Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Исследование структуры затрат на девелопмент 8
1.1 Исследование структуры затрат на девелопмент в теории и практике 8
1.2 Экономико-правовой анализ способов приобретения земельных участков девелопером 33
1.3 Уточнение структуры затрат на девелопмент 47
ГЛАВА 2. Разработка алгоритма укрупненного определения затрат на земельный участок 56
2.1 Анализ методов определения затрат на девелопмент 56
2.2 Разработка направлений совершенствования методов определения затрат на девелопмент на прединвестиционной стадии 66
2.3 Разработка алгоритма укрупненного определения затрат на земельный участок на прединвестиционной стадии 70
2.4 Практическое применение разработанного алгоритма на примере вторичного рынка земельных участков Московской области 82
ГЛАВА 3. Разработка и подтверждение эффективности мероприятий по облегчению приобретения земельного участка девелопером 93
3.1 Разработка мероприятий по облегчению приобретения земельного участка девелопером и снижению затрат на девелопмент 93
3.2 Исследование и подтверждение эффективности некоторых из разработанных мероприятий на основе анализа деятельности Федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства 96
Заключение 120
Список использованных источников
- Экономико-правовой анализ способов приобретения земельных участков девелопером
- Уточнение структуры затрат на девелопмент
- Разработка алгоритма укрупненного определения затрат на земельный участок на прединвестиционной стадии
- Исследование и подтверждение эффективности некоторых из разработанных мероприятий на основе анализа деятельности Федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства
Введение к работе
Актуальность темы исследования связана с сложностью, многоплановостью и недостаточной проработанностью структуры затрат в управлении девелоперским проектом, а также методики укрупненного определения затрат на земельный участок на прединвестиционной стадии, когда девелопер формирует инвестиционный замысел проекта и требуется наиболее точная укрупненная полная стоимость проекта для дальнейшего расчета рентабельности проекта.
В диссертации, девелопер является одновременно инвестором и застройщиком проекта, которому принадлежит земельный участок на период реализации проекта.
Требуется необходимость научного осмысления в классификации и структурировании затрат на девелопмент, а также совершенствования методики формирования затрат на земельный участок, чтобы дать наиболее точную укрупненную оценку полной стоимости девелоперского проекта при подготовке инвестиционного замысла.
Степень разработанности проблемы. Несмотря на многообразие трудов, посвященных вопросам управления инвестиционными проектами, вопросам формирования стоимости проекта, в настоящее время до конца не исследованы некоторые аспекты в определении структуры затрат на девелопмент и методики расчета отдельных ее составляющих.
На практике девелоперы, инвестиционные аналитики не всегда учитывают в стоимости проекта все составляющие структуры затрат. Плата за землю – важная и, как правило, весомая составляющая в структуре затрат на девелопмент. От размера платежей за земельный участок зависит стоимость проекта и стоимость 1 кв.м жилой недвижимости.
Цель диссертационного исследования состоит в совершенствовании методики формирования затрат на земельный участок при подготовке инвестиционного замысла девелоперского проекта.
Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены задачи:
Исследование структуры затрат на девелопмент в теории и практике и ее уточнение.
Исследование причин возникновения проблемы формирования затрат на земельный участок в девелоперском проекте.
Исследование методик определения затрат на девелопмент на прединвестиционной стадии и направлений их совершенствования.
Разработка алгоритма укрупненного определения затрат на приобретение земельного участка и практическое применение его на примере вторичного рынка земельных участков Московской области.
Разработка мероприятий по облегчению приобретения земельного участка девелопером и снижению затрат на девелопмент. Подтверждение эффективности некоторых из предложенных мероприятий (на примере деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства).
В качестве объекта исследования рассматривается совокупность затрат на девелоперский проект.
Предметом исследования являются способы приобретения земельных участков и методы укрупненного определения затрат на земельные участки.
Методология и методика исследования. Теоретическую и методологическую основу исследования составляют научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых по анализу рынка недвижимости, инвестиционной и девелоперской деятельности, управления стоимостью проекта, инвестиционного анализа, федеральные законы и Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, а также другие официальные документы и материалы периодической печати: В.Д. Ардзинов, П.В. Булах, Ф. Бэгьюли, В.В. Бузырев, И.Л. Владимирова, В.Л. Вотолевский, К.Друри, Г.Ю. Каллаур, Б.Т. Мазур, М.А. Моторина, В.И. Ресин, М.И. Ример, Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, И.А. Синянский, А.С. Старовойтов, И.С. Степанов, С.А. Табакова, В.Д. Шапиро.
Эмпирическую основу работы составили результаты исследований по определению полной стоимости девелоперского проекта в Российской Федерации и в зарубежных странах.
Для решения поставленных задач применялся анализ, сравнение, статистические методы и дискретное пространственно-параметрическое моделирование экономических процессов.
Область исследования: проблемы, решаемые в диссертации, соответствуют паспорту специальности 08.00.05 – «Экономика и управление народным хозяйством(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами - строительство)»: п. 15.58. Методологические и методические подходы к ценообразованию и определению сметной стоимости строительства.
Наиболее существенные результаты диссертации и их научная новизна заключаются в следующем:
Уточнена структура затрат на девелопмент, представляющая полную стоимость девелоперского проекта.
Установлены причины возникновения проблемы формирования затрат на земельный участок в девелоперском проекте.
Сформированы направления совершенствования методов определения затрат на девелопмент на прединвестиционной стадии.
Разработан алгоритм укрупненного определения затрат на приобретение земельного участка, в основе которого применение метода рыночной экстракции. Применен разработанный алгоритм на примере вторичного рынка земельных участков Московской области.
Разработаны мероприятия по облегчению приобретения земельного участка девелопером и снижению затрат на девелопмент. Исследована и подтверждена эффективность некоторых из предложенных мероприятий.
Теоретическая значимость исследования заключается в уточнении понятия «полная стоимость девелоперского проекта» и в совершенствовании методики укрупненного определения земельного участка на прединвестиционной стадии на этапе подготовки инвестиционного замысла проекта.
Практическая значимость исследования заключается в возможности изучения и применения полученных результатов работниками инвестиционно-строительной отрасли и специалистами на федеральном и региональном уровнях.
Апробация работы. Основные научные положения диссертационной работы и результаты исследования докладывались и получили одобрение на Международных научно-практических конференциях «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании» (г. Москва, 2011 г., 2012 г.).
Основные теоретические и методические положения и результаты диссертационного исследования внедрены в практику работы Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.
Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 6 печатных работ общим объемом 3,3 п.л., в том числе – 3 статьи в журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Работа содержит 130 страниц машинописного текста, 10 таблиц, 12 рисунков, список использованной литературы из 90 наименований.
Экономико-правовой анализ способов приобретения земельных участков девелопером
Таким образом, основное различие видов девелопмента между собой -участие или неучастие девелопера в финансировании проекта.
Законодательной базой девелопмента являются нормативно-правовые документы, связанные с инвестиционно-строительным процессом и отношениями в сфере недвижимости.
Поскольку создание каждого объекта недвижимости представляет собой особый инвестиционный проект, основой исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.
Под проектом в исследовательской работе понимается система сформулированных в нем целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.
Под мнению кандидата экономических наук, Кучариной Е.А., под инвестицонным проектом понимается «обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке етандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план)» [42].
Под девелоперским проектом понимается деятельность по подготовке и реализации инвестиционного проекта по созданию недвижимости, по контролю и надзору за ходом строительства объектов недвижимости [44].
Целью девелоперкого проекта является получение полезного экономического эффекта в виде прибыли [41].
Проект функционирует в определенном окружении, включающем внутренние и внешние компоненты (экономические, политические, социальные, технологические, нормативные, культурные и иные факторы). проект всегда нацелен на результат, на достижение поставленных целей, на определенную предметную область. В девелоперском проекте участвует множество субъектов инвестиционно-строительной деятельности. Затраты всех этих субъектов, выраженные в денежном выражении, должны учитываться в проекте. Для исследования структуры затрат на девелопмент в теории и практике необходимо уточнить соотношение понятий «застройщик», «инвестор» и «девелопер». Понятие девелопер законодательно не определено в Российской Федерации.
В соответствии со статьей 4, пунктом 2 ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», «инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы)» [9].
Согласно п. 1 ст. 2 Закона № 214-ФЗ застройщик - «юридическое лицо любой организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства дольщиков для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство» [7].
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, «застройщик -физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта» [1].
Согласно ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием» [11].
Исходя из вышесказанного, девелопер, кроме своих основных функций: управление инвестиционно-строительным проектом и реализация построенных площадей, может выполнять функции застройщика и инвестора одновременно. Данная позиция девелопера относится к рисковому девелопменту.
В целях совершенствования структуры затрат на девелопмент, девелопер рассматривается с позиции рискового девелопмента и выполняет функции застройщика. Определение затрат на инвестиционно-строительный проект, особенно на ранних етадиях - сложная и неоднозначная задача. Чтобы рассчитать затраты на проект на ранних стадиях его осуществления, необходимо знать конкретные виды затрат, задействованных в проекте и протяженность их во времени. Полная стоимость девелоперского проекта представляет собой суммарные затраты девелопера на создание объекта недвижимоети или комплексного освоения территории с учетом концепции наиболее лучшего и эффективного иепользования земельного учаетка [56]. Суммарные затраты девелопера выражают денежной величиной в расчете на единицу сравнения. В качестве единицы сравнения выступают квадратный метр полезной площади строения, например, суммарной площади квартир в доме.
Уточнение структуры затрат на девелопмент
В настоящее время, состав затрат на приобретение земельного участка различается в зависимости от того, какой из способов приобретения земельного учаетка под строительетво рассматривается, а также - на каких правах приобретен земельный учаеток: в еобственность на первичном или вторичном рынке, в аренду на первичном рынке, по инвестиционному контракту с местными органами исполнительной власти в аренду.
В зависимости от способа приобретения земельного участка, применяются различные виды цен на земельные участки, служащие базой для определения затрат на земельный участок при приобретении его в собственность на первичном или вторичном рынках, в аренду на аукционах или при приобретении земельного участка по инвестиционному контракту с местными органами исполнительной власти. Земельным кодексом РФ установлены как общие правила предоставления земельных участков, так и особенности предоставления категорий земель. Предоставление прав на земельные участки под строительство из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по законодательству осуществляется только на торгах. Земельные участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объекта предоставляются в аренду.
Но имеется одно исключение, так подпунктом 3 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ предусматривается передача земельных участков в аренду для строительства без проведения торгов: «проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка». Статьями 38.1 и 38.2 ЗК РФ, установлено, что на торги выставляется право на заключение договора аренды только земельных участков, прошедших кадастровый учет [3]. Затраты при приобретении земельного участка в аренду на аукционах по продаже права аренды земельного участка, состоят из стартовой цены права на заключение договора аренды земельного участка, арендных платежей и цены выкупа земельного участка.
Размер арендной платы земельного участка определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ. Указанной статьей предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Той же статьей ЗК РФ установлено, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находяшегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ, кадастровая стоимость земельных участков необходима для целей налогообложения земли и для других случаев, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами. Также кадастровая стоимость земельного участка применяется для расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. приведем основные действующие нормативные правовые документы по государственной кадастровой оценке земель:
Разработка алгоритма укрупненного определения затрат на земельный участок на прединвестиционной стадии
Применение сборников УПВС на сегодняшний день не удовлетворяет предъявляемым требованиям. Ошибка такой оценки может составлять от 25 до 40 %. Совершенствование этой методики требует создания стратегии по обновлению информационной базы сборников.
Формирование блока региональных экономических коэффициентов стоимости строительства, публикуемых в изданиях КО-ИНВЕСТ из серии «Справочник оценщика» произведено на основе результатов государственного статистического наблюдения за средним уровнем цен в строительстве в регионах - субъектах Российской Федерации. Корректирующие коэффициенты и поправки, учитывающие различия в объемно-планировочных и конструктивных решениях, представлены во втором разделе справочника [63].
Публикуемые стоимостные показатели для определения стоимости замещения зданий основываются на проектно-сметной документации, собранной специалистами компании КО-ИНВЕСТ на протяжении пятнадцатилетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и за рубежом, а также документации, предоставленной коллегами из других оценочных компаний, в т.ч. данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройству внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.
Формат, использованный в справочниках «КО-ИНВЕСТ», предусматривает, что табличная информация в основных разделах содержит как техническое описание, так и стоимостные показатели в уровне цен, дифференцированные по элементам зданий для нескольких уровней качества проектных решений [62].
Качественные параметры здания соответствующего типа определены в соответствии с классами качества. Как и методика Росстата, справочники КО-ИНВЕСТ, сборники УПВС учитывают в основном производственные затраты на девелопмент, а именно, затраты на проектирование и строительство. Несмотря на наличие отраслевых и территориальных индексов пересчета, в наетоящее время сборники УПВС также устарели, как и сметно-нормативная база в строительстве в целом (ввиду применения новых технологий строительства, строительных материалов) [64]. Исходя из вышесказанного, определение укрупненной полной стоимости девелоперского проекта сегодня затруднительно. Для определения укрупненных удельных показателей цен на земельные участки требуется сбор статистики данных в дифференциации по способам приобретения земельных участков. Рассмотрим методику детального определения затрат на девелопмент. Исследование методов детального определения затрат на девелопмент Метод детального определения затрат на девелопмент применяется, когда предварительные проектные решения по проекту сформированы. Данная методика может быть использована для различных статей затрат на девелопмент по мере продвижения проекта и получения данных по проекту. Центральное место в рассматриваемом методе занимает методология сметного ценообразования строительства, на основе которой формируется сметная стоимость строительства. На практике расчет сметной стоимости строительства ведется на основе проектно-сметной документации по методу «снизу вверх». Утвержденный в установленном порядке сводный сметный расчет стоимости строительства служит основанием для финансирования строительства и для формирования договорных цен на строительную продукцию. При составлении смет на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат; ресурсный; ресурсно-индексный; базисно-индексный; базисно-компенсационный [57].
Выбор того или иного метода при разработке сметной документации зависит от определенных условий. Наиболее достоверными методами расчета сметной стоимости считаются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод [30, 31].
В методике определения стоимости строительной продукции на территории РФ, МДС 81-35.2004, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1, учтены рекомендации по определению размера затрат, учитываемых в главе 1 сводного сметного расчета стоимости. В соответствии с методикой, в затраты на использование земельного участка в зависимости от способа приобретения включаются: арендная плата на период строительств и земельный налог при приобретении земли в собственность. Эти затраты на земельный участок в соответствии с методикой включаются в первоначальную стоимость объекта недвижимости на период строительства.
Средства на отвод земельного участка в соответствии с ЗК РФ определяются на основе расчетов, составленных исходя из площади отводимых участков и договорных цен, установленных организациями. По мнению инженера-экономиста Ленинцева Н.Н., принимающего участие в разработке современной системы ценообразования в ОАО «Газпром», «между федеральными, отраслевыми и региональными документами имеются серьезные разногласия и противоречия. Актуальной является проблема постоянного обновления сметно-нормативной базы, которая бы отвечала современным строительным технологиям, строительным материалам и оборудованию и т.д., а также количественным характеристикам физических показателей затрат труда, машин и материалоемкости элементных и укрупненных сметных норм» [49, 65].
Следует согласиться с мнением Ленинцева, что перспективным направлением в определении сметной стоимости строительства является применение ресурсных методов расчета, позволяющих провести сметные расчеты с высокой степенью точности в текущем уровне цен. Поэтому точность расчетов сметной стоимости строительства должна быть достигнута путем государственной системы постоянного мониторинга текущих цен на ресурсы в дифференциации по субъектам Российской Федерации, по типам и классам качества недвижимости.
Вывод: проанализировав известные методы по определению затрат на девелопмент можно заключить, что метод укрупненного определения затрат необходимо применять на прединвестиционной стадии при разработке концепции девелоперского проекта. Метод детального определения затрат на девелопмент, в основе которого - определение сметной стоимости строительства, не подходит на этапе разработки концепции девелоперского проекта. Средние затраты на земельный участок должны определятся девелоперами, аналитиками и другими заинтересованными лицами на прединвестиционной стадии укрупненно на основе статистических данных по ценам на земельные участки.
Исследование и подтверждение эффективности некоторых из разработанных мероприятий на основе анализа деятельности Федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства
Существует «принцип уравнивания погрешностей», который состоит в том, что погрешности различной природы должны вносить примерно одинаковый вклад в общую погрешность математической модели.
После определения дисперсии необходимо исключить из выборки крайние (справа и слева) «выскакивающие» значения, и заново рассчитать параметры выборки.
Для исключения «выскакивающих» крайних значений в выборке необходимо применять «правило трех сигм». В соответствии с «правилом трех сигм», исключаются значения, лежащие за пределами доверительного интервала в плюс/минус три среднеквадратических отклонения. Это соответствует доверительной вероятности 0,98 (т.е. исключаются из рассмотрения примерно 2% крайних значений).
Таким образом, вероятность того, что случайная величина отклонится от своего среднего на большую величину, чем утроенное среднее квадратичное отклонение, приближена к нулю. Правило применимо лишь для случайных величин, распределенных по нормальному закону. Для ассиметричных распределений (например, распределение цен, арендных ставок на рынке недвижимости), рекомендуется использовать модифицированное «правило трех сигм»: Cni (-2S) (11) Cni 4S (12) Вывод: укрупненное определение затрат на приобретение земельного участка необходимо для расчета приблизительной полной стоимости девелоперского проекта при обосновании инвестиционного замысла. Разработанный в диссертации алгоритм укрупненного определения затрат на приобретение земельного участка, в основе которого применение метода рыночной экстракции, способствует развитию теоретических основ в области принятия решений по проекту на этапе разработки его концепции. В основе разработанного алгоритма применение метода рыночной экстракции, который заключается в постоянном сборе и обработке данных как по результатам аукционных торгов на приобретение права аренды земельных участков под строительство и права собственности, так и по вторичному рынку земельных участков. Методология дискретного пространственно-параметрического моделирования экономических процессов является основой для анализа данных по ценам на земельные участки. 2.4 Практическое применение разработанного алгоритма на примере вторичного рынка земельных участков Московской области
Разработанный алгоритм применен на примере вторичного рынка земельных участков Московской области. Предположим, что девелоперу на прединвестиционной стадии требуется определить средние затраты на приобретение земельного участка в собственность на западе Московской области под жилищное строительство, что соответствует пункту в структуре затрат на девелопмент: приобретение земельного участка на праве собственности. В соответствии с первым этапом алгоритма выбраны для анализа предложения по приобретению земельных участков в собственность на западе Московской области с видом разрешенного использования - для жилищного строительства. На втором этапе алгоритма проведен сбор базы данных предложений по приобретению земельных участков в собственность на западе Московской области с видом разрешенного иепользования - под жилищное строительство. База данных предложений представлена за 3 квартал 2010 года. Полученная база данных предложений земельных участков в Московской области за 3 квартал 2010 года содержит 3500 объектов.
На третьем этапе алгоритма построена дискретная пространственно-параметрическая модель (далее - модель) вторичного рынка земельных участков Московской области под жилищное строительство [66]. Для построения модели были выполнены поочередно следующие действия: 1. верификация базы данных вторичного рынка земельных участков Московской области (очистка от артефактов, дублей и повторов); 2. разработка классификации земельных участков по качеству, размеру, местоположению и по другим признакам; 3. расчленение выборки земельных участков на кластеры в соответствии с классификацией и построение предварительной модели; 4. статистическая обработка выборок в каждом кластере и построение исходной модели; 5. построение оптимизированной дискретной пространственно параметричеекой модели вторичного рынка земельных участков Московской области под жилищное строительство. После верификации информации в базе данных осталось 2 404 предложений земельных участков. В процессе верификации произведена очистка базы данных от ошибок и повторов. Разработанная классификация земельных участков заключается в выделении кластеров по пяти признакам дифференциации: 4 признака местоположения (направление, удаление от московской кольцевой автодороги, зона, район) и диапазон площадей земельных участков. В соответствии с принятой классификацией определены следующие признаки по местоположению земельных участков: - 4 сектора по направлению (Север, Восток, Юг, Запад); - 3 пояса по удалению от московской кольцевой автодороги (далее - МКАД); - 12 зон; - 39 административных районов. Диапазоны площадей (далее - 8) следующие: до 0,1 га, от 0,1 га до 1 га и свыще 1 га. Данные по классификации сведены в таблицу 5, где в екобках приведена общая площадь территории, кв. км. На этапе построения предварительной модели рекомендуется провести расчленение общей выборки на предельно детализированные кластеры. При построении предварительной модели проверен объем выборок в каждом кластере и исключены кластеры с выборками менее 6-8 земельных участков.
