Содержание к диссертации
Введение. 3
1. Исследование существующих подходов и практики оценки
объектов недвижимости. 9
Анализ и обобщение методических подходов и приемов оценки стоимости объектов недвижимости 9
Общие характеристики категорий стоимости объектов недвижимости 36
Совершенствование правового обеспечения оценочной деятельности 46
2.Механизм формирования инвестиционной стоимости объектов
недвижимости 61
Теоретические полооїсения по определению инвестиционной стоимости объектов недвижимости 61
Обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости как базы для формирования инвестиционной стоимости 79
Методика формирования инвестиционной стоимости с точки зрения перспективной полезности объекта недвижимости для конкретного покупателя {инвестора) 94
3. Реализация методики определения инвестиционной стоимости
объектов недвижимости 109
Формирование инвестиционных критериев 109
Определение рыночной стоимости в текущем использовании 114
Наилучшее и наиболее эффективное использование 120
Определение инвестиционной стоимости 126
Риск-анализ при формировании инвестиционной стоимости 133
Вьпзоды. 140
Список используемой литературы 142
Введение к работе
Актуальность темы настоящего диссертационного исследования обусловлена широким использованием в современном менеджменте стоимостной оценки ресурсов организациями. Активно рыночная оценка стала применяться в России в 1992 году. За рубежом этот вид деятельности существует уже более полувека. Возникнув в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых объективную стоимость имущества определяли независимые ценовые арбитры, оценка вскоре начала бурно развиваться не только как сфера практической деятельности, но и как научно методическое направление прикладной науки. Были разработаны интересные методологические подходы и методики оценки стоимости разнообразных объектов собственности, совершенствовалась теория.
Развитие экономики требует более серьезного и обоснованного подхода к принятию управленческих решений, формированию четко структурированной системы экономических институтов. Выделение конкретных функций в самостоятельные единицы позволяет совершенствовать деятельность, опираясь, все больше на современные теоретические основы.
В настоящее время без проведения оценки собственности не обходится практически ни одно управленческое решение, связанное с недвижимостью. Оценка стоимости для конкретного инвестиционного проекта или для конкретного инвестора находит все более широкое применение. Основой для эффективного продвижения теории и практики оценки стали «Стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности», которые заложили теоретический базис оценочных методов. Например, отечественная и зарубежная практика оценки объектов недвижимости располагает различными подходами и методами в этой области экономики. Вопросы оценки объектов недвижимости
рассматривались преимущественно в работах зарубежных авторов: Джека Фридмана, Николаса Ордуэя, д-ра Дэвида Эллермана и других; а также среди российских: Людмилы Познанской, Вячеслава Леврентьева, Олега Тихонова и других. Признавая научную значимость имеющихся работ, отметим недостаточную методологическую проработку данного вопроса, что не позволяет однозначно толковать те или иные подходы или методы, требуется проведение серьезной работы по созданию методических основ определения стоимости недвижимости.
Разработка методических проблем эффективности оценки объектов недвижимости возможна на основе системного подхода к исследованию существующих методов оценки с учетом особенностей объектов и требований инвесторов.
Исходя из вышеизложенного определена цель данного диссертационного исследования.
Целью исследования является научное обобщение теоретических подходов и методов оценки объектов недвижимости и разработка на этой основе методических рекомендаций по формированию инвестиционной стоимости объектов недвижимости, адекватных современным рыночным преобразованиям.
Представленная в исследовании цель достигается путем последовательного решения задач:
исследование существующих подходов к оценке и возможности их применения при формировании инвестиционной стоимости объектов недвижимости;
выявление и классификация факторов, влияющих на инвестиционную стоимость;
разработка методических подходов к формированию инвестиционной стоимости на основе рыночной с учетом особенностей объектов недвижимости и требований инвесторов;
обоснование путей и условий практической реализации предложенной методики на примере реального объекта недвижимости непроизводственного назначения;
выявление состава и форм проявления рисков при использовании в управленческой деятельности показателей инвестиционной стоимости объектов недвижимости.
Объектом исследования являются организации, осуществляющие оценку объектов недвижимости, вовлеченных в предпринимательский оборот. Предмет исследования - управленческие и экономические отношения, а также методические подходы, возникающие при формировании инвестиционной стоимости объектов недвижимости.
Теоретическую базу диссертационного исследования составляют научные труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области оценки недвижимости, теории рыночной экономики, а также эффективности инвестиционной деятельности. При проведении исследования использовались методы оценки, применяемые в настоящее время в России и за рубежом, основанные на утвержденных российских и международных стандартах оценки.
Научная новизна исследования заключается в комплексном исследовании основных проблем, связанных с сочетанием различных подходов к оценке объектов недвижимости, и обосновании научной концепции формирования и методов определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости.
К основным научным результатам, составляющим новизну исследования относятся:
уточнено и дополнено определение инвестиционной стоимости объектов недвижимости;
подготовлены предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы;
определены современные рыночные требования инвестора к методам и результатам оценки, выявлены и классифицированы факторы, оказывающие влияние на формирование инвестиционной стоимости;
обобщены существующие методические подходы к оценке объектов недвижимости и установлены системные связи между ними;
обоснованы критерии оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости с учетом их рыночной стоимости, особенностей использования и требований конкретного инвестора;
определен состав и разработана методика расчета показателей инвестиционной стоимости объектов недвижимости;
разработана модель анализа чувствительности стоимости объектов недвижимости относительно изменения параметров корректировки в зависимости от требований инвестора.
Практическая значимость заключается в возможности использования предложенной методики при проведении оценки инвестиционной стоимости недвижимости, как для конкретных инвестиционных проектов, так и для конкретных собственников с учетом различия их интересов. Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы, полученные в диссертации, докладывались на научных и научно-практических конференциях «Коммерческая недвижимость г. Москвы», «Актуальные проблемы управления - 1999, 2002 и 2004», где получили положительную оценку и одобрение, а также обсуждались на практических совещаниях международных консалтинговых агентств, входящих в Большую четверку.
По теме диссертации опубликовано 4 работы общим объемом 16,8 печатного листа, в т.ч. принадлежит лично автору 2,3 печатного листа. Структура работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы. Объем диссертации составляет 151 страница, в том числе 18 таблиц, 8 схем и
З рисунка. Указатель литературных источников содержит 131 наименование научных трудов отечественных и зарубежных авторов.
Во введении обосновывается актуальность настоящего диссертационного исследования в условиях современной рыночной ситуации. В первой главе проведен обзор правового обеспечения оценочной деятельности в Российской федерации, а также сравнение с международным опытом. В главе приводится обзор существующих подходов и методов оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. Помимо характеристики существующих методик оценки приведены положительные и отрицательные стороны каждого из методов, а также возможность их применения при определении инвестиционной стоимости недвижимости. Вторая глава посвящена методическим основам формирования рыночной стоимости, а также формированию на основе нее - инвестиционной стоимости. В данной главе приведено научное описание методологии параметров и характеристик, отличающих инвестиционную стоимость от рыночной. Отражены такие результаты диссертационного исследования как:
уточнено и дополнено определение инвестиционной стоимости объектов недвижимости;
обобщены существующие методические подходы к оценке объектов недвижимости и установлены системные связи между ними;
определены современные рыночные требования инвестора к методам и результатам оценки, выявлены и классифицированы факторы, оказывающие влияние на формирование инвестиционной стоимости.
В третьей главе произведен расчет рыночной и инвестиционной стоимостей на конкретном примере объекта недвижимости. Кроме того, приведен анализ чувствительности рыночной стоимости к изменяемым в зависимости от требований Инвестора параметрам. Отражены такие результаты диссертационного исследования как:
обоснованы критерии оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости с учетом их рыночной стоимости, особенностей использования и требований конкретного инвестора;
определен состав и разработана методика расчета показателей инвестиционной стоимости объектов недвижимости;
разработана модель анализа чувствительности стоимости объектов недвижимости относительно изменения параметров корректировки в зависимости от требований инвестора.
В выводах подводятся итоги проведенного исследования и даны предложения по формированию и управлению инвестиционной стоимостью объектов недвижимости.
