Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Теоретические аспекты функционирования жилищного рынка
1.1 Жилищный рынок: понятие и система показателей 8
1.2 Спрос на жилищном рынке 21
1.3 Предложение на жилищном рынке 29
Глава 2 Анализ развития жилищного рынка в России
2.1 Развитие жилищного строительства и воспроизводство жилого фонда 39
2.2 Развитие жилищного рынка и системы финансирования жилищного строительства в России в период с 1991 по 2010 гг 54
2.3. Развитие системы финансирования жилищного строительства в странах Восточной Европы 68
Глава 3 Оценка перспектив развития жилищного рынка в среднесрочной перспективе
3.1 Подходы к прогнозированию развития жилищного сектора в РФ на основе использования метода подражательного развития и функции кредитного потенциала 87
3.2 Прогноз развития жилищного сектора в России в среднесрочной перспективе 96
Заключение 109
Список использованной литературы 112
- Спрос на жилищном рынке
- Предложение на жилищном рынке
- Развитие системы финансирования жилищного строительства в странах Восточной Европы
- Прогноз развития жилищного сектора в России в среднесрочной перспективе
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В 1992 году административно-командная
система жилищного финансирования, в течение многих десятилетий функционировавшая в нашей стране, прекратила свое существование.
На протяжении последних десятилетий ведется работа, направленная на создание фундамента новой, рыночной системы приобретения и строительства жилья. Острота проблем развития жилищной сферы в современной России обусловливается рядом причин, в том числе высоким бременем субсидий, которые центральные и местные органы власти вынуждены выделять на поддержку жилищно-коммунального хозяйства; крайне ограниченной мобильностью рабочей силы, связанной с чрезмерной зависимостью места работы от места проживания; сохранением надежд населения на государственную помощь в обеспечении жильем; неадекватным экономическим давлением на предприятия, содержащие собственный жилой фонд; низкой эффективностью работы местных властей как в городской, так и в сельской местности по улучшению жилищных условий населения и, главное, практически полным отсутствием финансовых возможностей у большинства домохозяйств для самостоятельного приобретения жилья.
В настоящее время российский жилищный рынок все еще остается неразвитым. В большой степени это связано с низким качеством институтов в сфере законодательства, правоприменения, технического контроля, арбитражных разбирательств, страхования и т.д.; слабостью национальной финансовой системы; ограниченными производственными возможностями строительной отрасли. Дополнительной проблемой является необходимость окончательного демонтажа остатков государственного распределения жилья и земельной собственности: отставание в этой сфере представляет собой серьезную угрозу с точки зрения темпов развития эффективного и гибкого жилищного рынка.
С этой точки зрения в современных условиях крайне необходимы исследования, посвященные выявлению ключевых проблем жилищного рынка, формулированию предложений по решению этих проблем с учетом опыта зарубежных стран и разработке сценарных прогнозов развития жилищной сферы при различном ресурсном обеспечении. Результаты подобных исследований позволяют найти ответы на вопрос о том, каким образом можно переломить неблагоприятные тенденции и ускорить решение жилищной проблемы в России.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является
обоснование теоретико-методологических подходов к анализу становления и
прогнозированию жилищного рынка в России и их апробация.
Для достижения поставленной цели в соответствии с логикой исследования в диссертационной работе поставлены следующие задачи:
Провести теоретический и количественный анализ понятия жилищный рынок и
системы его показателей.
Показать роль общих и специфических для современной России факторов, определяющих спрос и предложение на жилищном рынке.
Провести анализ сравнительной эффективности жилищного строительства в России и выделить ключевые этапы развития отрасли жилищного строительства.
Разработать систему расчетов прогнозных параметров жилищного рынка с использованием показателя кредитного потенциала населения и миметического подхода.
Исследовать особенности системы финансирования жилищного строительства в
России и выработать рекомендации по ее совершенствованию. Проанализировать
возможности и ограничения стимулирования развития жилищного рынка в России.
Объект исследования - государственное регулирование жилищного рынка как взаимосвязанной комплексной системы рынка недвижимости, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Предметом исследования является оценка перспектив жилищного рынка и разработка управляющих воздействий на его состояние.
Теоретической и методологической основой исследования являются работы зарубежных исследователей, таких как Г. Поляковский, Дж.Фридман, Н.Ордуэй, Г.С. Харрисон, Р. Страйк, Дж. Даниелл и др. Ими обобщен и систематизирован огромный опыт функционирования рынка недвижимости и жилья развитых стран.
В нашей стране изучение взаимосвязи жилищного сектора и общественного воспроизводства связаны с именами А.И.Анчишкина, О.С. Пчелинцева, и Ю.В.Яременко. Формированию и развитию жилищного рынка в России посвящены работы Н.Ю. Богомоловой, М.И. Каменецкого, СЮ. Лядкина, Л.А. Поляков, Е.И. Тарасевича, структуру потребности в жилье и спроса на жилищных рынках исследовали Т.Д Белкина., О.Е. Воробьева, Н.Б. Косарева, Р.З. Эльдаров, проблемы финансирования инвестиций, налогообложения и ипотечного кредитования затрагивали вышеперечисленные авторы и многие другие.
Информационная база исследования: периодические сборники, публикуемые
Росстатом, в том числе материалы Центральной базы статистических данных (ЦБСД)
Росстата; информационные материалы ЦБ РФ и Госбанка СССР; справочные материалы
Минфина СССР и РФ, Международного валютного Фонда и Мирового Банка, Банка
международных расчетов, ФРС США, ЕЦБ, бюро экономического анализа США, евростата,
международных рейтинговых агентств, а также технико-экономическая и правовая информация, связанная с отдельными жилищными проектами в различных регионах России. Научная новизна исследования:
Предложено и обосновано применение метода исторических, логических и функциональных аналогий (миметический метод) к прогнозированию первичного и вторичного рынка жилья и жилищного строительства. Согласно этому методу, динамические и структурные характеристики одной страны конструируются, основываясь на опыте другой страны, находящейся на более высоком уровне развития, или целой группы стран по средневзвешенной траектории. На основе этого метода и исходя из перспективной динамики валового внутреннего продукта и численности населения осуществлена альтернативная по отношению к традиционным методам оценка потребности в развитии жилищного строительства на среднесрочный период.
В рамках прогнозирования жилищного рынка разработана и применена методика, позволяющая оценивать кредитный потенциал населения. Расчет величины кредитного потенциала осуществляется с помощью переменных, характеризующих благосостояние населения (уровень денежных доходов населения и их распределение между различными слоями населения), условия ипотечного кредитования (величины первоначального взноса, уровня процентной ставки, сроков кредитования), а также стоимость жилья на первичном рынке.
Предложена система увязанных в рамках единой логики натуральных, стоимостных и финансовых показателей, позволяющая оценивать жилищный рынок как единое целое на национальном уровне. Это позволило, в частности, собрать, систематизировать и привести в сопоставимый вид статистическую информацию по развитию жилищного строительства и жилищной обеспеченности за период с 1921г. по 2009г., что увеличивает горизонт анализа долговременных тенденций и повышает обоснованность межстрановых сравнений.
Теоретическая и практическая значимость исследования:
Теоретическая значимость исследования определяется разработкой новых методических подходов к анализу и прогнозу процессов на жилищном рынке. Это обеспечивает более полное понимание взаимосвязей, существующих между различными составными частями жилищной сферы, а также дает возможность предложить новую интерпретацию некоторых закономерностей развития жилищного рынка.
Практическая значимость определяется возможностью использования разработанных подходов и полученных результатов при формировании кратко- и среднесрочных прогнозов жилищного рынка в взаимоувязке с приоритетами среднесрочного развития национальной
экономики, а также для подготовки законодательных актов, регулирующих развитие жилищной сферы.
Апробация результатов. Результаты исследования были представлены на XXX сессии российско-французского семинара по денежно-финансовым проблемам современной российской экономики (г.Кисловодск, Россия, 2005г.); XXXII сессии российско-французского семинара (г.Ставрополь, Россия, 2006г.); XXXIX сессии российско-французского семинара (г.Париж, Франция, 2010г.).
Основные результаты диссертационного исследования изложены в 8 печатных работах объемом 5,4 п.л., в число которых входят 6 статей в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки РФ для публикации основных научных исследований.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы из 105 наименований. Общий объем диссертации составляет 120 страниц.
Спрос на жилищном рынке
Исследованиям в области жилищной проблематики насчитывается несколько столетий, при этом в большинстве случаев жилье рассматривалось лишь фрагментарно, являясь частью более глобального исследования. Только в середине 60-х годов 20 столетия появились первые масштабные работы1 2 в центре которых находился жилищный рынок или жилищно-строительный комплекс. Основным результатом данных работ явилось создание так называемой «конкурентоспособной теории рынка жилья». Базисным положением этой теории стало разделение жилищного рынка на две составляющие, которые находятся в тесном взаимодействии. Первая составляющая - это рынок, где жилье является товаром народного потребления, а спрос на него вызван неудовлетворенностью текущими условиями проживания. Вторая составляющая - это рынок, где жилье является инвестиционным товаром, а спрос на него обусловлен привлекательностью финансовых вложений в жилую недвижимость. В 70-ые и 80-ые годы данная теория получили свое развитие. 5 6
В начале 90-х годов тематика жилищных исследований стала смещаться в сторону анализа взаимосвязи жилищного рынка и макроэкономики. В первую очередь это работа Гринвуда и Герковеца , в которой авторы утверждают, что стоимость жилого фонда страны превышает стоимость основных фондов корпоративного сектора, и, как правило, годовой объем инвестиций в жилую недвижимость выше, чем объем инвестиций в собственный капитал корпоративного сектора.
В качестве иллюстрации приведем соотношение вышеназванных показателей для России. Так по состоянию на 2008 год, рыночная стоимость жилого фонда страны (без учета Чеченской республики) составляла величину равную 163 трлн. рублей (рис. 1), что в 4 раза больше остаточной балансовой стоимости основных фондов предприятий и организаций. В последнее время инвестиции в жилищный сектор существенно отставали от капитальных вложений российский предприятий. Их объем колебался в пределах 4-7% от ВВП с небольшой тенденцией к росту, тогда как инвестиции в основной капитал других видов деятельности за этот же период времени составляли от 15 до 20%. В итоге наблюдается ситуация низких инвестиций в жилищный сектор и одновременно высоких цен на жилье относительно других активов. Данное положение вещей, на наш взгляд, говорит о закрытом характере российского рынка жилой недвижимости и высоких барьеров входа на него новых экономических агентов в сравнении с другими секторами российской экономики.
Расходы по эксплуатации и содержанию жилья составляют значительную долю расходов домашних хозяйств, а стоимость жилого фонда существенную часть совокупных финансовых и реальных активов общества. Колебания цен на жилую недвижимость в значительной мере определяют уровень благосостояния домашних хозяйств. Так Дэвис и Хефкот определили, что рыночная стоимость жилищного фонда США приблизительно равна годовому ВВП. Для сравнения, величина баланса агрегатов Ml и М2 в США находится на уровне 30% и 60% от ВВП соответственно. Применительно к РФ стоимость жилищного фонда составляет порядка 400% годового ВВП, а значение денежных агрегатов Ml и М2 по состоянию на 2008 год равнялось 10,55% и 32,57% к ВВП (рис 2). Налицо ситуация при которой с одной стороны население владеет дорогим активом, а с другой стороны только небольшая его часть может улучшить свои жилищные условия, то есть оборачиваемость жилья ограничена соотношением высоких цен на жилье и относительно низкой развитостью финансовой системы.
Данные статистические выкладки подчеркивают особую важность рассмотрения жилищного рынка в контексте функционирования макроэкономических процессов и финансовой системы.
Современные исследования жилищного сектора затрагивают чрезвычайно широкий спектр вопросов: от уже названного анализа взаимосвязи
Наличные деньги в обращении с учетом остатков средств в кассах кредитных организаций " Объем наличных денег в обращении (вне банков) и остатков средств в национальной валюте на счетах жилищного рынка и макроэкономических процессов9 10, проблем налогообложения жилой недвижимости" 12, развития системы жилищного финансирования , влияния демографических процессов на жилищный рынок15 16 до работ, посвященных оценке действий конкретных участников жилищного рынка . Более подробно об этих и других исследованиях говорится во втором и третьем параграфе первой главы данной работы.
На сегодняшний день уже можно утверждать, что накопленные исследования сложились в отдельную ветвь экономической науки, называемую жилищной экономикой.
Термину жилищная экономика можно дать следующее определение: жилищная экономика это отдельное направление экономической науки, которое применяет методы экономического анализа для всестороннего изучения процессов происходящих на жилищном рынке. Жилищная экономика находится на пересечении нескольких ключевых сфер экономического знания: управления экономическими системами, макроэкономики, финансов и экономики домашних хозяйств.
Основная задача данного направления экономической науки описать, объяснить и предсказать динамику и структуру спроса и предложения на жилищном рынке, оценить основные факторы, влияющие на новое жилищное строительство и динамику цен, а также проанализировать и смоделировать поведение основных экономических агентов задействованных на жилищном рынке с учетом постоянно меняющихся условий внешней среды. Центральным объектом исследований в данной области является жилищный рынок или более широко - жилищная сфера. хозяйства.
Предложение на жилищном рынке
В целом оборот жилья на вторичном рынке жестко привязан к уровню вакантных жилых помещений и динамики нового жилищного строительства.
Как уже было сказано выше, около 30% предложения жилья на рынке составляет новое жилищное строительство. Новое строительство не может осуществляться без использования земельных и трудовых ресурсов, а также различных товаров и услуг, сопряженных со строительством видов деятельности: машин и оборудования, строительных материалов, электроэнергии и других видов продукции.
Принято считать, что в жилищном строительстве наличествует значительная возможность взаимозаменяемости факторов производства как между землей и материалами, так и трудом и материалами. Например, в условиях высокой цены на землю строится многоэтажное жилье; в условиях высокой стоимости трудовых ресурсов начинают массово использоваться новые технологии в строительстве значительно снижающие его трудоемкость. Однако ресурсные ограничения могут существенно сократить данные возможности, в особенности, это касается ситуаций, когда существует низкий уровень доступности земли и недостаток квалифицированной рабочей силы.
Объем нового строительства с одной стороны зависит от стоимости вышеназванных ресурсов и технологии строительства - себестоимости строительства, а с другой стороны от стоимости существующего жилого фонда - сложившихся жилищных цен.
В среднем структура себестоимости жилищного строительства типичного индивидуального жилого дома в Северной Америке к концу 2007 года имела следующий вид: 10% затраты связанные с приобретением земли, 11% затраты на коммуникации, 26% затраты на оплату труда, 31% стоимость материалов, 3% стоимость финансирования строительства, 15% административные расходы, 4% маркетинг.
В случае с многоквартирным домом, структура себестоимости строительства выглядит следующим образом: 7% затраты связанные с приобретением земли, 8% затраты на коммуникации, 27% затраты на оплату труда, 33% стоимость материалов, 4% финансы строительства, 17% административные расходы, 5% маркетинг.
В России в силу различных причин структура себестоимости жилищного строительства имеет несколько другую форму как по видам затрат, так и по их уровню. Первое существенное отличие заключается в том, что доля затрат на приобретение земли в России значительно выше чем в развитых странах и находится на уровне 20%. Данное обстоятельство обусловлено высокой долей жилых помещений, которые в денежной или натуральной форме застройщик передает муниципальным или региональным властям и колеблется от 10%) до 30%) в зависимости от региона. Собственно в прямом виде это не является платой за землю, однако доля таких квартир четко прописывается в инвестиционном контракте застройщика с городом и является неотъемлемой частью доступа к земле. Заметим, что подобная практика применяется не только в России, но и в других странах, в частности США, однако там она происходит только в денежной форме, ее уровень дифференцируется в зависимости от категории возводимого жилья (эконом или бизнес класс) и составляет не более 3-4%.
Второе отличие касается того, что Россия переняла советскую традицию учета затрат в строительстве, а методы управленческого учета в повседневной практике используются не в полной мере. Так, например, в отдельную статью затрат не выделяются административные расходы, расходы на маркетинг и рекламу. Кроме того, можно лишь выделить основные статьи затрат на строительно-монтажные работы без детальной разбивки как по видам используемых материалов так специфики и сроков выполняемых работ. Ниже представлена структура себестоимости жилищного строительства в РФ по состоянию на 2005 год (оценка автора в рамках проекта финансируемого Мировым Банком).
Стоимость земли (землеотвод) - 20,5%, стоимость подключения и подводки к коммуникациям — 4,3%, затраты на строительно-монтажные работы -67,2%, непрямые расходы - 7,7%, финансы строительства- 0,3%.
Производственная функция нового жилищного строительства может быть записана как Q=f (L, N, М), где Q - объем нового жилищного строительства, L - количество используемой земли, N - трудовые ресурсы, М - материалы и оборудование.
Поскольку существующий жилищный фонд может быть расширен не только за счет нового строительства, но и реконструкции уже существующих зданий, это предполагает построение второй производственной функции, где
Составление, сбор и согласование пакета исходно-разрешительной документации, проектно-изыскательные работы, информационно-рекламное продвижение, управление проектом. данные по объему и возрастной структуре жилищного фонда выступают в качестве основных детерминант. Суммирование двух этих функций будет определять объем предложения жилья на первичном рынке.
Практические исследования в области строительства жилищной и коммерческой недвижимости постоянно затрагивают проблематику «длинных циклов». Например, Веатон49 находит, что продолжительность циклов связанных с рынком аренды и нового строительства офисных помещений в США составляет приблизительно 10 лет. Болл50, в свою очередь на примере Великобритании показывает, что новые циклы коммерческой недвижимости имеют продолжительность также в 10 лет, и несколько отличаются от делового цикла. Основываясь на данных из различных стран, Болл31 обнаруживает существование длинных циклов строительства с периодичностью в 20-30 лет (так называемые «циклы Кузнеца») как на рынке жилой, так и на рынке коммерческой недвижимости.
Наиболее полно проблематику длинных циклов на рынке недвижимости рассмотрел Готтлиб. Он исследовал более 100 временных рядов из различных городов и разных стран и установил, что строительные циклы на локальных рынках происходят с периодичностью 19,7 лет (стандартное отклонение 5 лет); строительные циклы на национальном и региональном уровне имеют аналогичную периодичность. Периодичность жилищных циклов может быть значительно более длинной, а амплитуда существенно больше, чем у деловых циклов. Готтлиб также установил, что уровень вакантных жилых помещений, определяемый как доля свободных жилых помещений к общему объему рынка арендного жилья, также демонстрирует значительную динамику, при этом важно что, доля вакантных помещений в различных обществах и странах показывает схожие значения.
Развитие системы финансирования жилищного строительства в странах Восточной Европы
Это свидетельствует о том, что, во-первых, ипотечные кредиты становились доступной для определенной и постоянно возрастающей части населения формой покупки жилья в России, во-вторых, система ипотечного кредитования стала неотъемлемой частью жилищного рынка, и, в-третьих, жилищное кредитование за 4 года из нового почти неизвестного для России кредитного продукта стало значимым элементом развития банковского сектора.
Несмотря на это, масштабы ипотеки в России по сравнению с развитыми странами до сих пор остаются крайне незначительными. Так отношение общего объема задолженности домашних хозяйств по жилищным кредитам к ВВП в 2008 году составило величину около 3%. Для сравнения среднее значение аналогичного показателя для стран бывшего социалистического лагеря (Венгрия, Чехия, Словения, Польша) составляет 8%, для развитых стран ЕС порядка 50%: Ниже на графике представлены значения данного показателя для группы европейских стран. Рисунок 13 «Ипотечное кредитование и уровень экономического развития»
ВВП на душу населения по ППС, евро 000 000 0 Источник: ЕЦВ, Евростат, ЦБ РФ, Росстат Более того, и до кризиса и в значительной степени в настоящее время банки в целях минимизации рисков предпочитают кредитовать покупку жилья на вторичном рынке. Это предпочтение выражается как повышенными процентными ставками по кредиту на строящееся жилье (до момента оформления права собственности), так и вообще отсутствием у отдельных банков программ кредитования покупки жилья на первичном рынке. Поэтому, с формальной точки зрения развитие ипотечного кредитования не является главным фактором, способствующим активизации жилищного строительства.
Однако особенностью российского рынка жилой недвижимости является то, что массовое распространение получили цепочки взаимосвязанных сделок по купле-продаже жилой недвижимости. Т.е. типичны ситуации, в рамках которых одно домохозяйство продает квартиру, а на вырученные деньги с помощью дополнительных средств (сбережения или жилищного кредита), покупает квартиру, продавец которой в свою очередь также покупает жилье. В конечном счете, такая цепочка заканчивается в большинстве случаев покупкой жилья на первичном рынке. Звеньев такой цепочки может быть достаточно много, вплоть до 4-5 связанных сделок. Зачастую вся эта цепочка может быть реализована при условии, что какое-либо домохозяйство - одно из звеньев цепочки, берет ипотечный кредит. Соответственно, отказ в выдачи ипотечного кредита приводил бы к срыву 4-5 сделок по купли продажи жилья, и сокращению платежеспособного спроса на новую жилую недвижимость.
В качестве примера можно привести данные по Москве, региона очень сильно вовлеченного в процессы жилищного кредитования. До кризиса, доля ипотечных сделок в общем объеме сделок купли-продажи составляла в среднем около 29%. В период резкого сжатия рынка ипотечного кредитования, доля ипотечных сделок снизилась до 15%, а уровень активности жилищного рынка г. Москвы упал в несколько раз.
Предкризисная модель ипотечного кредитования в России обладала и несомненными достоинствами и существенными недостатками.
В качестве недостатка - расширение платежеспособного спроса привело к росту цен на недвижимость и еще большему снижению доступности жилья для средних и малообеспеченных слоев населения. Структура спроса на жилье (элитное, бизнес класса и эконом класса) была сильно деформирована инвестиционным спросом.
Однако требуется отметить, что ситуация, при которой дисбаланс между ростом платежеспособного спроса и вводами нового жилья приводит к существенному росту цен характерна не только для России, но и других стран бывшего СССР.
Позитивными последствиями функционирования предкризисной модели является то, что ипотечное кредитование действительно позволило несколько расширить рамки платежеспособного спроса. Но в то же время, говорить о кардинальном расширении было нельзя. Для обоснования этого приведем оценку кредитного потенциала (более подробно об этом показатели говорится в третьей главе) российских домохозяйств, выполненную на основе данных за 2007 г. В данном случае, была оценена возможность отдельных групп населения, улучшить жилищные условия, в том числе с помощью заемных средств. Предполагалось, что домохозяйства уже владеют жилой недвижимостью, которая может быть использована в качестве финансирования первоначального взноса по кредиту. Так при умеренно-консервативном варианте ипотечного кредитования (табл. 9)- на платеж по обслуживанию кредита приходится не более 30% от доходов домохозяйства, срок кредита- 15 лет, ставка - 10%; первый взнос — 40%), потенциальными заемщиками могли быть только представители 5 квинтиля по доходным группам, и частично 4-го. Все остальные группы домохозяйств не удовлетворяли вышеназванному и достаточно мягкому критерию определения надежности заемщика.
Прогноз развития жилищного сектора в России в среднесрочной перспективе
Прогнозные расчеты предложения жилья на первичном рынке выполняются на основе моделирования функционирования строительной отрасли. Разрабатывается динамический сводный финансовый баланс сектора жилищного строительства, в том числе с выделением объема выданных кредитов строительным организациям, а также суммы задолженности строительных организаций по банковским кредитам. Также предметом прогнозирования является индивидуальная строительная деятельность российских домохозяйств.
Оценка предложения жилья на вторичном рынке осуществлялась нами исходя из предположений о «перенасыщенности» жильем отдельных групп домохозяйств (имеется в виду, что уровень обеспеченности жильем для домохозяйств должен соответствовать уровню их дохода). Чем выше уровень дохода, тем выше обеспеченность жильем, при этом домохозяйства с низким уровнем доходов и с избыточным жилищным обеспечением выступают в роли продавцов на жилищном рынке. Естественно, данное предположение имеет свои ограничения, так если уровень обеспеченности жильем у конкретного домохозяйства одной группы не намного выше чем в среднем по данной группе, то данное предположение теряет силу.
Прогноз спроса и предложения жилья осуществляется с учетом основных параметров ресурсной базы кредитных организаций -потенциальных объемов, срочности и стоимости депозитов населения, а также долгового финансирования российских банков (как на внутреннем рынке, в том числе с использование финансовых ресурсов государства, так и с внешнего рынка). Существует два принципиально различных методических подхода к прогнозированию жилищного рынка на региональном уровне:
Первый подход предполагает самостоятельный прогноз для каждого региона с использованием инструментария в целом аналогичного инструментарию прогноза на национальном уровне. Соответственно, - он накладывает высокие требования к информационному обеспечению прогнозных расчетов, нуждается в больших объемах подробной информации для каждого региона. В дальнейшем из прогнозов по отдельным регионам может быть «собран» прогноз развития жилищного рынка на национальном уровне. Такой подход является предпочтительным с точки зрения обоснования результатов регионального развития жилищного рынка, поскольку в явном виде учитывает специфику отдельных регионов. Однако высокие информационные требования делают его слабо реализуемым для страны масштаба российской (если речь идет о полном охвате территориальных образований).
Второй подход предполагает «региональное распределение» показателей предварительно разработанного прогноза развития жилищного рынка с использованием специальных процедур, позволяющих учесть особенности развития жилищного рынка отдельных регионов. По существу, при данном подходе на базе ретроспективного анализа основных показателей региональной жилищной динамики производится распределение регионов по ограниченному кругу моделей (стереотипов) развития и задаются параметры такой модели для каждого региона. «Модель» представляет собой качественную, а ее параметры - количественную характеристику возможных отклонений от траектории национального развития. В плане экономического счета это позволяет определить основные показатели развития региональных жилищных рынков, соответствующие прогнозу жилищного рынка на национальном уровне (естественно, при допущении, что дальнейшее развитие регионов будет соответствовать присвоенному стереотипу).
Заметим, что общероссийский и региональный прогноз при данном подходе автоматически согласованы, возможные невязки носят технический характер (например, в ряде случаев существуют разногласия между показателями региональной и национальной жилищной статистики). Данный подход несколько менее точен в прогнозировании результатов регионального развития (и в их обосновании), накладывает достаточно высокую нагрузку и высокие требования на процедуры экспертного анализа особенностей регионального развития, но в то же время он существенно более экономный с точки зрения информационной емкости и существенно более оперативен при реализации.
Данное исследование проводилось на базе второго из указанных подходов. Вместе с тем, в некоторой степени можно говорить о том, что мы использовали и первый подход для верификации результатов. Вне рамок данного исследования мы проводили прогнозные разработки для отдельных российских регионов, поэтому имели возможность сопоставить их результаты с результатами проведенного «распределительного» прогноза и прийти к выводу о его корректности.
Ниже представлен прогноз развития жилищного строительства и жилищного рынка до 2013 года в двух вариантах. Оба варианта рассчитывались исходя из относительно негативного сценария развития мировой экономики: совокупный рост ВВП крупнейших развитых экономик мира находится на уровне менее 1%, темпы роста экономик развивающихся стран существенно снижаются (совокупный рост ВВП Индии, Китая и Бразилии составляет не более 4%). Основные макрофинансовые параметры прогноза: цены на нефть находятся на уровне 70-80 долларов за баррель, динамика обменного курса рубля к бивалютной корзине колеблется в диапазоне 33-35 рублей, при этом возможность фондирования российскими финансовыми агентами на зарубежных рынках находится на достаточно низком уровне, что означает возможность использовать в основном только внутренние финансовые ресурсы для обеспечения экономической динамики.
