Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Страхование кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании: цели, особенности, проблемы и направления развития 9
1.1. Ипотечное кредитование: характеристика рынка, проблемы становления 9
1.2. Ипотечное страхование: виды и факторы риска, особенности 19
1.3. Анализ зарубежного и отечественного опыта в ипотечном страховании кредитного риска 38
Глава 2. Модель формирования финансовых потоков и разработка модели механизма принятия оптимального решения по выбору параметров страхования кредитного риска 49
2.1. Формирование модели финансовых потоков при реализации различных видах ипотечных кредитов 49
2.2. Модель определения рисковой премии для различных типов ипотечного кредита 69
2.3. Формирование условий эффективности ипотечного страхования кредитного риска на основе функции полезности 80
2.4. Формирование модели механизма выбора оптимальных условий договора ипотечного страхования 86
Глава 3. Реализация механизма ипотечного страхования кредитного риска .. 100
3.1. Организация ипотечного страхования кредитного риска 100
3.2. Организация актуарных расчетов и механизма андеррайтинга при ипотечном страховании кредитного риска 113
3.3. Пример практической реализации механизма ипотечного страхования кредитного риска 129
Заключение 139
Список использованных источников 142
- Ипотечное страхование: виды и факторы риска, особенности
- Формирование модели финансовых потоков при реализации различных видах ипотечных кредитов
- Формирование модели механизма выбора оптимальных условий договора ипотечного страхования
- Организация актуарных расчетов и механизма андеррайтинга при ипотечном страховании кредитного риска
Введение к работе
Общая характеристика работы
Актуальность темы исследования.
Создание системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования
в России является одной из наиболее важных государственных проблем. Решить эту задачу призвана ипотека, зарекомендовавшая себя во всем мире как эффективный механизм жилищной политики. Надежность системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, увеличение объема российского ипотечного рынка зависит от ряда факторов, среди которых важнейшими являются: наличие эффективно работающей законодательной базы; наличие платежеспособного спроса на ипотечные кредиты со стороны населения; доступность ипотечных кредитов для населения; состояние и динамичность развития рынка жилья и жилищного строительства; уровень развития и гибкости банковской системы страны и системы страхования, а также научно обоснованный подход к формированию тарифной политики страховщиков.
Повысить уровень доступности ипотечных кредитов способно ипотечное страхование. Для этого многие зарубежные страны создали системы страхования рисков невозврата ипотечного кредита, используемые широким кругом заемщиков, включая семьи с невысокими доходами, молодые семьи, а также тех, для кого необходимость накопления 30 — 40% первоначального взноса служит основным ограничением при получении кредита.
В связи с этим введение системы ипотечного страхования в России становится актуальным. Страхование кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании должно стать стимулирующим фактором развития ипотеки.
Степень разработанности темы.
В России, на данном этапе развития ипотечного кредитования, отсутствует полная статистика проблемных и невыплаченных кредитов, нет обширной практики судебного обращения взыскания на предмет залога, реализации
залога с торгов, не развита система кредитных бюро, из-за чего оценка кредитных рисков чрезвычайно затруднительна.
По этой причине работ, посвященных проблемам именно страхования кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании крайне мало. Кроме того, само ипотечное кредитование в России довольно молодо и не накопило достаточной статистической базы. В последнее время появились исследования отечественных ученых-финансистов в области финансовой математики, ипотечного кредитования, к которым относятся: С. Гончаров, А. Ко-пейкин, А. Корнилов, Н. Пастухова, Н. Рогожина, В. Селюков, А. Семеняка, А. Туманов, А. Черняк, Е. Четыркин и др. К зарубежным ученым-финансистам, занимающимся изучением вопросов ипотечного кредитования относятся: Б. Гвиннер, Б. Гулд, Э. Элиот.
Вместе с тем, до настоящего времени не получила должного решения проблема, связанная с разработкой действенного методологического инструмента моделирования финансовых потоков и механизмов принятия оптимальных решений в сфере ипотечного кредитования, позволяющего обосновать и обеспечить их возвратность и эффективность. Сложность и актуальность решения этой задачи заключается в том, что каждая ипотечная кредитная операция является по своему характеру уникальной и требует индивидуального подхода к обоснованию ее эффективности с учетом платежеспособности заемщика и изменяющейся конъюнктуры рынка.
Отмеченные проблемы методологического и практического характера обусловили актуальность выбранного направления исследования и определили постановку цели и задачи диссертационной работы.
Цель и задачи исследования.
Целью настоящей работы является повышение уровня доступности ипотечных кредитов путем разработки модели принятия решений и методов формирования платежных потоков между субъектами системы ипотечного страхования, с учетом их интересов.
В соответствии с целью исследования в работе решаются следующие задачи:
провести анализ и оценку состояния рынка ипотечного жилищного кредитования, выявить проблемы и направления его развития;
раскрыть сущность ипотечного страхования и выявить его отличительные особенности;
обосновать повышение доступности ипотечного кредитования для заемщика вследствие введения ипотечного страхования, путем передачи кредитного риска страховщику;
рассмотреть различные способы погашения ипотечного кредита с целью выявления наиболее приемлемых с точки зрения минимизации риска невозврата кредита;
сформировать обобщенную модель определения основных показателей различных видов ипотечного кредита, необходимых для актуарных расчетов;
разработать модель формирования платежных потоков в системе «кредитор - заемщик - страховщик»;
разработать модель механизма принятия оптимального решения по выбору параметров страхования с учетом интересов всех участников системы «кредитор — заемщик — страховщик»;
разработать методику определения интервальной оценки тарифной ставки и уровня ответственности страховщика.
Область исследования.
Исследование проведено в рамках специальностей 08.00.13 -
Математические и инструментальные методы экономики и 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит: п.6 Страхование: п.п.6.5 «Формирование теоретических и методологических основ новых видов страховых продуктов» паспорта специальностей ВАК (экономические науки).
Предмет исследования.
Предметом исследования являются финансовые и организационные отношения между субъектами, участвующими в ипотечном страховании в рамках системы «кредитор — заемщик - страховщик».
Объект исследования.
В качестве объекта исследования выступает страхование кредитного
риска различных видов ипотечных жилищных кредитов.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:
раскрыта сущность ипотечного страхования как категории страхования, выражающая отношения между страховщиком и страхователем при страховании риска невыполнения заемщиком своих долговых обязательств (08.00.10);
с использованием теории полезности обоснована целесообразность введения ипотечного страхования как механизма повышения уровня доступности ипотечных кредитов для всех участников системы «кредитор - заемщик - страховщик» (08.00.13);
сформирована обобщенная модель вычислений основные показатели различных видов ипотечного кредита, использующихся в актуарных расчетах (08.00.13);
построена модель выбора параметров ипотечного страхования с учетом интересов всех участников системы «кредитор - заемщик -страховщик» (08.00.13);
разработан метод определения интервальной оценки тарифной ставки и уровня ответственности страховщика при неполной статистической базе (08.00.10);
на основании результатов теоретического исследования разработаны методические рекомендации по реализации механизма ипотечного страхования кредитного риска в страховых компаниях (08.00.10).
Теоретическая и практическая значимость работы.
В ходе проведенного исследования автором раскрыта сущность ипотеч
ного страхования, выявлены его принципы, задачи и обосновано повышение
доступности ипотечных кредитов вследствие введения ипотечного страхова
ния. Данные результаты получены на основе теории полезности и моделиро-
Ф вания финансовых потоков и механизмов принятия оптимальных решений с
учетом интересов всех участников системы «кредитор - заемщик - страховщик».
На основе проведенного исследования диссертантом получены практические выводы, используемые для решения актуарных задач в области страхования кредитных рисков. Большое значение имеет методика построения интервальной оценки тарифной ставки, позволяющая на основе существующей статистики определить область компромисса между страховщиком и заемщиком. Разработанная в диссертации модель формирования платежных потоков может быть использована как страховыми компаниями, так и организациями, выдающими ипотечный кредит. Полученные результаты позволяют при реализации и формировании ипотечного кредита снизить риск невозврата и повысить эффективность и надежность системы «кредитор-заемщик-страховщик». Реализация и апробация основных полоэ/сений работы.
Основные результаты докладывались и обсуждались на Всероссийских научно-практических конференциях: «XI Всероссийская Школа-коллоквиум по стохастическим методам и V Всероссийский симпозиум по прикладной и промышленной математике» (Сочи - Дагомыс, 2004); «VI Всероссийский симпозиум по прикладной и промышленной математике» (Санкт-Петербург, 2004); «XII Всероссийская Школа-коллоквиум по стохастическим методам и
VI Всероссийский симпозиум по прикладной и промышленной математике» (Сочи - Дагомыс , 2005).
Основные положения и результаты исследования были представлены в 9 публикациях общим объемом 3,22 п. л. Структура диссертации.
Диссертация общим объемом 153 страницы состоит из введения, трех глав, десяти параграфов, заключении и библиографического списка. Работа содержит 14 таблиц и 15 рисунков.
Ипотечное страхование: виды и факторы риска, особенности
Ипотечное страхование - это особый вид страхования кредитов. Ипотечное страхование призвано защитить ипотечных кредиторов от риска понести убытки в связи с неисполнением заемщиком его обязательств и невозможностью полного возмещения его задолженности за счет продажи заложенного имущества. Предметом ипотечного страхования является особый вид кредитного риска, отличающегося необычно длинным периодом действия. Помимо защиты от «обычного» риска неисполнения заемщиками своих долговых обязательств ипотечное страхование также выполняет роль экономического амортизатора, обеспечивающего необходимую финансовую устойчивость в периоды значительного экономического спада или даже кризиса.
Снижая кредитные риски ипотечных кредитов, ипотечное страхование побуждает их к расширению числа потенциальных заемщиков ипотечных кредитов. Чаще всего наличие ипотечного страхования позволяет увеличить сумму выдаваемого кредита на покупку жилья за счет снижения суммы первоначального взноса, которую клиент, покупающий жилье, должен внести наличными в качестве предоплаты. Являясь, по сути, своеобразным «заместителем» собственных средств заемщика, ипотечное страхование позволяет большому количеству граждан быстрее стать владельцами собственного жилья.
Еще одна задача, которую может выполнить ипотечное страхование - и вновь именно путем снижения рисков по ипотечным кредитам — это повышение интереса институциональных инвесторов («вторичного рынка») к приобретению кредитов, обеспеченных ипотекой, что означает рост притока капитала на рынок жилищного ипотечного кредитования.
Участники рынка ипотечного жилищного кредитования подвержены самым различным видам рисков. Эти риски принято делить на систематические и несистематические. Систематические (диверсифицируемые) риски обусловлены действием макроэкономических и макросоциальных факторов. Они оказывают воздействие на всю систему ипотечного кредитования. К ним можно отнести риски несовершенства законодательной базы, неблагоприятного изменения налогового законодательства, роста уровня безработицы и неблагоприятного изменения процентных ставок, валютного курса и т.п. Несистематические (диверсифицируемые) риски связаны с конкретным заемщиком, объектом недвижимости, инструментом ипотечного кредитования, с внутренними издержками организации и т.п. Такие риски можно существенно уменьшить путем создания диверсифицированных кредитных портфелей.
Селюков В.К., Гончаров С.Г. [95] выделяют следующие основные риски на ипотечном рынке: процентный, валютный, кредитный риск, риск реинвестирования (альтернативного выбора), риск ликвидности. Кроме того, нельзя исключать из рассмотрения такие риски, как административный, изменения условий мобилизации фондов, изменения дохода на акционерный капитал. Указанным видам риска подвержен, прежде всего, кредитор.
Кредитный риск - это риск потерь, вызванных неблагоприятным изменением платежеспособности заемщиков (риск неуплаты основного долга и (или) процентов по нему), уменьшением стоимости залога из-за падения цен на жилье, утратой или порчей залога. Невозврат кредита по субъективным причинам можно минимизировать посредством оценки вероятности погашения кредита - андеррайтинга.
Процентный риск - это риск потерь, вызванных финансированием при несбалансированной периодичности пересмотра ставок процента по выданным кредитам и по привлеченным заемным средствам (т. е. если ставка процента по кредиту корректируется менее часто, чем ставки процентов по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок). Например, если ставка по кредиту корректируется раз в год, а ставка процента по привлеченным средствам, за счет которых финансируется этот кредит, пересматривается ежемесячно, то в условиях большего роста процентных ставок ставка процентов по кредиту может большую часть времени быть ниже ставки по долговым обязательствам. Процентный риск связан с влиянием, которое оказывают изменения процентных ставок на стоимость активов и долговых обязательств кредитора, на сумму его дохода. Процентный риск - это риск снижения прибыли кредитора вследствие негативного влияния непредвиденного изменения процентных ставок. Управление риском процентных ставок осуществляется посредством их расчета, покупки ценных бумаг и выпуска долговых обязательств.
Валютный риск — это риск потерь из-за неблагоприятного изменения валютного курса. Для банковских структур, выдающих ипотечные кредиты в иностранной валюте, падение курса рубля ведет к увеличению банковских резервов. Одновременно при резком падении курса рубля доходы заемщика снижаются в валютном эквиваленте, что уменьшает его платежеспособность.
Административный риск - это риск уменьшения прибыли банка из-за увеличения предельных затрат по мобилизации средств, выдаче кредитов, обслуживанию этих кредитов, управлению рисками и т.п.
Риск альтернативного выбора - это риск потерь при реинвестировании денежных средств, вызванных досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента (риск досрочного погашения), и потерь при финансировании кредитов, связанных с определением ставки процента после окончания кредитного периода.
Риск ликвидности - это риск потерь, вызванных продажей ценных бумаг для получения наличных средств для поддержания необходимого уровня ликвидности. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций: во-первых, детальный расчет потока наличности для определения возможной потребности банка в наличных средствах; во-вторых, разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.
Формирование модели финансовых потоков при реализации различных видах ипотечных кредитов
На ставку страхового тарифа влияют многие факторы, в том числе и методы погашения ипотечного кредита, график платежей, размер выплат. Рассмотрим более подробно характерные способы погашения задолженности.
Проведем сравнительный анализ различных способов погашения ипотечного кредита [56], [18].
Все виды ипотечного кредита можно разбить на две группы: стандартный ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (аннуитетный) и ипотечные кредиты с переменными выплатами.
Стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетным ипотечным кредитом. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или начале) равных временных интервалов.
Погашение долга в рассрочку, или амортизация долга, обычно производится посредством ряда периодических платежей. Каждый платеж состоит из двух частей: погашаемой части основной суммы долга и процентов, начисляемых на текущий долг. Под текущим долгом понимают невыплаченный остаток основной суммы долга на конец очередного периода, т.е. на момент времени непосредственно после очередного платежа. Кредитор составляет план амортизации ипотечного кредита, являющийся, в свою очередь, основой плана-графика внесения платежей по ипотечному кредиту.
Положительной характеристикой аннуитетного кредита является возможность равномерно распределять нагрузку на заемщика по возрасту кредита в течение всего кредитного срока, что способствует некоторому смягчению кредитного риска. В то же время аннуитетный кредит с постоянной ставкой процента приемлем только в условиях относительно низкой инфляции и слабо меняющейся стоимости финансовых ресурсов.
Вторая группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две группы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными видами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.
Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотечные кредиты с ростом платежей, индексируемые кредиты.
Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применяется банками в практике ипотечного кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Т. о. величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком такого кредита является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных показателей ипотечного кредита. Рассмотрим этот способ погашения долга подробнее. Модель финансовых потоков при реализации ипотечных кредитов с погашением основного долга равными суммами.
Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой. При использовании данного вида кредита важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг, ставки по межбанковским кредитам, ставка рефинансирования Сбербанка, ставка LIBOR (лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США), средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков, курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен, прежде всего, показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.
В то же время, применяя ипотечный кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно: ? не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки по кредиту верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов; ? частый пересмотр процентной ставки делает ипотечный кредит менее привлекательным; ? возможна несопоставимость платежей по ипотечному кредиту и доходу заемщика; ? относительная сложность данного вида кредита. При использовании ипотечного кредита с переменной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5 - 2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.
Чтобы повысить привлекательность для заемщика ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов кредитора может быть установлен минимальный уровень процентной ставки. В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровый») платеж в счет погашения основного долга. Такие кредиты подразделяются на три группы. 1. Кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, которые не предусматривают каких-либо выплат в погашение как основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограниченно. 2. Кредиты с выплатой только процентов, т. е. в данном случае предусматривается шаровый платеж основной суммы в конце срока кредита. 3. Кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита.
Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, т.е. кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.
Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга в течение не всего срока, а нескольких лет. Например, первые четыре года предусматривается выплата только процентов, а последующие шесть лет - процентов и основной суммы долга.
Формирование модели механизма выбора оптимальных условий договора ипотечного страхования
Опишем модель, которая будет рассмотрена далее, и введем обозначения единые для всех дальнейших выкладок. В приведенных выше утверждениях рассматривались две альтернативы, и заемщик стоял перед выбором: страховать или не страховать риск невозврата кредита. Как было показано для всех участников выгодно заключение страхового договора, поэтому будем считать, что заемщик сделал свой выбор. Тогда заемщик становится страхователем.
Рассмотрим сначала взаимодействие кредитора и заемщика. Пусть кредитор выдал кредит D под і % годовых на п лет. Выплаты по кредиту происходят т раз в год. Тогда общее количество всех выплат равно т-п. Остаток суммы кредита после очередного к-го платежа Dk, т. е. D0=D. Каждый платеж заемщика Rk состоит из погашения основного долга М\=Дц -Dk и процентов Ргкі выплачиваемых за пользование кредитом. Будем считать, что выплаты по кредиту происходят в конце каждого к-то периода. В случае необходимости адаптировать выкладки и расчеты к кредиту с предоплатой можно достаточно просто и быстро. Вид ипотечного кредита не конкретизируется, поскольку более подробно рассмотрен в другом разделе. Кредитор может выдать кредит с ожидаемым ущербом М[Х\ не более максимально допустимого М.
Рассмотрим теперь взаимодействие между страховщиком и заемщиком. Заемщик с момента заключения договора страхования становится страхователем. Заемщик-страхователь застраховал риск невозврата кредита. Страховщик установил периодические страховые выплаты в размере Vk. Структура и методы расчета страховых премий рассмотрены отдельно. В течение к-го периода заемщик может не выполнить обязательства по кредиту с вероятностьюрь и выполнить их соответственно с вероятностью (1 —рк)-Следует отметить, что для различных LTV кредита вероятность рк будет разной. Вероятность невозврата также меняется в зависимости от периода. Пик невыплат приходится на середину срока кредита. [95] При наступлении страхового случая в течение А:-го периода страховщик выплачивает кредитору страховое возмещение Wk . Пусть предел ответственности страховщика равен Ъ, % от суммы ущерба. Страховая сумма Sk состоит из остатка основного долга после последнего платежа Dk-\ и невыплаченных процентов Ргк за пользование кредитом в текущий период. Будем считать, что сроки выплат кредитору и внесения страховых премий совпадают во времени. Варианты расчета страховых премий для других вариантов рассмотрены отдельно.
В качестве изначально известных величин выступают сумма кредита, размер первоначального взноса, процент по кредиту, его тип и условия. Исходя из этих данных, требуется определить размер страховых премий и уровень ответственности страховщика. При этом следует учесть противоположность интересов всех участников данной ситуации.
Построим целевые функции всех участников системы и наложим ограничения, в рамках которых эти целевые функции будем оптимизировать. Для более детального рассмотрения составляющих модели, распишем методы выплат кредита, некоторые аспекты построения страховой премии и сведем воедино полученные результаты.
Заемщик-страхователь хотел бы получить наибольшую выгоду от полученного кредита D с учетом производимых им периодических выплат кредитору и страховщику Rk + Vk. Это можно записать следующим образом: (100)D-Rk- Vk- max для k=l9 2,..., т-п. Получили целевую функцию заемщика-страхователя fk=D — Rk- Pit- для к=1,2,..., т-п. Следует отметить, что сопоставление суммы кредита, выданной единовременно, с периодическими выплатами возможно в виду того, что дисконтирование Rk и Vk предусмотрено в их структуре, что будет показано ниже. Кредитор, в свою очередь, на каждом этапе хочет увеличить ожидаемый доход, состоящую из выплаты, получаемых от заемщика и страхового возмещения в случае невыполнения заемщиком обязательств по кредиту.
Таким образом, получился набор целевых функций всех участников рассматриваемой модели. Полученные целевые функции позволяют оптимизировать процесс взаимодействия всех участников системы на каждом этапе, т. е. позволяют решать задачи пошаговой оптимизации или динамического программирования. С помощью данных целевых функций можно учитывать изменяющиеся условия системы. Это могут быть процентная ставка кредитования, досрочная или повышенная выплата по кредиту, что может повлечь изменение тарифной ставки страхования.
В приведенных выше утверждениях были получены некоторые ограничения, накладывающие дополнительные условия на функционирование рассматриваемой системы. В рамках этих условий вторая альтернатива выгоднее первой. Т. е., если выполняются данные ограничения, выгоднее, застраховав риск невозврата кредита, получить в кредит сумму большую, чем при незастрахованном риске.
Рассмотрим следующую ситуацию. В условиях первой альтернативы заемщику было отказано в кредите, потому что Щу\ М. Тогда ему предложили застраховать риск невозврата кредита. Кредит может быть выдан, если ожидаемый ущерб кредитора меньше максимально допустимого: (№.)(l-QM\y] M. Последнее ограничение можно интерпретировать следующим образом: при последующем решении задачи выбираться будут ответы, соответствующие данной зависимости, т.е. точки (Т, ), принадлежащие графику функции (77. ) .
В записи целевых функций участников системы присутствуют величины, варьирование которых может привести к различным результатам для различных целевых функций. Значит, периодические выплаты нуждаются также и в ограничении сверху. Надо определить предел, выше которого они не должны подниматься.
Для этого воспользуемся некоторыми критериями, которые оцениваются при решении о выдаче кредита. Чтобы заявка на получение ипотечного кредита была принята кредитором, необходимо оценить платежеспособность заемщика, т.е. способность погасить заемщиком ипотечный кредит должна соответствовать установленным критериям платежеспособности.
В практике кредитования используется совокупность критериев платежеспособности. Так, для определения платежеспособности заемщика рассчитывается жилищный коэффициент (у1 или PTI), отражающий допустимую долю дохода, направляемую заемщиком на периодические выплаты по кредиту. Этот коэффициент устанавливается для каждого заемщика при оценке его платежеспособности и находится в пределах от 0,3 до 0,5. Он может устанавливаться в зависимости от величины дохода заемщика (ДЗ): соответственно с ростом дохода заемщика коэффициент увеличивается. [18]
Организация актуарных расчетов и механизма андеррайтинга при ипотечном страховании кредитного риска
Одной из проблем проектирования системы страхования кредитных рисков при ипотечном кредитовании является проблема определения состава и размера возможных убытков при дефолте заемщиков, оценки рисков и определения страховых сумм, другими словами, определения предельного объема ответственности страховщика при наступлении страхового случая.
Как уже отмечалось, в зарубежной практике страхования ипотечных рисков при определении страховой суммы учитываются убытки и расходы банка, которые он несет в связи с дефолтом заемщика, проведением процедуры перехода права собственности и реализацией заложенного жилья. При этом моментом наступления страхового случая является продажа заложенного недвижимого имущества. В зависимости от условий страхования, зафиксированных в договоре страхования, страховщик покрывает ущерб банка полностью на 100%, например, при государственном страховании в ФЖА в США, или частично, в пределах 15—50%, как это происходит при заключении договоров страхования ипотечных рисков с частными страховыми компаниями. Таким образом, в сумму требования кредитора к страховой компании входят не только размер ущерба банка, связанного с невыполнением обязательств заемщика по кредитному договору (основному долгу и процентам), но и финансовые расходы, связанные с процедурой вращения взыскания и реализацией предмета залога, а именно расходы: ? на оплату юридических услуг и судебных издержек в связи с обращением взыскания па предмет залога; ? оплату налогов, связанных с предметом залога; ? оплату расходов на эксплуатацию залогового жилого имущества и жилищно-коммунальных расходов; ? поддержание залогового имущества в нормальном состоянии до поступления имущества на публичные торги.
Далее рассмотрим несколько подходов к определению страхового случая, с наступлением которого договор страхования предусматривает осуществление страховой выплаты.
Рассмотрим наступление страхового случая в момент перехода права собственности на заложенное жилое помещение
Переход права собственности на предмет ипотеки происходит, как правило, в результате торгов, когда жилое помещение приобретено новым собственником и сделка зарегистрирована в учреждении юстиции по регистрации прав собственности на недвижимое имущество, или при приобретении заложенного имущества залогодержателем (при объявлении повторных публичных торгов несостоявшимися). Это означает, что, пока торги не прошли и жилое помещение, являющееся предметом залога, не реализовано, право собственности на него остается у залогодателя.
В страховую сумму в зависимости от установленных договором страхования условий могут быть включены убытки и расходы банка-кредитора, образовавшиеся у него к моменту перехода прав собственности на предмет ипотеки. Страховщик в соответствии с установленными в договоре условиями полностью или частично покрывает предъявленное банком страховое требование. Следует учесть, что, так как переход права собственности на предмет залога происходит на основании результатов торгов, расходы банка, включаемые в страховое покрытие, напрямую будут зависеть от того, насколько быстро и каким образом (в судебном или внесудебном порядке) осуществляется процедура обращения взыскании с последующей реализацией жилья. После проведения торгов окончательно определяется выручка от реализации жилья и сумма, распределяемая в пользу банка-кредитора. Именно в этот момент банк может окончательно подсчитать свои фактические убытки, связанные с тем, что полученных по результатам торгов сумм от реализации имущества может оказаться недостаточно для покрытия всех понесенных им затрат. Банк определяет сумму понесенных убытков и расходов, страховая компания определяет размер возмещения, и в зависимости от установленной договором доли покрытия сумма страхового возмещения полностью или частично покрывает финансовые убытки кредитора. Преимущества данной схемы:
? поскольку порядок определения страховой суммы предусматривает включение в нее всех оговоренных договором страхования расходов банка на момент получения результатов торгов, появляется возможность наиболее полно учесть интересы банка кредитора и компенсировать понесенный им в результате дефолта заемщика ущерб;
? страховая компания производит страховые выплаты, рассчитываемые на основе окончательных подсчетов убытков банка, и осуществляет страховое возмещение в пределах установленной доли покрытия;
? исключается возможность того, что сумма страхового возмещения превысит фактически понесенный банком ущерб.
В то же время следует отметить и некоторые негативные черты, связанные с правовыми особенностями процедуры обращения взыскания и реализации предмета залога. Достаточно большая степень неопределенности и слабая прогнозируемость этой процедуры могут: негативно отражаться па оценке рисков и тарифах по страхованию;
? приводить к существенному и не всегда оправданному увеличению суммарных расходов банка, включаемых в страховое покрытие;
? поддерживать достаточно большой спрэд на кредитный риск в процентной ставке банков, так как страховое возмещение может быть получено ими только после фактической реализации имущества на торгах и банки будут вынуждены компенсировать затраты, связанные с проблемными кредитами, из своих резервов;
? приводить к существенному увеличению размера страховых выплат и негативно сказываться на финансовой устойчивости и стабильности системы страхования ипотечных рисков.
Еще одним негативным результатом реализации данной схемы организации страхования кредитных рисков является то, что в случае возможного затягивания процедуры обращения взыскания и реализации имущества банк в течение всего этого времени несет достаточно большие расходы и может получить страховое возмещение только после окончания торгов и распределения полученных сумм.
Рассмотрим теперь ситуацию наступления страхового случая на первоначальном этапе установления дефолта заемщика и процедуры обращения взыскания на предмет залога.
При другом подходе моментом страхового случая является факт наступления дефолта заемщика и принятия банком решения о начале процедуры внесудебного (судебного) обращения взыскания. Основное преимущество данного подхода по сравнению с рассмотренным выше заключается в возможности определить момент наступления страхового случая на самой ранней стадии признания дефолта заемщика, когда связанный с этим финансовый ущерб банка, как правило, ограничен невыплаченным остатком основного долга и начисленной суммой вознаграждения за период просроченной задолженности. Данная схема позволяет, например, определить момент наступления страхового случая с момента первой публикации объявления о торгах. Преимущества данного подхода:
? страховая сумма, устанавливаемая в договоре страхования, будет ограничена невыплаченным остатком основного долга, и обязательства страховой компании по выплате страхового возмещения будут носить более прогнозируемый как для нее самой, так и для банка характер;
? выплата страхового возмещения банку последует значительно быстрее, чем при первом подходе.
Поскольку к страховой компании после выплаты страхового возмещения кредитору переходит право предъявления требований к заемщику (суброгация), она сама и будет осуществлять процесс реализации с последующим распределением выручки.
Похожие диссертации на Модели и методы формирования финансовых потоков и механизма ипотечного страхования кредитных рисков
