Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Теоретические и методологические подходы к оценке городского пространства 10
1. Концепции формирования и развития города как методологическая основа оценки городского пространства 12
2. Анализ методов оценки объектов городской недвижимости 30
Глава II. Моделирование оценки пространственной среды города 41
1. Городское пространство как декомпозиционная структура 41
2. Анализ города как пространственной системы 48
2.1. Базисные пространственные характеристики 50
2.2. Функциональная структура города 54
3. Факторы пространственной среды как основа оценочного зонирования городской территории 62
3.1. Анализ ландшафтных характеристик 63
3.2. Анализ транспортной доступности 65
3.3. Анализ стоимости улучшений 79
3.4. Анализ градостроительной ценности 85
3.5. Локальное местоположение 91
Глава III. Экономический анализ факторов пространственной среды и направления его практического использования 107
1. Методические аспекты стоимостного анализа факторов пространственной среды города 108
2. Использование основных положений теории оценки при анализе факторов пространственной среды города 118
З. Оценка рыночной стоимости объектов городской недвижимости с учетом влияния факторов пространственной среды 145
Заключение 166
Список литературы 169
- Концепции формирования и развития города как методологическая основа оценки городского пространства
- Анализ методов оценки объектов городской недвижимости
- Городское пространство как декомпозиционная структура
- Методические аспекты стоимостного анализа факторов пространственной среды города
Введение к работе
Принципиальные изменения экономической системы, осуществляемые в Российской Федерации с 1992 года, сущность которых составляет формирование рыночных отношений, в качестве одного из закономерных следствий привели к созданию рынка недвижимости. Этот рынок представляет собой один из наиболее динамичных секторов национальной экономики. Можно констатировать, что в РФ нашла свое подтверждение одна из основных тенденций экономической динамики, характерная для всех без исключения стран с рыночной организацией хозяйства: именно рынок недвижимости является индикатором общего состояния экономической системы, во многом определяя направления и уровень ее развития.
На современном этапе на первый план выходят проблемы формирования целостной системы управления недвижимым имуществом, что должно явиться одним из главных условий устойчивого экономического роста. Определяющим условием решения этих проблем служит обеспечение эффективного пространственно-экономического развития недвижимости, конечной целью которого является достижение наилучших показателей использования объектов недвижимости с учетом характеристик той пространственной среды, в которой они находятся. Выполнение отмеченного условия связано с необходимостью разработки методических подходов, позволяющих адекватно отразить результирующее воздействие факторов пространственной среды на рыночную стоимость объектов недвижимости, которая представляет собой интегральный показатель их экономической и общественной ценности. Разработка подобных методических подходов и рекомендаций отвечает насущным потребностям развития сферы недвижимости в направлении совершенствования рыночных отношений. Она позволит отразить устойчивые закономерности и характер влияния факторов пространственной среды города на изменение стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости.
Актуальность темы исследования обусловлена:
- важным значением как объекта инвестирования и решающего фактора экономического роста;
- первоочередной ролью факторов пространственной среды города в формировании рыночной стоимости объектов недвижимости, сложностью и многоаспектностью города, как пространственной системы;
- неразрывной взаимосвязью градостроительных решений по развитию недвижимости с экономическими показателями ее использования;
- необходимостью максимизации рыночной стоимости земельно-имущественного комплекса, являющейся критерием эффективности управления городской недвижимостью;
- недостаточно полным отражением в действующих методических рекомендациях воздействия факторов пространственной среды города в комплексе их конкретных характеристик на рыночную стоимость объектов городской недвижимости;
необходимостью формирования эффективных механизмов регулирования пространственно-экономического развития и рыночного оборота городской недвижимости.
В связи с тем, что местоположение представляет собой атрибут любого объекта недвижимости, учет влияния пространственной среды, в которой существует объект недвижимости, должен являться обязательной составной частью процесса оценки. Анализ этого влияния в его наиболее существенных аспектах составляет основное содержание диссертационного исследования.
Целью исследования является разработка методических подходов, позволяющих повысить точность оценки рыночной стоимости объектов городской недвижимости на основе комплексного учета факторов пространственной среды города.
Цель исследования реализуется посредством решения следующих задач:
- анализ факторов пространственной среды города и характера их влияния на рыночную стоимость объектов городской недвижимости;
- определение параметров декомпозиционной структуры, критериев и методов оценочного зонирования городского пространства;
- разработка рекомендаций по оценочному зонированию городских территорий;
- обоснование состава факторов, определяющих сравнительные преимущества местоположения и результаты его стоимостной оценки;
- разработка методов и алгоритмов определения рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом влияния факторов пространственной среды города.
Предметом исследования являются факторы пространственной среды города и их влияние на стоимостной эквивалент объектов городской недвижимости.
Объектом исследования являются объекты недвижимости в границах пространственной системы города.
Теоретической и методологической основой исследования явились основные положения экономической теории, теории градостроительства, теории оценки недвижимости, труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов. Проблемам повышения эффективности градостроительства во взаимосвязи с пространственным развитием городов посвящены работы А.Э. Гутнова, Г.А. Гольца, П. Мерлена, К. Линча и др. Исходной базой исследования послужили модельно системная концепция территориально-пространственного развития города, разработанная проф. Л.И. Павловой и результаты научной разработки проблем градостроительной оценки территорий городов, осуществленной проф. СИ. Кабаковой. Исследование вопросов, связанных с оценкой рыночной стоимости объектов городской недвижимости, осуществлено с использованием положений, содержащихся в трудах, подготовленных под руководством и при участии проф. П.Г. Грабового, проф. И.Г. Лукмановой, проф. В.М. Рутгайзера, проф. Е.И. Тарасевича, а также ряда зарубежных ученых - Дж. Фридмана и Ник. Ордуэя, Генри С. Харрисона, К. Эккерта и др.
Научная новизна проведенного исследования заключается в:
- методическом обосновании анализа пространственной среды города как обязательной составной части процедуры оценки объектов недвижимости;
уточнении содержательной характеристики понятия «пространственная среда», конкретизации ее параметров, системном анализе пространственной среды города и определении на этой основе факторов, оказывающих влияние на величину стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости;
- определении критериев, уровней и направлений декомпозиции городского пространства применительно к целям и задачам определения рыночной стоимости объектов недвижимости;
формировании комплекса функциональных зависимостей, совокупность которых определяет закономерности и степень влияния пространственной среды города на результаты оценки объектов недвижимости;
- обосновании подходов к оценочному зонированию городских территорий в целях повышения эффективности пространственно- экономического развития городской недвижимости;
- корректировка методов и алгоритмов определения рыночно стоимости объектов недвижимости с учетом влияния факторов пространственной среды города.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования разработанных конкретных методических предложений для: повышения эффективности пространственно-экономического развития недвижимости посредством оценочного зонирования городских территорий;
- обоснования методов и алгоритмов определения рыночной стоимости объектов городской недвижимости на основе комплексного учета факторов пространственной среды;
- использования в качестве элемента экономического механизма регулирования первичного рынка недвижимости при определении стартовых цен объектов недвижимости;
- применения системы разработанных критериев и показателей для рационализации принимаемых градостроительных решений;
- использования при формировании достоверной информационной базы для целей налогообложения недвижимого имущества.
Основным методом исследования послужил системный подход, обеспечивающий раскрытие содержательной характеристики элементов пространственной системы и анализ взаимосвязей, определяющих результирующее воздействие на рыночную стоимость объектов недвижимости.
Основное содержание диссертационной работы включает три главы.
В главе I содержится сравнительный анализ теоретических и методологических подходов к оценке городского пространства. Рассматриваются пространственные аспекты градостроительной эволюции и особенности города, как пространственно организованной системы. При этом характеристики местоположения рассматриваются, как атрибут и компонента потребительной стоимости любого объекта городской недвижимости. Обосновывается первичность характеристик пространственной среды города с позиций влияния на все экономические показатели использования объектов недвижимости и вывод о необходимости соответствующей корректировки существующих методов определения их рыночной стоимости.
В главе II предпринят анализ факторов пространственной среды города, в своей совокупности формирующих критериальный показатель оценки городских территорий - градостроительную ценность. Определены пространственные параметры декомпозиционной структуры города, компоненты градостроительной ценности и методические подходы к определению характера и степени их влияния на рыночную стоимость объектов городской недвижимости.
В главе III рассматриваются методические аспекты применения теории ренты в стоимостном анализе влияния факторов пространственной среды города на рыночную стоимость. Обосновываются корректировки алгоритмов оценки, позволяющие получить более точные значения оценки рыночной стоимости в зависимости от конкретных характеристик местоположения объектов недвижимости. Приведен пример расчета рыночной стоимости по разработанным алгоритмам.
В заключении приводятся основные выводы по результатам проведенного исследования, а также обосновываются направления дальнейших исследований закономерностей влияния факторов пространственной среды города на стоимостной эквивалент объектов городской недвижимости.
На защиту выносятся:
- комплекс функциональных зависимостей влияния факторов пространственно-экономической среды города на рыночную стоимость объектов недвижимости;
- методические подходы к оценочному зонированию городских территорий с учетом градостроительной ценности;
- методика оценки рыночной стоимости с учетом влияния факторов пространственной среды города;
- расчетные модели определения рыночной стоимости объектов городской недвижимости.
По теме исследования опубликовано 3 работы общим объемом 0,9 п.л. Материалы исследования использованы в гл. 2 «Городское пространство и его влияние на стоимость объектов недвижимости» учебника для ВУЗов «Экономика и управление недвижимостью» под общ. ред. докт. экон. наук, проф. П.Г. Грабового (рекомендован Министерством образования РФ в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, обучающихся по всем строительным специальностям).
Диссертационная работа включает три главы общим объемом 168 стр. В тексте работы содержится 15 рисунков, 5 таблиц. Индексация формул включает порядковый номер главы и порядковый номер формулы в данной главе; нумерация рисунков - сквозная по всей работе.
Концепции формирования и развития города как методологическая основа оценки городского пространства
С общеметодологических позиций исходными, обязательными и равнозначными условиями существования любых материальных объектов являются пространство и время. В полной мере это справедливо и для процесса формирования и развития городов, что, в частности, выражается в существовании и использовании концепции «пространство - время» как основы рациональной планировки [44; 426-449]. Однако в контексте экономического анализа недвижимости (одним из видов которого является оценка) это положение нуждается в некоторой корректировке, содержание которой сводится к следующему: во-первых, во всех без исключения процессах материального мира время является фактором абсолютно неизменяемым в том смысле, что оно по определению не может являться объектом целенаправленных воздействий. Оно должно рассматриваться в качестве главного из необходимых условий, в границах и в соответствии с которыми эти воздействия осуществляются. Одним из конкретных проявлений таких воздействий следует считать изменение во времени самого природного пространства, наиболее общими границами которого служит вся земная поверхность. В методологическом плане не имеет существенного значения то обстоятельство, каков характер самих изменений, - представляют ли они собой результаты естественной природной эволюции или сознательной человеческой деятельности. Следовательно, базисное соотношение «время - пространство» применительно к анализу городского пространства и его динамики является, по существу, однонаправленным и более точно может быть представлено в виде «время — пространство», что отражает подчиненность городского пространства времени. То есть, город существует как территория (в наиболее общем понимании этого термина -произвольный фрагмент земной поверхности), не совпадающая с самой собой по совокупности своих характеристик в каждый последующий момент времени.
Можно, следовательно, записать: где L - произвольный фрагмент территории города; Sj (і = 1,2, ..., n) - конкретизирующие характеристики, единые по составу, но различные по своему содержанию в несовпадающие моменты времени; п - число конкретизирующих характеристик; t и t+І - предшествующий и последующий моменты времени.
Иначе говоря, один и тот же фрагмент городской территории, начиная от конкретного земельного участка и заканчивая территорией города в целом, в течение периода времени A t = {(t+1) - t} претерпевает изменения в любых своих существенных характеристиках, и прежде всего - в пространственных. Для города в целом это проявляется в изменении размера его территории (площади), а также (в меньшей степени) -конфигурации (формы). Применительно к фрагментам городской территории изменяется их пространственное соотношение, в частности, сравнительная удаленность. Таким образом, процесс градостроительной эволюции в качестве одного из обязательных и важнейших элементов содержит динамику пространственной среды.
Данное положение имеет особенное значение для анализа объектов недвижимости, поскольку: практически все объекты недвижимости существуют в особым образом организованном пространстве, представляющем собой результат целенаправленной человеческой деятельности; это организованное пространство является территорией расселения людей. Следовательно, оно представляет собой реализацию функции целеполагания, обязательной для любой сознательно созданной системы.
Наличие этих двух взаимосвязанных характеристик позволяет сделать следующий вывод: границы территории расселения одновременно служат границами организованного пространства, и следовательно, представляют собой пределы сферы проявления пространственного фактора.
Именно такой подход зафиксирован в ст. 38 «Территории городских и сельских поселений» действующего Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г., согласно которой: «Пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий» [3].
Из этого, в свою очередь, следует, что влияние пространственного фактора на результаты оценки объектов недвижимости также ограничивается границами территории города. В этом состоит отличительная особенность характера влияния пространственного фактора по сравнению с воздействием макро- и мезоэкономических факторов (уровень экономической активности, динамика инфляции, размеры доходов на душу населения и т.п.). Характер и результаты влияния этих факторов могут быть едиными для всех или большинства городов на территории региона или страны в целом, тогда как результаты влияния пространственного фактора будут различаться для каждого конкретного города.
Анализ методов оценки объектов городской недвижимости
Исследованиям экономических проблем использования городских территорий посвящено большое количество трудов отечественных и зарубежных специалистов. С самого начала следует отметить те наиболее существенные (сущностные) моменты, которые отражают концептуальные подходы к решению данной проблемы.
Можно констатировать, что основное количество работ отечественных ученых и специалистов представляет собой реализацию основных положений трудовой теории стоимости применительно к такой специфической предметной области, какой являются городские территории. В наиболее полном виде данный подход представлен в многочисленных работах СИ. Кабаковой, среди которых главное место занимают [57] и [58]. Весьма показательным представляется то обстоятельство, что в процессе анализа предпринята в принципе плодотворная попытка взаимосвязанного рассмотрения таких категорий, как градостроительная ценность и экономическая оценка территорий городов. Дальнейшее развитие вопросы экономической оценки территории получили в [40], [52], [54], [99] и др. Основные положения указанного подхода могут быть сведены к следующему.
1. Городские земли имеют принципиально отличающиеся от сельскохозяйственных критерии ценности, одним из которых является «расположение их в плане города относительно сложившихся и возможных транспортных связей с центральными районами, общественными, торговыми и культурными центрами, промышленными зонами и т.п. ...» [57; 22].
2. Различия в совокупной ценности конкретных участков вызывают соответствующие изменения их экономической оценки, в качестве интегрального показателя которой принимается величина единовременных капитальных значений и последующих эксплуатационных затрат: «Размещение района застройки относительно существующих транспортных связей и систем инженерного оборудования предопределяет в период строительства большие или меньшие затраты труда, средств и времени ...» [57; 23]. С другой стороны, «Расположение участка в центральной части города в окружении оживленных транспортных связей обеспечивает повышенную рентабельность сооружаемых объектов ...» [57; 24].
3. Методологической основой анализа являлась теория эффективности капитальных вложений, имеющая своей теоретической первоосновой теорию трудовой стоимости, что в современных условиях может трактоваться как реализация затратного подхода. В качестве элементов затрат принимаются все издержки в денежной форме, связанные с созданием улучшений городских территорий (включая компенсацию ущерба от ликвидации сносимых или переносимы строений, сооружений и коммуникаций) - [57; 37-66].
4. Территория города рассматривается «соответственно исторически и планировочно сложившемуся членению» [57; 100]. Внутренними территориальными фрагментами города являются зоны, главным условием выделения которых служит суммарная величина затрат на все виды улучшений в расчете на единицу площади (га). Сама эта величина определяется в качестве комплексной экономической оценки городских территорий (КЭОТ).
Анализ представленных положений позволяет сделать следующие выводы:
1. Принципиальное значение имеет тот факт, что пространственный фактор, проявляющийся в планировочной структуре и размерах города, взаимном расположении его отдельных частей выступает в качестве обязательного критерия экономической оценки городской территории. Более того, данный критерий является, по сути, самодостаточным. Такой вывод подтверждается результатами осуществленного зонирования ряда городов (Москва, Ленинград, Баку, Ереван, Новгород, Минск, Ташкент, Тбилиси), представленными в [57; 119-130] и [58; 99-113]. Несмотря на то, что в качестве условий зонирования приняты соответствующие виды и размеры затрат по различным фрагментам городской территории, результат зонирования зримо представляет собой топологию пространственной распределенности этих фрагментов, в которой стоимостные факторы проявляют себя лишь опосредованно. Все варианты зонирования являются тождественными в том смысле, что представляют собой сочетание концентрических зон, границы которых определяются степенью удаленности от городского центра - см. [57 ; 101, 123, 125-126, 128] и [58 ; 101-103, 105-108]. Однако последующая экономическая оценка увязывается исключительно с величиной понесенных затрат на улучшения, собственно пространственный фактор по сути элиминируется. Отмеченное методическое расхождение не порождает непреодолимого противоречия между воздействием пространственного фактора и экономической оценкой территории только в одном случае: когда имеет место устойчивая корреляция между удаленностью от центра и уменьшением стоимости улучшений, то есть при соблюдении условия:
Городское пространство как декомпозиционная структура
Предварительным по отношению к анализу факторов пространственной среды этапом должна явиться декомпозиция этой среды. Только на этой основе может быть обеспечена необходимая конкретизация воздействий пространственного фактора и их количественная оценка. При этом полностью сохраняет свою силу положение, согласно которому «декомпозиция отдельных участков ... не является действием простого сложения или вычитания - это гораздо более сложный процесс, определяющий возникновение и формирование новых связей, трасс и коммуникаций, что не может не отразиться на стоимости» [82; 190].
Назначением декомпозиции является обоснование и последующее определение границ воздействия тех или иных факторов влияния и городского пространства в целом на изменение стоимостного эквивалента объектов недвижимости.
Признаком декомпозиции будут являться детализирующие характеристики городского пространства в их прямом значении, - градации перехода от городского пространства в целом (верхний уровень) до локального местоположения объекта недвижимости.
Результатом декомпозиции должна быть необходимая и достаточная степень структуризации городского пространства, что равнозначно построению иерархической декомпозиционной структуры.
Очевидно, что верхним уровнем такой структуры будут являться административно-территориальные границы города (S). Иная трактовка пределов влияния факторов пространственной среды города невозможна, так как в этом случае результаты декомпозиции и их последующая экономическая интерпретация утрачивают строго обязательную институциональную и правовую обоснованность.
Принципиальное значение имеет вопрос о следующем уровне декомпозиции, элементами которого должны являться некоторые фрагменты единого городского пространства. Необходимо подчеркнуть, что эта разнородность должна пониматься прежде всего как пространственная, поскольку именно различие пространственных характеристик является первичным фактором структуризации территории города. Это не означает, что данный фактор является единственным или, тем более, самодостаточным, и что отдельные фрагменты города будут различаться только по характеристикам своего взаимного расположения в пространстве. Тем не менее, фрагменты города следует рассматривать прежде всего именно как части, принадлежащие одному пространственному целому и образующие это целое. В отечественной литературе для обозначения этих фрагментов закрепился термин «зона», которое и будет использоваться в дальнейшем по тексту работы. Уточним, что «зона» как термин не тождественна зоне как понятию, - единый термин может трактоваться по-разному в зависимости от целей анализа.
На практике (в том числе, при оценке объектов недвижимости) в качестве зоны принимается фрагмент, в той или иной степени обязательно отражающий целеполагание: критерии выделения зон, а следовательно, их количество, конфигурация, размеры задаются субъектом зонирования. Очевидно, что критерии зонирования также являются субъективированными. Само по себе данное обстоятельство не вызывает никаких возражений. Однако существует один момент, требующий обязательного уточнения. Субъективированность не тождественна субъективизму, в отличие от последнего она представляет собой рефлексивное отражение объективной реальности. Столь же очевидно, что главным объективным свойством, которое должно быть принято в качестве критерия зонирования, является пространственное расположение. То есть, правильно осуществленное зонирование должно представлять собой адекватное отражение пространственного соотношения фрагментов городской территории, свободное от влияния целеполагания (проблема заключается лишь в степени адекватности отражения объективной реальности, какой является пространственная среда). В дальнейшем первичное пространственное (эти термины в данном случае следует понимать в качестве синонимов: первичное = пространственное) корректируется с учетом целеполагания (интересов субъекта зонирования).
Методические аспекты стоимостного анализа факторов пространственной среды города
Последующий анализ базируется на принципе платности землепользования, отражающем одну из наиболее существенных сторон рыночных отношений. Основные положения платного землепользования закреплены в Законе РФ «О плате за землю» № 158-ФЗ от 31.12.97 [7], в соответствии с которым основным стоимостным показателем является нормативная цена земли (НЦЗ). Порядок определения НЦЗ установлен действующим Постановлением Правительства РФ за № 319 от 15.03.97 [10].
Определение НЦЗ самым непосредственным образом связано с процессом зонирования, более того, сами зоны представляют собой фрагменты городских территорий, различающиеся величиной НЦЗ. Дальнейший анализ осуществлен на конкретном примере зонирования территории г. Москвы, осуществленное в соответствии с положениями действующих законодательных и нормативно-правовых документов [13], [14], [16], [22].
В качестве основного фрагмента территории г. Москвы принята территориально-экономическая оценочная зона (ТЭОЗ). С учетом ранее определенных положений ТЭОЗ можно трактовать как территориальную зону, оценочным критерием которой является уровень градостроительной ценности (ГЦ). Для подтверждения такой трактовки достаточно взглянуть на топологию зон: они представляют собой дополнительно дифференцированные по отношению к основным транспортным магистралям фрагменты градопланировочной структуры, представляющие собой определенные этапы единого процесса градостроительной эволюции, - каждая из ТЭОЗ в пределах МКАД «вписана» в общую радиально-кольцевую структуру. В этом находит свое подтверждение приоритетное значение фактора транспортной доступности, проанализированное на примере зонирования ряда городов СССР, проведенного под руководством СИ. Кабаковой. Увеличение числа ТЭОЗ по отношению к базисным «кольцевым» фрагментам осуществлено за счет их «дробления» по основным «радиусам» (общегородским магистралям). Этим самым подтверждается тезис о первичности содержания градостроительной эволюции (в пространственном аспекте) в качестве главного фактора зонирования.
Более того, можно констатировать, что в основу соотношения стоимостных эквивалентов (то есть, величины НЦЗ) конкретных ТЭОЗ положен показатель степени пространственного удаления от центра, что, как было показано в п. П.3.2, равнозначно транспортной доступности.
Однако, этот безусловный логический и методический приоритет прослеживается не в полном объеме в практике зонирования. Это проявляется в ряде существенных моментов.
Прежде всего, имеет место неодинаковая "точность измерения" градостроительной ценности по различным участкам территории г. Москвы. Само по себе количество групп, видов и подвидов показателей используемых при определении ГЦ, с течением времени увеличивается, что приводит к последовательному нарастанию числа ТЭОЗ на территории города при относительном постоянстве площади города в целом. В этом проявляется совершенствование методического инструментария зонирования, последовательное нарастание степени гомоморфности моделей зонирования (при том, что типологически эти модели всегда останутся изоморфными). Так, например, в Санкт-Петербурге число зон изменялось от 5 в 1992 до 19 в 1994 году и до 289 в 1997 году. В Москве этот процесс имел двустадийный характер. В 1989 году были впервые нормативно определены пять зон: 4 из них соответствовали упоминавшимся кольцам, а 5-ю составили территории, находящиеся за пределами МКАД и входящие в административно-территориальные границы Москвы. В настоящее время территория Москвы включает 69 зон, из которых 34 - в пределах МКАД, 14 - с внешней стороны МКАД и 21 -территория Зеленоградского административного округа. В соответствии с балансом земель г.Москвы [86], территория Зеленоградского административного округа составляет 3 % всей территории города, а суммарная площадь всех ТЭОЗ в пределах МКАД - 85 %. Таким образом, в среднем на одну ТЭОЗ в Зеленоградском административном округе приходится примерно 0,14 % городской территории; в то же время, в пределах МКАД этот показатель составляет 2,5 % или почти в 18 раз больше. Подобный разброс точности исключает саму постановку вопроса о корректности зонирования, поскольку явно были применены принципиально различные методические подходы.
Свою специфику в практике зонирования территории г. Москвы имеет учет природно-ландшафтного фактора. Основным механизмом является выделение так называемых «подзон повышенной ценности земель». На территории г. Москвы к подзонам, выделенным именно по природно-ландшафтному фактору, относятся: - № 7-1. Воробьевы горы; - № 10-2. Филевский парк; - № 11-2. Парк Тимирязевской академии; - № 13-2. Парк Сокольники; - № 24-1. Лосино-Погонный остров; - № 25-1. Измайловский лесопарк; - № 27-2. Лесопарк «Кузьминки»; - № 29-2. Парк «Царицыно»;
