Введение к работе
Актуальность темы диссертации
Экономический рост, декларируемый как основная стратегия в России невозможен без радикального изменения ее рынка недвижимости Сложившуюся в нем ситуацию, особенно в регионах, можно рассматривать как переходную Переход на рыночные отношения в России за последнее десятилетие привел к появлению значительного количества собственников объектов недвижимости, а также инвесторов, готовых вкладывать финансовые средства в их развитие с целью получения прибыли Возможность же передачи прав собственности привела к формированию рынка недвижимости
Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах в качестве реальных активов и финансовых активов Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения
Для современных корпораций производственного сектора экономики важнейшим ресурсным компонентом, наряду с финансовыми, человеческими, информационными и т д ресурсами, является недвижимое имущество Недвижимое имущество корпораций - это объекты недвижимости, такие как здания и сооружения, земельные участки и участки недр, производственно-технологические комплексы и имущественные комплексы предприятий в целом В то же время, как показывает анализ теории и практики корпоративного управления, из ресурсной тематики приоритеты чаще всего отдаются менеджменту персонала и финансов, реже - новым информационным ресурсам и технологиям И в несоразмерно меньшей степени пока затрагиваются аспекты управления недвижимыми ресурсами корпораций, в то время как стоимость таких ресурсов может составлять более половины стоимости всех основных фондов корпораций, достигая многих десятков и сотен миллионов долларов В связи с этим, становится очевидной актуальность разработки новых методических подходов к оценке эффективности вариантов управления недвижимостью, а также форм реконструкции объектов промышленной недвижимости и, в первую очередь, коммерческой недвижимости с целью повышения их инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и последующего эффективного использования
Указанные выше аргументы позволяют сделать вывод, что проблема повышения эффективности системы управления недвижимостью промышленной корпорации является актуальной и злободневной, ее решение позволит повысить общую эффективность деятельности промышленных корпораций и промышленной отрасли в целом
Степень разработанности проблемы
Общетеоретические аспекты условий использования недвижимости рассмотрены в работах П Самуэльсона, К Макконнелла, Р Поздена, А О'Салливана и ряда других экономистов Теоретические и практические вопросы реализации отдельных функций управления недвижимостью, таких, как оценка стоимости, планирование инвестиций в недвижимость, оптимизация условий землепользования, управление качеством объекта, анализ рынка недвижимости, достаточно широко освещены в работах следующих авторов Дж Фридман, Н Ордуэй, М Шнайдерман, С Хадсон-Вильсон, Л Дж Гитман, Дж К Эккетр, Л Харрисон и др Отечественные публикации, касающиеся вопросов управления недвижимостью посвящены главным образом проблемам планирования капитальных вложений в новое строительство и представлены в трудах основоположников теории эффективности кап вложений в нашей стране -ТС Хачатурова, Н П Федоренко, Н С Немчинова, В Л Кантаровича, А Л Лурье Современные работы отечественных авторов -ЕЙ Тарасевича, В В Григорьева, Б М Красноглазова, посвященные проблемам управления недвижимостью, представляют собой попытки адаптации западных методик использования отдельных инструментов управления недвижимостью к российским экономическим условиям
Число авторов исследований, посвященных эффективному управлению недвижимостью предприятия значительно шире круга приведенных в обзоре имен Многие проблемы логистики в той или иной мере нашли свое отражение в монографиях, коллективных сборниках, учебных пособиях и отдельных статьях Тем не менее, в большинстве работ система управления недвижимостью рассматривается с точки зрения управления коммерческой недвижимостью и повышения ее инвестиционной привлекательности В этой связи, остаются недостаточно исследованными проблемы повышения эффективности системы управления недвижимостью промышленной корпорации
Гипотеза диссертационного исследования
Гипотезой диссертационного исследования является тезис о том, что в результате разработки и реализации комплексной стратегии эксплуатации недвижимого имущества, основанной на многоаспектной классификации объектов, их портфелизации и оценки промышленная корпорация может получить дополнительный доход к финансовым результатам по основной деятельности
Цель и задачи диссертации
Целью диссертационного исследования является решение научной задачи по разработке методического инструментария направленного на повышение эффективности стратегического планирования и обеспечения высокой результативности использования недвижимости промышленной корпорации В соответствии с поставленной целью в диссертации решались следующие задачи
1 Провести исследование видов и характеристик недвижимости
промышленной корпорации, а также выявить сущность и структуру
управления недвижимостью,
Определить сущность организационной стратегии промышленной корпорации в части управления недвижимостью,
Разработать концепцию управления недвижимостью промышленной корпорации, а также определить основные принципы построения системы управления недвижимостью промышленной корпорации,
4 Разработать методику оценки эффективности управления
недвижимостью промышленной корпорации,
5 Разработать организационно-экономический механизм управления
недвижимостью промышленной корпорации и апробировать ее на
конкретном примере
Объект и предмет исследования
Объектом исследования диссертации является промышленная корпорация, как обладатель имущественных прав на недвижимость
Предметом исследования диссертации является система управления недвижимостью промышленной корпорации, совершенствование которой может привести к повышению эффективности функционирования ПК в целом
Теоретическая и методологическая основа диссертации
Теоретическую и методологическую основу диссертации составляют итоги фундаментальных исследований и результаты прикладных работ российских и зарубежных авторов в области экономики и организации предпринимательской деятельности, управления недвижимостью, теории конкуренции, исследования операций, теории массового обслуживания, управления запасами, общей теории систем В рамках исследования использованы табличный, графический методы экономико-статистического анализа, системный подход и методы регрессионного и корреляционного анализа
Работа выполнена на основе и с учетом действующей нормативно-правовой базы функционирования экономики в системе рыночных отношений, в соответствии с существующей законодательной базой Российской Федерации В работе использовались системный и комплексный научные подходы, методы экономического и структурного анализа, экономико-математическое моделирование, эконометрический, графический и прогнозный методы
Достоверность научных положений, выводов и практических рекомендаций основывается на теоретических и методологических положениях, сформулированных в исследованиях отечественных и зарубежных экономистов, на анализе статистической и фактической информации
Основные научные результаты диссертации
Научная новизна диссертации заключается в том, что в ней на основе многоаспектной классификации недвижимого имущества, его
портфелизации и использования дифференцированного подхода к различным портфелям разработаны рекомендации по расчету экономической рентабельности объектов недвижимого имущества и обоснованы мероприятия по повышению эффективности использования указанного имущества В результате работы над диссертацией получены следующие научные результаты
1 Разработана классификация объектов недвижимости промышленной
корпорации, на основе которой проведен экономический анализ структуры
недвижимости промышленной корпорации Автором предложено
классифицировать недвижимое имущество по назначению, по степени
загрузки, по виду, по стоимости В результате проведенного анализа автором
обоснована необходимость разработки системы управления недвижимости
промышленной корпорации
2 Разработан расширенный алгоритм разработки и реализации
стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации В
диссертации показано, что различные авторы предлагают наборы
мероприятий, позволяющие эффективно управлять недвижимым
имуществом Однако, по нашему мнению, эти наборы мероприятий, во-
первых, не позволяют разработать стратегию, во-вторых, как правило,
относятся к определенному типу имущества Таким образом, в работе
предлагается расширенный вариант процесса разработки и реализации
стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации, который
обобщает различные предложения, учитывает основные этапы
стратегического управления недвижимостью и ориентирован на повышение
эффективности деятельности промышленной корпорации
3 Описаны взаимоотношения внешней и внутренней среды системы
управления недвижимостью промышленной корпорации, а также описана
взаимосвязь между системой стратегического управления промышленной
корпорацией и системой управления недвижимостью корпорации Выявлено,
что при разработке мероприятий повышения эффективности использования
недвижимого имущества справедливо использования принципа минимакса,
который позволяет удовлетворить максимальное количество требований и
ограничений внешней среды с использованием минимального набора
ресурсов, в том числе за счет получения дополнительных ресурсов от
эксплуатации объектов недвижимости
4 Разработана система контроля использования недвижимости
промышленной корпорации, основанная на критерии использования
объектов недвижимости В диссертации показано, что наиболее весомым
критерием использования объектов недвижимости промышленной
корпорации будет являться совокупный финансовый поток от объекта,
напрямую зависящий от справедливой рыночной стоимости, который и
позволит определить в большей части вариант использования объекта
недвижимости В работе показано, что данный критерий в своей основе
базируется на следующих принципах
принцип лучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости,
принцип падающей и растущей продуктивности,
принцип вклада,
принцип спроса и предложения
5 Разработаны критерии эффективности управления портфелем недвижимости промышленной корпорации В диссертации показано, что для оценки эффективности управления недвижимостью промышленной корпорации предлагается использовать две концепции
5 1 Концепция управления финансовыми потоками (cash flow), основанная на росте прибыли промышленной корпорации от управления недвижимостью
5 2 Концепция портфеля недвижимости, основанная на совокупном
росте стоимости объектов, входящих в данный портфель
6 Разработанные в диссертации предложения и рекомендации
апробированы на практическом примере Автором выявлено, что при
наличии стратегии и достаточных ресурсов для ее реализации ОАО
"Территориальная генерирующая компания №2" смогла повысить
эффективность использования недвижимого имущества на 44%
Теоретическая и практическая значимость диссертации
Разработанные в диссертации методические и практические рекомендации по совершенствованию системы управления недвижимостью промышленной корпорации могут применяться не только на промышленных предприятиях, но и на предприятиях других отраслей экономики, а также в организациях и учреждениях сферы услуг Результаты исследования могут использоваться в подготовке специалистов по управлению крупным недвижимым имуществом
Отечественные органы исполнительной власти и хозяйствующие субъекты получат возможность применения разработанных в диссертации положений в ходе регулирования экономических взаимоотношений, а также формировании и совершенствовании нормативно-правовой базы функционирования экономики
Апробация результатов диссертации
Полученные в диссертации положения и методические рекомендации прошли следующую практическую апробацию
принципы построения системы контроля использования недвижимости промышленной корпорации использовалось при формировании службы управления недвижимостью в ОАО "Территориальная генерирующая компания №2",
алгоритм разработки и реализации стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации использовалась в ходе реализации стратегии развития в ОАО "Архангельская генерирующая компания",
Результаты исследований использованы для подготовки учебных курсов по специальностям "Менеджмент предприятий" и "Общий менеджмент" в Академии труда и социальных отношений
Структура диссертации и публикации
Диссертация содержит 148 страниц печатного текста, состоит из введения, трех глав и заключения, в ней представлены 19 рисунков и 7 таблиц, список литературы включает 135 наименования Основные положения диссертации изложены в 9-ти печатных работах общим объемом более 2-х печатных листов
