Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. Формирование регионального инвестиционного климата 7
1.1. Тенденции изменения современной инвестиционно-экономической ситуации в конце 90-х годов 7
1.2. Инвестиционный климат российских регионов и его Земельная составляющая 26
1.3. Анализ системы управления государственной Собственностью 39
Глава II. Инвестиционная привлекательность предприятия 55
2.1 . Основные элементы инвестиционной привлекательности предприятия 55
2.2. Экономическое содержание земельных отношений в Крупном городе 62
2.3. Эффективное использование земельных ресурсов в процессе Реструктуризации предприятия 69
Глава III. Земля как объект инвестиций 92
3.1. Законодательная база земельных отношений в России 92
3.2. Пример важности элемента земельных отношений на предприятиях санкт-петербурга 104
3.3. Предложения по повьшіению эффективности использования Земельных ресурсов 128
Заключение 130
Приложения 124
Литература 193
- Тенденции изменения современной инвестиционно-экономической ситуации в конце 90-х годов
- Инвестиционный климат российских регионов и его Земельная составляющая
- Основные элементы инвестиционной привлекательности предприятия
- Законодательная база земельных отношений в России
Введение к работе
Актуальность исследования.
Проблема совершенствования земельных отношений, особенно в рамках городских территорий, с точки зрения развития различных отраслей народного хозяйства и экономики страны в целом - одна из серьезных проблем, стоящих сегодня как на региональном, так и на федеральном уровне.
Причинами актуальности рассматриваемой проблемы для предприятий реального сектора экономики и оценки результатов ее проведения является то, что:
1) реалии рыночной экономики требуют завершения рыночных реформ путем вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот на основе критического анализа допущенных в ходе приватизации ошибок;
2) объективные закономерности экономики требуют формирования и развития стратегии управления собственностью предприятий в постприватизационный период. Несмотря на то, что такая система сегодня существует, изменяющиеся условия хозяйствования требуют ее постоянного совершенствования;
3) в процессе создания и развития рыночной инфраструктуры роль различных субъектов государственной власти в аспекте регулирования развития субъектов рынка возрастает. В связи с этим возникает необходимость анализа и обобщения опыта регионов и отдельных предприятий в формировании земельного аспекта инвестиционной привлекательности предприятий и регионов;
4) разнообразие комплекса проблем современного рынка и его динамичность обусловливают необходимость в совершенствовании научных рекомендаций по планированию и оценке эффективности использования собственности предприятий с целью снижения рисков инвесторов.
С развитием рыночных отношений и изменением роли органов власти всех уровней в процессе регулирования экономической деятельности субъектов рынка трансформируется подход соответствующих органов государственной власти к проблеме оценки состоятельности предприятий. Однако при этом мало меняются методические основы регулирования рассматриваемого процесса.
Несколько оперативнее к изменениям рыночных условий адаптируются негосударственные структуры, функционирующие на рынке. Обобщение их обширного опыта и практики позволяет говорить о необходимости изменения государственной политики в рассматриваемой сфере.
Целью диссертационного исследования является разработка методики подготовки, планирования и последующей оценки проектов стратегии распоряжения собственностью предприятия и ее реализация на практике.
В соответствии с названной целью исследование направлено на решение следующих задач:
- осуществить анализ отечественной и мировой теории и практики в рамках процесса управления собственностью;
провести анализ правового аспекта формирования инвестиционного климата в регионах в рамках земельных отношений;
исследовать основы управления и регулирования рассматриваемого процесса на предприятиях различного масштаба;
выработать методические рекомендации оценки эффективности использования собственности в ходе реструктуризации предприятий.
Объектом исследования являются предприятия тяжелой промышленности Санкт-Петербурга.
Предметом исследования являются методики принятия решения о распоряжении собственностью промышленных предприятий.
Теоретической и методологической основой исследования послужили методологические и инструктивные материалы по оценке и регулированию реструктуризационного процесса и антикризисного управления в России, теоретические и практические положения отечественных и зарубежных исследований ученых по проблеме инвестиционных проектов: СИ. Абрамова, А.Г. Аганбегяна, В. Баренса, М.М. Богуславского, В.В. Бочарова, В.И. Воропаева, Л.А. Гордона, Э.Дж. Доллана, СЮ. Евстратова, Е.М. Карлика, Е. Кочовича, А.Б. Крутика, В.А. Ланцова, А.И. Муравьева, И.В. Липсица, Д.С Львова, А.С Плещинского, У.Дж. Реддина, П.М. Хавранека, И.А. Хаита, Э. Хелферта, Р. Холта, В.Е. Черкасова, Дж.Р. Эванса и др.
В ходе исследования применялись общенаучные методы структурного, факторного, функционального и сравнительного анализа, статистические методы.
Научная новизна исследования состоит в разработке теоретических, методических и прикладных положений, связанных с управлением процессом распоряжения объектами землепользования в рамках инвестпроектов различного масштаба.
Основные результаты, определяющие научную новизну диссертации:
Определена система интересов собственников и пользователей земли в современных условиях.
Выработаны цели и принципы управления земельно-имущественными отношениями в крупном городе в период перехода к рыночным условиям хозяйствования. На этой основе определена основная задача управления земельно-имущественными отношениями: не вступая в противоречие с логикой развития рыночных отношений и не блокируя их, создать механизм эффективного использования земельных ресурсов в рамках системного развития города, обозначив не только текущие, но и долгосрочные интересы различных сторон и механизмы их реализации расширен методический инструментарий оценки эффективности использования земельных участков в ходе реструктуризации предприятия путем создания предметно-специализированных производств с перекрестным использованием площадей;
сформулирована концепция принятия решения об использовании объектов собственности на основе анализа их рыночной стоимости и производственного потенциала;
предложены рекомендации по совершенствованию государственного и муниципального управления процессом вовлечения земельных ресурсов в хозяйственный оборот.
Апробация работы.
Основные положения диссертации использованы в ходе хозяйственной деятельности ОАО "Трублит".
Тенденции изменения современной инвестиционно-экономической ситуации в конце 90-х годов
Сегодня не вызывает сомнения ключевая роль инвестиций в развитии экономики любого типа. Инвестиции - это вложения капитала в различные отрасли экономики с целью получения прибыли. В общем случае инвестиции и капитальные вложения можно считать синонимами. В масштабах страны инвестиции определяют процесс расширенного воспроизводства. Создание новых и реконструкция старых предприятий, строительство жилья, других объектов социальной сферы, создание новых рабочих мест зависит от процесса инвестирования. Источником инвестиций являются сбережения, представляющие собой располагаемый доход за вычетом расходов на личное потребление.
Инвестиции подразделяются на:
1. Автономные - процесс, который связан с образованием нового капитала, независимо от уровня чистого национального продукта. Причины этих инвестиций - внешние факторы: нововведения, прирост населения, расширение внешних рынков и т.д.
2. Индуцированные инвестиции - образование нового капитала в результате возрастания потребительских расходов и доходов.
Величина инвестиций (инвестиционный спрос) - это объем средств, который предприятия готовы вложить в инвестирование или капиталообразование. Источники формирования инвестиционного спроса - часть прибыли фирм, банковские займы и доходы от продажи ценных бумаг.
На него влияют: во-первых, ожидание нормы прибыли и во-вторых, ставка банковского процента. Инвестиции будут выгодны только в том случае, когда ставка банковского процента не превышает ожидаемой нормы прибыли, иначе инвестору выгоднее размещать свои средства на банковских счетах. В-третьих, инвестиции зависят от уровня налогообложения и вообще налогового климата в стране. Слишком высокий уровень налогообложения не стимулирует инвестиций. В-четвертых, инвестиционный процесс реагирует на темпы инфляционного обесценивания денег. В условиях галопирующей инфляции, когда расчет издержек представляет значительную неопределенность, процессы реального капиталообразования становятся не привлекательными. Скорее предпочтение будет отдано спекулятивным операциям.
Рост инвестиций, который ведет к росту национального дохода, способствует еще и достижению полной занятости в силу определенного эффекта, который в экономической теории получил название эффекта мультипликатора. Суть эффекта мультипликатора в рыночной системе состоит в следующем: увеличение инвестиций приводит к увеличению национального дохода общества, причем на большую величину, чем первоначальный объем инвестиций.
Подробное описание эффекта мультипликатора можно найти практически в любом учебнике по экономики и оно выходит за рамки диссертационного исследования. Вместе с тем, и эта сторона инвестиционного фактора подчеркивает важность капиталовложений в развитии экономики и ее субъектов.
В реальной экономике инвестиции - это ряд переходных состояний: ресурсы - вложения - получение дохода.
Главными этапами инвестирования являются: 1) преобразование ресурсов в капитальные вложения, то есть процесс преобразования инвестиций в конкретные объекты инвестиционной деятельности (собственно инвестирование); 2) превращение вложенных средств в прирост капитальной стоимости, что характеризует конечное преобразование инвестиций и получение новой потребительской стоимости; 3) прирост капитальных стоимостей в форме дохода.
Образуется новая взаимосвязь: доход - ресурсы, то есть инвестиционный цикл повторяется. Такой процесс накопления денежных ресурсов, не входя в инвестиционную деятельность, является ее необходимой предпосылкой. Инвестиционный цикл включает в себя один оборот инвестиций, то есть движение стоимости, авансированной в капитальное имущество от момента аккумуляции денежных средств до момента их возмещения.
Инвестиционная деятельность - совокупность практических действий юридических лиц, государства и граждан по реализации инвестиций.
Объектами инвестиций являются: 1. ценные бумаги; 2. вновь создаваемые и реконструируемые основные фонды, оборотные средства во всех отраслях; 3. целевые денежные вклады; 4. научно-техническая продукция, другие объекты собственности; 5. имущественные права и права на интеллектуальную собственность. Субъектами инвестиционной деятельности являются: 1. инвесторы (заказчики); 2. исполнители работ (подрядчики); 3. пользователи объектов инвестиционной деятельности; 4. поставщики товарно-материальных ценностей, оборудования и проектной продукции; 5. банковские, страховые и посреднические организации.
На практике функционируют рынок инвестиций (капиталов) и рынок инвестиционных товаров. Рынок инвестиций характеризуется их предложением со стороны инвесторов (продавцов) и спросом на инвестиции потенциальных покупателей.
Общая формула отношений, возникающих на рынке инвестиционного капитала, может быть выражена следующим образом: инвестор осуществляет вложения в форме денег, товаров и имущественных прав, надеясь получить через некоторое время доход от вложения инвестиций. В момент реализации инвестиций (продажи инвестиционного капитала) на рынке инвестициям противостоит совокупность инвестиционных товаров или объектов вложения.
Инвестиционные товары могут существовать в различных формах:
1) денежной и натуральной (основной и оборотный капитал, научно-техническая продукция, имущественные права);
2) только в денежной форме (деньги, вклады, ценные бумаги и т.д.)
На рынке инвестиционных товаров инвестирование рассматривается как вложение в инвестиционный товар, которое через определенный период времени принесет доход или эффект.
Рынок инвестиционных товаров необходимо рассматривать со следующих позиций: 1) с точки зрения движения инвестиций, размещаемых инвесторами; 2) с позиций движения инвестиционных товаров (объектов вложения для инвесторов).
Инвестиционный спрос и предложение на товары уравновешиваются через механизм ценообразования - систему равновесных цен на товары и капитал.
Все инвестиционные товары можно разделить по двум признакам: 1) элементы физического капитала (движимое и недвижимое имущество);
2) элементы финансового капитала (финансовые активы). Оборот инвестиций физического капитала представляет собой первичный рынок этих инвестиций, а оборот инвестиций в сфере финансового капитала - вторичный рынок инвестиций.
Инвестиционный климат российских регионов и его Земельная составляющая
В России есть пять "полюсов инвестиционного роста". Все они находятся в европейской России и на Урале. Большинство наименее рисковых регионов сосредоточено в узкой полосе от Санкт-Петербурга до Екатеринбурга. Федеративное устройство России все еще фиктивно. Многим национальным автономиям для реальной самостоятельности не хватает важнейшего компонента - экономического потенциала.
Анализ подтвердил целесообразность экономической интеграции и объединения субъектов федерации как наиболее очевидных способов усиления их инвестиционного потенциала
Иностранные инвесторы более осторожны и стараются действовать наверняка, а российские - либо недоучитывают риски, либо сознательно идут на избыточный риск, преодолевая угрозу потери инвестиций чисто российскими методами. Специальные региональные законы, регулирующие деятельность российских инвесторов, приняты лишь в двенадцати регионах, а для иностранных инвесторов - в пяти.
Российская экономика задыхается от нехватки инвестиций. Но почему-то никто не спешит спасать тонущий корабль. Напротив, несмотря на все запреты, инвестиции все быстрее бегут из России тайными и явными путями.
Известны национальные рейтинги инвестиционного климата и рисков, периодически публикуемые ведущими экономическими журналами мира (Euromoney, Fortune, The Economist), а также наиболее именитыми экспертными агентствами (Moody s, Standart & Poor, IBCA). Результаты таких усредненных рейтингов показывают, что Россия занимает весьма незавидное место в начале второй сотни стран.
Россия - страна настолько резких межрегиональных экономических, социальных и политических контрастов, что каждый потенциальный инвестор при наличии достаточной информации может найти для себя регион с вполне удовлетворительными или хотя бы сносными условиями инвестирования. Такая информация должна содержаться в рейтингах инвестиционной привлекательности отдельных субъектов федерации, или, говоря проще, в региональных рейтингах инвестиционного климата.
К сожалению, отечественные исследования в большинстве своем сделаны на скорую руку по тщательно умалчиваемым авторами методикам.
Полученные рейтинги инвестиционной привлекательности являются дискуссионными и не могут претендовать на истину в последней инстанции. Они нуждаются в дальнейшей отработке и углублении.
Обычно инвестиции делятся на: прямые - вложения в реальные активы (производство), в управлении которыми участвует инвестор; портфельные (финансовые) - вложения в акции, облигации и другие ценные бумаги, связанные непосредственно с титулом собственника, дающим право на получение доходов от собственности. Часть портфельных инвестиций - вложения в акции предприятий различных отраслей материального производства - иногда оформляются как прямые; реальные - финансовые вложения в землю, недвижимость, машины и оборудование, запасные части и т. д. включая затраты оборотного капитала; проектные - кредиты, предоставляемые реальному или потенциальному собственнику для реализации прибыльного инновационного проекта.
Инвестиционный климат включает объективные возможности страны или региона (инвестиционный потенциал) и условия деятельности инвестора (инвестиционный риск).
Понятно, почему для принятия решений недостаточно рассматривать только потенциал или только риски. Регион может быть первоклассным с точки зрения потенциала - например, там есть сырьевые ресурсы или богатое население, - но если политическая обстановка нестабильна или настолько загрязнена окружающая среда, что еще одного завода не выдержит, то на инвестиции мало кто решится.
Инвестиционный потенциал (инвестиционная емкость территории) складывается как сумма объективных предпосылок для инвестиций, зависящая как от наличия и разнообразия сфер и объектов инвестирования, так и от их экономического состояния. Потенциал страны или региона в своей основе характеристика количественная, учитывающая основные макроэкономические показатели, насыщенность территории факторами производства (природными ресурсами, рабочей силой, основными фондами, инфраструктурой и т. п.), потребительский спрос населения и др.
Инвестиционный риск характеризует вероятность потери инвестиций и дохода от них. Он показывает, почему не следует (или следует) инвестировать в данное предприятие, отрасль, регион или страну. Риск как бы суммирует правила игры на инвестиционном рынке. В отличие от инвестиционного потенциала многие из этих правил могут измениться мгновенно. Поэтому по сути риск - характеристика качественная. Степень инвестиционного риска зависит от политической, социальной, экономической, экологической, криминальной ситуаций.
В межгосударственном сопоставлении законодательство является важнейшей составляющей инвестиционного риска. Специфика межрегионального подхода состоит в том, что на территории большинства регионов действует единый общегосударственный или, применительно к России, общефедеральный законодательный фон, который видоизменяется в отдельных регионах (субъектах федерации) под воздействием региональных законодательных норм, регулирующих инвестиционную деятельность только в пределах своих полномочий. Кроме того, законодательство, как правило, не только влияет на степень инвестиционного риска, но и регулирует возможности инвестирования в те или иные сферы или отрасли, определяет порядок использования отдельных факторов производства - составляющих инвестиционного потенциала региона. В разрезе оценки инвестиционной роли законодательства регионов важную роль играет земельное законодательство.
Для подготовки рейтинга с учетом международного опыта разработана в значительной степени оригинальная методика, основанная на сочетании статистического и экспертного подходов. В отличие от всех предыдущих региональных исследований такого рода оценка инвестиционного климата проводится отдельно для каждого из субъектов федерации. Проведен и анализ общедоступных региональных законодательных актов в сфере инвестиционного и земельного законодательства.
Для оценки инвестиционного климата использовано более сотни статистических показателей регионального развития за 1996-2000 годы (информация Госкомстата РФ), проанализировано около 1000 относящихся к сфере регулирования инвестиционной деятельности опубликованных законодательных актов РФ и ее субъектов, а также доклады различных исследовательских центров, карты, статьи и монографии.
Оценка весов вклада каждого фактора в инвестиционный климат была получена на основе данных опроса российских и иностранных экспертов, проведенных журналом «Эксперт» в 1996 - 2000 годах (график 1 Приложений). В подготовке данных этого опроса в качестве экспертов участвовали ведущие зарубежные компании - члены Консультативного совета по иностранным инвестициям при премьер-министре России: Mitsui, British & American Tobacco, Ernst & Young и другие.
На первом этапе исследования все статистические показатели по регионам группировались с помощью корреляционно-регрессионного анализа, и в каждой группе были выделены наиболее индикативные показатели.
Основные элементы инвестиционной привлекательности предприятия
Современный этап развития экономики страны характеризуется высокой необходимостью увеличения объемов капиталовложений во все отрасли. При выборе инвестиционного проекта для дальнейшей работы с ним, инвестор должен руководствоваться, в первую очередь, следующими критериями: - финансирование предоставляется для экспортоориентированных проектов, в первую очередь, в области рыболовства, деревообработки, цветной металлургии, нефтяной и газовой промышленности; - рентабельность проекта должна быть более 15%; - проект должен быть безопасным для окружающей среды и способствовать экономическому развитию России; - собственные вложения "автора" проекта должны превышать 30% общей стоимости проекта.
При соблюдении этих условий сравнительно легко получить поддержку государственных и частных финансовых институтов и других элементов финансового рынка, способных сделать капиталовложения в проект.
В случае, когда рассматриваемый проект соответствует критериям инвестора, переходят к более детальному исследованию.
Первым этапом в таком исследовании является определение инвестиционной привлекательности предприятия. Инвестиционная привлекательность предприятия - совокупность экономико-психологических показателей предприятия, определяющих для инвестора возможность получения максимальной прибыли при минимальном риске вложения средств. При оценке инвестиционной привлекательности предприятия рассматриваются следующие аспекты: привлекательность продукции предприятия, кадровая, инновационная, финансовая, территориальная, экологическая и социальная привлекательность, и инвестиционный риск. Привлекательность продукции предприятия для любого инвестора - это ее конкурентоспособность на внутреннем и внешнем рынках. Конкурентоспособность продукции - многоаспектный показатель, слагаемый из факторов: - уровень качества продукции - ее соответствие отечественным и международным стандартам, наличие у фирмы международных сертификатов качества продукции, надежность, долговечность, соответствие моде и т.д.; - уровень цен на продукцию, его соотнесение с ценами конкурентов и ценами на товары-заменители; - уровень диверсификации, то есть система коэффициентов, отражающих многопрофильность фирмы, ее способность выживать в условиях разнорентабельности производимых изделии. Обобщающим показателем конкурентоспособности продукции и ее инвестиционной привлекательности является цена. Она формируется под влиянием спроса и предложения и может косвенно выражать конкурентоспособность путем их сопоставления.
Кадровая привлекательность предприятия характеризуется тремя слагаемыми: - деловыми качествами руководителя и его "команды": - качеством кадрового ядра (работников высшей квалификации); - качеством персонала в целом.
Инновационная привлекательность предприятия - это эффект от среднесрочных и долгосрочных инвестиций в нововведения на предприятиях. При оценке инновационной привлекательности предприятия учитывается наличие: - стратегии технического развития производства, как основы всех других инноваций; - программы инвестирования производства из различных источников: собственных средств предприятия, государственного и муниципального бюджетов, за счет банковских я прочих кредитов. Для непосредственной оценки инновационной привлекательности предприятия необходимы: - отбор системы показателей, прямо или косвенно характеризующих инновационную деятельность предприятия; - дифференцированная ранжирование предприятий на основе выбранных показателей; - выбор обобщающего критерия для анализа.
Обычно используются следующие показатели: структура основных средств, эффективность их использования, источники технического обновления производства, доля прибыли на техническое перевооружение предприятия [27].
Финансовая привлекательность предприятия для любого инвестора заключается в минимизации затрат и максимизации прибыли. Это многокомпонентное понятие, складывающееся из множества показателей, рассчитываемых на основе отчетных документов предприятия.
Выделяют следующие этапы оценки финансовой привлекательности предприятия: 1. Первый этап предполагает работу с бухгалтерским балансом и отчетом о финансовых результатах. На их основе осуществляется расчет показателей, характеризующих различные стороны финансовой привлекательности. 2. Второй этап - методологический. Он заключается в группировке показателей в обобщающие критерии: - рентабельность предприятия; - эффективность управления; - деловая активность; - ликвидность и финансовая устойчивость. 3. Третий этап оценки состоит из двух частей: - расчета суммарных коэффициентов отклонений значений каждого сравниваемого показателя от эталонной величины; - рейтинга предприятий по суммарным коэффициентам, рассчитанным по каждой группе показателей.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что при оценке финансовой привлекательности предприятия инвестор может использовать такие показатели, как рентабельность предприятия, ликвидность активов, финансовая устойчивость.
Территориальная привлекательность предприятия для инвесторов определяется следующими факторами: - удаленность предприятия от основных транспортных магистралей, связывающих город с другими регионами, наличие подъездных путей для перевозки грузов и работников предприятия; - удаленность предприятия от центра города, где сосредоточены учреждения местной власти, лидирующие организации рыночной инфраструктуры, наиболее развиты коммунальное хозяйство сеть торгового и социально-культурного обслуживания населения и т.д., - цена земли, которая во многом дифференцируется в зависимости от названных выше критериев.
Экологическая привлекательность предприятия определяется экологической привлекательностью природной среды, производимой продукции, применяемых на предприятии технологий. Инвестор учитывает все эти составляющие, которые, в свою очередь, регулируются правовыми нормами и стандартами. В качестве обобщающих используются следующие показатели: - доля платежей за загрязнение в пределах допустимых норм в себестоимости; - доля платежей по лимитным и сверхлимитным массам загрязняющих веществ в чистой прибыли.
Социальная привлекательность предприятия - конечный критерий, по которому инвестор судит о состоянии дел на том или ином предприятии. Социальный климат является одним из критериев конкурентоспособности предприятия, его престижа для трудоустройства населения, привлекательности для инвестора.
Несмотря на то, что в разрезе территориальной привлекательности рассматривается такой элемент, как цена земельного участка, автором предлагается (ввиду важности вопроса и высокого потенциала его развития) добавить раздел «земельная привлекательность» предприятия. Здесь предлагается учесть следующие составляющие: - детализированное описание земельного участка (общая площадь; площадь, занимаемая объектами производственного и непроизводственного назначения; пустующая часть земельного участка); - принадлежность земли по форме собственности (аренда, хозяйственное ведение/распоряжение, собственность, выкуп (стадия выкупа) и т.д.); план распоряжения земельным участком (строительство производственных, непроизводственных, иных объектов, сдача в аренду (если это допускается законодательством), иное использование) с оценкой финансовых потоков от ее использования на ближайшие 3 года.
Альтернатива привлекательности инвестиций определяется ограничениями конкретных критериев, которые связаны с риском для инвестора. Ограничения представляют собой количественные границы, за пределами которых инвестиции невыгодны. Количественные величины области риска по каждому составляющему сугубо индивидуальны, так как каждый из показателей характеризует работу предприятия со своей стороны.
Законодательная база земельных отношений в россии
Вопрос о собственности на землю с точки зрения макроэкономического подхода было бы неверно рассматривать только в отношении несельскохозяйственных земель. Поэтому, для создания полной картины в рамках государства в целом, кратко рассмотрим ситуацию в аграрном секторе экономики и оценим в общих чертах целесообразность введения реальной частной собственности на землю вне зависимости от ее использования.
Результаты рейтингового анализа инвестиционной привлекательности российских регионов, приведенные в параграфе 1.2., зависят не только от инвестиционной привлекательности промышленных центров, но и от влияния местного земельного законодательства в сельскохозяйственных районах. Земельное право имеет решающее значение и в решении вопроса од экономической целесообразности введения частной собственности на землю, поэтому необходимо изучить эволюцию законодательной базы по данному вопросу.
Земельный фонд России, по состоянию на 1999 г., составлял 1709.6 млн. га. Основной удельный вес в структуре земельного фонда России занимают земли лесохозяйственного назначения (около 50 % всех земель). Второй по значению категорией земельного фонда являются сельскохозяйственные угодья (около 40 %).Третьей крупной категорией земельного фонда являются земли запасаа которые находятся в государственной собственности. Специфика земель запаса состоит в том, что они являются резервным земельным фондом и при определенных условиях могут использоваться для расширения новых землевладений. Эти земли ни за кем не закреплены, то есть не предоставлены во владение, пользование, или собственность. Удельный вес остальных категорий, за исключением трех вышеперечисленных, в структуре земельного фонда невелик.
Рассмотрим эволюцию земельных отношений за последние несколько десятков лет. Все земли в СССР принадлежали государству. Все сделки с землей - купля-продажа, аренда, залог и проч. - были запрещены. Сельскохозяйственные и иные предприятия получали землю в бесплатное и бессрочное пользование. Государство, являясь собственником, имело право перераспределять землю между предприятиями, изымать ее, распоряжаться иным способом. Все перераспределения земли между пользователями осуществляли органы государственной власти.
Платы за пользованием землей не существовало - ни налог, ни арендная плата не взимались.
Такая упрощенная система земельных отношений, лишенная рыночного оборота, но с государственным механизмом перераспределения земли, не требовала разработки реального земельного кадастра. В этой связи кадастровые работы в стране велись весьма формально.
В 1989 году был принят Закон "Основы земельного законодательства СССР", в котором был введен новый титул на землю - пожизненное наследуемое владение. Его введение было обусловлено компромиссом между необходимостью дать определенную земельную самостоятельность нарождающимся частным сельскохозяйственным предприятиями и социально-политической невозможностью введения полномасштабной земельной собственности в стране.
Пожизненное наследуемое владение землей было закреплено как титул в Земельном Кодексе. Указом Президента № 2287 от 22 декабря 1993г. "О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией " принятие пожизненного наследуемого владения было исключено из форм землевладения, но получившие этот титул в 1992-93гг. земли сохранили его до сих пор.
В конце 1991 года были приняты основные решения, положившие начало современному этапу аграрной реформы. В 1992 году началась так называемая кампания по реорганизации колхозов и совхозов, которая предполагала передачу земли и неземельных средств производства в собственность трудовых коллективов сельскохозяйственных предприятий, раздел этих фондов на индивидуальные паи и перерегистрацию хозяйств в одну из разрешенных организационно-правовых форм в соответствии с текущим законодательством того периода.
Была ликвидирована монополия государства на землю. Более 85% сельскохозяйственных земель из государственной собственности были переданы в собственность коллективов сельскохозяйственных предприятий.
Наиболее внешне заметным результатом реорганизации стало ускорение выхода крестьян из коллективных хозяйств со своей землей для ведения фермерского хозяйства. Если к началу 1992 года в стране насчитывалось менее 50 тыс. семейных ферм, то за последующие два года их число выросло в 4 раза. Более того, если до начала реорганизации 3/4 фермеров были выходцами из городов, а из остальной части большинство составляла сельская элита, то после наделения крестьян земельными паями ситуация изменилась диаметрально: преобладать стали фермерские хозяйства, основанные колхозниками и работниками совхозов, вышедшими со своим земельным паем. Иными словами, процедура реорганизации существенно облегчила выход с землей для ведения фермерского хозяйства. Однако, несмотря на стремительный рост фермерского сектора в первые годы реформы, его доля в аграрном производстве осталась незначительной.
Таким образом, постепенно формируется новая аграрная структура, базирующаяся в основном на частной собственности на землю и средства производства и относительно крупных коммерческих фермах.
В результате описанных выше преобразований в сельском хозяйстве России сложилась довольно сложная и противоречивая система земельных отношений. Основная часть сельскохозяйственных угодий находится в коллективной собственности сельских жителей.
В сельской местности сложилась также система частной земельной собственности. Частными собственниками земли являются владельцы личных подсобных хозяйств и фермеры. Для тех и других законодательно установлены верхние пределы размеров, находящегося в собственности участка. Для ЛПХ эти пределы устанавливаются сельской администрацией и зависят от плотности застройки сельского поселения, плотности населения в данной местности. Для фермеров верхний предел земель в частной собственности устанавливается субъектом Федерации. Эти пределы обусловлены идеологическими и политическими соображениями более, чем экономическими, и преследуют цель не допустить излишней концентрации земельной собственности в руках одной семьи. Режим регулирования оборота земель ЛПХ и фермерского хозяйства также отличается.
