Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Публичные и частноправовые начала в регулировании земельных отношений с участием иностранных лиц 16
1.1. Развитие правового регулирования земельных отношений с участием иностранных лиц в России в историческом аспекте 16
1.2. Земельные участки как объекты гражданских прав и сделок с участием иностранных лиц 39
1.3. Зарубежный опыт правового регулирования земельных отношений с участием иностранных лиц 51
Глава 2 Основания возникновения и прекращения прав иностранных лиц на земельный участок 71
2.1. Основания возникновения прав на земельный участок 71
2.2. Прекращение прав на земельный участок 92
2.3. Условия и порядок изъятия (выкупа) земельного участка для государственных и муниципальных нужд 111
Глава 3. Правовое регулирование отдельных видов сделок иностранных лиц с земельными участками 124
3.1. Общие и специальные условия действительности сделок с земельными участками 124
3.2. Договор аренды земельного участка 149
3.3. Договор ипотеки земельного участка и права аренды земельного участка 168
3.4. Сделки, связанные с отчуждением земельного участка 184
Библиография 200
- Земельные участки как объекты гражданских прав и сделок с участием иностранных лиц
- Прекращение прав на земельный участок
- Общие и специальные условия действительности сделок с земельными участками
- Договор ипотеки земельного участка и права аренды земельного участка
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Развитие международных экономических связей, появление в экономике страны значительного количества иностранных юридических и физических лиц потребовало законодательного регулирования не только их деятельности, но и процедуры предоставления им прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки. В основном сформировано законодательство, действующее в данной сфере общественных отношений, а также заключен ряд межгосударственных и межправительственных Соглашений, содержащих нормы, связанные с регулированием земельных отношений c участием иностранных лиц. Российское законодательство, устанавливая в отношении иностранных лиц национальный режим в сфере земельных отношений, предусматривает для них определенные ограничения в правах на земельные участки в публичных интересах. Вместе с тем, действующее законодательство противоречиво и содержит пробелы, а земельные отношения с участием иностранных лиц регулируются нормами земельного и гражданского права по-разному, что влияет на снижение инвестиционной привлекательности России для иностранного капитала и не исключает злоупотреблений правами на земельные участки со стороны иностранных лиц. Так, законодательно не определен земельно - правовой статус бипатридов и российских граждан, состоящих в зарегистрированном браке с иностранными гражданами, лицами без гражданства или бипатридами; российские компании с участием иностранного капитала ограничены в правах только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения; не достаточно четко определены права на земельные участки иностранных лиц - собственников расположенных на таких участках зданий, строений и сооружений, поскольку Президентом РФ пока не утвержден перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые не распространяется право преимущественной покупки или аренды земельного участка иностранными лицами; существуют внутренние противоречия между пунктами 2 - 4 ст.28 Федерального закона от 08 ноября 2007 года № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о морских портах), а также противоречия между положениями п. 4 ст. 28 Закона о морских портах и п. 3 ст. 15 ЗК РФ по вопросу возможности приобретения иностранными лицами права собственности на земельный участок в границах территории морского порта, расположенного на приграничной территории или территории особой экономической зоны в границах морского порта.
Существует проблема соотношения между нормами земельного и гражданского законодательства при оценке действительности сделок с земельными участками, совершаемыми как иностранными, так и российскими физическими и юридическими лицами, поскольку в соответствии с Конституцией РФ гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, а земельное законодательство - в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Указанное обстоятельство требует проведения исследований и анализа нормативно - правовых актов субъектов Российской Федерации в анализируемой сфере. В связи с одобрением решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07 октября 2009 года Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, проблема соотношения земельного и гражданского законодательства в регулировании отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками вновь стала актуальной. Недостаточность научной разработанности проблемы, наличие пробелов и противоречий в законодательстве затрудняют как саму процедуру приобретения и прекращения иностранными лицами прав на земельные участки, так и соблюдение законных прав и интересов не только российских граждан и юридических лиц, желающих приобрести земельные участки на каком либо праве, но и публичных интересов. Проведение научного исследования в обозначенной сфере позволит определить основные направления совершенствования законодательства и правоприменительной практики.
Степень научной разработанности темы. Непосредственно проблеме правового регулирования земельных отношений с участием иностранных лиц в научной литературе внимание уделялось достаточно опосредованно. Среди научных трудов практически отсутствуют монографии, непосредственно посвященные изучаемой проблеме. Однако данный вопрос фрагментарно исследовался юристами-правоведами при изучении земельных отношений в целом. В частности, в дореволюционной науке вопросу регулирования земельных отношений, в том числе с участием иностранных лиц, уделяли внимание М. В. Венецианов, В. М. Гессен, А. Г. Гойхбарг, В. И. Курдиновский, Д. И. Мейер, А. С. Мулюкин, К. П. Победоносцев, Г. Ф. Шершеневич и др.
В советский и современный периоды проблемы правового регулирования земельных отношений, в том числе, с участием иностранных лиц, затрагивались в научных работах российских ученых в области общей теории права и государства, истории права и государства, конституционного, административного права: С. С. Алексеева, Ю. А. Тихомирова, в работах ученых - цивилистов - Т. Е. Абовой, М. И. Брагинского, М. М. Богуславского, В. С. Белых, В. В. Витрянского, В. А. Дозорцева, С. В. Дзагоева, В. П. Камышанского, О. И. Крассова, Л. Т. Кокоевой, В. С. Маленко, С. Ю. Марочкина, А. П. Сергеева, С. А. Степанова, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, Д. О. Тузова, специалистов в области земельного права - А. П. Анисимова, А. М. Аликиевой, С. А. Боголюбова, Г. Е. Быстрова, М. М. Бринчука, Е. А. Галиновской, В. А. Ершовой, Б. В. Ерофеева, И. А. Иконицкой, М. И. Козыря, Н. А. Сыродоева, В. В. Устюковой, Г. В. Чубукова и др. Международно-правовой аспект права собственности и иных прав и особого статуса иностранных лиц при приобретении ими земельных участков рассматривался в научных трудах таких ученых, как А. П. Белов, С. И.
Герасин, Д. К. Лабин, А. В. Пушкин, Н. Г. Семилютина, И. З. Фархутдинов, Д. Н. Чернышев, С. В. Юдин и др.
Вопросу предоставления иностранным лицам прав на земельные участки посвящена кандидатская диссертация Маленко В.С. «Гражданско - правовое регулирование земельного оборота с иностранным элементом» (Москва, 2007г.), отдельные вопросы, связанные с правами иностранных лиц на земельные участки рассмотрены в диссертации Болюх А. Я. «Регулирование иностранных инвестиций в странах СНГ (сравнительно-правовой анализ)» (Москва, 2000 г.). Вместе с тем, в этих работах авторы в основном сосредоточили свое внимание на гражданско-правовых аспектах изучения земельных отношений в целом, уделив внимание правам иностранных лиц на земельные участки лишь фрагментарно. Непосредственно правам иностранных лиц посвящена диссертация Бобряшовой М. А. «Права на земельные участки иностранных физических и юридических лиц в России» (Москва, 2012 г.), в которой, в отличие от представленной диссертантом работы, не исследовались основания и порядок изъятия земельных участков у иностранных лиц для государственных и муниципальных нужд, договорная практика, условия действительности сделок с земельными участками. Диссертантом представлен анализ нормативно-правовых актов и эмпирической базы, которые не были предметом исследования в диссертации Бобряшовой М. А. По результатам исследования диссертантом обоснованы новые выводы о правах иностранных лиц на конкретные виды земельных участков, а также выводы о признании сделок с земельными участками незаключенными, специальных условиях действительности сделок (договоров) и предложения по совершенствованию законодательства.
Объектом исследования являются общественные отношения с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, бипатридов, иностранных юридических лиц, российских юридических лиц с иностранным участием, иностранных государств (далее - иностранных лиц) в сфере приобретения и прекращения прав на земельный участок в России.
Предмет исследования — законы и подзаконные акты Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, международно-правовые акты, определяющие порядок приобретения и прекращения прав иностранных лиц на земельный участок, зарубежный опыт правового регулирования, а также положения доктрин земельного и гражданского права, судебно - арбитражная и договорная практика.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью данного исследования является комплексное изучение теоретических и практических проблем правового регулирования земельных отношений с участием иностранных лиц, поиск путей их разрешения, а также формирование предложений по совершенствованию российского законодательства и судебно-арбитражной практики по рассмотрению и разрешению судебных споров, связанных с приобретением и прекращением прав иностранных лиц на земельные участки. Для достижения поставленной цели определены следующие задачи исследования: 1) определение соотношения норм земельного и гражданского права в регулировании земельных отношений с участием иностранных лиц и отраслевой принадлежности норм, устанавливающих ограничения прав иностранных лиц на земельный участок и совершение сделок с ним; 2) анализ законодательства, регулирующего земельные отношения с участием иностранных лиц в его эволюции; обобщение опыта правового регулирования земельных отношений с участием иностранных лиц законодательством зарубежных стран (стран - участниц СНГ, ЕврАзЭС и других); 3) выявление пробелов и коллизий в действующем законодательстве в сфере правового регулирования земельных отношений с участием иностранных лиц, определение путей их преодоления; 4) определение видов земельных участков как объектов прав и сделок с участием иностранных лиц; 5) анализ оснований возникновения и прекращения прав иностранных лиц на земельные участки; 6) определение общих и специальных условий действительности сделок с земельными участками с участием иностранных лиц; 7) анализ особенностей совершения иностранными лицами отдельных видов сделок с земельными участками; 8) обоснование рекомендаций по совершенствованию законодательства, связанного с регулированием земельных отношений с участием иностранных лиц, и практики его применения.
Теоретическую основу диссертационного исследования составляют труды ученых по земельному и гражданскому праву, в частности работы таких ученых как А. П. Анисимов, С. А. Боголюбов, М. И. Брагинский, В. С. Белых, В. А. Белов, Г. Е. Быстров, М. В. Венецианов, В. В. Витрянский, Р. К. Гусев, В. А. Дозорцев, В. П. Камышанский Е. А. Суханов, Н. А. Сыродоев, Ю. А. Тихомиров, Д. О. Тузов, Ю. К. Толстой, И. Л. Иконицкая, Д. И. Мейер, В. В.Устюкова, Г. Ф. Шершеневич и др. Особое внимание в диссертации уделено изучению работ российских ученых в области земельного, лесного и гражданского права: А. М.Аликиевой, Л. В.Амосовой, М. В. Бархатова, М. А. Бобряшовой, А. Я. Болюх, М. И. Козыря, Е. Л. Мининой, В. С. Маленко, С. Ю. Марочкина, М. Ю. Тихомирова и др.
Нормативную базу исследования составили Конституция Российской Федерации, международно-правовые акты, земельное и гражданское законодательство Российской Федерации, законы субъектов Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Ряд положений и выводов основывается на анализе норм модельных законов и законов стран - участниц СНГ, ЕврАзЭС, Евразийского экономического пространства (ЕЭП) и других зарубежных стран, межгосударственных и межправительственных Соглашений.
Эмпирическую основу исследования составили материалы судебно - арбитражной практики, в частности, практики Конституционного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, иных арбитражных судов, судов общей юрисдикции, а также учредительные документы некоторых российских компаний с иностранными инвестициями, отдельные договоры с земельными участками, фактический материал, нашедший отражение в средствах массовой информации и Интернет, и полученный диссертантом в процессе выполнения исследований по гранту РГНФ на тему: «Ограничение и прекращение прав на земли сельскохозяйственного назначения в общественных интересах» (проект № 10-03-00495а).
Методологической основой диссертационного исследования являются общенаучные методы познания общественных явлений с использованием специальных и частно - научных методов: исторического, системно-структурного анализа, сравнительного правоведения, формально- юридического, структурно-функционального и других.
Научная новизна исследования. Диссертационное исследование является одним из первых исследований, посвященных комплексному анализу наиболее важных вопросов, связанных с регулированием земельных отношений с участием иностранных лиц. В работе содержатся новые выводы о соотношении норм земельного и гражданского права в регулировании отношений, связанных с возникновением и прекращением прав иностранных лиц на земельные участки, в том числе в случае выхода из российского гражданства, в связи с изъятием земельных участков для публичных нужд, реквизицией и конфискацией; об ограничениях прав бипатридов, российских граждан, состоящих в зарегистрированном браке с иностранными гражданами или лицами без гражданства, и российских коммерческих организаций с иностранными инвестициями владеть на праве собственности земельными участками на территории России; о роли норм земельного права в определении общих и специальных условий действительности сделок с земельными участками, совершаемых с участием иностранных лиц, и признании их заключенными.
На защиту выносятся следующие основные положения: 1. Земельные отношения с участием иностранных лиц регулируются комплексом правовых норм, имеющих различную отраслевую принадлежность. Основу этого комплекса составляют нормы земельного и
гражданского права. Связующим звеном между двумя этими разноотраслевыми сегментами законодательства служат единые (общие) для иностранных и российских физических и юридических лиц правовые нормы в области земельных отношений, закрепляющие порядок образования земельного участка как объекта гражданских прав и сделок, систему прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений, основания приобретения и прекращения права собственности и иных прав на земельный участок, общие условия действительности сделок с земельными участками и признания их заключенными. Нормы права, устанавливающие ограничения для иностранных лиц в приобретении прав на земельный участок, имеют земельно-правовую отраслевую принадлежность.
-
В качестве одной из иных форм собственности, предусмотренных в пункте 2 статьи 9 Конституции Российской Федерации, правомерно рассматривать собственность иностранных государств на земельные участки в границах территории Российской Федерации, поскольку фактически земельные участки по международным договорам и соглашениям предоставляются в собственность. Кроме того, право собственности на земельный участок у иностранного государства может возникать на основании завещания.
-
Приобретение иностранными лицами прав на земельные участки осуществляется с использованием предусмотренных законодательством способов, которые применяются с учетом особенностей их правового статуса и установленными федеральным законодательством или международным договором ограничениями, запрещающими иностранным лицам приобретать на праве собственности земельные участки на приграничных и иных установленных особо территориях Российской Федерации, а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, в границах морских портов, расположенные в закрытых административно- территориальных образованиях и особых экономических зонах. Иностранные физические и юридические лица не вправе владеть земельными участками соответственно на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.
-
Различия в правовом регулировании земельных отношений с участием иностранных лиц в Российской Федерации, Республике Казахстан, Республике Беларусь и других странах СНГ относительно субъектов земельных отношений, видов прав на земельные участки, сроков договора аренды земельных участков, оснований прекращения прав на земельные участки могут являться фактором сдерживания иностранных инвестиций в экономику стран - участниц СНГ, ЕврАзЭС и ЕЭП, для которых проблема гармонизации правового регулирования продолжает оставаться актуальной.
Решение проблемы гармонизации национальных законодательств возможно на базе межгосударственных и межправительственных Соглашений, а также путем заимствования положительного опыта правового регулирования зарубежных стран. Например, положительного с точки зрения правоприменения опыта Республики Беларусь, согласно законодательству которой, в случае, когда наследником земельного участка является лицо, которое не может быть собственником земельного участка, земельный участок автоматически переходит в государственную собственность, а наследники получают денежную компенсацию (ч.2 ст.58 КоЗ РБ). В Республике Казахстан выход собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения из гражданства Республики является основанием для прекращения права собственности на земельный участок (п. 5 ст. 24 ЗК РК).
-
При определении содержания права частной собственности на земельный участок бипатридов, российских граждан, состоящих в зарегистрированном браке с иностранным гражданином, лицом без гражданства или бипатридом, следует исходить из их ограниченного правового статуса, требующего специальной правовой регламентации. Диссертантом обосновывается вывод о необходимости внесения изменений в Земельный кодекс РФ, Закон о морских портах, Закон об обороте, приравнивающие указанных лиц в правах на приобретение земельных участков в собственность к иностранным физическим лицам и лицам без гражданства, что отвечает публичным интересам.
6. Существует проблема соотношения между нормами земельного и гражданского законодательства при оценке действительности сделок с земельными участками, совершаемыми как иностранными, так и российскими физическими и юридическими лицами, поскольку в соответствии с Конституцией РФ гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, а земельное законодательство - в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Федеральными законами субъектам Российской Федерации предоставляется право устанавливать некоторые региональные нормы, например, определять момент начала приватизации земельных участков; минимальный срок аренды земельного участка; максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; устанавливать перечень случаев, когда предоставление земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется исключительно на торгах.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 168 ГК РФ действительность сделки оценивается на соответствие федеральным законам, нормативным указам Президента РФ и постановлениям Правительства РФ. Диссертант обосновывает вывод, что при оценке действительности сделок (договоров) с земельными участками нормы гражданского права должны применяться во взаимосвязи с нормами земельного права, содержащимися в законах субъектов Российской Федерации и нормативно-правовых актах высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, принятыми в порядке делегирования федеральным законом.
-
-
Предлагается исключить возможность приобретения иностранными инвесторами в собственность земельных участков в границах территории морского порта в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 28 Закона о морских портах, если указанные земельные участки расположены на приграничных территориях или в границах особых экономических зон на территории морских портов.
-
Отсутствие в земельном и гражданском законодательстве РФ в качестве основания прекращения права собственности на земельный участок выход гражданина из российского гражданства, создает правовую неопределенность относительно механизма распоряжения принадлежащей ему земельной собственностью. Предлагается в ст. 44 ЗК РФ предусмотреть, что выход из российского гражданства является основанием для прекращения права собственности на земельный участок. Земельный участок должен быть отчужден в порядке, предусмотренном гражданским законодательством с соблюдением ограничений в правах на земельный участок, установленных для иностранных лиц.
-
Диссертантом предлагается статью 50 ЗК РФ, посвященную конфискации земельного участка, и ст. 51 ЗК РФ, посвященную реквизиции земельного участка, дополнить положениями, предусматривающими, что реквизиция и конфискация земельного участка у иностранных лиц осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Земельным кодексом, без предоставления иностранным инвесторам наиболее благоприятных условий по сравнению с российскими физическими и юридическими лицами. Наличие специальной нормы, содержащейся в ст.50 ЗК РФ, предусматривающей в отличие от ст. 243 ГК РФ применение конфискации только за совершение отдельных видов преступлений, не дает оснований для расширительного толкования статей 169 и 179 ГК РФ относительно применения конфискационных санкций в отношении земельного участка в случае совершения недействительной сделки с земельным участком.
10. Круг субъектов, которые могут выступать арендаторами земельных участков, определяется нормами земельного права, к которым субсидиарно применяются соответствующие нормы гражданского права. Положения п. 1 ст.22 ЗК РФ, не содержащие упоминания об иностранных юридических лицах, юридических лицах с иностранными инвестициями, а также иностранных государствах как возможных участниках арендных отношений, необходимо применять во взаимосвязи с другими положениями ЗК РФ (ст.5, п.5 ст.35 и др.), а также положениями Закона об обороте (ст. 3), Федерального закона от 09 июля 1999 года № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (далее - Закон об иностранных инвестициях) (ст. 15), Федерального закона от 21 июля 2005 года № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (ст.11), Лесного кодекса РФ (ст. 4,9,72-74) и др. законов. Кроме того, имеются правовые основания для выступления арендаторами земельных участков на территории России и иностранных государств, о чем свидетельствуют договоры об аренде, заключенные с иностранными государствами (например, Договор между Российской Федерацией и Финляндской Республикой об аренде Финляндской Республикой российской части Сайменского канала и прилегающей к нему территории и об осуществлении судоходства через Сайменский канал от 27 мая 2010 года).
В целях совершенствования правового регулирования аренды земельных участков иностранными и российскими физическими и юридическими лицами предлагается: 1) в ст. 22 ЗК РФ включить положение о том, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока (в том числе максимального) договора аренды земельного участка из состава публичных земель, заключенного по результатам торгов, имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов в течение одного года со дня истечения срока договора; устранить противоречие между ст.22 ЗК РФ и ст.615 ГК РФ, запретив арендатору распоряжение арендными правами без согласия арендодателя; 2) в ст. 46 ЗК РФ в качестве основания прекращения аренды земельного участка предусмотреть выход гражданина из российского гражданства.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования определяется его актуальностью, новизной и выводами общетеоретического и практического характера. Материалы диссертационного исследования развивают и дополняют научное представление о содержании правового регулирования земельных отношений с участием иностранных лиц, и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке по затронутой теме. Содержащиеся в диссертации предложения и рекомендации могут быть использованы при осуществлении законотворческой деятельности, а также судьями арбитражных судов и судов общей юрисдикции, практическими работниками органов государственной власти и управления, а также органами муниципальной власти и специалистами компаний с иностранным участием. Материалы диссертационного исследования представляют определенный интерес также для учебных заведений при изучении дисциплин «Земельное право», «Гражданское право».
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права и процесса Юридического института ФГБОУ ВПО «Госуниверситет-учебно-научно-производственный комплекс», где проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные положения и выводы использованы кафедрой при проведении исследований в рамках научно - исследовательского проекта РГНФ по теме «Ограничения и прекращение прав на земли сельскохозяйственного назначения в общественных интересах» (проект № 10-03-00495а), а также при проведении занятий по земельному и гражданскому праву. Результаты исследования изложены в 2 научных монографиях и 13 статьях, опубликованных по теме диссертационного исследования.
Земельные участки как объекты гражданских прав и сделок с участием иностранных лиц
В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Однако земля может выступать не только в качестве основы жизни и деятельности народов, но и как объект гражданских прав и сделок. Когда мы говорим о земле как объекте земельных правоотношений, имеется в виду земля не в ее естественном состоянии, а земля, в отношении которой установлен определенный правовой режим, в силу чего она и становится объектом права, объектом земельного правоотношения.78 Основное внимание в данном параграфе будет уделено вопросам, позволяющим определить виды земельных участков, как объектов возможных прав и сделок, осложненных иностранным элементом.
Земельные участки включены в гражданский оборот в силу признания их объектом недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ, относя земельный участок к числу объектов недвижимого имущества, тем не менее, не содержит определения земельного участка, которое бы отражало, с одной стороны, место земельного участка в числе иных объектов недвижимости, с другой - исключительные, присущие только ему свойства Понятие земельного участка как объекта права собственности было исключено из главы 17 ГК РФ и включено в настоящее время в Земельный кодекс РФ, предметом регулирования которого являются земельные отношения, то есть отношения по использованию и охране земель.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки. К объектам земельных отношений Земельный кодекс РФ относит землю как природный объект и природный ресурс, земельные участки и части земельных участков (ст.6 ЗК РФ). Вопрос о возможности частей земельных участков быть объектом земельных отношений является предметом острых научных дискуссий. Так, некоторые авторы считают такой подход обоснованным, мотивируя это практикой существования и использования данного объекта80. Такая позиция, на наш взгляд, вызывает ряд возражений, поскольку, согласно ст. 128 ГК РФ, "к объектам гражданских прав относятся вещи...", а не "вещи и их части", что весьма показательно. Часть земельного участка не может быть объектом правоотношения, поскольку в случае разделения участка на части (если он является делимым), каждой из них в установленном порядке присваивается индивидуальный кадастровый номер, а собственник каждого образованного земельного участка получает правоустанавливающий документ на весь земельный участок, а не на его часть. Аналогичным образом невозможно приватизировать часть земельного участка, а в случае продажи собственником части участка договор купли-продажи следует признать незаключенным, потому что в нем не определен предмет договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Вместе с тем, по мнению разработчиков Концепции развития гражданского законодательства понятие земельного участка относится к сфере регулирования гражданского права и должно содержаться в Гражданском кодексе РФ, а не в Земельном кодексе РФ. Полагаем такую позицию спорной, поскольку именно земельное законодательство определяет уникальные характеристики земельного участка и состав дополнительных сведений о земельном участке (ст.7 Закона о кадастре). Гражданско -правовая доктрина принципиально рассматривает земельный участок в качестве объекта гражданских прав как недвижимую вещь, но с непременной оговоркой о его определенных, порой весьма существенных, свойствах как объекта вещных и иных прав и особенностей участия в обороте. Земельные отношения не возникают по поводу земли как природного объекта или ресурса. Объектом таких отношений является индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок. Несмотря на естественное происхождение земли как природного объекта и природного ресурса, для того чтобы земельный участок приобрел юридические признаки объекта недвижимости, необходимы действия юридического и фактического характера по созданию (формированию) земельного участка.
Концепция предлагает реализовать в Гражданском кодексе РФ модель единого объекта недвижимости, который возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем недвижимого имущества. Следуя логике разработчиков Концепции, иностранное лицо, являющееся собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, всегда имеет право, и более того -«должно» иметь право собственности на такой земельный участок. Критически оценивая данную позицию полагаем, что в данном случае необходимо учитывать запрет на приобретение в собственность иностранными лицами земельных участков на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Российской Федерации ( п. 3 ст. 15 ЗКРФ).
Анализ действующего российского законодательства позволяет сделать вывод, что земельные участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости путем; образования земельных участков из государственных и (или) муниципальных земель; формирования земельных участков в результате преобразований уже существующих земельных участков путем их выделения, разделения, слияния или перераспределения либо путем создания искусственных земельных участков для целей строительства на них зданий, сооружений и (или) их комплексного освоения в целях строительства, в случаях и порядке, который установлен Федеральным законом Российской Федерации от 19 июля 2011 года № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»81.
Что касается самой процедуры создания (формирования) земельного участка, кроме искусственного земельного участка, как объекта недвижимости, то условно в ней можно выделить три этапа, которые применимы и к случаям формирования земельного участка при проявлении в этом инициативы со стороны иностранного субъекта. На первом этапе выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. При этом основными земельно-кадастровыми работами являются межевание и геодезическая съемка участка. Результатом первого этапа является получение качественных и количественных (прежде всего пространственных) индивидуализирующих характеристик, представленных в форме карты (плана) и в виде описания, которые в дальнейшем дают возможность однозначно идентифицировать земельный участок. На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему индивидуального кадастрового номера. Еще в начале прошлого века Л.А. Кассо справедливо отмечал, что понятие о размежеванном в натуре земельном участке не всегда совпадает с юридическим понятием об отдельной недвижимости как определенном объекте прав82. Он полагал, что самостоятельным объектом недвижимости можно считать тот земельный участок, который в крепостном реестре занимает отдельное место под отдельным номером. На наш взгляд, с момента постановки земельного участка на кадастровый учет, земельный участок становится самостоятельным объектом недвижимого имущества, способным быть предметом любых гражданско-правовых сделок.
Процедура формирования земельного участка заканчивается государственной регистрацией прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Данная государственная регистрация и является заключительным третьим этапом в формировании земельного участка. Земельный участок как объект гражданских прав сделок возникает с момента государственной регистрации права собственности и иных прав на него, а ЕГРП можно считать "юридическим кадастром", т.е. сводом сведений о земельных участках, существующих юридически.83 Указанная позиция согласуется со ст. 25 ЗК РФ. Вместе с тем, анализ показал, что иностранные лица могут приобрести земельные участки из публичных земель, не дожидаясь регистрации права государственной собственности на него, поскольку законодатель допускает распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и до регистрации права собственности на него (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»84 (далее - Вводный земельный закон)
Прекращение прав на земельный участок
Особенностью публично-правового режима земельных участков является возможность ограничения или даже принудительного прекращения субъективного права собственника на принадлежащий ему земельный участок. Права иностранных правообладателей на земельный участок также могут быть прекращены по основаниям и в порядке, предусмотренном нормами земельного и гражданского законодательства, что согласуется с положениями п. 2 ст. 36 Конституции Российской Федерации, которые определяет пределы осуществления правомочий собственника земли и других природных ресурсов.
Все способы прекращения права собственности иностранного лица на земельный участок распределяются на три основополагающие группы: 1) прекращение по добровольному волеизъявлению собственника (сособственников) по основаниям и в порядке, предусмотренном земельным и гражданским законодательством; 2) принудительное прекращение при правомерном поведении собственника; 3) принудительное прекращение в связи с противоправным поведением собственника земельного участка. Указанный в ст. 44 ЗК РФ перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок соответствует основаниям прекращения права собственности, закрепленным в ст. 235 ГК РФ, за исключением лишь такого основания, как гибель или утрата имущества, которое не может быть применено к земельному участку вследствие невозможности его полной утраты даже в результате ненадлежащего использования, в силу наличия особых свойств земли, являющейся одновременно и объектом недвижимости, и природным объектом. Однако, в отличие от ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ содержит закрытый перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок.
При анализе оснований прекращения прав на земельный участок необходимо учитывать специальные правовые нормы, касающиеся оборота земель сельскохозяйственного назначения135, регулирования иностранных инвестиций на территории Российской Федерации136, порядка прекращения прав на земельные участки в связи с организацией и проведением ХХII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014года в городе Сочи, развитием города Сочи как горноклиматического курорта , а также специальные нормы, содержащиеся в Федеральном законе от 08 мая 2009 года № 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»138. Рассмотрим более подробно основания прекращения прав иностранных лиц на земельный участок.
Прекращение прав на земельный участок по добровольному волеизъявлению иностранного собственника (сособственников). Одним из оснований прекращения права собственности на земельный участок ст. 44 ЗК РФ называет отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам, что может осуществляться по договорам купли-продажи, мены, дарения, ренты, путем внесения иностранным лицом земельного участка в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества, если законом не установлены ограничения (запреты) на совершение отдельных сделок с земельными участками и на определенных территориях. Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 Земельного кодекса ограничений оборотоспособности земельных участков и требований ст. 37 ЗК РФ. Действующее законодательство не содержит запрета на совершение иностранным гражданином, лицом без гражданства, иностранным юридическим лицом, например, дарения земельного участка российскому гражданину, передачи земельного участка под выплату ренты. Прекращение права иностранного лица на земельный участок может осуществляться и опосредованно. Например, имеется практика, когда иностранное юридическое лицо, расположенное на приграничной территории, владеющее земельным участком из состава публичных земель на праве аренды, осуществляет дарение нескольких недвижимых объектов российской гражданке, поскольку не вправе выкупить земельные участки по правилам ст. 36 ЗК РФ. В дальнейшем, одаряемая, зарегистрировав на себя право собственности, передает земельные участки в аренду дарителю (постановление ФАС Дальневосточного округа от 12 июля 2011 года №ФОЗ-3100/2011). Порядок и условия заключения указанных договоров анализируются в третьей главе диссертации.
Прекращение права возможно также в связи с добровольным отказом иностранного лица от права собственности на принадлежащий ему земельный участок, земельную долю на основании общих положений, предусмотренных ст. 236 ГК РФ, а также положений ст. 53 ЗК РФ и п. 1 ст. 12 Закона об обороте. Отказ от права собственности на земельный участок или земельную долю осуществляется посредством подачи правообладателем заявления о таком отказе в учреждение Росреестра. Исходя из смысла ст.236 ГК РФ отказ от права собственности заключается в полном отстранении собственника от принадлежащего ему земельного участка, а не в отказе только от титула собственника при возможном сохранении отдельных правомочий. Судебная практика исходит из того, что в случае отказа собственника от права на земельный участок должно быть полностью прекращено какое-либо владение участком. Поэтому в случае нахождения на данном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих лицу, принявшему решение об отказе от прав на земельный участок, он фактически права владения участком не утрачивает. В результате государственная регистрация отказа от права собственности на земельный участок будет невозможна (определение ВАС РФ от 06 октября 2010года №ВАС-10469/10 по делу № АА06-4829/2009; постановление ФАС Северо-Западного округа от09марта2010годаподелу №А56-56486/2009). Право собственности на земельный участок и земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанных прав. С учетом положений п.1.ст. 16, п.З ст.18, П.1.1.СТ 19 ЗК РФ и ст. 30.2 Закона о государственной регистрации при отказе правообладателя от права собственности на земельный участок с даты государственной регистрации прекращения права такой земельный участок или земельная доля переходят в публичную собственность. В качестве недостатков действующего законодательства в анализируемой сфере является отсутствие правовых норм, направленных на защиту прав третьих лиц (например, кредиторов), имеющих имущественный интерес в делах лица, отказывающегося от права собственности на земельный участок или земельную долю.
Прекращение права собственности иностранного правообладателя на земельный участок возможно в случае выплаты участнику общей долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре (п.4 ст.252 ГК РФ). Такая ситуация может иметь место, когда небольшой земельный участок переходит по наследству к нескольким наследникам, доли которых оказываются меньше минимального размера. установленного для конкретного целевого использования земельного участка, и поэтому не могут быть выделены в натуре.
В ряде случаев право собственности на земельный участок может быть прекращено в принудительном порядке при правомерном поведении правообладателя земельного участка. Принудительное изъятие у собственника его имущества, по общему правилу, не допускается, за исключением случаев, перечисленных в п. 2 ст. 235 ГК РФ. Применительно к земельным участкам можно выделить следующие из них. Так, законодательство допускает обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника - иностранного лица, что имеет целью принудительное удовлетворение требований любых кредиторов собственника. Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ). Данное положение закона является важной гарантией и имеет непосредственное отношение к защите права собственности. Причем, в отличие от общего правила, для земельных участков судебное решение является единственным основанием для обращения взыскания (ст. 278 ГК РФ). Право собственности на земельный участок, на который обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (п. 2 ст. 237 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст.272 ГК РФ собственник может быть лишен своего права на земельный участок в случае признания права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположена эта недвижимость. Приведенная норма касается конфликта интересов (конфликта преимущественных прав) собственника земельного участка и собственника недвижимости, расположенной на чужом земельном участке. которые в силу закона не могут принадлежать иностранному лицу, как основание прекращения прав иностранных лиц на земельный участок, имеет значимость в силу ограничений, предусмотренных для иностранных лиц земельным законодательством.
Общие и специальные условия действительности сделок с земельными участками
Правовое регулирование земельных отношений, осложненных иностранным элементом, будет неполным без оценки условий действительности земельных сделок, совершаемых с участием иностранных лиц. Институт сделок является одним из центральных в цивилистической доктрине, законодательстве и правоприменительной практике любого общества, в котором товарно-имущественные связи, публичные и частные начала занимают определенное место. Институт сделок имеет длинную историю. Он развивался маститыми учеными прошлого, продолжает занимать умы современных ученых-юристов и практиков.178 Актуальность обращения к данной проблеме обусловлена необходимостью проведения комплексного анализа именно с позиций отраслей земельного и гражданского права условий действительности сделок (договоров) и их применимости к земельным сделкам, осложненным иностранным элементом. Проблема действительности земельных сделок с иностранным участием в науке изучена недостаточно. По данной проблеме, отсутствуют монографические и диссертационные исследования, имеются лишь отдельные научные статьи, что в значительной степени связано с «конфидициальностью» информации в анализируемой сфере. Проведение настоящего исследования базируется на анализе правовых положений конституционного, земельного, гражданского, процессуального законодательства, практики их применения, а также доктринальных положений по вопросам, связанным с: определением сделки и ее существенных признаков; необходимостью указания в законе на правомерность и направленность сделки; соотношением воли и волеизъявления при определении действительности сделки; понятием недействительной сделки и ее правовой природой ; правовой квалификацией сделок, в отношении которых законодатель предусматривает возможность признания ее действительной («исцеление сделки» или «конвалидация сделки»); необходимостью деления недействительных сделок на ничтожные и оспоримые, попыткой поиска материальных критериев разграничения сделок на ничтожные и оспоримые179.
Определение в гражданском законодательстве понятия сделки является традиционным для отечественного гражданского права (ср. например, ст.56 проекта Гражданского уложения Российской Империи (в ред.1910г.)180, ст.26 ГК РСФСР 1922г181., ст.41 ГК РСФСР 1964г182., ст.26 Основ гражданского законодательства Союза ССР 1991 г183). Легальное определение сделки содержится в ст. 153 ГК РФ, под которой понимается действие гражданина и юридического лица, направленное на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Главной проблемой ст. 153 ГК РФ является то, что она вследствие широты формулировок позволяет весьма широко толковать понятие сделки и распространять ее на явления, сделочная природа которых сомнительна (например, ничтожная сделка). Тем не менее. Концепция предлагает сохранить легальное определение сделки, содержащееся в статье 153 ГК РФ.
Совершение сделок с земельными участками является одним из наиболее динамично развивающихся институтов земельного и гражданского права. Анализ судебно-арбитражной практики за период с 1995 года показал, что возникает значительное количество споров, связанных с предъявлением исков о признании сделок с земельными участками недействительными и незаключенными, о применении последствий, связанных с их недействительностью. Особенно беспокоит, что судебная практика признания сделок с земельными участками недействительными на основании ст. 168 ГК РФ получила в настоящее время широкое распространение. Тем самым стабильность и предсказуемость земельного и гражданского оборота поставлены под серьезную угрозу, что беспокоит иностранных инвесторов. Концепция развития гражданского законодательства РФ предлагает внести изменения в ст. 168 ГК РФ, направленные на ограничение случаев, при которых сделка являлась бы ничтожной как противоречащая закону, закрепив в качестве общего правила положение о том, что сделки, несоответствующие закону и иным правовым актам, являются оспоримыми (п.5.2.1.). Но в законе должен содержаться узкий перечень сделок, являющихся ничтожными. Целесообразно уточнить, что не любая, не соответствующая закону, сделка является ничтожной, а только та, которая нарушает запрет закона. В связи с этим интересен опыт правового регулирования в некоторых правопорядках стран с рыночной экономикой. Например, параграф 134 ГГУ содержит правило: «сделка, нарушающая запрет закона, является недействительной, если из закона не следует иное»184. Сходное выражение содержится в параграфе 879 АГУ185, а также в ст.40 Книги 3 ГК Нидерландов186. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (1991г.), Гражданский кодекс РСФСР (1964 г.) не содержали и действующий Гражданский кодекс РФ не содержит исчерпывающего перечня позитивных условий, которым должна соответствовать любая сделка, чтобы она вызывала те правовые последствия, на достижение которых была направлена воля ее участников. Тем не менее, объявляя недействительность сделок, отечественные цивилисты, судебная и арбитражная практика выработали четыре вида общих требований (условий), в одном случае прямо говорящих о позитивных условиях, а в другом - о негативных условиях, влияющих на действительность сделки (договора). Достижение в сделке правовых последствий возможно в том случае, если она будет удовлетворять условиям, с которыми закон и иные правовые акты связывают ее действительность. Земельные сделки с иностранным участием, заключаемые на территории Российской Федерации, также подчиняются общим и специальным условиям действительности сделок, которые устанавливают гражданское и земельное законодательство.
Общие условия действительности земельных сделок. Законность содержания сделки означает, что ее содержание не должно противоречить закону и иным правовым актам. Содержание должно быть таким, чтобы его возможно было исполнить. В соответствии со ст. 168 ГК РФ действительность сделок оценивается на соответствие императивным правовым нормам федерального закона или иного правового акта, т.е. нормативного указа Президента РФ или нормативного постановления Правительства РФ (п. 6 ст. 3 ГК). Анализ данных положений Кодекса позволяет сделать вывод о невозможности министерств и иных федеральных органов исполнительной власти устанавливать требования к содержанию совершаемых сделок, за исключением случаев, когда этим органам подобные полномочия делегированы законом либо иным правовым актом. Это согласуется и с положениями п. 1 ст. 2 и ст. 167 Модельного ГК.187
Теоретическую и практическую значимость представляет также обсуждение вопроса о значении законов и подзаконных актов субъектов Российской Федерации для оценки действительности земельной сделки (договора) в случаях, когда федеральным законом субъекты Российской Федерации и муниципальные образования наделяются полномочиями на установление определенных региональных правовых норм. Как показали исследования, существует проблема соотношения между нормами земельного и гражданского законодательства при оценке действительности сделок с земельными участками, совершаемыми как иностранными, так и российскими физическими и юридическими лицами, поскольку в соответствии с Конституцией РФ гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, а земельное законодательство - в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Федеральными законами субъектам Российской Федерации предоставляется право устанавливать некоторые региональные нормы, например, определять момент начала приватизации земельных участков; минимальный срок аренды земельного участка; максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; устанавливать перечень случаев, когда предоставление земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется исключительно на торгах.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 168 ГК РФ действительность сделки оценивается на соответствие федеральным законам, нормативным указам Президента РФ и постановлениям Правительства РФ.
Договор ипотеки земельного участка и права аренды земельного участка
Правовое регулирование залоговых отношений, в том числе при ипотеке, достаточно подробно освещено в отечественной литературе227. Применительно к целям настоящего исследования рассматривается вопрос о применимости положений земельного и гражданского законодательства об ипотеке к ипотечным отношениям с участием иностранных лиц, которые практически не исследованы в юридической литературе.
В соответствии с действующим гражданским и земельным законодательством возможен залог земельного участка и права аренды земельного участка, на которые распространяются правила действующего законодательства об ипотеке. Следует отметить, что некоторые авторы критически относятся к реализации в законодательстве идеи залога права аренды земельного участка и иной недвижимости и предлагают исключить из Закона об ипотеке положения, допускающие залог права аренды Ипотека регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 года №Ю2-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке)229, содержащем специальные нормы о залоге, в том числе земельного участка. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ (параграф 3 гл.23). Законе РФ от 29 мая 1992 года №2872-1 «О залоге»230 применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п.2 ст.334 ПС). Кроме того, регулирование особенностей залоговых правоотношений содержится в Законе об обороте. Федеральном законе от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»231 (в части установления законного залога в обеспечение прав участников долевого строительства), Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в части регулирования процедуры регистрации залога недвижимого имущества), в Федеральном законе от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»232 (в части регулирования исполнения решений об обращении взыскания на предмет залога и продажи заложенного имущества) и в Федеральном законе от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в части регулирования особенностей реализации прав залогового (обеспеченного) кредитора в деле о несостоятельности) и некоторых других.
Анализ законодательства свидетельствует, что залоговые отношения с участием иностранных лиц подчиняются общим правилам передачи в залог земельного участка или права аренды земельного участка, если иное не установлено законом.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом, (ст. 334 ГК РФ). Указанная норма полностью соответствует модельной норме ст. 335 Модельного ГК. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (п. 1 ст. 334 ГК РФ)
Анализ законодательства показал, что иностранные лица, лица без гражданства, а также иностранные юридические лица и российские компании с иностранными инвестициями могут выступать в качестве залогодателей и залогодержателей при заключении договора об ипотеке, с учетом ограничений, установленных земельным законодательством относительно залога права аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, а также из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности. Круг субъектов, имеющих право вступать в ипотечные отношения по поводу залога земельных участков или права аренды земельных участков, окончательно сформировался с внесением изменений в Закон об ипотеке Федеральным законом от 05 февраля 2004 года № 1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» т и в Закон об обороте Федеральным законом от 29 декабря 2010года № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения»234. При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора в органах Росреестра правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12 Закона об ипотеке).
Так, залогодержателем может выступать любое дееспособное физическое лицо, юридические лица, если иное не предусмотрено законом. Законодательство не устанавливает запретов относительно возможности иностранных лиц выступать в качестве залогодержателей в отношениях, связанных с ипотекой земельных участков и права аренды земельного участка. В то же время, соглашение от 09 декабря 2010 года «О торговле и инвестициях в государствах - участниках Единого экономического пространства» предусматривает возможность установления ограничений и запретов на совершение сделок с земельными участками. Анализ договорной практики в различных регионах показал, что имеет место практика, когда, например, российская компания с иностранными инвестициями кредитуется в коммерческом банке или заключает договор займа с иностранным гражданином и в обеспечение возврата суммы кредита (займа) передает в залог земельный участок или право аренды земельного участка. На наш взгляд, указанная практика способствует развитию земельного рынка и является благоприятной для привлечения иностранных инвестиций.
Гражданский Кодекс РФ к существенным условиям договора залога относит условия о предмете, цене, сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, условие о том, у кого находится предмет залога (п. 1 ст. 339 ГК РФ), что согласуется с положениями п.1 ст.339 Модельного ГК. Судебная практика, кроме указанных условий, относит к существенным и условие о способе реализации заложенного имущества во внесудебном порядке При заключении и оценке договоров об ипотеке необходимо учитывать, что судебная практика исходит из того, что если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из существенных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор не может считаться заключенным (п.1 ст.432 ГК; постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.02 №А57- 2889/02-2236). А относительно отсутствия условия о способе реализации заложенного недвижимого имущества, которое может содержаться в тексте договора о залоге либо в отдельном соглашении залогодателя и залогодержателя о внесудебном порядке обращении взыскания на предмет залога, наступают иные последствия - взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда (п.28
Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 201 Ігода №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»)237. Кроме того, Гражданский Кодекс РФ к существенным условиям договора залога относит условие о том, у кого находится предмет залога, а Закон об ипотеке, как специальный закон о залоге недвижимости, предусматривает, что предмет ипотеки остается у залогодателя (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Таким образом, отсутствие в договоре об ипотеке условия о том, у кого находится земельный участок или право аренды земельного участка, не может являться основанием для признания договора незаключенным.
Критически оценивая положения ст. 6 ЗК РФ и п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке, допускающих в качестве объекта земельных отношений и ипотеки часть земельного участка, полагаем, что в соответствии с ГК РФ (статьи 335, 336) и Законом об ипотеке (статьи 5, 62) предметом залога может быть сформированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет и находящийся в собственности залогодателя, или право аренды земельного участка, если соответствующие права на земельный участок или договор аренды земельного участка зарегистрированы в установленном порядке в органах Росреестра.
Похожие диссертации на Правовое регулирование земельных отношений с участием иностранных лиц
-
