Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования
Значительную роль в экономике областного города играют земельно-имущественные комплексы (ЗИК), одним из современных методов управления которыми является аренда. Участниками рынка аренды ЗИК выступают, с одной стороны, собственники-арендодатели в лице Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципалитета, предприятий (организаций) и граждан, с другой – предприниматели-арендаторы, организующие коммерческую деятельность на территории города.
Спрос на аренду ЗИК торгового профиля в г. Иванове остается стабильно высоким. По данным статистики, розничная торговля г. Иванова на начало 2011 года была представлена 57 крупными и средними предприятиями . На конец 2011 года обеспеченность населения г. Иванова торговыми площадями составила 849 кв. м на 1000 жителей (для сравнения: во Владимире – 703 кв. м, в Костроме – 399 кв. м) . Средневзвешенная арендная ставка на центральных улицах города составляла 704 руб. / кв. м в месяц, на окраинах города – 362 руб. / кв. м в месяц .
Ключевым вопросом арендных отношений является арендная плата. Анализ многочисленных методик определения арендной платы за ЗИК, предлагаемых в литературе и используемых в современной практике арендных отношений, привел к необходимости задаться вопросом: Какие элементы она должна включать, а какие элементы могут быть «выведены» за ее пределы?
На наш взгляд, направлениями развития и совершенствования арендных отношений должны стать: определение арендной платы за ЗИК на основе коммерческого зонирования территории города, становление «класса» эффективных арендаторов на основе единства их прав и обременений, формирование эффективного собственника-арендодателя городских земель в лице муниципалитета.
Степень разработанности научной проблемы
Проблемам экономического содержания собственности и аренды, «балансировке» прав собственника и арендатора их обременениями уделено значительное внимание в трудах Б.Д. Бабаева, А.А. Маловой. Следует заметить, что данное исследование в части определения основных черт экономического содержания аренды, создания «Пучка прав и обременений арендатора» является логическим продолжением уже начатой работы.
Вопросам стратегического управления земельно-имущественными комплексами на уровне региональной экономики посвящены работы С.С. Мишурова. На решение проблем регионального развития направлены усилия ученых – «регионалистов»: А.Г. Кайгородова, В.Н. Щукова, А.И. Новикова, А.Л. Немирова, А.Б. Берендеевой, Н.А. Квашниной.
Существуют разные точки зрения на ЗИК как единый объект недвижимости (единый объект собственности) . Мы входим в эту дискуссию и приводим дополнительные аргументы в пользу понимания того, что в рамках «земельно-имущественного комплекса» можно отдельно строить арендные отношения по поводу земельного участка и по поводу имущества, находящегося на этом земельном участке. Таким образом, возможно возникновение двух слоев арендных отношений.
Современное видение развития арендных отношений в городах на основе общей теории ренты содержится в трудах В.А Мещерова. Проблемам землепользования в крупных городах посвящены работы Т.В. Малеевой. Развернутое отражение вопросов становления и развития аренды недвижимости содержат труды А.Н. Асаула, В.А. Горемыкина, П. Г. Грабового, В.И. Ресина, С.Н. Максимова и других авторов.
В изученной литературе (В.А. Горемыкин, С.Н. Максимов - интерес представляли прежде всего методы определения арендной платы) не встретилось метода расчета арендной платы за ЗИК на основе коммерческого зонирования территории современного города, что дает основание говорить об актуальности выбранной темы исследования.
Проблемы арендных отношений, нуждающиеся в разработке. На наш взгляд, такими проблемами являются:
1) Эффективность арендных отношений, которая во многом определяется развитием и эффективностью деятельности предприятий малого и среднего бизнеса как «основного поставщика» арендаторов.
2) Зонирование арендного пространства областного города.
3) Определение арендной платы за ЗИК с учетом рентной составляющей.
Объект исследования — земельно-имущественные комплексы (ЗИК), функционирующие в арендном пространстве областного города.
Предмет исследования — управленческие отношения арендного типа, связанные с ЗИК и областным арендным пространством.
Цель диссертационного исследования – «связать» уровень арендной платы за земельно-имущественные комплексы с коммерческим зонированием территории областного города и предложить методику расчета арендной платы за ЗИК с учетом рентной составляющей.
В диссертационном исследовании ставится ряд задач.
Главными задачами для достижения поставленной цели становятся:
1. Изучение особенностей функционирования ЗИК в арендном пространстве областного города.
2. Проведение коммерческого зонирования территории города, с выделением лучших, средних и худших коммерческих зон.
3. Предложение методики расчета арендной платы за ЗИК
в городе, разбитом на коммерческие зоны, с учетом рентной составляющей.
Решение главных задач требует рассмотрения сопутствующих задач:
1. Обзор существующих в литературе подходов к проблеме аренды; выделение экономической и правовой составляющих в арендных отношениях.
2. Рассмотрение арендного типа хозяйствования в единстве прав и обременений. Разработка «Пучка прав и обременений арендатора».
3. Составление анкеты социологического опроса предпринимателей-арендаторов г. Иванова, его проведение, анализ результатов и формулировка выводов.
4. Введение в оборот и определение понятия «эффективный арендатор».
5. Создание «Классификации арендаторов ЗИК в условиях города», позволяющей выявить «весь спектр» предпринимателей-арендаторов ЗИК и учесть неравнозначность экономических условий их деятельности в различных частях областного города.
6. «Помещение» арендного ЗИК в «Систему социально-экономических показателей арендных отношений».
7. Рассмотрение различных точек зрения на проблему создания «единого объекта недвижимости» — единого собственника для ЗИК; сведение в единое целое аргументов «за» и аргументов «против». Предложение альтернативной концепции – «единая муниципальная земля».
8. Критический анализ предлагаемых в литературе и применяемых на практике методик расчета арендной платы «под углом» ключевой проблемы исследования – наличия рентной составляющей в структуре арендной платы.
Выделение типов структуры арендной платы и их характеристики.
Область диссертационного исследования соответствует паспорту специальности 08.00.05 — экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика), а именно п. 3.2. Пространственное распределение экономических ресурсов; теоретические, методические и прикладные аспекты размещения корпоративных структур, фирм малого и среднего бизнеса, экономических кластеров, предприятий общественного сектора, домохозяйств и п. 3.4. Проблема социально-экономического районирования страны по материальным и нематериальным критериям; районирование страны, регионов и муниципальных образований по основным сервисным зонам; адаптация административно-территориального деления страны к вызовам новой экономики.
Информационная база исследования – литература по теории аренды и ренты, нормативно-правовые документы, периодические издания (журналы и газеты), монографии, авторефераты кандидатских и докторских диссертаций по теме исследования, ресурсы Интернет, данные социологического опроса предпринимателей-арендаторов земельно-имущественных комплексов г. Иванова.
Методология исследования. В ходе проведения научного исследования применяются как общенаучные методы (научной абстракции, анализа и синтеза, индукции и дедукции), так и современные методы региональных исследований:
- системный анализ: поэтапное выполнение исследования, начиная с постановки цели и определения главных и сопутствующих задач, формулировки научных гипотез (например, о существовании на территории города лучших, средних и худших коммерческих зон);
- метод систематизации: разделение изучаемых явлений на совокупности, характеризуемые общими чертами и отличительными признаками (например, созданные классификация арендаторов земельно-имущественных комплексов и система показателей арендных отношений, типологии структуры арендной платы и коммерческих зон в городе);
- метод социологического исследования (например, анкетирование арендаторов земельно-имущественных комплексов, осуществляющих коммерческую деятельность на территории г. Иванова);
- метод экономико-географического исследования (например, исследование условий развития коммерческой деятельности в различных частях г. Иванова);
- картографический метод (например, наглядное представление расположения коммерческих зон на карте г. Иванова);
- экономическое моделирование (например, созданная экономическая модель определения арендной платы с учетом рентной составляющей),
а также применяется метод “desk research” (кабинетное исследование), в рамках которого используются материалы печатных и электронных СМИ.
Характер исследования. Работа носит прикладной характер, о чем свидетельствуют постановка темы, цели и задач исследования, основные положения и выводы диссертации.
Выносимые на защиту положения, обладающие существенными признаками новизны, полученные в ходе диссертационного исследования.
1) Создан «Пучок прав и обременений арендатора» как единство правомочий и социальной ответственности арендатора. Его создание продиктовано двумя главными причинами:
- С развитием предпринимательства и арендных отношений значительно возрастает роль арендатора как важной фигуры в современной российской экономике.
- Предприниматель, обретая статус и права арендатора, должен нести ответственность не только перед собственником-арендодателем (она «закрепляется» в договоре аренды), но и перед наемным персоналом, обществом, государством, т.е. права арендатора должны быть уравновешены его обременениями.
2) Введено в оборот и теоретически обосновано понятие «эффективный арендатор». С этой целью был проведен социологический опрос предпринимателей-арендаторов, занимающихся коммерческой деятельностью на территории г. Иванова, на основе анкеты, разработанной лично соискателем, и включающей вопросы, отражающие «срез» экономического исследования. Результаты анкетирования обобщены и проанализированы, сформулированы основные выводы, создан некоторый «портрет» современного арендатора.
3) Разработана «Классификация арендаторов ЗИК в условиях города» по 10 классификационным признакам.
На наш взгляд, данная классификация может «восполнить пробел» в имеющихся классификациях в сфере арендных отношений. Необходимо заметить, что поиск «классификаций арендаторов» в источниках по аренде (прежде всего электронных) «не увенчался большим успехом». Как правило, приводятся классификации объектов коммерческой недвижимости.
4) Разработана «Система показателей арендных отношений», включающая показатели состояния, динамики и эффективности арендных отношений. «Классические» экономические показатели были спроецированы на сферу арендных отношений, в дополнение к ним предложен ряд «новых» показателей: «арендоемкость товарооборота», «арендная нагрузка на 1 занятого», «доля арендной платы в издержках обращения арендатора», «уровень доступности аренды». Все показатели систематизированы, часть из них апробирована на результатах деятельности предпринимателей – арендаторов г. Иванова.
5) На основе созданного комплекса критериев проведено коммерческое зонирование территории города Иванова. Выделены и охарактеризованы лучшие, средние и худшие коммерческие зоны. Определена регулирующая роль худшей коммерческой зоны в формировании уровня арендной платы.
Сделанный нами вывод: на территории г. Иванова формируются новые центры коммерческой активности: прямые выходы из центра города по московскому и нижегородскому направлениям. Город переходит к полицентрической модели развития.
6) Дан критический анализ структур арендной платы, предлагаемых в различных методиках. Выделены типы структуры арендной платы: поэлементная, коэффициентная и смешанная, им даны исчерпывающие характеристики. Выстроена система факторов, влияющих на формирование арендной платы.
7) Предложена методика расчета арендной платы с включением в ее структуру рентной составляющей.
В основу методики были положены два принципиальных утверждения:
1. Арендная плата за ЗИК структурно должна включать арендную плату за здание и арендную плату за земельный участок, расположенный под ним.
2. Арендная плата за земельный участок в составе ЗИК, согласно основным положениям учения о земельной ренте, должна включать земельную ренту.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Выполненное исследование дополняет теорию аренды рядом разработок: «Пучок прав и обременений арендатора», «Эффективный арендатор», «Классификация арендаторов ЗИК в условиях города», «ЗИК в системе социально-экономических показателей арендных отношений», «Коммерческое зонирование территории города», «Лучшие, средние и худшие коммерческие зоны», «Типы структуры арендной платы», «Методика расчета арендной платы с учетом рентной составляющей».
Основные положения диссертационного исследования могут быть полезны органам власти г. Иванова в части решения вопросов более равномерного развития территории города, более обоснованного определения ставок арендной платы при сдаче муниципального имущества в аренду, по результатам социологического опроса предпринимателей-арендаторов - увидеть «круг проблем», с которыми ежедневно сталкивается малый и средний бизнес.
Результаты работы внедрены в учебный процесс кафедры экономики ФГБОУ ВПО «Ивановская государственная текстильная академия» при изучении дисциплин: «Основы и методы экономических оценок в управлении собственностью», «Оценка объектов собственности», а также рекомендованы к использованию при освоении курсов: «Экономическая теория (микроэкономика)», «Регионалистика» («Региональная экономика»), «Экономика города», «Экономика недвижимости».
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования обсуждались на Международной научно-практической конференции «Социально-экономические проблемы развития региона», посвященной Н.Д. Кондратьеву (Иваново, 2006), III науч. конф., посвященной памяти профессора Матвея Исааковича Скаржинского «Экономические институты современной России» (Кострома, 2011), а также на семинарах аспирантов Ивановского государственного университета (Иваново, 2007, 2009, 2010), на заседаниях кафедры экономической теории Ивановского государственного университета (Иваново, 2011, 2012).
Результаты исследования изложены в 14 опубликованных работах, в том числе 5 статей изданы в ведущих журналах, включенных ВАК в Перечень изданий, в которых публикуются основные научные результаты диссертаций. Общий объем публикаций 6,3 п.л., автора — 5,85 п. л.
Объем и структура диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложения. Общий объем работы составляет 164 страницы печатного текста, в том числе:
- основной текст изложен на 149 страницах и содержит 9 рисунков и 17 таблиц;
- список литературы (включает 80 источников).
