Содержание к диссертации
Стр.
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ КОНДОМИ
НИУМОВ КАК ОБЪЕКТОВ УПРАВЛЕНИЯ 12
Социально-экономическая сущность и особенности формирования кондоминиумов в жилищной сфере 12
Основы управления кондоминиумами жилищной сферы в современных условиях рынка 3 4
Анализ отечественной и зарубежной практики формирования кондоминиумов 55
ГЛАВА 2. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОТНОШЕНИЯ
В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ КОНДОМИНИУМА
МИ 75
Развитие организационных основ управления кондоминиумами в жилищной сфере 75
Повышение мотивации собственников и арендаторов жилья
в сокращении расходов на содержание общего имущества 101
2.3 Рационализация способов внесения платы собственниками
и арендаторами жилья за коммунальные услуги 116
2.4 Совершенствование государственного регулирования соци
ально-экономических процессов в жилищной сфере 150
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 170
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 173
ПРИЛОЖЕНИЯ (1-7) 186
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью развития рыночных механизмов управления в жилищной сфере, совершенствования взаимоотношений собственников жилья, управляющих организаций и организаций, предоставляющих жилищные и коммунальные услуги. Значимость исследования возрастает, учитывая действующий процесс формирования современного жилищного законодательства в Российской Федерации и общее ухудшение состояния жилищного фонда в последние десятилетия.
В процессе приватизации жилых помещений в многоквартирных домах появились многочисленные и разрозненные собственники с разными потребностями, уровнем достатка, социальным положением, многие из которых оказались не готовы воспринять рыночные механизмы управления своим жильем, а также принять в полной мере ответственность по отношению к своему недвижимому имуществу. Проблема осложнилась еще и тем, что многочисленные собственники, как правило, образовались не в отдельно обособленных домах, рассчитанных на одно домохозяйство, а в многоквартирных домах, образовавших сложные комплексы недвижимого имущества. Наличие многочисленных собственников в таких комплексах предопределило образование особой системы связей и отношений, именуемых в международной практике кондоминиумами. Несмотря на то, что данное понятие официально выведено из состава действующей законодательной базы Российской Федерации, по мнению автора сущностные социально-экономические свойства некоторых систем недвижимого имущества объективно формируются вне зависимости от наличия законодательной базы и наилучшим образом раскрываются данным понятием. Это позволило применить понятие «Кондоминиум» в исследовании.
Специфика кондоминиумов обусловлена наличием в составе их неделимого имущества общей долевой собственности, что подразумевает согласованное принятие управленческих решений. Учитывая многообразие интересов собственников, добиться согласованных и эффективных решений на практике оказалось крайне затруднительно.
Модели управления, которые в зарубежных странах вырабатывались десятилетиями, в Российской Федерации создаются в кратчайшие сроки, порой путем проб и ошибок. Поэтому автор исследования, моделируя механизм управления многоквартирными домами, обращается к опыту зарубежных стран, анализируя возможности его использования применительно к российским условиям.
Актуальность темы исследования также обусловлена необходимостью совершенствования устаревшего механизма защиты социально уязвимых слоев населения в рыночных условиях, решения проблемы бездомных граждан и социальной сегрегации в жилищной сфере.
Актуальность темы исследования подтверждается ее нацеленностью на эффективное управление, внедрение наукоемких и ресурсоснаб-жающих технологий, повышение качества услуг.
Степень научной разработанности проблемы. Анализ опубликованных научных работ свидетельствует о том, что процессы управления российскими кондоминиумами в жилищной сфере не до конца изучены. Не в полной мере в отечественной практике используется передовой зарубежный опыт. В тех случаях, когда такой опыт используется, то он не всегда адаптирован к современным особенностям и экономическим условиям России.
Исследование опирается на теоретические труды зарубежных ученых, в т. ч. X. Баха, У. Дж. Бомола, А. С. Блайдера, С. Л. Брю, А. Келера, П. Клауса, Р. Коуза, К. Р. Макконнелла, К. Маркса, Н. Г. Мэнкью, А. О'Салливана, К. Пербемтона, А. Пигу, Р. Дж. Страйка, М. Тритчлера, П. Хэртца, Г. Цольнера и других.
По вопросам теории управления экономическими объектами, а также в определении ключевых экономических понятий исследование опирается на труды А. Н. Алисова, А. Л. Гапоненко, А. Г. Грязновой, В. И. Данил ова-Данильяна, О. В. Иванова, В. И. Кушлина, С. В. Раевского, Б. А. Райзберга, В. Ф. Уколова и других.
По вопросам формирования кондоминиумов жилищной сферы, реформирования жилищно-коммунального хозяйства и управления недвижимостью исследование опирается на теоретические работы и практический опыт В. А. Аверченко, Н; В. Алферовой, А. С. Вербицкого, В. Л. Глазычева, Д. П. Гордеева, П. Г. Грабового, Е. С. Ермакова, А. Н. Кирилловой, Н. Б. Косаревой, П. Ф. Крашенинникова, С. И. Круглика, В. И. Левашова, М. И. Либоракиной, Т. Б. Лыковой, И. П. Маликовой, Р. Э. Мукумова, Е. С. Петровой, В. Ю. Прокофьева, А. Н. Ряховской, С. Б. Си-ваева, Ю. П. Тартышова, С. Л. Филимонова, Г. П. Хованской, Л. Н. Чер-нышова, М. Д. Шапиро, А. В. Широкова, И. П. Шрамко и других.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке концептуальных основ и научно-практических рекомендаций по совершенствованию управления кондоминиумами в жилищной сфере.
Для достижения данной цели предлагается решение следующего комплекса задач:
уточнить сущность экономического содержания понятия «Кондоминиум» и особенности формирования кондоминиумов;
определить цели, задачи и методы управления кондоминиумами в жилищной сфере, а также уровни принятия управленческих решений;
выявить специфику формирования кондоминиумов жилищной сферы в Российской Федерации и в зарубежных странах;
провести анализ организационных и экономических преимуществ и недостатков различных форм управления кондоминиумами в жилищной сфере;
уточнить классификацию жилищных и коммунальных услуг, а также их отличия и особенности;
определить механизмы, повышающие мотивацию собственников и арендаторов жилья сокращать расходы на общее имущество;
рационализировать способы внесения платы собственниками и арендаторами жилья за жилищные и коммунальные услуги;
определить направления эффективного взаимодействия органов государственной власти и органов местного самоуправления с собственниками жилья;
Объектом исследования является процесс управления кондоминиумами в жилищной сфере.
Предметом исследования являются управленческие и связанные с ними социально-экономические и организационные отношения между собственниками помещений в кондоминиумах, а также их отношения с другими экономическими субъектами жилищной и коммунальной сфер.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области теории управления, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, статистические данные Российской Федерации и ее субъектов, а также материалы сети Интернет. В работе использованы методы структурного и системного анализа, статистико-экономические, программно-целевые методы, методы экспертных оценок и математического моделирования. В работе использованы материалы семинаров и научно-практических конференций, данные объединений собственников жилья, управляющих организаций и органов местного самоуправления.
Научная новизна исследования состоит в следующем:
1. Уточнено экономическое содержание понятия «Кондоминиум» как системы отношений нескольких собственников по поводу совместного владения и управления общим недвижимым имуществом, неотделимо связанным с их индивидуальной собственностью.
Выявлены противоречия развития кондоминиумов жилищной сферы в России. В отличие от практики зарубежных стран российские кондоминиумы в жилищной сфере формировались в основном в процессе проведения приватизации. Вследствие этого в многоквартирных домах образовался неоднородный состав собственников жилья с разными социальными потребностями и уровнем доходов, что препятствует выработке согласованных решений для эффективного управления общей собственностью. В зависимости от типа собственников их цели управления кондоминиумами существенно разнятся - для одних это удовлетворение жилищных потребностей, а для других - извлечение прибыли. Это негативно отражается на эффективности принятия решений по управлению общим имуществом.
Обосновано, что налогообложение жилья приобретенного с инвестиционной целью, якобы мотивирующее собственников продавать коммерческие квартиры, не решит проблему обеспеченности жильем нуждающихся граждан, а будет только способствовать оттоку инвестиций из домостроительной отрасли. Вместо этого целесообразно налоговое стимулирование собственников коммерческих квартир сдавать свое жилье в аренду. Одновременное развитие ипотечного кредитования будет замещать инвесторов, преследующих цель спекулятивного извлечения прибыли от перепродажи жилой недвижимости, на инвесторов приобретающих жилье с целью собственного проживания. Такой подход способствует развитию отрасли, обеспечению жильем нуждающихся граждан и эффективному управлению многоквартирными домами.
Выявлено, что сбор платы за содержание и ремонт жилых помещений, а также платы за коммунальные услуги являются не свойственными функциями управляющих организаций. Центральной компетенцией управляющих организаций является не посредническая деятельность, а интеллектуальный капитал, а то есть накопленные знания, информация, опыт, организационные возможности и информационные каналы. По-
средническая деятельность управляющих организаций является одной из причин, препятствующих развитию рынка управления в жилищной сфере;
Обоснован подход к разделению услуг на жилищные и коммунальные не по принципу свойств их конкурентности, а по принципу направленности услуг на объект, что позволит правильно определить непосредственные стороны при заключении договоров с организациями, предоставляющими жилищные или коммунальные услуги. Аргументировано, что договорные отношения ресурсоснабжающих организаций по поводу предоставления коммунальных услуг, в отличие от жилищных услуг целесообразны непосредственно с собственниками или арендаторами помещений. В этой связи дано альтернативное действующему определение коммунальной услуги как периодически возобновляемой деятельности, направленной непосредственно на удовлетворение потребностей собственников или арендаторов помещений в комфортном проживании.
Обоснован альтернативный действующему порядок оплаты услуг. Предложено выделять из состава общей платы за услуги постоянную часть, зависящую от доли в общем имуществе многоквартирного дома, и переменную, зависящую от фактического потребления услуги, что обеспечит баланс интересов собственников по обязательствам участия в расходах на общее имущество и их мотивацию в уменьшении данных расходов.
Установлено, что ежемесячная плата за коммунальные услуги по приборам учета в сравнении с ежегодной сопряжена со значительными расходами собственников и существенно снижает конечную экономию денежных средств. Сезонные колебания в размерах платы за коммунальные услуги по приборам учета накладывают дополнительные финансовые нагрузки на местные бюджеты. В связи с этим предложено использовать принцип ежемесячной паушальной платы с ежегодной корректировкой по приборам учета.
8. Выявлено, что социальная сегрегация в жилищной сфере является объективным процессом, формирующим социально однородный состав собственников, что способствует эффективному принятию управленческих решений на уровне конкретного многоквартирного дома. Однако ее крайние формы не способствует комплексному развитию городского хозяйства в целом. В связи с этим предложено ограничить естественное развитие сегрегации государственным регулированием, путем предоставления социального жилья нуждающимся гражданам на условиях аренды в существующих многоквартирных домах.
Практическая значимость работы заключается в том, что исследование доведено до практических рекомендаций по использованию стратегий, технологий и моделей процессов управления, учитывающих конкретные условия развития жилищной и коммунальной сфер.
Отдельные положения диссертационного исследования были использованы при разработке «Правил предоставления коммунальных услуг гражданам» (Постановление Правительства Российской Федерации от 23.05.06 № 307). Некоторые предложения автора по оптимизации взаиморасчетов между собственниками помещений, арендаторами, управляющими организациями и предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги, были учтены в вышеуказанном законодательном акте в части взаиморасчетов за отопление.
Основные теоретические положения и практические выводы диссертанта могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях.
Апробация работы. Основные выводы и практические рекомендации, выработанные в ходе исследования, рассмотрены на семинарах кафедры общего и специального менеджмента Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации. Кроме того, сделаны доклады на научных и научно-практических конференциях, из них наиболее значимые по теме диссертационного исследования:
«Проведение исследований и разработка предложений по процедуре перехода на оплату коммунальных услуг в многоквартирных жилых домах по приборам учета в условиях действующего законодательства» - на научно-техническом совете при Госстрое Российской Федерации (г. Москва, 05.08.03);
«Методы энергосберегающих технологий в жилищной сфере» -на российско-немецком симпозиуме «Энергоэффективность в российском жилищном хозяйстве» (г. Екатеринбург, 20.10.04);
- «Энергосбережение в жилищной сфере» - на российско-
германской конференции «Роль местного самоуправления в реструктури
зации и модернизации жилищно-коммунального хозяйства. Управление
муниципальной собственностью» (г. Москва, 16-18.02.05);
«Совершенствование механизма взаиморасчетов за тепловую энергию и воду по приборам общедомового и индивидуального учета в городе Москве» - на комиссии Московской городской Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальной реформе (г. Москва, 23.06.05);
«Распределение общих расходов на отопление между собственниками помещений многоквартирного дома в соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам» - на семинаре ГУ «Центр информационного обеспечения и содействия реформе жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы» (г. Москва, 31.07.06);
«Энергосберегающие технологии как средство повышения эффективности управления многоквартирными домами» - на конференции «Модернизация жилищно-коммунального комплекса России» (г. Санкт-Петербург, 6 - 9.12.06).
По теме исследования автором опубликованы 19 статей в различных научных и специализированных изданиях, в т. ч. рекомендованных ВАК России, общим объемом 8,5 п. л.
Логика и структура работы обусловлены поставленными целями, задачами и содержанием исследования. Диссертационное исследование состоит из введения, 2-х глав, включающих 7 параграфов, заключения, списка использованных источников и приложений. Исследование выполнено на 248 страницах, содержит 46 рисунков и 50 таблиц.
