Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Региональные особенности методологии и методики анализа инвестиционного потенциала земельных ресурсов 13
1.1. Концептуальный аппарат исследования инвестиционных процессов на региональном уровне 13
1.2. Региональные аспекты методологии оценки инвестиционного потенциала земельных ресурсов 31
1.3. Экспертно-аналитические методы принятия инвестиционных решений: особенности, условия применения на региональном уровне 54
Глава 2. Региональная политика в области земельных отношений и их информационное обеспечение 73
2.1. Федеральная и региональная политика в области землепользования 73
2.2. Законодательные основы регулирования имущественно-земельных отношений на уровне региона 97
2.3. Информационное обеспечение управления инвестиционными процессами с использованием земельных ресурсов на региональном уровне 126
Глава 3. Инвестиционная привлекательность регионов россии на рьшке земельных ресурсов 149
3.1. Инвестиционный потенциал регионов России: оценка состояния, перспективы 149
3.2. Рынок земли в Российской Федерации: состояние, проблемы, участие регионов в его развитии
Глава 4. Формирование инвестиционного потенциала земельных ресурсов на региональном уровне 173
4.1. Территориальные аспекты концентрации земельных ресурсов России , 7
4.2. Структура инвестиционного потенциала земельных ресурсов регионов Российской Федерации
Глава 5. Управление инвестиционными проектами с использованием земельных ресурсов на региональном уровне 226
5.1. Развитие методологических подходов к определению принципов эффективности региональных инвестиционных проектов с земельной составляющей 226
5.2. Предложения по применению на региональном уровне иерархической модели оценки инвестиционных проектов 241
5.3.Методика оценки эффективности региональных инвестиционных проектов на основе использования критерия «выгоды- 950
издержки»
Заключение 264
Список использованных источников
- Региональные аспекты методологии оценки инвестиционного потенциала земельных ресурсов
- Законодательные основы регулирования имущественно-земельных отношений на уровне региона
- Рынок земли в Российской Федерации: состояние, проблемы, участие регионов в его развитии
- Структура инвестиционного потенциала земельных ресурсов регионов Российской Федерации
Введение к работе
Актуальность темы. Модернизация российской экономики и её ускоренный перевод на инновационный путь развития невозможны без активного вовлечения в инвестиционный процесс земельных ресурсов с учетом особенностей региональных земельных отношений. От этого в определяющей мере зависит решение важнейшей стратегической задачи - рациональное привлечение инвестиций в реальный сектор экономики.
Большинство из существующих форм инвестирования связано с вовлечением в инвестиционный процесс земельных ресурсов регионов России. Это относится, прежде всего, к таким формам, как приобретение целостных имущественных комплексов, новое строительство и реконструкция. Земля, земельные участки являются основой для реализации любого инвестиционного проекта в реальном секторе региональной экономики. В связи с этим, неотъемлемой частью предварительного анализа инвестиционного проекта должна быть детальная проработка всех вопросов, связанных с эффективным землепользованием на региональном уровне.
В последние годы в этой сфере произошли значительные изменения: перераспределение земли между хозяйствующими субъектами, её приватизация, увеличение числа лиц, вовлеченных в земельные отношения. Это принципиально меняет механизмы воздействия на структуру и территориальное распределение инвестиционного потенциала земельных ресурсов и касается как федерального, так и регионального уровней. Сложившиеся новые условия требуют методологической проработки вопросов, связанных с разработкой методик оценки эффективности региональных девелоперских проектов, где в качестве объекта инвестиций выступает недвижимое имущество и, прежде всего, земельные ресурсы. Необходимость развития методологической базы применительно к региональному уровню землепользования, на котором особенно востребованы данные материалы, и предопределяет актуальность выбранной темы диссертационного исследования.
Состояние изученности проблемы. В течение длительного времени методология проектного анализа с учетом использования земельных ресурсов регионов опиралась на подходы, сложившиеся в плановой экономике с государственной формой собственности на землю, где отсутствовали особенности региональных земельных отношений.
По этой причине региональные особенности инвестиционного процесса с земельной составляющей не нашли отражения как в основополагающих научных и учебных публикациях, так и в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденных Минэкономразвития и Минфином РФ. Переход к рынку существенно изменил характер земельных отношений на территории всей страны, и на уровне отдельных регионов. В условиях стратегического курса на инновационное развитие страны необходима корректировка существующей методологии проектного анализа в контексте особенностей региональных земельных отношений и разработка соответствующих методик оценки эффективности инвестиционных проектов, где в качестве объекта инвестиций выступают земельные ресурсы.
При проработке данного круга вопросов автор опирался на труды ведущих российских ученых в области экономической теории, инвестиционной деятельности и региональной экономики Л.И.Абалкина, А.Г.Гранберга, Р.С.Гринберга, В.Н.Лексина, П.А.Минакира, А.И.Татаркина, а также зарубежных специалистов Дж.Кейнса, А.Марщалла, А.Пигу, Я.Поллака, П.Фишера, Э.Хансена и др.
В ходе исследования использованы труды российских экономистов, посвященные различным аспектам инвестиционной политики при использовании земельных ресурсов, в частности, работы В.В.Аладьина, С. Абрамова, Ю.Богатина, В.В.Бочарова, В.А.Вашанова, С.Н.Волкова, М.Л.Лезиной, О.Б.Лепке, И.Сергеева, Ф.Тумусова, В.Е.Черкасова и др.
Для раскрытия темы значительный интерес представили работы П.Л. Виленского, А.Ю.Егорова, В.Н. Лифшица, С.А. Смоляка, А.Н. Фоломьева, Ю.В. Яковца и др. по методологии оценки эффективности инвестиционных проектов, а также исследования М.П.Бурова, Н.С.Зиядуллаева, О.И. Ларичева, М.А. Потапова, И.Г. Яковлева, Х. Райфа, Б. Руа в области теории принятия региональных управленческих решений с использованием информационных технологий.
Вместе с тем существующие публикации немногочисленны и не раскрывают всего многообразия задач, связанных с региональным управлением землепользованием при реализации инвестиционных проектов.
Это определило объект, предмет, основную цель и задачи диссертационного исследования.
Объект исследования – девелоперские проекты, связанные с инвестициями в земельные ресурсы субъектов Федерации.
Предмет исследования – инвестиционные процессы, осуществляемые в регионах России в контексте использования земельных ресурсов.
Цель исследования состоит в разработке методологии, учитывающей особенности региональных земельных отношений и на её основе обосновании новых методов и механизмов регионального управления инвестиционными проектами в контексте эффективного землепользования.
Достижение поставленной цели осуществлялось постановкой и решением следующих основных задач исследования:
- выявление региональных особенностей инвестиционного процесса с земельной составляющей, уточнение методологии оценки девелоперских проектов, в которых в качестве объекта инвестиций выступают земельные ресурсы;
- развитие методологии и методики оценки инвестиционных проектов с использованием земельных ресурсов в контексте особенностей региональных земельных отношений;
- разработка информационного обеспечения участников рынка недвижимости и его составной части – государственного мониторинга земель;
- выявление макроэкономических факторов экономического роста регионов как основы инвестиционной привлекательности проектов с использованием земельных ресурсов;
- разработка методов и механизмов распределения земельных ресурсов и их категорий по субъектам РФ, а также определение степени их концентрации по федеральным округам и регионам;
- разработка методики и инструментов анализа территориального распределения инвестиционного потенциала земельных ресурсов.
Методологической основой диссертации послужили теоретические положения и выводы, содержащиеся в фундаментальных и прикладных исследованиях отечественных и зарубежных авторов по инвестициям и инновациям, региональной экономике и землепользованию, проблемам оценки инвестиционных проектов, а также законодательные основы региональной земельной политики в РФ.
В процессе исследования применялся системный подход, методы принятия решений в условиях неопределенности и риска, многомерный статистический анализ (корреляционно-регрессионный, факторный, кластерный) и др. Обработка информации осуществлялась с использованием стандартных, а также оригинальных программных продуктов для персонального компьютера, созданных на базе метода анализа иерархий и векторно-полевого метода представления информации.
Фактологическая база диссертации построена на статистических данных Росстата, Минэкономразвития, Минрегиона, Росреестра и Росземкадастра, а также использовании отечественных и зарубежных публикаций по данной проблематике.
Научная новизна исследования заключается в развитии методологической базы и обосновании новых методов регионального управления инвестиционными процессами с земельной составляющей в качестве объекта инвестирования, учитывающей прежде всего интересы регионов. Это позволяет повысить ответственность местных властей на мезо- и микро- уровнях управления, выявить резервы повышения его эффективности в субъектах Федерации при реализации инвестиционных проектов с использованием земельных ресурсов.
Диссертация на региональном уровне дополняет существующие теоретические принципы, корректирует и совершенствует методологию, обосновывает новые методы и механизмы анализа и управления инвестиционными проектами с земельной составляющей.
Научная новизна подтверждается следующими полученными научными выводами и результатами, выносимыми на защиту:
- дополнена и конкретизирована методология оценки девелоперских проектов, где в качестве объекта инвестиций выступают земельные ресурсы с уточнением принципов и критериев оценки эффективности региональных инвестиционных проектов с земельной составляющей, в частности, выделены критерии эффективности коммерческого и некоммерческого использования земельных ресурсов;
- предложены новые методологические подходы к анализу и управлению инвестиционными проектами в контексте землепользования на региональном уровне, включающие оценку: а) реализуемости и результативности проекта; б) согласованности проекта с техническими, финансовыми, экономическими ограничениями; в) эффекта согласования интересов государства, собственника земельных ресурсов, потенциальных инвесторов и населения;
- доказана целесообразность использования информационно-аналитических технологий на базе метода анализа иерархий при разработке управленческих решений по выбору инвестиционных проектов с земельной составляющей для формализации всех этапов сбора и обработки экспертных данных, проведения их первичной обработки в режиме реального времени;
- разработана адаптированная к региональному уровню концептуальная иерархическая модель принятия инвестиционных решений по проектам с участием земельной составляющей, основанная на методе анализа иерархий и критерия «выгоды-издержки», способная, во-первых, более реалистично подходить к формулировке общих и частных целей самого проекта и его участников, во-вторых, учесть интересы конфликтующих сторон;
- предложен для использования на региональном уровне новый индекс инвестиционной активности, равный отношению функций желательности объемов инвестиций и внутреннего регионального продукта, который дополняет общую совокупность индикаторов экономического потенциала и инвестиционной активности;
- обоснованы и систематизированы приоритетные для регионального уровня показатели земельной составляющей инвестиционного проекта, характеризующие инвестиционный потенциал территорий и включающие в себя: 1) абсолютные показатели земельных ресурсов в целом и их категорий, их распределение по федеральным округам и субъектам РФ; 2) удельные показатели земель и ее категорий на душу населения, их распределение по федеральным округам и регионам; 3) показатели структуры земельных ресурсов, их распределение по федеральным округам и субъектам РФ; 4) показатели структуры сельскохозяйственных угодий, выделяемые в соответствии с их фактическим состоянием и использованием;
- предложена система показателей концентрации земель различных категорий с учетом инвестиционной привлекательности на основании: а) - ранжирования федеральных округов и субъектов РФ по абсолютным показателям земельных ресурсов в целом и их категорий; б) - ранжирования федеральных округов и регионов по удельным показателям земель и ее категорий на душу населения; в) - графического представления распределения показателей структуры земельных ресурсов по федеральным округам и регионам в виде диаграммы непрерывной последовательности областей; г) - множественного корреляционного и факторного анализа показателей структуры земельных ресурсов по регионам;
- определена классификация регионов внутри групп с уточнением их состава, проведена идентификация групп регионов, которые рекомендуются для использования на региональном и муниципальном уровнях при оценке кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений.
Практическая значимость исследования. Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, доведены до методик, которые могут быть использованы на практике при оценке девелоперских проектов с земельными ресурсами, осуществлении контроля за целевым землепользованием с помощью встроенного финансового механизма на базе автоматизированных информационных систем, что способствует повышению качества управления земельными ресурсами. Разработанные в ходе исследования концептуальные подходы по эффективному использованию земельных ресурсов регионов, а также их информационному обеспечению могут быть применены в практике совершенствования управления земельными ресурсами субъектов Федерации.
Разработанная методика оценки эффективности региональных инвестиционных проектов с земельной составляющей с применением информационных технологий апробирована в Московской области, стабильно входящей в группу регионов с высоким инвестиционным потенциалом и низким уровнем инвестиционного риска, а также в Тверской и Орловской областях с более низкими показателями инвестиционной привлекательности. В частности, рассмотрены Проект А – завод по производству искусственных кож широкого назначения в г. Твери, проект В – расширение швейного объединения в г. Орле с филиалами в прилегающих к областному центру поселках городского типа и проект С – строительство кожгалантерейной фабрики в г. Железнодорожном Московской области.
Предлагаемая методика может быть тиражирована и в других регионах и на других объектах, связанных с земельными ресурсами для сравнения альтернативных инвестиционных проектов по обобщенному критерию в координатах «приоритеты выгоды – веса издержек», а также по их составляющим в региональном, отраслевом и корпоративном разрезах.
Апробация работы. Результаты диссертационного исследования докладывались автором на всероссийских и международных конференциях в 2004-2010 гг., в частности, на второй Всероссийской научно-практической конференции «Современная Россия: экономика и государство» (Москва, 2004), международных научных школах-семинарах «Системное моделирование социально-экономических процессов» имени академика С.С.Шаталина (Москва, 2004, 2006-2009 гг.) международной научно-практической конференции «Социально-экономические преобразования в аграрном секторе региона: итоги и перспективы» (Орел, 2005), международной интернет-конференции «Менталитет, общество, экономика: проблемы развития России» (Орел, 2005), международной научно-практической конференции «Моделирование и прогнозирование в управлении: методы и технологии» (Орел, 2007), научно-теоретической конференции «Экономическая наука современной России: проблемы и перспективы» (Москва, 2008) , Первом Российском экономическом конгрессе (РЭК-2009) (Москва, 2009) и др.
Публикации. Основные положения диссертационного исследования опубликованы в 29 печатных работах, включая три монографии, общим объемом 61,5 п.л., из которых 44,4 п.л. – авторские.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, списка литературы и приложений. Ниже приведена структура работы.
Введение
Региональные аспекты методологии оценки инвестиционного потенциала земельных ресурсов
В методологическом аспекте, основу для формирования эффективной стратегии управления инвестиционными ресурсами, в том числе и на региональном уровне, составляет исследование категориального аппарата, а также уточнение формулировок понятийного аппарата отдельных составляющих инвестиционного процесса.
В настоящее время методологический и методический инструментарий решения данной проблемы как в отечественной, так и в зарубежной науке еще не нашел должной проработки. В частности, требуют более глубокого изучения аспекты взаимоотношения составляющих инвестиционного процесса, которые до настоящего времени недостаточно освещены в научной литературе и научных исследованиях. В действующей в РФ нормативно-законодательной базе имеются определенные противоречия, связанные с отсутствием единообразия в использовании понятийного инвестиционного аппарата в различных сферах и областях. Так, федеральное законодательство оперирует терминами «инвестиции» и «капитальные вложения», в то же время в инструктивных материалах по бухгалтерскому учету применяются понятия «долгосрочные инвестиции» и «капитальные вложения», а налоговое законодательство оперирует категорией «капитальные вложения».
Под-инвестициями-В-общеэкономическом-смысле-понимается-отказ-от-имеющихся материальных благ в настоящем с целью приобретения большего объема благ, но в будущем. Другими словами, инвестиции — затраты, понесенные «сегодня» в расчете на «будущие» выгоды. Именно так определяется понятие инвестиций {investments) в словаре Макмиллана [253]: «поток расходов, предназначенных для производства благ, а не для непосредственного потребления». Близкое по сути определение дается в терминологическом словаре Дж. Розенберга [228], специально посвященном инвестициям: «Инвестиции - использование денег для извлечения дохода или для достижения прироста капитала, либо для того и другого». В фундаментальном издании П.Л. Виленского, В.Н. Лившица, С.А. Смоляка [33], являющемся одним из основополагающих отечественных научных источников в области инвестиций, дается следующее определение: «Инвестирование есть акт вложения денежных средств (именуемых инвестициями) с целью получения дохода в будущем» [33, с.32]. Это определение мы будем использовать в дальнейшем.
В современной трактовке принято выделять следующие типы инвестиций [20; 33, с.34]: реальные инвестиции — вложения капитала в реальные активы, т.е. непосредственно в средства производства (производственные мощности предприятий материальной сферы, включая недвижимость, строительство) и предметы потребления; финансовые инвестиции - вложения капитала в ценные бумаги, а также помещение капитала в банковские учреждения; интеллектуальные инвестиции — вложения капитала в производство путем покупки патентов, лицензий, ноу-хау, оплаты НИОКР, финансирования подготовки и переподготовки персонала. Следует отметить, что интеллектуальные инвестиции рассматриваются как форма реального инвестирования и связываются, главным образом, с инвестициямив нематериальные активы[36] _____ __ В связи с темой исследования, нашей основной целью в дальнейшем будет рассмотрение только реальных (капиталообразующих) инвестиций. При этом мы будем использовать следующее определение [33, с.35]: реальные (капиталообразующие) инвестиции - средства, направляемые на увеличение основных средств и/или оборотного капитала с целью последующего возможного получения каких-либо результатов (чаще всего — дохода).
Инвестиционная деятельность может вестись без придания ей специальных организационно-правовых форм. По такой схеме происходит, например, процесс внедрения средств компьютерной техники на подавляющем большинстве российских производственных предприятий. Этот процесс, безусловно, имеет все характерные черты реального инвестирования, поскольку приобретение компьютерной техники ведется с целью сокращения финансовых и временных затрат на обработку информации. При этом в большинстве случаев, как правило, не определяются конечные сроки внедрения компьютерной техники, не фиксируется бюджет, отсутствует четкая формулировка цели, для достижения которой происходит этот процесс - техника приобретается по мере необходимости и при наличии средств. Аналогично происходит процесс обновления компьютерной техники по мере ее морального устаревания. Вместе с тем, в настоящее время общепризнано, что региональные инвестиционные процессы являются наиболее эффективными в том случае, если они осуществляются в виде инвестиционных проектов:
Ориентируясь на методологию, принятую во Всемирном банке, проект можно определить как вложение денежных средств в комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения в течение ограниченного периода времени и при установленном бюджете поставленных задач с четко определенными целями.
В-работё-[33,-с.38]-дано-следующёе-опрёделение:-проект---комплёкс допустимых действий (работ, услуг, управленческих операций и решений), обеспечивающих достижение определенных целей (получение определенных результатов). Инвестиционный проект (ИП) - проект, предусматривающий (в числе других действий) осуществление инвестиций [33, с.42]. В развернутом виде мы будем руководствоваться определением, предложенным в [36, с.472], где под инвестиционным проектом понимается вложение средств и сопряженные с ними виды деятельности, обусловленных наличием: а) сформулированной цели; б) ограниченности финансовых и временных ресурсов за весь срок его жизни; в) влияния внешней среды, через выполнение ряда условий (политических, правовых, институциональных, экономических и т.д.); г) взаимосвязанных процессов вложения разнообразных ресурсов и получения результатов.
Законодательные основы регулирования имущественно-земельных отношений на уровне региона
Формально работа эксперта сводится к решению задачи экспертной классификации, что предполагает структуризацию проблемы, предъявление эксперту описаний объекта, в, привычном виде, проверку информации на1 непротиворечивость и эффективную стратегию опроса.
Этим требованиям в значительной мере отвечает подход аналитической иерархии (МАИ); предполагающий сравнение: фиксированного! числа заданных альтернатив. Суть - в декомпозиции сложной задачи: оптимизации в условиях неопределенности и представлении ее в виде многоуровневой иерархии. Математическая: сторона метода основана- на оценках; отношений попарного предпочтения! элементов различных; уровней по» специальной качественной- шкале с последующим их переводом- в количественные отношениям синтезом полученных векторов приоритетов. [233;.6]:
Применяемая в методе анализа иерархий шкала сравнения элементов существенно- развивает подход парных сравнений [74]. В простейшей постановке задача парных сравнений сводится к составлению- турнирной таблицы; называемой также; таблицей предпочтения: Она имеет два входа, строки и столбцы которой; составляют сравниваемые объекты и заполняется нулями, и; единицами: 0 - если? объект по; строке менее предпочтителен, при сравнении с объектом по столбцу, Г — в противном случае (ничьи- не допускаются): Главнаят диагональ» избыточна, как и;ячейки ниже диагонали поэтому эксперту при сравнении п объектов достаточно выполнить п(п- Ь)/2" парных сравнений.. Пример таблицы предпочтения при сравнении1 пяти альтернатив приведень табл. ,1.1.
Эксперт выполнил 5 (5-1)/2 = 10 парных сравнений, и по сумме единиц (очков) в итоговой графе таблицы видно, что альтернатива А\ предпочтительнее альтернативы А2 и (тем более) А3, но по результатам экспертного опроса нельзя сделать заключение о предпочтительности альтернатив А\ и А4, с одной стороны, и альтернатив Аг и А5, с другой, т.е. задача выбора лучшей альтернативы в данном случае не решена полностью. Модификацией метода парных сравнений является учет «ничьих», т.е. эксперт проводит сравнение по шкале (2, 1, 0), где метка «2» означает, что альтернатива А] предпочтительнее альтернативы А2, метка «0» противоположному суждению, метка «0» означает, что альтернатива А\ эквивалентна альтернативе А2. Путем увеличения числа меток шкалы парных сравнений можно получить более точное упорядочение сравниваемых объектов и отбор наилучшей альтернативы.
Т. Саати показано, что оптимальным числом меток шкалы парных сравнений является 9, что соответствует трех актам дихотомического деления шкалы сравнения двух элементов. Эксперт исходит из факта предпочтения одного элемента другому. Первый акт дихотомического деления шкалы сравнения элементов 1 и 2 заключается в выборе между тремя метками: метка 1 - равенство степени влияния1 элементов 1 и 2 на элемент вышестоящего иерархического уровня, метка 9 - безусловное превосходство первого элемента над вторым по степени влияния на элемент вышестоящего иерархического уровня, метка 5 - средняя степень влияния первого элемента по сравнению со вторым. Это — трехбалльная шкала с метками 1, 5, 9. Интервал между метками 1 и 5, с одной стороны, и метками 5 и 9, с другой, может быть подвергнут второму акт дихотомического деления шкалы сравнения элементов 1 и 2. Тогда эксперт будет располагать уже более детальной пятибалльной шкалой с метками 1, 3, 5, 7, 9, которым может быть приписаны следующие лингвистические термы: 1 —равенство степени влияния элементов 1 и 2;
Наконец, можно выполнить еще одно дихотомическое деления шкалы сравнения элементов, присвоив меткам 2, 4, 6 и 8 промежуточные термы сравнения элементов 1 и 2. Так, например, если эксперт колеблется в выборе между термом «равенство степени влияния элементов 1 и 2» и «слабое превосходство степени влияния элементов 1 и 2», то он устанавливает метку 2 как среднее между метками 1 и 3, и т.д. Результатом трех актов дихотомического деления является знаменитая девятибальная шкала сравнения элементов Т. Саати с метками 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9.
Следующим шагом, предпринятым Т. Саати, является придание этой шкале характера шкалы отношений. Из теории измерений известно, что различают три принципиально различных типа количественных шкал: интервальную, относительную и абсолютную. Пример первой — шкалы температуры, где важен интервал между измерениями, а не отношение соответствующих меток, второй — расстояние, вес, объем и т.д., где важно отношение меток, третьей — счет (например, численность населения). Логично предположить, что если, например, имеет место безусловное превосходство первого э е л:ента__над _вторым по степени влияния на элемент вышестоящего иерархического уровня, характеризуемой меткой 9, то обратное сравнение элементов 2 и 1 по степени влияния на тот же элемент вышестоящего иерархического уровня следует характеризовать меткой 1/9, т.е. обратным числом. Третий шаг, предпринятый Т. Саати, заключается в интерпретации матрицы парных сравнений как обратносимметрической матрицы, к которой применимы математические операции вычисления собственных чисел и собственных векторов. Это позволяет проводить усреднение суждений эксперта; выявлять меру их согласованности.
Наконец, четвертый шаг — использование принципа иерархичности. Любая сложная проблема может быть подвергнута декомпозиции и представлена в виде иерархической последовательности ряда более простых задач, каждая из которых решается путем попарного сравнения степени t влияния нижестоящих элементов иерархии на вышестоящие.
Т. Саати следующим образом характеризует эти принципы [233]: 1) любая сложная проблема может быть подвергнута декомпозиции; 2) результат декомпозиции можно представить в виде иерархической системы наслаиваемых уровней, каждый из которых состоит из многих элементов (факторов); 3) на любом уровне иерархии качественные сравнения экспертами парной значимости элементов (субъективные суждения) могут быть преобразованы в количественные соотношения между ними, при этом они будут отражать объективную реальность; 4) возможен синтез отношений между различными элементами и уровнями иерархии.
Итак, исходной информацией для получения количественных результатов экспертного опроса по методу Т. Саати, как и в других методах парных сравнений; является матрица предпочтений, по-форме аналогичная габлТ О." Отличие в тбм что" во-первых, эксперт дает оценку-предпочтительности одного элемента по отношению к другому по девятибалльной шкале, во-вторых, эта шкала является шкалой отношений. Кроме того, учитывается ограничение на число сравниваемых элементов на каждом уровне иерархии, которое в соответствии с психологическими законами кратковременной памяти человека не должно превышать «магическое число 7+2», ограничивающее возможности эксперта как измерительного устройства [162].
Рынок земли в Российской Федерации: состояние, проблемы, участие регионов в его развитии
Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, пользуются судебной защитой (ст.23 п.8- ЗК РФ). Публичный сервитут может быть отменен актом государственного или муниципального органа, установившего публичный сервитут. Частные и публичные сервитуты подлежат государственной регистрации как обременение земельных участков. В заключение параграфа рассмотрим виды сделок с объектами недвижимости. Согласно [14, с.367-383], сделкой являются осознанные действия граждан и юридических лиц направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделку характеризуют следующие признаки: волевые действия людей, правомерные действия, специальная направленность на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.,
В зависимости- от числа участников, сделки бывают одно-, двух- и многосторонними. Односторонней является .сделка, для. совершения которой достаточно выражения воли одной стороны (ст. 154 п.1 ГК РФ), например составление завещания, принятие наследства. Сделки могут быть возмездными и- безвозмездными, действительными и недействительными, срочными и. бессрочными. Сделка, представляет собой единство четырех элементов: субъектов - лиц - участников .сделки, субъективной стороны -единство их воли, и волеизъявления, формы и содержания: Отсутствие любого или-нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности.
Сделки с недвижимостью совершаются только-в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения: 1) юридический, факт, порождающий права и обязанности; 2) само правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности, установленные договором. Форма сделки является либо условием ее действительности (при государственной регистрации); либо основанием для- использования определенных процессуальных, прав. С объектами недвижимости могут заключаться различные виды сделок, как с изменением собственника, так и с изменением права пользования и владения (табл. 2.5).1
Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости (земельный участок, здания, сооружения) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену (ст.454 ГК РФ). В соответствии с Земельным кодексом (ст.35 п.1 ЗК РФ) при переходе права собственности на здание (сооружение), находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования частью участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования, на тех же правах, что и прежний собственник.
Собственник здания (сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки участка (ст.35 п.З ЗК РФ) в порядке, установленном гражданским законодательством (ст.250 ГК РФ). Однако, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные в ЗК РФ (ст.36 п.1 ЗК РФ). Любое отчуждение здания (сооружения), находящегося на земельном участке, принадлежащем-на праве собственности собственнику здания (сооружения) производится вместе с земельным участком:
Таким образом, ЗК РФ!законодательно закрепил важнейший принцип» единства объектов недвижимости, согласно которому здания;(сооружения) не могу отчуждаться без отчуждения земельного участка- на котором они; расположены, равно; как ш земельный участок не может быть отчужден отдельно от расположенных на нем зданий; (сооружений): Однако приватизировать и впоследствии продать квартиру можно без оформления в собственность» гражданина доли в праве собственности; на; земельный; участок, так как; в ЗК РФ (ст.36 п:2 ЗК- РФ) установлені особый порядок приобретения? прав? на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом собственниками квартир.
Земельный, кодекс устанавливает, что объектом купли-продажи? могут бытьтолько земельные участки,,прошедшие кадастровый учет (ст.37 п.1 ЗК РФ). При заключении? договора купли-продажи продавец объекта недвижимости обязан предоставить имеющуюся у него1 информацию- об1 ограничениях и обременениях земельного участка, а-также о; недостатках продаваемого здания (сооружения);, квартиры и. т.д. В: противном? случае покупатель вправе потребовать, снижения; покупной; ценьг объекта недвижимости устранения недостатков либо? возмещения расходов по их устранению; Покупателю не может требовать замены товара: Расторжение договора допускается;только при обнаружении существенных;недостаткову продаваемого объекта недвижимости.
Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Структура инвестиционного потенциала земельных ресурсов регионов Российской Федерации
Анализ территориального распределения; земельных; ресурсов; предполагает решение следующих задач:; 1)ранжирование регионов по компонентам земельных, ресурсов; 2)расчет показателей концентрации компонентов: земельных ресурсов по макрорегионам; 3) многомерную группировку регионов по набору показателей; структуры земельных ресурсов и выделение устойчивых кластеров; однородных, регионов;; 4) идентификацию кластеров однородныхрегионов;
В данном; параграфе рассматриваются;; результаты, статистических исследований; направленных на решение первых двух задач; В качестве территориальных общностей; внутри которых целесообразно; проводить данный анализ, приняты федеральные округа.. Ш соответствии с представленной Ві первой главе методологией анализа; территориального« распределения земельных ресурсов России в; целом; и по федеральным; округам, средствами. графическими представления; концентрации. компонентов: земельных ресурсов являются? кумулятивные диаграммы. Иарето, графическими средствами представления ранжированияфегионов по удельным показателям (на душу населения): - диаграммы; Парето без кумуляты, количественной характеристикой концентрации компонентов земельных ресурсов- нормированный коэффициент Херфинделя-Хиршмана, характеризующий уровень их концентрации.
Распределение земель сельскохозяйственного назначения; по федеральным округам России представлено на рис. 4.1.. Левая шкала кумулятивной.диаграммы Парето (рис: 4.1. а) дана вtабсолютных величинах (тыс. га); правая - в процентах от суммарного-земельного фонда РФ данной категории — земель сельскохозяйственного назначения.
Распределение земель сельскохозяйственного назначения по федеральным округам РФ: а — всего (пунктир - 80%-й уровень фонда земель сельскохозяйственного назначения РФ); б - на душу населения (пунктир средний по РФ уровень фонда земель сельскохозяйственного назначения на душу населения) Как видно из рис. 4.1. а, первое место по фонду земель сельскохозяйственного назначения занимает Сибирский федеральный округ, второе - Дальневосточный. Замыкает ранжированный перечень макрорегионов Центральный и Северо-Западный федеральные округа. В сумме первые пять макрорегионов (Сибирский, Дальневосточный, Приволжский, Уральский и Южный) располагают около 80% земель сельскохозяйственного назначения страны.
Иная картина проявляется при переходе к удельным показателям земельных ресурсов, с учетом плотности населения в макрорегионах (в гектарах на человека). При отнесении1 земельных ресурсов» к численности населения лидирующую позицию занимает Дальневосточный федеральный округ, где на человека приходится 9,8 га земель сельскохозяйственного назначения. В четырех федеральном округах — Дальневосточном, Сибирском, Уральском и Южном - этот удельный показатель выше среднероссийского уровня 2,69 га/чел, три макрорегиона - Северо-Западный, Приволжский и Центральный - характеризуются значениями удельного показателя ниже среднероссийского уровня. Соотношение значений максимума обеспеченности населения сельскохозяйственными землями в ДВФО к минимуму в Центральном (1,1 га/чел) достигает почти 9 крат.
Важным показателем распределения компонент земельных ресурсов является уровень их концентрации как фактор инвестиционной привлекательности, связанный с развитием инфраструктуры в том или ином макрорегионе.
На рис. 4.2. представлено ранжирование федеральных округов по уровню концентрации земель сельскохозяйственного назначения, из которого следует, что уровень концентрации- земель этого назначения- в макрорегионах существенно различается. В наибольшей мере земли сельскохозяйственного назначения сконцентрированы в Дальневосточном федеральном округе: при индексе концентрации Херфинделя-Хиршмана #=0,449 и числе регионов л=10 уровень их концентрации по регионам, рассчитанный по формуле (1.9), составляет 38,8%.
Концентрация земель сельскохозяйственного назначения по федеральным округам РФ Немногим меньше уровень концентрации земель сельскохозяйственного назначения в Уральском макрорегионе — 29,4% (77=0,412 при числе регионов п=6).
Северо-Западный федеральный округ характеризуется уровнем концентрации земель сельскохозяйственного назначения 19,3% (индекс концентрации Херфинделя-Хиршмана 77=0,266 при числе регионов /7=11).
Заметно меньше уровень концентрации земель сельскохозяйственного назначения в Южном и Сибирском федеральных округах - 6,6 и 7,0% соответственно (индекс концентрации Херфинделя-Хиршмана 77=0,138 и 0,128 при числе регионов и=13 и 16).
Меньше всего сконцентрированы земли сельскохозяйственного назначения в Приволжском и Центральном округах: уровень концентрации составляет 3,9 и 1,4% соответственно, что может быть проинтерпретировано как близкое к равномерному распределение земель этой категории по регионам (77=0,103 и 0,069 при числе регионов я=15 и 18).
Уровень концентрации земель сельскохозяйственного назначения в целом по РФ составляет 1,9% (индекс Херфинделя-Хиршмана 0,159 при числе федеральных округов п=7), что отвечает их распределению по макрорегионам, близкому к равномерному.
Рассмотрим, по аналогичной схеме, распределение по федеральным округам России других категорий земельного фонда: земель поселений; земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения; земель особо охраняемых территорий и объектов; земель лесного фонда; земель водного фонда; земель запаса. Распределение земель поселений по федеральным округам России представлено на рис. 4.3. Как видно из рис. 4.3. а, первое место по фонду земель поселений занимает ЦФО, второе -Приволжский.
