Содержание к диссертации
1 ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРЕДПОСЫЛКИ СО
ВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ ЭКСПЛУАТАЦИИ И РЕМОНТА
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА 13
Жилищная политика и формирование организационно-экономических отношений в сфере эксплуатации жилья 13
Совершенствование системы технического обслуживания и ремонта жилищного фонда 27
Система планирования ремонта жилищного фонда. Отечественный и зарубежный опыт планирования и организации ремонта 39
2 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАСЧЕТА УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗА
ТЕЛЕЙ СТОИМОСТИ И ПЛАНИРОВАНИЯ РЕМОНТА ЖИЛИЩНО
ГО ФОНДА 54
Классификация работ и оценка факторов, влияющих на периодичность и стоимость текущего ремонта 54
Расчет укрупненных показателей стоимости работ по ремонту жилищного фонда 76
Классификация жилых домов в зависимости от параметров, определяющих себестоимость ремонта 91
3 МЕТОДИКА ПЛАНИРОВАНИЯ СТОИМОСТИ ТЕКУЩЕГО РЕМОН
ТА ЖИЛЬЯ НА ОСНОВЕ УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ 97
Методика планирования стоимости ремонта конструктивных элементов здания на основе укрупненных показателей 97
Практическая апробация методики планирования стоимости текущего ремонта многоквартирных домов 106
Применение системы укрупненных показателей для текущего и перспективного планирования ремонта жилого комплекса 114
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ 124
Библиографический список 129
Приложение А. Исходные данные 140
Приложение Б. Стандартизированная матрица 142
Приложение В. Матрица расстояний 144
Приложение Г. Акты о внедрении 151
Введение к работе
Жилищная политика занимает особое положение в общей системе государственной и региональной политики, поскольку - с одной стороны, она затрагивает интересы каждого гражданина в каждом субъекте Федерации, а с другой -находится в тесной связи с другими направлениями социально-экономической политики государства.
В России уровень развития жилищной сферы не соответствует предъявляемым требованиям; возложенные на нее задачи выполняются далеко не в полной мере, что значительно снижает качество жизни населения.
В связи с этим жилищная проблема остается одной из самых острых социальных проблем в стране.
Жилищная политика является одним из ключевых элементов социально-экономической деятельности государства, которая оказывает существенное влияние на ситуацию в обществе.
Обострение жилищной проблемы и неудовлетворительное положение дел в жилищной сфере большинства крупных городов страны определили необходимость реформирования и реализации четко ориентированной государственной жилищной политики.
Одним из главных направлений и условий жилищной реформы является создание необходимой законодательной и нормативно-правовой базы, соответствующей как рыночным принципам реализации права граждан на жилище, так и принципиальными положениями Конституции Российской федерации о праве граждан на жилище и принципам долгосрочной государственной жилищной политики.
Важной целью реформирования является создание эффективной системы технической эксплуатации, обеспечивающей поддержание жилищного фонда в удовлетворительном состоянии и создание комфортных условий для проживания; обеспечение качества обслуживания за счет улучшения эксплуатации жилищного фонда (внедрения конкурсного обслуживания и управления жилищ-
ным фондом, выбор оптимальной формы управления; совершенствование планирования и организаций работ в этой сфере).
Достижению этой цели будет способствовать выбор до 1 января 2007 года одного из способов управления этим многоквартирным домом (непосредственное управление, товарищество собственников жилья, управляющая компания).
Улучшение жилищных условий является важнейшим фактором повышения благосостояния населения и должно рассматриваться не только как совокупность факторов, формируемых в процессе строительства (обеспеченность жилыми помещениями, уровня благоустройства), но и как совокупность услуг, предоставляемых в сфере эксплуатации. Такой подход предполагает совершенствование системы обслуживания, приемлемой для жилищного самоуправления.
Улучшение качества обслуживания жилых домов является сложной задачей, поскольку применяемый в течение длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности строительных и ремонтао-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности, а также отчуждение жителей от собственности привели к серьезным негативным последствиям.
В связи с ростом расходов и инфляцией уровень платы на содержание жилья увеличивается с каждым годом, однако это почти не влечет за собой повышения качества его обслуживания.
Поскольку через несколько лет жильцы будут из собственных доходов полностью оплачивать стоимость всех коммунальных услуг и работ по обслуживанию домов, а дотации из бюджетов всех уровней полностью прекратятся, станет необходимым дальнейшее развитие разных форм жилищного самоуправления и формирование эффективного механизма их функционирования, прежде всего, связанного с организацией технического обслуживания жилищного фонда.
Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы предусматривает, что в сфере управления жилищным фондом должно быть завершено разграничение функций собственника жилищного фонда и функций профес-
сиоиального управления и обслуживания. Фактически сложившаяся монополия на услуги по управлению жилищным фондом должна быть разрушена.
В связи с этим необходимо уточнение понятия и состава элементов системы технической эксплуатации, которая представляет собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности зданий и объектов.
Оценка нормативных требований и практика организации технического обслуживания жилья требует четкого разграничения элементов системы технической эксплуатации.
В настоящий момент планирование затрат на текущий ремонт, в отличие от других статей, оцениваемых при формировании тарифа, является самым сложным и слабо регламентированным. Проведение текущего ремонта в настоящее время осуществляется в соответствии с фактическим состоянием зданий по графикам планово-предупредительных ремонтов. Горизонт планирования составляет, как правило, один год.
Годовая программа включает в себя все предсказуемые (и соответственно планируемые) ремонтные работы, необходимость осуществления которых в рассматриваемом году была установлена в ходе осмотра. Периодичность проведения текущего ремонта нормами жестко не регламентирована, а по факту составляет от 2 до 5 лет в зависимости от видов жилых зданий (капитальности, материала ограждающих конструкций и других фактов).
Ресурсное обеспечение и финансирование работ по текущему ремонту жилищного фонда по факту недопустимо, а действующая нормативная база не позволяет планировать стоимость ремонтных работ. Действующие нормы носят технический характер и регламентируют состав работ по текущему ремонту многоквартирных домов и сроки службы конструкций для капитального ремонта, а по текущему ремонту содержат неполный перечень работ без конкретизации срока их выполнения.
Организационные вопросы выбора и создания форм жилищного самоуправления в литературе рассматриваются активно, а что касается проблем,
связанных с технической эксплуатацией жилищного фонда, то они остаются нерешенными.
Однако, как показывает практика, наиболее сложным является организация работ по обслуживанию жилых домов. Нормативная база для планирования текущего ремонта жилья отсутствует, в связи с этим, актуальной является проблема обеспечения качественного ремонта и планирования комплекса работ в соответствии с техническими требованиями, обеспечивающими качество проживания.
Актуальность темы. Реформирование жилищной сферы - одно из приоритетных направлений экономического и социального развития страны. Важнейшей целью реформирования является создание эффективной системы технической эксплуатации, обеспечивающей поддержание жилищного фонда в удовлетворительном состоянии и создание комфортных условий для проживания.
Улучшение качества обслуживания жилых домов является сложной и многофункциональной задачей. Применяемый в течение длительного времени административный механизм управления жилищной сферой не стимулировал качество обслуживания. Отсутствие экономической заинтересованности строительных и ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности, а также отчуждение жителей от собственности привели к серьезным негативным последствиям.
Политика государства в жилищной сфере сегодня исходит из того, что эксплуатация и поддержание в нормальном состоянии жилья должно быть заботой не столько государства, сколько самих граждан. Проблемы выбора оптимальной формы организации жилищного самоуправления в литературе рассматриваются активно, однако, что касается вопросов, связанных с организацией и планированием технической эксплуатацией жилищного фонда, то они остаются нерешенными.
Вместе с тем, обеспечение качественного ремонта в соответствии с техническими требованиями и планирование периодичности и стоимости ремонтных работ весьма актуальны.
В научной литературе вопросы технического обслуживания жилых домов рассматриваются многими авторами, особенно в части капитального ремонта, но экономические вопросы планирования и расчета стоимости работ по текущему ремонту многоквартирных домов освещены недостаточно.
Ситуация осложняется тем, что на региональном уровне нормативно-правовая база ие позволяет регламентировать процессы, связанные с обслуживанием жилищного фонда, а федеральная нормативно-законодательная база таких функций не выполняет.
Особую сложность на данном этапе реформирования представляет четкое разграничение функций эксплуатационных организаций и планирование их деятельности, особенно в части состава, периодичности, качества и стоимости ремонтных работ.
Жилищный фонд должен рассматриваться как единый объект недвижимости, выступающий не только в качестве товара, источника дохода, но и имеющий определенные условия проживания.
В связи с этим, исследования, связанные с планированием текущего ремонта и порядком расчета стоимости комплекса работ в зависимости от технического состояния зданий, несомненно, актуальны и практически значимы в условиях развития жилищного самоуправления.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является совершенствование системы планирования ремонта многоквартирных домов в зависимости от технических и эксплуатационных особенностей зданий с использованием системы укрупненных показателей стоимости по видам ремонтных работ.
В соответствии с целью диссертационного исследования поставлены и решены следующие задачи:
исследовать специфику реализации жилищной политики и развития жилищных отношений в сфере эксплуатации жилья, направленных на повышение качества обслуживания и ремонта многоквартирных домов;
обобщить результаты теоретических исследований, зарубежного и отечественного опыта планирования ремонта жилищного фонда, и произвести оценку качества существующей нормативной базы, регламентирующей порядок проведения ремонтных работ;
уточнить основные элементы системы технической эксплуатации жилищного фонда в части работ и затрат, требующих плановой регламентации в условиях жилищного самоуправления;
- произвести классификацию комплексов работ и выявить факторы,
влияющие на перечень работ и величину затрат на осуществление ремонта.
предложить методику формирования укрупненных показателей и рассчитать укрупненные показатели стоимости ремонтных работ по конструктивным элементам, разработать перечень поправочных коэффициентов для корректировки стоимости.
определить порядок планирования стоимости затрат по ремонту жилья в зависимости от горизонта планирования и сроков эксплуатации домов;
предложить методику и алгоритм расчета стоимости текущего ремонта однородной группы домов при формировании краткосрочных и перспективных планов, а также для обоснования затрат, включаемых в тариф на содержание и текущий ремонт жилищного фонда.
Объект исследования: Объектом исследования является жилищно-коммунальный комплекс и ремонтно-эксплуатационные предприятия Воронежской области.
Предметом исследования являются экономические процессы в сфере жилищного самоуправления, организации и планирования стоимости ремонта жилищного фонда.
Теоретической и методологической основой исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблеме организации
и планирования технического обслуживания и ремонта жилищного фонда: Антонова Н.В.,Анисимовой Н.А., Бабакина В.И., Бирюкова П.П., Бузырева В.В., Гасилова В.В., Грабового П.Г, Дорожкина В.Р, Жукова Д.М., Карасева А.В., Кирилюк А.М,, Киселева В.В., Костецкого Н.Ф., Кочегарова А.Д,, Степанова И.С., Потапова М.В., Травина В.И., Филимонова С.Л., Чекалина B.C., Чернышева Л.Н., Черняка В.З. и др.
Информационная база диссертационного исследования представлена данными статистической отчетности, нормативно-справочной информацией, про-ектно-сметной и плановой документацией ремонтно-строительных и районных эксплуатационных предприятий, российских и зарубежных порталов, публикаций в периодических изданиях и др.
Научная новизна диссертационной работы состоит в следующем:
уточнен состав элементов системы технической эксплуатации жилищного фонда, и скорректирован перечень ремонтных работ, учитывающий современные требования к качеству обслуживания, а также обоснована целесообразность планового подхода к расчету стоимости ремонта;
разработана укрупненная классификация работ для планирования стоимости текущего ремонта жилищного фонда, учитывающая совмещение работ при ремонте и факторы, влияющие на состояние конструктивных элементов;
предложена методика формирования укрупненных показателей стоимости ремонтных работ, учитывающая фактические сроки службы и условия эксплуатации домов;
предложена методика планирования стоимости ремонтных работ на основе укрупненных показателей с применением поправочных коэффициентов, позволяющих учесть индивидуальные особенности многоквартирных домов;
предложен алгоритм и порядок планирования стоимости ремонта жилого комплекса при разработке текущих и перспективных планов и обосновании затрат, включаемых в тариф на содержание и текущий ремонт жилищного фонда.
На защиту выносятся;
уточненный состав элементов системы технической эксплуатации жилищного фонда;
укрупненная классификация работ для планирования стоимости текущего ремонта жилищного фонда;
методика формирования укрупненных показателей стоимости работ по текущему ремонту многоквартирных домов;
методика определения поправочных коэффициентов к укрупненным показателям стоимости текущего ремонта;
методика планирования стоимости ремонта жилого комплекса при формировании оперативных и перспективных планов, в частности, для обоснования затрат, включаемых в тариф, на содержание и текущий ремонт жилищного фонда.
Практическая значимость результатов исследований состоит в возможности использования укрупненных показателей стоимости для планирования ремонта многоквартирных домов, а также нормирования затрат, учитываемых при расчете тарифа на содержание и текущий ремонт жилья.
Апробация работы и внедрение результатов. Автор выступал с изложением основных положений диссертационного исследования на научно-практических конференциях Воронежского государственного архитектурно-строительного университета (2004-2006 г.г.), на Всероссийской научно-практической конференции «Совершенствование финансово-кредитных отношений» (г, Воронеж, 2006 г).
Результаты исследования использованы МУ «РайДЕЗ Ленинского района»
г. Воронежа, что подтверждено актом о внедрении.
Публикации, По результатам выполненных исследований опубликовано 12 печатных работ в виде статей в журналах и сборниках научных трудов, материалах конференций. Общий объем публикаций 3,17 п. л., в т. ч. лично автором 2,26 п.л.
Структура и объем диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов, списка литературы и приложений общим объемом 152 страницы, в том числе 98 страниц машинописного текста,31 таблица, 14 рисунков, 125 наименований списка использованных источников.
і ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ ОСОБЕННОСТЕЙ И НОРМАТИВНАЯ РЕГЛАМЕНТАЦИЯ ПРОЦЕССА ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
