, и сделок с ней;
особенности государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними и дается ее развернутое определение;
условия и основания государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними;
порядок государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними;
судебная практика по разрешению споров в случае отказа компетентными государственными органами в государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними;
принципы совершенствования структуры учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в том числе и на земельные участки;
особенности государственной регистрации перехода прав на земельный участок в г. Москве;
возможность и способы использования испанского и германского опыта правового регулирования государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними в Российской Федерации.
Предмет исследования
Предмет исследования составляют: система правовых норм, регулирующих государственную регистрацию прав на земельные участки и сделок с ними, содержанием которых являются принципы государственной регистрации прав, порядок ведения Единого государственного реестра прав, условия и основания регистрации; опыт становления системы государственной регистрации прав на недвижимость в г. Москве; практика применения нормативных актов, направленных на регулирование общественных отношений по совершенствованию структуры учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав.
Методологическая основа исследования
Она базируется на общей философии основополагающих естественных прав человека и активной роли государства в правовом регулировании общественных отношений, связанных с признанием прав собственности и иных вещных прав на недвижимость граждан и их объединений. В процессе работы использовались методы анализа и синтеза, метод комплексного подхода, а также частные методы исследования - исторический, сравнительный, формально-логический .
Теоретические основы диссертации
В настоящее время проблема устойчивости гражданского оборота земли стоит весьма остро, что подтверждают дискуссии вокруг вопросов правового регулирования рынка недвижимости и купли-продажи земельных участков в России. Эти вопросы подробно исследовались и обсуждались многими юристами, в частности, Г.Е. Быстровым, З.С. Беляевой, А.К. Голиченковым, Ю.Г. Жариковым, Б.В. Ерофеевым, И.А. Иконицкой, В.А. Кикотем, Б.Д. Клюки-ным, М.И. Козырем, Е.Н. Колотинской, Н.И. Красновым, Н.Н. Осокиным, М.И. Палладиной, В.В. Петровым, О.А. Самончик, Н.А. Сыродоевым, Л.П. Фоминой, А.Е. Черноморцем, Г.В. Чубуковым и др.
Гражданско-правовые аспекты правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе и на земельные участки, были отражены в трудах М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.А. Дозорце-ва, Б.Д. Завидова, А.И. Масляева, О.И. Крассова, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, P.O. Халфиной, В.Ф.Яковлева.
Правовые проблемы регулирования отношений защиты публичной властью прав собственности при владении, пользовании и распоряжении землей исследовались такими выдающимися российскими правоведами, как А.В. Гантовер, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, И.А. Покровским, О.А. Хауке, Г.Ф. Шер-шеневич.
В ходе исследования нами изучались научные труды и нормативно-правовые акты ученых Германии (К. Цвайгерта, X. Кётца, Я. Шаппа, Л. Эн-некцеруса) и Испании (Висенте Хосе Гарсиа Лопез, Селестино Пардо Нуньез, ФернандоЛ. Мендез Гонсалес и др.).
Кроме того, автор проанализировал более пятидесяти решений арбитражных судов и судов общей компетенции различных инстанций по спорам, связанным с регистрацией недвижимости.
Дореволюционный опыт России при попытке становления системы публичной регистрации сделок с недвижимостью
Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней является для России новым институтом в его современном правовом смысле. Любая государственная регистрация есть публичный акт власти, направленный на фиксирование на определенный период каких-либо значимых, с точки зрения самой власти и общества, правоотношений.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней определено в ст.2 Федерального закона и является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Такое понятие государственной регистрации прав является новацией для отечественного законодательства. Исторически наша публичная власть впервые взяла на себя такую обязанность, хотя данный правовой институт в ведущих экономически развитых странах существует давно. Это связано с особенностями политического и общественного развития нашей страны.
Ведущие дореволюционные ученые-цивилисты А.В. Гантовер, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич еще в начале века внимательно изучали проблему участия публичной власти в обеспечении надежности гражданского оборота земли. По их терминологии это называлось «укреплением вещных прав», т.е. «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом»1. В учебниках по русскому гражданскому праву Д.И. Мейера и Г.Ф. Шершеневича «укреплению вещных прав» посвящены отдельные параграфы с анализом не только российского, но и зарубежного опыта в данной сфере2.
Понятие «укрепление вещных прав» в дореволюционном законодательстве имело в своем историческом развитии несколько значений. Изначально термин «укрепление» употреблялся в более широком смысле, а именно, как «укрепление прав на имущество...: 1) крепостными и явочными актами ... крепостями, записями, договорами и всякого рода обязательствами, 2) актами домашними..."3. Используем термин «укрепление вещных прав» в качестве гласного, доступного для неопределенного круга лиц подтверждения публичной властью прав на недвижимое имущество.
В Европе необходимость защиты гражданского оборота земли публичной властью появилась значительно раньше, что было связано с неэффективностью рынка недвижимости в связи с отсутствием гарантий со стороны публичной власти по ее отчуждению в части надежности товара, а также гласности и достоверности информации о наличии юридически значимых прав на эту недвижимость. Часто земля была обременена скрытыми ограничениями, превращавшими ее рынок в азартную игру. Выяснить досконально наличие всех имеющихся прав, обременении или ограничений, в том числе и скрытых ипотек, не всегда представлялось возможным. Это и вызвало радикальные реформы в бласти правоотношений, связанных с недвижимостью4.
С конца XVIII в. ведутся ипотечные записки (книги), которые давали любому заинтересованному лицу публично и гласно информацию о наличии ипотеки на интересуемом земельном участке. Ведение ипотечных записок (книг) было прерогативой официальных учреждений публичной власти. Отсутствие информации об ипотеке на недвижимость в ипотечных записках (книгах) давало приоритет на удовлетворение из этой недвижимости тому, кто первый осуществит свою запись, что привело к необходимости указывать в них не только такое важное обременение прав на земельные участки как ипотека, но и другие вещные права на нее, так как добросовестный залогодержатель в итоге мог оказаться без надлежащих прав на земельные участки в виду наличия неизвестного ему ранее другого собственника. В результате в XIX в. в Европе ипотечные записки (книги) превратились в поземельные.
Поземельные книги являлись точным и официальным отображением всей правовой информации на земельные участки. Например, в Германии в отношении института поземельных книг был издан в 1897 году особый имперский закон1. Изменения в поземельную книгу вносились на основании соответствующих правовых актов и приобретали юридическую силу для любых третьих лиц. Изменения считались юридически значимыми до тех пор, пока в них не вносились исправления по определенной и весьма трудной процедуре2.
И.А. Покровский в своей книге «Основные проблемы гражданского права» указывает на два основных принципа ведения поземельных книг в западной Европе - «принцип публичности (внесения)» и «принцип достоверности»3. Согласно «принципу публичности (внесения)» любые вещные права на земельные участки являются законными для общества, если они записаны в поземельной книге. Г.Ф. Шершеневич называет это «началом законности»4. При внесении в поземельную книгу всех случаев возникновения, изменения и прекращения прав на земельные участки органы публичной власти, занимающиеся ведением поземельных книг, могли допустить ошибки. До внесения исправлений в ошибочную запись для всех третьих лиц она считалась действующей. И.А. Покровский называет это «принципом достоверности», а Л.А. Кассо - «победой момента гласности над материальным правом»1.
В германском праве «принцип публичности» и «принцип достоверности" объединены в один - «принцип публичного доверия поземельной кциге», т.е. содержание поземельной книги признается законным для всех кто приобрел право на землю2.
Возникновение, становление и развитие правового регулирования государственной регистрации прав на земельные участки в г. Москве с 1991 года
Реализация земельной реформы в г. Москве имела свою специфику, что было связано с определенными проблемами в политике, но не в праве. Еще в начале осуществления земельной реформы в г. Москве на первой сессии Московского городского Совета народных депутатов было принято решение от 27 июня 1990 г., устанавливающее, что в пределах городской черты аренда земельных участков является преимущественной формой землепользования. В дальнейшем это положение получило дальнейшее развитие и закрепление в городских нормативных актах.
Распоряжением вице-мэра г. Москвы от 2 марта 1992 г. № 110-рвм «Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Москве»1 определено, что регистрация все права на земельные участки регистрируются в Московском земельном комитете. Постановлением правительства г. Москвы от 31 марта 1992 г. № 174а «О ходе реализации мероприятий по земельной реформе в г. Москве»2 с 31 марта 1992 г. Московскому земельному комитету было поручено приступить к регистрации землепользователей.
В дальнейшем было издано Временное положение о порядке учета земель, регистрации прав на участки и выдачи (замены) документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования землей в г. Москве, утвержденное распоряжением вице-мэра г. Москвы от 28 мая 1992 г. № 264-рвм3. Положение определяло временный порядок регистрации прав на земельные участки, который возлагался на главное управление землеустройства, кадастра и контроля земель Московского земельного комитета. Государственная регистрация договоров аренды земли и государственных актов (свидетельств) производится в Книге записей государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного пользования) землей и договоров аренды г. Москвы,уутвер-жденной 9 марта 1992 г. Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации.
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992 г. «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации»1 в г. Москве введено в действие Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра, утвержденное распоряжением мэра г. Москвы от 27 января 1994 г. № 38-рм2. Государственный земельный кадастр ведется в целях своевременного обеспечения органов государственной власти и управления, юридических и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах города, необходимой для обеспечения рационального использования и охраны земель г. Москвы, защиты прав собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, создания объективной основы для установления земельных платежей.
В отличие от постановления Правительства РФ от 25 августа 1992 г. «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации» в Положении о порядке ведения государственного земельного кадастра в г. Москве более определенно и однозначно подчеркивается юридическая значимость регистрации прав на землю в земельном кадастре. Установлено, что правоудостоверяющие документы на землю без отметки о проведении регистрации в Московском земельном комитете юридической силы не имеют и земельно-кадастровая информация о правах на землю в дополнительном удостоверении не нуждается. Данные земельно-правовые нормы приняты на уровне субъекта РФ в защиту прав субъектов права с учетов разграничения компетенции по вопросам ведения согласно ст.ст. 71,72 и 76 Конституции РФ.
Детальная процедура оформления и регистрации прав на земельные участки в г. Москве установлена постановлением правительства г. Москвы от 25 января 1994 г. № 77 «О ходе работ по регистрации землепользователей и обеспечению взиманию платы за землю»1. Учитывая, что оформление прав на земельные участки и регистрация этих же прав была возложена на один и тот же орган - Московский земельный комитет, нельзя было гарантировать надлежащую защиту прав землепользователя от бюрократического произвола.
Постановлением правительства г. Москвы от 20 сентября 1994 г. № 788 «О введении на территории Москвы единой системы государственной регистрации залога и единого Реестра договоров залога» на Московский земельный комитет была возложена функция регистрации договоров залога земли2. Принимая во внимание большую практическую значимость государст венного земельного кадастра для нужд города, распоряжением мэра г. Моск вы от 6 января 1995 г. № 2-рм была утверждена Программа работ по созда нию и ведению Государственного земельного кадастра в г. Москве на 1995 1996 г.г., направленная на создание нормативно-правовой, научно технической и нормативно-методологической вазы формирования и ведения земельного кадастра.
Понятие и сущность государственной регистрации прав на земельные участки и иную недвижимость. Анализ мирового опыта регистрации прав на недвижимость
Единый государственный реестр прав содержит несколько отдельных разделов с записями сведений о каждом объекте недвижимости. Раздел открывается регистрацией прав на объект недвижимости и идентифицированием кадастровым или условным его номером. Разделы реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимости. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.
Структура разделов Единого государственного реестра прав в основном соответствует структуре вотчинной книги, предусмотренной проектом Вотчинного устава (см. выше).
Мы не согласны с мнением А.В. Кузнецова, что $иа одном листке планируется регистрировать и земельный участок, и здания на этом участке, и находящиеся на них квартиры»2. Ни сам Федеральный закон, ни Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предусматривают наличия на одном листке информации о правах на земельные участки, здания и квартиры. Практика Москомрегистра-ции по порядку ведения форм Единого государственного реестра прав подтверждает это.
Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов, которые ведутся на отдельном листе. В подразделе I содержатся: краткое описание каждого объекта недвижимого имущества - адрес, вид, его площадь, назначение и иная необходимая информация; в подраздел П - записи о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя правообладателя, данные физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.
Отсутствие в г. Москве надлежащего разграничения земель на земли, закрепленные в федеральную собственность и в собственность субъекта Федерации - г. Москвы, создает для регистрирующего органа проблемы при регистрации прав на земельные участки в части заполнения соответствующих форм Единого государственного реестра прав. Правоприменительная практика установила, что функции собственника всех городских земель в части предоставления земли всем категориям землепользователей и ее изъятия отнесены к компетенции Московской городской администрации. В Москомрегист-рации данная проблема решается в рамках ст. 214 (п. 2) Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических или муниципальных образований, является государственной. Таким образом, до фактического разграничения городских территорий все земли г. Москвы определены одним термином «государственная собственность» без разделения на федеральные земли и земли субъекта Федерации. И в соответствующий подраздел II вносится запись «вид права собственности на земельный участок - государственная собственность». Данная запись позволяет при последующем разграничении городских земель на федеральные земли и земли субъекта Федерации внести соответствующие изменения без серьезных правовых проблем. В подраздел III Реестра вносятся записи об ограничениях (обременени ях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и др.), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указываются: содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма вы данного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недви жимого имущества, наименование документа, на основании которого возни кает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сде лок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости иденти фицируется номером регистрации, который, присваивается при приеме доку ментов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов. у В тоже время, мы поддерживаем А.В. Кузнецова в том, что формы Единого государственного реестра прав необходимо вести на бланках со специальной защищенностью, так как это позволит обеспечить дополнительную надежность зарегистрированным правам. Однако нормативно это не отрегу 85 лировано, а практика регистрации еще не столкнулась с острой необходимостью вводить специальные защищенные бланки форм Реестра1. Единый государственный реестр прав в основном на бумажных носителях, хотя возможно использование и магнитных носителей. При этом законодатель определил, что при несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе. Однако другое положение, введенное законодателем является спорным, а именно, что при несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающем документе приоритет имеет последний. В этом случае, по нашему мнению, законодатель не последователен. Данное положение не согласуется с другими положениями Федерального закона. В частности, в п. 1 ст. 2 установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и это может быть оспорено только в суде.
Кроме того, и на это обращает внимание Н.А. Сыродоев, наличие приоритета в случаях ошибок правоустанавливающего документа перед записью в Едином государственном реестре прав указывает на то, что государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера2.
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость
Право пожизненного наследуемого владения является правомочием гражданина по владению, пользованию и частичному распоряжению землей, находящейся в государственной собственности, по основаниям и в порядке, установленным земельным законодательством. Субъектом пожизненного наследуемого владения может быть только физическое лицо. Субъект этого права вправе передавать права владения и пользования землей по наследству; возводить на земле здания, строения и сооружения, если иное не установлено условиями пользования землей; передавать земельный участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Землевладелец использует свой земельный участок на протяжении всей своей жизни, при этом в порядке наследования данный земельный участок обязательно перейдет тому лицу, которое является надлежащим наследником, что обеспечивается гарантиями государства. Однако землевладелец не вправе отчуждать (продать, заложить и т.д.) земельный участок и не имеет прав на получение его стоимости в случае изъятия для государственных и общественных нужд1.
Право пожизненного наследуемого владения установлено Земельным кодексом РСФСР, хотя Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией РФ» была признана недействующей почти половина статей Кодекса, в том числе и статьи, регулирующие пожизненное наследуемое владение земельным участком. Однако понятие «пожизненное наследуемое владение» встречается в некоторых других действующих нормативных актах (например, в Указе Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю»)1.
Таким образом, вещное право пожизненного наследуемого владения земельным участком является действующим, его субъекты - землевладельцы -обладают определенным правовым статусом и могут на законных основаниях защищать свои права и обязанности, хотя не могут распоряжаться судьбой земли путем совершения сделок отчуждения. Имеется упоминание о праве пожизненного наследуемого владения землей и в гл. 17 Гражданского кодекса РФ, которая, однако, вводится в действие со дня введения в действие нового Земельного кодекса РФ2.
В г. Москве особенности предоставления земли гражданам в пожизненное наследуемое владение урегулированы ст. ст. 15 и 16 Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в г. Москве». В пределах городской территории право пожизненного наследуемого владения земельными участками предоставляется гражданам, являющимся домовладельцами, постоянно зарегистрированными в домах, принадлежащих им на праве собственности и расположенных на этих участках. Имеется определенное ограничение для установления права пожизненного навледуемого владения земельными участками для тех, кто не зарегистрирован постоянно в домах, принадлежащих им на праве собственности. Право пожизненного наследуемого владения землей может быть установлено данной категории граждан, если земельный участок не расположен на территории, отведенной под городскую застройку в соответствии с утвержденным проектом детальной планировки этой территории.
Законодательно в г. Москве утверждены предельные размеры земельных участков. В пределах Московской кольцевой автомобильной дороги земельные участки предоставляются в пожизненное наследуемое владение гражданам площадью до 0,06 га, а за ее пределами - до 0,12 га. При превышении данных пределов земельные участки гражданам могут быть предоставлены в аренду. Данное требование корреспондируется со ст. 36 Земельный кодекс РСФСР, которая правомочие по установлению норм предоставления земельных участков в собственность, пожизненное наследуемое владение и пользование отнесла к ведению местной администрации.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, как и пожизненное наследуемое владение, возникает только в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Право постоянного (бессрочного) пользования землей для конкретного субъекта устанавливается решением полномочного органа власти в отличие от пожизненного наследуемого владения, которое может перейти к новому субъекту на основании завещания прежнего землепользователя. Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования землей устанавливается решением полномочного органа власти, то таким же решением в соответствующем порядке оно может быть прекращено/ Субъектный состав данного вещного права шире, чем у права пожизненного наследуемого владения, так как субъектом права постоянного (бессрочного) пользования, именуемым землепользователем, могут быть как гражданин, так и юридическое лицо. Однако землепользователь, являющийся гражданином, не вправе передать свое землевладение по наследству.
Землепользователь вправе самостоятельно владеть и пользоваться землей в соответствии с ее целевым назначением, производить строительство зданий, строений и сооружений, но распоряжаться землей путем передачи ее в аренду или в пользование может только с согласия собственника земли. Кроме того, данное право может быть приобретено собственником здания, строения и сооружения согласно ст. 37 Земельный кодекс РСФСР, либо в случае реорганизации юридического лица. Порядок установления права постоянного (бессрочного) пользования землей регулируется Законом г. Москвы «Об основах платного землепользования в г. Москве». После вступления его в силу земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования могут предоставляться субъектам земельных правоотношений только при наличии прямого указания на то для данных категорий землепользователей в законах Российской Федерации и г. Москвы. Например, земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования землей согласно ст. 15 Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в г. Москве» предоставляются санаторно-курортным, детским оздоровительным учреждениям, организациям и учреждениям культуры, здравоохранения, туризма, физкультурно-оздоровительным организациям, основная деятельность которых финансируется из бюджета Российской Федерации или г. Москвы, либо за счет средств профессиональных союзов, а также религиозным организациям.
