Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА И ИПОТЕКИ ЗЕМЛИ 8
1.1 .Сущность и объективная необходимость функционирования земельного рынка.8 1.2.0пыт земельных отношений и кредитования под залог земли в России и в практике зарубежных стран 23
1.3.Правовое обеспечение операций по обороту земель сельскохозяйственного назначения 44
2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ПОД ЗАЛОГ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ НА РЕГИОНАЛЬНОМ УРОВНЕ 56
2.1. Социально-экономические предпосылки развития ипотечного кредитования в Пензенской области 56
2.2.Анализ современных методических подходов к стоимостной оценке сельскохозяйственных угодий 69
2.3. Особенности методик оценки кредитоспособности заемщиков при выдаче сельскохозяйственных кредитов 87
3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ 100
3.1. Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственного предприятия 100
3.2. Комплексная оценка кредитоспособности сельхозтоваропроизводителей при рассмотрении ипотечных кредитов под залог сельскохозяйственных угодий 116
3.3. Организационно-экономическая модель системы ипотечного кредитования под залог земли и роль государственного регулирования в ее функционировании 132
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ 144
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 147
ПРИЛОЖЕНИЯ 175
Введение к работе
Актуальность темы. Сложное финансовое положение сельского хозяйства Российской Федерации в настоящее время обусловлено недостатком собственных источников финансирования сельскохозяйственных товаропроизводителей и низкой эффективностью производства сельскохозяйственной продукции.
Развитие залоговых отношений в сельском хозяйстве в современных условиях приобретает большую значимость в связи с необходимостью привлечения дополнительных инвестиций в агропромышленный комплекс в целях возрождения сельскохозяйственных предприятий. Недостаточность и низкое качество залогового обеспечения делают ограниченным доступ сельскохозяйственных организаций к кредитным ресурсам и повышают кредитные риски банка. Поэтому в целях поддержки аграрного сектора важнейшая роль должна принадлежать становлению земельного рынка, которое позволит запустить в действие механизм ипотечного кредитования в сельском хозяйстве, где в качестве обеспечения выступят сельскохозяйственные земли, являющиеся наиболее приемлемым видом залога для получения инвестиционных кредитов.
Степень разработанности темы исследования. К проблеме развития ипотечного кредитования в литературе разных периодов времени обращались известные русские и зарубежные ученые, такие как Дж. Генри, М.Я. Герцен-штейн, С.С. Хрулев, А.В. Чаянов. Они рассматривали вопросы ипотеки, функционирование ипотечных земельных банков и политику государства в этой области.
В современной экономической литературе проблеме ипотечного кредитования под залог земли не уделяется должного внимания. Однако отдельные аспекты этого вопроса находят фрагментарное отражение в трудах таких ученых и специалистов, как Е.В. Иванкина, СВ. Козменкова, М.М. Коробейников, С.А. Ленкин, М.Л. Лишанский, И.Б. Маслова, И.В. Пышенкова, Е.В. Сергацкова, А.С. Тарасов, Ю.В. Трушин.
Дискуссионным вопросом также был и остается процесс формирования и развития земельного рынка, в особенности, оборота земель сельскохозяйственного назначения. Данные вопросы затрагиваются в научных работах Д.Б. Аратского, В.А. Горемыкина, Э.Н. Крылатых, Н.И. Кресниковой, Л.И. Кошкина, Г.В. Кулика, С.А. Липски, О.Б. Леппке, В.В. Милосердова, К.П. Потапова, В.И. Романова, И.В. Старикова, СИ. Сая, В.Я Узуна, Н.И. Шагайды, А.Э. Сагайдака, A.M. Югая.
Несмотря на большой вклад ученых в разработку темы исследования, в анализируемых работах пока не дана всесторонняя оценка роли ипотечного кредитования в становлении земельного рынка. В настоящий момент также отсутствует единая основа взаимодействия финансовой, правовой и организационной системы функционирования рынка земли.
Комплекс вышеуказанных проблем обуславливает актуальность темы диссертационного исследования и ее практическую значимость.
Цель и задачи исследования. Целью проводимого исследования является обоснование методических подходов и разработка практических рекомендаций по развитию земельного рынка за счет эффективного функционирования системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных земель.
Для достижения цели были поставлены следующие задачи: изучить теоретические и методические вопросы формирования и развития земельного рынка и ипотеки земельных угодий; обобщить отечественный и зарубежный опыт кредитования под залог земли; изучить законодательные акты, регламентирующие оборот земель сельскохозяйственного назначения; провести анализ социально-экономических предпосылок развития ипотечного кредитования региона; обосновать методические подходы к стоимостной оценке сельскохозяйственных земель и предложить наиболее приемлемый вариант оценки земли в современных условиях; исследовать методики оценки кредитоспособности заемщиков и выявить особенности кредитования производителей сельскохозяйственной продукции и рассматриваемого обеспечения; разработать перспективную организационно-экономическую модель системы ипотечного кредитования сельскохозяйственных организаций под залог сельскохозяйственной земли.
Теоретической и методологической основой диссертации стали труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов и практиков в области земельных отношений и банковского дела, законодательные акты и нормативные документы, материалы научно-практических конференций, монографии, диссертации и публикации периодической печати, специальная справочная литература.
Объект исследования - процесс формирования и развития системы ипотечного кредитования в сельском хозяйстве.
Предметом исследования являются экономические отношения, связанные с организацией и регулированием процесса формирования и развития системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственной земли.
Информационная база исследования включила данные Госкомстата России, результаты исследований ведущих научно-исследовательских институтов, Пензенского областного комитета государственной статистики, а также материалы, полученные в процессе практической работы.
В работе применены конструктивный, системный, абстрактно-логический, монографический и экономико-математический методы исследования, сравнительный анализ и статистические методы обработки информации.
Научная новизна результатов исследования заключается в следующем: обоснованы методические подходы к стоимостной оценке сельскохозяйственных угодий как залоговой базы при ипотечном кредитовании, в качестве которой предлагается рассматривать расчетную рыночную стоимость, определяемую на основе капитализации земельной ренты и метода сравнения продаж; разработана методика комплексной оценки кредитоспособности сельскохозяйственных организаций, особенностью которой является рассмотрение сельскохозяйственной земли в качестве залогового обеспечения по ипотечному кредиту и эффективность ее использования при реализации инвестиционного проекта; предложены методические подходы для расчета величины максимального размера ипотечного кредита, заключающиеся в учете кредитных рисков, процентных ставок, а также основных параметров земельного участка, предлагаемого в качестве обеспечения долгосрочного кредита; проведена типология административных районов Пензенской области по инвестиционной привлекательности и качеству сельскохозяйственных земель относительно группы зерновых культур, позволяющая сделать вывод о степени эффективности вложения инвестиций в земли различных районов области; разработана перспективная организационно-экономическая модель системы ипотечного кредитования, формализующая взаимодействие между субъектами земельно-ипотечного процесса, способствующая ускорению оборота сельскохозяйственных земель и повышению роли кредита в земельных отношениях.
Практическое значение и апробация результатов исследования.
Предложения по обеспечению земельного рынка кредитными ресурсами использованы Пензенским региональным филиалом ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» в подготовке методических рекомендаций по ипотечному кредитованию сельскохозяйственных организаций под залог земли, в оценке возможности внедрения механизма ипотеки сельскохозяйственной земли в банковскую практику Пензенской области и в определении места банка в будущей системе ипотечного кредитования.
Рекомендации по созданию инфраструктуры земельного рынка использованы Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по Пензенской области при планировании мероприятий по развитию рынка землеустроительных услуг и созданию информационной единой базы данных о земельных участках области. Результаты исследования использованы в реализации региональной целевой программы по созданию автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра.
Отдельные методические разработки могут использоваться как учебное пособие в сельскохозяйственных вузах.
Структура и объем работы. Работа изложена на 203 страницах печатного текста, состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, 26 приложений, включает 20 таблиц, 20 рисунков. Список использованной литературы включает 314 наименований.
По результатам исследований опубликовано 7 научных работ общим объемом 1,2 п.л.
