Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Теоретические основы управления инвестициями в
недвижимость 11
1.1. Инвестиционные ресурсы и их роль в экономическом росте
страны 11
1.2. Анализ условий воспроизводства недвижимости 40
1.3. Анализ инвестиций в жилищное строительство и источников
финансирования объектов строительства 52
Глава 2. Механизм формирования и управления инвестиционным
портфелем недвижимости ..............71
Влияние особенностей рынка недвижимости на формирование инвестиционного портфеля недвижимости 71
Применение современной портфельной теории к формированию инвестиционного портфеля недвижимости 96
Принципы и информационно-аналитическая система обеспечения
механизма управления инвестиционным портфелем недвижимости 108
Глава 3. Основные направления совершенствования управления
инвестиционным портфелем недвижимости 137
3.1. Оценочная структура системы управления инвестиционным портфелем
недвижимости 137
3.2. Создание интегрированной системы управления инвестиционным
портфелем недвижимости 146
3.3. Методы локализации риска инвестиционных решений при реализации
проектов управления недвижимостью 155
Заключение 181
Литература 188
Приложения 205
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Развитие рынка недвижимости является одним из необходимых условий преобразований экономических отношений в России, поскольку стабилизация экономического роста страны во многом зависит от инвестиций в строительство и развитие недвижимости. Значительная потребность инвестиций в строительство не вызывает сомнений. Промышленное строительство осознается необходимым условием для повышения эффективности своей деятельности большинством предприятий, проводящими инвестиционную деятельность: промышленное строительство - одно из значительных направлений инвестирования предприятий: в 2005 г. 48 % предприятий промышленности участвовали в инвестиционных программах строительства новых зданий (кроме жилых) и сооружений, 51 % - инвестировали в расширение инфраструктуры; 15 % - в возведение жилых зданий.
Скорейшее решение жилищной проблемы является необходимым для развития экономики, поскольку уровень жизни населения, условия воспроизводства и развития человеческого капитала, интеллектуальный потенциал нации - главные факторы конкурентоспособности страны и жилищное строительство является одним из главных индикаторов социального развития государства. Потребность в жилье является одной из базовых потребностей человека, инвестиции в жилье обеспечивают мультипликативный эффект развития экономики в целом, что объясняется особенностями этих инвестиций: жилье - дорогостоящий товар длительного пользования, поэтому инвестиции в него стимулируют сбережения домохозяйств, которые, в свою очередь, являются источником инвестиционных ресурсов. С другой стороны, инвестиции в жилье служат катализатором развития многих отраслей экономики: отрасли строительных материалов, финансовых услуг, услуг управления недвижимостью, др. Жилье создает также условия для воспроизводства трудовых ресурсов и косвенно способствует расширению производства.
Решения организации по привлечению инвестиций в недвижимость, связаны с управлением инвестиционным портфелем недвижимости. Эти решения включают идентификацию ресурсов, формирование портфеля ресурсов, отвечающего целям инвесторов, оценивание ресурсов, определение стоимости портфеля инвестиционных ресурсов и эффективности управления им.
В мировой практике широко известны методические подходы к формированию и управлению инвестиционным портфелем финансовых активов, но эти подходы необходимо адаптировать применительно к активам, состоящим из объектов недвижимости с учетом особенностей и институциональных характеристик рынка недвижимости.
Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена необходимостью дальнейшего всестороннего научного анализа стратегий формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости, что позволит, во-первых, определить системные характеристики рынка недвижимости, влияющие на эффективность функционирования инвестиционного портфеля недвижимости, во-вторых, конкретизировать методические основы выбора и обоснования рациональной инвестиционной стратегии вложений в недвижимость на российском рынке на основе адаптации современных моделей управления инвестиционными портфелями.
Степень разработанности проблемы. Многоаспектность исследуемой проблемы обусловливает ее рассмотрение с различных позиций.
Теоретические и практические аспекты управления инвестиционными ресурсами с разной степенью полноты рассматривались в трудах многих отечественных и зарубежных экономистов: В. Анынина, Л. Абалкина, А. Аганбегяна, В. Барда, И. Бланка, Л. Валинуровой Я. Дерябиной, В. Евстигнеева, А. Егорова, В. Ивантера, Л. Игониной, Н. Игоршина, А. Килячкова, В. Ковалева, В. Косова, В. Колибаба, М. Лимитовского, И. Липсица, Г. Литвинцевой, М. Маковецкого, Ю. Осипова, В. Серова, Е.
5 Четыркина, М. Эскиндарова, Г. Александера, Г, Бирмана, Дж. Бэйли, А. Дамодарана, Л. Крушвица, Ф. Найта, Дж. Сороса, У. Шарпа, С. Шмидта и др., особое внимание проблемам управления недвижимостью уделено в работах И. Артеменкова, Л. Белых, П. Грабового, С. Грибовского, А. Дамодарана, Е. Озерова, В. Ресина, Е. Тарасевича и др.
Для теоретико-методологической разработки вопросов оценки эффективности управления инвестиционным портфелем особый интерес представляют работы, посвященные стоимостной оценке портфелей финансовых активов: Г. Булычевой, С. Валдайцева, Е. Гришиной, А. Грязновой, В. Демниш, М. Захаровой, Б. Коласс, Е. Куколевой, С. Мордашова, В. Паламарчука, К. Рожнова, Л. Ревуцкого, Н. Степалыцука, М. Федотовой, В. Шакина, О. Щербаковой, Г. Александера, Дж. Бейли, Ю. Бригхема, Л. Гапенски, Т. Коллера, Т. Коупленда, С. Майерса, Дж. Муррина, У. Паррамоу, Ш. Пратта, Т. Уотшема, Р. Холта, Дж. Ван Хорна, У. Шарпа и др.
Несмотря на большое количество работ, посвященных вопросам формирования и управления инвестиционных портфелей, существует необходимость всестороннего изучения особенностей инвестиционных портфелей недвижимости с позиций системного подхода, специфики их функционирования в условиях российской экономики и определения на этой основе рекомендаций по выбору инвестиционных стратегий вложения в недвижимость на отечественном рынке. Вместе с тем, уже полученные результаты научных исследований большинства перечисленных ученых послужили базой для более глубокого изучения вопросов разработки темы диссертационного исследования.
Недостаточная изученность, актуальность, теоретическая и практическая значимость проблем выбора инвестиционных стратегий управления недвижимостью обусловили тему, цель исследования и его задачи.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования является система формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости.
Предметом исследования является совокупность экономических отношений, возникающих при формировании и управлении инвестиционным портфелем недвижимости.
Цель диссертационной работы состоит в разработке и научном обосновании методического инструментария выбора рациональной инвестиционной стратегии вложений в недвижимость на отечественном рынке.
Осуществление поставленной цели потребовало решения следующих основных задач:
провести анализ и выявить инвестиционные стратегии развития строительной отрасли на современном этапе развития экономики;
системно представить принципы управления инвестиционным портфелем недвижимости, обусловливающие выбор инвестиционных стратегий формирования портфеля недвижимости;
дополнить систему показателей, определяющих выбор инвестиционных стратегий вложений в недвижимость;
расширить информационно-аналитическую систему принятия инвестиционных решений путем дополнения показателей мониторинга стоимостной оценки объектов инвестиционного портфеля недвижимости;
предложить методику формирования инвестиционного портфеля недвижимости по экономическим регионам.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили результаты исследований, изложенные в работах отечественных и зарубежных авторов, нормативно-правовые документы федеральных и региональных органов законодательной и исполнительной власти, регулирующие инвестиционную деятельность предприятий и рынок недвижимости. В работе применялись методы теории систем; понятия и
7 принципы инвестиционного менеджмента, экономики макро-, мезо- и микроуровней; научные методы и приемы научной абстракции, экономического анализа, сравнения и аналогии; финансовой математики, статистические группировки.
Информационно-эмпирической базой исследования явились экономические факты, установленные на основе данных статистических и финансово-экономических изданий России и других стран, данные информационной сети Интернет, материалы научных семинаров и конференций, данные Федеральной службы государственной статистики, Волгоградского областного комитета государственной статистики, РТС, ММВБ, Минфина РФ, ФСФР, Центрального банка РФ, аналитические статьи отечественных и зарубежных ученых.
Научная новизна исследования заключается в разработке методических подходов формирования инвестиционного портфеля недвижимости, что позволило определить и научно обосновать практические и методические рекомендации, направленные на рационализацию структуры портфеля недвижимости по типам объектов недвижимости и экономическим регионам размещения объектов недвижимости в целях повышения эффективности управления инвестиционным портфелем недвижимости.
В числе наиболее важных результатов, полученных автором и определяющих научную новизну и значимость проведенного исследования, можно выделить следующие:
1. Обоснованы стратегии развития строительных организаций на современном этапе развития российской экономики (диверсификация инвестиционного портфеля по видам инвестиций и географическому признаку; концентрация организаций строительной отрасли путем создания горизонтально- и вертикальноориентированных холдингов; расширение товарного портфеля строительных организаций путем включения в состав инвестиционного портфеля услуг управления недвижимостью (серсейинг) и
8 модернизации и реконструкции существующих зданий и сооружений с использованием инновационных технологий, материалов).
2. Предложена модель выбора направлений деятельности организаций в
сфере недвижимости в зависимости от уровня риска и объема собственного
капитала, необходимого для ведения бизнеса, позволяющая более
обоснованно подойти процессу принятия инвестиционных решений и
снизить степень их неопределенности.
3. Систематизированы преимущества и недостатки недвижимости как
инструмента инвестирования, которые необходимо учитывать при
диверсификации портфеля недвижимости.
4. Системно представлены принципы управления инвестиционным
портфелем недвижимости (интегрированности, комплексности, динамики,
альтернативности, ориентации на стратегические цели, корректировки),
которые позволяют определить эффективную инвестиционную стратегию
управления портфелем недвижимости в соответствии с прогнозами динамики
рынков недвижимости и капитала и увязать ее с общей стратегией и целями
инвестора.
5. Предложена методика принятия инвестиционных решений по выбору
объектов недвижимости при формировании инвестиционного портфеля,
основанная на сравнении инвестиционной стоимости объекта недвижимости
с рыночной стоимостью и сравнении восстановительной стоимости объекта
недвижимости с рыночной. Дополнительным критерием при принятии
инвестиционных решений служит значение А - фактора, рассчитываемого как
разница между ожидаемой (или фактической) нормой доходности и нормой
доходности, рассчитанной на основе трансакционных издержек компании по
привлечению источников финансирования.
6. Разработаны макроэкономические индикаторы доходности рынка
недвижимости (темпы роста валового регионального продукта (ВРП),
дисперсия значений ВРП, темпы роста доходов населения, уровень
безработицы, диверсификация занятости, темпы роста реальных доходов
9 предприятий региона), использующиеся для расчета рейтинга региона привлекательности для инвестирования в недвижимость. 7. Обоснована методика распределения объектов недвижимости по экономическим регионам при формировании портфеля недвижимости, заключающаяся в многомерной группировке регионов по рейтингу привлекательности и риску инвестирования в регион, что позволит сформировать эффективный портфель недвижимости.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретическая значимость диссертационного исследования определяется тем, что научные и практические проблемы, поднимаемые в нем, непосредственно связаны с решением конкретных задач управления инвестиционным портфелем недвижимости организаций путем совершенствования методического инструментария выбора наиболее рациональной структуры инвестиционного портфеля.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что их использование позволит:
эффективно распределять инвестиционные ресурсы, находящиеся в распоряжении инвесторов;
совершенствовать систему управления формированием инвестиционного портфеля организации;
Основные положения диссертации могут быть использованы:
при разработке схем вложения инвестиционных ресурсов в регионы;
при выборе и обосновании развития отдельных объектов недвижимости и специфических механизмов управления инвестиционным портфелем;
в учебном процессе вузов при изучении дисциплин «Инвестиционный менеджмент», «Инвестиции», «Экономика недвижимости» и др. Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования обсуждены и одобрены на Всероссийской научно-практической конференции «Современная Россия: экономика и государство»,
10 научной сессии в г. Волгограде «Мировая экономика и финансы».
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 работ объемом 2,1 п.л.
Логика и структура работы. Цель исследования предопределила логику и структуру работы. Она состоит из введения, трех глав и заключения.
