Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Развитие некоммерческих организаций ЖКХ в современных социально-экономических условиях 10
1.1 Роль и значение некоммерческих организаций в системе управления жилищно-коммунального хозяйства 10
1.2 Зарубежный опыт функционирования некоммерческих организаций в жилищной сфере 27
1.3 Проблемы развития эффективной системы самоуправления в некоммерческих организациях ЖКХ 39
Глава 2 Методические основы развития некоммерческих организаций жкх, работающих на принципах самоуправления 54
2.1 Концепция развития некоммерчесішх организаций ЖКХ, работающих на принципах самоуправления 54
2.2 Факторы, принципы, критерии и показатели эффективности некоммерческих организаций ЖКХ 64
2.3 Модель обоснования управленческих решений в некоммерческих организациях ЖКХ 78
Глава 3 Совершенствование самоуправления в некоммерческих организациях ЖКХ 99
3.1 Механизм развития самоуправления в некоммерческих организациях ЖКХ 99
3.2 Методика учета социально-экономических рисков в системе самоуправления некоммерческих организаций ЖКХ 116
3.3 Совершенствование направлений развития некоммерческих организаций ЖКХ, работающих на принципах самоуправления 133
Заключение 147
Список использованных источников 156
Приложения 176
- Зарубежный опыт функционирования некоммерческих организаций в жилищной сфере
- Проблемы развития эффективной системы самоуправления в некоммерческих организациях ЖКХ
- Факторы, принципы, критерии и показатели эффективности некоммерческих организаций ЖКХ
- Методика учета социально-экономических рисков в системе самоуправления некоммерческих организаций ЖКХ
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В рамках государственной поддержки развития административно-территориальных образований формирование эффективной системы управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ) является одним из его основных направлений. Это объясняется тем, что современное жилищно-коммунальное хозяйство по своей структуре является сложным территориально-хозяйственным комплексом, важнейшей системой жизнеобеспечения и безопасности населения.
Проведенные исследования показали, что осуществление программы реформирования и модернизации жилищно-коммунального хозяйства на современном этапе будет успешной только при условии введения и развития новых эффективных организационных форм и структур управления в отрасли. Концептуальные направления модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства до 2020 года определяют развитие некоммерческих организаций в ЖКХ, осуществляющих свою деятельность на принципах самостоятельного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах.
Программа предусматривает инвестиционное участие собственников помещений многоквартирных домов в развитии ЖКХ. Эффективность данного участия может быть обеспечена при условии объединения собственников жилья и создания некоммерческих организаций в форме товариществ собственников жилья (ТСЖ). Это позволит снизить бюджетные затраты по эксплуатации жилищного фонда, сформировать эффективный механизм управления недвижимостью в муниципальных образованиях.
Однако в настоящее время недостаточно развиты институциональные основы механизма, обеспечивающего взаимодействие производителей и потребителей жилищно-коммунальных услуг, отсутствует отработанный механизм самоуправления и саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами в РФ, имеется несоответствие между нормативно-правовым обеспечением деятельности некоммерческих организаций ЖКХ, работающих на принципах самоуправления, и научно-методическими основами их развития. Указанные причины создают противоречия в постановке задач осуществлении реформирования ЖКХ и их реализации по развитию некоммерческих организационных структур (НКС) отрасли, функционирующих на принципах самоуправления.
Недостаточная разработанность методических основ системы самоуправления в некоммерческих организациях жилищно-коммунального хозяйства, затрудняющая развитие новых социальных рыночных институтов и развитие отрасли, послужила основанием для проведения данного исследования и выбора темы диссертационной работы.
Диссертация выполнена в соответствии с Паспортом специальности ВАК 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг): п.15.110. «Современные тенденции развития организационно-экономических форм хозяйствования в сфере услуг»; п.15.119. «Экономические основы функционирования некоммерческих организаций в сфере услуг».
Степень теоретической разработанности проблемы. Научные основы исследования систем управления в рыночных условиях хозяйствования определены в работах зарубежных ученых - А.Смита, Ж.Б. Сэя, Д. Риккардо, К. Макконнелла, С.Брю, П. Друкера, А. Файоля, Г. Эмерсона, Ф. Тейлора и др.
Проблемные аспекты функционирования и управления в жилищно-коммунальной сфере стали предметом исследований таких ученых, как И.А.Башмакова, П.П. Бурак, В.С.Чекалина, А.А. Горбунова, А.Ю. Жданьковой, В.С. Занадворова, В.Б. Зотова, Л.Э. Лимонова, Т.В. Малеевой, Е.Ф. Перфиловой, Д.Г. Родионова, А.С. Садыкова, П.П. Плюхина и др.
Экономическим проблемам теории и практики совершенствования управления ЖКХ в рамках проводимой реформы посвящены исследования Г.Д. Дроздова, В.В. Циганова, А.Н Асаула, Е.Ф. Пивоварова, С.Н. Максимова, Е.И. Тарасевича, Д.Р. Акамова, С.И. Никитина, И. Ильина, Н.Белоусова и др.
Различные аспекты реформирования сферы ЖКХ рассматривались в трудах: В.З. Черняка, Н.В. Васильевой, Д.В. Шопенко, Е.А. Каменевой, Т.В. Попова, В.Н. Субботина, А.Л. Сысоева, Ф.Г. Тахи-Заде, А.Н. Ряховской, А.Н. Багаева, А.В. Сулоева, И.У. Шахгираева, И.В. Генцлер, Г.Р. Яруллиной.
Таким образом, отдельные аспекты исследования достаточно широко изучены в отечественной и зарубежной экономической литературе. Однако уровень разработки комплексного решения проблем развития систем самоуправления в сфере потребления и оказания жилищно-коммунальных услуг, на наш взгляд, не достаточен.
Цели и задачи исследования. Целью исследования является разработка научно-методических основ развития системы самоуправления в некоммерческих организациях жилищно-коммунального хозяйства.
Для достижения указанной цели в ходе исследования были сформулированы и решены следующие задачи:
проведен анализ развития системы самоуправления в некоммерческих организаций ЖКХ на современном этапе, структуры собственности в жилищном фонде в динамике;
исследован отечественный и зарубежный опыт по управлению жилищным фондом в некоммерческих организациях, участие собственников в управлении общим имуществом в жилом доме;
разработана концепция развития системы самоуправления в некоммерческих организациях ЖКХ, обеспечивающая эффективную деятельность ТСЖ, сформулировано определение «система самоуправления в некоммерческих организациях ЖКХ»;
определены факторы, влияющие на развитие института собственников имущества в многоквартирном доме;
установлены принципы деятельности некоммерческих организаций ЖКХ, осуществляющие управление недвижимым имуществом в жилом доме;
определены показатели и критерии эффективности деятельности некоммерческих организаций ЖКХ, работающих на принципах самоуправления;
разработана модель эффективного управления некоммерческими организациями ЖКХ, работающими на принципах самоуправления;
предложена методика учета социально-экономических рисков в системе самоуправления некоммерческих организаций ЖКХ;
определен механизм развития системы самоуправления и саморегулирования организаций ЖКХ.
Объект исследования – некоммерческие организации жилищно-коммунального хозяйства, работающие на принципах самоуправления.
Предмет исследования – организационно-экономические отношения, возникающие в процессе развития системы самоуправления некоммерческих организаций жилищно-коммунального хозяйства (на примере муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области).
Теоретической и методической основой исследования послужили: фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых в сфере государственного и муниципального управления, проблем производства и предоставления услуг, экономики и управления сферой услуг, жилищно-коммунального хозяйства, как ее частью.
При проведении диссертационного исследования применялись общие и специальные методы научного познания; использовался диалектический подход к изучению поведения субъектов управления и потребления услуг жилищно-коммунального хозяйства, методы логического, экономико-статистического и социального анализа, моделирования экономических явлений.
Информационной и статистической базой являются: Конституция РФ; Гражданский кодекс РФ; Жилищный кодекс РФ; Федеральные законы; Указы Президента РФ; Постановления и распоряжения Правительства РФ; данные Федеральной службы государственной статистики и Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, документы региональных ведомств, материалы исследований отечественных и зарубежных ученых, авторские аналитические исследования, данные сети Интернет.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке научно-методических основ развития системы управления в некоммерческих организациях жилищно-коммунального хозяйства, осуществляющих свою деятельность на принципах самостоятельного управления недвижимым имуществом.
Наиболее существенными результатами диссертационного исследования составляющими научную новизны, являются следующие:
1. В результате исследований деятельности некоммерческих организаций ЖКХ выявлено основное противоречие между нормативно-правовым обеспечением управления жилой недвижимостью и системой организации этого управления. Управление рассматривается не как самостоятельный вид деятельности, а в составе сферы услуг по содержанию и ремонту жилой недвижимости. На основе противоречия сформулирована проблема неэффективного управления комплексом недвижимого имущества некоммерческими организациями ЖКХ в форме ТСЖ.
2. Разработана концепция развития системы самоуправления в некоммерческих организациях ЖКХ, обеспечивающая эффективную деятельность института управления многоквартирным домом собственниками в форме товарищества собственников жилья. Сформулировано экономическое содержание определения «система самоуправления в некоммерческих организациях ЖКХ».
3. Определены и обобщены принципы самоуправления некоммерческих организаций ЖКХ: осознанного участия, демократичности управления, профессионализма, ответственности, пообъектного управления, раскрытия информации, недопущения конфликта интересов, саморегулирования.
4.Разработаны показатели и критерии эффективности функционирования некоммерческих структур ЖКХ, работающих на принципах самоуправления
5. Разработана модель управления эффективной деятельностью в некоммерческих организациях жилищно-коммунального хозяйства, работающих на принципах самоуправления.
6. Разработана методика учета рисков в деятельности некоммерческих организаций ЖКХ, работающих на принципах самоуправления.
Практическая значимость результатов исследования состоит в разработке методических основ и практических рекомендаций развития системы самоуправления в некоммерческих организациях ЖКХ, в форме товариществ собственников жилья. Предлагаемые решения могут быть использованы муниципальными органами власти при формировании программ социально-экономического развития, методических положений при разработке показателей эффективности деятельности муниципальных образований.
Основные научные результаты, выводы и рекомендации диссертационного исследования использованы в учебном процессе при подготовке кадров по специальности 100110.65 – «Домоведение», специализации «Управление жилищно-коммунальным хозяйством»; по специальности 080502.65 – «Экономика и управление на предприятии (в сфере сервиса)».
Научные положения, выносимые на защиту: научно - методические основы развития системы самоуправления в некоммерческих организациях жилищно-коммунального хозяйства, включающие:
концепцию развития системы самоуправления в организациях ЖКХ, обеспечивающую эффективную деятельность некоммерческих структур;
факторы, влияющие на развитие эффективной системы управления некоммерческими организациями ЖКХ, работающими на принципах самоуправления;
принципы функционирования некоммерческих организаций ЖКХ, на основе развития системы самоуправления недвижимостью в многоквартирном доме;
модель управления эффективной деятельностью некоммерческих организаций жилищно-коммунального хозяйства, работающих на принципах самоуправления;
методика учета социально-экономических рисков некоммерческих организаций ЖКХ, работающих на принципах самоуправления.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации апробированы в докладах, выступлениях и публикациях на Всероссийских и Международных научно-практических конференциях в г. Санкт-Петербурге (2008, 2009 гг.), г.Пензе (2007, 2008 гг.), г.Волгограде (2008г.); при разработке основных показателей развития муниципального образования «Выборгский район»; на заседаниях круглых столов с председателями ТСЖ при Администрации МО «Выборгский район».
Публикации. По теме диссертации опубликовано 10 научных работ, из них: 8 научных статей (2 статьи опубликованы в рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки России); 2 работы - в сборнике трудов научно-практических конференций.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, включающего 204 наименования, 8 приложений. Основная часть работы изложена на 150 страницах машинописного текста. Работа содержит 9 рисунков и 22 таблиц.
Зарубежный опыт функционирования некоммерческих организаций в жилищной сфере
Важным звеном в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством на современном этапе, должны стать организации жильцов, которые будут выполнять функцию заказчика управленческих услуг. Основная роль, прежде всего, отводится некоммерческим организациям самоуправления в ЖКХ в форме товарищества собственников жилья (ТСЖ). В настоящее время популярность ТСЖ в России пока низка. Порядка 12% собственников помещений в многоквартирных домах (по регионам этот показатель колеблется от 7% до 10%) к 2011 году, выбрали способ управления своим недвижимым имуществом через создания товариществ собственников жилья. Тенденции к увеличению их количества имеют место быть, так как из введенных в действие жилых домов по России, более 80% было осуществлено за счет собственных средств граждан. Это означает, что в стране существует большое количество собственников, которые отказываются от функций управления принадлежащего им жилищного фонда, по сути, оставаясь нанимателями [194,202].
В диссертационной работе исследован и изучен накопленный опыт европейских стран и США, где в жилищной сфере исторически преобладает частный сектор по применению различных систем управления недвижимостью, включая самоуправление собственников жилья. Зарубежный опыт функционирования системы самоуправления жильем, отражен в трудах исследователей - Фонда «Институт экономики города»: Генцлер И.В., Лыковой Т.Б., Румянцевой М.С., Калининой О. К., Коломейцевой М. А., Кулькова В. И., Лисица В.Н., Мудрого А. П.; профессора ГУ «Высшая школа экономики» - Шоминой Е.С. Исследуют зарубежный опыт специалисты Всероссийской ассоциации по содействию развития ТСЖ и ЖСК; Международной Ассамблея столиц и крупных городов; Министерства регионального развития.
Было выявлено, что собственники жилья за рубежом рационально относятся к своей собственности. Жилищная сфера характеризуется разнообразием форм собственности: жилищные кооперативы - где проживают собственники и арендаторы; частные многоквартирные дома - в которых квартиры сдаются в аренду; муниципальные дома - для социально незащищенных слоев населения; многоквартирные дома кондоминиумы, в которых проживают собственники квартир, объединенные в соответствии с законом, как Ассоциации собственников жилья; «Шотландские дома» -вневедомственный общественный орган, образованный в результате слияния Шотландской Жилищной Ассоциации и Жилищной Корпорации; прочие формы.
На западе, особенно в США, большая часть жилищного фонда находится в частной собственности. Жилые дома либо полностью принадлежат одному собственнику, муниципалитету или частному лицу, либо являются кондоминиумами. Там пет домов, в которых были бы одновременно муниципальные и частные квартиры.
В законодательстве многих стран, в отличие от российского используется понятие «ассоциация собственников жилья» (тождественное российскому - «товарищество собственников жилья»), ассоциация создается для управления кондоминиумом (от латинского «совладение», «совместное пользование»). Каждый домовладелец в кондоминиуме является также собственником земельного участка, входящего в состав кондоминиума [196].
Отношения между домовладельцами регулируются уставом ассоциации, и каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически становится членом ассоциации. Кроме того, каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домовладельцев. На Западе широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья. Такие дела касаются в основном задолженностей по обязательным платежам домовладельцев или нарушения установленных в кондоминиуме правил.
В странах, где рынок услуг связанных с жильем, хорошо развит, участие в управлении собственным городским домом воспринимается домовладельцами как их преимущество. Западные домовладельцы ценят возможность рационального и экономного расходования средств, вложенных в качество и комфортность проживания.
В шестидесятых, семидесятых годах кондоминиумы в Америке формировались в домах, которые прежде сдавались в аренду. Бывшие владельцы домов распродавали свои здания по отдельным квартирам, арендаторам и другим лицам, желающим получить собственное жилье. С начала восьмидесятых годов на первый план вышли частные компании-застройщики. Строительство кондоминиумов превратилось в чрезвычайно выгодный бизнес: жилье в таких домах обладает стопроцентной ликвидностью.
Организация самоуправления жильцов — ассоциация собственников жилья — всегда представляется застройщиками и агентами по продаже квартир как дополнительная выгода покупателям. Они приобретают: право голоса в решении внутренних вопросов; возможность непосредственного участия в делах ассоциации; самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций; право влияния па качество на качество и стоимость предоставляемых услуг. Все положения, касающиеся прав и обязанностей домовладельцев кондоминиуме, излагаются в предварительном договоре купли-продажи. В США хорошо развит рынок аренды жилья, но большинство американцев стремятся приобрести собственное жилье. Идеальным считается проживание в собственном отдельном доме или квартире, при условии, что она отвечает высоким требованиям качества. Поэтому кондоминиумы весьма популярны среди населения США.
В западноевропейских странах доля жилищного фонда, принадлежащего государству и муниципалитету, гораздо выше, чем в США. Значительное положение в жилищном секторе занимают кооперативы. В основном это крупные организации, владеющие многочисленными жилыми домами. Кооперативы особенно широко распространены в скандинавских странах и Германии. Однако в последнее десятилетие в Европе увеличилось число превращений кооперативов в кондоминиумы. Право собственности на квартиру дает жильцу больше преимуществ, чем просто владение паем, зарегистрировав дом как кондоминиум, жильцы становятся собственниками своего жилья, и их квартиры приобретают новую, более высокую стоимость. Страны бывших, социалистических республик практически в одно время решали вопросы приватизации государственного многоквартирного жилищного фон/да и реформирования административно-централизованной системы управления и обслуживания жилья [50].
Проблемы развития эффективной системы самоуправления в некоммерческих организациях ЖКХ
Федеральной целевая программа модернизации и реформировании жилищно-коммунального хозяйства па 2010 - 2020 годы определяет основные направления деятельности глав администраций муниципальных образований по организации эффективной системы управления жилищно-коммунальным комплексом на очередном современном этапе, развитие конкурентных отношений в сфере управления и обслуживания жилищного фонда.
Центральное место в формировании новой системы управления ЖКХ занимают подходы по удовлетворению интересов собственников помещений в многоквартирных домах. Это объясняется тем, что основной характерной чертой жилищного хозяйства является его социальная направленность -деятельность по удовлетворению первоочередных жилищных потребностей человека. Это отражается на критерии деятельности в этом секторе, прежде всего это качество, комфортность, надежность жилищ, эстетические и экологические факторы проживания. Пока качество обслуживания жилья низкое, а расходы неоправданно велики. Основной способ решения этого вопроса- создание рынка в сфере ЖКХ [180].
Добиться качественного изменения системы жилищно-коммунального комплекса возможно с условием широкого привлечения граждан к процессу проведения реформы, привлечение к подлинному участию в управлении своими домами, создание некоммерческих организаций, действующих на принципах самоуправления. Основой этому служит объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества этого дома, а также обеспечение его эксплуатации, владения и пользования. Стратегическое направление развития ЖКХ на очередном этапе реформирования определяет развитие некоммерческих организаций в форме товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), дальнейшее развитие института управляющих компаний. Это позволит привлечь средства граждан, в качестве источников финансирования затрат по содержанию жилищного фонда, снизить бюджетную нагрузку местных администраций и усилить конкуренцию в отрасли. Возможность для создания и деятельности объединений собственников жилых помещений впервые появилась после вступления в силу статьи 51 Закона СССР «О кооперации в СССР» от 26 мая 1988 года № 8998-XI. Жилищные кооперативные товарищества, существовавшие с 1924 по 1938 годы, не были основаны на праве собственности помещений в многоквартирных жилых домах, а создавались для управления государственными и муниципальными жилыми домами. В начале 90-х годов XX века в российских городах появился многочисленный слой собственников жилья. Неизбежно возник вопрос, как должны собственники управлять принадлежащим им жилищными помещениями и прочим недвижимым имуществом, и взаимодействовать с другими собственниками в процессе эксплуатации этим имуществом. В российском законодательстве появляется вновь такое понятие, как жилищное товарищество. История развития товариществ собственников жилья по временным срокам совпадает с основными этапами реформирования жилищно-коммунальной сферы: - первый период: с 1991 по 1996 годы; - второй период: с 1996 по 1 марта 2005года; - третий период - с 1 марта 2005 года по настоящее время. Изменяются соответственно подходы по изложению понятий формы объединения собственников недвижимости (табл. 1.6).
Характерной чертой первого периода в истории развития ТСЖ является смешение понятий «кондоминиум» и «товарищество собственников жилья». Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года № 4218-1, введено понятие «товарищество собственников жилья» (ТСЖ), то есть Закон определял кондоминиум как «товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах. Кондоминиум определялся как некое юридическое лицо, целью деятельности которого является эксплуатация объектов общего пользования многоквартирного дома. Эта же путаница понятий сохранилась во «Временном положении о кондоминиуме», утвержденного Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 года №2275.
После вступления в силу с 01 января 1995 года первой части Гражданского кодекса РФ противоречия в определениях кондоминиума и товарищества собственников жилья стали постепенно устраняться.
С вступлением в силу Федерального закона от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» начинается второй этап в истории развития российского законодательства о ТСЖ. Этот закон явился качественно новым этапом правового регулирования отношений, возникающих между собственниками жилья. Приватизация жилищного фонда должна была дать старт массовому объединению новых собственников в ТСЖ для управления жилыми домами. Однако этого не произошло.
Факторы, принципы, критерии и показатели эффективности некоммерческих организаций ЖКХ
Институциональные факторы: введение жестких санкций, связанных с отказом собственника от оплаты жилищно-коммунальных услуг, от участия в общем собрании собственников и принятии решений, с повреждением общего имущества и незаконной перепланировкой жилого помещения, квартиры; обязательное заключение договора органов управления ТСЖ с собственниками многоквартирного дома, членами ТСЖ; влияние института третейских судов. Экономические факторы: определение источников дохода для развития организации; введение надбавки за «сбыт» коммунальных услуг потребителям через ТСЖ; введение государственных мер стимулирования в период реализации инвестиционных проектов ТСЖ; расширение перечня предоставляемых обязательных услуг дополнительными платными услугами (бытовых, по обновлению недвижимости); четкое разграничение и учет затрат по видам деятельности. Эксплуатационные факторы: влияние качественных эксплуатационных характеристик оборудования и материалов, используемых в системе ЖКХ; обеспечение технологической и экологической безопасности. Коммуникационные: система коммуникаций, содержащая характеристики информации, передаваемой от руководства ТОК жильцам (расходование средств, качество выполнения работ, управление имуществом). Социальные: социальная активность жильцов, потребительская культура, коммуникабельность руководства ТОК.
Основополагающим началом деятельности любой организационно-правовой формы являются принципы, то есть общие правила, отражающие общие требования к управлению в определенных условиях. Организация эффективной деятельности товарищества собственников жилья, как некоммерческих организаций, и развитие системы самоуправления в них, основывается на следующих принципах:
Принцип добросовестной конкуренции — при вступлении в конкурентные отношения ТСЖ руководствуется целями удовлетворения интересов собственников жилья и жильцов. Принцип законодательного регулирования - основан на прочном юридическом и экономическом фундаменте организации деятельности ТСЖ. Принцип осознанного участия - сотрудники и другие лица, вовлеченные в деятельность ТСЖ, должны знать о миссии, задачах, деятельности организации, источниках финансирования, своих правах и обязанностях. Принцип демократичности управления - руководство и управление ТСЖ строятся па основе демократических процедур и взаимного уважения. Принцип информационной открытости — предполагает, чтобы все заинтересованные стороны знали о деятельности товарищества и имели его контактную информацию; могли получать краткую актуальную и достоверную информацию по запросу об основной деятельности; имели возможность ознакомиться с консолидированной отчетностью. Принцип профессионализма — ТСЖ ориентируется в своей деятельности на высокие стандарты профессионализма, отвечает за качество своей работы по оказанию услуг, способствует профессиональному росту своих сотрудников. Принцип ответственности — определяет ответственность деятельности, партнерства, привлечения средств. Товарищество собственников жилья должно учитывать возможные последствия своей деятельности перед собственниками и жильцами многоквартирного дома; стремится к тому, чтобы его действия или бездействия не приводили к негативным правовым, финансовым, организационным последствиям для партнерских организаций; ответственно подходит к выбору источников финансирования своей деятельности и вправе отказываться от финансирования по этическим соображениям. Принцип недопущения конфликта интересов — руководство ТСЖ должно стараться не допускать конфликта интересов, ситуации при которой принятие решений обусловлено личной выгодой лиц, принимающих решения. Принцип пообъектного управления - выражается в том, что управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома, как самостоятельного объекта управления. С учетом его технического состояния; степени его благоустройства; состояния земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами благоустройства и озеленения; на основании целей, определенных собственниками помещений данного дома. Принцип ориентированности на клиента управляющей организации — характеризуется тем, что деятельность организации (либо лица) направлена на удовлетворение запросов собственников жилья как клиентов. Управляющая организация (лицо) действует в рамках полномочий, установленных договором управления, отчитываясь перед собственниками в порядке, установленном законом и договором. Принцип самоконтроля - ТСЖ обеспечивает внутренний контроль за своей деятельностью и регулярную оценку ее эффективности.
При определении результативности, эффективности деятельности некоммерческих организаций, в форме ТСЖ, автор выделяет три основных подхода к разработке показателей: целевой, процессный, ресурсный. Целевой подход определяет критерии связанные прямо либо косвенно с основными целями организации; при оценке эффективности целесообразно использовать показатель рентабельности, но как дополнительный. Процессный подход отражает выбор критериев, связанных с социальными процессами в организации: мотивации, коммуникации, работе в команде. Эффективность связана с использованием человеческих ресурсов. Ресурсный подход связан с оценкой эффекта рационального использования (потребления) ресурсов - умение находить новые источники поступления ресурсов, прежде всего финансовых [203,204]. Таким образом, система управления товарищества собственников жилья - это построение системы отношений, связанных с оптимальной организацией взаимодействия собственников имущества в многоквартирном доме, а также определение оптимальных режимов функционирования потребителей жилищно-коммунальных услуг в сложившихся условиях. В этой связи управление ТСЖ, как система отношений, представляет собой совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых параметров, включающая: - функционально-технологические - управление процессами потребления; - структурно-функциональные - организационное построение; - финансово-экономические - формирование совокупности финансово-экономических показателей. Подходы к формированию системы управления некоммерческих организаций конечных потребителей коммунальных услуг, таких как товарищества собственников жилья, отражены в работах молодого ученого И.У. Шахгираева, где автором предлагается ввести понятие «менеджмент потребительской организации» [185,186].
Основное назначение потребительской организации - это обеспечение процессов совместного потребления ее членов. Невозможность полного совпадения экономических интересов всех участников организации связана с различием их социального, культурного и экономического статусов.
Менеджмент потребительской организации в общем виде представляет собой управление отношениями, связанными со стратегическим и тактическим планированием, анализом, регулированием, контролем деятельности данной организации, управлением финансами, персоналом, осуществляющим технические и хозяйственные операции, договорными процессами.
Другими словами, это управление отношениями, касающимися формирования и использования средств организации. Методологической основой менеджмента потребительской организации выступает финансовый менеджмент и управление персоналом, что обусловлено структурой объекта, на который направлены управляющие воздействия менеджмента. Менеджмент потребительской организации можно рассматривать как деятельность по организационному регулированию, которая направлена, в первую очередь, на соблюдение требований и нормативов, установленных для организаций рассматриваемого типа.
Методика учета социально-экономических рисков в системе самоуправления некоммерческих организаций ЖКХ
В деятельности товариществ собственников жилья необходимо учитывать риски, свойственные для жилищно-коммунального хозяйства: риски оперативного управления, технические риски, экономические риски, социальные риски, политические риски, инвестиционные риски [137]. Риски оперативного управления возникают в связи с соответствующими просчетами руководителей ТОК в результате некачественной оценки условий деятельности организации и отсутствия эффективной системы прогнозирования. Они, как правило, связаны с отсутствием гибкой системы управления, несоответствием деятельности, существующим правовым нормам, недостаточной квалификацией производственно-технического персонала. Технические риски в жилищно-коммунальном хозяйстве и соответственно в ТСЖ, повышаются в осенне-зимний период. Аномально низкая температура в ряде регионов России приводит к значительному росту потребления электрической и тепловой энергии и напряженному режиму работы оборудования электростанцией, трансформаторных подстанций, кабельных, электрических и тепловых сетей. По данным Росстроя аномально холодной зимой 2006 года на объектах ЖКХ произошли тридцать шесть крупных аварий, из них: Центральный ФО -6, Северо-Западный ФО - 6, Южный ФО -7, Приволжский ФО - 4, Уральский ФО - 2, Сибирский ФО - 6, Дальневосточный ФО - 5. На ликвидацию аварий было затрачено более 450 млн. руб. По данным Министерства регионального развития РФ, в 2009 и 2010 годах ситуация несколько улучшилась - крупных аварий и чрезвычайных ситуаций в ЖКХ было меньше, хотя выросло количество сбоев. Зимой 2009 года зафиксировано 29 аварий и чрезвычайных ситуаций, в 2010 году их количество составило 17. В то же время возросло на 8% число сбоев и нарушений в работе систем ЖКХ: с 2280 в прошлом году до 2400 в этом сезоне.
Данный вид рисков обусловлен высокой степенью износа оборудования и теплосетей (до 60%). В условиях перепадов температур и резких скачков потребления мощности это приводит к неисправностям электрооборудования и прорывам трубопроводов. Экономические риски связаны с влиянием рыночных факторов внешней среды. К основным факторам, влияющим на эффективность деятельности ТСЖ, следует отнести колебания рыночных цен на энергоносители, неплатежами бытовых и бюджетозависимых потребителей, снижение ликвидности и в связи с этим нехватка средств для расчета с контрагентами. Жилищно-коммунальное хозяйство по существу является главной основой возникновения социальных рисков. Управление ЖКХ связано с обеспечением социально значимых функций, так как жилищно-коммунальные услуги удовлетворяют жизненно важные потребности населения. Так на 1 января 2010 года в наборе платных услуг населению Ленинградской области жилищные услуги составили 13,2%, коммунальные -41,0 % [195, Приложение 5]. На эффективность деятельности организаций ЖКХ оказывают влияние политические риски, связанные с краткосрочностью имущественных отношений и тарифных решений, изменением курса реформ, сменой региональной и местной власти, непрозрачностью отношений с ней. Это в целом обуславливает возникновения следующих рисков: - отказ от неформальных договоренностей; - досрочное прекращение договоров аренды имущества; - отказ в возмещении расходов на проведении капитальных ремонтов; - невозврат осуществленных инвестиционных вложений и т.д. Одним из наиболее существенных рисков в сфере ЖКХ являются инвестиционные риски, обусловленные следующими факторами: - отсутствием в отрасли проработанных, экономически обоснованных инвестиционных проектов; - отсутствие опыта и эффективных механизмов привлечения заемного финансирования для осуществления инвестиционных проектов в сфере ЖКХ; - инвестиционной неопределенностью в связи с отсутствием четких правил игры; - краткосрочностью имущественных и договорных отношений; - отсутствием гарантий исполнения обязательств бюджетов в рамках контрактов; - отсутствие обязательств по оплате выполненных, но не окупленных инвестиций при досрочном прекращении договоров аренды; - невозвратном осуществленных инвестиций вследствие невключения в тариф инвестиционных расходов. В связи с высокими инвестиционными рисками за последние годы объем частных инвестиций в ЖКХ (по данным специалистов ОАО «Российские коммунальные системы») в целом не превысил 4% от общей потребности в инвестициях для модернизации инфраструктуры этой отрасли. В настоящее время долгосрочные кредитования в ЖКХ практически не осуществляется. Компаний, ведущих сегодня частный бизнес в коммунальном секторе, единицы, а их акционерный капитал закрыт для инвесторов. Участие собственников многоквартирных домов в совместном финансировании программ реформирования ЖКХ и выше приведенные факторы обуславливают рост финансовых рисков в деятельности ТСЖ, соответственно возникает необходимость их учета при организации эффективной системы управления.
Проведенные исследования среды функционирования товариществ собственников жилья, определяют учет особенностей процессов управления, это свидетельствует о том, что социально-экономические процессы оказания жилищно-коммунальных услуг связаны с управлением этими процессами в условиях неопределенности, обусловленной объективным существованием рассмотренных нами рисков, формирующих среду реализации этих услуг. Вторая определяющая особенность процессов управления ЖКХ состоит в том, что участники этих процессов всегда находятся в конфликтной ситуации, обусловленной тем, что результаты, которых хочет достигнуть каждый их них, частично или полностью противоречит друг другу.
Прогнозирование развития социально-экономических процессов такого вида с целью нахождения оптимальных способов его реализации и оптимальных решений участников этого процесса может быть реализовано с помощью моделирования и использование методов математической теории игр. При этом возникает три типа моделей, генерируемых степенью определенности возможных результатов или последствий различных способов поведения в социально-экономическом конфликте: - выбор решений в условиях определенности, когда оба участника конфликтной по своей природе рыночной ситуации (производитель и потребитель ЖКУ) используют осознанные ими стратегии поведения, приводящие каждый раз к определенному конкретному исходу конфликта; - выбор решения в условиях риска, когда каждое действие одного из участников конфликта приводит к конечному множеству возможных исходов, определенных состоянием рыночной среды, в котором реализуется этот конфликт. При этом каждой исход имеет вычисляемую или экспертно оцениваемую вероятность реализации, известную осознанно действующему участнику конфликта. В нашей ситуации это соответствует реализации различных решений управления ТСЖ в социально-экономической среде, подверженной влиянию рисков всевозможного вида; - выбор решения при неопределенности состояний социально экономической среды, обуславливающей множество исходов, но при условии того, что вероятности реализации состояний этой среды неизвестны. Ситуация учета риска в системе управления ТСЖ связаны с реализацией второй и третьей из приведенных выше моделей. Однако, имея в виду обсуждение проблемы выбора оптимальных решений управления в целом и введение необходимых для этого понятий, необходимо описать первую модель [27].
