Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические и методологические предпосылки исследования 11
1.1. Комплексная характеристика объекта анализа 11
1.2. Обоснование структурно-логической схемы анализа 30
1.3. Степень научной разработанности проблемы 37
ГЛАВА 2. Комплексная характеристика девелопмента как способа организации процесса управления развитием недвижимости 47
2.1. Целостная концепция девелопмента на основе интеграции системного и процессного подходов к управлению 47
2.2. Девелопмент в сфере недвижимости как вариант изоморфизма девелопмента 56
ГЛАВА 3. Экономико-математическая модель проектов развития недвижимости 82
3.1. Методологические основы формирования экономико- математической модели 82
3.2. Содержательная характеристика экономико-математической модели эффективности девелоперских проектов 95
3.3. Управленческие решения как основной фактор повышения эффективности девелоперских проектов 104
ГЛАВА 4. Апробация методических подходов по повышению эффективности управления проектами развития недвижимости 127
4.1. Характеристика анализируемого проекта развития недвижимости 127
4.2. Определение величины эффекта при управлении проектом по традиционной схеме 129
4.3. Определение величины эффекта при управлении проектом на основе принципов и методов девелопмента 143
4.4. Анализ результатов использования предложенного организационного механизма управления 146
Выводы и предложения 149
Библиографический список 151
Введение
- Обоснование структурно-логической схемы анализа
- Девелопмент в сфере недвижимости как вариант изоморфизма девелопмента
- Содержательная характеристика экономико-математической модели эффективности девелоперских проектов
- Определение величины эффекта при управлении проектом по традиционной схеме
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Сфера недвижимости является одним из приоритетных секторов национальной экономической системы, особая значимость которой для эффективного социально-экономического развития обусловлена целевой социальной направленностью таких видов недвижимости как, жилье, объекты коммунального и социально-бытового назначения, мультипликативным эффектом инвестиций в воспроизводство недвижимости, существенным удельным весом недвижимости в общем объеме национального богатства страны. Указанные особенности определяют особую важность и актуальность разработок по повышению эффективности управления происходящими в сфере недвижимости процессами. Современный подход к управлению строительством, получивший широкое распространение в последние десятилетие, определяется понятием «девелопмент». Масштабы деятельности субъектов предпринимательства, которые позиционируют себя в качестве девелоперов, общая активная динамика инвестиций в недвижимость, огромный объем неудовлетворенного спроса на жилье и целый ряд других обстоятельств предъявляют высокие требования к качеству управления деятельностью по воспроизводству объектов недвижимости (далее по тексту – ОН) различного функционального назначения. Совершенно очевидно, что конечные результаты такой деятельности представляют собой прямое следствие того, насколько рационально организован и осуществляется управленческий процесс. В настоящее время сохраняется ряд негативных факторов, совокупное воздействие которых приводит к отставанию фактической эффективности управления от современных требований. К числу таких факторов можно отнести:
практически полностью исчерпаны резервы экстенсивного территориального развития недвижимости в крупных и крупнейших городах при одновременной крайней неразвитости строительства на прилегающих территориях;
резкий дисбаланс между экономической и социальной компонентами развития недвижимости. В практической деятельности субъектов предпринимательства абсолютно доминирует понимание эффективности именно как экономической, мерой которой является только величина предпринимательского дохода (прибыли). При этом общий уровень комфорта проживания в результате реализации проектов, декларируемых в качестве девелоперских, снижается (наглядными проявлениями чего могут служить переуплотнение застройки, ухудшение коммуникационных характеристик и др.);
кратное превышение сметных проектировок, особенно по крупномасштабным проектам, что приводит к неоправданному перерасходу средств, необоснованному увеличению цены и, в конечном итоге, к резкому сокращению объема платежеспособного спроса населения, а также к дефициту бюджетов различного уровня;
практически повсеместное превышение нормативных сроков строительства, которое прогрессивно нарастает по мере увеличения масштаба проекта и его уникальности (объекты Олимпийских игр 2014 года в Сочи, саммита АТЭС 2012 года во Владивостоке и т.п.), плановые сроки окончания которых обеспечиваются лишь посредством сверхмобилизации всех видов ресурсов;
крайне неудовлетворительное распределение инвестиционной активности по территории страны, что иллюстрируется запредельной концентрацией инвестиционных ресурсов буквально в 3-4-х городах-мегаполисах (прежде всего, в Москве и Санкт-Петербурге).
Конкретным свидетельством значимости и важности качества управления для сферы недвижимости послужил мировой финансово-экономический кризис, последствия которого особенно остро сказались на деятельности предприятий и организаций инвестиционно-строительной сферы. Подобная ситуация явилась прямым следствием капиталоемкости строительства, что в условиях неэффективного финансового менеджмента привело к массовому перекредитованию, ухудшению финансовой стабильности и финансовой обеспеченности практических всех крупных предприятий и организаций. В контексте теории управления это подтверждает наличие прямой корреляции между масштабом и сложностью управляемой системы и качеством управленческого процесса. Особо следует подчеркнуть, что наиболее отрицательными последствия кризиса оказались именно у так называемых девелоперских компаний.
С методологических позиций проблематику девелопмента следует рассматривать как развитие исследований проблем управления инвестиционно-строительной деятельностью, имеющих давние научные традиции. Наиболее заметный вклад в исследование общих закономерностей и проблем управления строительством внесли С.И. Абрамов, Ю.О. Бакрунов, М.И. Воронин, П.Г. Грабовый, Х.М. Гумба, М.И. Каменецкий, И.И. Мазур, С.Н. Максимов, Н.Г. Ольдерогге, Ю.П. Панибратов, Серов В.М., В.Д. Шапиро, Н.Ю. Яськова. Следует также отметить работы таких зарубежных ученых, как Л.Дж. Гитман, Д.Е. Джонс, К. Макэлрой.
Несмотря на неоспоримые достижения в данной области управленческой науки, комплексное решение проблем повышения эффективности управления процессами в инвестиционно-строительной сфере на основе современной концепции девелопмента к настоящему времени не достигнуто. Это связано как со сложным характером соответствующих отношений, так и с отсутствием полноценного теоретико-методологического обоснования. Следовательно, развитие и углубление методических подходов, составляющих детализированное содержание указанной концепции и обеспечивающих повышение конечной эффективности управления, представляет собой актуальное направление научных исследований.
Целью исследования является разработка методических рекомендаций по повышению эффективности организационного механизма управления недвижимостью на основе принципов и методов девелопмента.
В соответствии с целью исследования в диссертации поставлены и решены следующие научные задачи:
-
Выполнены уточнения понятийно-категорийного аппарата исследуемой предметной области, что позволило обосновать состав элементов системы девелопмента, раскрыть характер взаимосвязей между ними, а также определить порождаемые системными характеристиками основные экономические, управленческие и социальные последствия реализации проектов развития недвижимости.
-
Определены сущность и содержательная характеристика процессов развития недвижимости и на этой основе обоснованы специфические особенности организации управления реализацией девелоперских проектов.
-
Предложен подход к формированию и функционированию эффективного организационного механизма управления процессами развития недвижимости, отличительными особенностями которого являются интеграция систем менеджмента и систем административного управления, а также особый характер распределения административных задач управления.
-
Разработана экономико-математическая модель оценки эффективности проектов развития недвижимости, отражающая характер, направленность и степень воздействия наиболее существенных факторов организации управления и позволяющая повысить точность и оперативность количественного анализа управленческих альтернатив.
-
Обоснованы состав и последовательность реализации комплекса управленческих мероприятий, повышающих эффективность реализации проектов развития недвижимости на основе рационального распределения административных задач между различными субъектами управления, разработан алгоритм оптимизации девелоперских проектов по критерию максимизации рыночной стоимости.
-
Обобщены результаты практической реализации ряда проектов развития недвижимости в крупных городах России, что позволило обосновать наиболее перспективные направления дальнейшего развития организации управления инвестиционно-строительной деятельностью на основе принципов и методов девелопмента.
Научная гипотеза исследования включает следующие основные положения:
исходной методологической основой анализа служит концепция девелопментализма, сущность которой выражается в императивности развития как основной цели функционирования любой социально-экономической системы и, соответственно, управления ею;
девелопмент в сфере недвижимости есть частный случай социально-экономического развития, отличительной особенностью которого следует считать первостепенную роль пространственного фактора и его характеристик, а формой реализации принципов и методов девелопмента выступает девелоперский проект, имеющий целью полноценное развитие ОН на всех уровнях пространственной системы;
в управленческом аспекте главная специфическая особенность девелопмента в сфере недвижимости заключается в особом характере организации управленческого процесса на основе разработки системных управленческих воздействий в течение жизненного цикла ОН;
в качестве целевой функции девелопмента принимается максимизация синергетического эффекта всех участников реализации девелоперского проекта, выражающегося в дополнительном приросте рыночной стоимости ОН.
Объектом исследования являются процессы управления развитием недвижимости в формате девелоперских проектов, реализуемых на различных уровнях пространственной системы.
Предмет исследования составляют закономерности, принципы, методы и факторы эффективности организации управления проектами развития недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания, методы системного подхода, базовые положения экономической теории и теории управления, а также труды ведущих отечественных и зарубежных ученых, методические разработки и публикации по исследуемой проблеме.
В ходе исследования применялись общенаучные методы: абстрактно-логический, математической статистики, экономико-математического моделирования, графической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов.
Научная новизна исследования состоит в:
развитии и углублении понятийно-категорийного аппарата исследуемой предметной области, обеспечивающем необходимую и достаточную определенность базового понятия «девелопмент»;
комплексном анализе особенностей процесса развития недвижимости как специфического объекта управления с особым составом и характером воздействия факторов на эффективность управления;
обосновании рационального варианта организационного механизма управления девелоперскими проектами на основе развития организационно-распорядительных методов менеджмента;
разработке экономико-математической модели, позволяющей получить адекватную оценку эффективности реализации проектов развития недвижимости как в целом по жизненному циклу, так и по отдельным этапам, а также по каждому из задействованных в проектов участников.
Практическая значимость исследования состоит в возможности использования его результатов субъектами инвестиционно-строительной сферы (в части применения предложенных управленческих мероприятий); органами власти всех уровней (в части оценки эффективности проектов развития недвижимости); высшими учебными заведениями для обучения студентов по специальностям экономического и управленческого пула.
На защиту выносятся:
результаты комплексного анализа девелопмента как особого подхода к организации управленческого процесса с учетом специфических особенностей проектов развития недвижимости;
положения по порядку формирования и обеспечения эффективного функционирования организационного механизма управления и рациональному распределению субъектности всех участников управленческого процесса на основе модифицированной матрицы распределения административных задач (РАЗУ);
экономико-математическая модель оценки эффективности управления проектами развития недвижимости, включающая совокупность алгоритмов расчета требуемых экономических показателей;
блок-схема алгоритма оптимизации девелоперских проектов, реализация которого обеспечивает соответствие критерию максимизации рыночной стоимости по основным видам управленческих альтернатив.
Достоверность проведенного исследования обеспечивается репрезентативными статистическими данными и отчетностью Росстата, Росимущества, Роснедвижимости, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и большого числа коммерческих структур за период 2002-2010 г.г.
Апробация и внедрение результатов исследования:
основные положения исследования были доложены и одобрены на Десятой и Одиннадцатой Международных межвузовских научно-практических конференциях молодых ученых, докторантов и аспирантов «Строительство – формирование среды жизнедеятельности» (2007 и 2008 годы соответственно), на шестой Международной и восьмой Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 5-летию образования ИФО «Социогуманитарные проблемы строительного комплекса» (2010 год);
ряд предложенных методических подходов к повышению эффективности реализации проектов инвестиционно-строительной сферы успешно реализуется МГК «Росразвитие», ООО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ ЭКСПЕРТИЗА»;
основные элементы экономико-математической модели эффективности успешно используются в деятельности Отдела оценки Росимущества (в том числе, использованы при подготовке Технического задания на проведение оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности ОН, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях);
результаты исследования используются в процессе преподавания учебной дисциплины «Управление стоимостью компании» и «Оценка стоимости бизнеса» в рамках программы MBA Бизнес-школы корпоративного предпринимательства Российского экономического университета им. Г.В.Плеханова и Факультета профессиональных программ Академии внешней торговли; дисциплины «Оценка стоимости» в Московском государственном строительном университете.
Публикации. По теме диссертации в изданиях, рекомендованных ВАК, опубликовано 3 научные работы общим объемом 1,0 п.л.; в прочих изданиях – 10 научных работ объемом 7,7 п.л., в том числе, лично автором – 6,7 п.л.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, выводов и предложений, библиографического списка. Общий объем работы составляет 158 стр., в том числе 16 таблиц, 27 рисунков. Библиографический список содержит 132 наименования использованных источников.
Обоснование структурно-логической схемы анализа
Наличие комплексной декомпозиции процессов развития недвижимости позволяет выполнить более детальный анализ ранее затронутых проблем.
Прежде всего, следует сделать вывод, что недвижимость является комплексным объектом управления, характеризующимся значительным числом как внутренних, так и внешних связей. Для эффективного управления подобными объектами управляющая подсистема должна также охватывать все описанные выше уровни декомпозиции - на первый план выходит проблема адекватной организации комплексной управляющей подсистемы.
Предполагаемые результаты (цели) управления, а также масштаб реализуемых проектов в значительной степени влияют на характер управления, а значит и организацию самого управления. Применительно к инвестиционно-строительной сфере следует различать следующие уровни проектов развития недвижимости.
Первым (нижним) уровнем является ликвидация «отрицательного развития» в рамках единичного объекта недвижимости, т.е. обеспечение простого воспроизводства. Следует отметить, что в качестве единичного объекта недвижимости могут выступать как обособленные объекты недвижимости (например, земельный участок, отдельное стоящее здание или встроенное помещение), так и некоторая совокупность объектов, объединенных по пространственному и/или функциональному признаку.
Вторым уровнем является ликвидация «отрицательного развития» в рамках единичного объекта недвижимости в границах обособленного фрагмента пространственной среды (микропространственной среды).
В отношении указанного «обособленного фрагмента» пространственной среды следует сделать несколько пояснений. Во-первых, размер микрофрагмента носит непостоянный характер и зависит от особенностей мезоуровня пространственной среды, а также от средних размеров земельного участка, необходимого для обеспечения функционирования типичных соседних объектов недвижимости. Так, например, в районах, характеризующихся преобладанием высотной застройки (например, остров Манхеттен в Нью-Йорке) размер фрагмента будет существенно меньше, чем в районе массовой застройки «хрущевками» где-нибудь в Подмосковье. Во-вторых, в качестве верхнего предела фрагмента на текущей стадии анализа можно указать микрорайон (как минимальный «самодостаточный» в социальном и архитектурном плане элемент застройки).
Первые два уровня следует рассматривать как варианты простого воспроизводства: в границах объекта недвижимости, оторванного от пространственной среды, и в границах объекта недвижимости с учетом «единицы» пространственной среды. На данных уровнях требуется только поддержание существующих характеристик, без генерации какой-либо добавочной полезности. В этом случае управление проектами возможно в рамках относительно «изолированных» систем — без учета потребностей внешней относительно объекта среды (например, рынка недвижимости или социального окружения).
Последующие уровни проектов развития недвижимости следует рассматривать в качестве разновидности расширенного воспроизводства с различным масштабом. Третьим уровнем является достижение возможного максимума в границах единичного объекта недвижимости. На данном уровне происходит качественное усложнение процесса управления: помимо относительно простых управленческих процедур, направленных на поддержание существующей полезности объекта, необходима реализация процедур, обеспечивающих расширенное воспроизводство (генерацию добавочной полезности). Заслуживает внимание тот факт, что на третьем и более старших уровнях обязательным условием эффективного управления является учет факторов внешней среды относительно объекта управления (например, изменение конъюнктуры рынка недвижимости). Четвертым уровнем, по аналогии со вторым и третьим, является достижение возможного максимума в границах единичного объекта недвижимости и соответствующего обособленного фрагмента пространственной среды. Переходя к более крупному масштабу реализуемых проектов, получаем следующие уровни: пятый уровень — достижение возможного максимума в границах крупного градостроительного фрагмента (например, района) или небольшого населенного пункта; шестой уровень — достижение возможного максимума в границах города. В принципе возможно дальнейшее развитие этой классификации с выделением уровней более высокого порядка, содержанием которых будут являться более масштабные проекты развития недвижимости, выходящие за рамки города. Как известно, предметом оживленных дискуссий в настоящее время является вопрос об объединении Москвы и Московской области. Фактически какой-то четкой границы между ними в настоящее время не существует, имеются основания для того, чтобы говорить о «Большой Москве». Однако подобного рода проекты носят единичный характер, выходят за рамки настоящего исследования и здесь не рассматриваются.
Девелопмент в сфере недвижимости как вариант изоморфизма девелопмента
Отдельного внимания заслуживают диссертационные работы в области исследования, защищенные в последние годы.
Определенный интерес представляет работа Д.Г.Сафонова [93], где рассматривается только финансовая составляющая девелопмента. В исследовании прямо констатируется: «Предварительные авторские исследования показали, что российский девелопмент пока еще не привлек к себе пристального внимания отечественных ученых... Несмотря на плодотворную деятельность отмеченных ученых, современное состояние, условия и перспективы российского девелопмента в научной, литературе освещены недостаточно, что препятствует формированию оптимальных предпосылок его дальнейшего развития, принятию необходимых нормотворческих решений и введению в образовательный процесс учебных программ по соответствующей подготовке специалистов». Автор работы предполагал, что положительные тенденции на рынке недвижимости будут сохраняться, как минимум, в среднесрочной перспективе. В качестве цели исследования указано выявление стратегических источников финансирования и обоснование инвестиционных приоритетов девелопмента в условиях российского рынка недвижимости. Основной акцент сделан на повышение экономической отдачи1 от реализации проектов инвестиционно- строительной сферы, при этом прочие аспекты игнорируются1 (выведены за рамки исследования) что снижает ценность полученных результатов:
В диссертации С.А.Сагайдак [92] в качестве целей и задач девелопера выделяются «управленческие, экономические проблемы, . поиск, формирование и использование различных источников инвестирования», что соответствует целям; и задачам большинства субъектов инвестиционно- строительной; сферы. Описаниеспецификицелейи задач девелопера в работе отсутствует. ,
В диссертации Е.Ю.Юркиной [110] девелопмент рассматривается достаточно узко: на примере строительства только жилой недвижимости города Санкт-Петербурга: В качестве основной цели девелопера указывается реализация проекта с положительной рентабельностью: «Одной из главных функций девелопера является управление инвестициями, предполагающее выбор наиболее эффективного проекта, определение рисков и принятие решения, что и позволяет ввести понятие девелопмента как развитие рынка жилой недвижимости, конечной целью которого является принятие эффективного инвестиционного решения о внедрении жилищного девелоперского проекта на: основе экономической оценки коммерческой эффективности с учетом; вероятности и риска». Таким образом, автор, по сути, приравнивает понятия «инвестор» и «девелопер», что выглядит, по меньшей мере, спорно. В заключение работы автор, по сути, констатирует невозможность эффективного функционирования инвестиционно- строительной отрасли в существующих условиях: «Многочисленность действующих нормативных актов по жилищным вопросам не создает благоприятного климата для успешного становления российского рынка недвижимости. Необходимыми посылками и условиями девелопмента жилой недвижимости являются наличие адекватной законодательной базы, эффективно работающей судебной системы, применения банками прогрессивных инструментов кредитования и механизмов привлечения ресурсов, а также эффективных технологий страхования». Варианты решения обозначенных проблем не предлагаются.
Отсутствие условий развития отрасли также отражается в диссертации К.Л.Жихарева [35]. В работе инвестиционно-строительная сфера рассматривается только с точки зрения «управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости». В качестве одного из основных результатов работы автором отмечается «Выделение базовых институциональных условий эффективного управления развитием инвестиционной деятельности на рынке недвижимости». В работе производится констатация/описание разного рода явлений на рынке недвижимости, при этом какое-либо их обобщение или анализ причинно- следственных связей отсутствует.
Особенно следует отметить тот показательный факт, что во всех проанализированных источниках даются крайне противоречивые интерпретации термина «девелопмент» (табл. 1). Совершенно очевидно, что отсутствие идентификации базового понятия свидетельствует о наличии серьезных методологических проблем и обосновывает необходимость углубленного анализа гносеологического аспекта проблемы развития недвижимости.
Содержательная характеристика экономико-математической модели эффективности девелоперских проектов
Столь же очевидно, что решение проблем повышения качества среды жизнедеятельности (что, повторим еще раз, составляет стратегический приоритет подлинно девелоперской компании) невозможно силами только субъектов предпринимательства. Эффективное решение указанной проблемы возможно только в результате интеграции усилий трех групп участников — самих девелоперов, органов власти и управления (субъектов Федерации и/или муниципальных) и «комьюнити», местного гражданского сообщества. До настоящего времени полностью подобная схема решения проблемы не реализована; приоритет социальной составляющей. Данный приоритет имеет универсальный характер в силу того очевидного соображения, что сама по себе экономическая деятельность, при всей своей важности и масштабности, представляет собой не более чем средство для повышения качества жизни. Если рассматривать этот приоритет более конкретизировано, то это будет означать, что сами по себе экономические результаты никогда не являются самодостаточными. Если какой-либо субъект предпринимательской деятельности или же все они вместе взятые добились впечатляющих экономических результатов (как правило, это — полученная масса прибыли), то из этого вовсе не следует, что будет обеспечен и максимальный социальный эффект. Более того, в реальной практике экономические и социальные ориентиры могут все более расходиться, порождая резкий конфликт между частными по своей сущности экономическими интересами и интегральными общественными интересами. Практика функционирования инвестиционно-строительной сферы РФ в течение всего периода рыночных преобразований позволяет сделать вывод о том, что этот конфликт нигде не имеет такого острого характера, как в сфере недвижимости. Недопущение такого конфликта интересов составляет сущность концепции социально ориентированной рыночной экономики, восходящей к известной работе Л.Эрхарда «Благосостояние для всех» [109].
Если перейти к рассмотрению социального приоритета на еще более детализированном уровне, то он будет выражаться в достаточно очевидной констатации: соблюдение общественных интересов и, соответственно, социальных приоритетов, равнозначно комплексному развитию территорий (рациональному развитию пространственной среды жизнедеятельности). Это не означает, что развивающие факторы полностью отсутствуют в проектах, ориентированных на те или иные варианты воспроизводства отдельного ОН. Однако в данном случае эффект развития имеет локальный и незаконченный характер. Здесь имеется и другой, более тонкий аспект. Он состоит в том, что во всех без исключения случаях любой конкретный ОН, для которого предполагается осуществление того или иного варианта воспроизводства, в обязательном порядке должен «вписываться» в ближайшее, а в ряде случаев - в общее пространственное окружение. Это «вписывание» может иметь различный характер. Так,-например, сталинские «высотки» с самого начала рассматривались в качестве будущих градостроительных доминант, они как бы «отменяли» существующее вокруг них пространственное окружение в том смысле, что наличие «высоток» заведомо предполагало изменение характера существовавшей застройки, ее «подтягивание» на более высокий качественный уровень. Принципиально другая ситуация имеет место в том случае, когда предполагается изменение объекта, существующего в ценном пространственном окружении (качественная и/или ценная в историческом, а также культурном отношении застройка). В этом случае подвергаемый воспроизводству объект ни в коем случае не должен дисгармонировать с подобным окружением, как бы этого ни хотелось архитектору. Идеальный результат может быть получен в том случае, когда соответствие результатов воспроизводства и существующего уровня застройки является максимальным. На качественном уровне это можно определить как появление эффекта ансамбля, который и является главным достоинством классических градопланировочных решений, образцово представленных ансамблями центра Санкт-Петербурга.
Отметим, что большинство дискуссий по поводу проектов, предусматривающих радикальное изменение существующей застройки и пространственной среды в целом, строится на столкновении крайних позиций, условно определяемых как консервативная и авангардистская. В действительности не существует никаких принципиальных запретов на изменение существующих градопланировочных и градостроительных решений. Отдельный объект может, а в ряде случаев и должен составлять некоторый контраст по сравнению с уже существующим окружением. Проблема заключается в определении приемлемого уровня радикальности изменений.
Универсальное целеполагание предпринимательской деятельности, заключающееся в максимизации прибыли, для бизнесменов в сфере недвижимости означает предельно возможные масштабы объекта - этажность, объем, метраж, количество квартир и пр. Практически всегда это негативно сказывается на пространственной среде: резко возрастает плотность застройки, ухудшаются условия транспортного сообщения, не соблюдаются и без того весьма либеральные нормы по инсоляции и т.д. Все это и приводит к конфликту между экономическими и социальными интересами, на который указывалось ранее.
Проанализированный с самых различных точек зрения вопрос о наиболее важном факторе развития недвижимости приводит к основному выводу: эффективность реализации проектов в сфере недвижимости, понимаемая как согласованный максимум достижения экономических и социальных интересов, напрямую и в наибольшей мере зависит от степени учета пространственного фактора, наличия его решений, развивающих пространственную систему города.
В соответствии целями исследования следует подробнее остановиться на вопросе о том, какие именно изменения в организации управления порождает реализация девелоперских проектов. Из этого, в свою очередь, следует, что необходимо предварительно обосновать специфические отличия девелоперского проекта от традиционных проектов в сфере недвижимости, основным признаком которых является преобладание нового строительства с последующей коммерческой реализацией товарной строительной продукции. В качестве первой и наиболее существенной особенности выступает охват девелоперским проектом всего жизненного цикла ОН. Это порождает следующие последствия: достигается комплексный характер развития недвижимости, выражающийся в том, что развивающие компоненты включаются во все этапы жизненного цикла с учетом различия их содержательной характеристики; в число объектов управления включается самая важная с точки зрения потребителя стадия жизненного цикла — эксплуатационная, что является главным условием получения социального эффекта; обеспечивается более высокий системный уровень управления, оно становится управлением всем процессом существования ОН. Необходимо уточнить, что охват абсолютно всех этапов жизненного цикла не является категорическим требованием к девелоперскому проекту (и, соответственно, его атрибутивной характеристикой). В реальной практике может иметь место неполная комбинация этих этапов в качестве объекта управления, но в любую из таких комбинаций обязательно должна включаться эксплуатационная стадия. Как показал проведенный анализ большого числа проектов, декларируемых в качестве девелоперских, ни в одном из них указанное требование не соблюдается.
Определение величины эффекта при управлении проектом по традиционной схеме
В ряде источников встречаются альтернативные оценки величины рентабельности проектов инвестиционно-строительной сферы, существенно отличающиеся от указанных выше (например; в [53] отмечается; что данный : показатель находится; на уровне 100%); По мнению автора, основными причинами подобного расхождения в оценках являются:
У- отсутствие учета «косвенных» затрат, не имеющих непосредственного отношения: к возведению, объектов г (например,, доли города в виде передач и части квартир и других помещений или даже затрат на подключение к инженерным коммуникациям и другие обременения социального характера); проведение расчетов в рамках единичного объекта недвижимости, характеризующегося повышенной экономической-отдачей: (например, расчет выполняет для одного, многоквартирного жилого здания при том, что девелоперы, как правило, реализуют комплексную застройку территории, включающую значительное число ОН социального назначения отрицательным экономическим эффектом — школы, детские сады, поликлиники и пр.)..
На первый взгляд, может показаться, что определение величины эффективности управления является достаточно простой и формализуемой задачей, лежащей в плоскости оценочной деятельности. Однако, применительно к девелоперским проектам, имеет место целый комплекс специфических; факторов, в том числе, социального характера,, неучет которых способен существенно исказить оценку эффективности проектов инвестиционно-строительной сферы и самым негативным образом сказаться на результатах их реализации [42]. Во-первых, речь, прежде всего, идет о крупных и крупнейших городах. Эффективность локального девелоперского проекта должна оцениваться в связке с его влиянием на окружающую территорию. Наглядной иллюстрацией озвученного тезиса является негативная практика точечной застройки в г. Москве. Рассмотрим типичный проект по строительству жилого/многофункционального комплекса на земельном участке, ограниченном сложившейся застройкой. При положительном экономическом эффекте от осуществления указанного проекта для его участников может произойти качественная, но неочевидная, на первый взгляд, как социальная, так и экономическая деградация на мезоуровне (район города) по следующим основным причинам: перегрузка подъездных путей (внутрирайонные автомобильные дороги не рассчитаны на появление еще одного крупного объекта центра притяжения людских и транспортных потоков); недостаток парковочных мест (что, свою очередь приводит к парковке автомашин на обочинах дорог/газонах и дополнительно усугубляет предыдущую проблему); снижение качества жизни в окружающих домах (нарушение норм инсоляции, шумового и светового режима спальных районов, отсутствие достаточного количества детских площадок и пр.); снижение качества жизни в масштабах всего района (перегрузка объектов социально-бытового обслуживания — недостаток мест в детских садах, школах, поликлиниках, недостаток мощности магазинов шаговой доступности и пр.). Отдельного упоминания заслуживает возможность серьезных градостроительных ошибок, примером которых является масштабный проект «Москва-Сити» (именно как градостроительную ошибку его оценил мэр Москвы С.С.Собянин). Таким образом, при оценке эффективности девелоперских проектов наряду с «локальными» экономическим показателями должны учитываться и мезоэкономические (принадлежность города к мезоуровню экономической системы была обоснована в [60]. Во-вторых, ставка дисконтирования, используемая при определении величины эффективности, является функцией от целого ряда факторов, важнейшим из которых является степень риска (под которым в данном случае понимается вероятность нежелательного развития событий). При реализации локальных девелоперских проектов существенную роль начинают играть риски сог иалъного характера. Следует учитывать, что с каждым годом правовая грамотность населения неуклонно повышается вместе с развитием механизмов реализации и защиты его прав. С точки зрения формирования гражданского общества, это, безусловно, является значительным плюсом, однако, с другой стороны, способно существенно осложнить реализацию девелоперского проекта за счет появление неформализуемых социальных рисков. Зачастую протестные настроения жителей домов, граничащих с местом реализации проекта, искусственно катализируются и используются различными субъектами как инструмент в своей политической борьбе. В качестве примера можно указать на акции, проводимые организацией «Справедливость», которые не только существенно затягивали сроки реализации проектов, но в ряде случаев и приводили к их полной приостановке (в рамках настоящей работы положительный эффект данных мероприятий, который, безусловно, имел место, не рассматривается). Становится очевидным тот факт, что подобные социальные риски должны учитываться девелоперами как в бизнес-планах, так и в итоговой оценке эффективности после реализации проекта. Однако, в настоящее время наиболее распространенные методы обоснования величины ставки дисконтирования - кумулятивное построение и модель определения стоимости капитальных активов — а также лежащая в их основе статистическая информация не позволяют корректно учесть влияние указанного фактора (в опосредованном виде указанная проблема рассматривается в [36]). В-третьих, отдельные строительные проекты курируются конкретными менеджерами, денежное вознаграждение которых напрямую зависит от эффективности их деятельности (реализации курируемого проекта). Наемные менеджеры заинтересованы в завышении результативности своей деятельности перед собственниками компании, однако в России данная практика носит поистине катастрофические масштабы. Так например, по данным отдела оценки Росимущества, при оценке эффективности строительных проектов, как правило, учитываются только центры прибыли и непосредственно связанная с ними часть центров затрат (доходы от продажи или аренды квартир/нежилых помещений, с одной стороны, и затраты непосредственно на строительство конкретного здания/группы зданий, с другой). При этом прочие центры затрат, имеющие косвенное отношение к объекту, не учитываются (в том числе, затраты на создание подъездных путей, разного рода обременения социального характера, относимые к застройке всего микрорайона — например, школы, детские сады, поликлиники и пр.). Величина подобных затрат может достигать десятков процентов от суммарных затрат на проведение строительно-монтажных работ - [57].
