Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Рынок как объект изучения экономики и социологии 9
1 Экономические подходы к изучению рынков 9
Неоклассический подход 9
Институциональный и неоинституциональный подходы к изучению рынка 13
2 Социологические подходы к изучению рынка 22
Понятие рынка в понимающей социологии 22
Структурно-функциональный подход 27
Феноменологический подход 30
Концепция К. Поланьи 33
3 Рынок недвижимости как объект экономико- социологического анализа 37
Глава 2. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области 50
1 История и современность 50
2 Агенты рынка недвижимости 81
Продавцы 81
Покупатели 90
Посредники 96
3 Социальная структура и институты рынка недвижимости 100
Заключение 118
Список использованной литературы 121
Приложения 130
- Институциональный и неоинституциональный подходы к изучению рынка
- Рынок недвижимости как объект экономико- социологического анализа
- История и современность
- Социальная структура и институты рынка недвижимости
Введение к работе
Проблема обеспеченности жильём граждан России- традиционно является одной из важнейших забот нашего государства, а современный рынок недвижимости не справляется с возложенными на него функциями, как не справилась советская система распределения. Очевидно, например, что рынок автомобилей вполне справляется со своими задачам, так как каждый желающий найдёт себе транспортное средство, стоимостью от 400 долларов до 400 000 тысяч долларов, а вот далеко не каждый работающий житель России сможет себе позволить приобрести квартиру или дом. Сложившаяся ситуация значительно отличается от европейских стран, где среднестатистический работающий гражданин в состоянии обеспечить себя жильём в течение 2-3 лет, и средняя стоимость квадратного метра превышает средний месячный' доход не более, чем В' 2-3 раза. В Санкт-Петербурге,, имея среднюю зарплату на уровне 22 000 рублей (конец 2008-года), средняя стоимость квадратного метра составляет порядка 90 000 рублей, т.е. стоимость квадратного метра больше средней зарплаты фактически в 5 раз. Приказом Министерства регионального развития РФ от 26.12.2008 года №303 определена средняя рыночная стоимость квадратного метра общей площади жилья по субъектам РФ на I квартал 2009 года. Средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей- площади жилья по субъектам РФ применяется для расчета размеров социальных выплат, выделяемых для всех категорий граждан, которым указанные выплаты предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений. Этот показатель на первый квартал 2009 года утверждён в размере 26 500 рублей. Но это средний показатель по всей РФ. В Санкт-Петербурге этот показатель составляет - 44300, в Москве - 73800 рублей [118, дата обращения 19.06.2009]. Почему так происходит, чем же наш рынок недвижимости отличается от других рынков, или он поставлен в иные условия - ответам на эти вопросы и посвящена работа.
Основной теоретической проблемой видится исследование механизма функционирования рынка недвижимости, объяснение того, согласно каким закономерностям он функционирует, какие модели рынка наиболее подходят для-, описания протекающих процессов. Современный рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области не решает проблему обеспечения, населения жильём, но. надо помнить, что жилищный вопрос в России всегда стоял остро, он не является символом исключительно постперестроечного периода. Для того, чтобы исследовать причины жилищной проблемы Санкт-Петербурга, а также методов; применявшихся для её решения ранее, приводятся и анализируются исторические данные, связанные с рынком жилья региона. Подход, предлагаемый экономистами для объяснения функционирования рынка недвижимости, кажется общим и универсальным, но в действительности не отражает специфику конкретного рынка. Экономисты в своём подходе не учитывают институциональные особенности рынка, не принимают во внимание социальные роли, исполняемые экономическими агентами, не рассматривают свойственные им «привычки мышления», не связывают рынок с выполнением его общественной функции. Поэтому необходимо уточнить и дополнить экономический подход социологическим подходом к анализу рынка недвижимости.
Гипотезой работы является утверждение, что рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области при существующих институциональных условиях в принципе не может решить жилищный вопрос, т.е. обеспечить население доступным жильём. По сути дела, рынок недвижимости эффективно работает только в секторе элитного или дорогого жилья, не охватывая сектор доступного и экономичного жилья. Причины этого явления разнообразны.
Нормальным состоянием современного рынка недвижимости является неравновесное состояние, когда спрос в городе и за городом на жильё эконом-класса превышает предложение, что свидетельствует о
существующих отличиях функционирования данного рынка в сравнении с другими. Согласно кейнсианской экономической теории, нормальным состоянием любого рынка является такое, когда предложение превышает спрос.
Институциональная структура отечественного рынка недвижимости значительно отличается от европейской, в первую очередь - отсутствием традиции частной собственности и особым положением государства.
Актуальность работы обусловлена тем, что государство ставит вопрос о решении жилищной проблемы, пытается реализовать национальный проект «Доступное жильё», но пока что опирается исключительно на постулаты неоклассической экономической теории, стимулируя спрос, например, субсидируя процент по ипотеке. Но это приводит лишь к удорожанию недвижимости, ещё большей её недоступности и, как следствие, обострению» проблемы. Социальные последствия не решения жилищного вопроса приводят к ухудшению условий жизненной среды, а ведь именно некачественная пространственно-социальная среда является причиной многих пороков современного общества.
Цель данной работы - объяснение механизма функционирования рынка недвижимости с социологической точки зрения.
Достижение поставленной цели предусматривает решение следующих задач:
анализ господствующих экономических концепций рынка недвижимости;
- обращение к истории существования рынка недвижимости в Санкт-
Петербурге;
- применение социологических подходов к исследованию рынка
недвижимости;
- проведение эмпирического исследования современного рынка Санкт-
Петербурга и Ленинградской области.
В российской экономической науке теоретические представления о функционировании рынка недвижимости основаньг на традиционном неоклассическом подходе и представлены работами таких исследователей, как Горемыкин В.А., Асаул А.Н., Максимов С.Н., Белокрылова О.С, Севостьянова А.В., Бу гулов Э.Р. Среди современных исследователей стоит выделить группу авторов, возглавляемую Аяцковым Д.Ф., выпустившим коллективную монографию «Собственность на землю в России: история и современность» (2002).
Также проблемы жилищной обеспеченности исследуются и социологами (Н.Е. Тихонова, A.M. Акатнова, Н.Н. Седова, Л.Г. Судас, И.А. Румянцев).
Однако, ни одной специальной работы, посвященной исследованию рынка недвижимости с точки зрения экономической социологии, нет. Тема рынка недвижимости неоднократно поднималась в публицистике, к ней проявляли интерес экономисты и историки, но никогда ещё она не становилась центром экономико-социологического исследования.
Новизна работы заключается именно в рассмотрении функционирования рынка недвижимости с социологической точки зрения.
Объектом исследования выступает рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, основное внимание уделено жилой недвижимости и земельным участкам для индивидуального строительства.
Предметом исследования выступает социальная структура взаимоотношений, складывающаяся между участниками рынка недвижимости.
Основными научными результатами работы являются следующие:
1) разработка концепции социологического анализа рынка
недвижимости;
2) социально-исторический анализ рынка недвижимости в Петербурге
на рубеже XIX - XX веков;
3) построение социальной модели поведения экономических агентов на рынке недвижимости.
Практическое значение работы заключается в следующем: результаты диссертационного исследования могут быть использованы в преподавании курсов экономической социологии, социологии рынков, государственного и муниципального управления, а также результаты исследования могут быть полезны в< планировании работы городских и муниципальных органов местной власти.
Для анализа подходов к рынку использованы- труды социологов М. Вебера, Т. Парсонса, Т. Веблена, К. Поланьи, А. Шюца; экономистов А. Маршалла, Дж.М. Кейнса, О. Уильямсона, Р. Коуза, а также посвященные им работы. Среди последователей экономико-социологического подхода выделим Н. Флигстина, М. Аболафию, К. Кнорр-Цетину, В. В. Радаева, Ю. В. Веселова. Теоретические закономерности развития земельных отношений в России привлекали исследователей преимущественно юридических и исторических специальностей. Так, в XIX веке у известных историков Соловьёва [69] и Ключевского [40] можно найти описание и анализ системы наделения землёй во времена Московской Руси, у В.В. Леонтовича [48], а позже, в XX веке у Л.В. Черепнина [91] - о происхождении собственности на землю на Руси в период общинных отношений. Среди исследователей рынка недвижимости выделим работы профессора экономического факультета СПбГУ Максимова С.Н., в которых он представляет картину функционирования рынка недвижимости с точки зрения экономической науки. Интерес представляет статья Сухоруковой А.С, в которой автор описывает историю дореволюционного рынка недвижимости Санкт-Петербурга, причём уделяя значительное внимание проблемам формирования цены на рынке в зависимости от символической ценности объекта собственности. Здесь стоит отметить книги известного краеведа Евгения Балашова, описывающего северную часть нынешней Ленинградской области. Среди работ экономистов также можно выделить работу А. Емельянова
«Регулируемый рыночный оборот земли и частная собственность на землю». В статье раскрываются сущность рыночного оборота земли как формы экономической реализации частной собственности на землю, его место в системе рыночной экономики. При написании работы привлекалось множество материалов из периодических изданий, как академических изданий «Вопросы экономики», «Социс», так и общественно политических «Эксперт», «Деловой Петербург», «Территория бизнеса».
Структура диссертации состоит из введения, двух глав, включающих в
себя шесть параграфов, заключения, списка использованной литературы и
приложений.
Институциональный и неоинституциональный подходы к изучению рынка
Гораздо более продуктивен, с точки зрения объяснения функционирования рынка недвижимости, институциональный подход в экономике. Классический институционализм зародился в начале XX века в США. Его основоположником считается Торстейн Веблен. Последователи институционализма стремились расширить рамки экономического анализа, привлекая подходы и методы смежных наук. Представители институционализма считали, что поведение экономического человека формируется главным образом, в рамках и под воздействием социальных групп и коллективов [16]. Понятие институционализма включает в себя два аспекта: «институции»— нормы, обычаи поведения в обществе, и «институты» — закрепление норм и обычаев в виде законов, организаций, учреждений. Институты можно определить как формы и границы деятельности людей. Они представляют собой политические организации, формы предпринимательства, системы кредитных учреждений. Это налоговое и финансовое законодательство, организация хозяйственного обеспечения и многое другое, связанное с хозяйственной практикой. Смысл институционального подхода состоит в том, чтобы не ограничиваться анализом экономических категорий, и процессов в чистом виде, а включить в анализ институты, учитывать внеэкономические факторы.
В центре внимания институционалистов не анализ цен, спроса и предложения, а проблемы более широкого плана. Их волнуют не чисто экономические проблемы, но экономические проблемы в их взаимосвязи с социальными, культурными и юридическими вопросами. Традиционные для неоклассики понятия, такие, как цена, спрос, прибыль, предложение рассматриваются с учетом широкого спектра факторов. Институционалисты предполагают исследование экономики лишь как части социальной системы. С точки зрения классической политэкономии, экономика рассматривается как основа или «базис» для науки, культуры, политики, институционализм же считает эти понятия равноправными и взаимосвязанными. Действия отдельных субъектов в преимущественно определяются ситуацией в экономике, обществе в целом, а никак не наоборот. Предполагается, что их предрасположенности и предпочтения формируются обществом, культурой, теми ценностями, которые превалируют в обществе. В маржинализме и классической политэкономии считается, что сначала возникают интересы индивида, и они являются первичными по отношению к интересам социума. Институционализм отрицает подход к экономике как к равновесной системе, а рассматривает её как эволюционирующую систему. Институционалисты исходили из предложенного Т. Вебленом принципа «кумулятивной причинности», согласно которому экономическое развитие определяется причинным взаимодействием разнообразных неэкономических и экономических феноменов; влияющих друг на друга [16, стр. 240].
По мнению институционалистов, действия индивида спрогнозировать невозможно из-за невозможности учесть все факторы (экономические и неэкономические), влияющие на поведение человека. Следует определить, какие именно факторы лежат в основе спроса. Помимо цен, это может быть ожидание цены, стремление уберечь фирму от риска и т. п. На экономическую ситуацию влияют не только цены; наряду с ними действуют и должны быть приняты во внимание такие факторы, как инфляция, безработица, кризисы, политическая нестабильность и т. п. Цены рассматриваются не столь изменчивыми, как об этом говорится в трудах классиков. Издержки, спрос, конъюнктура чрезвычайно подвижны, цены же консервативны. Несмотря на происходящие на рынке изменения цены зачастую не меняются. С точки зрения институционалистов, задача экономической науки не только в том, чтобы составить прогноз, понять систему взаимосвязей, но и дать рекомендации, обосновать рецепты соответствующих изменений в политике, поведении, общественном сознании.
С точки зрения Т. Веблена, институты - привычки мышления, которые соответствующим образом регулируют рынки. В случае рынка недвижимости России и Санкт-Петербурга в частности, сами объекты рынка агентами в силу культурно-исторических традиций (привычки мышления) не рассматриваются как экономическая ценность. Откуда взялись эти привычки мышления? Вероятно, здесь сыграли роль и советская ментальность, и более ранние общинные представления о собственности. Квартиры или участки рассматриваются как неотъемлимое средство или условие жизни, и лишь некоторые объекты недвижимости становятся экономической ценностью, происходит их денежная оценка, они включаются в рациональное планирование, выставляются на продажу и т.п. Среди прочих причин, вышеописанное отношение граждан к имеющейся у них недвижимости-мешают свободному и эффективному функционированию рынка недвижимости. Таким образом, институционализм более реально объясняет поведение экономических агентов на рынке недвижимости, нежели неоклассическая теория.
Рынок недвижимости как объект экономико- социологического анализа
Среди социологических парадигм обратим особое внимание на феноменологию как течение, оказавшее значительное влияние на сегодняшние экономико-социологические концепции. Данный подход основывается на рассмотрении социального взаимодействия, в том числе и на рынке, как процесса координации поступков людей, наделяющих действия друг друга смыслом, типичным для1 их жизненного опыта. Общность и устойчивость смыслов, придаваемых ситуациям взаимодействия, упорядочивает их и превращает в представлении участников взаимодействия в объективную реальность - социальные феномены. Социальная реальность конструируется, большей частью непреднамеренно, в сознании людей, придерживающихся общепринятых способов интерпретации как самоочевидных. Феноменологическая традиция в социологии, в первую очередь, связана с именем Альфреда Шюца и его последователей Т. Лукмана и П. Бергера, а в экономической социологии традиционно этот подход ассоциируется с именами М. Грановеттера и К. Кнорр-Цетины. Шюца главным образом интересовал способ, которым люди постигают сознание других, в то время как живут в пределах своего собственного потока сознания, [95]. Он говорит о том, что жизненный мир (рынок) не является предметом размышления, люди переживают его как объективную- реальность. Объективность вещей - это естественная установка индивидуального сознания, а межиндивидуальное взаимодействие строится на основе взаимной типизации, т.е. приписывания участниками действиям друг друга типичных мотивов; варианты которых заданы жизненным опытом.
Таким образом, ключевым вопросом становится то, каким образом знание о рынке формируется у участников рынка, как выстраиваются отношения в условиях неравномерности распределения информации,, как возможно понимание между действующими лицами. Изначальное предположение - гипотеза о том, что действие и взаимодействие участников рынка недвижимости обусловлены не только и не столько рациональным экономическим расчётом, сколько уровнем компетентности, которую способен достигнуть тот или иной участник в конкретном случае. Следуя традиции Шюца (факты релевантны только благодаря значениям и интерпретации) [94, стр. 133], можем утверждать, что на рынке не существует абстрактных категорий «выгоды», «доступности». Они, как и любые понятия возникающие в процессе интеракции, конструируемы участниками. При этом, в каждой конкретной ситуации взаимодействия, каждый участник вновь конструирует или реконструирует определённые смыслы. Шюц утверждает, что наши знания о мире, в том числе и повседневные - держатся на некой взаимосвязи между абстракциями, обобщениями, идеализациями на уровне сознания человека. Смысл не существует сам по себе, он существует в применении к конкретной ситуации и зависит от ситуации. Смысл продолжает формироваться постоянно, в процессе интеракции, но, несмотря на. это, сконструированные смыслы, знания позволяют взаимодействовать [74, стр. 57].
Интерпретация ситуаций взаимодействия и действий его участников как типичных превращает взаимодействия в социальный порядок устойчивую структуру. Социальная структура, с точки зрения феноменологического подхода в социологии, представляет собой- сумму типизации и созданных с их помощью повторяющихся образцов взаимодействия, т.е. структура — последствие индивидуальных действий. Таким образом, общество конституируется в результате типичных взаимодействий в повседневной-жизни. Ключевую роль, в этом играет язык, типизирующий опыт и связывающий в единое целое повседневность и смыслы.
Феноменологическая схема «придание смысла - конструирование реальности» служит универсальным аналитическим инструментом. Например, вхождение на рынок можно рассматривать как усвоение понятийного аппарата, приёмов работы, способов коммуникации, которые в совокупности становятся способом придания смысла ситуациям, свойственным данному сообществу. Для его членов профессиональная деятельность образует особый мир, реальность которого несомненна. Рынок, с точки зрения феноменологии, не субъективен или объективен; а интерсубъективен, т.к. каждый агент самостоятельно конструирует своё восприятие, но, тем не менее, они достигают общности перспектив и заключают сделки. Для рынка недвижимости важно, что все участники, существующие в условиях ассиметрии информации, обладающие различным опытом и познаниями, тем не менее, договариваются о цене.
В средние века знание цены тех или иных специфических товаров или продуктов было особенно значимым, доступным только специально обученным людям - купцам, в то время как сейчас большинство жителей Санкт-Петербурга приблизительно знает цену своей квартиры. Таким образом, знание цены и особенностей рынка, в том числе и рынка недвижимости, стало повседневным знанием.
Мир смыслов, связанных с рынком недвижимости, ценой объектов и т.д. конструируется каждым продавцом, покупателем, риэлтером в своём сознании. Некоторые рынки требуют ещё более глубокой привязанности — человек начинает воспринимать рынок как способ своего существования. Это довольно редкие рынки, такие, как рынок ценных бумаг, рынки «любимых вещей» и рынок недвижимости один из них. Подробно об этом написано у К. Кнорр-Цетины в работе, посвященной исследованию фондовых рынков. [39] Она говорит о том, что рынок формирует сознание человека, будучи непредсказуемым, он заставляет жить с ним, следовать за ним. Успешные биржевые брокеры и риэлтеры «чувствуют» рынок: они понимают, когда, кому, что и за сколько можно и нужно продавать или покупать. Для того, чтобы быть успешным профессионалом на таких рынках нужно жить рынком, его динамикой. Привязанность - это черта рынка, и люди, продающие квартиры, вживаются в этот рынок, начинают сосуществовать вместе с ним, «чувствуют» его ритм.
История и современность
Рынок недвижимости ещё не становился объектом пристального внимания экономической социологии в России. Для того чтобы создать некий теоретический задел в исследовании данной тематики, обратимся к трём наиболее продуктивным подходам в рамках современной экономсоциологии.
Ведущее направление современной экономической социологии -новая экономическая социология, центральной фигурой которой выступает М. Грановеттер [17, стр. 413]. Здесь рынок трактуется как переплетение социальных сетей, под которыми понимается совокупность устойчивых связей участников рынка. Утверждается, что рынки различаются структурой связей, как внутри себя, так между собой. Ситуация, в которой оказываются участники рынка, их конкурентоспособность и идентичность обусловливается не столько их собственными качествами (форма собственности, квалификация работников, наличие бренда), сколько их позиционированием в сетях. Сетевые связи характеризуются тремя основными параметрами, подчеркивающими их социальный характер: включённостью (embeddedness), связанностью и реципрокностью. Согласно сетевому подходу, агенты экономической хозяйственной деятельности с большей вероятностью вступят в отношение с теми, с кем они или имели дело раньше, убедившись в надёжности партнёров, или с теми, о ком хотя бы что-то знают. Таким образом, рынок в большей степени складывается из действий не автономных по отношению друг к другу участников, а таких, которые находятся в отношениях связанности и взаимозависимости, что и делает рынок устойчивым. Сетевой подход очень активно используется при изучении рынка труда. Многие исследователи используют его для объяснения феномена того, что люди чаще ищут и находят работу через личные неформальные контакты, нежели путем непосредственного использования объявлений о вакансиях или обращения в компании. Подобные связи помогают не только найти работу, но и продвинуться по служебной лестнице, сделать карьеру. Причём большей горизонтальной и вертикальной мобильностью будет обладать работник, обладающий большим числом «слабых», нежели «сильных» связей. Под «сильными» связями подразумеваются постоянные контакты с родственниками и близкими друзьями, а под «слабыми» - с коллегами и знакомыми. Слабые связи позволяют информации распространяться гораздо дальше, чем какой-то один круг общения, и дают доступ к иным сетям [29].
В случае с исследованием рынка недвижимости сетевой подход может быть плодотворен для объяснения функционирования локальных рынков, а также механизмов сделок, осуществляемых в пределах закрытых сегментов рынка. Сетевой подход подразумевает связи между участниками рынка как совокупность определённых равноценных контактов, хотя позиции всех участников неодинаковы, а связи между ними различаются по характеру и наполнению. Очевидно, что рынок не сводится исключительно к наличию сетей, но сети рассматриваются как основной элемент, определяющий рынок. Неэквивалентность, различие в позициях, занимаемых акторами в каждый конкретный временной промежуток в рамках той или иной сетевой структуры, замечательно проявляется, например, в период ослабления спроса на рынке, когда рынок перестаёт быть «рынком продавца» и становится «рынком покупателя». В случае рынка земельных участков, с использованием сетевого подхода объясняется успешное функционирование таких моделей, когда в условиях несовершенной конкуренции (ограниченное число продавцов, да и самого товара) большинство сделок совершается между одними и теми же людьми, мигрирующими из компании в компанию.
Грановеттер критикует экономический подход за исповедуемый методологический индивидуализм, согласно которому человек всегда делает выбор сам, не основываясь ни на каких коллективных установках, он в состоянии оперировать информацией, принимать на её основе решения и нести за них ответственность. Грановеттер утверждает, что экономические агенты ориентированы друг на друга, не существуют атомизированно они знают друг о друге, решения принимаются социально, с ориентацией на других. Критика социологических моделей Грановеттером сводится к тому, что, согласно социологам, человек автоматически усваивает социальные нормы, но как он это делает - не объясняется. Грановеттер предлагает модель, в которой отношения персонифицируются, действуют не просто агенты А и Б, а акторы, знающие друг друга заранее [28, стр. 80]. Например, покупатель, желающий совершить сделку по приобретению квартиры, не станет анализировать всю имеющуюся информацию обо всех существующих агентствах недвижимости, а обратится в то, про которое он знает, слышал, видел, или совершал сделку. Обычной ситуацией является персонифицированное взаимодействие, а случайное, обезличенное - лишь частным случаем, исключением.
Критика Грановеттером институционалистов сводится к тому, что он не принимает идеи о первичности экономических процессов и возникновении институтов для экономии трансакционных издержек. Он говорит о первичности институтов, что именно они формируют понимание экономической эффективности, и они могут быть неэффективны с точки зрения экономики, но существовать в силу ряда причин; также могут существовать экономически эффективные институты, но в то же время-подавляться по ряду социальных причин [28], [61].
Сетевая конструкция отличается от социальной структуры персонификацией; элементы, участники знают друг друга, и- это характерно для рынка недвижимости. Чем выше необходимый уровень доверия при заключении сделки, тем выше вероятность сетевого механизма. Кроме отношений конкуренции, сетевой подход даёт возможность включить в схему и отношения сотрудничества.
Социокультурный подход в экономической социологии говорит о том, что культура не является чем-то внешним по отношению- к экономике. В. Зелизер пишет о том, что рынок следует понимать как особую категорию культурных ценностей и социальных отношений. Для исследования рынков как культур применяются исторические и этнографические подходы, что вполне может быть, использовано в качестве метода исследования рынка недвижимости. Именно культура обусловливает бэкграунд участников рынка, который в значительной мере влияет на выработку ими деловой стратегии. Культурные факторы влияют на этичность действий хозяйствующих субъектов, формируя систему оценок. Это оценки того, что может быть использовано для достижения экономической цели, как может быть использован ресурс, в какой комбинации с другими ресурсами, и что является критерием эффективности использования.
Социальная структура и институты рынка недвижимости
Дачи в начале века имели серьёзное значение для домохозяйств. Большое количество людей зимой снимали квартиры и на всё лето уезжали загород. Для них дача служила временным пристанищем, более дешёвым, нежели квартира в городе. По возвращении осенью в Петербург, они отправлялись на поиски новых квартир. Возвращение с дач в город начиналось уже середине августа и продолжалось до глубокой осени. Последними пустели перроны Варшавского вокзала, соединяющего город с Европой.
Говоря о рынке земли в Петербурге, необходимо обратить внимание на изменение ее ценности. В первую очередь следует отметить, что в отличие от других видов земель, земли, находящиеся в черте города, ценились, в первую очередь, не по своим внутренним качествам - плодородию или наличию в них каких-либо полезных ископаемых. Главная ценность земли в городе заключалась в ее местоположении, то есть ценилась не сама земля, а место. В России Крестьянский банк в 10-х годах XX века продавал землю за 90-140 рублей за десятину, тогда как в городах земля измерялась саженями и метрами, но оценивалась десятками тысяч рублей. Цены в городе на землю росли не в результате приложения к земле труда. Рост цен на землю происходил за счет выгод земельной собственности, вытекающей из владения данным местом. Цена земли, в сущности, является капитализированной рентой и рост цен на землю в городе - это рост земельной ренты. При этом земля в городе отличается от других видов земли тем, что она абсолютна незаменима. Рост цен в городе происходит неуклонно в связи с ростом города. Точно определить стоимость того или иного участка земли в. Петербурге было достаточно сложно. С проблемой определения стоимости- земли в городе сталкивались не только простые обыватели, но и Особое присутствие по делам о принудительном отчуждении недвижимых имуществ Государственного совета. В это присутствие поступали дела, связанные со спорными вопросами оценки отчуждаемых недвижимых имуществ в. стране. Тяжбы возникали чаще всего при строительстве железных дорог или перепланировки городов и, в частности, Петербурга. Если с владельцами земли не удавалось договориться о цене на уровне городской управы и если градоначальник и Министерство внутренних дел поддерживали городские власти, то к решению спора приступало Особое присутствие Государственного совета. В ходе разбирательства неоднократно всплывал вопрос о действительной стоимости земли в Петербурге. Для получения достоверных сведений привлекались все учреждения тем или иным образом связанные с оценкой недвижимого имущества в городах. При судебных разбирательствах, касающихся, например, правильной выплаты за отчуждаемую землю, практиковался в начале XX века способ "опроса" окольных людей для установления реальной цены на землю.
До революции около 80% населения России проживало в деревнях, но в городах, особенно крупных, плотность населения была высокой. Индустриализация 1890-х вызвала волну мигрантов из деревень, которые ехали либо на временные заработки (так называемые отходники), либо перебирались в город, надеясь обеспечить себе и семье сносное существование, получив работу на фабриках и заводах, и обостряя "городской вопрос". При этом оставаясь приписанными к деревне и сохраняя негородской образ мышления и жизни, подобные отходники, по мнению ряда исследователей, и становились движущей силой революций. Здесь начинает закладываться спрос на городскую недвижимость, удовлетворить который рынок оказывается не в состоянии. Советская власть внесла серьёзные коррективы в развивающийся рынок недвижимости Петербурга: жилой фонд города полностью национализировали. Доходные дома перепланировали, непролетарских жильцов основательно «уплотнили», и началась эпоха коммуналок. С приходом к власти большевиков и отменой частной собственности в городах весь жилищный фонд перешел в муниципальную собственность. Государство в лице местных советов впервые в истории узурпировало право определять, какое; где, когда, кому можно строить.жилье, и кто, где и с кем может жить. В период с октября 1917 года до 1921 года характеризуется как "эпоха раздачи жилья по классовому признаку". Владельцы богатых квартир обязываются освободить одну из двух богатых квартир, принадлежащих одной семье, "на нужды бедного населения". Богатой считается "всякая квартира, в которой число комнат равняется или превышает число душ населения, постоянно живущего в этой квартире". Это положило начало "самоуплотнению" богатых и образованию родственных коммунальных квартир. В марте 1918 начинается уплотнение "пролетарским элементом" "буржуев" - лиц, живущих доходами от капитала, или владеющих торговыми, промышленными предприятиями с наемным трудом". Основной характеристикой жилищных условий в это время становится жилобеспеченность - количество квадратных метров площади на человека. Понятие жилплощади появилось еще в царской России, а в России Советской стало не просто индикатором качества жилищных условий, но основой нормирования пространства. Установление нормы жилплощади, положенной взрослому индивиду, было выходом из трудного положения, в котором оказались власти после отказа от рыночных отношений. Если раньше каждый имел то жилье, за которое мог платить, то теперь было необходимо найти критерий раздачи жилья, независимый от экономического статуса. Таким критерием стали биологические потребности организма в определенном пространстве, объеме воздуха, чистоте, сухости и т.п., которые устанавливались специалистами по социальной санитарии и гигиене. Так, "гигиена установила, что минимальный объем воздуха" на одного взрослого должен равняться 20 кубическом метрам, перенаселенность ведет к "повышенной заболеваемости и смертности" и т.п. Социально-структурные факторы "снимаются", все люди уравниваются как биологические существа. На этой основе начинается построение новой системы привилегий и льгот в отношении распределения жилья, отражающей формирование1 новой социальной структуры. В 1919 году Наркомздравом принимаются санитарные нормы жилой площади - 18 квадратных аршин на человека. К апрелю 1919 Центральная жилищная комиссия Петрограда вселила около 36 000 рабочих и членов их семей. По данным Струмилина, в 1890 году в Петербурге 62% рабочих были угловыми или комнатными жильцами. В 1918 году угловых было только 5%, комнатных - 22%, а 73% жили в квартирах. Но такое "улучшение жилищных условий" произошло благодаря войне и убыли населения. В 1919 году на квартиру приходилось не более 4 человек в рабочих районах. Поэтому переезд в центр не давал большого увеличения! площади, а, наоборот, был связан с неудобствами [32, стр. 16].
