Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретические аспекты формирования и развития отношений собственности и рынка риэлтерских услуг в сервисной экономике 11
1.1 Риэлтерские услуги и их роль в экономике 11
1.2 Современные подходы к формированию рынка риэлтерских услуг 28
2. Анализ и оценка состояния рынка риэлтерских услуг РФ и Ростовской области 52
2.1 Исследование динамики развития рынка риэлтерских услуг в РФ и Ростовской области 52
2.2 Проблемы развития рынка риэлтерских услуг в Ростовской области 70
3. Направления развития и регулирования рынка риэлтерских услуг Ростовской области 91
3.1 Организационно-управленческие аспекты формирования и развития рынка риэлтерских услуг 91
3.2 Формирование концептуальной модели управления развитием рынка риэлтерских услуг региона 110
Выводы и рекомендации 137
Библиография 139
- Современные подходы к формированию рынка риэлтерских услуг
- Исследование динамики развития рынка риэлтерских услуг в РФ и Ростовской области
- Проблемы развития рынка риэлтерских услуг в Ростовской области
- Формирование концептуальной модели управления развитием рынка риэлтерских услуг региона
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Становление и развитие рынка риэлтерских услуг, находящегося в тесном и сложном взаимодействии с рынком недвижимости, является одним из ключевых результатов трансформации отношений собственности в нашей стране. Устойчивое развитие сферы услуг, равно как и экономики регионов в целом, невозможно без системного действенного применения объектов недвижимости, в связи с чем формирование необходимых предпосылок для развития и регулирования рынка риэлтерских услуг является одним из первостепенных направлений обеспечения эффективного воспроизводства в контексте отраслевого развития.
Рынок риэлтерских услуг является сложной совокупностью рыночных инструментов, посредством которых осуществляется передача прав на объекты недвижимости и связанные с ней интересы в собственность, формирование ценовой политики и распределение пространства между различными по эффективности проектами землепользования (включая создание объектов недвижимости, их передачу, дальнейшую эксплуатацию, определение направлений дальнейшего финансирования и т.д.), параметры развития и регулирования которой служат неоспоримым доказательством эффективного функционирования экономики региона.
В этой связи особую актуальность и новый отраслевой импульс приобретает необходимость исследования основных направлений развития и регулирования рынка риэлтерских услуг и объективная потребность в их дальнейшем научном осмыслении с учетом специфики признаков и свойств объектов недвижимости, тенденций, условий и факторов активизации риэлтерской деятельности, процессов управления рынком риэлтерских услуг, что, в конечном итоге, будет способствовать обеспечению устойчивого развития отрасли и экономической системы в целом и повышению качества жизни населения региона.
Решение отмеченных вопросов является весьма актуальным и значимым как в современных условиях, так и в будущем, что обусловлено ролью и значением сферы услуг в национальной экономике.
Степень разработанности проблемы. Обширный пласт современных научных разработок отечественных ученых направлен на решение проблем прогнозирования, планирования, организации, координации и управления сферой услуг региона, в том числе эффективного функционирования рынка недвижимости как составной части рынка риэлтерских услуг. Так, теоретические и практические аспекты формирования и дальнейшего функционирования рынка недвижимости рассмотрены в трудах отечественных (А.Н. Асаула, А.Н. Бабича, И.А. Бачуринской, Л.С. Белоусовой, В.В. Бузырева, И.Л. Владимировой, Б.Г.Грабового, Д.А. Еделева, Е.В. Егорова, Е.Н. Жильцова, Н.В.Климовой, З.А. Клюкович, К.Ю. Кулакова, К.Б. Строкина, Н.Ю. Яськовой), а также зарубежных ученых: А. Аварда, Дж. Б. Кларка, А. Леша, Н. Норта, Р. Солоу, Г.С.Харрисона, К. Эклунд и др.
Различным этапам развития рынка риэлтерских услуг, а также направлениям активизации риэлтерской деятельности, посвящены работы Б.А. Волкова, С.А. Кузиной, В.В. Медового, Э.Ю. Околеловой, О.С. Причины, В.М. Рутгайзера, Г.М. Стерника, Н.А. Фалькевича и т.д.
Противоречивые явления и процессы, характеризующие современное состояние рынка риэлтерских услуг, а также недостаточная обоснованность происходящих на нем функциональных процессов, актуализируют необходимость углубленного исследования направлений развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе. Отмеченные обстоятельства послужили основой выбора тематики диссертационного исследования и определили последовательность его изложения.
Цель, основные идеи и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является решение проблемы, связанной с научным обоснованием направлений развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе.
В соответствии с поставленной целью были сформулированы и последовательно решены следующие задачи:
- уточнить содержание категорий, раскрывающих сущность и характеристики недвижимости;
- провести анализ выполняемых функций организаций, реализуемых риэлтерские услуги;
- исследовать сущность рынка риэлтерских услуг и определить направления его развития и регулирования;
- осуществить распределение субъектов макрорегиона по территориальным кластерам;
- провести оценку синергетического экономического эффекта рынка риэлтерских услуг;
- осуществить декомпозицию процессов функционирования и воспроизводства рынка риэлтерских услуг в регионе и разработать направления развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе.
Объектом исследования являются социальные и экономические процессы, обусловливающие деятельность организаций, функционирующих на рынке риэлтерских услуг Ростовской области.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, формирующиеся в процессе осуществления риэлтерской деятельности, эффективного развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в их системном единстве.
Соответствие темы диссертационного исследования требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Представленное диссертационное исследование выполнено в рамках пп. 1.6.109. «Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка», п. 1.6.118 «Формирование и развитие отраслевых, региональных и общенациональных рынков услуг» Паспорта специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами – сфера услуг.
Теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретическим и методологическим базисом при написании диссертационной работы послужили труды отечественных и зарубежных исследователей по проблемам экономики сферы недвижимости, развития рынка риэлтерских услуг, законодательные акты по рассматриваемой проблематике.
Информационную базу диссертации составили данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, а также его территориальных органов по Ростовской области и отдельным субъектам Южного федерального округа, законодательные и нормативные акты РФ и Ростовской области, результаты исследования автора.
Методы исследования. При написании диссертационной работы был использован широкий спектр различных методов экономического исследования, включающий SWOT-анализ, матричные методы, экономико-статистический и экономико-математический инструментарий, графический, анализа и синтеза, монографический, экспертный.
Научная новизна проведенного диссертационного исследования заключается в разработке научно-методических положений и практических рекомендаций по решению проблемы, связанной с обоснованием направлений развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе
В ходе исследований получены следующие элементы, обладающие приращением научного знания:
- предложена расширенная трактовка сущности недвижимости как лимитированного блага, стимулирующего осуществление процессов поиска и выбора наилучшей возможности его приложения с целью получения максимальной выгоды и (или) синергетического эффекта и осуществлена группировка ее основных свойств (физико-экологические, нормативно-правовые, экономико-маркетинговые, социально-квалиметрические), что позволяет рассматривать недвижимость в качестве основной составляющей национального достояния, особого объекта рыночного оборота, собственности и управления;
- структурированы функции организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, посредством деления набора предоставляемых ими услуг на основные (услуги по купле-продаже, аренде, обмену и т.п.), сопутствующие (консультационные и маркетинговые услуги; проведение оценки стоимости объектов недвижимости; консалтинговые услуги и др.) и вспомогательные (осуществление расчетов по сделкам; проведение операций по ипотечному кредитованию; операции по управлению недвижимостью; оказание финансовых услуг и т.д.), что позволило выявить и обосновать причины, определяющие эффективность деятельности участников рынка риэлтерских услуг в конкурентной среде;
- уточнена сущность рынка риэлтерских услуг как сложно структурированной пространственно автономной системы, имеющей географические границы и характеризующейся единством и общностью протекания социально-экономических процессов в сфере обращения и применения объектов недвижимости с целью получения максимальной выгоды и (или) синергетического эффекта, основные проблемы развития которой заключаются в дифференциации инфраструктурной составляющей и отсутствии действенной системы управления, что позволило определить стержневые направления развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе;
- предложена схема двухполюсного кластерного распределения отдельных субъектов Юга России как направления наращивания объема строительных работ и ввода объектов жилой недвижимости (в первую группу отнесены регионы с отрицательной динамикой; вторая характеризуются сохранением положительной динамики объемов строительства в годы кризиса; третья, - с незначительным приростом объемов строительства), что позволяет определить механизмы развития и регулирования рынка риэлтерских услуг для каждого территориально обособленного кластера;
- разработана функциональная модель синергетического экономического эффекта рынка риэлтерских услуг как комплексной системы (включающая производственную, инфраструктурную, экономическую, социальную, инновационно-модернизационную, экологическую, внешнюю и внутреннюю подсистемы), что позволяет определить количественные параметры взаимодействия исследуемых факторов, минимизировать риски и активизировать не задействованный потенциал;
- обоснована и предложена система эффективного функционирования рынка риэлтерских услуг с учетом специфических особенностей его основных участников и связей между ними, рассматривающая регулирование рынка риэлтерских услуг как сложный и непрерывный процесс, консолидирующий в себе характеристики и функции всех составляющих в их неразрывном единстве, учитывающий специфику природы объектов недвижимости, приоритеты и императивы каждого из участников, формируемые под воздействием значительного числа причин и условий, имеющих разнообразное происхождение и инициируемых всевозможными ситуациями, что позволяет обеспечить его устойчивое развитие и эффективное воспроизводство.
Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что реализация сформулированных и предложенных в диссертации положений и рекомендаций способствует совершенствованию различных аспектов функционирования и управления организациями, действующими на рынке риэлтерских услуг с целью получения высокого положительного эффекта. Отдельные положения, доведенные до уровня практических методик, направлены на повышение эффективности и результативности деятельности организаций, предоставляющих риэлтерские услуги.
Теоретические и методические положения диссертационной работы могут быть использованы в высших учебных заведениях при изучении курсов «Основы управления недвижимостью», «Оценка собственности», «Управление недвижимостью», «Основы риэлтерской деятельности», «Экономика отраслей сферы услуг».
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования были изложены на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях (гг. Москва, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Ставрополь, Пятигорск, Нальчик) в 2009-2011гг.
Публикации. Основные положения диссертационного исследования представлены в 10 публикациях общим объёмом 6,25 п.л. (из них 5,45 п.л. авторских).
Структура и объем работы. Цель и задачи исследования определили архитектонику диссертационной работы, которая состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций, библиографического списка.
Современные подходы к формированию рынка риэлтерских услуг
Краткий исторический экскурс риэлтерской деятельности в нашей стране и за рубежом интересен не столько сам по себе, сколько тем, что рождает ряд исторических параллелей, важных и для нынешнего научного осмысления данного явления отечественной экономики.
Прообразами современных риэлтерских агентств в дореволюционной России служили комиссионерские конторы. После промышленных товаров и продуктов питания операции с недвижимостью стали очередной их сферой деятельности. Началом профессионального риэлтерства в России можно считать 1880 год. В это время в столичном Санкт-Петербурге возникла первая справочно-комиссионерская контора, специализирующаяся на операциях с недвижимостью, а именно на посреднических операциях по сдаче и найму жилья, которого в это время в столице явно не хватало. Следующим шагом данной конторы стало торговля объектами недвижимостью. Следует отметить, что в последние дореволюционные годы выходила специализированная газета объявлений «Сборник спроса и предложения», а в газетах были выделены полосы для объявлений, в том числе и имеющих отношение к жилой недвижимости [166]. В советский период профессиональных риэлтеров юридически не существовало. Покупка и продажа недвижимости была вне закона, а отдельные функции, сегодня исполняемые риэлтерскими агентствами, осуществляли государственные «Бюро по обмену жилой площади». Тем не менее, их деятельность не могла предотвратить существование теневого рынка нелегальных маклеров.
За неполные два десятилетия постсоветской истории сменился целый ряд этапов правового обеспечения риэлтерской деятельности: от полного хаоса к выстраиванию отдельных элементов цивилизованного рынка недвижимости. В XXI веке отмечается тенденция дистанцирования государства от нормативно-правового регулирования данного вида деятельности. Многие эксперты и участники рынка риэлтерских услуг считают, это неоправданным и чреватым многими негативными моментами. Но как бы то ни было рынок риэлтерских услуг в современных условиях вынужден становиться саморегулирующимся.
Вступление в силу Закона РФ от 4 июля 1991г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [6] легализовало жилье в частности и недвижимость в целом в качестве объекта купли-продажи. Для большинства россиян именно квартира или дом стали единственной ценностью, с помощью которой можно было не только решить свой «квартирный вопрос», но и существенно поправить свое материальное состояние. Все это привело к тому, что впервые постсоветские годы разразился настоящий бум сделок с недвижимостью. Это и послужило точкой отсчета в формировании рынка жилой недвижимости. Начальный период характеризовался массовым присутствием и участием на рынке недвижимости дилетантов - людей широкого круга, не знающих досконально текущее законодательство, не успевающих следить за его частыми изменениями, не умеющих противостоять различным уловкам криминальных элементов. Рынок в это время характеризовался крайней разнокачественностью и оценочных позиций по отношению к объекту недвижимости. Все это естественным образом определило потребность рынка в профессиональных его участниках, основная деятельность которых заключалась бы в оказании высокопрофессиональных услуг на рынке недвижимости.
Именно на долю первых практиков-посредников выпала огромная работа по приведению данного рынка от самых «диких» его проявлений к относительно цивилизованным формам рыночных отношений. При этом активно использовался опыт зарубежных риэлтеров, разрабатывались законодательные проекты, прорабатывались взаимоотношения с банковскими структурами и т.д. Эта конструктивная деятельность, характеризующаяся приобретением высокого статуса профессии риэлтера и его высокими заработками была прервана августовским кризисом 1998 года.
Посткризисное «размораживание» рынка недвижимости продолжалось в течение нескольких лет, и только в начале XXI века данный вид деятельности сумел достичь определенной динамики. При этом выделяются определенные отличия между этими двумя периодами развития рынка риэлтерских услуг (докризисным и посткризисным).
По ряду критериев современный рынок недвижимости можно отнести к вполне сформировавшимся. Среди них отмечаются следующие:
1) современное законодательство реально отражает существующие отношения на рынке недвижимости и являются эффективным инструментом его регулирования;
2) уровень и масштабность статических данных, а также наработанная методика оценочной деятельности позволяют с достаточной степенью точности прогнозировать ситуацию на рынке и определять стоимость конкретного объекта недвижимости;
3) прохождение пикового значения количества сделок на рынке недвижимости, приходящееся на начало трансформационных преобразований в стране. Относительная стабилизация операций на рынке обусловлена следующими обстоятельствами: большинство людей с высоким достатком решили свои жилищные вопросы, коммуналки уже были к этому времени по большей части расселены, жилье в спальных районах- застроено и распродано. В этой связи субъектами рынка сегодня является по большей части граждане, позиционирующие себя как так называемый «средний класс», стремящиеся улучшить свои жилищные условия за счет продажи или обмена старого жилья, поскольку не может себе позволить купить новое [136-145, 162-187].
Все вышеприведенные этапы формирования и развития рынка недвижимости в нашей стране нашли непосредственное отражение на смежном рынке риэлтерских услуг. Ситуация с риэлтерской деятельностью стабилизировалась, достигнута определенная оптимизация этого вида деятельности, что настраивает ее участников на долгосрочные стратегические перспективы. В свою очередь сокращение количества клиентов имеет своим следствием возрастание конкуренции между организациями, оказывающими риэлтерские услуги, а это еще более диверсифицирует и повышает качество оказываемых услуг.
Эксперты отмечают усиливающееся конкурентное давление, испытываемое малыми и средними агентствами и индивидуальными предпринимателями, со стороны крупных риэлтерских организаций, которые, как правило, представляют собой объединения более мелких. Для снижения себестоимости оказываемых услуг происходит создание холдингов, делаются попытки диверсифицировать свою деятельность, проводятся агрессивные рекламные компании. Крупные игроки осуществляют инвестирование собственных средств на рынке недвижимости и в смежных направлениях деятельности (строительство, реконструкция, перепланировка, благоустройство и т.д.).
Политика завоевания рынка средними и мелкими организациями, оказывающими риэлтерские услуги, существенно отличается от аналогичных действий крупных компаний. Так, многие из них не могут позволить себе членство в Российской Гильдии Риэлторов по причине высокого вступительного и ежегодных членских взносов. Поэтому максимальная оптимизация своей деятельности проводится за счет узколокальных действий, например, новых клиентов привлекают преимущественно по прежним сделкам или по рекомендациям прежних. Это также является мощным стимулом повышения качества оказываемых услуг и профессионального уровня своих сотрудников.
К сожалению, питательной средой и сосредоточением повышенной криминализации является частные посредники, количество которых за последние годы заметно уменьшилось, но не было сведено к нулю. Спецификой их деятельности является работа (поиск клиентов) по рекомендациям, низкие гарантии деятельности, вместе с тем, - меньшая степень воздействия конкуренции.
При отмеченных, иногда весьма значительных, различиях в специфике деятельности всех законопослушных участников рынка риэлтерских услуг, их объединяют следующие стремления:
1) заинтересованность в улучшении реноме профессии риэлтера;
2) дальнейшее совершенствование законодательства;
3) упрощение взаимоотношений с государственными органами власти;
4) создание единой базы данных по «криминальным квартирам» с «черным списком» неблагонадежных агентств;
5) поиск новых схем деятельности и возможностей стимулирования, а также повышения профессионализма своих работников [40,188].
Постепенно складывается определение сфер превалирующего действия, возрастает роль добровольных профессиональных объединений. Но по-прежнему основным видом деятельности риэлтерских фирм является консультирование участников сделки по ее подготовке, а также сопровождение продавца и покупателя непосредственно во время ее заключения, государственной регистрации прав и денежных расчетов между сторонами договора.
Исследование динамики развития рынка риэлтерских услуг в РФ и Ростовской области
Рынок риэлтерских услуг региона является многофункциональным элементом совокупности других региональных рынков, обладающий самостоятельностью и одновременно интегративностью, выступающий на рынках капитала, земли и услуг. Можно сказать, что рынок риэлтерских услуг региона обладает обособленной территорией, единством и однотипностью протекания социально-экономических процессов в сфере регулирования и обращения земельных участков и других объектов недвижимости. Основными проблемами развития рынка риэлтерских услуг в Ростовской области являются: дифференциация формирования и развития рыночной инфраструктуры, отсутствии результативной системы управления, определяющей стержневые направления совершенствования методик и технологий управления развитием рынка исследуемого вида услуг в регионе.
Функционирование и развитие рынка риэлтерских услуг невозможно рассматривать в отрыве от социально-экономического положения региона. Оценка, анализ и дальнейшее рациональное использование информации о показателях и динамике развития отрасли и региональной экономики в целом, повышают эффективность системы управления развитием рынка риэлтерских услуг.
Рассмотрим основные тенденции развития рынка платных услуг, в том числе, услуг на рынке недвижимости, на примере Ростовской области сквозь призму процессов, происходящих в других соседних субъектах Южного федерального округа и в целом Российской Федерации.
Удельный вес оплаты услуг в потребительских расходах населению в 2008 году составил 25,5% против 25,4% в предыдущем году. Последние годы вообще наблюдается устойчивая положительная (хотя и невысокая) динамика роста данного показателя. Гораздо более высокими темпами он рос в первые постсоветские годы: за десятилетие 1995-2005гг. доля потребительских расходов на оплату услуг выросла в 1,72 раза - с 13,7% до 23,5%.
В Ростовской областей величина оказанных платных услуг населению в 2008 году по сравнению с 2000 годом увеличилась в 5,5 раза и составила 57175 млн. руб., в 2000г. - 10344 млн. руб. В региональном разрезе среди субъектов Южного федерального округа Ростовская область по данному показателю занимает четвертое место после Краснодарского края, Волгоградской областей. Однако темпы роста объема платных услуг в крае характеризуются как одни из самых худших: из 13 субъектов ЮФО край сумел опередить только Республику Северная Осетия-Алания. И хотя краевые показатели несколько выше столичных (в г. Москва за этот же период объем платных услуг вырос в 4,9 раза), тем не менее, очевидно, мы имеем дело с разными детерминантами социально-экономических результирующих. По нашему мнению, отмеченные тенденции свидетельствуют не о достижении определенного этапа стабилизации после бурного роста (как в столице), а скорее о существенных системных проблемах, имеющих место в сфере услуг Ростовской области. Такое утверждение обосновывается нами, не только исходя из более высоких средних показателей роста по округу, которые легко можно было бы объяснить резким скачком от традиционно низкого исходного уровня в национальных республиках, но и стабильно сохраняющимся положительным трендом у лидеров округа (Краснодарский край, Ростовская и Волгоградская области).
В 2008 году наибольшую долю в структуре платных услуг Ростовской области занимали коммунальные (21,6%), услуги связи (17,4%) и транспорта (15,4%о), санаторно-оздоровительные (13,0%) и бытовые услуги (9,1%). На долю этих пяти групп приходится свыше % (76,5%) от всего объема платных услуг. Меньше всего среднестатистический ставропольчанин потратил на ветеринарные (61,1 руб.) и гостиничные услуги (91,7 руб.). О низком уровне благосостояния жителей края (среднемесячные денежные доходы 10065,5 руб. в 2008 году в сравнении с 15136 руб. в целом по РФ; 18,7% населения края имеют денежные доходы ниже величины прожиточного минимума), с одной стороны, и малых возможностях отраслевыми учреждениями предоставления услуг в области физической культуры и спорта, с другой, -свидетельствуют мизерные суммы подушевых расходов на данную группу услуг: 10,1 руб. на душу населения в год. И высокие расходы на санаторно-оздоровительные услуги имеют отношение лишь к 22,9% жителям края, которые смогли воспользоваться услугами санаторно-курортных учреждений.
По Российской Федерации в целом наибольшая доля расходов приходится на услуги транспорта и связи, коммунальные и бытовые услуги.
В разрезе субъектов Южного федерального округа ранги наиболее и наименее затратных видов платных услуг варьируют, иногда в весьма значительной степени. Так, в подтверждение традиционной значимости санаторно-оздоровительные услуги наиболее значимы для Ростовской области (с наибольшим удельным весом 13% при среднем значении по округу - 3,0%). В Карачаево-Черкесской республике самый высокий ранг приходится на бытовые услуги (24,1%). Больше всего в гостиницах останавливаются на территории Краснодарского края (9,6%). Максимальный удельный вес образовательные услуги занимают в Астраханской (9,3%), Ростовской областях (7,9%), Республике Ингушетия (7,1%). Наивысшая доля услуг правового характера характерна для Волгоградской области (23,7%), платных медицинских услуг - для КЧР (10,3%), туристских услуг, а также услуг физической культуры и спорта - для Республики Дагестан (16,6 и 5,2% соответственно).
В Ростовской области потребительские цены (тарифы) в 2008 году выросли на 17,1% при среднем по округу показателе +15,3% (в Российской Федерации - +15,9%о). В 2008 году электроэнергия подорожала более чем на 26% [4]. По предварительным данным за 11 месяцев 2009года населению города Ставрополя через все каналы реализации оказано платных услуг на 4,8 млрд. руб., что на 1,2% больше, чем за весь 2008 год. Однако в сопоставимых ценах это меньше на 6,5%. В их структуре на услуги связи приходится 50,9%, 11,3%— коммунальные услуги, 10,1%— услуги образования, 5,6% — медицинские услуги, бытовые- 7,8%. Между тем, среднемесячная заработная плата в расчете на одного работника по крупным и средним организациям краевой столицы за 1 квартал 2009 года возросла до 14200 рублей. Темп роста номинальной заработной платы к соответствующему периоду 2008 года составил 123%, а реальной— 106,2%) [4].
Услуги транспорта и связи._Г1ассажирские транспортные тарифы в 2008 году в целом по стране выросли на 22,5%, по округу этот показатель несколько ниже - 21,3%, а в крае практически на уровне среднефедеральной величины - 22,8%. При этом темпы роста тарифов на железнодорожный и автомобильный транспорт немногим превышали средние по округу и стране (124,3 и 124,2 против 121,2 и 123,0% для ЮФО, а также 121,6 и 123,0 для РФ соответственно), однако по городскому электрическому и воздушному транспорту были существенно ниже (102,8 и 115,2 против 114,0 и 136,4%) для ЮФО, а также 115,6 и 133,0 для РФ соответственно). Среди прочих это стало одной из причин снижения пассажирооборота на транспорте общего пользования: в целом по стране снижение составило 727млн. чел. или 10 млрд. пассажиро-километров. Несколько абстрактные цифры становятся более наглядными, если отметить, что среднестатистический россиянин в 2008 году 9,1 раз путешествовал на железнодорожном транспорте (+0,1 поездки по сравнению с 2007 годом), 53 раза - на автобусе (-2,5), 17,9 - на трамвае (-0,8), совершил 19,3 троллейбусных поездок (-1,6). Каждый третий житель страны путешествовал в 2008 году на самолете (0,35, что на 0,02 полета больше аналогичного показателя 2007 года). Возросший за год объем транспортных услуг характерен как в целом для Российской Федерации (на 154991 млн. руб. или 21,5%), так и для всех субъектов Южного федерального округа (на 16913 млн. руб. или 26,3%). На долю Ростовской области приходится 11,1% от общеокружного прироста увеличения оборота транспорта. Это четвертый ранг среди субъектов округа после Краснодарского края, Ростовской области и Республики Дагестан. При этом по сравнению с 2007 годом в самом крае объем транспортных услуг вырос на 7,9%.
В 2008 году каждый житель края затратил на транспортные услуги 3257,1 руб. Несколько большую сумму (3679,7 руб.) составили расходы на услуги связи. Для сравнения в среднем по стране данная статья расходов выше в 1,54 раза (5683 руб.).
Проблемы развития рынка риэлтерских услуг в Ростовской области
К ключевым проблемам развития рынка риэлтерских услуг относятся:
- недостаточный профессиональный уровень подготовки специалистов;
- слабое качество и высокая стоимость риэлтерских услуг;
- несбалансированность спроса и предложения;
- отсутствие четкой конкурентной стратегии и тактики и др.
Социально-экономическое положение Ростовской области определяет предпосылки и условия для увеличения уровня потребительского спроса на услуги риэлтерского рынка. В связи с этим особую актуальность приобретают процессы практического ведения риэлтерской деятельности и выявление отношений потребителей риэлтерских услуг к качественным параметрам их оказания. Опираясь на результаты социологического опроса, проводимого среди предприятий, функционирующих на рынке риэлтерских услуг, и потребителей, которые были оказаны услуги предприятиями сферы недвижимости к моменту проведения опроса.
Конъюнктура рынка риэлтерских услуг на объекты недвижимости, как правило, формируется под воздействием географических (местонахождение объекта на территории муниципального образования, региона) и исторических (архитектура исторически разного периода постройки) факторов; степени развитости инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие больниц, подъездных путей, дорог, стоянок, метро и других видов инфраструктуры транспорта, предприятий сферы торговли и бытового обслуживания, озелененных территорий и мест отдыха, других мест массового скопления населения и т.д.).
Следует помнить, что величина спроса на недвижимость подвергается изменениям достаточно часто. При этом практически все сделки на рынке недвижимости должны подвергаться государственной регистрации для того, чтобы узаконить акты купли-продажи соответствующих объектов.
Многочисленные исследования показывают, что на спрос и предложение на рынке риэлтерских услуг воздействует целый ряд факторов, среди которых наиболее важное значение имеют следующие.
1. Экономические:
- динамика уровня доходов населения;
- дифференциация граждан по уровню доходов;
- уровень развития сектора предпринимательства и его динамика (рост или падение деловой активности, оборачиваемости, изменение структуры бизнеса, его ликвидности);
- степень доступности финансовых ресурсов в целом и кредитных, в частности;
- состояние смежных рынков;
- динамика цен на рынке недвижимости;
- величина аренды;
- уровень риска инвестирования в недвижимость;
- стоимость объектов строительства;
- тарифы на коммунальные услуги и энергоресурсы.
2. Социальные:
- динамика изменения численности населения и его поло-возрастной структуры;
- уровень образования населения и тенденции его изменения;
- уровень и тенденции изменения социальной дифференциации населения;
- уровень преступности.
3. Правовые:
- режим налогообложения (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц и т.д.);
- территориальные ограничения (наличие или отсутствие, строгость и уровень контроля);
- правовые возможности получения прав на застройку или реконструкцию объекта (перечень процедур, передаваемые права, расходы за подключение к инженерно-коммуникационным сетям, отчислений на развитие инфраструктуры и т.д.);
- правовые и экономические параметры совершения сделок (оплата регистрации, гарантии со стороны государства, сроки осуществления процедур).
4. Экологические:
- уровень развития инфраструктуры;
- обеспеченность транспортом;
- экологическая обстановка.
Одним из центральных факторов, определяющим спрос и предложение на рынке риэлтерских услуг, является «...стоимость объектов недвижимости, и стоимость земли, которая в зависимости от изменений в системе землепользования в регионе может расти или снижаться. Очевидно, что дефицит в будущем участков под застройку со сходным местоположением может также рассматриваться как признак возможного повышения стоимости земли, а если перспективы использования участка ухудшаются, то его стоимость может снижаться.
С целью выгодной продажи недвижимости и земли в будущем собственник подбирает объекты, обладающие значительным потенциалом повышения стоимости. Один из возможных подходов к решению этой прогнозной задачи — определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. Решение данной задачи предполагает рассмотрение различных стратегий освоения и застройки земли, с тем, чтобы определить, какая из них может обеспечить ей наибольшую остаточную стоимость. Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли или объекта недвижимости определяется взаимодействием ряда факторов.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения, застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли, причем самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования. При оценке стоимости земли и жилья можно использовать один из подходов: выявление варианта наилучшего и наиболее эффективного использования, метод разбивки и освоения земельного массива, рыночный подход, метод аллокации, или подобия, а также метод сравнительного анализа продаж.
Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем. Теоретическим фундаментом процесса определения стоимости объектов недвижимости является единый набор оценочных принципов. В основу положены модели поведения людей, имеющих дело с недвижимостью. Определим эти принципы оценки недвижимости, которые могут быть объединены в следующие группы:
- принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями;
- принципы, связанные с рыночной ценой;
- принципы наилучшего и наиболее эффективного использования;
- принципы, основанные на представлениях пользователя.
Определение стоимости недвижимости — это упорядоченный процесс, в основу которого положены принципы, рассмотренные выше. Этот процесс предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ для получения обоснованного определения стоимости объектов недвижимости основывается на научном методе, применим к решению широкого круга проблем и может быть разделен на следующие этапы: определение задачи, составление плана оценки, сбор и проверка информации, применение оптимальных подходов к оценке, согласование и вывод о результатов» [40].
Анализируя отмеченное выше, можно сказать, что современное положение на рынке риэлтерских услуг сформировалось под воздействием среды, которая непосредственно влияет на все рынки, в том числе и на рынок недвижимости. Важным условием развития рынка недвижимости является позиция органов власти, в руках которых находится, в том числе и налоговые методы управления, позволяющие регулировать распределение денежных средств в экономике страны.
Показатели развития рынка риэлтерских услуг, степень его влияния на внешнюю среду определяют две обратные связи. «...Первая задает тенденции и закономерности развития объектов недвижимости, которые являются базовой информацией, вторая — влияние, возмущение воздействия внешней среды, взаимосвязь объектов с системами высшего порядка, а также взаимосвязь с другими системами, т.е. прогнозирование рынка, для чего прежде всего проводится анализ объекта прогнозирования, что является отражением в прогностике более общей проблемы анализа исследования, причем в каждом конкретном случае способ и результаты анализа определяются целями исследования и характером объекта.
Формирование концептуальной модели управления развитием рынка риэлтерских услуг региона
В современных условиях развития рынка риэлтерских услуг на передние позиции выходит значение неценовой конкуренции. При этом, дифференциация риэлтерских услуг связана с рядом сложностей. «...Прежде всего, неосязаемость и неразделимость услуги означает, что потребители редко сравнивают альтернативные предложения до момента покупки услуги так, как это делают потенциальные покупатели товаров. Разницу в привлекательности или ценности конкурирующих услуг не могут явно проследить потенциальные потребители. Поставщики услуг часто используют механизмы ценообразования для дифференциации своих предложений. Однако стратегию ценообразования очень быстро могут перенять конкуренты. Более того, жесткая ценовая конкуренция уменьшает чистую прибыль и не способствует появлению устойчивого дифференцированного преимущества в долгосрочной перспективе.
Альтернативой ценовой конкуренции на рынке риэлтерских услуг может быть разработка дифференцированного предложения, способов предоставления и имиджа, предложения по объединению различных структур для комплексного оказания риэлтерских услуг. Предложение может включать в себя новаторские черты, которые делают предложения компании отличающимся от предложения конкурентов. К сожалению, в связи с этим возникает вторая проблема: большую часть нововведений в области риэлтерских услуг нельзя запатентовать, но очень легко скопировать. Однако организации сферы риэлтерских услуг, регулярно вводящие какие-либо усовершенствования, обычно получают целый ряд временных преимуществ, а также репутацию новатора, которая помогает сохранить покупателей, желающих получать самое лучшее.
Риэлтерская фирма может выделиться при наличии более способных и надежных служащих, непосредственно контактирующих с клиентами. В процессе этого контакта очень помогает энтузиазм и сноровка сотрудников. Но более важным фактором успеха компании, как уже было сказано выше, является акцент на внутреннем маркетинге, а также постоянном обучении персонала, ориентированного на покупателя. Эти меры помогут улучшить качество работы сотрудников, что, в свою очередь, сохранит конкурентное преимущество в способе предоставления услуги. В конечном счете, именно поддержка и участие всего персонала, задействованного в «производственном» процессе, жизненно важна для успешного производства и предоставления услуги, а, следовательно, и для успеха компании в целом. И в завершение, фирма может разработать более совершенный процесс предоставления риэлтерской услуга.
Неосязаемость и изменчивость качества риэлтерских услуг очень усложняет процесс построения устойчивого имиджа марки услуг. Для разработки собственного имиджа необходимо время, он также не может быть скопирован у конкурентов. Организации сферы риэлтерских услуг, которые стремятся выделить свою услугу, создав уникальный имидж, сделав акцент на символике и создании торговой марки, получат, таким образом, устойчивое преимущество перед конкурентами [85].
Существует множество источников обеспечения конкурентоспособности, в том числе и на рынке риэлтерских услуг: предложение лучшего комплекса услуг на рынке, предоставление лучшего обслуживания, обеспечение более низких, чем у конкурентов, издержек, лучшее территориальное расположение, обладание популярной торговой маркой и высокой репутацией, предложение потребителю большей реальной ценности денег (сочетание высокого качества, хорошего обслуживания и приемлемой цены).
Чтобы наиболее рационально определить, насколько прочно риэлтерская фирма удерживает свою конкурентную позицию, нужно количественно оценить, какими преимуществами она обладает перед основными конкурентами по каждому из ключевых факторов успеха и по каждому из важнейших показателей конкурентоспособности.
Для превосходства над конкурентами риэлтерская фирма должна обладать какими-либо эксклюзивными свойствами. Такие "уникальные" свойства, дающие преимущества в конкурентной борьбе, называются конкурентными преимуществами. Существует множество факторов, определяющих конкурентные преимущества. Они могут быть: материальными или виртуальными; внешними или внутренними; базисными или второстепенными; направленными на повышение качества объекта по стадиям жизненного цикла, ресурсосбережение по этим же стадиям или же на решение тех и других задач одновременно; стратегическими или тактическими; техническими, экономическими, организационными, психологическими, -и т.п.; Конкурентное преимущество позволяет риэлтерской фирме улучшить свою долгосрочную позиции на рынке, т.е. обеспечивать конкурентоспособность риэлтерских услуг, понимаемую как свойство, характеризующееся степенью реального или потенциального удовлетворения им конкретной потребности по сравнению с аналогичными объектами, представленными на данном рынке. В соответствии с общепринятыми подходами к конкурентоспособности в сфере риэлтерских услуг ее можно также определить как способность приносить прибыль на вложенный капитал в краткосрочном периоде не ниже заданной или превышение прибыльности в краткосрочном периоде по сравнению со среднестатистической прибыльностью в соответствующей сфере бизнеса» [40].
Характеристики и специфичность риэлтерских услуг находит отражение в их стоимости, что является одним из элементов ведения конкурентной борьбы. На конкурентоспособность риэлтерских услуг также оказывают влияние и другие факторы. «...При определении конкурентоспособности риэлтерской фирмы важным понятием является ее конкурентный потенциал, под которым подразумевается потенциальная возможность сохранять или поддерживать конкурентоспособность в долгосрочном периоде. Данный показатель определяется совокупностью параметров, определяющих возможность (потенциал) и способность риэлтерской фирме эффективно функционировать на рынке, т.е. удерживать или увеличивать свою рыночную долю, иметь высокий уровень рентабельности).
Риэлтерская фирма является конкурентоспособной, когда обладает преимуществом перед конкурентами в привлечении потребителей и защищена от действия конкурентных сил. Предлагается для определения конкурентоспособности конкретной риэлтерской фирмы провести оценку конкурентных позиций компании. Для этого следует выделить все элементы, нуждающиеся в таких оценках:
- насколько уверенно фирма удерживает свою нынешнюю конкурентную позицию;
- укрепления или ослабления конкурентной позиции фирмы следует ожидать, если продолжать использование текущей стратегии (с незначительными изменениями);
- как выглядит фирма в сравнении со своими основными конкурентами по важнейшим параметрам конкурентной силы и основным факторам успеха в отрасли;
- обладает ли фирма конкурентным преимуществом или ее текущее положение конкурентно невыгодно;
- какова способность фирмы к защите своей позиции, исходя из действующих в отрасли движущих сил, конкурентных давлений и ожидаемых действий конкурентов.
Таким образом, решение задачи по оценке конкурентной силы риэлтерской фирмы предлагается начинать со сравнения с конкурентами не только по затратам, но и по таким важным с точки зрения конкуренции параметрам, как качество продукции, обслуживание, удовлетворение запросов потребителей, финансовая прочность, технологический уровень.
Также важно сравнить компанию с конкурентами по всем важным с точки зрения стратегии и конкуренции аспектам бизнеса.
На первом этапе риэлтерской фирме необходимо составить список ключевых факторов успеха отрасли и важнейших показателей конкурентной силы и слабости. На втором этапе можно провести ранжирование конкурентов по каждому из факторов. На третьем этапе для получения общего показателя конкурентоспособности определяются суммы индивидуальных рейтингов каждого конкурента. На четвертом этапе делается вывод относительно чистого конкурентного преимущества компании и определяются области, в которых позиции компании самые прочные и самые слабые.
Оценку конкурентоспособности риэлтерской фирмы предлагается проводить при использовании невзвешенных и взвешенных рейтингов. При использовании невзвешенных рейтингов предполагается, что все факторы успеха и показатели конкурентной силы имеют равное значение. Фирма с наивысшим рейтингом по данному показателю обладает потенциальным конкурентным преимуществом по этому фактору, а величину преимущества отражает разность между этим рейтингом и рейтингом конкурентов. Сумма рейтингов фирмы по всем измеренным показателям дает общий рейтинг конкурентоспособности. Фирма, обладающая наивысшим общим рейтингом, занимает самые прочные конкурентные позиции. Чем больше разница между общим рейтингом компании и рейтингами ее конкурентов, тем больше ее потенциальное конкурентное преимущество.
Похожие диссертации на Основные направления развития и регулирования рынка риэлтерских услуг : на материалах Ростовской области
