Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Потребность в жилье населения Санкт-Петербурга 7
1.1. Жилье как важнейший элемент благосостояния современного человека: постановка проблемы 7
1.2. Существующая обеспеченность и потребности в жилье населения Санкт-Петербурга 34
1.3. Экономический механизм строительства и приобретения жилья: опыт США 46
Глава II. Первичный рынок жилья в Санкт-Петербурге .. 60
2.1. Масштабы и темпы нового жилищного строительства за счет различных инвестиционных источников 60
2.2. Роль муниципальных органов в решении жилищной проблемы Санкт-Петербурга 80
Глава III. Вторичный рынок жилья: состояние и перспективы развития 97
3.1. Рынок приватизированного жилья в Санкт-Петербурге: масштабы предложения и спроса, динамика цен, механизм купли-продажи 97
3.2. Состояние и прогноз платежеспособного спроса населения Санкт-Петербурга на жилье 111
Заключение 138
Литература
- Жилье как важнейший элемент благосостояния современного человека: постановка проблемы
- Существующая обеспеченность и потребности в жилье населения Санкт-Петербурга
- Масштабы и темпы нового жилищного строительства за счет различных инвестиционных источников
- Рынок приватизированного жилья в Санкт-Петербурге: масштабы предложения и спроса, динамика цен, механизм купли-продажи
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Жилье всегда было и останется важнейшим социально-экономическим индикатором уровня жизни современных людей в любой
стране. В России жилищная проблема сохранила свою остроту как в силу недостаточной обеспеченности жильем жителей страны, так и из-за низкого платежеспособного спроса. Динамика жилищного строительства, начиная с 70-х годов с прогнозом до 2005 года, характеризуется значительной неравномерностью: до 1992 года приросты ввода жилья неизменно сокращались из-за ежегодного сокращения объемов капитальных вложений в этот сектор народного хозяйства; обеспеченность жилой площадью снижалась, росли очереди на получение жилья. Среднедушевое сопоставление российской и американской обеспеченности жильем населения своих стран в 1990 году выглядело соотношением 16,4 кв.м общей площади на человека против 44 кв. м в США. Такой значительный разрыв обусловлен тем, что американцы за последние пятьдесят лет вкладывали в жилищное строительство в 2,5 раза больше средств (в сопоставимых ценах) и эффективнее их использовали.
За годы реформ в России положение в жилищном секторе несколько улучшилось: среднедушевая обеспеченность увеличилась до 18,4 кв.м общей площади, наиболее высокими темпами рос удельный вес жилья, построенного за счет средств частных застройщиков. Приросты жилищного фонда увеличивались с 24 млн. кв. м в 1991 году до 62 млн. кв. м в 1995 году, затем стали снижаться до 42,2 млн. кв. м в 1997 году, по прогнозам Министерства экономики России до 2000 года падение продолжится до 30,9 млн. кв. м и только за пределами тысячелетия начнется медленный рост (35 - 42,5 млн. кв. м в 2005 году): обеспеченность жильем увеличится и составит 21,1 кв. м к 2005 году. Такие значительные колебания приростов жилищного фонда вызваны тем, что в 1995 году был реализован задел незавершенного строительства, заложенного еще в 1989 -1991 гг. Прогнозируемый темп роста нового жилищного строительства позволит россиянам приблизиться к западноевропейским стандартам жилья в Германии, Франции, Великобритании не ранее 2030 - 2040 годов. Несмотря на высокую социальную значимость жилья, у большинства российских граждан нет средств на его приобретение. В этой связи в жилищной проблеме сегодня основной акцент переносится в сферу созда
ния платежеспособного спроса населения. Одновременно должна претерпеть принципиальное изменение сама формула жилищной проблемы: "от ввода общей площади жилых домов", как это было в дореформенные времена, к формуле: "конкретному типу семьи - конкретный тип квартиры или дома". Такая постановка задачи в корне меняет методы, формы и механизм ее решения. Именно такой системный подход предложен в настоящей работе.
Целью данного исследования является разработка научно-методического подхода и комплекса мер, способных решить задачу обеспечения каждой российской семьи от дельным, качественным жильем по западноевропейским стандартам.
Задачи исследования, необходимые для достижения поставленной цели, представляют собой следующий взаимосвязанный комплекс:
- сформировать постановку жилищной проблемы, которая реализовала бы формулу: "конкретному типу семьи - конкретный тип квартиры (дома)";
- проанализировать состояние и структуру жилищного фонда в Санкт- Петербурге в контексте вышеуказанной формулы;
- критически оценить и выбрать приемлемое для России из опыта развитых стран мира в области обеспеченности жильем своих граждан;
- рассчитать потребность жителей Санкт-Петербурга в жилье с учетом имеющегося жилищного фонда и прогноза демографической структуры населения по количеству и типам семей;
- определить потребные масштабы нового жилищного строительства в Санкт-Петербурге, исходя из градостроительной концепции перспективного развития города; и по структуре инвестиционных источников;
- оценить состояние и прогноз вторичного рынка жилья в городе: спрос и предложение;
- разработать механизм формирования платежеспособного спроса населения. Объект исследования - жилищный сектор городского хозяйства Санкт Петербурга.
Предмет исследования - отношения, складывающиеся между всеми участниками первичного и вторичного рынков жилья.
Теоретической, методологической и информационной основой исследования послужили:
- теория развития рынка капитала, маркетинга и менеджмента;
- работы отечественных и зарубежных специалистов в области жилищной проблематики;
- Законы, Указы Президента РФ, постановления российского правительства, нормативные документы Министерств строительства, экономики, финансов, Центрального банка в части, касающейся жилищной темы;
- материалы Всемирного банка по жилищному проекту для России; аналитические отчеты инвестиционно-строительных компаний Санкт-Петербурга;
- данные органов Госкомстата РФ;
- котировки цен на жилье риэлтерских фирм города.
В диссертации применены современные методы исследования: системный анализ как методология постановки и подхода к решению жилищной проблемы в целом, экономический и финансовый анализ, методы прогнозирования, математическая статистика.
Научная новизна исследования состоит в следующем:
- разработаны системная постановка и метод решения жилищной проблемы, реализующей новую для России формулу: "конкретному типу семьи - конкретный тип квартиры или дома";
- выполнена методика расчета потребности населения Санкт-Петербурга в жилье с учетом имеющегося жилищного фонда и его структуры с прогнозом состава и количества нуждающихся семей;
- определены необходимые масштабы нового жилищного строительства, реконструкции и ремонта существующего жилого фонда в Санкт-Петербурге, исходя из градостроительной концепции перспективного развития города и предполагаемых инвестиционных источников;
- оценено состояние и сделан прогноз вторичного рынка жилья с точки зрения платежеспособного баланса спроса и предложения;
- предложен реально осуществимый механизм создания платежеспособных возможностей населения для приобретения жилья посредством восстановления утраченных сбережений граждан в Сбербанке в начале реформ.
Практическое значение исследования в том, что оно дает руководителям инвестиционно-строительных компаний, риэлтерским фирмам, банкам, частным инвесторам научно-обоснованные конкретные рекомендации по их рациональному поведению на первичном и вторичном рынках жилья в Санкт-Петербурге. По материалам диссертации читается курс лекций в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов.
Апробацию исследование прошло на Всероссийской конференции по развитию строительного комплекса страны (декабрь 1997 г. Санкт-Петербург), а также на семинаре по инвестициям в жилищный сектор, проходившем в Санкт-Петербурге в июле 1997 года.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, содержит 144 страницы текста, иллюстрирована 19 таблицами и 17 рисунками.
Жилье как важнейший элемент благосостояния современного человека: постановка проблемы
Модель социально ориентированной экономики, о которой неоднократно говорилось и в заявлениях правительства, и из уст их оппонентов - народных депутатов и представителей различных общественных движений, как раз и предполагает (если от произносимых лозунгов переходить к конкретным делам) приоритет человеческих ценностей в основе социально-экономической политики государства. В развитых странах мира такие приоритеты определены Всемирной Организацией Здравоохранения Организации Объединенных Наций, через понятие благосостояния человека, понимаемое в широком смысле. Это понятие " благосостояние " включает в себя: воспроизводство человека как индивидуума путем удовлетворения жизненноважных материальных потребностей в продуктах питания, непродовольственных товарах, в жилье, в средствах коммуникации, удовлетворения духовных потребностей различного порядка посредством образования, просвещения, культуры, спорта; человек нуждается для своего физического воспроизводства в здравоохранении, в социальном обеспечении, в гарантиях жить в условиях мира со своим ближайшим и дальним окружением. Эти потребности, но в несколько иных гранях, дополняются и расширяются при воспроизводстве человека как члена семьи, общины, нации, государства, жителя Земли, наконец, выступая в форме его обязательств перед близкими и родными, другими членами общества, гражданами других стран [26]. Ряд потребностей имеет граничные разумные пределы в их удовлетворении, такие, например, как питание, гардероб, жилье, а для других, напротив, - нормативных ограничений не существует (просвещение, культура и т.п.). Применительно к жилью, скажем, имеют место оценки о необходимости односемеиного заселения квартир при том, что на каждого члена семьи должна приходиться отдельная комната и еще одна общая, исходя из среднего норматива обеспеченности жильем в 15 кв.м. на человека [25; 30].
Ясно, что уровень благосостояния людей находится в прямой зависимости от национального дохода на душу населения. Выпуск продукции и товаров в отраслях материального производства и поступления по импорту - единственные источники роста благосостояния.
Структурные пропорции макроэкономических показателей развития России показывают, что в период 1990-1997 гг. национальный доход на душу населения снизился, реальные денежные доходы за 1997 год составили 72% от уровня 1990 года (в сопоставимых ценах), но приросты жилищного фонда за это время увеличивались до 1995 г.: 1991 г. - 24 млн. м2; 1992 г. - 43; 1993 г. - 54; 1994 г. - 62; 1995 г. - 62; 1996 г. - 44,9 и в 1997 г. - 42,2 млн. м2. Этим еще раз подтверждается высокая социальная значимость потребностей в жилье или улучшении условий проживания. Обеспеченность общей жилой площадью на душу населения выросло с 16,4 кв. м до 18,7 кв. м [45].
Представляется важным сопоставление уровней развития жилищного строительства и обеспеченности квартирами населения России и США на достаточно длительном временном интервале с 1975 по 1997 гг. Это тем более интересно, что в период, скажем, 1975 -1985 годов объемы капитальных вложений в новое жилищное строительство в двух странах были примерно одинаковыми (в сопоставимых ценах). Такое сравнение может служить, на наш взгляд, ориентиром в определении ближних и дальних целей в постановке и реализации жилищной проблемы в России. Удельный вес капитальных вложений для жилищного строительства в общей сумме всех инвестиций составлял около 13 % (в среднем) за временной интервал 1970 - 1996 гг.; в США - 23 % от общего объема инвестиций. В результате к 1997 году американцы накопили жилой фонд в 2,5 раза больший, чем россияне, что определило более чем 2-кратный разрыв в уровне обеспеченности жилой площадью на душу населения: США - 55 кв.м., Россия -18,7 кв.м. на человека [33]. В подобном соотношении находится и средняя площадь вновь построенных квартир: у американцев -133,6 кв.м., в России -72,4 кв.м. общей площади. Сегодня мы пожинаем плоды необоснованных ограничений, действовавших в советское время, вплоть до 1990 года, приведших к замораживанию кооперативного жилищного строительства, незначительному участию населения в этом деле (до 10 % в общем объеме инвестиций), где свыше 80 % средств на новое строительство и 75 % - на эксплуатацию и содержание жилого фонда обеспечивалось централизованными государственными капитальными вложениями. В настоящее время федеральный и местный бюджеты не могут нести такую нагрузку, а для " замороженных " строительных ниш не были созданы своевременно необходимые инфраструктура и условия, в результате потеряно время.
Однако нельзя сказать, что ничего не сделано и не делается в области решения жилищной проблемы. Так, с 1 сентября 1994 года все территориальные банки системы Сбербанка Российской Федерации начали осуществлять операции по сберегательным жилищным контрактам и ипотечным кредитам. Этим исправляется ошибочное ( по признанию соответствующих руководителей Минэкономики, Минфина, Минстроя и Сбербанка ) решение о прекращении кредитования населения на приобретение жилья. Тогда правительство и банки пренебрегли квартирным вопросом, столь остро стоящим перед гражданами страны.
Существующая обеспеченность и потребности в жилье населения Санкт-Петербурга
Жилищная программа - минимум предполагает обеспечение каждой семьи, включая проживающих вне семьи, отдельной квартирой или домом (частью дома, эквивалентной односемейному заселению, как в отдельной квартире), исходя из среднедушевой обеспеченности в 15 м2 на одного человека плюс одна комната, тоже 15 м2, в качестве общесемейной. Задача заключается в том, чтобы определить, какое количество квартир каждого типа в соответствии со структурой и составом семей, построить для решения жилищной проблемы. Полученный в результате общий объем жилищного строительства в млн. кв. м будет являться расчетным показателем, удобным для последующих оценок необходимого размера капитальных вложений и иных целей.
Ниже приведена методика расчета потребности жителей Санкт-Петербурга в новых квартирах согласно рис. 2.
Обозначим: Z - количество семей, проживающих в городе (исключая одиночек, то есть живущих вне семьи - Код); Кс - общее количество человек, живущих в семьях различного типа; R - средний размер семьи;
Анализ таблиц 4 и 5 позволяет сделать следующие выводы: - с учетом того, что на одного жителя города приходится в среднем 17,4 кв.м общей и 10,8 кв.м жилой площади обеспеченность горожан жильем отстает от соответствующих показателей по крупнейшим городам на Западе на величину около 15-20 кв.м. Ликвидация отставания потребует строительства более 40 млн.кв.м жилья. Дома в старом фонде и так называемые "хрущевки" необходимо реконструировать, что потребует реконструкции более 23 млн.кв.м жилья. Необходимо также отметить, что общегородская очередь на улучшение жилищных условий составляет 330 тыс. семей, очередь льготников - 130 тыс семей. Реально очередь не движется с 1991 года. Принятие закона о собственности в 1990 г. стало основой для легитимизации рыночных отношений в сфере жилья. Приватизация части жилого фонда создала предпосылки для возникновения активного вторичного рынка. В период с 1992 г. по настоящее время в Санкт-Петербурге приватизировано в целом более 360 тысяч квартир. Это составляет около 30% всех квартир в городе. В настоящее время вторичный рынок развивается достаточно активно, на нем работает более 200 зарегистрированных агентств недвижимости.
Категории людей, вообще не имеющие жилья (см. столбцы 5,6,7 в табл. 5), составляют 52 856 + 31 901 л-2 042 = 86 799 семей или 270 тыс. человек (при среднем размере семьи в 3,1 человека). Безусловно, в первую очередь, необходимо обеспечить квартирами данную категорию граждан. С достаточной степенью достоверности можно предположить, что распределение вышеуказанной группы людей по составу семей, включая одиночек, то же, что и в целом по всему населению Санкт-Петербурга (в силу закона больших чисел). С учетом одиночек структура населения города по составу семей будет выглядеть следующим образом (см, табл. 6). Далее встает вопрос, что делать с высвободившимися квартирами.
Если из квартир две трети семей выедут, то в каждой квартире в среднем останется одна семья. Появляется задача: пераспределить эти семьи таким образом, чтобы квартиры удовлетворяли потребностям семей ( числу человек в семье ). Представляется, что решение этой задачи может быть обеспечено через вторичный региональный рынок жилья: есть и другой интересный опыт в г.Санкт-Петербурге.
Действующий в городе Единый национальный фонд (ЕНФ) предлагает жителям коммунальных приватизированных квартир использовать их комнаты в качестве залога, под который ЕНФ берет в банке кредиты для нового жилищного строительства, куда в отдельные квартиры и будут переселены владельцы комнат в коммунальных квартирах. Собственники комнат передают ЕНФ временно права на распоряжение их недвижимостью, они остаются в своих комнатах на все время строительства и получают от ЕНФ нечто вроде премии, равной по сумме средней ежемесячной заработной плате. Ни город, ни владельцы не вкладывают своих средств в этот проект. Этот вариант особенно приемлем для неперспективных домов и квартир, когда надо расселять весь дом, что весьма хлопотно и дорого, поскольку после расселения требуются большие затраты на капитальный ремонт. Мэрия г. Санкт-Петербурга выразила заинтересованность в этом проекте и предложила ЕНФ несколько пятен застройки для строительства в престижных новостройках.
Будем считать, что семьи, проживающие в отдельных домах или занимающие часть дома, являются достаточно обеспеченными жильем (по количеству квадратных метров на человека).
В Санкт-Петербурге, как и в среднем по России, около 20% жилого фонда не благоустроено, что составляет 18,8 млн.кв.м., и потому проживающие в нем вправе претендовать на улучшение жилищных условий. Из действующего жилого фонда следует изъять еще 1,3% ветхого и аварийного жилья, а это 1,2 млн.кв.м. В сумме оба фактора потребуют 20 млн. кв. м жилья.
Последняя категория - семьи, проживающие в отдельных квартирах. Они уже обеспечены отдельным жильем, но, вероятно, не все квартиры удовлетворяют требованию 15 м2 на человека плюс комната на семью. Иными словами, из этой категории нужно определить степень удовлетворенности жильем. ZOK = 950919 - количество семей, проживающих в отдельных квартирах (см. табл. 5). Отсутствие соответствующей статистической информации и данных социологических опросов, которые обеспечили бы репрезентативность выборки, заставляют
Масштабы и темпы нового жилищного строительства за счет различных инвестиционных источников
Развитие макроэкономической ситуации в стране в настоящее время во многом определяется совместными усилиями Правительства и Центрального Банка по финансовой стабилизации. Инфляции уже на протяжении нескольких месяцев составляет менее 1% в месяц. Учетная ставка ЦБ РФ в настоящее время равна 28% годовых. Доходность на рынке государственных ценных бумаг планомерно понижается. Указанные тенденции создают условия, с одной стороны, для снижения ранее традиционно высоких и стабильных доходов банков на денежных рынках, с другой стороны, для переориентации на кредитование строительного комплекса и индустрии стройматериалов.
Благоприятный климат для инвестиций в указанные отрасли еще должен сложиться, однако сложность работы по экспертизе, сопровождению и управлению сред-не-и долгосрочными проектами требует опыта по линии международных финансовых организаций (таких как Всемирный банк, ЕБРР), давая российским банкам определенные преимущества, состоящие в доступе, во-первых, к дефицитным долгосрочным ресурсам, во-вторых, к западным финансовым технологиям.
В рамках долгосрочной инвестиционной программы ОАО "Промышленно-строительный банк" осуществляет кредитование проектов в области жилищного строительства и индустрии строительных материалов по программе Международного банка реконструкции и развития (или Всемирного банка) "Жилищный проект РФ". Для этих целей банку предоставлен кредитный лимит в размере 40 млн.долларов для кредитования инвестиционных проектов.
Основываясь на опыте работы по Программе можно сделать вывод об отсутствии у большинства заемщиков стандартного по банковским меркам обеспечения кредитов. В связи с этим, для расширения объемов финансирования строительства жилья, Банк планирует использовать следующие виды обеспечения кредитов застройщикам.
Как правило, ни строительные, ни промышленные компании не обладают имуществом, стоимость которого достаточна для обеспечения всей суммы по кредитной линии плюс проценты.
Представляется тем не менее целесообразным начинать кредитование при стоимости залога меньшем, чем размер кредитной линии, а затем, по мере реализации инвестиционного проекта производить переоценку залога. Стоимость объекта залога будет увеличиваться по мере строительства, что позволит выдавать заемщику все новые суммы в рамках кредитной линии.
Для проектов стройиндустрии первоначальным объектом залога может быть недвижимость или оборудование. Поскольку для данных проектов кредитные средства, как правило, направляются на закупку оборудования, это позволит увеличить стоимость залога и реализовать полностью кредитную линию.
В каждый момент времени сумма выданных кредитных средств и начисляемых на данную сумму процентов за весь оставшийся срок кредита должна быть меньше стоимости оцененного на тот момент залога. Следует отметить, что на первом этапе финансирования инвестиционного проекта, когда неизвестными являются ни успешность освоения кредитных средств, ни дисциплинированность заемщика в выплате процентов, заемщику при такой схеме необходимо смириться с небольшой (по сравнению со стоимостью залога) суммой выдаваемых средств. Однако освоение этих средств позволит переоценить объект залога, а своевременная выплата процентов -увеличить выдачу кредита даже до переоценки залога.
Осуществляя строительство или реконструкцию по договорам об инвестиционной деятельности и договорам аренды земельных участков, компании обладают соответствующими правами, которые имеют определенную стоимость, связанную, в том числе, с произведенным финансированием объекта и выполненными работами. Имеющийся на данный момент прецедент оценки прав по проекту АООТ "Монолитстрой" показывает, что оценочная стоимость прав как объекта залога сравнима с осуществленными затратами на проект. Разработанная для жилищно-инвестиционных программ схема залога прав застройщика, при всей экономической и юридической сложности, даст возможность, по сути, оценивать и принимать в залог незавершенное строительство.
В настоящее время готовится соглашение между Администрацией Санкт-Петербурга и уполномоченными банками-участниками Жилищного проекта РФ - АО "Банк Санкт-Петербург" и ОАО "Промышленно-строительный банк", где Администрация в лице Комитета по управлению городским имуществом обязуется внести все необходимые изменения в действующие договоры аренды и инвестиционной деятельности, с целью возможности использования застройщиками прав долгосрочной аренды участков и незавершенное строительство на участках в качестве залога под кредит, предоставляемый Банками.
Рынок приватизированного жилья в Санкт-Петербурге: масштабы предложения и спроса, динамика цен, механизм купли-продажи
Первая половина 90-х годов была начальным этапом формирования в стране жилищной системы рыночного типа. Наиболее ощутимый импульс к созданию рынка жилья дал закон о приватизации, легитимизировавший передачу государственного и муниципального жилищного фонда в частную собственность. Став частной собственностью, квартира стала товаром и выступает на рынке в качестве объекта купли-продажи. В течение 1992-1997 гг., по данным проведенного исследования, в частную собственность населению было передано более 40% государственного и муниципального квартирного фонда. Процесс приватизации шел по нарастающей.
Границы рынка жилья в первой половине 90-х гг. расширялись по мере увеличения жилищного фонда, передаваемого в частную собственность населению. Рынок жилья формировался по нескольким направлениям, и в его структуре складывалось несколько самостоятельных секторов: вторичный рынок, или купля-продажа высвобождаемых (уже эксплуатировавшихся определенное время) квартир, и сделки мены между собственниками эксплуатируемых квартир. Каждый из этих секторов привлекал своего покупателя в зависимости от уровня его платежеспособности. Так, объектом купли-продажи в 1992-1996 гг. стали в общей сложности 17,1% всех приватизированных квартир, или 5,1% всего квартирного фонда.
Менее состоятельная часть населения, которая может себе позволить покупку не целой квартиры, а только ее части либо некоторых дополнительных удобств, пользуется для улучшения своего жилищного положения меной жилья. В отличие от широко известных обменов, заключаемых между нанимателями жилья, из договоров мены вытекают права собственности на объект сделки, и заключаются они только между владельцами собственного жилья. Мены жилья - достаточно распространенный механизм перераспределения жилищного фонда. На условиях доплаты за лишнюю площадь, дополнительные комнаты, улучшенную планировку и т.д. в 1992-1996 гг. в сделки мены было вовлечено около 5% приватизированных квартир, или 1,5% квартирного фонда.
Вторичный рынок жилья в Санкт-Петербурге, оставаясь относительно стабильным в течение всего 1997 года, становится более открытым и доступным для небогатых горожан; но - более сложным для агентств недвижимости, число которых превышает 200. Сегодня прямые продажи жилья (комнат и квартир) составляет около одной трети сделок, остальные - обменные операции в различных вариациях.
Риэлтеры, проводящие маркетинговые исследования рынка жилья, пытаются вывести среднестатистические показатели по всему Петербургу с помощью средних данных по отдельным районам.
В ходе исследований выяснилось, что Приморский район Петербурга - своеобразный барометр ситуации на рынке недвижимости. Все показатели по району - средние. Это, по оценке риэлтеров, довольно качественный и однородный по застройке район. Цены и первичного, и вторичного рынка в Приморском районе аналогичны среднегородским. По мнению риэлтеров, если есть в Петербурге "средний покупатель", то он должен проживать именно в Приморском районе.
"Средний покупатель" жилой недвижимости хочет иметь в квартире все удобства, регулярное транспортное сообщение, максимальную экологическую чистоту и развитую социальную инфраструктуру под боком.
Предпочтения петербуржцев отданы Выборгскому, Приморскому и Московскому районам. "Средних клиентов" более всего привлекают участок от Парка Победы до станции метро "Московская" в Московском районе, Каменноостровский проспект с прилегающими улицами в Петроградском районе, новостройки в Гавани и кварталы в районе озера Долгое.
Невелик объем сделок в риэлтерских фирмах с жильем в "промышленных" районах - Купчине, Кировском, Красносельском и в Рыбацком. Однако в последнее время отмечено повышение интереса к району Рыбацкое.
На рис. 8 представлена структура спроса населения Санкт-Петербурга [39] на вторичном рынке жилья.
Предпочтения покупателей однокомнатных квартир поделены между панельными и кирпичными домами, двухкомнатные квартиры приобретают в основном сторонники панельного строительства, и лишь любители трехкомнатных квартир однозначно предпочитают старый фонд. Для покупателей квартир в пригородах Петербурга и Ленинградской области актуальны эти же пристрастия.
Вырос спрос, а вместе с ним и цены на квартиры в Пушкине. Интерес покупателей сосредотачивается на кирпичных домах 70-80-х годов постройки. Кроме качественного жилья покупателей привлекают в Пушкине близость к природе и удобное транспортное обеспечение. Объем предложений не может пока удовлетворить спрос.
Аналогичные причины влекут покупателей в Павловск, Сестрорецк и Пет-родворец. Цены на квартиры в Петродворце приближаются к ценам в Кировском районе Петербурга. На риэлтерский рынок Петербурга проникли строительные фирмы,
Похожие диссертации на Спрос и предложение на рынке жилья в Санкт-Петербурге
