Содержание к диссертации
Введение 4
-
Земельные ресурсы и проблемы их использования в государстве 17
-
Земельные ресурсы и их эффективное использование 17
-
Земельная рента как фактор земельной политики > 3 5
Оценка состояния использования земельных ресурсов в России 65
-
Анализ опыта реформирования земельных отношений в России 65
-
Становление системы управления земельными ресурсами.
Результаты современной земельной реформы. Основные проблемы использования земли в Санкт-Петербурге и Ленинградской области 72
-
-
Направления реформирования и унификация земельных отношений в регионах 88
-
Структура государственного управления в сфере землепользования 93
Роль и значение эффективной земельной политики для успешного развития регионов 104
-
Цели и задачи управления земельными ресурсами в регионах 104
-
Сущность и направления земельной политики 110
-
Привлечение инвестиций в рамках реализации земельной
политики 124
-
-
Информационное обеспечение земельной политики 156
Концепция привлечения инвестиций в земельно-имущественный комплекс города как инструмент эффективного использования земельных ресурсов 162
-
Земельно-имущественный комплекс крупного города:
структура отношений и задачи управления 162
-
-
Сущность концепции эффективного управления привлечением инвестиций в земельно-имущественный комплекс крупного
города (на примере Санкт-Петербурга) 171
4.3. Направления взаимодействия органов управления и
коммерческих организаций с целью привлечения инвестиций 180 5. Методические основы организации торгов земельными участками
для их инвестиционного освоения в регионах 196
-
Алгоритм взаимодействия органов власти при формировании механизма продажи земельных участков для их
инвестиционного освоения 196
-
Обоснование порядка процедуры формирования земельных участков как объектов недвижимости для организации торгов 206
Заключение 215
Список литературы 219
Введение к работе
Сегодня в любом государстве «земельный вопрос» - это прежде всего попытка понять роль земли в общественной жизни и в воспроизводственном процессе и на этой основе определить собственную политику в сфере землепользования (земельную политику).
Земельная политика как совокупность условий, целей, форм реализации и методов управления в сфере использования земельных ресурсов включает в себя необходимость обоснования целого комплекса действий, способных обеспечить успешное социально-экономическое развитие государства. В связи с этим само понятие земельной политики должно адекватно отражать потребности общества.
В экономической литературе сущность земельной политики как правило сводится к построению схемы конкретных действий по реализации тех или иных «сиюминутных» целей государства, не затрагивая сущности выявления роли земли и земельных отношений в решении социально- экономических задач государства. Как правило, в понятие «земельная политика» большинством современных авторов вкладывается более конкретное содержание. В частности, в этот термин включается деятельность властей по распоряжению и управлению землей для оптимизации ее использования в целях удовлетворения потребностей общества. По нашему мнению, эти задачи могут решаться прежде всего за счет достижения экономической эффективности использования территории. Эта сторона обоснования выработки земельной политики затрагивается большинством авторов фрагментарно, в контексте решения определенных задач. То же касается вопросов определения факторов региональной политики в сфере землепользования, использование которых должно быть обусловлено эффективным землепользованием. Таким образом, формирование земельной политики, адекватной сложившимся в регионах, городах проблемам, оказывается невозможным без реализации системного подхода к обеспечению эффективного использования земельных ресурсов.
К настоящему времени в научной литературе не выработана единая система основных категорий, позволяющая реализовать комплексный подход к обоснованию формирования государственной земельной политики. Нуждается в уточнении понятие земельной политики, определяющей возможности государства в сфере эффективного землепользования; необходимо также выявить систему ее факторов, описать систему инструментов. Этим определяется актуальность темы исследования.
Вопросы обоснования политики землепользования рассматриваются в экономической литературе с различных позиций, но без комплексной увязки. Предметом исследований являются важные вопросы управления землепользованием в государстве. В частности, вопросы пространственного развития регионов, городов рассмотрены в работах А.Гапоненко, Е.Конюшенко, Г.Лаппо, В.Лексина, Л.Лимонова, В.Любовного, С.Рафикова, Д.Толмачева, Т.Толмачева, В.Ходачека, А.Швецова.
Вопросам формирования региональной социально-экономической политики, в том числе в контексте развития имущественных отношений, посвящены работы С.Антюганова, В.Асаула, С.Волкова, М.Гараева, О.Литовки, М.Манджиевой, В.Сигова, А.Федорова, А.Чистобаева.
Проблемы эффективного землепользования и соответствующих рентных отношений освещены в работах Т.Бородиной, С.Брю, А.Горинова, М.Деминой, П.Дугина, А.Зорина, А.Истомина, И.Когочина, П.Коловангина, А.Костяева, А.Кузнецова, Д.Львова, К.Макконнелла, Ф.Салахутдинова, Н.Самсонова, А.Сизова, Д.Хлопцова, А.Чаянова, Т.Чистяковой, К.Шакирова, О.Шевченко, Ю.Яковца. Исторический опыт управления землепользованием и реформирования земельных отношений рассмотрены в работах П.Архангельского, И.Буздалова, Т.Илюшиной, Н.Комова, А.Кофода, С.Липски, Л.Максудовой, Г.Никоновой, Л.Панова, И.Полянцевой, В.Узуна. Особенности регулирования земельных отношений за рубежом освещены в работах Е.Киевской, Н.Кресниковой, Э.Малыниной, Т.Пироговой, Т.Селивестровой.,
Вопросы совершенствования государственной системы управления земельными ресурсами и подходы к формированию земельной политики рассматриваются в трудах И.Буздалова, А.Буравцева, А.Варламова, С.Волкова, К.Джаппа, О.Дрогицкой, П.Коловангина, Н.Комова, Н.Кресниковой, С.Липски, П.Лойко, М.Мишустина, В.Назаренко, А.Сергеева, Ф.Смита, А.Старкова, Ф.Харрисона, Д.Хлопцова, Е.Чеберко, Т.Чистяковой, Г.Шмелева, С.Эпштейна.
Вопросам реформирования земельных отношений в регионах и управлению региональным землепользованием посвящены работы О.Адровой, С.Антюганова, Д. Аратского, А.Буравцева, В.Ивакина,
Козерадского, Н.Комова, А.Лемина, Т.Малеевой, С.Мишурова,
Мальцева, А.Мартыновой, А.Набатниковой, Г.Никоновой, С.Сая.
Серьезные выводы, сформулированные в результате этих исследований, носят теоретико-прикладной характер и во многом использованы при разработке законодательных и нормативных документов, документов программного обеспечения земельной реформы, при концептуальном обосновании ее отдельных направлений. Однако следует отметить, что важнейшие проблемы решаются без увязки для целей обеспечения эффективного использования земельных ресурсов государства. Недостаточно разработаны вопросы обоснования региональной земельной политики как совокупности подходов, целей, задач, принципов, направлений и инструментов формирования эффективного землепользования в регионах, городах.
Научное обоснование комплексного подхода к формированию региональной земельной политики требует разработки ряда вопросов. В частности, на сегодняшний день недостаточно разработаны вопросы: интегральной эффективности использования земель, в том числе городских; значения земельной ренты как фактора повышения доходности городских земель; определения места государственного управления в сфере землепользования в системе управления социально-экономическим развитием региона, города; роли и значения инструментов земельной политики в процессе привлечения инвестиций в земельно-имущественный комплекс региона, города; взаимодействия органов власти и управления и коммерческих организаций в регионах по обеспечению эффективного землепользования, по формированию земельного фонда как объекта инвестиций.
Анализ и обобщение научных разработок по проблемам использования земельных ресурсов, реформирования государственной системы управления землепользованием в условиях развития и углубления рыночных отношений позволили обосновать в работе комплексный подход к формированию соответствующей государственной политики в области землепользования в регионах. В отличие от существующих работ, посвященных вопросам землепользования в регионах и городах, в представленной работе внимание сосредоточено на комплексной оценке факторов землепользования, приводящих к повышению доходности на соответствующей территории. На этой основе в работе представлен авторский подход к проблемам формирования и реализации соответствующей земельной политики.
Все вышеизложенное, включая дискуссионность рассматриваемых проблем и их недостаточную проработанность, послужило основанием для выбора темы диссертации, обусловило ее цель, задачи, предмет и объект исследования.
Объектом диссертационного исследования является деятельность государства в сфере землепользования и соответствующая государственная политика, позволяющая реализовать эффективное землепользование в регионах.
Предметом диссертационного исследования является процесс формирования, сущности, направлений и инструментов земельной политики как фактора повышения эффективности использования земельных ресурсов и на этой основе обеспечения ускоренного социально-экономического развития в регионах.
Целью диссертационной работы является разработка общей концепции эффективного использования территории регионов на основе реализации «инвестиционно-ориентированной» земельной политики.
Основные задачи исследования заключаются в следующем:
Обоснование концептуальных положений по формированию эффективной земельной политики в регионах.
Выявление факторов, направленных на повышение доходности территории региона.
Уточнение роли земельной ренты как фактора, способствующей повышению эффективности использования территории регионов.
Обоснование системы инструментов, способствующих реализации эффективного использования земельных ресурсов регионов.
Формирование путей совершенствования системы управления земельными ресурсами в регионах; уточнение роли территориальных документов в системе регионального землепользования.
Выявление механизма использования инструментов земельной политики для повышения эффективности использования территорий регионов.
Выработка направлений, методологии и методических подходов по привлечению инвестиций в земельно-имущественный комплекс региона (города).
В качестве теоретических и методологических основ исследования в работе использованы труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам эффективного социально-экономического развития территорий, в том числе в условиях экономических преобразований, а также вопросам регулирования земельных отношений в государстве. Автор опирался в своей работе на системно-исторический, системно- пространственный подходы, использовал методы статистической обработки, моделирования, обобщения и систематизации. Работа базируется на теоретической концепции повышенной роли земельных отношений в обеспечении эффективного развития государства и регионов.
Научной парадигмой исследования является положение об особой роли земельных отношений в реализации государственной экономической политики, в том числе в регионах. На этапе формирования новой системы экономических отношений, формирования новой модели экономического развития определяющим является развитие земельных отношений. Для реализации этого замысла необходимо: раскрыть значение земельных ресурсов в государстве; показать сущность земельных отношений как основы реформирования и развития территорий регионов; обосновать роль инвестиций как основного фактора повышения доходности территорий; сформулировать понятие эффективной земельной политики, направленной на реализацию инвестиционного потенциала региона.
Основные положения, выносимые автором на защиту, заключаются в следующем.
Земельная политика является важнейшей составной частью социально- экономической политики, позволяющей реализовать ее основные направления. Формирование той или иной земельной политики связано с необходимостью эффективного использования территории региона, основанного на повышении ее доходности.
Цена конкретного земельного участка является концентрированным выражением всех факторов развития территории. Эффективность использования территории ассоциируется с общей социально- экономической эффективностью региона. Следовательно, нельзя оценить социально-экономическую эффективность развития региона, не рассматривая эффективность использования земельных ресурсов.
Понятие эффективности использования земель города основано на комплексности выполняемых городом функций. Экономический эффект от использования городских земель является определяющим при комплексной оценке их использования. Государственная земельная политика направлена на обеспечение решения социально- экономических задач государства. Экономические, социальные, градостроительные, экологические «результаты» деятельности на территории являются выражением этого решения. Результаты эти не являются эффектом в общепринятом понимании. Земля является материальной основой их реализации. Поэтому можно говорить о соответствующей роли земли в решении социально-экономических задач государства, которые традиционно решаются в том числе за счет достижения экономической эффективности, понимаемой как соотношение затрат и полученных результатов. При этом одно из средств повышения экономической эффективности - это инвестиции. Оценка эффективности использования земель становится комплексным фактором определения эффективности развития территорий. Эта сторона обоснования выработки земельной политики в регионах призвана стать определяющей с точки зрения реализации системного подхода к обеспечению поступательного социально-экономического развития регионов и городов.
4. При формировании земельной политики необходимо исходить из особой роли земельной ренты в социально-экономическом развитии территории и обеспечении повышения ее совокупной доходности. Рента является основным фактором земельной политики, так как ее увеличение повышает эффективность использования земли. Теоретическое обоснование существования абсолютной государственной земельной ренты позволяет решить ряд насущных проблем экономической политики государства. По нашему мнению, собственник земли - государство реализует абсолютную ренту через передачу ее в аренду, дифференциальная же возникает в силу появления дохода, связанного с функциональным использованием территории. Рента, получаемая на участках, находящихся в частной собственности, регулируется соответствующим налогообложением. Поэтому на первый план выходит не перераспределение ренты, а регулирование ее использования с учетом характера собственности. Должна существовать гибкая система регулирования с использованием института частной собственности и аренды. Главным критерием при этом является эффективность использования земли, рассчитываемая на основе доходности территории.
Для повышения доходности территории необходимо использование работающих на инвестиции инструментов земельной политики, способствующих увеличению рыночной стоимости земельных участков, а значит их доходности. Инвестиции как инструмент повышения доходности территории являются основным фактором эффективной земельной политики в регионах.
Использование инструментов земельной политики в регионе должно осуществляться с учетом необходимости реализации инвестиционного потенциала земельно-имущественного комплекса региона. Для привлечения инвестиций в данный комплекс используется интегральный подход, включающий в себя меры по управлению земельными ресурсами, способствующие стимулированию инвестиционных процессов: меры, связанные с четкой реализацией на территории функций органов власти и управления; практические задачи, связанные с организацией взаимодействия на территории органов власти и коммерческих организаций; технические вопросы, связанные с подготовкой земельных участков к практическому освоению; задачи законотворческого характера, связанные с необходимостью четкого законодательного обеспечения инвестиций в земельно-имущественный комплекс.
Концепция землепользования в муниципальных образованиях регионов должна формироваться с учетом документов территориального планирования в этих муниципальных образованиях. Это позволит развивать территории муниципальных образований в каждом регионе за счет эффективного использования земельного фонда. В этих условиях становится очевидной необходимость упорядочения земельно-имущественных отношений на территории муниципальных образований, что в конечном итоге является главным «инструментом» повышения эффективности использования земельных ресурсов. Ядром такого упорядочения является разработка и подготовка к внедрению типовых положений по регулированию земельных отношений в регионе с учетом взаимодействия и распределения полномочий между региональными органами власти и органами местного самоуправления.
8. Необходим переход к таким рыночным механизмам реализации земельного потенциала регионов, городов, которые позволили бы систематизировать процесс предоставления земельных участков, обеспечить законность всех процедур и прозрачную систему выделения участков под строительство. Проведение земельных торгов, а также процесс подготовки документации к ним должны осуществляться с учетом специфики местных условий. Особая роль нормативно-правовой базы регионов заключается в обеспечении создания методической базы проведения торгов земельными участками для их инвестиционного освоения, что должно обеспечить стимулирование развития инвестиционной активности предпринимателей за счет решения следующих задач: усовершенствование существующего порядка и сокращение срока оформления прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности; обеспечение публичности и открытости процедуры предоставления земельных участков, на основе аукционного (конкурсного) способа предоставления земельных участков и создания специализированной организащш с передачей функций организатора торгов (конкурсов, аукционов); создание банка данных свободных земельных участков с целью их активного вовлечения в хозяйственный оборот.
Научная новизна исследования.
Разработана новая концепция земельной политики государства на современном этапе развития экономических отношений, в том числе на региональном уровне. Уточнены принципы, цели, структура и содержание земельной политики в регионах в современных условиях. Введено и обосновано понятие «инвестиционно-ориентированной» земельной политики. Обоснована роль земельной политики в повышении эффективности использования территории региона. Определены направления реализации региональной политики в сфере землепользования.
Сформулировано понятие эффективного использования земельных ресурсов региона, города, предполагающее, что экономическая эффективность является определяющей при комплексной оценке использования территории и за счет повышения доходности обеспечивает приемлемые результаты в социальной, экологической и градостроительной сферах. Обоснована роль земельной ренты как фактора земельной политики, обеспечивающего повышение совокупной доходности территории региона, города
Сформулированы принципы и разработана формула и алгоритм расчета увеличения доходности земельных участков и территории региона в целом в зависимости от объемов и сроков привлечения инвестиций.
Определены принципы реализации государственной земельной политики в муниципальных образованиях на территории регионов. Обоснована роль документов территориального планирования при разработке концепции землепользования в муниципальных образованиях. Разработаны основы взаимодействия региональных и муниципальных органов при реализации земельной политики.
Предложены новые подходы к определению возможностей органов власти по использованию инструментов земельной политики в целях привлечения инвестиций. Сформулированы направления привлечения инвестиций в регионах с целью обеспечения повышения доходности территорий.
Обоснованы: пути использования земельно-имущественного комплекса как объекта инвестирования; принципы и процедура взаимодействия органов управления и коммерческих организаций в городе по привлечению инвестиций в развитие земельных участков. На этой основе разработана Концепция привлечения инвестиций в земельно- имущественный комплекс города.
Разработано организационно-методическое обеспечение проведения торгов земельными участками для их инвестиционного освоения, в основе которого лежит алгоритм взаимодействия органов власти при формировании механизма передачи земельных участков.
Основой для информационной базы диссертационной работы послужило изучение практики управления земельными ресурсами социально-экономическим развитием регионов, анализ федеральных и региональных законодательных и нормативных актов по проблемам управления и регулирования использования земельных ресурсов; документы и аналитические разработки по обеспечению земельной реформы и развитию земельных отношений в Санкт-Петербурге, Ленинградской области, других регионах; инструктивно-методические материалы по реализации государственной земельной политики (землеустройство, земельный кадастр, земельный контроль, мониторинг земель); анализ практики обеспечения привлечения инвестиций в земельно-имущественные комплексы регионов, включая соответствующие нормативные документы; статистические материалы по социально-экономическому развитию регионов.
Представленные в работе результаты получены автором лично по итогам обработки и научного осмысления материалов, составляющих предмет авторского исследования на протяжении семнадцати лет. В течение десяти лет автор исследовал обозначенные проблемы на материалах региональных Комитетов по земельным ресурсам и землеустройству Санкт- Петербурга и Ленинградской области, лично участвовал в проведении мероприятий по реформированию земельных отношений и привлечению инвестиций в земельно-имущественные комплексы Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Основные результаты исследования изложены автором на международных, российских и региональных научно-практических конференциях за период с 1992 по 2009 годы; обсуждены на трех международных совещаниях по проблемам управления земельными ресурсами и внедрения земельно-кадастровых систем (1994, 2001, 2001 годы). По результатам исследования подготовлен законопроект об Агентствах развития и реконструкции территорий в Санкт-Петербурге. Под руководством автора разработан и экспериментально внедрен пакет Типовых положений по регулированию земельных отношений в муниципальных образованиях в регионах. Результаты исследования нашли отражение более чем в 40 авторских публикациях общим объемом 27 п.л., в том числе в одной авторской монографии объемом 8,0 п.л.
Научная и практическая значимость исследования заключается в следующем. Диссертация развивает исследования в области реализации земельных отношений в регионах в современных условиях, обеспечения эффективного землепользования; автор попытался внести вклад в обоснование формирования соответствующей региональной земельной политики. В диссертации получило дальнейшее развитие научное направление, связанное с определением путей эффективного развития территорий регионов, и в частности крупных городов как объектов интенсивной инвестиционной деятельности.
Результаты исследования могут быть использованы при разработке Программы реализации эффективного использования земельных ресурсов города, региона, в т.ч. по подготовке проектов законодательно-нормативной базы, позволяющей обеспечить в регионах резкое повышение инвестиционной привлекательности территорий, вовлечение земли и недвижимость в реальный экономический оборот. Могут быть использованы конкретные предложения: по взаимодействию органов власти и управления с коммерческими организациями; определению сроков и видов привлечения инвестиций с целью увеличения доходности территорий; организации промышленных территорий в городе; распределению полномочий между региональными и муниципальными органами власти и управления по эффективному использованию земельных ресурсов региона, города; порядку взаимодействия органов власти и управления по подготовке земельных участков для их инвестиционного освоения.
Похожие диссертации на Политика в сфере землепользования в системе управления социально-экономическим развитием региона
-
-
-
-
